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En annexe (ICI) lien vers le Flash fiscal de la Commission fiscale de l'Association notariale de Catalogne, qui traite de l'intéressante figure fiscale de l'inversion de l'assujetti à la TVA dans une opération de transfert d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat d'option d'achat entre une entité commerciale et une coopérative.

À cette fin, les consultations 197 et 198 de la DGT de 2025 sont analysées, dans lesquelles la DGT adopte un critère restrictif, en vertu duquel l'élément essentiel est considéré comme le concours de l'exécution d'une garantie, de sorte que, si la rétention d'une partie du prix de la cession est utilisée par l'acquéreur pour annuler les charges hypothécaires, le scénario de l'autoliquidation ne serait pas applicable.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 12 mars 2025 (BOE du 4 avril 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, où les parties conviennent qu'une partie du prix de vente sera déterminée dans le futur (sur la base d'un système référencé au prix d'une vente future, moins les coûts de l'opération mis à jour sur la base de l'IPC).

Le conservateur du registre foncier refuse l'inscription au motif que, pour l'essentiel, la partie du prix relative à la vente en cours n'a pas été déterminée et ne peut l'être.

En appel, la DG a révoqué la note de qualification en appliquant la jurisprudence et la doctrine en vigueur, selon lesquelles "il ne devrait pas y avoir d'objections lorsque les parties ont établi des procédures objectives sur la manière de fixer le prix", comme c'est le cas ici, où les paramètres à appliquer (prix de vente futur moins coûts actualisés à l'IPC) pour déterminer la partie du prix en suspens sont objectivement vérifiables.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 11 mars 2025 (BOE du 4 avril 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de constitution d'une société, où la réservation de la dénomination sociale est faite par une personne physique qui est nommée administrateur unique de la nouvelle société dans le même acte, sans être associé fondateur de cette dernière.

Le Registre du Commerce a refusé l'enregistrement sur la base de l'art. 413-2 RRM, en vertu duquel la réservation de la dénomination sociale doit être faite par un associé fondateur, ce critère étant confirmé par la Direction Générale dans le recours en cours de résolution. Ceci est un rappel pour tous les entrepreneurs souhaitant créer une nouvelle société.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 4 mars 2025 (BOE du 5 avril 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente formalisé en septembre 2024.

Soumis à l'enregistrement, il est refusé par le greffier, alléguant qu'il n'existe aucune trace de l'annulation préalable de l'interdiction d'aliéner qui grève le bien, qui avait une durée de 3 ans, à compter du 20 avril 2016.

Contre cette qualification, le notaire ordonnateur a introduit un recours auprès de la DG, qui a révoqué la note de qualification, en faisant valoir en résumé que l'interdiction d'aliéner les immeubles était stipulée pour une durée de trois ans à compter de la date de l'acte de vente des acquéreurs (20 avril 2016), de sorte qu'il est clair, par conséquent, qu'au moment de la mutation visée par le recours (6 septembre 2024), le délai de trois ans stipulé était déjà écoulé. Ainsi, bien que notre législation soit fondée sur le principe de la rotation, comme c'était le cas pour la demande d'annulation de la condition résolutoire, en l'espèce, s'agissant d'un acte de vente dont l'enregistrement est demandé, la demande d'annulation de l'interdiction d'aliéner doit être comprise comme implicite.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 25 février 2025 (BOE du 26 mars 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de modification de l'objet social d'une SL, où la société retire de son objet social l'une des différentes activités qui, jusqu'à présent, la composaient, sans mentionner expressément la CNAE que la SL doit maintenir ou présenter à partir de ce moment.

Ce critère est confirmé par la DG dans le recours résolu, qui indique littéralement que "tant l'enregistrement de la constitution de la société que l'enregistrement de la modification de l'objet social de la société doivent nécessairement contenir le code d'activité correspondant à l'activité principale exercée par la société, ce code devant être celui qui la décrit le mieux et avec une ventilation suffisante".

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 27 février 2025 (BOE du 22 mars 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de résiliation unilatérale pour rupture de contrat en vertu duquel la société venderesse d'un bien immobilier déclare la résiliation unilatérale du contrat d'achat pour non-paiement par l'acheteur, en demandant la réinscription du bien au nom de ladite société venderesse.

Dans cette intéressante et longue décision, un très bon résumé est fait des conditions et exigences à remplir pour pouvoir réinscrire le bien en faveur du vendeur en application d'une condition résolutoire, c'est-à-dire des conditions et exigences à remplir pour pouvoir réinscrire le bien en faveur du vendeur en application d'une condition résolutoire :

• L'acheteur n'a pas respecté l'une des échéances.
• L'acheteur doit être disposé à manquer à ses obligations.
• Le vendeur doit avoir rempli toutes ses obligations.
• Pour que la vente soit réglée, le vendeur doit exiger le paiement de l'acheteur au tribunal ou par l'intermédiaire d'un notaire.
• La réinscription au profit du vendeur, par le biais d'une assignation de l'acheteur (art. 59 RH), exige inexcusablement la consignation des montants que l'acheteur a livrés en tant que partie du prix, et ce même dans le cas où il n'y a pas de titulaires de charges subséquentes à annuler.

Il est lié (ICI) l'Ordre HAC/305/2025, du 27 mars, approuvant les documents notariaux électroniques, en vertu duquel des nouveautés pertinentes sont introduites dans le domaine de la taxation des documents notariaux électroniques.

Ainsi, comme le stipule le règlement, les nouveaux actes notariés électroniques (notamment la "feuille de matrice électronique" et la "feuille de copie électronique autorisée pour les tiers"), conformément à la loi ITP, sont soumis au droit de timbre (Actos Jurídicos Documentados), à l'impôt sur les actes notariés et, par conséquent, à ce que l'on appelle le taux forfaitaire pour ce type d'imposition.

Sur cette base, l'ordonnance désigne le Conseil général des notaires comme nouveau sujet obligé, puisque cette institution assume la fonction de centraliser l'information et d'assurer l'affectation correcte de l'impôt aux organismes publics correspondants, sous le contrôle de la Commission du marché du tabac.

La procédure de perception et de liquidation est similaire à celle qui existe déjà pour les documents physiques estampillés, de sorte que le Conseil général des notaires doit envoyer chaque mois à la Commission du marché du tabac un rapport détaillé sur les recettes obtenues et le nombre de documents électroniques utilisés, ventilé par communauté autonome. Par la suite, le commissaire vérifiera l'information et la communiquera à la direction générale du Trésor et à l'AEAT, qui gèreront le paiement de l'impôt au Trésor public. Les communautés autonomes recevront le recouvrement correspondant à l'affectation de l'impôt sur leurs territoires respectifs.

Dans l'attente de la formalisation de son développement et de sa mise en œuvre technique pour son démarrage complet, ce qui peut entraîner une augmentation significative du coût des documents publics à autoriser.

Par ailleurs, l'annexe de l'arrêté HAC/305/2025 fixe les spécifications techniques de ces documents, qui doivent être conformes à la norme ISO 19005. Ainsi, chaque folio tamponné comportera des informations de sécurité telles que :

• Identifiant unique au format alphanumérique.
• Code 2D avec l'identifiant unique.
• Image des armoiries nationales espagnoles dans une couleur spécifique.
• Numéro de timbre codé avec l'identifiant de l'association notariale concernée.

Il est lié (ICI) un article publié sur le blog de l'office notarial, concernant les nouvelles fonctionnalités de la carte d'identité numérique et son application pratique dans le travail quotidien d'un office notarial.

Comme indiqué dans cet article, depuis quelques semaines, il est possible d'obtenir une version numérique de notre DNI par le biais d'une application sur notre téléphone portable, qui est pleinement valide et efficace, comme s'il s'agissait du DNI physique traditionnel que tous les citoyens espagnols possèdent.

En effet, comme l'indique le règlement lui-même et comme le reflète la communication 1/2025 (qui peut être consultéeICI ), une période d'adaptation de 12 mois est établie afin que le Centre technologique de l'Office notarial puisse réaliser les innovations technologiques nécessaires au bon fonctionnement de cette nouvelle ressource numérique.

Il est lié (ICI) le communiqué de presse de la mairie de Barcelone, qui annonce l'approbation initiale, par la mairie de Barcelone, de la nouvelle ordonnance sur le droit de préemption (en attendant l'approbation finale par l'assemblée plénière). Elle définit les critères techniques sur la base desquels l'administration décidera d'exercer ou non ce droit, notamment les suivants :

• Le règlement donne la priorité à l'achat de propriétés de plus de dix logements, d'appartements vides ou d'immeubles abritant des personnes vulnérables, des personnes handicapées ou situés dans des quartiers menacés d'embourgeoisement.
• La commune peut renoncer au droit d'acheter un bien immobilier et céder ce droit à des tiers ou à des promoteurs de logements publics, aux occupants légaux du bien ou à des promoteurs privés ou sans but lucratif dont l'objectif est la promotion de logements subventionnés (ce qui, dans la pratique, signifie que le nombre de cas dans lesquels ce droit de préemption est exercé peut augmenter considérablement).
• L'ordonnance prévoit également l'ouverture d'un site internet permettant aux entités bénéficiaires de consulter les biens soumis au droit de préemption dans lesquels la municipalité n'a pas d'intérêt.
• En ce qui concerne le droit de rétractation, le délai pour accepter d'exercer le droit de rétractation a été porté à trois mois.
• L'ordonnance prévoit que, lors de la communication de la transaction à l'administration, il faudra fournir plus d'informations que jusqu'à présent. Il faudra notamment indiquer si la vente est prévue en une seule opération conjointe ou en plusieurs opérations en faveur de différents acquéreurs, et il faudra également identifier le ou les acquéreurs potentiels.

Assurer le suivi de la question une fois la règle définitivement approuvée, ce qui donnera plus de sécurité juridique et de prévisibilité aux personnes qui, le cas échéant, sont impliquées dans des opérations où ce droit de l'administration s'applique.

En annexe (ICI) lien vers une session de formation en ligne, donnée par l'Association des Notaires de Catalogne, dédiée à l'étude et à l'analyse des progrès du notariat numérique en Espagne. Elle traite en particulier de la mise en œuvre de la loi 11/2023, du développement du protocole électronique et de l'utilisation croissante des copies autorisées électroniques avec CSV.

Session très intéressante pour faire le point sur cette nouvelle modalité de copies autorisées électroniques, le processus de création et de validation par des tiers, leurs possibilités d'utilisation dans la pratique pour les opérateurs juridiques, etc.

Il est lié (ICI) Consultation fiscale émise par la Direction Générale des Impôts, à la demande d'une question posée par le Notaire de Castro Urdiales M. José Javier Corral Martínez (et rendue publique par ce dernier dans un post sur son profil LinkedIn plus qu'intéressant), en relation avec une société, dont le NIF a été révoqué par le Trésor depuis des années, qui, dans une procédure judiciaire, est condamnée, dans un jugement final, à formaliser la vente d'une place de parking en faveur du plaignant.

La décision du tribunal (obligation de vendre) se heurte en principe à l'article 6 de la LGT et à l'article 23 de la loi sur les notaires, qui interdit au notaire d'autoriser des actes dont le constituant a un numéro d'identification fiscale (NIF) révoqué.

Cependant, dans ce cas, tel que résolu par la DGT, la vente est ordonnée par une décision judiciaire définitive, de sorte que l'abstention indiquée ci-dessus dans les règlements susmentionnés n'est pas applicable, de sorte que l'acte peut être exécuté.

En annexe (ICI) lien vers une session de formation en ligne, donnée par le Collège des Notaires de Catalogne, dédiée à l'étude et à l'analyse de la conclusion de prêts hypothécaires et des produits liés / combinés à ceux-ci (assurance, etc.). Dans cette session pratique, la question est abordée de manière détaillée et rigoureuse, en analysant d'un point de vue pratique le régime juridique des contrats de produits liés / combinés aux prêts hypothécaires, avec une référence particulière à sa réglementation dans l'art. 17 LCI. En résumé :

Ventes liées :

1. Définition : Situation qui peut se produire lorsqu'un prêt hypothécaire est proposé sous forme de "pack" avec d'autres produits (assurance, alarme, etc.) qui doivent être obligatoirement contractés par le débiteur, faute de quoi la banque n'accordera pas le prêt.
2. Principe général : Elles sont interdites sous réserve d'exceptions (Art. 17 LCI), comme par exemple qu'elles comportent un avantage certain pour le consommateur.
3. La banque peut exiger certaines assurances (comme l'assurance des dommages matériels), que le consommateur a le droit de souscrire auprès de la banque ou d'un autre assureur de son choix.
4. Conséquence de l'inexécution : nullité du contrat annexe.

Ventes combinées :

1. Définition : Situation dans laquelle la banque propose un "paquet" de produits, qui peuvent être souscrits ensemble ou séparément (c'est-à-dire que le client peut choisir de ne souscrire "que" le financement).
2. Dans les pratiques combinées, le prêteur présente l'offre des produits sous une forme combinée et séparée, de sorte que l'emprunteur puisse voir les différences entre une offre et l'autre. 
3. Normalement, la conclusion de contrats portant sur des produits supplémentaires peut conduire à une amélioration des conditions de financement.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 12 février 2025 (BOE du 28 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à une demande de rectification de la superficie d'un élément privé soumis au régime de la propriété horizontale, demandée par voie de requête privée (en bref, il est demandé que l'appartement soit décrit avec une superficie de 165 mètres, au lieu des 157 mètres actuellement enregistrés).

À cette fin, le demandeur soumet une demande privée en vertu de l'article 201.3 de la loi sur les hypothèques (qui exempte le dossier de rectification pour les rectifications de surface qui ne dépassent pas 5 % de la superficie enregistrée).

Le Registre foncier a refusé l'enregistrement au motif que, pour les appartements soumis à la propriété horizontale, la procédure de l'article 201.3 n'est pas applicable et que, par conséquent, il est nécessaire de modifier l'acte de constitution de la propriété horizontale avec l'accord préalable de la communauté des propriétaires avec la majorité légalement requise en Catalogne.

Après l'introduction du recours correspondant, la Direction générale a révoqué le vice relatif à l'application de l'article 201.3 de la Loi hypothécaire, confirmant qu'il est également possible d'appliquer cette voie pour les appartements soumis à la propriété horizontale (c'est-à-dire lorsque la surface à rectifier n'est pas supérieure à 5%) et, reprenant la récente Résolution du 18 avril 2023, nous rappelle que, dans ces cas, il est possible de rectifier la surface de l'appartement sans modifier les titres de propriété, à condition que cette rectification n'implique pas une extension des travaux de construction et, par conséquent, implique simplement la rectification d'une donnée d'enregistrement erronée, pour laquelle, dans tous les cas, l'accord de la communauté de propriétaires correspondante doit être approuvé à la majorité requise par la loi (en Catalogne, 4/5 parties). 

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 11 décembre 2024 (BOE du 8 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, dans lequel l'acheteur (par l'intermédiaire de la banque qui le finance) retient une partie du prix (1.126,70 euros), à utiliser pour annuler les charges hypothécaires antérieures du vendeur, cette situation étant très fréquente.

Une fois l'acte présenté à l'enregistrement, le conservateur du registre foncier a refusé de l'enregistrer au motif que le moyen de paiement par lequel l'acheteur a remis à la banque (qui a financé l'achat) la somme de 1 126,70 euros, conservée par le vendeur pour l'annulation de l'inscription de ses charges hypothécaires antérieures, n'avait pas été identifié.

La Direction générale révoque la qualification, considérant que la loi exige la preuve des moyens de paiement pour les paiements effectués avant ou au moment de la signature de l'acte de vente, mais pas pour les paiements ou retenues à effectuer ultérieurement (comme c'est le cas ici, c'est-à-dire l'argent que l'acheteur versera à son agence pour qu'elle puisse gérer l'annulation des charges antérieures du vendeur).

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En annexe (ICI) lien vers une session de formation en ligne, donnée par l'Association des Notaires de Catalogne, consacrée à l'étude et à l'analyse de la conciliation notariale et de son importance après l'entrée en vigueur de la Loi Organique 1/2025.

Comme j'ai déjà eu l'occasion de le préciser dans mon blog il y a quelques mois (ICI), à partir du 3 avril, pour intenter la plupart des actions civiles et commerciales, il sera nécessaire d'avoir préalablement essayé un "ADR", c'est-à-dire un moyen approprié de résolution non juridictionnelle des litiges. Parmi ces ADR, la conciliation notariale (réglementée par la loi sur le notariat elle-même et avec les particularités introduites par la LO 1/2025) se présente comme une voie possible.

Dans cette session pratique, la question est abordée en détail et avec rigueur, en abordant des aspects tels que

1. Types de litiges pour lesquels une activité de négociation préalable sera nécessaire.
2. Avantages du système de conciliation notariale.
3. La manière dont le processus de conciliation et l'acte de conciliation seront menés, la forme documentaire de l'enregistrement de l'activité de négociation, les parties impliquées dans la conciliation, les notifications entre les parties, la possibilité de mener la procédure par vidéoconférence, les moyens de documenter l'accord, le rôle du notaire public dans la négociation, etc.

En annexe (ICI) très intéressante Résolution de la Direction générale du droit, des personnes morales et de la médiation du 5 décembre 2024 (DOGC du 14 mars 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de consommation d'un pacte successoral, où la personne favorisée par l'attribution particulière d'une succession dans un pacte successoral, à la mort du constituant du pacte successoral, prend possession de ladite succession. L'affaire se présente comme suit :

1. En 2016, un père et son fils ont formalisé un pacte successoral d'attribution privée, dans lequel le père attribuait à son fils, au moment de son décès, la propriété d'un bien immobilier.
2. En mai 2024, le père se rend chez un notaire et signe un acte de révocation unilatérale du pacte successoral (en invoquant l'absence de soins et de lien de filiation avec l'enfant). Cet acte est notifié de manière fiable à l'ancien bénéficiaire de cette attribution particulière.
3. Quelques jours plus tard, le père meurt.
4. De même, le fils se rend dans une étude notariale et rédige en temps utile et en bonne et due forme un acte d'opposition à la révocation du pacte successoral et le notifie au notaire qui a autorisé l'acte de révocation du père de manière fiable.
5. Par la suite, le fils délivre l'acte de consommation du pacte successoral susmentionné, dans lequel il prend possession de la propriété, qu'il a l'intention d'inscrire au registre foncier.
6. Lorsque cet acte de prise de possession du pacte successoral a été soumis à l'enregistrement, le conservateur du registre foncier a refusé de l'enregistrer, arguant du fait que, le pacte successoral ayant été révoqué et ayant fait l'objet d'une opposition de la part du bénéficiaire, cette situation devrait d'abord être résolue devant les tribunaux, avant que la prise de possession ne puisse être enregistrée.

La Direction générale, résolvant l'affaire, révoque la note de qualification, considérant que, conformément à la législation civile catalane (art. 431-15 et 431-30 CCCat), s'il y a une révocation du pacte et une opposition à celui-ci formulée en temps et en forme, celle-ci doit effectivement être résolue en justice, mais jusqu'à ce que cela se produise, le pacte successoral reste pleinement en vigueur, de sorte qu'on ne peut pas lui refuser l'inscription au registre foncier, sans préjudice, bien sûr, de l'issue de la procédure judiciaire qui, le cas échéant, est intentée par les successeurs du défunt.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 8 janvier 2025 (BOE du 12 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'acceptation et d'adjudication de la succession qui se réfère à une propriété située sur la côte.

Le cadastre a refusé l'inscription pour défaut irrémédiable, car après avoir effectué les vérifications pertinentes prévues par la loi et le règlement littoral (consultation de la représentation graphique et demande de certification auprès du Service du littoral périphérique), il s'avère que le bien en question coupe (envahit) partiellement le domaine public maritime, comme le montre la certification délivrée par le Service du littoral.

Dans ce cas, la Direction générale confirme la note de qualification, considérant que la réglementation en vigueur a été correctement appliquée (art. 36 du Règlement littoral), de sorte que, compte tenu de l'existence de cette invasion partielle du domaine public maritime-terrestre, le transfert ne peut être enregistré, et qu'il faut d'abord rectifier la description du bien (en l'adaptant à la délimitation administrative) ou, le cas échéant, contester la certification délivrée par le Conservatoire du littoral dont découle cette invasion partielle du domaine public maritime-terrestre.

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En annexe (ICI) lien vers une session de formation en ligne, donnée par la Fundación Notariado, consacrée à l'étude et à l'analyse de la notarisation des résolutions d'entreprise.

Au cours de cette session, animée par un fonctionnaire retraité d'un office notarial, nous passerons en revue des questions pertinentes d'application pratique dans le travail quotidien de l'office, telles que

1. Révision des compétences pour l'adoption des résolutions (assemblée générale vs. conseil d'administration et/ou liquidateurs).
2. Principaux types de résolutions d'entreprise à rendre publiques (modifications des statuts, augmentations et réductions de capital, licenciements et nominations, etc.)
3. Personnes habilitées à s'adresser au public.
4. Détails de tous les éléments et circonstances qui doivent figurer dans les procès-verbaux et certificats des résolutions pour qu'elles soient valablement rendues publiques et enregistrées (dates, convocations, quorum pour l'adoption de la résolution, etc.)

En annexe (ICI) Résolution de la Direction Générale du Droit, des Personnes Morales et de la Médiation du 20 janvier 2025 (DOGC du 14 mars 2025), dans laquelle la Direction Générale résout un cas relatif à un acte de correction d'un autre acte public de division horizontale et d'extinction de la communauté, dans lequel la durée d'un droit de vol, initialement fixée à 30 ans, est modifiée pour devenir "indéfinie" (tout cela, en vertu de l'art. 16.2 du Règlement des Hypothèques).

Le registre foncier a refusé l'enregistrement au motif que le bien, situé en Catalogne, est soumis aux règles du droit civil catalan, qui fixe une période maximale de 30 ans pour le droit de vol (art. 567.2-1 CCCat), ce critère ayant été confirmé par la Direction générale de la propriété.

Une autre des nouvelles mesures du décret-loi 5/2025 du 25 mars portant adoption de mesures urgentes en matière de fiscalité, de personnel et d'autres aspects administratifs (ICI) est la prolongation du délai pour formaliser l'achat de la première résidence habituelle lorsqu'elle est formalisée ultérieurement et grâce à la donation d'argent à un descendant, et pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal existant dans l'impôt sur les donations dans ces cas.

Ainsi, l'article 4 du décret-loi porte à 6 mois (contre 3 mois jusqu'à présent) le délai maximum pour formaliser l'achat (à partir du moment où la donation d'argent a eu lieu), pendant lequel peut s'appliquer l'avantage fiscal de l'impôt sur les donations, c'est-à-dire la réduction pour les donations destinées à la première résidence habituelle des descendants (aussi bien dans le cas de donations de biens que d'argent pour les acquérir) prévue aux articles 632-20 et suivants du livre sixième du code des impôts de Catalogne.

Entrée en vigueur : Trois mois après le jour suivant la publication dans le DOGC (27 juin 2025).

Il est lié (ICI) au décret-loi 5/2025, du 25 mars, portant adoption de mesures urgentes en matière de fiscalité, de frais de personnel et d'autres questions administratives, qui introduit des nouveautés pertinentes dans le domaine de l'ITP en Catalogne. En particulier :

1.- Nouvelles tranches générales du PTI pour l'achat de logements d'occasion :

• Pour les transferts de biens immobiliers jusqu'à 600 000 euros : 10 %.
• Pour les transferts entre 600.000 et 900.000 euros : 11%.
• Pour les transferts compris entre 900.000 et 1.500.000 euros : 12%.
• Pour les transferts supérieurs à 1.500.000 euros : 13%.

2 - Forte augmentation du PTI pour les grands détenteurs : 

1. Le taux d'imposition est porté à 20 %.
2. Un grand détenteur est considéré comme une personne physique ou morale qui possède plus de 10 propriétés à usage résidentiel ou avec une surface construite de plus de 1 500 m2 à usage résidentiel situées en Catalogne. Cette considération s'applique également à toute personne physique ou morale qui possède au moins cinq immeubles urbains à usage résidentiel situés dans la zone de marché résidentiel en tension déclarée par la Generalitat de Catalunya. Les garages et les entrepôts ne sont pas pris en compte dans le calcul.

3 - Forte augmentation du PTI lors de la vente d'un bâtiment :

1. Le taux d'imposition est porté à 20 % pour ces opérations, que l'immeuble soit divisé horizontalement ou non.
2. Exception : l'acquéreur doit être une personne physique, l'immeuble doit comporter au maximum 4 appartements et tous doivent être utilisés comme résidence habituelle de l'acquéreur et des membres de sa famille jusqu'au deuxième degré de parenté, pendant les trois années suivant l'achat.

4 - Suppression du taux réduit de "3%" pour les sociétés qui se consacrent à la réforme et à la vente de logements :

1. La réduction de 70 % de l'ITP qui existait jusqu'à présent pour les entreprises du secteur immobilier qui se consacrent à l'achat, à la rénovation et à la vente de logements est supprimée (abrogation de l'article 641-8 du sixième livre du code fiscal de Catalogne).
2. Cette mesure entre en vigueur le jour suivant sa publication dans le DOGC ( c'est-à-dire le 27 mars 2025).

5 - Taux réduit de 5 % pour les "jeunes" jusqu'à 35 ans :

• Un taux réduit d'ITP de 5 % est appliqué pour l'achat de la première résidence habituelle des jeunes jusqu'à 35 ans ou moins, à condition que la somme des bases fiscales générales et de l'épargne, moins le minimum personnel et familial, dans leur dernière déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques n'excède pas 36 000 euros.

6 - Entrée en vigueur :

• ‍Aprèstrois mois à compter du jour suivant la publication au Journal officiel du gouvernement de Catalogne ( 27 juin 2025).

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 4 février 2024 (BOE du 21 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de prêt hypothécaire accordé par une société commerciale professionnellement dédiée à cela, qui n'est pas inscrit dans le registre spécial créé par la loi 2/2009, du 31 mars, à l'Institut national de la consommation (Instituto Nacional del Consumo).

Après avoir qualifié l'acte pour cette raison, la DG a confirmé le défaut en statuant que, outre son inscription au registre des prêteurs de la Banque d'Espagne, toute société qui octroie des prêts aux consommateurs à titre professionnel doit également être inscrite au registre spécial créé par la loi 2/2009, du 31 mars, auprès de l'Institut national de la consommation (ou, le cas échéant, dûment inscrite au registre de la Communauté autonome où elle a son siège social, avec la notification correspondante au registre de l'Institut national de la consommation).

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 16 décembre 2024 (BOE du 7 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de fusion de deux SL, la société absorbée étant une SLU détenue à 100 % par la société absorbante, dans lequel aucun rapport n'est fourni par les administrateurs ou l'expert indépendant, car il est déclaré que la SLU absorbée n'a pas d'employés et que la fusion n'a donc pas d'effet sur l'emploi.

Une fois soumis à l'enregistrement, le Registre du Commerce l'a qualifié négativement, arguant que le rapport de l'organe administratif visé à l'art. 5 du RD-Law 5/2023 doit également être mis à la disposition des employés.

En appel, la DG a révoqué cette classification, estimant que, compte tenu des circonstances particulières de l'affaire (à savoir que la société absorbée n'a pas de salariés, qu'elle est détenue à 100 % par la société absorbante et qu'il est indiqué que la fusion n'a aucune incidence sur l'emploi de la société absorbante), il n'est pas nécessaire de fournir le rapport en question dans le cas présent.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 6 février 2024 (BOE du 21 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de modification du régime horizontal de propriété, par lequel une nouvelle clause statutaire est introduite dans les statuts de la communauté des propriétaires pour limiter l'utilisation des logements à des offres touristiques ou à toute autre forme de commercialisation à des fins d'hébergement touristique, cet accord étant approuvé à la majorité des 3/5 de la communauté.

En effet, l'exception prévue par la LPH, qui permet de limiter l'utilisation des logements touristiques régis par les réglementations touristiques sectorielles, sans la règle de l'unanimité, n'est pas extensible aux accords relatifs à d'autres types d'utilisations touristiques génériques, telles que l'utilisation d'auberges ou de logements touristiques dans un régime autre que celui spécifique découlant des réglementations touristiques sectorielles (c'est-à-dire, par exemple, les locations saisonnières).

La DG, confirmant le critère du Conservateur, rappelle que la LPH actuelle permet à une majorité des 3/5 de limiter l'exercice des activités touristiques dans les termes établis dans les règlements touristiques sectoriels, mais pas à l'usage touristique en général lorsqu'il n'est pas soumis à un régime spécifique de règlements sectoriels (comme celui de l'hébergement ou des vacances), auquel cas, l'unanimité de tous les copropriétaires sera requise pour établir une telle limitation.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 30 décembre 2024 (BOE du 6 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de prêt hypothécaire entre une société commerciale et un employé, qui est formalisé sans être soumis aux dispositions et garanties de la LCI, car l'acte allègue que l'objet social de la société n'est pas l'octroi habituel de prêts et que le prêt est accordé à des conditions plus avantageuses que celles du marché étant donné la relation de confiance qui existe avec le débiteur du fait qu'il est un employé de la société.

Le Registre foncier refuse l'inscription, ce qui porte l'affaire devant la DG qui, réitérant sa doctrine, rappelle que, dans ce type d'opération, si le PH est accordé par une personne morale qui intervient avec une certaine régularité sur le marché financier, en faveur d'une personne physique, qui a la qualité de consommateur, la LCI sera applicable, à moins qu'il ne s'agisse d'un prêt accordé par un employeur à son employé (qui doit être documenté), et qui est garanti par une hypothèque sur un logement, la LCI s'applique, sauf s'il s'agit d'un prêt accordé par un employeur à son employé (qui doit être documenté), à titre accessoire, dont le taux annuel effectif global est inférieur au taux du marché, et qui n'est pas proposé au grand public.

Enfin, comme dans le cas spécifique, le statut de l'employé n'a pas été documenté, ni le TAEG de la transaction détaillé, la note de qualification du greffier est confirmée.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 4 février 2024 (BOE du 21 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, où une banque vend un bien immobilier dont elle est propriétaire à un tiers. La controverse de l'affaire découle du fait que la banque, dans la CV, est représentée par une agence, en vertu d'une procuration dans laquelle il est établi que, pour ce type de vente, une autorisation spécifique pour la vente doit être fournie (dans un document privé signé par les représentants de la banque), avec leurs signatures authentifiées par un notaire. Dans le cas d'espèce, cette autorisation de la banque est présentée, dont les signatures sont authentifiées par le notaire car elles coïncident avec les signatures des signataires de la banque dans leur livre d'indicateurs.

Une fois l'acte soumis à l'enregistrement, le greffier a refusé l'enregistrement au motif que l'authentification de la signature par le notaire était nulle et non avenue, puisque la signature, étant une déclaration d'intention, devait être faite en présence du notaire (art. 259, al. 2 RN).

Après avoir examiné le cas, la DG n'a pas suivi l'avis du greffier et a révoqué la note de qualification, estimant que la souplesse des opérations juridiques et la liberté de choisir les mécanismes de contrôle interne de l'autorité investie du pouvoir de nomination et ses propres actes dans de nombreux cas similaires doivent primer, de sorte que, dans cette optique, l'authentification des signatures par le notaire, c'est-à-dire par collation, devrait être acceptée comme valable, sans qu'il soit nécessaire que l'authentification soit effectuée par la signature en présence du notaire.

En annexe (ICI) lien vers le jugement de l'Audience Provinciale de Valence numéro 260/2024, du 19 novembre, où est résolu un cas curieux, relatif à la demande de présence d'un notaire public pour rédiger le procès-verbal notarié de l'assemblée, en analysant qui a la légitimité pour faire une telle demande.

Dans le cas concret, il s'agit d'une société impliquée dans un conflit d'entreprise, où la demande au notaire est faite par le président du conseil d'administration, et la Cour a jugé que, en fait, cette compétence correspond au conseil d'administration en tant qu'organe collégial, tel qu'établi par l'article 203 LSC ("les administrateurs").

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 30 décembre 2024 (BOE du 6 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de prêt hypothécaire entre deux sociétés commerciales, dans lequel, comme adresse de la société débitrice, seule une adresse électronique est indiquée, et non une adresse physique aux fins de notifications et d'assignations.

Dans un premier temps, le registre foncier a refusé l'enregistrement pour cette raison, mais ce critère a été confirmé par la direction générale, qui a décidé que, conformément à la LEC en vigueur, dans le cas des personnes morales, une adresse physique et une adresse électronique sont obligatoires.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 5 février 2024 (BOE du 21 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente dans lequel est vendue une part indivise de 10,27% d'un bien immobilier, qui donne droit à l'usage exclusif d'un local de stockage. L'acte de vente indique que le vendeur a divisé les locaux en 10 entrepôts indépendants en vue de les céder par parts, avec les autorisations municipales correspondantes.

Une fois l'acte présenté pour enregistrement, il a été qualifié négativement par le greffier, alléguant qu'il s'agit d'une division de la propriété, pour laquelle l'accord correspondant de la communauté des propriétaires est nécessaire, étant donné qu'il s'agit d'un bien soumis au régime horizontal de la propriété.

Le recours correspondant a été introduit auprès de la DG, qui a révoqué la note de qualification, considérant qu'il ne s'agit pas dans ce cas d'une division de la propriété (puisque ni son extension, ni ses limites, ni ses quotas, ni son titre constitutif, ni le fonctionnement organique de la communauté ne sont affectés), mais d'une communauté de nature fonctionnelle en raison de son utilisation, dans laquelle les nouveaux copropriétaires sont simplement incorporés à la communauté de voisins, de sorte que, n'étant pas interdit par les statuts de la communauté, l'accord de la communauté requis par le greffier n'est pas nécessaire.

Parmi les nombreuses nouveautés apportées par la loi organique 1/2025, du 2 janvier, relative aux mesures d'efficacité du service public de la justice (ICI), en matière commerciale, il est intéressant de souligner la modification de l'article 365.3 LSC, en vertu duquel"Les administrateurs ne sont pas obligés de convoquer l'assemblée générale pour adopter une résolution de dissolution de la société lorsqu'ils ont dûment demandé la déclaration d'insolvabilité de la société ou notifié au tribunal compétent l'existence de négociations avec les créanciers pour parvenir à un plan de restructuration de l'actif, du passif ou des deux à la fois. L'assemblée doit être convoquée dans un délai de deux mois à compter de la date à laquelle les effets de la notification ont cessé d'être effectifs.

Avec cette réforme, un délai de deux mois est accordé pour convoquer l'AG (c'est-à-dire plus de temps pour gérer la situation de crise de l'entreprise), à partir du moment où les effets de la communication au tribunal cessent d'être en vigueur puisque les négociations avec les créanciers pour parvenir à un plan de restructuration sont entamées, puisque jusqu'à présent, avec la formulation précédente, les administrateurs devaient convoquer l'assemblée immédiatement après l'échec des négociations avec les créanciers, en cas d'existence d'une cause de dissolution.

Il est lié (ICI) au décret-loi 1/2025, du 28 janvier, sur les mesures urgentes pour contenir les revenus, qui introduit d'importantes nouveautés dans le domaine des baux d'habitation en Catalogne. En particulier :

• De nouvelles obligations sont introduites en ce qui concerne la publicité des annonces immobilières de location (telles que les détails du dernier loyer du bien loué au cours des 5 dernières années, l'objet du contrat, ou le statut du propriétaire du bien en tant que locataire principal).
• Des sanctions très lourdes (de 90 000 à 900 000 euros) sont introduites pour les comportements suivants :
  
  • Fixer un loyer qui dépasse les 30 % maximum autorisés dans un bail soumis à un régime de contrôle des prix.
  • Absence d'indication de l'objet (ou indication d'un objet simulé/faux) dans le bail.
  • répercuter les frais de gestion immobilière ou de formalisation du contrat sur le locataire.
• Poursuite des logements permanents frauduleux déguisés en contrats de location "saisonnière", assortie de lourdes sanctions.

Il est également fait référence au décret-loi 2/2025 (ICI vous pouvez le consulter), qui établit en Catalogne un nouveau droit de préemption en faveur de l'administration dans le cas de cessions de logements situés dans des zones où le marché résidentiel est tendu, lorsque le vendeur est une personne morale grande détentrice (il convient de noter que jusqu'à la création du Registre des grands détenteurs, il est obligatoire , lorsque le vendeur est une personne morale, d'inclure dans l'acte de vente un certificat d'inscription détaillant les caractéristiques du bien en question) , la réglementation exige que, lorsque le vendeur est une personne morale, un certificat d'enregistrement soit inclus dans l'acte de vente, détaillant le nombre de logements possédés par le vendeur, ce qui doit être attesté dans le titre de propriété ).

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 28 novembre 2024 (BOE du 25 décembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à la demande d'enregistrement de la nomination d'un auditeur volontaire par une SL.

Entreprise plongée dans un conflit social, dans lequel l'un des actionnaires minoritaires a demandé la nomination d'un commissaire aux comptes, qui est en attente de résolution par la DG. Par la suite, c'est la société qui demande l'enregistrement de la nomination d'un commissaire aux comptes volontaire, ce qui est d'abord rejeté par le greffier du commerce, car cette demande préalable a été faite par l'actionnaire minoritaire.

En appel, la DG a révoqué la note de qualification au regard de cette circonstance, arguant de sa doctrine la plus récente (voir Résolutions des 18 et 20 avril 2024), en vertu d'un principe d'effectivité, si la désignation volontaire d'un commissaire aux comptes par la société est accréditée, même si elle est postérieure à la demande de l'actionnaire minoritaire, c'est cette dernière qui doit prévaloir (même si la demande de l'actionnaire minoritaire est antérieure), et ce d'autant plus en l'espèce, où la demande de l'actionnaire minoritaire n'a pas encore été résolue.

En annexe (ICI) lien vers une session de formation très intéressante, en format vidéo, organisée par la Fundación Notariado, où l'on analyse et étudie les résolutions essentielles de 2024 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, dans divers domaines du droit civil, commercial et hypothécaire, en mettant l'accent sur les aspects pratiques de la rédaction d'actes.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 novembre 2024 (BOE du 25 décembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente d'un bien immobilier, formalisé en 2008, qui est destiné à être enregistré en 2024, date à laquelle le FNI de la société vendeuse a été révoqué, ce qui entraîne la classification négative correspondante par le greffier.

Le représentant de la société a fait appel de cette qualification, en faisant valoir qu'en substance, lorsque l'acte a été passé, la société disposait d'un FNI valide, et que la règle régissant l'impossibilité d'enregistrer les transferts de sociétés dont le FNI a été révoqué n'était pas encore en vigueur, de sorte que son application entraîne maintenant l'application rétroactive d'une règle défavorable, interdite par la Constitution.

La DG, dans ce cas, réitère son critère de tranquillité, considérant que l'interdiction d'accès aux documents correspondant aux sociétés dont le FNI a été révoqué est pleinement valide et applicable aux documents autorisés avant l'entrée en vigueur de la règle, étant donné que l'accès au registre est demandé maintenant, avec la règle déjà en vigueur.

Le décret-loi royal 9/2024 (ICI vous pouvez le consulter), connu sous le nom de "décret omnibus", n'a pas été validé par le Congrès, de sorte que la disposition a été abrogée. Par conséquent, dans le domaine fiscal, il convient de souligner les mesures suivantes quine sont plus en vigueur:

• Impôt sur le revenu des personnes physiques et obligation de déclaration: relèvement à 2 500 euros (au lieu de 1 500 euros) du montant pouvant être perçu du deuxième payeur et des payeurs suivants, de sorte que le plafond annuel de l'obligation de déclaration des revenus du travail s'élève à 22 000 euros.
• IRPF : Prolongation jusqu'en 2025 des déductions fiscales pour les travaux d'amélioration énergétique des logements et pour l'achat de véhicules électriques et à pile à combustible rechargeables et de bornes de recharge.
• Impôt municipal sur les plus-values (IIVTNU): approbation de nouveaux coefficients à appliquer à la valeur du terrain au moment de la régularisation, en fonction de la période de génération de la plus-value. Dans la pratique, cela s'est traduit par une augmentation pouvant aller jusqu'à plus de 50 % (voir lien ICI article de presse sur le sujet).

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 novembre 2024 (BOE du 25 décembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de déliaisonobrem, pour rendre inefficace une déliaison de certains emplacements de parking en relation avec un immeuble collectif.

Une fois l'acte présenté pour enregistrement, le conservateur du registre foncier a refusé de l'enregistrer, arguant que dans ce cas, il est nécessaire d'accréditer le consentement de l'administration à cette dissociation, étant donné que lerem de liaison a été configuré comme une condition spéciale pour l'octroi du premier permis d'occupation (réglementation urbanistique classique qui exige que les nouveaux bâtiments disposent d'un espace de stationnement).

La DG confirme le critère du greffier, à savoir qu'il est nécessaire de présenter le document administratif correspondant (tel que le permis de construire) pour prouver que l'administration ne pose pas ou n'a pas posé à l'époque de condition à cet égard pour l'octroi de l'autorisation administrative concernée.

En annexe (ICI) lien vers le décret royal 10/2025, du 14 janvier, approuvant la classification nationale des activités économiques 2025 (CNAE-2025), applicable aux nouvelles constitutions ou modifications de l'objet social formulées à partir du 16 janvier 2025, c'est-à-dire son entrée en vigueur.

En ce qui concerne son application pratique dans l'environnement CIRCE, il a été communiqué que CIRCE, pour le moment, ne peut pas appliquer les nouveaux codes CNAE 2025, en attendant la coordination et l'analyse avec l'AEAT, de sorte que pour ce type d'entreprises, ils continuent avec la codification précédente.

Pour le reste des entreprises, la nouvelle codification doit être enregistrée. Certains greffes de commerce ont demandé aux offices notariaux d'enregistrer temporairement les deux numéros, CNAE 2009 et CNAE 2025, en raison du manque d'adaptation de leurs systèmes informatiques.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 novembre 2024 (BOE du 25 décembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de modification des statuts, dans lequel est introduit un nouvel article des statuts, relatif à une prestation accessoire, en vertu duquel il est établi que tous les associés sont obligés à une prestation accessoire non rémunérée consistant dans le respect d'un Protocole familial qui figure dans un acte public (qui est spécifiquement identifié), mais sans en détailler le contenu.

Dans un premier temps, le greffier du commerce a refusé d'inscrire la clause dans les statuts au motif que le contenu du service accessoire n'était pas détaillé, puisqu'il se contentait de renvoyer au protocole familial, qui n'était ni enregistré ni déposé au registre du commerce.

En appel, la DG a révoqué la classification, déterminant que ce qui est pertinent dans ces cas est de rendre publique l'existence du protocole familial, de sorte que tous les actionnaires présents et futurs aient la possibilité de connaître son existence et, le cas échéant, d'accéder à son contenu par les voies légales existantes.

En annexe (ICI) lien vers un flash fiscal relatif à la consultation DGT V1822-24 (ICI ), dans laquelle la DGT répond à une question concernant le règlement de l'assurance-vie, en rappelant que la perception de sommes provenant de la souscription d'une assurance-vie, à condition que le bénéficiaire soit une personne autre que le preneur d'assurance, est soumise aux droits de succession, la base imposable étant constituée par les sommes perçues à ce titre (qui seront cumulées avec les autres biens et droits hérités), le contribuable étant le bénéficiaire de ces sommes.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 19 novembre 2024 (BOE du 18 décembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'acceptation et de pacte successoral, dans lequel tous les héritiers ne sont pas présents.

Dans cette affaire, la DG a jugé qu'en effet, la non-concurrence de tous les héritiers rompt le principe selon lequel le partage de l'héritage doit être effectué à l'unanimité par tous les cohéritiers, de sorte qu'il est nécessaire que tous les appelés participent au partage pour que chaque droit successoral dans l'abstrait soit converti en propriété individuelle et concrète des biens de la succession.

En annexe (ICI) lien vers un intéressant arrêt de la Cour suprême, plus précisément le STS 5882/2024, du 20 novembre, dans lequel la Haute Cour confirme la validité et la suffisance de la simple note informative du registre foncier comme preuve suffisante de la propriété, renforçant ainsi la pleine valeur probante de ces documents dans la mesure où le contenu du registre est requis, à la fois dans les actes judiciaires et extrajudiciaires.

Ainsi, il est confirmé que toute personne titulaire d'un droit inscrit au registre foncier peut valablement le prouver aux tiers en obtenant un nota simple registral, pour un coût d'environ 10 euros seulement.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 18 novembre 2024 (BOE du 18 décembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, dans lequel l'acquéreur est une société civile, initialement formalisé dans un document privé, puis rendu public (mais sans inscription au registre mercantile), dont l'objet est l'exploitation d'une activité agricole/élevage.

Lors de la présentation à l'enregistrement, le Registre foncier a refusé l'enregistrement, arguant que lorsque la société civile a un objet commercial, il est essentiel que, pour pouvoir inscrire un titre de propriété en sa faveur au registre foncier, elle soit d'abord inscrite au registre du commerce, le Registre considérant qu'en l'espèce, l'objet de la société est l'agriculture/élevage, c'est-à-dire une activité commerciale évidente.

Sur recours, la DG a révoqué la note de classement, considérant que la société acquéreuse est une société civile formalisée par un acte public, dûment constituée, ayant un objet non commercial (art. 326 du code de commerce), de sorte que l'inscription demandée doit être faite au nom de la société civile acquéreuse.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 4 novembre 2024 (BOE du 22 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à l'enregistrement d'une décision judiciaire déclarant qu'une vente et un achat ont été résolus.

L'affaire est basée sur un achat-vente (où l'acheteur, pour financer l'achat, demande un prêt hypothécaire, qui est enregistré au moment de la formalisation de l'achat-vente). Une fois la vente et l'achat formalisés, des désaccords surgissent entre les parties, qui finissent par porter leur conflit devant les tribunaux. Cette procédure judiciaire se termine par la constatation de la résolution de l'achat-vente, c'est-à-dire sa nullité, et les parties doivent restituer les prestations réciproques (c'est-à-dire le bien au vendeur et le prix payé à l'acheteur).

Une fois que ce jugement a été soumis pour inscription au registre foncier, la position intéressante du créancier hypothécaire se pose, qui a légitimement enregistré son droit avant que tout ce litige ne survienne et ne soit résolu.

A ce stade, la DG, s'alignant sur les critères du Conservateur, décide que, dans ces cas, pour pouvoir enregistrer la résolution de la vente et de l'achat (c'est-à-dire que la maison cesse d'être au nom de l'"acheteur" et redevient enregistrée au nom du "vendeur"), il sera nécessaire, en premier lieu, de prouver le dépôt des montants dus et, surtout, de prouver le consentement de la banque créancière (c'est-à-dire que la banque qui détient le droit réel d'hypothèque devra consentir à cela), la banque détentrice du droit réel d'hypothèque devra y consentir), puisque, la créance n'ayant pas été inscrite lors de la comparution du créancier hypothécaire, par mandat impératif de la loi hypothécaire (articles 20, 37, 40 et 82), la radiation ou la modification des inscriptions des créanciers subséquents est empêchée sans leur consentement exprès ou tacite, volontaire ou forcé.

Il faut donc être très prudent dans ces situations litigieuses, car au-delà de la victoire judiciaire, il faudra négocier avec la banque créancière pour que la dette soit annulée et que la banque accepte l'enregistrement de l'annulation de la vente, sinon ce ne sera pas possible, et la victoire judiciaire s'estompera.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 6 novembre 2024 (BOE du 22 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, dans lequel la partie vendeuse est une société. L'acte de vente ne contient pas de déclaration de la société vendeuse concernant le caractère non essentiel des actifs transférés, et aucune résolution de l'assemblée générale des actionnaires n'est jointe à l'acte.

Soumis à l'enregistrement, le registre foncier refuse l'enregistrement, considérant qu'une résolution de l'assemblée générale (qui n'est pas fournie) est nécessaire pour l'acquisition ou l'aliénation d'un bien social qui peut être considéré comme essentiel.

Après l'introduction du recours correspondant, la DG a résolu la question en révoquant la note de qualification, réitérant ainsi sa doctrine selon laquelle il n'y a pas d'obligation de fournir un certificat ou de faire une déclaration expresse par l'administrateur que le bien qui fait l'objet de l'activité documentée n'est pas essentiel, bien que la déclaration contenue dans l'acte sur le caractère non essentiel de ce bien améliore la position de la contrepartie en ce qui concerne son devoir de diligence et d'évaluation de la faute grave. Toutefois, l'omission de cette déclaration expresse n'est pas en soi un vice qui empêche l'inscription.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 25 septembre 2024 (BOE du 7 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte formalisant le transfert de garanties hypothécaires, dans lequel l'aspect le plus intéressant est tout ce qui concerne la description de la procuration qui habilite le représentant d'une société étrangère qui n'est pas enregistrée.

L'affaire concerne plus particulièrement un acte de cession de garanties hypothécaires, dans lequel la société cessionnaire (irlandaise et non enregistrée en Espagne) est représentée dans l'acte par un fondé de pouvoir. Lors de l'établissement de la procuration spéciale, le notaire habilité l'identifie simplement (avec la date et le nom du notaire habilité) et déclare qu'il la considère comme suffisante pour l'octroi de la procuration.

Une fois présenté à l'enregistrement, le greffier auquel l'acte est présenté considère que le résumé de la procuration est insuffisant, un critère confirmé par la Direction générale qui, dans sa résolution, détermine que les procurations des sociétés étrangères, puisqu'elles ne sont pas enregistrées, sont soumises à la doctrine du STS du 1er juin 2021 pour les procurations non enregistrées des sociétés espagnoles enregistrées, Par conséquent, le notaire habilité doit, sous sa responsabilité, vérifier rigoureusement la validité et le bien-fondé de la procuration accordée par ladite société et consigner qu'il a effectué une telle action, de sorte que le résumé de l'acte authentique dont résulte la représentation exprime les circonstances qui, de l'avis du notaire, justifient la validité et le bien-fondé de la procuration dans l'exercice de laquelle le fondé de pouvoir agit.

Ainsi, lors de l'évaluation du caractère suffisant de la procuration, il convient notamment d'indiquer l'identité de la personne qui donne la procuration, sa situation personnelle et le fait qu'elle exerce ou non une fonction professionnelle dans l'entreprise.

Compte tenu des nombreuses questions suscitées par ce dossier, à savoir les frais éventuels à payer par les clients des banques lorsqu'ils souhaitent rembourser leur crédit hypothécaire , en tout ou en partie, de manière anticipée, le texte suivant est joint (ICI) la Résolution du 2 décembre 2024, de la Banque d'Espagne, qui publie les indices et les taux de référence applicables au calcul de la valeur de marché dans la compensation du risque de taux d'intérêt des prêts hypothécaires, ainsi qu'au calcul du différentiel à appliquer pour obtenir la valeur de marché des prêts ou des crédits qui sont annulés par anticipation.

À cet égard, il convient de rappeler que dans le cas des hypothèques signées après le 9 décembre 2007, en cas de résiliation anticipée (totale ou partielle), l'institution financière, en plus de l'indemnité ou des frais de résiliation, peut facturer un montant pour la compensation du risque de taux d'intérêt. Pour calculer la limite maximale à facturer, il faut tenir compte de la formule mathématique réglementée par la législation applicable, pour laquelle il faut prendre en compte les valeurs publiées dans cette Résolution, qui est mise à jour mensuellement.

En tout état de cause, si vous souhaitez obtenir plus d'informations sur ce calcul, ICI vous pouvez également accéder à un article de notre blog, largement diffusé, où vous trouverez des informations pratiques sur la manière d'effectuer ces calculs et de vérifier si la banque applique correctement les frais qui peuvent ou non être facturés.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 9 octobre 2024 (BOE du 15 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente d'un bien soumis à une interdiction d'aliéner qui figure dans une annotation préventive ordonnée par le fisc, qui est effectuée après que l'acte de vente a été accordé.

Il s'agit plus précisément d'un acte de vente accordé le 21 décembre 2023, qui a été présenté au greffe le 8 mai 2024. Toutefois, avant cette date, le 12 avril 2024, une annotation préventive d'interdiction d'aliéner ordonnée par le Trésor a été faite sur le bien objet de la vente.

La DG, statuant sur le recours introduit, réitère sa doctrine refusant la possibilité d'enregistrer la vente, étant entendu que l'efficacité préférentielle des transferts avant les interdictions d'aliéner n'est pas applicable dans les procédures pénales ou administratives, où la composante d'ordre public des mesures de précaution adoptées doit prévaloir.

En annexe (ICI) le résumé de presse du STS 1917/2024, du 5 décembre, dans lequel la troisième chambre de notre Haute Cour a statué que les "mobile-homes" nécessitent un permis d'urbanisme car ils sont comparables à une maison préfabriquée et non à une caravane.

Ainsi, pour la Cour suprême, ce sont les règles d'urbanisme applicables dans chaque cas qui légitiment l'installation de mobil-homes sur un terrain, celle-ci étant justifiée par une raison impérieuse d'intérêt général telle que la protection de l'environnement et de l'environnement urbain.

En annexe (ICI) l'Instruction pour la vérification des valeurs des biens immobiliers dans l'impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés et dans l'impôt sur les successions et les donations, qui doit être appliquée aux faits imposables de l'année 2025.

Il est rappelé que dans les transmissions d'immeubles qui n'ont pas de valeur de référence ou qui ne peuvent être certifiées par la Direction Générale du Cadastre, la base imposable et, par conséquent, la valeur qui doit être incluse dans l'auto-évaluation, sans préjudice de la vérification administrative, sera la plus élevée des valeurs suivantes : la valeur déclarée par les parties intéressées, le prix ou la contrepartie convenue ou la valeur de marché.

Dans ces transferts, l 'administration est habilitée à vérifier que la valeur des biens et droits déclarés dans l'autoévaluation n'est pas inférieure à la valeur de marché, les valeurs indiquées dans l'instruction étant prises comme référence à cet effet.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 octobre 2024 (BOE du 22 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte constitutif d'une SL avec une seule participation d'une valeur nominale d'un euro.

Le greffier a refusé l'inscription au motif que le fait que la SL constituée n'ait qu'un seul actionnariat contrevient aux principes de la SL et à son évolution normale (considérant, en somme, que la LSC suppose une division plus large du capital social).

En appel, la DG s'est alignée sur le notaire appelant, en révoquant la note de qualification, considérant que, conformément à l'autonomie de l' actionnaire fondateur, la constitution de cette SL avec une seule participation d'une valeur nominale de 1 euro est admissible, puisqu'aucune disposition ne l'interdit.

En annexe (ICI) lien vers une intéressante formation pratique donnée par le notaire madrilène Fernando Gomá, sur les actes notariés liés au monde numérique (actes WhatsApp, pages web, contenus sur les réseaux sociaux, dépôt de documents numériques, etc.)

Session pratique, en format vidéo, très intéressante, avec des notes à prendre en compte lors de la formalisation de ce type de document, où l'on peut même trouver des modèles de document public à utiliser dans ces cas.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 18 septembre 2024 (BOE du 6 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, dans lequel la société vendeuse, lors de la formalisation de l'acte de vente, a un numéro d'identification fiscale valide, mais lorsqu'elle présente le document pour l'enregistrement dans le registre, celui-ci a été révoqué.

La DG estime qu'en effet, pour pouvoir enregistrer le transfert au registre foncier, il est nécessaire que le FNI de la société soit en vigueur non seulement au moment de la signature de l'acte, mais aussi au moment de l'enregistrement du document au registre.

En annexe (ICI) Résolution de la direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 25 septembre 2024 (BOE du 7 novembre 2024), dans laquelle la direction générale résout un cas relatif à la révocation d'un directeur général d'une société municipale, qui demande l'accès au registre des sociétés sur la base d'un certificat d'accords de réunion délivré par le secrétaire du conseil municipal, avec l'approbation du maire.

Le Registre du Commerce a refusé l'enregistrement au motif que cet acte requiert un acte public pour l'enregistrement (art. 94 et 95 RRM), ce critère ayant été confirmé par la Direction Générale dans le cadre du recours en appel.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 22 octobre 2024 (BOE du 21 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte denantissement d'une installation photovoltaïque, initialement rejeté par le greffier, en considérant que, dans ce cas, il ne pouvait être inscrit que sous forme d'hypothèque mobilière.

Sur recours, la DG a révoqué la note de qualification, considérant que cette installation photovoltaïque n'est rien d'autre qu'unbien mobilier gagé, de sorte qu'il est possible d'inscrire ce gage sur une installation de production d'énergie photovoltaïque dûment inscrite au registre administratif correspondant, sous la forme d'un gagesans dépossession prévu à l'art. 682 LEC.

Résolution intéressante applicable aux opérations de financement de cette catégorie d'actifs ou d'infrastructures.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 22 octobre 2024 (BOE du 21 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de liquidation d'une société. Dans ce cas, un actionnaire minoritaire avait demandé la nomination d'un commissaire aux comptespour superviser les opérations de liquidation, ce qui a été dûment inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Une fois l'acte soumis à l'enregistrement, le Registre du Commerce considère qu'il est nécessaire d'inclure dans l'acte l 'intervention et le consentement du contrôleur financier aux opérations de liquidation, ce qui est rejeté par la Direction Générale dans la résolution du recours, car elle considère que sa fonction se limite à vérifier que les actions des liquidateurs sont effectuées conformément aux règles légales et statutaires relatives au processus de liquidation, en informant les actionnaires des actes des liquidateurs qui sont contraires à la loi ou aux statuts, de sorte qu'outre les responsabilités que les liquidateurs peuvent avoir encourues, ils peuvent également demander leur révocation en vertu de l'article 380 de la loi sur les sociétés de capitaux. Par conséquent,les liquidateurs peuvent agir sans obtenir l'approbation des commissaires aux comptes, car leur fonction est de superviser, mais nond'approuver les actions des liquidateurs.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 22 octobre 2024 (BOE du 21 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'annulation d'une option d'achat. L'affaire se base sur un acte d'option d'achat enregistré, dans lequel l'acheteur dispose d'un délai dedeux mois pour lever l'option, à compter de la date à laquelle le concédant réalise une série d'actions (notamment, le paiement de certains impôts et l'annulation de certaines affectations fiscales qui grevaient le bien).

Le concédant respecte les conditions et procède à une notification notariale (par le biais d'une lettre officielle de mise en demeure), mais lorsque le notaire se rend au siège de la société requérante, il y trouve une employée qui "reconnaît être une employée de la société requise" et qui déclare également "ne pas être habilitée à recueillir une quelconque mise en demeure". Face à ce refus, le notaire considère que la demande a été faite, le concédant considère alors que le délai de 2 mois accordé commence à courir.

Cette demande est rejetée par le greffier, qui considère qu'il faut pour cela le consentement du titulaire de l'option et que, par ailleurs, la notification de l'avis de convocation a été faite de manière incorrecte, puisque, vu le refus de l'employé de retirer le document, il aurait fallu l'envoyer par lettrerecommandée avec accusé de réception, comme le prévoit l'article 202 de la NR.

La DG confirme le critère du greffier, de sorte que, dans ces cas, il faudra prendre des précautions extrêmes et, en cas de refus de retirer l'assignation, assurer la notification en l'envoyant par courrier recommandé avec accusé de réception.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 21 octobre 2024 (BOE du 21 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de modification des statuts d'une SA, dans lequel l'article de ses statuts relatif à la rémunération du conseil d'administration est modifié. Dans la nouvelle rédaction, il est établi que, dans le cas des membres duconseil d'administration ayant des fonctions exécutives, leur rémunération sera déterminée par l'assemblée générale sur la base d'unou plusieurs des éléments détaillés dans l'article (une indemnité fixe, des indemnités journalières, une rémunération variable, etc.)

Le Registre du Commerce a refusé l'inscription au motif que la disposition viole l'art. 217 LSC, car elle ne détermine pas le système de rémunération, mais laisse à la discrétion de l'assemblée générale le choix d'un ou de plusieurs de ceux prévus par les statuts.

Sur recours, la Direction générale a révoqué la note de qualification, estimant que la clause en question ne laisse pas à la discrétion de l'assemblée générale le choix d'un ou de plusieurs administrateurs parmi ceux prévus par les statuts,Au contraire, elle se limite à établir, en ce qui concerne la rémunération prévue pour les membres du conseil d'administration auxquels des fonctions exécutives ont été attribuées, que les éléments de rémunération à percevoir annuellement par ces administrateurs seront déterminés par l'assemblée générale et consisteront en un ou plusieurs des éléments spécifiés, ce qui est accepté par le Centre de gestion conformément aux dispositions des articles 217 et 249 de la loi espagnole sur les sociétés anonymes.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 2 septembre 2024 (BOE du 6 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale nous rappelle que, dans le cadre d'une propriété horizontale, pour réaliser la modification du titre constitutif, le consentement des propriétaires qui étaient propriétaires à la date d'adoption de l'accord et, de même, de ceux qui sont propriétaires enregistrés à la date à laquelle ledit document doit entrer dans le Registre foncier est nécessaire.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 21 octobre 2024 (BOE du 21 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de notarisation de résolutions de sociétés, y compris la clause statutaire sur la rémunération des administrateurs. Cette clause prévoit la possibilité de recevoir une "rémunération variable, en fonction d'indicateurs ou de paramètres généraux de référence", sans préciser de quoi il s'agit.

Le Registre du commerce a refusé l'inscription pour ce motif (en vertu de l'article 217 LSC), critère confirmé par la DG, qui a jugé que lorsque la possibilité de percevoir une rémunération variable est établie, il est nécessaire de détaillerexpressément les indicateurs ou paramètres qui permettront de la spécifier, même s'ils doivent être interprétés de manière souple.

Il est rappelé que dans quelques jours, c'est-à-dire à lafin du mois de décembre de cette année, la période accordée par le décret-loi royal 19/2022, qui a établi un code de bonnes pratiques pour atténuer la hausse des taux d'intérêt (qui permet aux débiteurs ayant des problèmes pour payer leurs prêts d'obtenir une prolongation de la période de remboursement de leur prêt, ou une novation de taux variable à taux fixe, entre autres questions), se termine.

Pour plus de détails sur les mesures, leurs bénéficiaires potentiels et les conditions requises, (ICI), nous renvoyons à un article de notre blog publié à l'époque, où toutes ces questions sont expliquées.