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En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 27 septembre 2024 (BOGC du 7 octobre 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à la tentative du propriétaire d'une place de parking insérée dans un garage communal (c'est-à-dire soumis à un régime de propriété horizontal), de modifier unilatéralement la description de son emplacement de parking, afin de revendiquer l'usage exclusif d'une annexe ou d'un espace spécifique dans le parking commun, en se fondant sur une prétendue erreur de transcription dans les actes d'incorporation du régime de propriété horizontale et de vente et d'achat.

Le greffier, comme il ne pouvait en être autrement (comme dans le cas de la décision de la DG), détermine que cela n'est pas possible, car pour rectifier l'inscription au registre et reconnaître le droit d'un carré spécifique à l'occupation privée d'un espace commun, cela implique essentiellement un acte de disposition (pour attribuer un usage exclusif) au sein d'une communauté, pour lequel le consentement unanime du reste des copropriétaires de ladite communauté est nécessaire, conformément à ce qui est expressément établi dans l'article 552-7.6 du C.C.C.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 2 octobre 2024 (BOGC du 11 octobre 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à la tentative d'enregistrement d'une décision judiciaire ordonnant l'enregistrement de l'utilisation du domicile familial (détenu à 50 % par les deux ex-époux), attribué dans une sentence de divorce, aux enfants mineurs communs du mariage, et à l'ex-époux qui en a la garde.

Cette proposition est d'abord rejetée par le conservateur du registre foncier, puis confirmée par la DG, en ce sens que, conformément à l'article 233-20 CCCat, l'attribution de l'usage du logement doit se faire à titre temporaire, de sorte que, dans la résolution convenue, la durée temporaire de cette attribution doit être clairement précisée, afin qu'elle puisse être correctement inscrite au registre foncier.

Le 9 octobre dernier, il a été publié (ICI) le Rapport du Service des Plaintes de la Banque d'Espagne, correspondant à l'exercice 2023, où le superviseur bancaire compile toutes les plaintes déposées par les clients des banques contre leurs institutions, ainsi que les critères de résolution appliqués par le superviseur dans les affaires les plus conflictuelles. Document très intéressant pour résoudre les doutes des clients sur l'origine des commissions, des taux d'intérêt, des pénalités, etc. dans leurs relations avec leur banque.

Des nouveautés intéressantes comme dans le domaine des certificats de solde nul lors de l'annulation de l'hypothèque (où il n'est pas nécessaire de fournir une simple note), dans le domaine des frais d'entretien lorsque l'héritage est couché (où une augmentation injustifiée des frais n'est pas acceptable) ou sur la transparence nécessaire en ce qui concerne le système d'amortissement des prêts hypothécaires.

En annexe (ICI) le texte approuvé par le gouvernement catalan pour procéder à la modification du Code civil autonome en matière de soutien à l'exercice de la capacité juridique des personnes.

Le texte, basé sur la Convention de New York, s'engage fermement en faveur de l'autonomie des personnes handicapées, passant de l'ancien modèle de substitution de la volonté (incapacité) à un modèle basé sur l'accompagnement, par le biais d'institutions informelles ou formelles, telles que l'assistance ou les soutiens préventifs (procurations par anticipation), c'est-à-dire des domaines dans lesquels les notaires peuvent jouer un rôle très actif dans la protection des personnes handicapées.

En tout état de cause, il faudra attendre la procédure parlementaire correspondante pour que le texte entre en vigueur.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 22 juillet 2024 (BOE du 9 octobre 2024), dans laquelle les propriétaires d'un bien immobilier formalisent un prêt hypothécaire sur leur bien, pour un montant supérieur à 500 000 euros (avec une échéance de 6 mois) et, en même temps, accordent au créancier une procuration pour vendre le bien, en percevoir le prix (et avec la même pour rembourser la dette en cas de non-paiement) et annuler les garanties. Après un certain temps, le mandataire fait finalement usage de la procuration et vend le bien devant un notaire, afin de recouvrer la dette impayée.

Lorsque cet acte de vente a été présenté pour enregistrement, il a été qualifié négativement par le greffier, alléguant essentiellement que cette procédure violait l'interdiction générale du pacte commissoire (art. 1.859 et 1.884 Cc), critère qui a été confirmé par la Direction générale dans sa décision.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 23 juillet 2024 (BOE du 9 octobre 2024), dans laquelle un cas intéressant est analysé, dans lequel le propriétaire (autre que le promoteur, car ce dernier l'avait déjà vendu) d'un local soumis au régime de la propriété horizontale sépare unilatéralement une partie de celui-ci pour former une propriété indépendante, Le propriétaire d'un local soumis au régime de la propriété horizontale procède à une division unilatérale d'une partie de ce local pour en faire une propriété indépendante, en se fondant sur une clause du règlement intérieur de la propriété mère qui stipule que "le promoteur de la division horizontale se réserve le droit de diviser les locaux commerciaux du rez-de-chaussée comme il l'entend".

Lorsque cet acte a été présenté à l'enregistrement, le greffier a refusé de l'enregistrer, estimant que la clause des statuts n'autorisait que le promoteur à procéder à cette séparation unilatérale (c'est-à-dire sans l'accord de l'assemblée correspondante), et non les propriétaires ultérieurs du bien, ce critère étant confirmé par la direction générale, en ce sens que, s'agissant d'une exception à la règle générale prévue par la législation régissant la propriété horizontale, elle doit, en tant que telle, être interprétée de manière restrictive.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 23 juillet 2024 (BOE du 9 octobre 2024), qui analyse un cas de prêt hypothécaire (avec garant) présenté à l'enregistrement, où le notaire, lorsqu'il se réfère à l'acte LCI antérieur, à son contenu et à son résultat, ne mentionne pas expressément que les parties emprunteur et garant ont reçu le conseil prévu à l'article 15 de la loi 5/2019 du 9 mars, aucune mention expresse n'est faite du fait que les parties emprunteur et garant ont reçu le conseil prévu à l'article 15 de la loi 5/2019 du 15 mars et que, de même, la partie garant a reçu la documentation établie dans la LCCI suffisamment à l'avance.

Le greffier refuse l'inscription pour cette raison et la direction générale confirme le défaut, de sorte que, en conclusion, nous devons être extrêmement prudents lors de l'inscription de l'acte de LCI dans tous les prêts hypothécaires, avec toutes les exigences requises par la LCI, en particulier dans les cas où des tiers autres que les débiteurs hypothécaires (comme dans le cas présent, les garants) interviennent dans l'opération.

En annexe (ICI) Arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne du 24 octobre 2024, dans lequel la Cour, en réponse à une question préjudicielle, détermine qu'en vertu de la législation de l'UE applicable en l'espèce (qui se reflète dans chaque État membre), une personne physique qui acquiert un bien immobilier résidentiel, avec un financement bancaire (prêt hypothécaire), dans le but de le louer, à titre onéreux, devrait avoir le statut de consommateur, à condition qu'il ne s'agisse pas d'une activité professionnelle de cette personne.

En raison de ce statut de consommateur, il est entendu que les règles de protection des consommateurs dans le domaine des contrats de prêt hypothécaire (c'est-à-dire la LCI dans le cas espagnol) seront applicables. À prendre en compte lors de l'examen d'une transaction de cette nature.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 juillet 2024 (BOE du 10 octobre 2024), dans laquelle la Direction générale analyse un cas intéressant dans lequel le conservateur du registre foncier refuse de délivrer un certificat d'enregistrement détaillant le prix d'achat payé par le déclarant actuel.

Dans le cas présent, une personne demande la délivrance de cette certification, en précisant le prix d'achat indiqué dans l'inscription au registre, en alléguant qu'elle a signé un contrat de dépôt avec le propriétaire actuel et qu'elle a l'intention d'intenter une action en justice à ce sujet (préjudice de la moitié du juste prix, de l'art. 621-45 CCCat et avantage déloyal de l'art. 621-46 CCCat), pour laquelle elle a besoin de connaître ledit prix d'achat. La requérante fournit comme preuve de son intérêt légitime une copie du contrat de dépôt et une procuration pour le contentieux aux fins de l'introduction de l'action en justice susmentionnée.

La Direction générale, infirmant le refus du greffier, considère que l'intérêt légitime en l'espèce est suffisamment accrédité pour obtenir des précisions sur le prix de vente à connaître, car il s'agit d'un élément clé pour déterminer la viabilité de l'action en justice à intenter.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 juillet 2024 (BOE du 10 octobre 2024), dans laquelle la Direction générale rappelle que, lors de l'achat d'un bien immobilier par des personnes mariées étrangères, l'important n'est pas de déterminer le régime matrimonial spécifique, mais sa nature légale ou conventionnelle, sans que le greffier puisse exiger une précision supplémentaire à cet égard (c'est-à-dire que la simple expression classique "mariés conformément au régime matrimonial légal de leur nationalité" est valable).

Toutefois, c'est bien entendu au moment de la vente (volontaire ou forcée) qu'il faudra prendre en compte le droit étranger spécifique applicable afin d'évaluer les conditions d'une telle cession.

Dans le cadre de la collaboration entre le Conseil Général des Notaires et la Direction Générale du Cadastre, le certificat cadastral de valeur de référence déterminé par la Direction Générale du Cadastre a été mis à disposition sur la plateforme SIGNO. Lors de la demande de certificats pour un bien immobilier par l'intermédiaire du Service de traitement immobilier de SIGNO, il sera possible d'accéder à la fois au nouveau certificat cadastral de valeur de référence et à la certification cadastrale descriptive et graphique, qui était disponible auparavant.

Conformément au § 202 du Règlement notarial (sur les documents de notification),"Si le notaire n'est pas en mesure de remettre le document de notification, il doit l'envoyer au notaire par lettre recommandée avec accusé de réceptioncomme stipulé dans décret royal 1829/1999du 3 décembre 1999, ou par toute autre procédure permettant d'obtenir une preuve fiable de la remise du document". Dans ce décret royal, il était établi jusqu'à présent que les services de courrier recommandé devaient être fournis par l'intermédiaire du service postal universel (c'est-à-dire uniquement par l'intermédiaire de l'entreprise publique"Correos", à l'exclusion d'autres opérateurs privés).

Récemment, le décret royal 437/2024 est entré en vigueur, abrogeant le décret royal 1829/1999, ce qui crée un vide juridique qu'il convient de combler, car le nouveau règlement ne prévoit rien expressément à cet égard.

Compte tenu de ce qui précède et en application de l'article 22.4 de la loi 43/2010, il est considéré que dans ce type d'acte de notification, l'envoi doit continuer à être effectué par courrier recommandé avec accusé de réception par l'intermédiaire du service postal public, car c'est le seul moyen d'accréditer de manière fiable le fait de son exécution, de sa remise ou de son refus.

En annexe (ICI) Arrêt du Tribunal Supérieur de Justice de Catalogne 5861/2024, du 17 avril, qui résout un cas relatif à la signature d'un contrat de dépôt pour la vente d'une maison d'une valeur de 582.000 euros, où le futur acheteur donne au vendeur la somme de 40.000 euros comme dépôt de pénitence, bien que la possibilité de rétractation de l'acheteur soit convenue en vertu de l'art. 621-49 CCCat.

À cet égard, il convient de rappeler que l'article 621-49 du CCCat (disposition relative au financement par un tiers) détermine que "si le contrat de vente prévoit le financement de tout ou partie du prix par un établissement de crédit, l'acheteur, sauf convention contraire, peut résilier le contrat s'il apporte la preuve documentaire, dans le délai convenu, du refus de l'établissement désigné d'accorder le financement ou d'accepter la subrogation de l'acheteur dans l'hypothèque grevant le bien, à moins que le refus ne soit dû à une négligence de la part de l'acheteur".

Dans le cas analysé, l'acheteur n'obtient pas de financement auprès de deux banques différentes et, de ce fait, demande le retrait convenu dans le contrat d'arrhes, ce qui n'est pas accepté par le vendeur, qui allègue que le refus dudit financement est dû à la négligence de l'acheteur qui a demandé le financement du bien faisant l'objet du présent litige sans disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Compte tenu des circonstances de l'affaire, la Cour suprême donne raison à l'acheteur qui s'est retiré du contrat, résolvant ainsi deux questions intéressantes :

1. Que pour l'application de l'art. 621-49 CCCat il n'est pas nécessaire de désigner spécifiquement une institution financière qui doit accorder le financement (une ou plusieurs institutions au choix de l'acheteur peuvent être utilisées, sans qu'il soit nécessaire de les désigner au préalable afin que la cause de rétractation puisse être appliquée en cas de refus du financement).
2. Que le retrait ne sera pas applicable à l'acheteur qui a une attitude négligente (c'est-à-dire aucune possibilité, dès le début, d'obtenir le financement hypothécaire), mais qu 'il sera applicable à l'acheteur qui, initialement, étant en mesure d'assumer le financement, subit, au cours du processus d'étude de ce dernier, une diminution imprévue de ses revenus qui entraîne le refus d'accorder ledit financement.

En annexe (ICI) Arrêt du Tribunal supérieur de justice de Catalogne 2821/2024, du 30 janvier, qui résout une affaire relative à un droit réel d'utilisation à vie, que le plaignant cherche à faire reconnaître en sa faveur.

L'affaire repose sur l'hypothèse que des parents proposent à leur fille (qui est mariée et a deux filles) d'emménager avec eux dans une propriété appartenant aux parents, après avoir effectué les travaux nécessaires (deux habitations distinctes sont en fait construites sur la même propriété enregistrée). La fille accepte la proposition et elles emménagent dans la maison, mais après quelques années et une séparation conjugale, les parents décident qu'ils ne veulent plus maintenir cette situation et assignent la fille en justice pour qu'elle quitte la maison, considérant qu'elle l'occupe de manière précaire. Face à cette situation, la fille poursuit les parents, considérant qu'à l'époque, lorsque ses parents lui ont fait cette proposition, ils lui ont en réalité accordé un droit d'usage en sa faveur sur la maison de ses parents, de nature réelle et viagère, qu'elle prétend se voir reconnaître par les tribunaux, et qui a effectivement été reconnu en première et en deuxième instance.

Cependant, dans l'arrêt analysé, la Cour Suprême détermine que le droit d'utilisation d'une maison par les parents à leur fille, gratuitement et à vie, conformément à la disposition légale, était en termes juridiques une donation de biens immobiliers qui devait être enregistrée dans un acte public, une exigence formelle essentielle pour l'efficacité de la transaction légale (ats. 531-7, 531-12 et 562-1). Ceci étant, comme ce droit réel d'usage n'a pas été constitué dans un acte public, il n'y a pas lieu de le reconnaître, ce qui montre une fois de plus combien il est important de s'adresser au notaire et de formaliser correctement les actes et opérations juridiques envisagés, afin d'en assurer la validité.

En annexe (ICI) lien vers un nouvel article du blog de l'office notarial, qui analyse le nouveau Compendium des critères de bonnes pratiques bancaires, c'est-à-dire un document élaboré par le superviseur bancaire, dans lequel la Banque d'Espagne fixe les critères interprétatifs, les méthodologies ou les procédures qui ont été consolidés en tant que normes dans le secteur ou qui sont raisonnablement nécessaires pour une gestion responsable, diligente et respectueuse des clients des banques.

Ce document détermine la manière dont les litiges courants entre les banques et leurs clients doivent être résolus, dans une multitude de domaines, tels que les commissions, les prêts, les testaments, etc. Il remplace et unifie également les critères contenus précédemment dans le rapport annuel du service des plaintes de la Banque d'Espagne. Il s'agit d'un document très utile pour les clients, qui y trouveront des critères permettant de résoudre d'éventuels conflits ou divergences avec leur banque.

En annexe (ICI) Sentence intéressante de l'Audience Provinciale de Girona 688/2024, du 24 avril, où est résolue une affaire concernant la validité d'une clause de déshérence contenue dans un testament, sous la protection de l'art. 451-17, lettre e, CCCat, où un homme déshérite ses deux filles, en raison d'une prétendue absence manifeste et continue de lien de parenté entre lui et les légitimes, pour une cause uniquement imputable aux légitimes.

Dans le litige, cependant, il est accrédité que l'absence de lien de parenté est due au comportement du père (un homme qui se sépare de la mère lorsque les filles sont très jeunes, quitte le domicile familial et n'a pratiquement aucune relation avec les filles mineures), de sorte que la cause de déshérence des filles de l'art. 451-17 CCCat n'est pas applicable, puisqu'elle exige que la cause soit uniquement imputable aux filles légitimées.

Ainsi, il est rappelé que pour que cette cause de déshérence s'applique, l'origine de l'absence de lien de parenté doit être imputable exclusivement aux personnes légitimées, et non au défunt en question.

En annexe (ICI) un arrêt intéressant du Tribunal supérieur de justice de la Communauté valencienne, qui résout un cas intéressant qui peut être applicable à d'autres cas, en ce qui concerne la valeur de référence.

Le point de départ est la vente d'un bien immobilier pour un montant de 65 000 euros (opération soumise à l'ITP), dans le cadre de laquelle les autorités fiscales régionales, après avoir entamé une vérification limitée, ont fixé la valeur de référence du bien à 130 884,53 euros et ont émis une proposition de règlement avec ce montant comme base imposable. Le contribuable, après un premier rejet dans la procédure administrative, a fait appel du règlement dans la procédure économico-administrative, en demandant la suspension de l'exécution de l'acte de liquidation contesté, étant donné qu'il se réservait le droit de demander une expertise contradictoire (TPC).

Le TEARCV a accueilli la demande de suspension, étant entendu qu'il s'agissait d'un droit du demandeur après une vérification de la valeur déclarée en vertu de l'article 57 LGT, un critère confirmé par le TSJ, déterminant expressément que dans ces cas, une fois la valeur déclarée vérifiée, le contribuable a droit au PTC, ce qui signifie par mandat légal la suspension de l'exécution de la liquidation, soit en demandant le PTC, soit en se réservant le droit de le promouvoir.

En annexe(ICI) se trouve la Résolution du 20 juin 2024, de la Direction Générale du Travail, qui enregistre et publie la Troisième Convention Collective de l'État pour les Notaires et leurs employés, qui réglementera la relation de travail entre les Notaires et leurs employés pour les années 2024, 2025 et 2026. Servir de norme de référence pour la réglementation des relations de travail entre les notaires et leurs employés.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 15 juillet 2024 (BOGC du 23 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à l'institution de droit civil catalan de l'héritier fiduciaire, en vertu de laquelle le testateur, dans son testament, peut instituer des héritiers ou des légataires fiduciaires à des personnes physiques déterminées pour donner aux biens la destination qu'il leur a confiée confidentiellement, par oral ou par écrit (art. 424-11 CCCat).

Dans ce cas, cependant, la loi (art. 424-15 CCCat) détermine l'inefficacité des dispositions fiduciaires dans le cas où les héritiers ou légataires désignés les révèlent ou les exécutent en leur faveur, c'est-à-dire qu'ils s'attribuent les biens de l'héritage, ce qui est précisément le cas dans cette affaire, où deux nièces ont l'intention de s'attribuer un bien appartenant à leur tante décédée par ce moyen, ce qui n'est pas permis par la loi, et donc confirmé par la Direcció General.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 9 juillet 2024 (BOE du 23 juillet 2024), qui résout un cas relatif à la vente d'une propriété où il y a une nouvelle construction, avec un âge de moins de 10 ans, où l'obligation de prouver l'existence d'une assurance décennale est discutée.

Comme on le sait, conformément à la législation en vigueur (loi 38/1999 sur la réglementation de la construction), il est obligatoire de souscrire une police d'assurance décennale pour les nouvelles constructions. Toutefois, l'article 2ª de la loi 38/1999 stipule que cette garantie n'est pas exigée dans le cas des autoconstructeurs d'un seul logement unifamilial destiné à leur propre usage.

Au cas où le bien serait vendu avant ces 10 ans, cette 2ème DA détermine que l'autopromoteur, sauf convention contraire, sera obligé de contracter cette garantie pour le temps restant à courir jusqu'à l'achèvement des 10 ans. De même, pour que cette exonération soit valable, la loi prévoit que l'autopromoteur doit accréditer qu'il a utilisé le bien pour son propre usage.

Dans le cas présent, la vente a lieu avant l'expiration des 10 ans et l'on tente de prouver que le bien a été utilisé par l'auto-promoteur pour son propre usage, mais en fournissant des factures d'électricité au nom d'une société autre que le propriétaire enregistré (qui s'avère être une société du même groupe, instrumentale, pour l'exploitation touristique du bien), ce qui, de l'avis du greffier et de la direction générale, prouve que la condition exigée par la loi (utilisation exclusive par l'auto-promoteur) n'est pas remplie, de sorte qu'il est nécessaire de prouver la constitution de la police d'assurance correspondante.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 9 juillet 2024 (BOE du 23 juillet 2024), dans laquelle la DG accepte une clause des statuts qui permet d'éviter l'omission du lieu de l'assemblée générale dans l'avis de convocation.

En particulier, est autorisé l'acte de constitution d'une société commerciale, dont les statuts (art. 9) prévoient que"si la convocation n'indique pas le lieu, il est entendu que l'assemblée est convoquée au siège social". De même, l'article 23 des statuts stipule que "pour tout ce qui n'est pas prévu dans les présents statuts, les dispositions de la loi sur les sociétés de capitaux, ou la règle qui la remplace, ainsi que la législation et la réglementation complémentaires, sont d'application".

Le greffier a refusé d'enregistrer cette clause au motif que la disposition selon laquelle l'assemblée peut se tenir dans toute l'Espagne n'est pas recevable, car on ne peut laisser à la discrétion de l'organe administratif le choix du lieu de chaque assemblée qu'il convoque (même s'il respecte les exigences de forme et de préavis), étant donné que la détermination de la circonscription municipale où se tiendront les assemblées constitue une garantie pour les actionnaires.

Après le recours correspondant, la DG s'est alignée sur les critères du notaire, jugeant que dans ce cas précis, ce qui est fait dans les statuts est simplement une reproduction partielle de l'article 175 de la loi sur les sociétés de capitaux, uniquement de son deuxième paragraphe, mais que cela n'implique pas un défaut qui empêche son enregistrement.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 8 juillet 2024 (BOE du 23 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un acte de changement de siège social d' une société, dont les statuts contiennent la disposition suivante "par accord ou décision de l'organe administratif, le siège social peut être changé à l'intérieur de la même circonscription municipale". Dans l'acte en question, l'administrateur unique transfère le siège social d'un immeuble situé dans la ville de Madrid à un autre situé dans la ville de Getafe.

Le Registre du commerce a refusé l'inscription car, conformément à l'article 3 des statuts, l'organe administratif n'est pas habilité à transférer le siège social dans une autre circonscription municipale; ce critère a été confirmé par la Direction générale lorsqu'elle a statué sur le recours correspondant, considérant que cette disposition des statuts est en fait une disposition contraire à la compétence de cet organe pour le transférer sur l'ensemble du territoire national.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 11 juin 2024 (BOE du 12 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une option d'achat présentant les caractéristiques suivantes est présentée pour enregistrement :

1. Le prix de l'option s'élève à la somme de 5.500 euros, qui est reconnue avoir été reçue par les concédants.
2. Le prix de la vente future est fixé à 110.000 euros, dont 105.600 euros (représentant 96% du prix d'achat) sont perçus lors de la signature de l'acte d'option "pour compte" du prix convenu.
3. Il est également convenu que l'option ne peut être exercée avant 12 mois.

Lorsque cette option d'achat a été présentée à l'enregistrement, le greffier a refusé de l'enregistrer, déclarant qu'en réalité, il ne s'agit pas d'une option d'achat, mais d'un prêt avec lettre de grâce ou d'une option de commission (interdite par la loi), ce critère étant confirmé par la direction générale. Il faut donc garder à l'esprit que chaque activité légale est ce qu'elle est, et qu'on ne peut pas utiliser des chiffres différents pour couvrir un autre type d'activité légale.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 28 juin 2024 (BOE du 17 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une société en faillite vend un bien immobilier dont elle est propriétaire (un emplacement de parking) qui était grevé d'une hypothèque en faveur d'une banque, laquelle est annulée financièrement (un certificat de solde nul est fourni), mais pas en termes d'enregistrement.

Le greffier refuse l'inscription, estimant qu'il est indispensable que l'annulation soit présente (225 TRLC) pour enregistrer le transfert, ce critère étant confirmé par la direction générale.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 20 juin 2024 (BOE du 15 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un acte de vente, dans lequel plusieurs parties vendeuses formalisent le transfert représenté par une procuration. Le notaire habilité, lors de l'examen de ces procurations et du jugement de suffisance, déclare simplement qu'à son avis les pouvoirs de représentation qui leur sont conférés dans la procuration pour l'exécution de l'acte de vente sont suffisants, sans indiquer l'identité et la condition des fondateurs de la procuration.

Le greffier a refusé l'enregistrement pour cette raison, et ce critère a été confirmé par la Direction générale, qui a jugé que l'avis du notaire sur la suffisance de la procuration doit indiquer qui sont les personnes qui ont donné la procuration, que leurs positions sont valides et en vigueur, et qu'elles ont les pouvoirs suffisants pour donner la procuration au nom du mandant.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 26 juin 2024 (BOE du 17 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à une procuration destinée à être inscrite au registre mercantile, dans laquelle, entre autres pouvoirs, la société de nomination accorde au mandataire la capacité de"conférer des pouvoirs ou des procurations, totalement ou partiellement et dans les limites qui ont été conférées, à la personne ou aux personnes qu'elle juge librement appropriées pour révoquer librement les procurations qu'elle a pu conférer".

Le Registre du commerce refuse l'inscription au motif que le consentement exprès de l'organe administratif est nécessaire pour que le mandataire puisse accorder de nouvelles procurations (art. 261 et 296 CCom).

La DG, s'alignant sur le greffier, détermine que dans le domaine des procurations commerciales, la raison d'être même de la procuration fait que le pouvoir de substitution ne peut être considéré comme susceptible de substitution à son tour, puisque le constituant initial l'a accordé exclusivement au mandataire en qui il a placé sa confiance, de sorte que pour pouvoir l'exercer successivement (avec ou sans limites), il faut que cela soit absolument et clairement explicite.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 4 juin 2024 (BOGC du 12 juin 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un acte de donation, provenant précédemment d'une succession où des règles d'administration avaient été établies. Dans le cas en question, un homme, dans son testament, désigne sa fille comme héritière, mais désigne également une sœur de cette héritière comme administrateur de tous les biens de la succession, établissant également que, en ce qui concerne les biens immobiliers, l'administrateur peut les louer, les aliéner ou les grever sans autorisation judiciaire.

Lorsque l'acte de donation du bien (signé par l'héritière et sa sœur en tant qu'administratrice) a été soumis au registre, le conservateur du registre foncier a refusé de l'enregistrer, arguant que l'héritière ne pouvait absolument pas disposer du bien et que les règles successorales établies par le défunt (son père) n'autorisaient pas l'administrateur à compléter le consentement du donateur pour accomplir des actes à titre gratuit (c'est-à-dire une donation).

En appel, la Direction générale a révoqué la note de qualification, considérant que si le testateur avait prévu que l'administrateur pourrait disposer des biens et que, par ailleurs, il n'avait pas établi d'interdiction expresse concernant les actes à titre gratuit, rien n'empêche l'administrateur, avec l'accord de l'héritier, de faire don des biens en question.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 7 juin 2024 (BOGC du 17 juin 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à une succession d'un homme qui, étant marié, a fait un testament, dans lequel il a désigné sa femme comme héritière, avec substitution vulgaire en faveur de ses descendants, et en l'absence d'épouse et de descendants, il a institué des héritiers pour la moitié de l'héritage à ses parents, en parts égales et avec droit d'accroissement entre eux, et pour l'autre moitié de l'héritage à ses beaux-parents (c'est-à-dire les parents de son épouse à l'époque) , également en parts égales et avec droit d'accroissement entre eux. Et en l'absence de ces parents, il les remplace, comme il est d'usage, par leurs descendants respectifs. Des années plus tard, ce monsieur a divorcé et est décédé.

Après son décès, ses neveux et nièces de sang (de "sa branche familiale") acceptent l'héritage et le présentent pour enregistrement au registre foncier, et le conservateur refuse l'enregistrement, estimant que dans le cas spécifique, il y a un problème d'interprétation du testament, de telle sorte que, la désignation de ces "beaux-parents" (c'est-à-dire les parents de son ex-épouse) étant faite sous forme nominative (par leurs nom et prénom), il pourrait être interprété que, dans le contexte du testament, le divorce n'est pas une cause d'inefficacité de cette substitution.

Après le recours correspondant, la Direction générale s'est alignée sur le notaire requérant, en déterminant que, conformément à l'article 422-13.4 du CCCat, une fois le divorce prononcé, le recours à la "belle-famille" (beaux-parents et leurs substituts) devient totalement inefficace.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 11 juin 2024 (BOGC du 19 juin 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un héritage en cours de règlement en vertu d'un pacte successoral, dans lequel, une dame a pré-attribué la moitié de la nue-propriété d'un bien à l'un des membres de la famille, Dans cette affaire, la DG résout un cas relatif à une succession réglée en vertu d'un pacte successoral, dans lequel une dame a pré-attribué la moitié de la nue-propriété d'un bien immobilier à l'une de ses deux filles, ainsi qu'une substitution fiduciaire résiduaire en faveur des 4 petits-enfants de la testatrice (c'est-à-dire les enfants de la fille à qui le bien a été pré-attribué), à parts égales, et ceux-ci à leur tour substitués par leurs descendants par lignée, au sens commun du terme.

Une fois que l'héritage a été accepté par la fille et que son droit a été inscrit au registre foncier, les quatre petits-enfants (c'est-à-dire les fiduciaires) établissent un acte de renonciation au fidéicommis résiduaire, dans lequel ils y renoncent effectivement. Lorsque l'acte est présenté pour inscription au registre foncier, le conservateur du registre foncier refuse l'inscription, alléguant que dans l'acte présenté, les parties renoncent au trust résiduaire, mais que cela n'annule pas le trust, puisqu'il y a une substitution commune en faveur de leurs descendants.

La Direction générale s'aligne à cette occasion sur le greffier, confirmant la note de qualification, en déterminant que, conformément à l'art. 426-7 CCCat,"le testateur peut prévoir une substitution vulgaire dans le trust au cas où le trustee appelé ne deviendrait pas trustee en raison de son incapacité ou de son manque de volonté", de sorte que, si le trustee appelé renonce au trust, le substitut vulgaire est également trustee.

A la suite d'un cas qui s'est récemment présenté au bureau, il est rappelé que, conformément aux dispositions de l'art. 431-17.2 CCCat, les successions ou attributions particulières faites en faveur du conjoint ou du concubin, ou de leurs parents, sauf convention contraire expresse ou résultant de la convention, deviennent sans effet si, après avoir été accordées, les époux se séparent de fait ou de droit, ou divorcent, ou si le mariage est déclaré nul, ainsi que si, au moment du décès, une action en séparation, en divorce ou en annulation du mariage est pendante, à moins qu'une réconciliation n'ait eu lieu.

Dans le cas des partenariats stables, ils deviennent inefficaces si, après avoir été accordés, les partenaires se séparent de fait, à moins qu'ils ne reprennent leur cohabitation, ou si l'union s'éteint pour une raison autre que le décès de l'un des partenaires ou le mariage des deux partenaires.

Il en va de même pour les parents qui ne sont liés au conjoint ou au cohabitant, directement ou indirectement, qu'au quatrième degré, soit par le sang, soit par le mariage.

Il est rappelé que récemment, par l'intermédiaire d'un groupe parlementaire et avec le soutien du gouvernement, la procédure a été lancée pour l'élimination de ce que l'on appelle le "Golden Visa" actuellement prévu à l'article 63.2.b) de la loi 14/2013, qui reconnaît la possibilité pour un étranger non-résident d'obtenir un visa pour séjourner / résider en Espagne s'il acquiert une propriété en Espagne avec un investissement d'une valeur égale ou supérieure à 500 000 euros pour chaque demandeur.

Bien que la mesure soit toujours en vigueur (c'est-à-dire que les acheteurs actuels peuvent continuer à en bénéficier), elle devrait être abrogée dans les mois à venir, ce qui pourrait avoir un impact négatif sur le marché de l'immobilier haut de gamme. A prendre en compte et, le cas échéant, à informer les clients (agences immobilières, acheteurs potentiels, etc.).

Il est rappelé que, conformément à la résolution de la direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 7 juillet 2023 (ICI vous pouvez la consulter), une fois que le registre dit électronique est entré en vigueur, conformément à la loi 11/2023, à titre temporaire et jusqu'au 31 juillet 2024, le délai de qualification et d'envoi des documents dans les registres foncier, mercantile et des biens meubles a été prolongé de 30 jours ouvrables.

Soit 45 jours ouvrables, dont 15 jours correspondent au délai ordinaire + 30 jours au délai prévu dans la résolution.

En outre, conformément à la résolution de la direction générale susmentionnée du 19 juin 2024 (ICI vous pouvez la consulter), le délai de qualification et d'envoi des documents est prolongé de 15 jours ouvrables :

• Soumis et en attente d'autorisation le 31 juillet 2024, à condition que leur délai de qualification et d'autorisation ordinaire n'ait pas expiré à cette date (extension cumulative à l'extension du délai de la Résolution du 7 juillet 2023).

Par exemple, un document soumis le 29 juillet 2024 aura un délai d'apurement de 60 jours ouvrables (15 du délai ordinaire + 30 du délai de la Résolution du 7 juillet 2023 + 15 de la Résolution du 19 juin 2024).

• A soumettre du 1er au 31 août 2024.

Par exemple, un document déposé le 1er août 2024 aura un délai d'apurement de 30 jours ouvrables (15 du délai ordinaire + 15 de la Résolution du 19 juin 2024).

Ces prolongations, combinées au délai de 10 jours ouvrables pour la notification de l'acte prévu par la législation ordinaire de droit administratif, conduiront dans les semaines et les mois à venir à une prolongation très importante du délai d'enregistrement des documents déposés dans les registres foncier, commercial et des biens meubles.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 9 avril 2024 (BOE du 26 avril 2024), qui a été analysée dans le récent WebiNots de l'Association des notaires de Catalogne du 26 juin 2024. Il s'agit d'une affaire de droit international privé, dans laquelle un Allemand décède après avoir rédigé un testament en Allemagne (et le droit allemand est applicable à sa succession), dans lequel il désigne ses enfants comme héritiers, ainsi qu'un exécuteur testamentaire.

Dans un premier acte, les héritiers acceptent l'héritage de leur père, qui est inscrit au registre foncier espagnol (c'est-à-dire que les héritiers sont enregistrés comme propriétaires d'un bien immobilier à Majorque). Dans un deuxième temps, l'exécuteur testamentaire vend la succession à un tiers (parce qu'en droit allemand, l'exécuteur testamentaire est autorisé à représenter la communauté des héritiers et à effectuer des actes de disposition).

Cependant, le registre foncier refuse l'enregistrement sur la base de la lex rei sitae, c'est-à-dire sur la base des principes de base du droit espagnol de l'enregistrement (principe de la protection du propriétaire enregistré et des tractations successives), selon lesquels l'exécuteur testamentaire n'est pas le propriétaire enregistré de la succession ayant le pouvoir de vendre le bien, puisque les propriétaires enregistrés sont les héritiers, indépendamment de ce que dit le droit allemand.

En appel, la Direction générale s'est alignée sur le greffier, confirmant qu'une fois le droit de l'héritier enregistré en Espagne, la loi étrangère épuise ses effets et applique la lex rei sitae, de sorte que la succession étant déjà enregistrée au nom des héritiers, ceux-ci en sont les propriétaires et l'exécuteur testamentaire n'a plus le pouvoir de la vendre.

En tout état de cause, cette position est remise en cause ou nuancée par les spécialistes qui analysent la Résolution dans le séminaire.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 23 novembre 2023 (BOE du 14 décembre 2024), qui a été analysée dans le récent WebiNots de l'Association des notaires de Catalogne du 26 juin 2024.

Elle analyse une affaire de droit international privé, dans laquelle la controverse porte essentiellement sur la nécessité ou non pour les actes publics en matière de succession provenant d'un pays étranger appartenant à l'Union européenne de porter l'apostille exigée par la Convention de La Haye n° XII du 5 octobre 1961 ou la légalisation.

La Direction générale, dans sa résolution, détermine que, sur la base de l'article 74 du règlement européen sur les successions, concernant la "légalisation et autres formalités similaires", aucune légalisation ou formalité similaire n'est requise pour les documents délivrés dans un État membre dans le cadre du présent règlement.

Ainsi, dans de tels cas (par exemple, une déclaration d'héritage délivrée par une autorité allemande), il ne sera pas nécessaire de demander des documents apostillés.

En annexe (ICI) Arrêt 2437/2024, de la Chambre III de la Cour suprême, qui traite de l'imposition des héritages dans lesquels le droit de transfert entre en jeu.

En résumé, l'arrêt stipule que, dans les cas où l'héritier décède sans avoir accepté ou répudié l'héritage du défunt, en transmettant ce droit d'acceptation ou de répudiation à ses héritiers, le délai de prescription du droit de l'administration fiscale de liquider l'impôt sur les successions court à partir du moment du décès du second héritier ou du cédant, et non pas à partir du décès du premier défunt.

En outre, il est nécessaire de tenir compte de cet arrêt, car le fait que le délai de prescription fiscale soit écoulé ou non détermine le type d'acceptation de l'héritage qui peut être réalisé. Si la prescription est considérée comme acquise, la succession ne peut être acceptée que purement et simplement et non sous bénéfice d'inventaire, avec les conséquences que cela implique du point de vue de la responsabilité.

Récemment, une controverse a éclaté entre certaines institutions financières au sujet des minutes notariales des actes publics, notamment en ce qui concerne la facturation des diligences à inclure dans la matrice, dérivées des actions supplémentaires imposées par la mise en œuvre du nouveau protocole électronique. Cette controverse porte sur le fait que, selon l'interprétation de ces institutions, les nouveaux frais liés au protocole électronique sont des services qui n'ont pas été expressément demandés par l'institution, de sorte qu'ils ne devraient pas être inclus dans les frais payés par la banque.

Contrairement à cette interprétation, il convient de souligner que la nouvelle législation introduite par la loi 11/2023 du 8 mai sur la numérisation des procédures notariales et des registres (ICI vous pouvez la consulter), oblige les notaires à effectuer une série d'actions supplémentaires lors de l'autorisation de tout type d'actes publics, à savoir leur incorporation dans le protocole électronique, leur comparaison avec la matrice originale (afin d'assurer la concordance entre les deux documents) et, enfin, leur dépôt dans la base de données établie à cet effet par le Conseil général des notaires, qui doit être enregistré dans l'acte public au moyen d'une diligence (art. 17.2 de la loi sur les notaires).

Compte tenu destrois obligations décrites ci-dessus que la nouvelle législation impose au notaire public, tous les actes publics autorisés doivent inclure ces formalités d'"incorporation ", de "collation" et de"dépôt" pour montrer que ces obligations imposées par la loi au notaire public ont été dûment remplies, générant les honoraires correspondants prévus par le décret royal 1426/1989, du 17 novembre, approuvant le tarif des notaires (ICI vous pouvez le consulter), à savoir 3,01 euros chacun, soit un total de 9,03 euros.

En annexe (ICI) les détails de la controverse et l'analyse juridique de la question par l'Office notarial.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 30 avril 2024 (BOGC du 10 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel le propriétaire d'une pharmacie située à Palamós accorde une option d'achat sur celle-ci, en faveur d'une société commerciale.

Le Registre du Commerce a refusé d'enregistrer le droit réel d'option d'achat au motif que la propriété d'une pharmacie ne peut être détenue que par un pharmacien individuel (et non par une personne morale, comme constituée en l'espèce), sur la base, entre autres, de l'art. 586-1 CCCat et d'autres réglementations sectorielles.

La DG révoque la qualification négative et admet l'enregistrement, sur la base du fait que dans l'acte constitutif du droit d'option d'achat lui-même, il est convenu que le droit de l'auteur de l'option peut être cédé à un tiers (qui peut remplir la condition légale) et qu'il est également spécifié que, lorsque le droit doit être exercé, toutes les conditions énoncées dans l'acte constitutif et les autres conditions légales et administratives doivent être remplies.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 8 mai 2024 (BOGC du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel un homme, dans son testament, institue sa femme comme son unique héritière, avec une série de substitutions. Des années plus tard, le mariage est légalement séparé (avec la décision judiciaire correspondante) et, enfin, le mari décède.

L'épouse entend s'attribuer l'héritage (parmi les biens, un immeuble) sur la base de ce testament, ce qui est rejeté par le greffier devant lequel est présentée la requête privée d'acceptation de l'héritage, fondamentalement, sur la base de l'art. 422-13 CCCat, qui établit que "l'institution d'héritier, les legs et autres dispositions qui ont été ordonnés en faveur du conjoint du défunt deviennent sans effet si, après avoir été accordés, les époux se séparent de fait ou de droit, ou divorcent, ou si le mariage est déclaré nul, ainsi que si, au moment du décès, une action en séparation, en divorce ou en nullité matrimoniale est pendante, à moins qu'une réconciliation n'ait eu lieu".

La DG confirme la note de notation sur la base de la disposition susmentionnée.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 25 avril 2024 (BOE du 17 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel le créancier hypothécaire (OPC), accorde une annulation totale d'une garantie (droit hypothécaire réel), en vue d'un paiement partiel de la dette impayée (dans l'acte d'annulation, il est expressément reconnu qu'une partie de la dette reste impayée).

Le greffier refuse l'inscription en indiquant que, dans un tel cas (paiement partiel), conformément à la réglementation fiscale régionale, l'opération est soumise à l'impôt (ITPAJD), de sorte que le formulaire de paiement de l'impôt correspondant doit être soumis, car conformément à l'art. 57 du DLeg 1/2018, l'exonération fiscale sur les annulations d'hypothèques ne s'applique que lorsque le paiement (total, et non partiel) de l'obligation garantie est effectué.

La DG confirme la note de notation, en précisant que si la condition selon laquelle l'annulation doit résulter du paiement (intégral) de l'obligation garantie n'est pas remplie, la transaction n'est pas incluse dans les cas où il n'est pas obligatoire de soumettre le règlement de l'impôt correspondant au bureau régional des impôts, de sorte que pour que l'annulation soit enregistrée, il sera nécessaire de régler l'impôt en question.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 29 avril 2024 (BOE du 16 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à une succession internationale, où un testateur, de nationalité britannique et résidant en Angleterre, établit un testament en 2003 à Londres devant un notaire local. Finalement, il décède en 2022, après quoi, sur la base du testament, l'acte d'adjudication des biens que le testateur possède dans notre pays est autorisé en Espagne, devant un notaire espagnol, le tout sous la protection de cette disposition testamentaire.

Le greffier refuse l'enregistrement au motif que, s'agissant d'un testament britannique, il faut prouver que l'homologation ou l'adveration a été obtenueauprès des autorités britanniques et aussi parce que l'acte d'acceptation de l'héritage ne mentionne pas la législation régissant la succession en vertu du règlement européen sur les successions 650/2012.

La DG confirme pleinement la note de qualification, en déterminant que, dans ce cas, en l'absence de "professio iuris" expresse de la part du défunt (c'est-à-dire le choix de la loi applicable à sa succession), il est nécessaire de fournir le "probate" (le résultat d'un processus juridique à suivre au Royaume-Uni par lequel un tribunal supervise et approuve la distribution des actifs de la succession en faveur des héritiers) ainsi que la détermination expresse de la loi applicable à la succession.

Pour rappel, vous trouverez ci-joint (ICI) Résolution DGSJFP du 23 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas qui permet de rappeler que, dans le cadre d'une vente immobilière, si le prix est payé par chèque, il est obligatoire d'inclure un témoignage du chèque dans l'acte de vente, sous peine d'empêcher l'enregistrement de l'acte.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 24 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle le DG résout un cas dans lequel un acte est accordé devant un notaire, un acte de déclaration par ancienneté de nouvelle construction achevée et de division horizontale, en vertu de laquelle, au sein d'une parcelle où il y avait une habitation, il est maintenant déclaré qu'il y a en fait 2 habitations indépendantes, et procédant également à la formalisation d'une division horizontale de ladite propriété en deux parties totalement indépendantes (c'est-à-dire qu'il est déclaré qu'il y a 2 habitations et que le terrain existant est divisé entre elles, exclusivement, avec leurs surfaces indépendantes, leurs propres limites, etc.)).

Le greffier a refusé l'enregistrement au motif que, dans ce cas, il s'agit réellement d'un acte de division matérielle du terrain ou de lotissement, pour lequel la résolution administrative correspondante accordant un permis de construire ou une déclaration municipale d'utilisation non nécessaire est nécessaire, et ce critère a été confirmé par la DG dans la résolution de l'appel correspondant.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 24 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une personne divorcée (précédemment mariée sous un régime conventionnel de séparation de biens), vend un bien immobilier lui appartenant, en précisant que le bien vendu ne constitue pas la résidence habituelle et permanente de sa famille.

Le greffier refuse l'inscription au motif que, dans ce cas, il est nécessaire de fournir l'accord réglementaire correspondant , approuvé judiciairement, dont il ressort que l'usage du bien n'est pas attribué à l'ex-conjoint ou, à défaut, la ratification de ce dernier, sans que la déclaration unilatérale du cédant selon laquelle le bien cédé "ne constitue pas la résidence habituelle et permanente de sa famille" ne suffise.

Le notaire public qui a autorisé le document a présenté le recours correspondant devant la DG, qui l'a confirmé, considérant que dans ce cas, étant donné qu'il n'y a pas d'indication dans le registre ou dans le document qualifié que l'usage de ce logement a été attribué à une autre personne, il n'y a pas de règle qui impose l'obligation de présenter l'accord réglementaire correspondant approuvé par le juge, dont il ressort clairement que l'usage de ce logement n'est pas attribué à l'ex-conjoint, ou, dans un autre cas, la ratification de ce dernier.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 16 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une modification des statuts (transfert de siège social, modification de la structure de l'organe d'administration, forme de convocation des assemblées, etc.) est rendue publique. Dans ce cas précis, l'ordre du jour de la convocation à l'assemblée générale contenait le texte intégral des résolutions à débattre, ainsi que la nouvelle rédaction des articles des statuts qu'il était proposé de modifier.

Le Registre du commerce a refusé l'inscription au motif que le droit à l'information des actionnaires (article 287 de la loi sur les sociétés de capitaux), en vertu duquel les actionnaires ont le droit d'examiner le texte intégral de la proposition de modification au siège social, n'avait pas été dûment respecté.

C'est contre cette qualification qu'a été introduit le recours correspondant, qui a été accueilli par la direction générale, jugeant que la convocation à l'assemblée générale exprimait avec suffisamment de clarté le contenu de la modification des statuts et le texte intégral des résolutions soumises au débat, ainsi que la nouvelle rédaction des statuts dont la modification était proposée (et...), et que la convocation à l'assemblée générale n'était pas suffisamment claire, dans le cas d'espèce, en outre, les trois actionnaires uniques étaient également administrateurs solidaires de la société, et avaient donc non seulement le droit mais aussi le devoir d'être informés de la marche des affaires de la société et avaient accès à toute la documentation de la société, et rien ne prouve que les administrateurs solidaires non convocateurs aient été empêchés d'avoir accès à ces informations).

En annexe (ICI) Arrêt de la Cour suprême 2218/2024, du 30 avril, qui résout un cas dans lequel deux frères sont copropriétaires de 3 propriétés, dont 2 ont été acquises par achat et vente, et la troisième par donation d'un membre de la famille. Après un certain temps, les frères formalisent la dissolution de la copropriété des 3 propriétés, en la présentant comme s'il s'agissait d'une seule communauté.

Dans ces conditions, les autorités fiscales régionales ont entamé une procédure de vérification de la valeur, à l'issue de laquelle elles ont finalement qualifié l'opération d'échange, rendant nécessaire le paiement de l'impôt au titre du transfert de propriété à titre onéreux, car elles considéraient que les actifs dont elles partageaient la propriété formaient deux communautés de biens différentes, compte tenu des différents titres d'acquisition.

L'affaire est finalement parvenue à la Cour suprême, qui a annulé le critère de l'administration, en déterminant que l'extinction de deux copropriétés, formalisée dans un acte public, lors de l'adjudication des deux propriétés indivisibles sur lesquelles repose l'une des copropriétés, qui compense l'excédent d'adjudication en partie en espèces, en partie par la remise de plusieurs biens mobiliers et d'un bien qui était la propriété exclusive de l'un des copropriétaires, constitue, pour ledit adjudicataire, un cas de non assujettissement à la modalité de Transfert Onéreux de Propriété, et doit donc être imposé au taux progressif de la modalité des actes juridiques documentés, sans qu'il soit pertinent à des fins fiscales que les biens adjugés aient été acquis et incorporés dans les copropriétés en vertu de titres d'acquisition différents.

En annexe (ICI) Arrêt de la Cour Suprême 2171/2024, du 8 avril, qui résout un cas relatif à la constitution d'une hypothèque sur un bien immobilier, propriété d'un membre de la communauté qui l'a obtenu dans le cadre d'une dissolution de copropriété, déclarée ultérieurement invalide par les tribunaux. Dans ce cas précis, l'extinction du condominium et l'hypothèque ont été signées le même jour, simultanément et consécutivement dans le bureau du notaire correspondant.

La Cour suprême a jugé que la protection de la foi publique du tiers acquéreur de bonne foi opère à partir du moment où l'inscription est faite au registre foncier, de sorte que, dans le cas spécifique, comme lorsque l'hypothèque a été signée, l'extinction de la copropriété n'avait pas encore été inscrite au registre (de sorte que l'inscription n'existait pas encore), le droit de la banque n'est pas protégé par la foi publique du registre en vertu de l'article 34 LH, de sorte que lorsque l'inscription de l'extinction de la copropriété a été déclarée invalide, l'inscription du droit réel d'hypothèque devrait également être annulée. 34 LH, de sorte que lorsque l'extinction de la copropriété est déclarée invalide, l'enregistrement de ce droit hypothécaire réel devrait également être annulé.

Le décret-loi catalan 6/2024, du 24 avril, sur les mesures urgentes en matière de logement (ICI) n'a pas été validé par le Parlement de Catalogne, de sorte que le droit de préemption dans les transferts de titulaires de grandes entités juridiques indiqué dans la lettre d'information d'avril n'est plus en vigueur.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 23 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un partage de la succession d'une dame, décédée avec un testament, dans lequel elle lègue l'usufruit de la succession à son mari, désigne 3 de ses enfants comme héritiers, et lègue à une quatrième fille la stricte part légitime qui lui correspond (habilitant les héritiers à payer cette part légitime en numéraire, y compris l'extra-héritage). Dans l'acte de partage, l'héritage est réparti entre les héritiers et, en ce qui concerne le legs de cette fille, il est établi que, parmi les biens figurant dans l'inventaire, il y avait un solde sur un compte d'épargne à partir duquel le légataire de la réserve légale stricte se voit attribuer le montant nécessaire au paiement de celle-ci, en précisant que"ce montant, une fois le legs accepté et l'impôt réglé, sera transféré sur le compte indiqué par le légataire".

Une fois cet acte présenté pour inscription au registre foncier, le conservateur a refusé d'inscrire certaines propriétés en faveur des héritiers car, selon lui, conformément à l'article 844 du code civil et à l'article 80 du règlement sur les hypothèques, l'existence de ce droit légitime doit être portée à la connaissance du bénéficiaire (au moyen d'un acte ou d'un autre document public) dans un délai d'un an.

Sur recours, la DG a révoqué la note de qualification susmentionnée, en constatant qu'il n'existe ni disposition légale spécifique, ni jurisprudence, ni doctrine, selon lesquelles, en cas de partage effectué par le comptable-partidaire testamentaire, la connaissance préalable par le légitimateur ou au moins sa notification à ce dernier, est requise pour l'enregistrement du partage.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 23 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à une dissolution et liquidation d'une SL, à l'acte de laquelle est joint un bilan de liquidation où il n'y a pas de créanciers, avec une série de postes d'actif, et avec un passif égal à 0.

Le greffier refuse l'inscription au motif qu'il y a une erreur dans le bilan final de liquidation, parce que des éléments fondamentaux (comme le capital social) sont absents du bilan et aussi parce que le passif et l'actif devraient être identiques.

En appel, la DG a révoqué la note de qualification, en faisant valoir que le bilan de liquidation final fonctionne comme un compte de clôture, de sorte qu'il n'est pas nécessaire de l'inclure dans les règles régissant la structure et le contenu du bilan ordinaire d'un exercice social (et aussi parce que les déclarations dans l'acte peuvent refléter des données pertinentes pour l'enregistrement, telles que le montant du capital social qui n'apparaît pas dans le bilan fourni).

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 15 janvier 2024 (BOE du 23 février 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une personne, dans un testament, institue des héritiers à deux de ses enfants et, de même, déshérite un troisième enfant ainsi que les descendants de cet enfant déshérité (c'est-à-dire ses petits-enfants, deux mineurs âgés de 13 et 8 ans), en laissant une trace dans le testament de leur mépris pour sa personne et de leur manque d'intérêt pour le maintien de la relation entre lui et sa famille, ses petits-enfants, deux mineurs âgés de 13 et 8 ans), en laissant une trace testamentaire de leur mépris pour elle et de leur manque d'intérêt pour le maintien des relations entre la grand-mère et les petits-enfants.

Le greffier a refusé l'inscription au motif que, deux des bénéficiaires du testament du défunt étant mineurs au moment de l'établissement du testament, leur participation au partage de l'héritage ne pouvait être ignorée, les mineurs n'ayant pas la capacité d'être légalement imputables du comportement qui constitue la cause légale de déshérence.

La DG, s'alignant sur le greffier, décide que, pour les mineurs de moins de 14 ans, il faut considérer qu'ils ne sont pas susceptibles d'être déshérités en l'absence de décision judiciaire correspondante sur les conditions de maturité du mineur qui le rendent apte à être le sujet passif du déshéritage, de sorte que, à moins d'une décision judiciaire validant le déshéritage, celui-ci ne peut être considéré comme effectif en termes de propriété et d'enregistrement.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 15 février 2024 (BOE du 14 mars 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une personne, incapable, vend certains biens, étant représentée dans cet acte par son tuteur, ne mentionnant dans l'acte ni le fait que les résolutions judiciaires correspondantes relatives à la nomination du tuteur ni l'acceptation de la position ont été envoyées au registre civil.

Le conservateur refuse l'inscription pour ce motif et la DG, sur recours du notaire, s'alignant sur ce dernier, détermine que, dans ce cas précis, ce vice doit être éliminé, car l'acte de vente contient et incorpore une décision judiciaire autorisant expressément cette vente, de sorte que, l'acte de contrôle préalable par l'autorité judiciaire étant consigné dans l'acte qualifié au moyen d'une décision dont le contenu ne laisse place à aucun doute et ayant rempli la fonction de contrôle de certains pouvoirs qui, en tant que représentant légal, incombent au tuteur, il y a lieu de conclure que le conservateur dispose de tous les éléments nécessaires pour qualifier l'autorisation judiciaire qui constitue une preuve suffisante de la mesure d'accompagnement et sur la mesure d'accompagnement susmentionnée, en tant que représentant légal, le tuteur, il faut conclure que le greffier dispose de tous les éléments nécessaires pour qualifier l'autorisation judiciaire qui constitue une preuve suffisante de la mesure d'accompagnement et sur la charge susmentionnée et soutient l'acte de disposition effectué par le tuteur au nom de la personne qu'il représente.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 21 mars 2024 (BOE du 16 avril 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une SL accepte sa liquidation et son extinction, avec la particularité qu'elle a des actifs (28.419,60 euros), ainsi qu'un passif indu (l'impôt sur les sociétés de 2023 qui n'a pas encore pu être payé en raison d'une question de dates). La société adopte la convention, en constituant une provision pour le paiement de cet impôt sur les sociétés, en attribuant le reste de l'actif aux associés correspondants.

Le Registre du Commerce refuse l'inscription en indiquant que, dans ces cas, étant donné qu'il existe un passif non encore exigible et un actif permettant de l'honorer, il doit procéder, conformément aux dispositions de l'article 391.1 de la Loi sur les Sociétés de Capitaux et 247.2.3.ª du Règlement du Registre du Commerce, c'est-à-dire déposer le montant correspondant dans un établissement de crédit pour honorer ledit paiement dès l'ouverture du délai réglementaire pour ce faire.

Après l'introduction du recours correspondant par le notaire autorisant l'acte, la DG s'est finalement rangée à l'avis du greffier, estimant que, dans une situation telle que celle de l'espèce (actifs suffisants et dettes non exigibles au bilan), la disposition légale prévoit que les actifs doivent être distribués conformément à l'approbation des actionnaires (article 390 de la loi sur les sociétés de capitaux), sans préjudice de la consignation en bonne et due forme des dettes non exigibles auprès d'un établissement de crédit afin que, le moment venu, elles puissent être acquittées (articles 391.1 et 395.1.b) de la même loi).

Suite à une consultation récente d'un client sur cette question (les plans de pension et leur relation avec la succession), la doctrine de la CS en la matière, exposée dans son STS 274/2021, du 10 mai, qui stipule que "en ce qui concerne la question soulevée dans le présent recours, il faut partir du fait que le législateur a laissé hors du champ successoral les prestations que les bénéficiaires ont le droit de recevoir en cas de décès des affiliés à un plan de pension ou des participants à un plan de pension ou des participants à une succession", il faut partir du fait que le législateur a laissé hors du champ de la succession héréditaire les prestations que les bénéficiaires sont en droit de recevoir en cas de décès des affiliés à un plan de pension ou des participants à des plans de pension. Le droit aux prestations correspondantes générées dans chaque plan en faveur des affiliés ou des participants n'est pas acquis par héritage; par conséquent, même dans les cas où la personne du bénéficiaire et celle de l'héritier sont identiques, le droit à la prestation est soumis à ses propres règles et non au régime juridique de l'héritage. Comme le prévoit l'article 88 de la loi 5/1980, du 8 octobre, sur le contrat d'assurance pour l'assurance-vie, et compte tenu des différences entre les deux chiffres, la prestation doit être versée au bénéficiaire en exécution du contrat, même contre les prétentions des héritiers légitimes et des créanciers du preneur d'assurance".

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 19 mars 2024 (BOE du 11 avril 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel la cessation d'un administrateur unique d'une SL, qui est domiciliée à l'étranger, est convenue.

La DG détermine que, dans ces cas, la voie de l'article 202 du RN n'est pas la seule, de sorte que si l'acte est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception et que la remise ne peut être effectuée, il est également possible de recourir, pour cette signification, à la voie du règlement (UE) 2020/1784 relatif à la signification et à la notification dans les États membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale (ou, le cas échéant, à la convention de La Haye du 15 novembre 1965), lorsqu'il est établi que la signification ou la notification notariale doit être effectuée par l'intermédiaire de l'entité d'origine désignée par le Royaume d'Espagne, c'est-à-dire par l'intermédiaire de l'avocat de l'Administration de la justice correspondant au tribunal du domicile du notaire (dans ces cas, le client doit donc se rendre au tribunal du lieu où se trouve l'étude notariale où l'acte a été signé et demander à l'avocat de l'Administration de la justice dudit tribunal de transmettre l'acte au destinataire, par le biais de la procédure établie dans les règlements européens susmentionnés).

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 11 mars 2024 (BOE du 11 avril 2024), dans laquelle la DG résout le cas où une société présente à l'enregistrement un acte d'extension de l'objet social et de modification des statuts, accepté par son assemblée générale, dans lequel ladite SL, initialement dédiée au nettoyage général des bâtiments et à leur entretien, étend désormais son objet aux services de désinfection, de dératisation et de désinsectisation, ainsi qu'au transport de marchandises par route et à l'agence de transport.

Le Registre du commerce refuse l'inscription (et la DG le confirme), estimant que l'ajout d'une activité à l'objet social est une modification substantielle de l'objet social qui donne lieu au droit de séparation des actionnaires qui n'ont pas voté en faveur de ce changement d'objet social.

Par conséquent, dans ces cas, l'acte de modification de l'objet social qui est signé doit inclure la publication ou la déclaration que la résolution a été communiquée aux actionnaires qui n'ont pas voté en faveur (article 348 LSC), et la déclaration par les administrateurs qu'aucun actionnaire n'a exercé le droit de retrait dans le délai fixé ou que la société, après autorisation de l'assemblée générale, a acquis les actions des actionnaires séparés (articles 346 et suivants LSC).

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 26 mars 2024 (BOE du 17 avril 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une société, représentée par un mandataire, vend un bien immobilier. Le notaire habilité, lors de l'examen de la procuration, ne précise pas si elle est générale ou spéciale, si elle est enregistrée ou non, ni la personne qui donne la procuration au nom de la société en faveur du mandataire.

Le Registre foncier refuse l'inscription au motif que la représentation du mandataire n'est pas suffisamment décrite, et ce critère est confirmé par la DG, puisque le notaire qui autorise l'acte qualifié se contente d'indiquer que la personne qui intervient au nom du propriétaire inscrit agit en vertu d'une procuration accordée au moyen d'un acte dans son protocole, mais omet toute référence à la nature spéciale ou non de la procuration, la personne qui donne la procuration et l'acte représentatif qui lie cette dernière à la société, manquant ainsi les circonstances nécessaires pour que le greffier puisse vérifier que l'acte autorisé permet de corroborer que le notaire a exercé sa fonction d'évaluation de l'existence et de la validité de la procuration et de la suffisance des pouvoirs qu'elle confère d'une manière complète et rigoureuse.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 22 mars 2024 (BOE du 16 avril 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel le greffier refuse l'enregistrement d'un acte d'élévation à l'acte public de résolutions sociales (dissolution et extinction de la société et nomination d'un liquidateur), considérant que la convocation n'a pas été correctement rédigée car elle n'a pas été envoyée par l'administrateur (mais par l'intermédiaire d'un tiers, à savoir le service postal du "Colegio de Abogados de Palma") et, également, parce que l'ordre du jour incluait simplement la dissolution de la société pour des raisons juridiques (sans la spécifier spécifiquement).

Dans ce cas, la DG décide d'annuler ces vices, déterminant ainsi que si la convocation émane de l'administrateur et est signée par lui, même si elle est envoyée par un tiers, elle est valable et, de même, que l'ordre du jour sur la dissolution pour cause légale est valable sans qu'il soit nécessaire d'exprimer la cause spécifique de cette dissolution.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 19 mars 2024 (BOE du 11 avril 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel un acte de vente est présenté à l'enregistrement, dans lequel la société venderesse est en procédure d'insolvabilité, en phase de liquidation, et la vente est réalisée conformément au plan de liquidation approuvé par une décision de justice qui n'est pas définitive.

Le greffier a refusé l'enregistrement pour cette raison (absence de caractère définitif de l'ordonnance) et la DG l'a confirmé, en déterminant que pour la vente d'un bien appartenant à une entité en liquidation, l'ordonnance approuvant le plan de liquidation doit être fournie, en indiquant qu'elle est définitive.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 4 décembre 2023 (BOE du 27 décembre 2023), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel elle détermine que, en ce qui concerne le système de rémunération pour la fonction d'administrateur d'une société, la forme spécifique sous laquelle cette rémunération doit être versée doit être déterminée dans les statuts (c'est-à-dire qu'il n'est pas admissible de décrire plusieurs systèmes alternatifs et de laisser le choix spécifique à la discrétion de l'assemblée générale).

En tout état de cause, il ne faut pas confondre cette disposition avec la compétence de l'assemblée générale pour approuver le montant maximum de la rémunération annuelle de tous les administrateurs, puisque ce qui est indiqué ici, c'est que les statuts doivent établir la forme spécifique sous laquelle les administrateurs sont rémunérés (par exemple, une indemnité fixe ou une participation aux bénéfices), sans qu'il soit admissible de décrire plusieurs systèmes alternatifs et de laisser à l'assemblée générale le soin de choisir entre eux celui qu'elle retient dans le cas concret.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 11 mars 2024 (BOE du 11 avril 2024), dans laquelle la DG résout un cas de formalisation de la vente d'un bien immobilier appartenant solidairement à deux ex-époux, et dans lequel il existe un droit de jouissance inscrit au profit des enfants, établi dans le jugement de divorce.

Dans ces cas, la DG détermine que, si les enfants sont âgés de moins de 16 ans, une autorisation judiciaire sera nécessaire pour la vente, tandis que, si les enfants sont âgés de plus de 16 ans, leur consentement dans un acte public suffira.