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En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 9 avril 2025 (BOE du 21 mai 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de dissolution et de liquidation du mariage de deux ressortissants étrangers (de nationalité suisse), en vertu duquel un partage des biens est effectué entre deux personnes en instance de divorce. L'acte ne contient pas le numéro d'identification fiscale de l'ex-époux qui cède ses droits de propriété à l'ex-épouse sur le bien en question.

Lorsqu'il a été présenté pour enregistrement au registre foncier, il a été qualifié négativement, entre autres, parce que le FNI de l'ex-mari n'était pas inclus dans l'enregistrement et qu'il a transféré ses droits de propriété sur le bien en question à son ex-femme.

Le recours correspondant a été introduit et la note de qualification a été confirmée par la Direction générale, qui a jugé que, conformément aux articles 23 LN et 156.5 RN, il est obligatoire d'inclure dans l'acte le NIF des constituants lorsqu'il s'agit "d'acquérir, de déclarer, de constituer, de transférer, de grever, de modifier ou d'éteindre la propriété et d'autres droits réels sur des biens immobiliers", ou d'un acte ou d'un contrat différent, mais ayant des implications fiscales, Dans ces cas, l'obligation d'accréditer et d'enregistrer les numéros d'identification fiscale respectifs s'étend aux personnes qui apparaissent et aux personnes ou entités pour le compte desquelles elles agissent, indépendamment du fait que leur position contractuelle soit celle de transmetteurs ou de constituants du droit réel respectif ou d'acquéreurs de ce dernier.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 26 mars 2025 (BOE du 19 mai 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de prêt hypothécaire, avec les éléments clés suivants :

• Une entreprise demande un prêt à une institution financière.
• Pour accorder ce prêt, l'institution financière demande une garantie, qui est fournie par une société de cautionnement mutuel.
• Cette société de cautionnement mutuel, afin de garantir le remboursement de la garantie, exige la constitution d'une hypothèque sur un bien immobilier appartenant à la société.
• Dans cette hypothèque, il est convenu que la spécificité de la future obligation garantie (qui dépendra du montant que le garant devra finalement apporter si la garantie prend effet), sera précisée par la signature unilatérale par la société de cautionnement mutuel d'un acte constatant le solde du compte et d'un relevé de solde certifié par un notaire.

Une fois l'acte présenté à l'enregistrement, il est qualifié négativement, le greffier estimant que l'obligation garantie n'est pas déterminée, ce qui donnerait lieu à une inscription nulle en vertu de l'art. 30 LH.

Sur recours, la Direction générale a révoqué la note de qualification, considérant qu'en l'espèce il n'y avait pas de violation du principe de spécialité, l'acte de prêt hypothécaire précisant de manière expresse et concise les éléments dont découlent les montants dont le débiteur hypothécaire pourrait être redevable à l'avenir en raison de la rupture de la police d'assurance garantie par l'hypothèque.

En annexe (ICI) curieuse Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 23 mai 2025 (BOE du 23 juin 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de constitution d'une société anonyme, avec les éléments clés suivants :

• Une société (appelons-la "X") décide de créer une nouvelle filiale unipersonnelle et adopte à cette fin une résolution au sein de son conseil d'administration.
• Une fois la résolution adoptée par le conseil d'administration de la société mère, un certificat de résolution du conseil d'administration est délivré (par les personnes habilitées à le faire) afin que la nouvelle filiale puisse être constituée. Le certificat de résolution du conseil d'administration ne contient pas les noms des administrateurs présents à la réunion qui a adopté la résolution.
• Enfin, un administrateur de l'entreprise "X", en exécution de cet accord, et sous la protection de cette certification, se rend chez un notaire et formalise l'acte de constitution de la filiale.

Lorsque cet acte de constitution a été soumis à l'enregistrement, le greffier a refusé de l'enregistrer au motif que le certificat de la résolution doit contenir les noms des administrateurs qui ont adopté la résolution.

En appel, la classification a été révoquée par la Direction générale, qui nous a rappelé que l'exigence d'indiquer les noms des membres du conseil d'administration qui ont assisté à la réunion au cours de laquelle la résolution a été adoptée est une exigence pour l'enregistrement des résolutions du conseil dans la mesure où elles se réfèrent à leur propre société, mais pas dans l'exécution d'une résolution qui se réfère à une nouvelle société filiale, comme c'est le cas ici, de sorte que ce détail n'est pas requis dans le certificat de la résolution du conseil.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 23 mai 2025 (BOE du 23 juin 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de dation en paiement de dette, en vertu duquel une société donne à deux de ses associés un bien immobilier en paiement partiel d'une dette de plus de 900.000 euros.

Dans l'acte de reconnaissance de dettes susmentionné, les constituants ont déclaré que, dans le passé, en raison du manque de liquidités de la société, les actionnaires avaient prêté à la société plus de 900 000 euros, et que ces apports étaient reflétés dans les comptes de la société et pouvaient être accrédités le cas échéant, comme l'indique un document comptable qu'ils ont présenté au notaire habilité et qui a été incorporé à l'acte.

Une fois l'acte soumis à l'enregistrement, le greffier a refusé de l'enregistrer au motif que les moyens de paiement des montants apportés par les actionnaires à la société et qui font l'objet d'une compensation n'étaient pas identifiés.

Sur recours, la Direction générale a révoqué la note de qualification, considérant que les dettes éteintes par le transfert sont parfaitement enregistrées et identifiées dans le grand livre, avec la valeur probante attribuée par la loi à cette comptabilité, de sorte que l'hypothèse de reconnaissances de dettes fictives qui seraient exclues de la possibilité de détection, de vérification et de régularisation de la non-conformité fiscale ou de la réglementation sur le blanchiment de capitaux est exclue ( ).

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 23 mai 2025 (BOE du 23 juin 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de prêt avec garantie hypothécaire, qui a la particularité de constituer une hypothèque sur deux propriétés, et déclare que la répartition de la responsabilité hypothécaire est faite sur une feuille jointe à l'acte (qui est fournie sans signature).

Lorsque cet acte a été présenté au registre foncier, le conservateur lui a donné une classification négative, considérant qu'il y avait des doutes quant à l'authenticité du tableau de répartition, étant donné qu'il est contenu dans un document annexé dépourvu de toute signature légitimée par une personne disposant de pouvoirs suffisants.

Sur recours, la Direction générale a révoqué la note de qualification, considérant que dans ces cas, et conformément à l'article 154 du Règlement notarial, "la signature des constituants et des témoins ne sera pas nécessaire dans les partitions et autres documents enregistrés, même s'ils sont rédigés sur du papier ordinaire, dûment rétabli, si l'acte public au moyen duquel ils sont enregistrés est sur papier timbré". Il est donc clair que les documents incorporés à l'acte lui-même en font partie intégrante à toutes fins utiles, de sorte qu'il ne peut y avoir aucun doute quant à l'authenticité du tableau de répartition des hypothèques, même s'il n'est pas signé par les parties.

En annexe (ICI) lien vers la Sentence du Tribunal Suprême, Chambre I, numéro 2129/2025, du 9 mai, dans laquelle la haute juridiction résout un litige concernant la question de savoir qui doit assumer les dépenses communautaires dans les OPV loués (c'est-à-dire le locataire ou l'administration propriétaire de ces OPV).

Pour résoudre le litige, le Tribunal suprême rappelle que la première disposition additionnelle de la LAU (paragraphe 8) établit que les baux subventionnés par l'État sont régis par les règles spécifiques de ce dernier, qui sont les règles régionales relatives à ce type de logement loué. Ainsi, dans le cas concret, la réglementation régionale (celle de Madrid) permet au bailleur de percevoir, "en plus du loyer initial ou révisé, le coût réel des services dont bénéficie le locataire et qui sont payés par le bailleur", à condition que cela soit indiqué dans le contrat, comme c'était le cas, de sorte qu'en fait, dans ce cas, c'est au locataire de l'OPV de payer les dépenses de la communauté de son logement.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 7 mai 2025 (BOE du 7 juin 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de dissolution et de liquidation d'une société, avec les faits clés suivants :

• L'assemblée générale est convoquée par la publication d'un avis dans le "Journal officiel du registre du commerce" et dans l'un des journaux ayant la plus grande diffusion dans la province où se trouve le siège social.
• Cependant, selon l'article 11 des statuts de cette entité, "l'organe d'administration convoque les membres à toute assemblée générale par correspondance télégraphique ou en double exemplaire remis en mains propres contre signature du membre accusant réception".

Lorsque cet acte a été soumis à l'enregistrement, le greffier a refusé de l'enregistrer, au motif que l'assemblée adoptant la résolution n'avait pas été convoquée conformément aux exigences des statuts.

En appel, la classification a été confirmée par la Direction générale, considérant que lorsque les statuts précisent que la forme de la convocation à l'assemblée générale doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (ou similaire), les caractéristiques spécifiques de la convocation à l'assemblée sont déterminées, sans qu'il soit de la compétence de l'organe administratif de la modifier, et ce parce que les actionnaires ont le droit de savoir sous quelle forme spécifique ils doivent être convoqués, de sorte que c'est la seule forme sous laquelle ils s'attendront à être convoqués et à laquelle ils devront prêter attention.

En annexe (ICI) lien vers une vidéo du Flash fiscal de l'Association notariale de Catalogne, où la notaire de Barcelone, Elena Cantos, commente une consultation informative de l'Agence fiscale de Catalogne (spécifiquement 94/24), qui traite d'une consultation faite par un particulier sur la façon dont une donation de biens d'un particulier à une entreprise devrait être imposée.

L'ATC considère que dans le cas de l'apport du bien fait par l'associé à la société à titre gratuit, il faut tenir compte de l'art. 3.2 de la loi 19/1987 (loi sur l'impôt sur les successions et les donations) qui prévoit que les gains en capital obtenus dans un but lucratif par les personnes morales ne sont pas soumis à l'ISD, mais sont imposés au titre de l'impôt sur les sociétés (loi 27/2014), de sorte que l'acte documentant la donation du bien à la société doit être imposé selon la modalité des actes juridiques (puisque l'IS est compatible avec l'IAJD et que les autres conditions sont remplies).

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 8 mai 2025 (BOE du 9 juin 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'élévation à l'acte public d'un contrat de vente. Les faits pertinents de l'affaire sont les suivants :

• Le bien appartenait initialement à un couple marié, à 50 % en indivision.
• Le couple n'a eu qu'un seul enfant.
• Après quelques années, le mari décède (sans testament).
• Compte tenu de ce décès, l'enfant unique est déclaré héritier unique ab intestat par acte notarié.
• Par la suite, un accord privé est conclu entre le conjoint survivant (la mère) et le fils (désormais seul héritier ab intestat) pour la dissolution de la communauté de biens et le partage et l'adjudication de l'héritage (c'est-à-dire sans acte public et sans inscription de l'héritage au registre foncier), dans lequel le fils se voit attribuer la moitié indivise de la succession de son père décédé.
• En vertu de sa qualité d'héritier et de cet accord privé, le fils procède à la vente de sa moitié indivise (à laquelle la mère consent également).

Une fois l'acte présenté à l'enregistrement, le greffier a refusé de l'enregistrer, en se fondant sur le principe des tractations successives, puisque dans le registre, cette moitié indivise est enregistrée au nom du père, de sorte que, pour que le fils (désormais héritier) puisse vendre cette moitié, l'héritage doit d'abord être enregistré, c'est-à-dire que la liquidation de la communauté de biens et l'adjudication de l'héritage en faveur du fils doivent être formalisées dans un acte public et enregistrées dans le registre.

En appel, la Direction générale a révoqué la note de qualification, en fondant sa décision sur sa doctrine du tractus successif abrégé, en vertu de laquelle il est possible d'enregistrer la vente de biens singuliers de l'héritage réalisée par tous les héritiers, sans partage et adjudication préalables de l'héritage et de ses biens, à condition que leur appel à l'héritage soit accrédité par l'acte d'héritage correspondant et ses documents complémentaires, ainsi que le respect préalable des obligations relatives à l'impôt sur les successions.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 25 avril 2025 (BOE du 23 mai 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte public présenté sous forme de copie électronique autorisée avec CSV par l'intermédiaire du siège électronique de l'Association des Conservateurs de la Propriété.

Une fois cet acte présenté, le greffier refuse de l'enregistrer, car il estime que l'autorisation du notaire sur le document présenté ne peut pas être vérifiée et garantie de cette manière.

Le recours correspondant a été introduit et, comme il ne pouvait en être autrement, la qualification a été révoquée, la Direction générale statuant que, en fait, les copies électroniques autorisées délivrées par les notaires, avec leur CSV correspondant, sont pleinement valides pour effectuer une inscription (et son enregistrement ultérieur, le cas échéant) au Registre foncier, étant donné que les greffiers, par le biais d'un portail informatique restreint à leur disposition, peuvent télécharger le document avec la signature électronique du notaire et ainsi vérifier son authenticité et sa pleine validité avec le CSV qui apparaît sur la copie électronique autorisée, afin de produire les effets correspondants sur le registre.

En annexe (ICI) lien vers un article de journal qui fait référence à un arrêt très récent et pertinent dans le domaine de la fiscalité, puisque la Cour suprême, dans son arrêt du 20 mai 2025 (le lien sera fourni dès qu'il sera publié dans le CENDOJ), a décidé que lorsqu'une société a des dettes fiscales, la responsabilité subsidiaire des administrateurs pour ces dettes ne s'applique pas automatiquement, Au contraire, comme il s'agit d'une sanction, dans ces cas, l'administration fiscale, pour pouvoir dériver la responsabilité prévue dans la loi fiscale générale, doit observer une procédure de sanction avec toutes les garanties constitutionnelles (comme la présomption d'innocence, par exemple), et il est donc obligatoire de prouver la faute de l'administrateur dans la génération et le non-paiement de ladite dette.

Ainsi, désormais, lorsqu'une société a des dettes, elle ne pourra pas automatiquement en réclamer le paiement à ses administrateurs, mais devra prouver leur faute et leur responsabilité pour pouvoir leur en réclamer le paiement à titre subsidiaire.

En annexe (ICI) lien vers l'intéressant jugement de l'Audience Provinciale d'Oviedo du 4 mars 2025 (SAP 776/2025), qui résout un cas de fermeture désordonnée et abrupte des opérations d'une société commerciale (le classique "persianazo" où la société cesse ses activités "d'aujourd'hui à demain", sans suivre les voies établies pour les crises d'entreprise, et sans procéder à une liquidation adéquate de l'actif et du passif de l'entreprise).

Dans ces cas, comme l'indique l'arrêt, cela peut conduire à l'imposition d'une responsabilité personnelle aux dirigeants de l'entreprise, car, en définitive, toute entreprise "peut aller mal", mais dans ce cas, la loi établit les voies pour ordonner cette crise d'entreprise (procédure d'insolvabilité, etc.), de sorte que, si ces voies ne sont pas suivies et que le "persianazo" est choisi, cela peut entraîner de graves conséquences économiques pour les dirigeants de l'entreprise qui adoptent cette solution incorrecte.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 2 avril 2025 (BOE du 17 mai 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de succession, concernant la succession d'une dame qui, dans son testament, a institué comme héritier universel de tous ses biens "les parents qui s'occuperont le plus d'elle pendant les dernières années de sa vie".

Au décès de la testatrice, l'héritier qui s'est le plus occupé d'elle accrédite cet état par un acte de notoriété, en fournissant les preuves correspondantes, qui sont déclarées notoires par le notaire en question.

Lorsque cet acte a été présenté pour enregistrement, le greffier l'a qualifié négativement, considérant que l'institution de l'héritier est incertaine et qu'il convient donc d'ouvrir la succession ab intestat.

Contre cet avis, le recours correspondant a été introduit auprès de la Direction générale et la qualification a été révoquée, considérant comme correcte la voie suivie par les intéressés, à savoir que dans ce type de situation, la désignation de l'héritier est valable et que l'instrument approprié pour déterminer l'héritier qui s'est le plus occupé de la testatrice est l'acte notarié de notoriété, dans lequel les preuves correspondantes doivent être fournies pour accréditer l'identité de la personne en question.

En annexe (ICI) lien vers une consultation obligatoire de la DGT (numéro V0435-25, du 21 mars), dans laquelle la Direction générale des impôts résout le cas d'un contribuable qui acquiert un logement subventionné (VPO), dans lequel le prix d'achat (qui a été fixé par l'administration) est inférieur à la valeur de référence.

Dans ce cas, le contribuable pose la question de savoir si, le prix de vente ayant été fixé par l'administration, il est nécessaire de liquider l'ITP de la transaction sur la base de ce prix ou sur la base de la valeur de référence.

La DGT résout le cas en appliquant la réglementation générale, c'est-à-dire qu'elle indique que le contribuable est tenu d'effectuer l'auto-évaluation correspondante pour la valeur de référence et, une fois celle-ci payée, s'il considère que la valeur attribuée est préjudiciable à ses intérêts légitimes, il peut demander à l'Agence fiscale le remboursement de l'excédent d'impôt payé, par les voies légales prévues à cet effet.

En annexe (ICI) lien vers la consultation obligatoire de la DGT (numéro V0411-25, du 20 mars), dans laquelle la Direction générale des impôts résout le cas d'un contribuable qui a renoncé à 25% d'un appartement dont il a hérité, en faveur de l'un de ses frères et sœurs.

Dans ces cas, l'organe directeur du ministère des finances détermine que, lorsque le contribuable renonce à l'héritage en faveur d'un autre héritier, l'impôt sur les successions doit également être payé, étant donné que l'héritage est considéré comme ayant été accepté précédemment (on considère donc qu'il ne s'agit pas d'une renonciation pure et simple à l'héritage, mais d'une renonciation en faveur d'une personne spécifique).

En outre, la DGT souligne que, dans ce cas, l'héritier devra également payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques sur la donation à son frère, mais uniquement si elle a donné lieu à une plus-value, alors que, s'il s'agit d'une perte, il ne pourra pas la déduire.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 2 avril 2025 (BOE du 17 mai 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de fusion de sociétés dans lequel il est accrédité que les sociétés impliquées dans la fusion sont à jour de leurs obligations fiscales, en fournissant à cette fin deux certificats de l'Agence de l'administration fiscale de l'État et ceux de la sécurité sociale.

Lorsque le document a été présenté pour enregistrement, le Registre du commerce a refusé de l'enregistrer, arguant qu'il fallait en outre prouver qu'ils étaient à jour de leurs obligations fiscales à l'égard de la Communauté autonome et de la mairie à laquelle ils appartenaient.

En appel, la direction générale a résolu le cas en révoquant la note de qualification, considérant que dans ces cas, il est seulement nécessaire d'accréditer que l'entreprise est à jour de ses obligations fiscales auprès de l'AEAT (bureau des impôts de l'État) et de la sécurité sociale, et qu'il n'est pas proportionné d'exiger d'autres accréditations (auprès des administrations régionales ou locales) dans le cas de ce type de modification structurelle.

En annexe (ICI) lien vers un post intéressant et très récent du prestigieux cabinet d'avocats Ashurst, qui se fait l'écho d'une récente consultation obligatoire présentée par ledit cabinet, et résolue par la Direction générale des impôts, dans laquelle se pose la question de savoir si l'acte de vente d'un bien immobilier et de subrogation du débiteur hypothécaire est soumis ou non à la quote-part progressive de la DJA.

Dans cette résolution, la DGT répond par la négative, de sorte que, dans ce type d'opération conjointe (c'est-à-dire vente et subrogation du débiteur), elle n'est pas soumise à la quote-part progressive de l'impôt sur les droits de timbre ("AJD"), sans préjudice, bien entendu, de l'imposition de la vente elle-même, question qui ne prête pas à controverse.

Dès que la résolution sera publiée dans le moteur de recherche de la DGT, elle sera liée.

En annexe (ICI) lien vers un nouveau Flash fiscal de l'Association notariale de Catalogne, dans lequel le notaire Manuel Sarobe Oyarzun, analyse la résolution du Tribunal économico-administratif du 19 novembre 2024, sur l'incidence de la valeur d'un immeuble déclarée dans un acte dans le calcul des plus-values.

Ainsi, la question clé dans ces affaires est de savoir quelle valeur peut être calculée pour un bâtiment qui n'a pas été accrédité par des factures, le TEAC estimant que seuls les investissements effectivement réalisés et justifiés par des documents peuvent être inclus dans la valeur d'acquisition, de sorte que la simple déclaration dans l'acte n'est pas suffisante.

Ainsi, le contribuable doit conserver les factures jusqu'à la vente du bien, afin qu'en l'absence de preuve, l'administration puisse attribuer une valeur nulle à l'immeuble, même si une expertise technique est présentée sans le support des paiements accrédités.

En annexe (ICI) lien vers l'intéressant arrêt de la Cour suprême (STS 32/2025, du 7 janvier), dans lequel est résolu un cas où il est question de savoir si le transfert (du vivant du propriétaire actuel) d'un logement à un enfant en situation précaire (c'est-à-dire le fait de laisser un logement à un enfant pour qu'il y vive en échange de rien) doit être comptabilisé dans l'héritage des parents en tant que donation pouvant être collationnée, une fois leur décès survenu.

Dans ce cas, la Cour suprême répond par la négative en affirmant que, dans ces cas, il s'agit d'un transfert gratuit de propriété, qui n'implique la donation d'aucun droit, puisque la personne qui transfère la propriété à titre précaire, comme dans ce cas, peut mettre fin à cette situation à sa guise, sans que l'occupant ait un titre qui lui reconnaisse un droit de possession au-delà de la volonté du propriétaire, qui se renouvelle à tout moment. Pour cette raison, il ne peut être admis que la valeur marchande de l'usage du logement transféré à titre précaire soit prise en compte aux fins du calcul de la part légitime ou de son éventuelle répartition.

Il est lié (ICI) la communication envoyée par le chef du registre civil de Barcelone, en ce qui concerne les serments de nationalité qui sont effectués devant un notaire public. En particulier :

• Il est rappelé que, conformément à l'article 51.1 de la loi sur l'état civil, les personnes concernées ne peuvent conserver que deux noms simples ou un nom composé (et non trois, comme certaines personnes dans leur pays d'origine).
• Il est également rappelé qu'il n'est pas correct de conserver le nom de famille du mari à la place du nom de jeune fille de la mère, et que le nom de jeune fille de la mère ne doit pas être accepté avec la préposition du nom de famille du mari.
• Enfin, il est important de vérifier la bonne connaissance de la langue espagnole afin de garantir le respect des dispositions de la loi et, le cas échéant, d'éviter l'usurpation d'identité.

A prendre en compte dans tous les serments de nationalité à formaliser devant un notaire.

En annexe (ICI) lien vers le Flash fiscal de la Commission fiscale de l'Association notariale de Catalogne, qui traite de l'intéressante figure fiscale de l'inversion de l'assujetti à la TVA dans une opération de transfert d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat d'option d'achat entre une entité commerciale et une coopérative.

À cette fin, les consultations 197 et 198 de la DGT de 2025 sont analysées, dans lesquelles la DGT adopte un critère restrictif, en vertu duquel l'élément essentiel est considéré comme le concours de l'exécution d'une garantie, de sorte que, si la rétention d'une partie du prix de la cession est utilisée par l'acquéreur pour annuler les charges hypothécaires, le scénario de l'autoliquidation ne serait pas applicable.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 12 mars 2025 (BOE du 4 avril 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, où les parties conviennent qu'une partie du prix de vente sera déterminée dans le futur (sur la base d'un système référencé au prix d'une vente future, moins les coûts de l'opération mis à jour sur la base de l'IPC).

Le conservateur du registre foncier refuse l'inscription au motif que, pour l'essentiel, la partie du prix relative à la vente en cours n'a pas été déterminée et ne peut l'être.

En appel, la DG a révoqué la note de qualification en appliquant la jurisprudence et la doctrine en vigueur, selon lesquelles "il ne devrait pas y avoir d'objections lorsque les parties ont établi des procédures objectives sur la manière de fixer le prix", comme c'est le cas ici, où les paramètres à appliquer (prix de vente futur moins coûts actualisés à l'IPC) pour déterminer la partie du prix en suspens sont objectivement vérifiables.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 11 mars 2025 (BOE du 4 avril 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de constitution d'une société, où la réservation de la dénomination sociale est faite par une personne physique qui est nommée administrateur unique de la nouvelle société dans le même acte, sans être associé fondateur de cette dernière.

Le Registre du Commerce a refusé l'enregistrement sur la base de l'art. 413-2 RRM, en vertu duquel la réservation de la dénomination sociale doit être faite par un associé fondateur, ce critère étant confirmé par la Direction Générale dans le recours en cours de résolution. Ceci est un rappel pour tous les entrepreneurs souhaitant créer une nouvelle société.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 4 mars 2025 (BOE du 5 avril 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente formalisé en septembre 2024.

Soumis à l'enregistrement, il est refusé par le greffier, alléguant qu'il n'existe aucune trace de l'annulation préalable de l'interdiction d'aliéner qui grève le bien, qui avait une durée de 3 ans, à compter du 20 avril 2016.

Contre cette qualification, le notaire ordonnateur a introduit un recours auprès de la DG, qui a révoqué la note de qualification, en faisant valoir en résumé que l'interdiction d'aliéner les immeubles était stipulée pour une durée de trois ans à compter de la date de l'acte de vente des acquéreurs (20 avril 2016), de sorte qu'il est clair, par conséquent, qu'au moment de la mutation visée par le recours (6 septembre 2024), le délai de trois ans stipulé était déjà écoulé. Ainsi, bien que notre législation soit fondée sur le principe de la rotation, comme c'était le cas pour la demande d'annulation de la condition résolutoire, en l'espèce, s'agissant d'un acte de vente dont l'enregistrement est demandé, la demande d'annulation de l'interdiction d'aliéner doit être comprise comme implicite.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 25 février 2025 (BOE du 26 mars 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de modification de l'objet social d'une SL, où la société retire de son objet social l'une des différentes activités qui, jusqu'à présent, la composaient, sans mentionner expressément la CNAE que la SL doit maintenir ou présenter à partir de ce moment.

Ce critère est confirmé par la DG dans le recours résolu, qui indique littéralement que "tant l'enregistrement de la constitution de la société que l'enregistrement de la modification de l'objet social de la société doivent nécessairement contenir le code d'activité correspondant à l'activité principale exercée par la société, ce code devant être celui qui la décrit le mieux et avec une ventilation suffisante".

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 27 février 2025 (BOE du 22 mars 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de résiliation unilatérale pour rupture de contrat en vertu duquel la société venderesse d'un bien immobilier déclare la résiliation unilatérale du contrat d'achat pour non-paiement par l'acheteur, en demandant la réinscription du bien au nom de ladite société venderesse.

Dans cette intéressante et longue décision, un très bon résumé est fait des conditions et exigences à remplir pour pouvoir réinscrire le bien en faveur du vendeur en application d'une condition résolutoire, c'est-à-dire des conditions et exigences à remplir pour pouvoir réinscrire le bien en faveur du vendeur en application d'une condition résolutoire :

• L'acheteur n'a pas respecté l'une des échéances.
• L'acheteur doit être disposé à manquer à ses obligations.
• Le vendeur doit avoir rempli toutes ses obligations.
• Pour que la vente soit réglée, le vendeur doit exiger le paiement de l'acheteur au tribunal ou par l'intermédiaire d'un notaire.
• La réinscription au profit du vendeur, par le biais d'une assignation de l'acheteur (art. 59 RH), exige inexcusablement la consignation des montants que l'acheteur a livrés en tant que partie du prix, et ce même dans le cas où il n'y a pas de titulaires de charges subséquentes à annuler.

Il est lié (ICI) l'Ordre HAC/305/2025, du 27 mars, approuvant les documents notariaux électroniques, en vertu duquel des nouveautés pertinentes sont introduites dans le domaine de la taxation des documents notariaux électroniques.

Ainsi, comme le stipule le règlement, les nouveaux actes notariés électroniques (notamment la "feuille de matrice électronique" et la "feuille de copie électronique autorisée pour les tiers"), conformément à la loi ITP, sont soumis au droit de timbre (Actos Jurídicos Documentados), à l'impôt sur les actes notariés et, par conséquent, à ce que l'on appelle le taux forfaitaire pour ce type d'imposition.

Sur cette base, l'ordonnance désigne le Conseil général des notaires comme nouveau sujet obligé, puisque cette institution assume la fonction de centraliser l'information et d'assurer l'affectation correcte de l'impôt aux organismes publics correspondants, sous le contrôle de la Commission du marché du tabac.

La procédure de perception et de liquidation est similaire à celle qui existe déjà pour les documents physiques estampillés, de sorte que le Conseil général des notaires doit envoyer chaque mois à la Commission du marché du tabac un rapport détaillé sur les recettes obtenues et le nombre de documents électroniques utilisés, ventilé par communauté autonome. Par la suite, le commissaire vérifiera l'information et la communiquera à la direction générale du Trésor et à l'AEAT, qui gèreront le paiement de l'impôt au Trésor public. Les communautés autonomes recevront le recouvrement correspondant à l'affectation de l'impôt sur leurs territoires respectifs.

Dans l'attente de la formalisation de son développement et de sa mise en œuvre technique pour son démarrage complet, ce qui peut entraîner une augmentation significative du coût des documents publics à autoriser.

Par ailleurs, l'annexe de l'arrêté HAC/305/2025 fixe les spécifications techniques de ces documents, qui doivent être conformes à la norme ISO 19005. Ainsi, chaque folio tamponné comportera des informations de sécurité telles que :

• Identifiant unique au format alphanumérique.
• Code 2D avec l'identifiant unique.
• Image des armoiries nationales espagnoles dans une couleur spécifique.
• Numéro de timbre codé avec l'identifiant de l'association notariale concernée.

Il est lié (ICI) un article publié sur le blog de l'office notarial, concernant les nouvelles fonctionnalités de la carte d'identité numérique et son application pratique dans le travail quotidien d'un office notarial.

Comme indiqué dans cet article, depuis quelques semaines, il est possible d'obtenir une version numérique de notre DNI par le biais d'une application sur notre téléphone portable, qui est pleinement valide et efficace, comme s'il s'agissait du DNI physique traditionnel que tous les citoyens espagnols possèdent.

En effet, comme l'indique le règlement lui-même et comme le reflète la communication 1/2025 (qui peut être consultéeICI ), une période d'adaptation de 12 mois est établie afin que le Centre technologique de l'Office notarial puisse réaliser les innovations technologiques nécessaires au bon fonctionnement de cette nouvelle ressource numérique.

Il est lié (ICI) le communiqué de presse de la mairie de Barcelone, qui annonce l'approbation initiale, par la mairie de Barcelone, de la nouvelle ordonnance sur le droit de préemption (en attendant l'approbation finale par l'assemblée plénière). Elle définit les critères techniques sur la base desquels l'administration décidera d'exercer ou non ce droit, notamment les suivants :

• Le règlement donne la priorité à l'achat de propriétés de plus de dix logements, d'appartements vides ou d'immeubles abritant des personnes vulnérables, des personnes handicapées ou situés dans des quartiers menacés d'embourgeoisement.
• La commune peut renoncer au droit d'acheter un bien immobilier et céder ce droit à des tiers ou à des promoteurs de logements publics, aux occupants légaux du bien ou à des promoteurs privés ou sans but lucratif dont l'objectif est la promotion de logements subventionnés (ce qui, dans la pratique, signifie que le nombre de cas dans lesquels ce droit de préemption est exercé peut augmenter considérablement).
• L'ordonnance prévoit également l'ouverture d'un site internet permettant aux entités bénéficiaires de consulter les biens soumis au droit de préemption dans lesquels la municipalité n'a pas d'intérêt.
• En ce qui concerne le droit de rétractation, le délai pour accepter d'exercer le droit de rétractation a été porté à trois mois.
• L'ordonnance prévoit que, lors de la communication de la transaction à l'administration, il faudra fournir plus d'informations que jusqu'à présent. Il faudra notamment indiquer si la vente est prévue en une seule opération conjointe ou en plusieurs opérations en faveur de différents acquéreurs, et il faudra également identifier le ou les acquéreurs potentiels.

Assurer le suivi de la question une fois la règle définitivement approuvée, ce qui donnera plus de sécurité juridique et de prévisibilité aux personnes qui, le cas échéant, sont impliquées dans des opérations où ce droit de l'administration s'applique.

En annexe (ICI) lien vers une session de formation en ligne, donnée par l'Association des Notaires de Catalogne, dédiée à l'étude et à l'analyse des progrès du notariat numérique en Espagne. Elle traite en particulier de la mise en œuvre de la loi 11/2023, du développement du protocole électronique et de l'utilisation croissante des copies autorisées électroniques avec CSV.

Session très intéressante pour faire le point sur cette nouvelle modalité de copies autorisées électroniques, le processus de création et de validation par des tiers, leurs possibilités d'utilisation dans la pratique pour les opérateurs juridiques, etc.

Il est lié (ICI) Consultation fiscale émise par la Direction Générale des Impôts, à la demande d'une question posée par le Notaire de Castro Urdiales M. José Javier Corral Martínez (et rendue publique par ce dernier dans un post sur son profil LinkedIn plus qu'intéressant), en relation avec une société, dont le NIF a été révoqué par le Trésor depuis des années, qui, dans une procédure judiciaire, est condamnée, dans un jugement final, à formaliser la vente d'une place de parking en faveur du plaignant.

La décision du tribunal (obligation de vendre) se heurte en principe à l'article 6 de la LGT et à l'article 23 de la loi sur les notaires, qui interdit au notaire d'autoriser des actes dont le constituant a un numéro d'identification fiscale (NIF) révoqué.

Cependant, dans ce cas, tel que résolu par la DGT, la vente est ordonnée par une décision judiciaire définitive, de sorte que l'abstention indiquée ci-dessus dans les règlements susmentionnés n'est pas applicable, de sorte que l'acte peut être exécuté.

En annexe (ICI) lien vers une session de formation en ligne, donnée par le Collège des Notaires de Catalogne, dédiée à l'étude et à l'analyse de la conclusion de prêts hypothécaires et des produits liés / combinés à ceux-ci (assurance, etc.). Dans cette session pratique, la question est abordée de manière détaillée et rigoureuse, en analysant d'un point de vue pratique le régime juridique des contrats de produits liés / combinés aux prêts hypothécaires, avec une référence particulière à sa réglementation dans l'art. 17 LCI. En résumé :

Ventes liées :

1. Définition : Situation qui peut se produire lorsqu'un prêt hypothécaire est proposé sous forme de "pack" avec d'autres produits (assurance, alarme, etc.) qui doivent être obligatoirement contractés par le débiteur, faute de quoi la banque n'accordera pas le prêt.
2. Principe général : Elles sont interdites sous réserve d'exceptions (Art. 17 LCI), comme par exemple qu'elles comportent un avantage certain pour le consommateur.
3. La banque peut exiger certaines assurances (comme l'assurance des dommages matériels), que le consommateur a le droit de souscrire auprès de la banque ou d'un autre assureur de son choix.
4. Conséquence de l'inexécution : nullité du contrat annexe.

Ventes combinées :

1. Définition : Situation dans laquelle la banque propose un "paquet" de produits, qui peuvent être souscrits ensemble ou séparément (c'est-à-dire que le client peut choisir de ne souscrire "que" le financement).
2. Dans les pratiques combinées, le prêteur présente l'offre des produits sous une forme combinée et séparée, de sorte que l'emprunteur puisse voir les différences entre une offre et l'autre. 
3. Normalement, la conclusion de contrats portant sur des produits supplémentaires peut conduire à une amélioration des conditions de financement.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 12 février 2025 (BOE du 28 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à une demande de rectification de la superficie d'un élément privé soumis au régime de la propriété horizontale, demandée par voie de requête privée (en bref, il est demandé que l'appartement soit décrit avec une superficie de 165 mètres, au lieu des 157 mètres actuellement enregistrés).

À cette fin, le demandeur soumet une demande privée en vertu de l'article 201.3 de la loi sur les hypothèques (qui exempte le dossier de rectification pour les rectifications de surface qui ne dépassent pas 5 % de la superficie enregistrée).

Le Registre foncier a refusé l'enregistrement au motif que, pour les appartements soumis à la propriété horizontale, la procédure de l'article 201.3 n'est pas applicable et que, par conséquent, il est nécessaire de modifier l'acte de constitution de la propriété horizontale avec l'accord préalable de la communauté des propriétaires avec la majorité légalement requise en Catalogne.

Après l'introduction du recours correspondant, la Direction générale a révoqué le vice relatif à l'application de l'article 201.3 de la Loi hypothécaire, confirmant qu'il est également possible d'appliquer cette voie pour les appartements soumis à la propriété horizontale (c'est-à-dire lorsque la surface à rectifier n'est pas supérieure à 5%) et, reprenant la récente Résolution du 18 avril 2023, nous rappelle que, dans ces cas, il est possible de rectifier la surface de l'appartement sans modifier les titres de propriété, à condition que cette rectification n'implique pas une extension des travaux de construction et, par conséquent, implique simplement la rectification d'une donnée d'enregistrement erronée, pour laquelle, dans tous les cas, l'accord de la communauté de propriétaires correspondante doit être approuvé à la majorité requise par la loi (en Catalogne, 4/5 parties). 

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 11 décembre 2024 (BOE du 8 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, dans lequel l'acheteur (par l'intermédiaire de la banque qui le finance) retient une partie du prix (1.126,70 euros), à utiliser pour annuler les charges hypothécaires antérieures du vendeur, cette situation étant très fréquente.

Une fois l'acte présenté à l'enregistrement, le conservateur du registre foncier a refusé de l'enregistrer au motif que le moyen de paiement par lequel l'acheteur a remis à la banque (qui a financé l'achat) la somme de 1 126,70 euros, conservée par le vendeur pour l'annulation de l'inscription de ses charges hypothécaires antérieures, n'avait pas été identifié.

La Direction générale révoque la qualification, considérant que la loi exige la preuve des moyens de paiement pour les paiements effectués avant ou au moment de la signature de l'acte de vente, mais pas pour les paiements ou retenues à effectuer ultérieurement (comme c'est le cas ici, c'est-à-dire l'argent que l'acheteur versera à son agence pour qu'elle puisse gérer l'annulation des charges antérieures du vendeur).

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En annexe (ICI) lien vers une session de formation en ligne, donnée par l'Association des Notaires de Catalogne, consacrée à l'étude et à l'analyse de la conciliation notariale et de son importance après l'entrée en vigueur de la Loi Organique 1/2025.

Comme j'ai déjà eu l'occasion de le préciser dans mon blog il y a quelques mois (ICI), à partir du 3 avril, pour intenter la plupart des actions civiles et commerciales, il sera nécessaire d'avoir préalablement essayé un "ADR", c'est-à-dire un moyen approprié de résolution non juridictionnelle des litiges. Parmi ces ADR, la conciliation notariale (réglementée par la loi sur le notariat elle-même et avec les particularités introduites par la LO 1/2025) se présente comme une voie possible.

Dans cette session pratique, la question est abordée en détail et avec rigueur, en abordant des aspects tels que

1. Types de litiges pour lesquels une activité de négociation préalable sera nécessaire.
2. Avantages du système de conciliation notariale.
3. La manière dont le processus de conciliation et l'acte de conciliation seront menés, la forme documentaire de l'enregistrement de l'activité de négociation, les parties impliquées dans la conciliation, les notifications entre les parties, la possibilité de mener la procédure par vidéoconférence, les moyens de documenter l'accord, le rôle du notaire public dans la négociation, etc.

En annexe (ICI) très intéressante Résolution de la Direction générale du droit, des personnes morales et de la médiation du 5 décembre 2024 (DOGC du 14 mars 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de consommation d'un pacte successoral, où la personne favorisée par l'attribution particulière d'une succession dans un pacte successoral, à la mort du constituant du pacte successoral, prend possession de ladite succession. L'affaire se présente comme suit :

1. En 2016, un père et son fils ont formalisé un pacte successoral d'attribution privée, dans lequel le père attribuait à son fils, au moment de son décès, la propriété d'un bien immobilier.
2. En mai 2024, le père se rend chez un notaire et signe un acte de révocation unilatérale du pacte successoral (en invoquant l'absence de soins et de lien de filiation avec l'enfant). Cet acte est notifié de manière fiable à l'ancien bénéficiaire de cette attribution particulière.
3. Quelques jours plus tard, le père meurt.
4. De même, le fils se rend dans une étude notariale et rédige en temps utile et en bonne et due forme un acte d'opposition à la révocation du pacte successoral et le notifie au notaire qui a autorisé l'acte de révocation du père de manière fiable.
5. Par la suite, le fils délivre l'acte de consommation du pacte successoral susmentionné, dans lequel il prend possession de la propriété, qu'il a l'intention d'inscrire au registre foncier.
6. Lorsque cet acte de prise de possession du pacte successoral a été soumis à l'enregistrement, le conservateur du registre foncier a refusé de l'enregistrer, arguant du fait que, le pacte successoral ayant été révoqué et ayant fait l'objet d'une opposition de la part du bénéficiaire, cette situation devrait d'abord être résolue devant les tribunaux, avant que la prise de possession ne puisse être enregistrée.

La Direction générale, résolvant l'affaire, révoque la note de qualification, considérant que, conformément à la législation civile catalane (art. 431-15 et 431-30 CCCat), s'il y a une révocation du pacte et une opposition à celui-ci formulée en temps et en forme, celle-ci doit effectivement être résolue en justice, mais jusqu'à ce que cela se produise, le pacte successoral reste pleinement en vigueur, de sorte qu'on ne peut pas lui refuser l'inscription au registre foncier, sans préjudice, bien sûr, de l'issue de la procédure judiciaire qui, le cas échéant, est intentée par les successeurs du défunt.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 8 janvier 2025 (BOE du 12 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'acceptation et d'adjudication de la succession qui se réfère à une propriété située sur la côte.

Le cadastre a refusé l'inscription pour défaut irrémédiable, car après avoir effectué les vérifications pertinentes prévues par la loi et le règlement littoral (consultation de la représentation graphique et demande de certification auprès du Service du littoral périphérique), il s'avère que le bien en question coupe (envahit) partiellement le domaine public maritime, comme le montre la certification délivrée par le Service du littoral.

Dans ce cas, la Direction générale confirme la note de qualification, considérant que la réglementation en vigueur a été correctement appliquée (art. 36 du Règlement littoral), de sorte que, compte tenu de l'existence de cette invasion partielle du domaine public maritime-terrestre, le transfert ne peut être enregistré, et qu'il faut d'abord rectifier la description du bien (en l'adaptant à la délimitation administrative) ou, le cas échéant, contester la certification délivrée par le Conservatoire du littoral dont découle cette invasion partielle du domaine public maritime-terrestre.

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En annexe (ICI) lien vers une session de formation en ligne, donnée par la Fundación Notariado, consacrée à l'étude et à l'analyse de la notarisation des résolutions d'entreprise.

Au cours de cette session, animée par un fonctionnaire retraité d'un office notarial, nous passerons en revue des questions pertinentes d'application pratique dans le travail quotidien de l'office, telles que

1. Révision des compétences pour l'adoption des résolutions (assemblée générale vs. conseil d'administration et/ou liquidateurs).
2. Principaux types de résolutions d'entreprise à rendre publiques (modifications des statuts, augmentations et réductions de capital, licenciements et nominations, etc.)
3. Personnes habilitées à s'adresser au public.
4. Détails de tous les éléments et circonstances qui doivent figurer dans les procès-verbaux et certificats des résolutions pour qu'elles soient valablement rendues publiques et enregistrées (dates, convocations, quorum pour l'adoption de la résolution, etc.)

En annexe (ICI) Résolution de la Direction Générale du Droit, des Personnes Morales et de la Médiation du 20 janvier 2025 (DOGC du 14 mars 2025), dans laquelle la Direction Générale résout un cas relatif à un acte de correction d'un autre acte public de division horizontale et d'extinction de la communauté, dans lequel la durée d'un droit de vol, initialement fixée à 30 ans, est modifiée pour devenir "indéfinie" (tout cela, en vertu de l'art. 16.2 du Règlement des Hypothèques).

Le registre foncier a refusé l'enregistrement au motif que le bien, situé en Catalogne, est soumis aux règles du droit civil catalan, qui fixe une période maximale de 30 ans pour le droit de vol (art. 567.2-1 CCCat), ce critère ayant été confirmé par la Direction générale de la propriété.

Une autre des nouvelles mesures du décret-loi 5/2025 du 25 mars portant adoption de mesures urgentes en matière de fiscalité, de personnel et d'autres aspects administratifs (ICI) est la prolongation du délai pour formaliser l'achat de la première résidence habituelle lorsqu'elle est formalisée ultérieurement et grâce à la donation d'argent à un descendant, et pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal existant dans l'impôt sur les donations dans ces cas.

Ainsi, l'article 4 du décret-loi porte à 6 mois (contre 3 mois jusqu'à présent) le délai maximum pour formaliser l'achat (à partir du moment où la donation d'argent a eu lieu), pendant lequel peut s'appliquer l'avantage fiscal de l'impôt sur les donations, c'est-à-dire la réduction pour les donations destinées à la première résidence habituelle des descendants (aussi bien dans le cas de donations de biens que d'argent pour les acquérir) prévue aux articles 632-20 et suivants du livre sixième du code des impôts de Catalogne.

Entrée en vigueur : Trois mois après le jour suivant la publication dans le DOGC (27 juin 2025).

Il est lié (ICI) au décret-loi 5/2025, du 25 mars, portant adoption de mesures urgentes en matière de fiscalité, de frais de personnel et d'autres questions administratives, qui introduit des nouveautés pertinentes dans le domaine de l'ITP en Catalogne. En particulier :

1.- Nouvelles tranches générales du PTI pour l'achat de logements d'occasion :

• Pour les transferts de biens immobiliers jusqu'à 600 000 euros : 10 %.
• Pour les transferts entre 600.000 et 900.000 euros : 11%.
• Pour les transferts compris entre 900.000 et 1.500.000 euros : 12%.
• Pour les transferts supérieurs à 1.500.000 euros : 13%.

2 - Forte augmentation du PTI pour les grands détenteurs : 

1. Le taux d'imposition est porté à 20 %.
2. Un grand détenteur est considéré comme une personne physique ou morale qui possède plus de 10 propriétés à usage résidentiel ou avec une surface construite de plus de 1 500 m2 à usage résidentiel situées en Catalogne. Cette considération s'applique également à toute personne physique ou morale qui possède au moins cinq immeubles urbains à usage résidentiel situés dans la zone de marché résidentiel en tension déclarée par la Generalitat de Catalunya. Les garages et les entrepôts ne sont pas pris en compte dans le calcul.

3 - Forte augmentation du PTI lors de la vente d'un bâtiment :

1. Le taux d'imposition est porté à 20 % pour ces opérations, que l'immeuble soit divisé horizontalement ou non.
2. Exception : l'acquéreur doit être une personne physique, l'immeuble doit comporter au maximum 4 appartements et tous doivent être utilisés comme résidence habituelle de l'acquéreur et des membres de sa famille jusqu'au deuxième degré de parenté, pendant les trois années suivant l'achat.

4 - Suppression du taux réduit de "3%" pour les sociétés qui se consacrent à la réforme et à la vente de logements :

1. La réduction de 70 % de l'ITP qui existait jusqu'à présent pour les entreprises du secteur immobilier qui se consacrent à l'achat, à la rénovation et à la vente de logements est supprimée (abrogation de l'article 641-8 du sixième livre du code fiscal de Catalogne).
2. Cette mesure entre en vigueur le jour suivant sa publication dans le DOGC ( c'est-à-dire le 27 mars 2025).

5 - Taux réduit de 5 % pour les "jeunes" jusqu'à 35 ans :

• Un taux réduit d'ITP de 5 % est appliqué pour l'achat de la première résidence habituelle des jeunes jusqu'à 35 ans ou moins, à condition que la somme des bases fiscales générales et de l'épargne, moins le minimum personnel et familial, dans leur dernière déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques n'excède pas 36 000 euros.

6 - Entrée en vigueur :

• ‍Aprèstrois mois à compter du jour suivant la publication au Journal officiel du gouvernement de Catalogne ( 27 juin 2025).

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 4 février 2024 (BOE du 21 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de prêt hypothécaire accordé par une société commerciale professionnellement dédiée à cela, qui n'est pas inscrit dans le registre spécial créé par la loi 2/2009, du 31 mars, à l'Institut national de la consommation (Instituto Nacional del Consumo).

Après avoir qualifié l'acte pour cette raison, la DG a confirmé le défaut en statuant que, outre son inscription au registre des prêteurs de la Banque d'Espagne, toute société qui octroie des prêts aux consommateurs à titre professionnel doit également être inscrite au registre spécial créé par la loi 2/2009, du 31 mars, auprès de l'Institut national de la consommation (ou, le cas échéant, dûment inscrite au registre de la Communauté autonome où elle a son siège social, avec la notification correspondante au registre de l'Institut national de la consommation).

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 16 décembre 2024 (BOE du 7 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de fusion de deux SL, la société absorbée étant une SLU détenue à 100 % par la société absorbante, dans lequel aucun rapport n'est fourni par les administrateurs ou l'expert indépendant, car il est déclaré que la SLU absorbée n'a pas d'employés et que la fusion n'a donc pas d'effet sur l'emploi.

Une fois soumis à l'enregistrement, le Registre du Commerce l'a qualifié négativement, arguant que le rapport de l'organe administratif visé à l'art. 5 du RD-Law 5/2023 doit également être mis à la disposition des employés.

En appel, la DG a révoqué cette classification, estimant que, compte tenu des circonstances particulières de l'affaire (à savoir que la société absorbée n'a pas de salariés, qu'elle est détenue à 100 % par la société absorbante et qu'il est indiqué que la fusion n'a aucune incidence sur l'emploi de la société absorbante), il n'est pas nécessaire de fournir le rapport en question dans le cas présent.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 6 février 2024 (BOE du 21 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de modification du régime horizontal de propriété, par lequel une nouvelle clause statutaire est introduite dans les statuts de la communauté des propriétaires pour limiter l'utilisation des logements à des offres touristiques ou à toute autre forme de commercialisation à des fins d'hébergement touristique, cet accord étant approuvé à la majorité des 3/5 de la communauté.

En effet, l'exception prévue par la LPH, qui permet de limiter l'utilisation des logements touristiques régis par les réglementations touristiques sectorielles, sans la règle de l'unanimité, n'est pas extensible aux accords relatifs à d'autres types d'utilisations touristiques génériques, telles que l'utilisation d'auberges ou de logements touristiques dans un régime autre que celui spécifique découlant des réglementations touristiques sectorielles (c'est-à-dire, par exemple, les locations saisonnières).

La DG, confirmant le critère du Conservateur, rappelle que la LPH actuelle permet à une majorité des 3/5 de limiter l'exercice des activités touristiques dans les termes établis dans les règlements touristiques sectoriels, mais pas à l'usage touristique en général lorsqu'il n'est pas soumis à un régime spécifique de règlements sectoriels (comme celui de l'hébergement ou des vacances), auquel cas, l'unanimité de tous les copropriétaires sera requise pour établir une telle limitation.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 30 décembre 2024 (BOE du 6 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de prêt hypothécaire entre une société commerciale et un employé, qui est formalisé sans être soumis aux dispositions et garanties de la LCI, car l'acte allègue que l'objet social de la société n'est pas l'octroi habituel de prêts et que le prêt est accordé à des conditions plus avantageuses que celles du marché étant donné la relation de confiance qui existe avec le débiteur du fait qu'il est un employé de la société.

Le Registre foncier refuse l'inscription, ce qui porte l'affaire devant la DG qui, réitérant sa doctrine, rappelle que, dans ce type d'opération, si le PH est accordé par une personne morale qui intervient avec une certaine régularité sur le marché financier, en faveur d'une personne physique, qui a la qualité de consommateur, la LCI sera applicable, à moins qu'il ne s'agisse d'un prêt accordé par un employeur à son employé (qui doit être documenté), et qui est garanti par une hypothèque sur un logement, la LCI s'applique, sauf s'il s'agit d'un prêt accordé par un employeur à son employé (qui doit être documenté), à titre accessoire, dont le taux annuel effectif global est inférieur au taux du marché, et qui n'est pas proposé au grand public.

Enfin, comme dans le cas spécifique, le statut de l'employé n'a pas été documenté, ni le TAEG de la transaction détaillé, la note de qualification du greffier est confirmée.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 4 février 2024 (BOE du 21 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, où une banque vend un bien immobilier dont elle est propriétaire à un tiers. La controverse de l'affaire découle du fait que la banque, dans la CV, est représentée par une agence, en vertu d'une procuration dans laquelle il est établi que, pour ce type de vente, une autorisation spécifique pour la vente doit être fournie (dans un document privé signé par les représentants de la banque), avec leurs signatures authentifiées par un notaire. Dans le cas d'espèce, cette autorisation de la banque est présentée, dont les signatures sont authentifiées par le notaire car elles coïncident avec les signatures des signataires de la banque dans leur livre d'indicateurs.

Une fois l'acte soumis à l'enregistrement, le greffier a refusé l'enregistrement au motif que l'authentification de la signature par le notaire était nulle et non avenue, puisque la signature, étant une déclaration d'intention, devait être faite en présence du notaire (art. 259, al. 2 RN).

Après avoir examiné le cas, la DG n'a pas suivi l'avis du greffier et a révoqué la note de qualification, estimant que la souplesse des opérations juridiques et la liberté de choisir les mécanismes de contrôle interne de l'autorité investie du pouvoir de nomination et ses propres actes dans de nombreux cas similaires doivent primer, de sorte que, dans cette optique, l'authentification des signatures par le notaire, c'est-à-dire par collation, devrait être acceptée comme valable, sans qu'il soit nécessaire que l'authentification soit effectuée par la signature en présence du notaire.

En annexe (ICI) lien vers le jugement de l'Audience Provinciale de Valence numéro 260/2024, du 19 novembre, où est résolu un cas curieux, relatif à la demande de présence d'un notaire public pour rédiger le procès-verbal notarié de l'assemblée, en analysant qui a la légitimité pour faire une telle demande.

Dans le cas concret, il s'agit d'une société impliquée dans un conflit d'entreprise, où la demande au notaire est faite par le président du conseil d'administration, et la Cour a jugé que, en fait, cette compétence correspond au conseil d'administration en tant qu'organe collégial, tel qu'établi par l'article 203 LSC ("les administrateurs").

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 30 décembre 2024 (BOE du 6 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de prêt hypothécaire entre deux sociétés commerciales, dans lequel, comme adresse de la société débitrice, seule une adresse électronique est indiquée, et non une adresse physique aux fins de notifications et d'assignations.

Dans un premier temps, le registre foncier a refusé l'enregistrement pour cette raison, mais ce critère a été confirmé par la direction générale, qui a décidé que, conformément à la LEC en vigueur, dans le cas des personnes morales, une adresse physique et une adresse électronique sont obligatoires.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 5 février 2024 (BOE du 21 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente dans lequel est vendue une part indivise de 10,27% d'un bien immobilier, qui donne droit à l'usage exclusif d'un local de stockage. L'acte de vente indique que le vendeur a divisé les locaux en 10 entrepôts indépendants en vue de les céder par parts, avec les autorisations municipales correspondantes.

Une fois l'acte présenté pour enregistrement, il a été qualifié négativement par le greffier, alléguant qu'il s'agit d'une division de la propriété, pour laquelle l'accord correspondant de la communauté des propriétaires est nécessaire, étant donné qu'il s'agit d'un bien soumis au régime horizontal de la propriété.

Le recours correspondant a été introduit auprès de la DG, qui a révoqué la note de qualification, considérant qu'il ne s'agit pas dans ce cas d'une division de la propriété (puisque ni son extension, ni ses limites, ni ses quotas, ni son titre constitutif, ni le fonctionnement organique de la communauté ne sont affectés), mais d'une communauté de nature fonctionnelle en raison de son utilisation, dans laquelle les nouveaux copropriétaires sont simplement incorporés à la communauté de voisins, de sorte que, n'étant pas interdit par les statuts de la communauté, l'accord de la communauté requis par le greffier n'est pas nécessaire.

Parmi les nombreuses nouveautés apportées par la loi organique 1/2025, du 2 janvier, relative aux mesures d'efficacité du service public de la justice (ICI), en matière commerciale, il est intéressant de souligner la modification de l'article 365.3 LSC, en vertu duquel"Les administrateurs ne sont pas obligés de convoquer l'assemblée générale pour adopter une résolution de dissolution de la société lorsqu'ils ont dûment demandé la déclaration d'insolvabilité de la société ou notifié au tribunal compétent l'existence de négociations avec les créanciers pour parvenir à un plan de restructuration de l'actif, du passif ou des deux à la fois. L'assemblée doit être convoquée dans un délai de deux mois à compter de la date à laquelle les effets de la notification ont cessé d'être effectifs.

Avec cette réforme, un délai de deux mois est accordé pour convoquer l'AG (c'est-à-dire plus de temps pour gérer la situation de crise de l'entreprise), à partir du moment où les effets de la communication au tribunal cessent d'être en vigueur puisque les négociations avec les créanciers pour parvenir à un plan de restructuration sont entamées, puisque jusqu'à présent, avec la formulation précédente, les administrateurs devaient convoquer l'assemblée immédiatement après l'échec des négociations avec les créanciers, en cas d'existence d'une cause de dissolution.

Il est lié (ICI) au décret-loi 1/2025, du 28 janvier, sur les mesures urgentes pour contenir les revenus, qui introduit d'importantes nouveautés dans le domaine des baux d'habitation en Catalogne. En particulier :

• De nouvelles obligations sont introduites en ce qui concerne la publicité des annonces immobilières de location (telles que les détails du dernier loyer du bien loué au cours des 5 dernières années, l'objet du contrat, ou le statut du propriétaire du bien en tant que locataire principal).
• Des sanctions très lourdes (de 90 000 à 900 000 euros) sont introduites pour les comportements suivants :
  
  • Fixer un loyer qui dépasse les 30 % maximum autorisés dans un bail soumis à un régime de contrôle des prix.
  • Absence d'indication de l'objet (ou indication d'un objet simulé/faux) dans le bail.
  • répercuter les frais de gestion immobilière ou de formalisation du contrat sur le locataire.
• Poursuite des logements permanents frauduleux déguisés en contrats de location "saisonnière", assortie de lourdes sanctions.

Il est également fait référence au décret-loi 2/2025 (ICI vous pouvez le consulter), qui établit en Catalogne un nouveau droit de préemption en faveur de l'administration dans le cas de cessions de logements situés dans des zones où le marché résidentiel est tendu, lorsque le vendeur est une personne morale grande détentrice (il convient de noter que jusqu'à la création du Registre des grands détenteurs, il est obligatoire , lorsque le vendeur est une personne morale, d'inclure dans l'acte de vente un certificat d'inscription détaillant les caractéristiques du bien en question) , la réglementation exige que, lorsque le vendeur est une personne morale, un certificat d'enregistrement soit inclus dans l'acte de vente, détaillant le nombre de logements possédés par le vendeur, ce qui doit être attesté dans le titre de propriété ).

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 28 novembre 2024 (BOE du 25 décembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à la demande d'enregistrement de la nomination d'un auditeur volontaire par une SL.

Entreprise plongée dans un conflit social, dans lequel l'un des actionnaires minoritaires a demandé la nomination d'un commissaire aux comptes, qui est en attente de résolution par la DG. Par la suite, c'est la société qui demande l'enregistrement de la nomination d'un commissaire aux comptes volontaire, ce qui est d'abord rejeté par le greffier du commerce, car cette demande préalable a été faite par l'actionnaire minoritaire.

En appel, la DG a révoqué la note de qualification au regard de cette circonstance, arguant de sa doctrine la plus récente (voir Résolutions des 18 et 20 avril 2024), en vertu d'un principe d'effectivité, si la désignation volontaire d'un commissaire aux comptes par la société est accréditée, même si elle est postérieure à la demande de l'actionnaire minoritaire, c'est cette dernière qui doit prévaloir (même si la demande de l'actionnaire minoritaire est antérieure), et ce d'autant plus en l'espèce, où la demande de l'actionnaire minoritaire n'a pas encore été résolue.

En annexe (ICI) lien vers une session de formation très intéressante, en format vidéo, organisée par la Fundación Notariado, où l'on analyse et étudie les résolutions essentielles de 2024 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, dans divers domaines du droit civil, commercial et hypothécaire, en mettant l'accent sur les aspects pratiques de la rédaction d'actes.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 novembre 2024 (BOE du 25 décembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente d'un bien immobilier, formalisé en 2008, qui est destiné à être enregistré en 2024, date à laquelle le FNI de la société vendeuse a été révoqué, ce qui entraîne la classification négative correspondante par le greffier.

Le représentant de la société a fait appel de cette qualification, en faisant valoir qu'en substance, lorsque l'acte a été passé, la société disposait d'un FNI valide, et que la règle régissant l'impossibilité d'enregistrer les transferts de sociétés dont le FNI a été révoqué n'était pas encore en vigueur, de sorte que son application entraîne maintenant l'application rétroactive d'une règle défavorable, interdite par la Constitution.

La DG, dans ce cas, réitère son critère de tranquillité, considérant que l'interdiction d'accès aux documents correspondant aux sociétés dont le FNI a été révoqué est pleinement valide et applicable aux documents autorisés avant l'entrée en vigueur de la règle, étant donné que l'accès au registre est demandé maintenant, avec la règle déjà en vigueur.

Le décret-loi royal 9/2024 (ICI vous pouvez le consulter), connu sous le nom de "décret omnibus", n'a pas été validé par le Congrès, de sorte que la disposition a été abrogée. Par conséquent, dans le domaine fiscal, il convient de souligner les mesures suivantes quine sont plus en vigueur:

• Impôt sur le revenu des personnes physiques et obligation de déclaration: relèvement à 2 500 euros (au lieu de 1 500 euros) du montant pouvant être perçu du deuxième payeur et des payeurs suivants, de sorte que le plafond annuel de l'obligation de déclaration des revenus du travail s'élève à 22 000 euros.
• IRPF : Prolongation jusqu'en 2025 des déductions fiscales pour les travaux d'amélioration énergétique des logements et pour l'achat de véhicules électriques et à pile à combustible rechargeables et de bornes de recharge.
• Impôt municipal sur les plus-values (IIVTNU): approbation de nouveaux coefficients à appliquer à la valeur du terrain au moment de la régularisation, en fonction de la période de génération de la plus-value. Dans la pratique, cela s'est traduit par une augmentation pouvant aller jusqu'à plus de 50 % (voir lien ICI article de presse sur le sujet).

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 novembre 2024 (BOE du 25 décembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de déliaisonobrem, pour rendre inefficace une déliaison de certains emplacements de parking en relation avec un immeuble collectif.

Une fois l'acte présenté pour enregistrement, le conservateur du registre foncier a refusé de l'enregistrer, arguant que dans ce cas, il est nécessaire d'accréditer le consentement de l'administration à cette dissociation, étant donné que lerem de liaison a été configuré comme une condition spéciale pour l'octroi du premier permis d'occupation (réglementation urbanistique classique qui exige que les nouveaux bâtiments disposent d'un espace de stationnement).

La DG confirme le critère du greffier, à savoir qu'il est nécessaire de présenter le document administratif correspondant (tel que le permis de construire) pour prouver que l'administration ne pose pas ou n'a pas posé à l'époque de condition à cet égard pour l'octroi de l'autorisation administrative concernée.

En annexe (ICI) lien vers le décret royal 10/2025, du 14 janvier, approuvant la classification nationale des activités économiques 2025 (CNAE-2025), applicable aux nouvelles constitutions ou modifications de l'objet social formulées à partir du 16 janvier 2025, c'est-à-dire son entrée en vigueur.

En ce qui concerne son application pratique dans l'environnement CIRCE, il a été communiqué que CIRCE, pour le moment, ne peut pas appliquer les nouveaux codes CNAE 2025, en attendant la coordination et l'analyse avec l'AEAT, de sorte que pour ce type d'entreprises, ils continuent avec la codification précédente.

Pour le reste des entreprises, la nouvelle codification doit être enregistrée. Certains greffes de commerce ont demandé aux offices notariaux d'enregistrer temporairement les deux numéros, CNAE 2009 et CNAE 2025, en raison du manque d'adaptation de leurs systèmes informatiques.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 novembre 2024 (BOE du 25 décembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de modification des statuts, dans lequel est introduit un nouvel article des statuts, relatif à une prestation accessoire, en vertu duquel il est établi que tous les associés sont obligés à une prestation accessoire non rémunérée consistant dans le respect d'un Protocole familial qui figure dans un acte public (qui est spécifiquement identifié), mais sans en détailler le contenu.

Dans un premier temps, le greffier du commerce a refusé d'inscrire la clause dans les statuts au motif que le contenu du service accessoire n'était pas détaillé, puisqu'il se contentait de renvoyer au protocole familial, qui n'était ni enregistré ni déposé au registre du commerce.

En appel, la DG a révoqué la classification, déterminant que ce qui est pertinent dans ces cas est de rendre publique l'existence du protocole familial, de sorte que tous les actionnaires présents et futurs aient la possibilité de connaître son existence et, le cas échéant, d'accéder à son contenu par les voies légales existantes.

En annexe (ICI) lien vers un flash fiscal relatif à la consultation DGT V1822-24 (ICI ), dans laquelle la DGT répond à une question concernant le règlement de l'assurance-vie, en rappelant que la perception de sommes provenant de la souscription d'une assurance-vie, à condition que le bénéficiaire soit une personne autre que le preneur d'assurance, est soumise aux droits de succession, la base imposable étant constituée par les sommes perçues à ce titre (qui seront cumulées avec les autres biens et droits hérités), le contribuable étant le bénéficiaire de ces sommes.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 19 novembre 2024 (BOE du 18 décembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'acceptation et de pacte successoral, dans lequel tous les héritiers ne sont pas présents.

Dans cette affaire, la DG a jugé qu'en effet, la non-concurrence de tous les héritiers rompt le principe selon lequel le partage de l'héritage doit être effectué à l'unanimité par tous les cohéritiers, de sorte qu'il est nécessaire que tous les appelés participent au partage pour que chaque droit successoral dans l'abstrait soit converti en propriété individuelle et concrète des biens de la succession.