Pourquoi la banque m'oblige-t-elle à engager son agence pour traiter mon achat-vente et mon prêt hypothécaire ?

9/11/2022

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Pourquoi la banque m'oblige-t-elle à engager son agence pour traiter mon achat-vente et mon prêt hypothécaire ?

Dans cet article, vous trouverez

En effet, dans le travail quotidien d'une étude notariale, il est très fréquent que certains clients demandent au notaire pourquoi, lorsqu'une opération d'achat et de vente d'un bien immobilier avec un financement bancaire (par exemple un prêt hypothécaire) est proposée, la gestion du document, de toute façon, correspond à l'agence de l'entité qui finance l'opération.

C'est pourquoi, compte tenu de la récurrence de cette question, j'ai jugé pertinent d'écrire un bref article sur le sujet, afin que toute personne intéressée puisse en connaître les raisons et dissiper les doutes qu'elle pourrait avoir à ce sujet.

Quel est le traitement d'un acte notarié ?

Avant de comprendre le rôle du notariat de la banque dans le cadre d'une transaction immobilière, il est, à mon avis, essentiel de comprendre ce qu'est le maniement d'un acte notarié et ce qu'il implique. Ainsi, dans le domaine notarial des ventes et achats immobiliers, le traitement d'un acte notarié comprend essentiellement deux procédures de base, à savoir :

Le règlement des taxes sur la transaction.
L'enregistrement de l'acte au registre foncier.

Tout d'abord, le règlement de l'impôt généré par la transaction implique l'obligation de payer aux autorités fiscales compétentes les impôts accumulés à la suite de la vente.

<ejemplo>Por ejemplo, en las transmisiones de obra nueva, el comprador abona el IVA al promotor que vende la vivienda (de modo que es éste quien se encarga de realizar el pago a la Hacienda estatal), pero la operación también está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, o AJD (en el caso catalán, por ejemplo, supone el 1,5% del precio de venta), de modo que el comprador debe abonar este impuesto.<ejemplo>

<ejemplo>Por su parte, en las segundas o ulteriores transmisiones, la operación quedará gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, o ITP (en el caso catalán, por ejemplo, el tipo básico está fijado en el 10% del precio de venta para importes de hasta 1.000.000 de euros), de modo que el comprador debe abonar este impuesto.<ejemplo>

Et, deuxièmement, comme nous l'avons vu, l'inscription de l'acte au Registre Foncier, c'est-à-dire l'acte de présenter les actes d'achat et de prêt hypothécaire au Registre Foncier où est enregistré le bien transféré, afin d'inscrire le nouveau droit de propriété, ainsi que le droit réel d'hypothèque constitué sur le bien, en garantie du prêt formalisé pour financer le prix d'achat.

Qui peut effectuer le traitement d'un acte notarié ?

Après avoir compris les deux éléments clés de la gestion d'une vente et d'un achat immobilier formalisés devant un notaire, il est nécessaire de comprendre que, pour mener à bien ces tâches, en règle générale, l'acheteur du bien, s'il achète le bien au comptant avec ses propres fonds (c'est-à-dire sans avoir besoin d'un financement auprès d'une banque), peut opter pour les deux moyens suivants:

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I. Gérez vous-même votre document :

Tout d'abord, il peut choisir de prendre lui-même en charge la gestion du document. Pour ce faire, les étapes suivantes doivent être suivies :

Une fois le document signé chez le notaire, vous devrez demander à l'étude notariale en question de délivrer une copie certifiée conforme de l'acte de vente, afin de pouvoir effectuer toutes les formalités. Une fois que le bureau du notaire l'aura préparé, vous devrez vous rendre au bureau du notaire, et une fois les frais de notaire payés, vous pourrez le retirer pour le traitement.
Ensuite, une fois que nous avons la copie certifiée, nous devons payer les taxes sur la transaction (ITP, AJD, impôt sur les successions et les donations, le cas échéant, etc.) À cette fin, nous devrons présenter l'auto-évaluation correspondante à l'Administration fiscale compétente et effectuer le paiement dans le délai établi par la réglementation fiscale (en règle générale, un mois à compter de la date de formalisation de la vente). Si vous souhaitez obtenir plus d'informations sur ce sujet, ICI vous pouvez le trouver pour le cas catalan.
Enfin, une fois que vous avez la preuve de l'auto-évaluation de l'impôt payé, vous pouvez alors vous rendre au registre foncier où se trouve le bien, afin d'obtenir l'enregistrement de vos droits de propriété.
Au bureau du cadastre, nous devons présenter cette copie authentique de l'acte de vente, ainsi que la preuve du paiement de la taxe correspondante.
Ensuite, le registre foncier procédera, dans les 15 jours ouvrables, à l'enregistrement du droit de propriété, si tout est correct.
Pour compléter la procédure, le Registre notifiera à l'acheteur l'enregistrement de l'acte, après quoi l'acheteur pourra se rendre au Registre foncier pour retirer l'acte, sous réserve du paiement des droits dus au Registre, sous la forme d'une taxe.

II. Déléguer la gestion :

Deuxièmement, les parties intéressées peuvent choisir de faire appel à un professionnel, comme le bureau du notaire où la vente est signée (une option plus rapide et moins coûteuse), un avocat de confiance, une agence, etc., afin que le professionnel engagé, au nom et pour le compte de l'acheteur, effectue toutes ces formalités.

Cette option aura bien sûr un coût pour l'acheteur, puisqu'il devra payer à ce professionnel choisi les honoraires convenus (par exemple, dans le cas de notre étude notariale, le prix standard pour ce service est de 150 euros plus TVA).
Au contraire, et c'est là un aspect positif essentiel, l'acheteur se verra épargner la tâche de réaliser toutes les étapes que nous avons vues précédemment, en les déléguant à un professionnel expert en la matière.
De même, comme nous déléguons tout le travail à un professionnel, nous veillerons à ce que tout le processus se déroule correctement, car, surtout dans le cas des évaluations fiscales, une erreur dans ce domaine peut être très coûteuse pour l'intéressé (rappelons qu'une évaluation fiscale incorrecte peut avoir de graves conséquences financières dans le domaine fiscal, sous forme de pénalités, de majorations, etc.)
Ainsi, si cette option est choisie, les événements se dérouleront comme suit :
~D'abord, avant la signature, le professionnel en question nous fournira une estimation de la transaction (avec une ventilation du coût total de celle-ci) et, si l'acheteur l'accepte, il devra payer la provision demandée (c'est-à-dire le montant total qui comprendra les frais de notaire et de cadastre, ses propres frais de gestion, ainsi que le montant à payer pour la taxe applicable).
~Segundo, una vez firmada la compraventa, el comprador ya se olvidará de todo el trámite, porque será el profesional quien retirará la copia auténtica de la escritura en la Notaría, liquidará los impuestos, presentará la escritura a inscripción en el Registro de la Propiedad y, una vez inscrita la compraventa, procederá a retirar el documento para, en última instancia, entregarlo de forma definitiva a su cliente y concluir el trámite.

<ejemplo>En el caso de optar por delegar el trámite en la Notaría donde hemos formalizado la compraventa, todos estos trámites se realizarán de forma telemática, es por ello por lo que sin duda los tiempos del trámite serán mucho más reducidos.<ejemplo>

Quelle est la meilleure façon de gérer notre acte de vente ?

Comme nous venons de le voir, en pratique, l'acheteur a deux options principales, à savoir :

Ou prendre en charge la gestion du document lui-même.
Ou déléguer la tâche à un professionnel (le bureau du notaire où nous avons signé l'achat-vente, ou un avocat ou un gestionnaire de notre confiance).

Compte tenu de ce qui précède, et sans qu'il n'y ait de réponse unique, d'après mes connaissances pratiques, étant donné la complexité de la procédure, dans la plupart des cas, la chose la plus pratique et la plus appropriée à faire est de déléguer la gestion à un professionnel spécialisé, car il possède les connaissances expertes dans le domaine qui lui permettront de réaliser parfaitement la procédure, évitant ainsi les retards et les erreurs qui peuvent causer de graves problèmes au propriétaire.

Par conséquent, à moins que l'acheteur ne soit un juriste / économiste / homme d'affaires spécialisé dans ce type de procédure et qu'il dispose de connaissances suffisantes pour effectuer lui-même la procédure, il est conseillé de faire appel aux services d'un professionnel expert du secteur, car en échange d'une petite rémunération, nous gagnerons beaucoup de temps dans les procédures et nous nous assurerons que toute la procédure est effectuée correctement, protégeant ainsi de manière adéquate nos droits et nos intérêts légitimes.

Pourquoi la banque m'oblige-t-elle à traiter mes documents avec son agence lorsque la vente est financée par un prêt hypothécaire ?

Comme nous l'avons vu, si l'achat est payé au comptant par l'acheteur, il peut soit gérer lui-même l'acte, soit, à défaut, en déléguer la gestion à un tiers ou à une société (notaire, agence, avocat, etc.) de son choix. Toutefois, lorsque l'achat du bien est financé par un prêt hypothécaire, ce n'est pas le cas, de sorte que la gestion incombera de toute façon à l'agence désignée par la banque, faute de quoi la banque refusera l'opération de crédit. Ceci est principalement dû à deux problèmes clés que nous allons développer ci-dessous :

Tout d'abord, parce que l'hypothèque, pour exister et être valablement constituée, doit être inscrite au registre foncier.

Ainsi, même si le débiteur s'est rendu chez le notaire pour signer son acte d'hypothèque, tant que cette hypothèque n'est pas inscrite au registre foncier, elle n'est pas juridiquement valablement constituée (comme l'établit le droit hypothécaire) et, par conséquent, elle n'a pas les effets de fonctionner comme une garantie pour la banque créancière.
Comme nous pouvons le constater, si la gestion de l'acte est laissée entre les mains de l'acheteur ou d'un tiers professionnel extérieur à la banque, et que la banque ne gère pas l'inscription de l'acte hypothécaire au Registre Foncier, l'hypothèque, c'est-à-dire la principale garantie dont dispose la banque en cas de défaillance du débiteur, ne serait pas constituée, et par conséquent, la banque ne serait pas protégée en cas de défaillance de son client.
En revanche, si la banque confie la gestion du document à son agence, cela garantit que, si tout est correct, le droit réel hypothécaire sera inscrit au registre foncier, constituant ainsi valablement l'hypothèque et, par conséquent, sa garantie.

Et, deuxièmement, parce que, comme nous l'avons vu, l'achat et la vente de biens immobiliers ont une charge fiscale qui doit être assumée par l'acheteur (sous forme d'ITP ou d'AJD), de sorte que, si l'acheteur ne paie pas ces impôts, les autorités fiscales correspondantes de la Communauté autonome pourraient agir contre le bien en question (et ordonner sa saisie) afin d'obtenir le paiement de cette dette fiscale.

C'est ce que prévoit clairement la loi ITP, qui établit que les biens et les droits transférés seront soumis, quel que soit leur propriétaire, à l'obligation de payer les impôts prélevés sur ces transferts.
Logiquement, la banque qui a financé l'opération par un prêt en faveur de l'acheteur et qui, en garantie de ce prêt, a constitué une hypothèque en faveur de cette institution financière, ne voudra en aucun cas que sa garantie (c'est-à-dire le bien acquis) soit affectée par une éventuelle saisie de l'Administration fiscale en raison du non-paiement des impôts sur l'opération, La banque, qui a financé l'opération avec un prêt en faveur de l'acheteur, et qui a constitué une hypothèque en faveur de l'institution financière comme garantie du prêt, ne veut pas que sa garantie (c'est-à-dire le bien acquis) soit affectée par une éventuelle saisie de l'Administration fiscale suite au non-paiement des impôts sur l'opération, donc, pour que cela ne se produise pas, elle établit l'obligation de gérer le paiement de l'impôt à travers son agence, pour que les impôts soient payés et que sa garantie (c'est-à-dire le bien) ne soit pas affectée.
Enfin, la nuance de l'ordre dans lequel l'exécution de l'acte notarié signé doit être effectuée n'est pas la moindre. Les actes notariés qui peuvent être inscrits au registre foncier compétent ne peuvent être inscrits au registre foncier que si la déclaration d'impôt et le paiement de l'impôt au bureau régional des impôts compétent ont été préalablement accrédités. L'achat et, par conséquent, l'hypothèque ne seront pas enregistrés tant que les taxes correspondantes n'auront pas été payées. De cette manière, la banque, par le biais de son agence et de l'obtention préalable de la provision correspondante de fonds à cet effet, garantit la bonne fin du processus.

Comment et quand serai-je facturé pour la mise à disposition de fonds pour la gestion des documents ?

Lorsque le futur acheteur finance sa transaction avec un prêt hypothécaire, lorsqu'il accepte formellement l'offre commerciale de la banque choisie, lorsqu'il se rend à la banque pour signer toute la documentation précontractuelle de la transaction, l'un des documents que la banque doit nous fournir est la mise à disposition des fonds correspondant à la gestion des documents notariés de l'achat-vente et du prêt hypothécaire.

Ce document doit indiquer :

Le nom de l'agence désignée pour la gestion.
Détails du montant total de la mise à disposition des fonds à effectuer sur les fonds de l'acheteur / du débiteur (c'est-à-dire les taxes de transaction, les frais approximatifs de notaire et de cadastre et les frais correspondant à l'agence pour l'accomplissement de toutes ces formalités).
Mandat en faveur de cette agence en vertu duquel, le futur acheteur/débiteur autorise cette agence à gérer les actes de vente et le prêt hypothécaire à consentir, afin que cette agence, au nom et pour le compte du futur acheteur/débiteur, puisse payer les taxes dues et présenter les deux actes pour inscription au Registre Foncier.

Une fois que la mise à disposition des fonds a été acceptée et signée, le jour de la signature, la banque, avant de passer chez le notaire, versera le montant total du prêt sur notre compte, et ensuite :

Emettre les chèques bancaires (ou, le cas échéant, les virements bancaires) correspondant au paiement du prix.
Effectuer les frais correspondants à la mise à disposition des fonds à l'agence, afin que l'acheteur/débiteur verse à l'agence de la banque le montant en question, pour qu'elle puisse effectuer toutes les démarches indiquées (c'est-à-dire payer les impôts sur la transaction et les honoraires du notaire et du greffier).

Pourquoi le montant de la mise à disposition des fonds est-il généralement élevé ?

En fait, dans la plupart des cas, les sociétés de gestion des banques, agissant de manière conservatrice et prudente, calculent les provisions de fonds de manière imprécise, de sorte que le montant de ces provisions est généralement supérieur aux frais que les honoraires du notaire et du conservateur des biens fonciers finissent par accumuler.

Dans tous les cas, cela ne doit pas inquiéter le client, car une fois que les factures du notaire et du registre foncier ont été payées, si tel est le cas, un excédent sera généré et sera restitué à l'acheteur/débiteur lors du règlement final de la mise à disposition des fonds, une fois que l'ensemble du processus est terminé, c'est-à-dire que les actes de vente et le prêt hypothécaire sont déjà enregistrés au registre foncier et que les documents originaux sont remis au client avec toutes les factures payées.

Quel est le délai approximatif nécessaire pour que l'agence désignée par la banque accomplisse toutes les formalités et me restitue l'excédent éventuel de ma mise à disposition de fonds ?

L'un des plus grands doutes qui est également commun aux clients confrontés à ce type d'opération est tout ce qui concerne les délais de traitement de leur achat-vente et de leur prêt hypothécaire, c'est-à-dire, combien de temps il faudra pour recevoir mes actes définitifs déjà enregistrés et l'excédent de la provision de fonds qui, le cas échéant, est généré.

À cet égard, il convient de tenir compte des échéances clés suivantes, qui doivent se succéder les unes aux autres :

Délai pour régler les taxes sur la transaction: 1 mois à compter de la date de signature de l'acte ou du contrat devant un notaire.
Délai d'inscription au registre foncier: 15 jours ouvrables à compter de la présentation de tous les documents pertinents (c'est-à-dire le ou les actes à inscrire, ainsi que le règlement des taxes correspondantes) au registre foncier.
Date limite de notification de l'inscription: Dans un délai maximum de 10 jours ouvrables à compter de l'enregistrement, le Registre doit informer le titulaire de cette circonstance, afin qu'il puisse se rendre au Registre pour payer les droits dus et récupérer son document.
Délai de règlement de la mise à disposition des fonds: Une fois que toutes les factures du notaire, du greffe et des impôts ont été payées, l'agence désignée doit régler la mise à disposition des fonds et restituer l'excédent (le cas échéant) au client. Cette procédure ne devrait pas prendre beaucoup de temps, compte tenu des délais exigeants (SLA) que les banques imposent à leurs agences désignées. Au maximum, une ou deux semaines.
Date limite pour la délivrance de l'acte de vente: immédiate. Une fois la mise à disposition des fonds réglée, l'agence doit remettre au client la copie authentique de l'acte de vente déjà enregistré au registre foncier, ce qui, dans la pratique, se fait soit par courrier, soit par remise physique à l'agence bancaire où le prêt a été contracté (un processus qui peut prendre quelques jours pour des raisons logistiques d'envoi du document au lieu correspondant).
Termedésignant la rectification d'incidents ou de défauts: Dans le cas où le document ou les documents présentés sont qualifiés négativement par le Registre suite à la constatation d'un fait, d'une clause ou d'une circonstance qui empêche l'inscription, dans ce cas, l'acte ou la diligence de rectification correspondante sera effectuée par le Notaire et/ou les concédants, afin de soumettre à nouveau ultérieurement le document rectifié au Registre Foncier, qui disposera à nouveau de 15 jours ouvrables pour requalifier le document et procéder à son inscription si tout est correct.

Compte tenu de ce qui précède, si les parties intéressées ou l'agence désignée effectuent toutes les procédures en temps voulu et en bonne et due forme et qu'aucun incident ou problème ne survient, le traitement total de l'acte, jusqu'à ce que la procédure soit entièrement terminée et que le client reçoive les actes définitifs et les fonds restants, ne devrait pas prendre plus de deux mois, bien qu'en réalité, dans la pratique, le délai moyen tende à être plus long, jusqu'à une moyenne de trois ou quatre mois, selon le cas spécifique.

Quelles conclusions pouvons-nous tirer de cette analyse ?

Sur la base de ce qui précède, nous pouvons affirmer sans aucun doute que les prestations des agences hypothécaires sont d'une grande importance et utilité dans le cadre des opérations d'achat et de vente de biens immobiliers, car grâce à leur bon travail, leur service et leur professionnalisme, les acheteurs de la propriété parviennent à régler correctement leurs obligations fiscales et également à enregistrer leurs droits de propriété dans le registre foncier, en veillant à ce que toutes ces démarches soient effectuées correctement, rapidement et avec diligence, ce qui permet au client d'économiser du temps, de l'argent et des contretemps à résoudre. Et, ce faisant, l'entité financière qui nous prête l'argent s'assure que sa garantie est correctement constituée et, par conséquent, que son droit de crédit est correctement protégé.

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En espérant que cet article ait permis de lever les doutes habituels de nombreux acheteurs quant au rôle joué par les agences de traitement des actes notariés, je reste à votre disposition pour vous aider dans tout ce dont vous avez besoin dans le cadre de votre achat immobilier, afin que vous puissiez formaliser votre achat en toute sécurité et en toute tranquillité.

Décembre 2023

1.- RENONCIATION À L'HÉRITAGE ET SUBSTITUTION COMMUNE. SI LA DÉSIGNATION TESTAMENTAIRE DES SUBSTITUTS EST GÉNÉRIQUE ("ENFANTS" OU "DESCENDANTS"), LA SIMPLE DÉCLARATION DE LEUR INEXISTENCE SUFFIT À FORMALISER LA RENONCIATION ET À DÉTERMINER ENSUITE À QUI ELLE CORRESPOND :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 30 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas d'acceptation d'héritage d'une femme, veuve décédée, avec deux filles, qui, dans son testament, ont été désignées comme héritières à parts égales, avec substitution commune par leurs enfants ou descendants respectifs. Lors de la formalisation de l'acceptation de l'héritage, l'une des sœurs renonce à l'héritage, et dans l'acte, la sœur renonçante déclare simplement qu'elle n'a pas d'enfant ou de descendant (sans aucune preuve fiable), de sorte que l'autre sœur se voit attribuer l'intégralité de l'héritage. Le greffier refuse l'enregistrement car il estime que l'inexistence d'enfants ou de descendants doit être prouvée (par acte notarié ou par tout autre moyen valable en droit).

Le notaire habilité a fait appel de la qualification et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification, confirmant que, lorsque la substitution testamentaire commune est effectuée de manière générique (avec des expressions telles que "enfants" ou "descendants", c'est-à-dire sans appel nominatif), la simple manifestation de l'inexistence de ceux-ci suffit à formaliser la renonciation et l'acceptation subséquente par l'héritier favorisé par ladite renonciation.

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2 - VENTE D'UN BIEN LOUÉ. IL N'EST PAS NÉCESSAIRE DE FOURNIR LA RENONCIATION DU LOCATAIRE AU DROIT DE PRÉEMPTION POUR L'ENREGISTREMENT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 8 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien loué (local), dans l'acte duquel le Notaire certifie qu'il lui a été montré un acte où le locataire renonce à son droit d'acquisition préférentielle reconnu par la LAU.

Le greffier refuse l'inscription, arguant qu'il est nécessaire que les détails et les circonstances de cette renonciation lui soient également accrédités de manière fiable (en fournissant une copie de l'acte de renonciation où le greffier peut analyser ses termes, la qualité juridique de la personne qui l'accorde, etc.) La DG révoque la note de qualification, considérant que l'attestation du notaire selon laquelle le locataire a renoncé à son droit de préemption est suffisante, la loi ne conférant pas au greffier le pouvoir de qualifier les détails de ladite renonciation.

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3.- EN CATALOGNE, LE PRÉLÉGATAIRE PEUT PRENDRE POSSESSION, PAR LUI-MÊME, DES BIENS PRÉLÉGATAIRES :

En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 27 octobre 2023 (DOGC du 8 novembre 2023), qui résout un cas relatif à une acceptation d'héritage avec plusieurs cohéritiers, où l'un d'entre eux, en plus, étant prélégataire d'un bien, accepte sa part d'héritage et, aussi, s'attribue unilatéralement ce bien qui forme le prélégataire. Le cadastre refuse l'inscription au motif que, pour que l'adjudication prenne effet, l'accord de tous les héritiers est nécessaire.

Le notaire mandataire a fait appel et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification en rappelant que, conformément au CCCat (art. 427-22), le légataire peut prendre lui-même possession du legs s'il s'agit d'un prélégat.

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4 - LA VENTE ET L'ACHAT SOUS CONDITION RÉSOLUTOIRE EN CATALOGNE. INTERPRÉTATION DES POURCENTAGES DE NON-PAIEMENT NÉCESSAIRES POUR RÉSILIER LE CONTRAT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 10 novembre 2023 (DOGC du 1er décembre 2023), qui résout un cas relatif à un acte de résiliation de vente, conformément à une condition résolutoire convenue et enregistrée, en raison du non-paiement des montants dus.

Dans ce cas, la DG établit l'interprétation correcte de l'article 621-54 CCCat, en vertu duquel, pour pouvoir résilier la vente et l'achat en raison du non-paiement des montants reportés (afin que les vendeurs récupèrent la propriété du bien), il est nécessaire que les montants impayés dépassent 15 % du prix total (prix total de la vente et de l'achat), de sorte que, seulement une fois que les montants impayés se sont accumulés et dépassent 15 % du prix total de l'achat, il sera possible de résilier la vente et l'achat.

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5.- LES RÉSOLUTIONS D'UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE À LAQUELLE N'ASSISTENT PAS LES ADMINISTRATEURS SONT-ELLES ENREGISTRABLES ?

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 15 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas d'assemblée générale des actionnaires à laquelle les administrateurs de la société n'assistent pas.

Le Registre du Commerce refuse d'enregistrer les résolutions adoptées pour ce motif, sur la base de l'article 180 de la LSC ("les administrateurs doivent assister aux assemblées générales"). Le notaire a fait appel de cette qualification et la DG, s'alignant sur cette dernière, a confirmé que, en effet, la non-participation de l'organe d'administration à l'assemblée générale n'est pas une cause de nullité de celle-ci, mais ce qui, le cas échéant, engendrera la responsabilité des administrateurs prévue à l'article 236 LSC.

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6.- PROCÈS-VERBAL NOTARIÉ DE LA RÉUNION. AFIN DE POUVOIR INSCRIRE L'ANNOTATION PRÉVENTIVE AU REGISTRE DU COMMERCE, IL EST NÉCESSAIRE DE PROUVER QUE LA DEMANDE NOTARIÉE AUX ADMINISTRATEURS A ÉTÉ FAITE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas de refus d'annotation préventive d'une demande de procès-verbal notarié d'une assemblée, dans le registre mercantile. Il s'agit d'un cas dans lequel un actionnaire souhaite que le procès-verbal notarié d'une assemblée générale soit établi et, à cette fin, envoie un courriel au président du conseil d'administration pour le demander, qui répond par l'affirmative. Cet actionnaire tente de faire inscrire l'annotation préventive au registre du commerce sur la base de ce courriel, ce que le greffier refuse en indiquant que pour pouvoir inscrire l'annotation préventive, il est nécessaire de fournir la demande notariale aux administrateurs.

La DG confirme la note de qualification et rappelle que, pour pouvoir procéder à l'annotation préventive demandée, il est nécessaire de prouver que l'assignation notariale aux administrateurs a été délivrée (art. 104.1 RRM).

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7.- VENTE DE BIENS PAR UNE CONGRÉGATION RELIGIEUSE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 23 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), qui peut être utile dans ce cas de transferts, car elle résume et analyse en détail la législation et la documentation nécessaires pour formaliser la vente d'un bien appartenant à une congrégation religieuse.

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8.- L'ÉLÉVATION À L'ACTE PUBLIC DU CONTRAT DE BAIL SIGNÉ PAR LE PRÉCÉDENT DÉCLARANT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus d'enregistrer un acte d'élévation à l'acte public d'un contrat de bail.

Contrat de bail conclu entre l'ancien propriétaire enregistré (en tant que bailleur) et un locataire. Le propriétaire ne paie pas le prêt hypothécaire sur le bien loué et le bien fait finalement l'objet d'une saisie, au cours de laquelle le bien est attribué à une tierce partie, en faveur de laquelle le bien est actuellement enregistré. Dans cette procédure de saisie, le nouveau propriétaire qui se voit attribuer le bien est conscient que le bien est loué, et l'attribution, dans le cadre de la procédure judiciaire, est accordée en sauvegardant les droits dudit locataire. Par la suite, le locataire tente d'enregistrer son droit, et le registre le rejette en raison de l'absence de tractus successif (art. 20 LH), c'est-à-dire que la personne qui a signé le bail en tant que bailleur ne coïncide pas avec le propriétaire enregistré actuel.

La DG révoque la qualification, considérant ce cas comme une exception au principe général, car dans la procédure de saisie dans laquelle l'actuel propriétaire enregistré était partie, le droit du locataire d'occuper le bien a été sauvegardé.

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9 - LA PROPRIÉTÉ HORIZONTALE. LA VOIE À SUIVRE EST CELLE DE L'ACCORD D'AFFECTATION ET DE LA CONVERSION EN UN ÉLÉMENT COMMUN :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus de l'enregistrement d'un acte de séparation d'un élément privé et de la vente ultérieure en faveur de la communauté des propriétaires (pour le convertir ensuite en un élément commun de la propriété horizontale).

La DG confirme le défaut et, en résumé, elle nous dit que si nous voulons convertir quelque chose de privé en un élément commun, la voie correcte n'est pas sa vente en faveur de la communauté, mais sa configuration en tant qu'élément commun, en modifiant la description de l'immeuble, et avec l'accord unanime de la communauté des propriétaires, puisqu'elle affecte le titre constitutif.

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10.- NOUVELLES FONCTIONNALITÉS DU SIÈGE ÉLECTRONIQUE DE L'AGENCE FISCALE DE CATALOGNE :

Les nouvelles fonctionnalités sont résumées (ICI) et les améliorations apportées au siège électronique de l'ATC :

Droits de mutation et de timbre (ITPAJD) : De nouvelles fonctionnalités ont été intégrées dans les formulaires en ligne pour les formulaires 600 et 620 et dans le programme d'aide pour les formulaires 650 et 660 :

Adaptations du formulaire télématique du formulaire 600 de l'ITPAJD afin d'admettre les cédants étrangers sans NIF dans les transactions au taux DRG (garantie et droits de prêt réels).
Adaptations du formulaire télématique 620, vente et achat de certains moyens de transport d'occasion, afin de permettre l'exportation de l'autoévaluation et la récupération de ses données lorsqu'il y a plusieurs acheteurs, dans le cas de l'achat d'un bateau, et d'indiquer séparément les types de camping-cars.

En ce qui concerne l'impôt sur les successions et les donations (ISD) :

Adaptations au programme de soutien de la modalité d'héritage pour introduire les dépôts sur compte courant ou d'épargne au format IBAN.

De même, l' incorporation automatisée de l'acte public dans les fichiers d'auto-évaluation de l'ITPAJD (formulaire 600) et de l'ISD (formulaires 650, 651 et 653) a été introduite . Par conséquent, il n'est plus nécessaire que le citoyen fournisse l'acte public si l'étude notariale a déjà envoyé la déclaration informative du notaire à l'Agence fiscale catalane.

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11.- PROCÈS-VERBAL DE LA LCI. IL EST NÉCESSAIRE DE DEMANDER AU CLIENT COMMENT IL SOUHAITE OBTENIR SES FUTURES COPIES CONFORMES TANT DU PRÊT HYPOTHÉCAIRE QUE DE LA VENTE ET DE L'ACHAT :

En annexe (ICI) Note du Conseil d'administration de l'Association notariale de Catalogne dans laquelle, en réponse à une communication reçue dans plusieurs bureaux de notaires de la banque ING (demandant que toutes les copies de leurs actes CV + PH soient émises en format électronique), il est indiqué que, dans les actes CV + PH, c'est l'acheteur (qui paie l'acte) qui doit choisir le format de ses copies autorisées (sur papier ou en format électronique).

À cette fin, il est recommandé de poser cette question au client dans l'acte pré-LCI, de l'enregistrer dans l'acte et, en fonction de sa préférence, de délivrer la copie sous la forme demandée par l'acquéreur.

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12.- INSTRUCTION POUR LA VÉRIFICATION DES VALEURS IMMOBILIÈRES 2024 :

En annexe (ICI) l'Instruction pour la vérification des valeurs immobilières de l'Agence Fiscale de Catalogne pour les faits imposables (ITP, Successions et Donations) pour l'année 2024.

Rappelons que ce tableau est d'une importance capitale lorsque l'on ne dispose pas de la valeur cadastrale de référence du bien en question. Il faut toujours, en premier lieu, tenir compte de la valeur de référence fiscale. A défaut , la table continuera à être utilisée de manière traditionnelle. Multiplication de la valeur cadastrale par le coefficient multiplicateur correspondant, afin d'obtenir la valeur fiscale minimale.

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13 - PROPRIÉTÉ HORIZONTALE ET SÉGRÉGATION / DIVISION D'UN ÉLÉMENT PRIVÉ. SI LES STATUTS LE PERMETTENT, ILS AUTORISENT AUSSI, IMPLICITEMENT, LES TRAVAUX NÉCESSAIRES À LEUR RÉALISATION :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à une ségrégation de locaux, en résolvant que, lorsque le titre constitutif de la propriété horizontale prévoit la possibilité de séparer ou de diviser des éléments privés sans qu'un accord collectif de l'assemblée des propriétaires soit nécessaire, il autorise implicitement les travaux et les modifications que ladite ségrégation nécessite, sauf clause expresse contraire.

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14.- VENTE DE LA RÉSIDENCE HABITUELLE DE LA FAMILLE. LE CONSENTEMENT DES DEUX ÉPOUX EST NÉCESSAIRE, MÊME POUR LES ÉTRANGERS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 25 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien appartenant à un étranger, en résolvant que l'application de l'article 1320 CC (et donc son équivalent dans le code civil catalan) concernant la nécessité du consentement des deux époux pour disposer de la résidence habituelle de la famille, est indépendante des dispositions de la loi régissant le régime matrimonial, et que conformément au règlement 24 juin 2016, il est également applicable aux mariages étrangers.

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15.- DISTINCTION IMPORTANTE ENTRE LE PARTAGE EFFECTUÉ PAR LE TESTATEUR ET LES RÈGLES DE PARTAGE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 27 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à un acte d'acceptation d'héritage et de prix d'héritage, dans lequel, synthétisant la jurisprudence de la Cour suprême en la matière, elle clarifie la différenciation importante entre un partage effectué dans le testament lui-même et les simples "règles de partage".

Le Centre rappelle que lorsque le testateur effectue toutes les opérations de partage dans le testament (inventaire, évaluation, liquidation et attribution des lots), nous sommes en présence d'un véritable partage fait dans le testament. En revanche, lorsque le testateur se limite à exprimer sa volonté qu'au moment du partage, certains biens soient attribués à chaque héritier en paiement de ses biens, il s'agit de simples règles de partage.

novembre 2023

1 - ÊTRE TRÈS PRUDENT. LES ERREURS COMMISES DANS L'ÉTUDE DU NOTAIRE QUI ENGAGENT SA RESPONSABILITÉ CIVILE :

En annexe (ICI) une note du Conseil général des notaires, détaillant les principaux sinistres auxquels l'assurance responsabilité civile des notaires doit faire face en cas de négligence, d'erreur ou de faute professionnelle. Ci-dessous, quelques exemples marquants :

Diverses plaintes concernant les documents autorisés avec des personnes dont les capacités mentales sont altérées. Faire preuve d'une grande prudence avec les personnes âgées présentant des signes de troubles cognitifs, incapables / bénéficiant de mesures d'accompagnement pour l'exercice de leur capacité juridique, sous tutelle, curatelle, etc.
Usurpation d'identité. Soyez extrêmement vigilant lorsque vous vérifiez l'identité de la personne avec la photo de son DNI / NIE / passeport, etc.
Vérification des charges hypothécaires. Prendre des précautions extrêmes avec les hypothèques qui ont été économiquement annulées, mais non enregistrées. Exigez des documents prouvant que le prêt garanti a été payé.

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2.- NOUVEAU RAPPEL. NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS EN MATIÈRE D'INVESTISSEMENTS EXTÉRIEURS :

En annexe (ICI) une note d'information de l'OCP résumant les principales nouveautés du décret royal 571/2023 relatif aux investissements étrangers. Les investissements suivants sont considérés comme des investissements étrangers :

Investissements étrangers en Espagne:

Participation d'un NON-RESIDENT dans des sociétés espagnoles dépassant 10 % du capital social.
Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des NON-RESIDENTS pour un montant supérieur à 500 000 euros.
Si les fonds utilisés dans l'investissement proviennent de juridictions non coopératives, une déclaration préalable est requise. L'arrêté du 9 février 2023 (ICI) contient la liste des juridictions non coopératives.

Investissements espagnols à l'étranger:

Participation au capital de sociétés non-résidentes dépassant 10 % du capital social.
Acquisition d'un bien immobilier situé à l'étranger pour un montant supérieur à 300 000 euros.
Si la destination de l'investissement est une juridiction non coopérative, une déclaration préalable est également requise.

Obligations du notaire:

Lorsque la mise en œuvre réglementaire de l'arrêté royal entrera en vigueur, il sera obligatoire pour le notaire d'envoyer les informations sur les investissements étrangers au Conseil général des notaires.
Pendant la période transitoire, les déclarations sont déposées en ligne par l'intermédiaire d'AFORIX.
L'obligation pour le notaire d'envoyer par écrit à la Direction générale du commerce international et des investissements, en janvier et en juillet de chaque année, une liste des opérations intervenues considérées comme des investissements étrangers au cours du semestre précédent et pour lesquelles il n'a pas été demandé au notaire de présenter la déclaration correspondante, reste en vigueur.

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3. IL EST POSSIBLE DE DÉCLARER UN ACHÈVEMENT PARTIEL DANS UN BÂTIMENT DIVISÉ HORIZONTALEMENT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 19 septembre 2023 (BOE du 26 octobre 2023), où la DG résout un cas d'un bâtiment, avec plusieurs étages, divisé horizontalement, où la fin des travaux est déclarée pour seulement une partie d'entre eux (spécifiquement, le rez-de-chaussée et le premier étage, pas le reste des étages).

Dans ce cas, la DG l'accepte en précisant qu'il n'y a pas d'inconvénient à ce que la preuve de l'achèvement puisse être partielle, par phases, et même par étages ; car il peut arriver dans la pratique que des éléments ne soient pas terminés, sans que cela n'empêche l'enregistrement de l'achèvement d'autres éléments, pour autant qu'il soit dûment accrédité.

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4.- LE PARTAGE DE L'HÉRITAGE PAR UN COMPTABLE PARTAGEUR. ATTENTION AUX CONFLITS D'INTÉRÊTS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 5 septembre 2023 (BOE du 25 octobre 2023), où la DG décide que dans un acte d'acceptation, de partage et d'adjudication de la succession, la comptable-partidora ne s'est pas limitée au strict partage et, dans les adjudications, a exercé des fonctions dispositives qui requièrent l'intervention des héritiers.

En outre, il existe un conflit d'intérêts entre deux frères et sœurs cohéritiers, car l'un est le tuteur de l'autre et exerce donc sa représentation légale. Comme ils sont tous deux intéressés par l'héritage et que l'un d'eux est représenté légalement par son frère, il y a conflit d'intérêts et, dans ce cas, l'intervention d'un défenseur juridique est nécessaire.

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5 - VENTE D'UN EMPLACEMENT DE PARKING DANS UNE PROPRIÉTÉ INDIVISE. UNE DESCRIPTION PRÉCISE DE L'ESPACE DE STATIONNEMENT EST REQUISE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 28 juillet 2023 (BOE du 12 octobre 2023), où la DG résout un cas de vente d'une part indivise (1,329%) d'une propriété, destinée à un parking. L'acte contenait la description du bien enregistré dans son ensemble (consistant en un sous-sol d'un bâtiment utilisé comme parking et entrepôts), mais pas la description de l'espace de stationnement spécifique dont l'usage et la jouissance exclusifs étaient attribués à la part indivise du bien transféré.

La DG, à l'instar du greffier, estime qu'il est nécessaire que, dans l'acte de vente, les limites et la superficie de l'espace de stationnement à céder soient décrites en détail.

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6 - LE CADASTRE ET LA LOI 11/2023. NOUVEAUX DÉLAIS POUR LA QUALIFICATION DES DOCUMENTS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 7 juillet 2023 (BOE du 15 août 2023), qui approuve le calendrier de mise en œuvre de la loi 11/2023 sur la numérisation des actes du registre. Cette loi établit la signature électronique de toutes les inscriptions et de tous les documents du registre et la tenue d'un protocole au format électronique. La résolution susmentionnée comprend deux annexes avec un calendrier pour la mise en œuvre de la signature électronique dans chacun des registres fonciers en Espagne, et étend le délai ordinaire de qualification du registre de 15 jours ouvrables à 30 jours ouvrables, pour une période d'un mois à compter de la date de début de la mise en œuvre des procédures numériques.

Le résumé est accompagné de la résolution et des annexes contenant les dates de début de la phase de mise en œuvre de la signature électronique, afin que tous les employés du bureau notarial puissent les consulter et garder à l'esprit que dans le mois qui suit cette date, la période de qualification n'est pas de 15 jours comme d'habitude, mais de 30 jours.

L'importance de cette consultation réside dans le fait que les annulations d'hypothèques inscrites dans tous les registres d'Espagne sont autorisées, et que chacun d'entre eux a une date prévue pour la mise en œuvre de cette signature électronique !

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7 - LE VOISINAGE CIVIL ET SES DIFFICULTÉS DE PREUVE. UNE GRANDE IMPORTANCE DOIT ÊTRE ACCORDÉE À LA DÉCLARATION INCLUSE DANS L'ACTE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 3 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un cas concernant la preuve de la résidence civile d'une personne décédée et son importance pour déterminer le droit successoral applicable.

Dans ce cas, la défunte, dans son testament, déclare qu'elle est de statut civil commun. Cependant, son héritier (mari), lorsqu'il accepte la succession, déclare dans ledit acte d'acceptation que l'état civil de la défunte était celui d'Ibiza, et sur cette base, il se voit attribuer la totalité de la succession (contrairement à cela, si l'état civil était commun, la défunte n'ayant pas de descendants, mais ayant des ascendants vivants, ces derniers seraient légitimés). Lorsque l'acte d'acceptation de l'héritage a été présenté à l'enregistrement, l'officier de l'état civil a refusé de l'enregistrer, considérant que la déclaration d'état civil commun faite par la défunte dans son testament prévalait.

La DG, s'alignant sur le registre, considère que la preuve de l'état civil est très difficile à apporter (sauf dans les cas où la déclaration expresse est inscrite au registre civil). Par conséquent, en cas de doute, la déclaration de l'intéressé faite devant un notaire public (car elle a été faite après avoir été dûment informée par le notaire public) doit prévaloir, même sur ce qui peut résulter de documents extrajudiciaires (comme un certificat de recensement indiquant que la personne est inscrite à cette adresse depuis plus de 10 ans), car la résidence administrative ne coïncide pas toujours avec l'adresse réelle (qui est ce qui détermine la résidence civile).

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8.- UN ADMINISTRATEUR DONT LE MANDAT EST EXPIRÉ PEUT CONVOQUER UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POUR LE RENOUVELLEMENT DE L'ORGANE D'ADMINISTRATION ET LA PRÉSENTATION DES COMPTES ANNUELS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 31 octobre 2023 (BOE du 21 novembre 2023), dans laquelle la DG décide que l'Assemblée générale convoquée par un administrateur dont le poste est expiré est valide, à condition que cette Assemblée générale soit convoquée pour renouveler l'organe administratif et approuver les comptes annuels de plusieurs exercices afin de surmonter la fermeture du Registre foncier.

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9.- LES POUVOIRS PRÉVENTIFS ET LES ASPECTS INTERRÉGIONAUX :

Voici un bref résumé d'un document sur les pouvoirs préventifs et les aspects à prendre en compte dans le domaine du droit interrégional :

Grande utilité de la procuration préventive : elle évite à la famille de devoir recourir à des mesures d'accompagnement judiciaire (dont la mise en place prend plus d'un an, sans compter les frais d'avocats, etc.)
Il sera bientôt possible de consulter la validité de ces procurations par voie télématique au registre civil. La prudence est de mise lorsqu'un mandataire se rend chez un notaire pour signer avec l'une de ces procurations.
Doutes sur le droit applicable lorsqu'un client se rend chez un notaire pour signer une procuration : Il faut toujours recourir au critère de la résidence habituelle (art. 9.6 Cc) pour constituer la procuration en vertu du CCCat ou du Cc.
N'oubliez jamais d'inclure (ou non), à la demande du client, la clause relative à la nécessité d'une autorisation judiciaire pour les mêmes actes que ceux pour lesquels le tuteur l'exige.
En Catalogne, dans les prochains mois, il y aura des développements importants dans ce domaine, car le projet de réforme du Livre II du Code civil catalan en la matière entrera bientôt au Parlement en tant que projet de loi, de sorte que, s'il est traité normalement, dans quelques mois il y aura une nouvelle réglementation dans ce domaine avec des modifications très profondes que nous devrons étudier afin d'adapter les actes.

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10 - LOI 11/2023. DIGITALISATION DES ACTES NOTARIAUX ET D'ENREGISTREMENT (PROTOCOLE ÉLECTRONIQUE, SIGNATURES VIDÉO et COPIES ÉLECTRONIQUES AUTORISÉES) :

Veuillez trouver ci-joint un article de notre BLOG résumant les 10 points principaux de l'entrée en vigueur de la loi 11/2023 (ICI).

Trois changements principaux affecteront notre vie quotidienne :

La première est le dépôt de tous les documents signés dans le bureau électronique du notaire, qui est le reflet fidèle de l'acte papier (matrice, unis, diligences et notes).
Le deuxième changement majeur est la possibilité de signer par vidéo certains types de documents avec un certificat numérique une fois que le citoyen s'est enregistré sur le portail notarial ;
et enfin, la création de copies électroniques autorisées qui remplacent le papier avec la même efficacité et la même validité.

Après 21 jours de mise en œuvre, nous avons rencontré la casuistique suivante :

CONCERNANT LE PORTAIL NOTARIAL (PNC) :

Les citoyens qui souhaitent effectuer des démarches doivent remplir le formulaire et valider leur téléphone portable et leur adresse électronique de contact. La procédure est simple et se termine par le téléchargement du document d'identité sur la plateforme. Nous l'avons validée et elle fonctionne correctement pour les citoyens identifiés par DNI, NIE et PASSPORT.
La manière la plus pratique d'accéder et de signer est d'utiliser un certificat numérique. Nous recommandons la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, bien qu'il existe plusieurs entités émettrices certifiées par Ancert.
Le citoyen qui y accède pourra consulter l'ensemble de son historique d'actes entre le 1er janvier 2007 et le 8 novembre 2023. Les modalités de publication des actes signés après l'entrée en vigueur de la loi restent à déterminer.

SUR LA SIGNATURE VIDÉO :

Depuis le début, nous avons pu réaliser avec succès deux signatures vidéo . Bien qu'il s'agisse d'une technologie très récente et qu'elle ait ses limites, elle n'a pas été complexe à mettre en œuvre une fois que le client est enregistré sur le portail et qu'il dispose du certificat numérique à signer.
La connexion se fait à l'aide d'une application intégrée au navigateur web et est intuitive et simple. Nous nous attendons à ce que le nombre de documents délivrés par cette méthode augmente au fur et à mesure que les citoyens s'inscriront.

EN CE QUI CONCERNE LA COPIE ÉLECTRONIQUE CERTIFIÉE :

Nous avons déjà délivré les premières copies électroniques autorisées avec un code de vérification sécurisé (CSV).
Le processus est géré à partir de Word lui-même et parallèlement au dépôt du document, bien qu'il puisse être délivré à une date ultérieure, toujours pour les documents signés après le 9 novembre 2023.
Le document est publié dans le bureau électronique du notaire et le CSV est rapidement et facilement généré dans SIGNO et envoyé au client.
Une fois téléchargé sur le site électronique, il est communiqué au client par le biais d'un courrier électronique dans lequel nous fournissons un lien vers sa copie électronique autorisée. Ce mode de délivrance lui confère une authenticité et une validité juridique vis-à-vis des tiers. Nous pensons qu'il remplacera progressivement le papier, car il n'est pas nécessaire de s'inscrire sur le portail du notaire pour le consulter et le valider.

QUESTIONS FRÉQUEMMENT POSÉES SUR LE PROTOCOLE ÉLECTRONIQUE et la SIGNATURE VIDÉO :

Dans SIC, dans la section"Loi 11/2023. Numérisation des procédures notariales et des registres", vous trouverez un document contenant des questions et des réponses sur les doutes existants concernant la mise en œuvre de la loi 11/2023, deux publications ont été publiées : le volume 1 et le volume 2.

Elles sont également jointes (ICI au singulier et ICI au pluriel), des modèles de base pour tout acte électronique octroyé par vidéo-signature à travers le Portail du Citoyen Notaire.

MODIFICATION DE L'INDEX UNIQUE INFORMATISÉ. NÉCESSITÉ D'UNE DÉCLARATION SÉPARÉE DU NOMBRE DE PAGES EN FORMAT PAPIER / TÉLÉMATIQUE :

À compter du 9 novembre 2023, l'index unique informatisé est modifié pour intégrer comme champ obligatoire à déclarer dans chaque instrument public le nombre de folios de la matrice du support papier séparément du nombre de folios du support électronique.

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Pour toute question concernant la nouvelle numérisation (à la fois pour les employés et les clients), veuillez contacter Antonio Alba par courriel : antonio@jesusbenavides.es

octobre 2023

1.- REGISTRE CENTRAL DES TITRES DE PROPRIÉTÉ. NOTE EXPLICATIVE

En annexe (ICI) note de clarification de l'OCP sur diverses questions relatives au Registre central des titres immobiliers et aux obligations des notaires à cet égard :

L'obtention de l'adresse électronique visée à l'article 4 du RD 609/2023 n'est pas une condition préalable à l'exécution de l'opération juridique, car elle ne fait pas partie des exigences d'identification du bénéficiaire effectif.
Pourcentage d'actionnariat : cette information ne doit être incluse que lorsqu'un nouvel enregistrement de manifestation doit être effectué en cas de divergence entre le contenu de la BDTR et la manifestation du concédant.

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L'ACHAT ET LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS FORMALISÉS PAR UN REPRÉSENTANT DONT LA PROCURATION A ÉTÉ RÉVOQUÉE. LA VÉRIFICATION DE LA VALIDITÉ DES PROCURATIONS ET DES MANDATS DOIT ÊTRE EFFECTUÉE AVEC LE PLUS GRAND SOIN.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 26 juillet 2023 (BOE du 28 septembre 2023).. La DG résout un cas de vente d'un bien immobilier, dans lequel le vendeur est représenté par un mandataire, déclarant que sa procuration est valide, et le notaire, donnant son avis positif de suffisance dans l'acte. Cependant, d'après les données du registre du commerce, il apparaît que cette procuration avait été révoquée quelques jours auparavant, la révocation ayant été publiée au BORME, une fois inscrite au registre (à partir de laquelle elle est opposable aux tiers), le même jour que la signature du CV.

La DG confirme la classification du registre, de sorte que le droit de l'acheteur ne peut pas être enregistré car le vendeur n'était pas dûment représenté par une personne ayant les pouvoirs suffisants pour formaliser la vente.

Prendre en compte le cas et effectuer les démarches auprès du greffe le plus tôt possible avant la signature de l'acte (si possible le jour même), afin d'éviter de tels cas.

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3.- SL. RÉDUCTION DU CAPITAL PAR ACHAT D'ACTIONS. MONTANT DE LA RÉSERVE INDISPONIBLE

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 24 juillet 2023 (BOE du 27 septembre 2023).. La DG résout le cas typique de la "sortie" d'un actionnaire d'une SL. Pour ce faire, la société rachète toutes les actions de cet actionnaire (pour une valeur de remboursement supérieure à la valeur nominale) et réduit ensuite le capital social du même montant (procédant ainsi à son remboursement) et, en même temps, constitue une réserve affectée, pour le montant de la réduction (en prenant comme référence la valeur nominale des actions, et non la valeur remboursée à l'actionnaire, qui, comme indiqué, est plus élevée), afin de garantir les droits des créanciers.

Le Registre émet une qualification négative car il considère que le montant de la réserve doit être égal à "la valeur de ce qui a été reçu par l'actionnaire" (c'est-à-dire le montant total remboursé, et pas seulement la valeur nominale des actions).

La DG infirme la classification du Registre du commerce, en décidant que dans de tels cas, le montant de la réserve indisponible doit être égal à la valeur nominale des actions rachetées, et non pas au montant remboursé à l'actionnaire sortant.

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LA TUTELLE DE FAIT. DOCUMENT INTERPRÉTATIF DES PROCÉDURES BANCAIRES

Il est signalé qu'en SIC, dans le cadre de la "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad", un protocole-cadre signé entre le bureau du procureur général de l'État et le secteur bancaire est mis à la disposition des employés pour clarifier les pouvoirs du tuteur de facto dans le domaine des transactions bancaires.

Ce document a également fait l'objet d'une analyse détaillée dans un article de notre blog (ICI vous pouvez le consulter).

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5.- LES INVESTISSEMENTS EXTERNES. ÉVOLUTION DE LA RÉGLEMENTATION À PRENDRE EN COMPTE

Le personnel est informé de la récente approbation du décret royal 571/2023 du 4 juillet sur les investissements externes (ICI pour le consulter), qui doit être pris en compte lors de la réalisation de transactions avec des non-résidents. Plus précisément, il modifie la réglementation antérieure sur les aspects fondamentaux suivants :

1.- Sont considérés comme des investissements étrangers aux fins de la déclaration ultérieure correspondante au registre des investissements du ministère de l'économie :

Les participations de non-résidents dans des sociétés espagnoles lorsque ces participations dépassent 10 % du capital social ou des droits de vote de la société (auparavant, 50 % étaient requis).
Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des non-résidents lorsque le montant dépasse 500 000 euros (auparavant, la limite minimale était de 3 000 000 euros).

Dans ces cas, le détenteur non-résident est tenu de déclarer l'investissement au registre des investissements du ministère de l'économie, en utilisant les formulaires prévus dans la disposition transitoire 3 de l'arrêté royal (formulaires DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si l'opération a été réalisée par un notaire, celui-ci doit notifier l'investissement au Conseil général des notaires par l'intermédiaire du bureau électronique notarial (SIGNO) et, dans tous les cas, avertir le comparant de l'obligation de le présenter.

3.- Dans le cas où les investissements considérés comme étrangers (conformément à l'article 4 de l'arrêté royal), ont leur origine dans un pays à juridiction non coopérative (anciens paradis fiscaux), qui sont ceux inclus dans l'arrêté du 9 février 2023, il sera nécessaire de faire une déclaration préalable et les notaires doivent l'exiger avant l'octroi, et l'indiquer expressément dans l'acte public.

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6.- NOTES PRATIQUES SUR LES DOCUMENTS IMPLIQUANT DES RESSORTISSANTS ÉTRANGERS

En annexe (ICI), un article intéressant d'un confrère notaire, qui expose une série de considérations pratiques à prendre en compte lorsqu'une personne physique étrangère est impliquée dans un acte public. En guise de résumé, les considérations les plus pertinentes sont mises en exergue :

Identification. Les règles générales du règlement notarial s'appliquent. En particulier, dans le cas des étrangers de l'UE, l'identification se fait au moyen de leur passeport ou de leur carte d'identité nationale.
NIE : les étrangers qui, en raison de leurs intérêts économiques, professionnels ou sociaux, sont liés à l'Espagne, doivent recevoir, à des fins d'identification, un numéro séquentiel personnel, unique et exclusif. Nécessaire pour toutes les opérations ayant des implications fiscales.
Traduction : à moins que le notaire ne connaisse la langue étrangère, les dispositions du § 150 du règlement notarial doivent être respectées et un interprète doit être demandé.
Moyens de paiement: Soyez très prudent et diligent en ce qui concerne la prévention du blanchiment d'argent. Il est fortement conseillé d'exiger que les comptes de dépôt et de paiement soient détenus dans des banques espagnoles. S'il existe des banques étrangères ou des comptes de tiers, il faudra fournir les informations les plus complètes et les plus fiables possibles sur l'origine des fonds, en exigeant des documents justificatifs (certificats de propriété des comptes, contrats justifiant l'origine des fonds, etc.)
Apostille: L'apostille est requise pour les documents délivrés à l'étranger.
Transactions immobilières. N'oubliez pas la retenue de 3 % du prix (impôt sur le revenu des non-résidents) et l'inversion du contribuable dans la "plus-value municipale".

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7.- DEMANDE DE COPIES DE TESTAMENTS DANS LES ARCHIVES DU COLLÈGE NOTARIAL DE CATALOGNE

Informations utiles pour les demandes de copies de testaments auprès du Collège. Afin d'éviter des problèmes en cas de divergences de dates, l'Association demande que, lors de l'envoi d'une demande de copie, les actes de décès et de dernières volontés correspondants soient joints à la demande de copie du testament afin d'identifier plus précisément la demande.

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8 - SIGNATURE TÉLÉMATIQUE DES ACTES NOTARIÉS. ENTRÉE EN VIGUEUR

Comme indiqué précédemment, le 9 novembre, la loi 11/2023 entrera en vigueur, qui permettra la signature télématique des documents publics (c'est-à-dire par un système de vidéoconférence avec le notaire et la signature électronique, sans que le client ait besoin de se rendre physiquement dans le bureau du notaire). ICI vous trouverez un article sur le blog de l'office notarial de Jesus Benavides avec plus de détails (quels documents peuvent être signés, procédure, etc.).

Afin d'être pionnier avec cette nouveauté et de donner le meilleur service aux clients, une nouvelle section a été créée dans la page web de l'office notarial de Jesus Benavides (Signature vidéo) où l'on explique, à l'aide de vidéos didactiques, tout le processus à suivre par tout citoyen qui souhaite mettre en pratique cette possibilité.

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Pour toute question à ce sujet (de la part des employés et des clients), veuillez contacter Antonio Alba par e-mail : antonio@jesusbenavides.es.

septembre 2023

1.- CALCUL DES DÉLAIS POUR LA TENUE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE. LE JOUR DE LA TENUE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE NE PEUT ÊTRE PRIS EN COMPTE DANS LE CALCUL.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 11 juillet 2023 (BOE du 28 juillet 2023).. En conséquence, et à titre de synthèse, la DG rappelle les règles de calcul des délais de convocation d'une assemblée générale dans une société de capitaux. Comme on le sait, l'article 176 LSC détermine qu'un mois (SA) ou 15 jours (SL) doivent s'écouler entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale. Pour le calcul de ces délais, le jour de départ commence le jour de l'envoi de la convocation au dernier des actionnaires et, pour déterminer le jour d'expiration du délai, le jour de la tenue de l'assemblée générale ne peut pas être compté.

Ainsi, un mois doit s'écouler pour les sociétés anonymes et 15 jours pour les sociétés à responsabilité limitée, et c'est le lendemain de ces délais que l'assemblée générale peut se tenir valablement.

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2.- DOCTRINE DE LA DIRECTION GÉNÉRALE DES AFFAIRES TARIFAIRES

En annexe (ICI) un document intéressant contenant un résumé de la doctrine de la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, en matière tarifaire, pour les années 2020 - 2023. A consulter en cas de doute sur la manière de rédiger des actes spécifiques.

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3.- LES NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS DE L'INDEX UNIQUE INFORMATISÉ

L'index unique informatisé a récemment été doté d'un certain nombre de nouvelles fonctionnalités destinées à améliorer la prise en compte des transactions juridiques effectuées dans le cadre d'instruments publics.

En particulier, de nouveaux actes juridiques sont créés pour en tenir compte :

Actes d'acquisition ou de conservation de l'état civil.
Actes de mesures de soutien et actes de constitution d'assistance (et leur équivalent en Catalogne),
Actes d'omission de numéro de protocole ou de livre de registre (pour résoudre le cas malheureux où un ou plusieurs numéros subsistent sans qu'un document soit effectivement autorisé ou intervenu).

Autres modifications mineures :

Preuve du moyen de paiement dans les récépissés de dépôt.
Spécification de la participation (ou non) à la vente et à l'achat d'actions et de parts sociales.
Constitution d'entités avec ou sans personnalité juridique, lorsque des informations sur leur numéro d'identification fiscale sont requises (si les informations sont obtenues après l'octroi et qu'il n'a pas été possible de les obtenir du client, une fois que le délai de soumission de l'index a expiré, la levée de la règle doit être demandée par la voie habituelle).

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4.- THÉORIE DES AFFAIRES JURIDIQUES COMPLEXES. ACHAT + HYPOTHÈQUE D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE PERSONNE MARIÉE. LE CONSENTEMENT DE L'AUTRE CONJOINT N'EST PAS NÉCESSAIRE SI L'HYPOTHÈQUE EST FAITE EN MÊME TEMPS QUE L'ACHAT. PRUDENCE DANS LE CAS DES ÉTRANGERS

En annexe (ICI) un article intéressant qui résume la doctrine de la DG sur la théorie des transactions juridiques complexes. Il traite des cas où une personne mariée achète seule un bien immobilier et l'hypothèque ensuite. Comme on le sait, la règle générale veut que, pour hypothéquer la résidence habituelle, même si elle n'appartient qu'à l'un des époux, le consentement de l'autre époux soit nécessaire. La théorie de l'opération juridique complexe constitue une exception à cette règle générale. En vertu de cette théorie, le consentement de l'époux non propriétaire n'est pas nécessaire pour la constitution d'une hypothèque sur la résidence habituelle immédiatement après son achat, c'est-à-dire que l'hypothèque est signée avec le numéro du protocole immédiatement après le protocole d'achat-vente.

Dans le cas des étrangers, ATTENTION, car la DG n'admet pas la théorie de l'opération juridique complexe, à moins que la loi étrangère ne le permette et que cela soit accrédité (il faut donc vérifier au moyen d'un rapport de notaire si la loi étrangère régissant le régime matrimonial spécifique des clients admet ou non cette théorie de l'opération juridique complexe).

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5.- NOTARISATION PUBLIQUE DES RÉSOLUTIONS D'ENTREPRISE. UNE BONNE ACTION PEUT SAUVER UN MAUVAIS CERTIFICAT

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 10 juillet 2023 (BOE du 28 juillet 2023).. Conformément à cette résolution, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans le cadre des résolutions d'entreprise d'une SL (cessation et désignation de postes), si le certificat n'indique pas le quorum pour l'adoption des résolutions, mais que l'acte le spécifie (au moyen d'une déclaration de l'administrateur), cela suffit pour enregistrer la résolution dans le registre mercantile.

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6 - PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. CE QUI ARRIVE EN PREMIER AU GREFFE EST CE QUI PRÉVAUT (MÊME SI LA LOI EST POSTÉRIEURE).

Vous trouverez ci-joint la Résolution de la DG Droit, Entités Juridiques et Médiation du 17 juillet 2023 (DOGC du 31 juillet 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que ce qui est inscrit en premier dans le registre est ce qui prévaut.

Cas dans lequel, en 1986, au moyen d'un acte sous seing privé, un usufruit à vie sur un bien immobilier est constitué. Par la suite, le 09/02/2023, cet acte sous seing privé a été élevé au rang d'acte public et présenté pour inscription au Registre foncier. Cependant, le Conservateur refuse l'inscription, car le 03/02/2023, soit 6 jours auparavant, un acte de legs a été présenté à l'inscription, dans lequel ce droit d'usufruit a été attribué à un tiers, sur la base d'une acceptation d'héritage d'une personne décédée en 2022.

Dans ce cas, la DG rappelle le principe de base du fonctionnement du greffe, à savoir, prior in tempore, potior in iure, de sorte que ce qui arrive en premier au greffe et est enregistré (l'usufruit de 2022 présenté le 3 février 2023), prévaut sur les autres droits (en l'occurrence, un usufruit constitué dans un acte sous seing privé en 1986 et présenté à l'enregistrement le 9 février 2023 sur la base d'un acte d'élévation à l'état de chose publique).

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7.- TABLEAU DES RÈGLES DE NATIONALITÉ ET D'ÉTAT CIVIL

En annexe (ICI) un document intéressant qui comprend un tableau des règlements sur la nationalité et l'état civil, où l'on peut trouver des liens vers des règlements et des résolutions de la direction générale sur divers sujets tels que l'état civil, les certifications, le régime économique du mariage, etc.

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8 - SERMENT DE NATIONALITÉ. DIVERSES QUESTIONS À PRENDRE EN COMPTE

En annexe (ICI) Circulaire de la DG concernant la compétence du bureau d'état civil spécifique où la déclaration d'option pour la nationalité espagnole, ainsi que le serment ou la promesse, doivent être formalisés. Elle établit que le bureau d'état civil du lieu de résidence du demandeur est compétent.

Il est également joint (ICI) Circulaire du Directeur Général de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, qui détermine l'inopportunité d'accorder des certificats de nationalité assermentée lorsque des indices sont détectés que le demandeur a effectué des actes incompatibles avec la bonne conduite civique (comme, par exemple, le fait que le demandeur soit incarcéré dans un centre pénitentiaire).

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9 - LA CONTESTATION JUDICIAIRE DES QUALIFICATIONS NÉGATIVES. SERVICE AUQUEL ON PEUT RECOURIR EN TANT QU'OFFICE NOTARIAL

En annexe (ICI) un document d'information du Conseil Général des Notaires, à travers lequel, un service disponible aux Notaires, pour pouvoir faire appel judiciairement des notations négatives (ou aussi des Résolutions de la DGSJFP) qui peuvent impliquer un intérêt corporatif pour les Notaires, est fait connaître.

Ainsi, dans le cas où l'employé est confronté à une notation négative qu'il considère comme pouvant affecter l'ensemble de l'office notarial, il peut évoquer cette possibilité avec le notaire, ce qui peut être demandé par le biais des canaux indiqués dans le document ci-joint.

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10.- L'ENREGISTREMENT RECOMMANDÉ DES DÉCLARATIONS PRÉALABLES À LA SIGNATURE D'UN ACTE DANS LEQUEL UNE PERSONNE HANDICAPÉE EST IMPLIQUÉE.

La circulaire informative 3/2021 du 27 septembre de la Commission Permanente du Conseil Général du Notariatpropose que, préalablement à l'exécution d'un acte dans lequel des personnes handicapées sont impliquées, un registre des manifestations soit établi, dans lequel seront consignées les circonstances susceptibles d'influencer l'exécution de l'acte juridique en question. Ce registre peut comprendre, entre autres, les circonstances suivantes

Déclarations de la personne handicapée elle-même, par exemple une déclaration de la personne handicapée reconnaissant qu'elle vend à un prix inférieur à celui du marché pour répondre à un besoin particulier ou pour des raisons de commodité, ou les raisons pour lesquelles elle renonce à un héritage particulier.
Déclarations des personnes qui assistent la personne handicapée dans l'exercice de sa capacité. par exemple, la déclaration du tuteur de fait, de l'avocat, de l'accompagnateur, etc., indiquant qu'il a recommandé à la personne handicapée d'accorder un acte de vente parce que cela est nécessaire pour sa subsistance et son entretien futurs, ou pour régler des dettes en suspens.

Ce certificat est un complément indispensable à l'évaluation de la capacité notariale et apporte clarté et sécurité en cas de litiges futurs et de réclamations éventuelles. Il est recommandé que la personne handicapée ou son assistant soit la personne qui demande le certificat.

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11.- LE REGISTRE CENTRAL DES TITRES DE PROPRIÉTÉ EST CRÉÉ.

Décret royal 609/2023, du 11 juillet, portant création du Registre central des titres de propriété immobilière. Décret royal 609/2023, du 11 juillet, portant création du Registre central des propriétés immobilières. Ce registre doit être consulté par toutes les parties tenues par la loi de contrôler le blanchiment d'argent, y compris les notaires. Toutefois, jusqu'à ce que les données soient transférées à ce registre, pour lequel un délai de 9 mois est accordé, le décret royal établit que les sources traditionnelles doivent continuer à être utilisées (la base de données du bénéficiaire effectif via Signo).

juillet 2023

1.- NOUVEAU CONGÉ RÉMUNÉRÉ DE 15 JOURS CIVILS POUR LES PARTENAIRES NON MARIÉS

Le décret-loi royal 5/2023 est publié au BOE et entre en vigueur (ICI vous pouvez le consulter), en vertu duquel un congé rémunéré de 15 jours calendrier est reconnu pour le fait de devenir (et de s'enregistrer) comme couple stable. Tous les couples stables qui forment désormais un partenariat stable peuvent en être informés, afin de pouvoir bénéficier de ce nouveau congé.

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2.- NOUVEAU REGLEMENT SUR LES MODIFICATIONS STRUCTURELLES DES SOCIETES COMMERCIALES

Le décret-loi royal 5/2023 susmentionné (ICI vous pouvez le consulter) a abrogé l'ancienne loi 3/2009, du 3 avril, relative aux modifications structurelles des sociétés commerciales (transformation, fusion, scission, transfert global d'actifs et de passifs, etc.) ). Ainsi, le nouveau régime juridique des modifications structurelles se trouve désormais dans le décret-loi royal 5/2023 susmentionné. Il convient d'en tenir compte lorsqu'un dirigeant prépare l'une de ces opérations (il doit consulter le nouveau règlement et adapter les citations légales au nouveau texte réglementaire).

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3.- LES JUGEMENTS DE DIVORCE DES ÉTRANGERS, AVEC ATTRIBUTION DE BIENS IMMOBILIERS, DOIVENT ÊTRE ENREGISTRÉS DANS LE REGISTRE CENTRAL DE L'ÉTAT CIVIL.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 13 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans le cas d'un divorce (D'ÉTRANGERS dont le mariage n'est pas inscrit au registre civil espagnol), si dans la sentence un bien est attribué à l'un des ex-époux, pour l'inscrire au registre foncier, il est nécessaire que, auparavant, ladite sentence de divorce soit inscrite au registre civil central.

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4 - ENREGISTREMENT DES BIENS ET PRIORITÉ IN TEMPORE. PARFOIS OUI, PARFOIS NON, CE QUI EST DÉPOSÉ PLUS TARD A PRIORITÉ SUR LES DOCUMENTS DÉPOSÉS PLUS TÔT.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 15 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. D'après celle-ci, et en guise de résumé, la DG résout un cas curieux :

CV + PH est signé et soumis à l'enregistrement, qualifié avec des défauts rectifiables.
Une correction est présentée et , alors que l'inscription est toujours en vigueur (c'est-à-dire que les VC + PH n'ont pas encore été enregistrés), le registre foncier reçoit un ordre de l'AEAT avec une interdiction d'aliéner le bien, en raison de dettes fiscales.
Le greffier qualifie négativement le CV + PH (soumis avant l'ordonnance) pour des raisons d'ordre public.
Le notaire a fait appel et la DG lui a donné raison, estimant que si l'ordonnance provenait d'une procédure administrative dans laquelle la validité civile de l'acte juridique n'était pas remise en cause (rappelons les dettes fiscales), la qualification négative n'était pas applicable, puisque le CV + PH avait été présenté préalablement dans le registre (prior in tempore potior in iure).
Toutefois, la DG nous rappelle que si l'injonction a été émise dans le cadre d'une procédure pénale où la validité de l'entreprise (par exemple, une fraude présumée à la CV) est remise en question, la suspension de l'enregistrement (même si l'injonction est ultérieure) serait appropriée, pour des raisons d'intérêt général/d'ordre public.

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5. RIEN NE PEUT ÊTRE ENREGISTRÉ EN FAVEUR D'UNE SOCIÉTÉ DONT LE CIF A ÉTÉ RÉVOQUÉ.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 16 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que, dans le cadre d'une vente et d'un achat, si le numéro de TVA de la société acquéreuse a été révoqué, l'acquisition ne peut pas être enregistrée en sa faveur. Il est important de garder à l'esprit et de ne jamais oublier, lorsqu'il s'agit d'une entreprise, de consulter la base de données existante en la matière.

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6.- IL EST POSSIBLE DE RÉDUIRE LE CAPITAL SOCIAL EN DESSOUS DE 3 000 EUROS DANS UNE SOCIÉTÉ EXISTANTE.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 13 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et à titre de résumé, la DG résout le cas curieux suivant :

3.000 euros, effectue une réduction de capital, à la suite de laquelle le montant du capital social qui en résulte devient inférieur à 3.000 euros.
Le greffier suspend l'inscription car il considère que ce chiffre est inférieur au minimum légal, car il considère que les SL avec un capital inférieur à 3.000 euros ne sont possibles qu'au moment de la constitution.
La DG révoque la qualification du greffier, considérant qu'il est effectivement possible d'effectuer une réduction de capital dans une SL aboutissant à un capital social inférieur à 3 000 euros.

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7.- AUGMENTATION DU CAPITAL SOCIAL ET DROITS DE SOUSCRIPTION PRÉFÉRENTIELS. LE TEMPS DOIT ÊTRE RESPECTÉ

Suite à une transaction formalisée chez le notaire, il est rappelé que dans le cadre d'une augmentation de capital d'une société, le droit de préemption des actionnaires sur les augmentations de capital naît à partir de la publication de l'offre de souscription des nouvelles actions dans le Journal Officiel du Registre du Commerce, ou de l'avis écrit à chaque actionnaire. La souscription peut être effectuée par les actionnaires dans le délai fixé par l'assemblée générale, qui ne peut être inférieur à un mois à compter de la publication ou de la communication.

Ces délais doivent donc être pris en compte et respectés lors de la formalisation de ce type d'opération (ainsi, il n'est pas possible que la souscription des nouvelles actions ait lieu lors de la même assemblée que la résolution, sauf si tous les actionnaires ont assisté à l'assemblée).

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8 - LA RESPONSABILITÉ CIVILE DU NOTAIRE. IL EST TRÈS IMPORTANT D'EN TENIR COMPTE AFIN D'ÉVITER CE TYPE D'ERREUR.

Vous trouverez ci-joint un lien vers un article doctrinal intéressant (ICI) dans lequel la responsabilité civile du notaire public est analysée. Une section particulièrement intéressante contient des détails sur des cas spécifiques (par exemple, omission de charges, procurations insuffisantes, manque d'informations concernant les effets fiscaux de l'exécution, etc.)

Il est fortement recommandé à tous les employés de l'étude notariale de lire l'article et ces cas spécifiques afin d'éviter de commettre de telles erreurs et la responsabilité qui en découle.

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9 - L'ENREGISTREMENT À L'ÉTAT CIVIL ET LA PRESTATION DE SERMENT DE NATIONALITÉ ET LES MARIAGES NOTARIÉS. POINTS IMPORTANTS À PRENDRE EN COMPTE

Vous trouverez ci-joint un document de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique(voir PDF joint à ce courriel) qui clarifie diverses questions relatives, surtout, à la documentation que doivent présenter les intéressés dans la déclaration sous serment de nationalité et dans la procédure de mariage devant notaire, ainsi que des aspects relatifs à la procédure à prendre en compte tant pour l'octroi de la nationalité que pour le mariage.

Juin 2023

1.- STATUTS. LA CLAUSE STATUTAIRE PERMETTANT L'ENVOI DE LA CONVOCATION AUX ACTIONNAIRES PAR COURRIER ORDINAIRE (SANS ACCUSÉ DE RÉCEPTION) N'EST PAS VALABLE :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 10 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023).. En conséquence, et à titre de synthèse, la DG rappelle que (dans le cadre de la constitution d'une SL), la clause statutaire permettant l'envoi de la convocation aux associés par courrier simple (sans accusé de réception) n'est pas recevable, car pour que la convocation soit valable, le système d'envoi doit permettre de vérifier la réception de la convocation par le destinataire.

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2.- DANS L'ACTE DE VENTE EXTRAJUDICIAIRE D'UN BIEN HYPOTHÉQUÉ, IL EST NÉCESSAIRE DE DONNER UNE NOTIFICATION FIABLE DE L'EXÉCUTION AUX DÉTENTEURS DE CHARGES SUBSÉQUENTES :

Ci-joint la résolution de la DGSJFP du 11 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023). Cas de forclusion extrajudiciaire d'un bien hypothéqué, en l'étude d'un notaire, en présence d'une condition résolutoire postérieure à l'hypothèque au profit d'une société. La procédure de forclusion est notifiée à la société par lettre recommandée avec accusé de réception, mais l'envoi est négatif, après quoi l'acte est délivré. La DG, s'alignant sur la thèse du greffier, ne l'accepte pas, car elle considère que lorsque l'exécution extrajudiciaire d'un bien hypothéqué est formalisée par un acte, il est nécessaire de notifier de manière fiable la procédure à tous les titulaires de charges ou de droits postérieurs à l'exécution de l'hypothèque, de sorte que si l'on décide d'envoyer la notification de la procédure par lettre recommandée avec accusé de réception, et que sa remise au destinataire est négative, il convient de procéder à une notification personnelle, par le notaire, au moyen d'un acte de notification (art. 202 du règlement notarial).

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3 - RECTIFICATION D'UNE SUPERFICIE DE PLUS DE 10 %. IL N'EST PAS POSSIBLE DE L'ENREGISTRER "PETIT À PETIT" :

Ci-joint la résolution de la DGSJFP du 12 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023). Un acte est accordé pour la rectification de la taille de la propriété, par la"méthode simplifiée" de l'article 201.3 de la loi sur les hypothèques(pour les différences ne dépassant pas 10%), mais en analysant les mètres carrés indiqués dans le registre et les mètres déclarés maintenant (de 9 403 à 10 377), on constate que la différence est supérieure à 10%. Le greffier suspend l'enregistrement et, par la suite, le notaire présente un acte de rectification demandant que seul l'excédent des mètres carrés soit enregistré jusqu'à ce que les 10 % soient atteints. Le greffier donne à nouveau une qualification négative et la DG, s'alignant sur le greffier, confirme que cela n'est pas possible, car il n'est pas possible d'enregistrer une rectification "au coup par coup" ou "fragmentaire" de la superficie du terrain, de sorte que si elle est supérieure à 10 %, il faut utiliser la procédure ordinaire de l'article 201.1 de la loi sur les hypothèques et non la procédure simplifiée de l'article 201.3.

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4. MINUTATION DES "CONCEPTS MINEURS". CE QUI PEUT ÊTRE FACTURÉ ET CE QUI NE PEUT PAS L'ÊTRE :

Article intéressant du blog "justitonotario" (ICI) qui analyse une résolution de la Direction générale du 3 janvier 2023 (qui peut être consultée dans son intégralité dans un lien sur le blog susmentionné), qui résout un recours d'un particulier contre les minutes d'un notaire d'un acte de vente. En résumé, il détermine que :

Qu'est-ce qui est attesté et qu'est-ce qui ne l'est pas ? C'est le notaire qui décide.
Rapport du registre du commerce: sans objet.
Consultation du titulaire actuel: Oui.
Faces vierges des chèques: correct.
Incorporation dans la copie d'un folio pour la saisie des notes: correct.
Diligences: Doivent être enregistrées pour être minutables.
Exemplaires simples et accord sur la prise en charge des frais par l'acheteur : si l'acheteur prend en charge les frais, cela inclut les exemplaires nécessaires pour remplir les obligations de communication de l'entreprise formalisée.
Nombre de copies électroniques simples: 2 (pour les communications avec le cadastre et la mairie, respectivement).
Nombre de copies papier simples: 3 (pour régler respectivement le PTI, la "plusvalía" et les formalités diverses).
Au moment d'indiquer le nombre d'exemplaires souhaités par les concédants: Au moment de la signature.
Que peut-on considérer comme des témoignages ? La transcription des données de l'entreprise intervenante ; l'élaboration du formulaire nécessaire pour pouvoir effectuer la liquidation télématique ; le témoignage par demande d'information du registre ; la consultation de la titularité réelle ; la simple note du Registre ; la réception de l'IBI ; la certification cadastrale descriptive et graphique (à l'exception de la gestion du registre extra-terrestre qui est également minutable) ; les chèques accréditant les moyens de paiement ; le certificat de dettes de la communauté ; l'étiquette de la certification énergétique ou le certificat complet et en respectant ce qui est nécessaire selon les cas ; la preuve de réception de la mairie de la communication de l'article 110.6.b) et la vérification des CSV.
Sceau de sécurité : Oui, c'est un procès-verbal.
Note du greffe: Peut être un supplément (en marge du témoignage).

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5.- ON NE PEUT PAS ÊTRE 2 CHOSES À LA FOIS. IL N'EST PAS POSSIBLE D'ÊTRE MEMBRE (PERSONNE PHYSIQUE) DU CONSEIL D'ADMINISTRATION D'UNE SOCIÉTÉ ET, EN MÊME TEMPS, D'ÊTRE UNE PERSONNE PHYSIQUE REPRÉSENTANT UNE SOCIÉTÉ QUI OCCUPE LE POSTE DE MEMBRE DU MÊME CONSEIL D'ADMINISTRATION :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 23 mai 2023 (BOE du 16 juin 2023).. En conséquence, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans un conseil d'administration de 3 membres, il n'est pas possible qu'une même personne physique occupe la fonction de membre du conseil et, en même temps, celle de personne physique représentant une société qui est également membre du conseil, car cela impliquerait que, de facto, une seule personne aurait le droit d'opposer son veto à l'adoption, ou non, de tout accord, ainsi que de pouvoir générer des situations susceptibles de conflit d'intérêts. En tout état de cause, si le conseil comptait plus de trois membres, la question serait plus discutable et le cas spécifique devrait être analysé afin de parvenir à une conclusion à cet égard.

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6 - VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE SOCIÉTÉ REPRÉSENTÉE PAR UN ADMINISTRATEUR DONT LA FONCTION N'EST PAS INSCRITE AU REGISTRE DU COMMERCE. EST POSSIBLE SI LE JUGEMENT DE SUFFISANCE DU NOTAIRE EST EFFECTUÉ CORRECTEMENT :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 9 mai 2023 (BOE du 29 mai 2023).. Conformément à ces résolutions, et en guise de résumé, la DG réitère sa doctrine déjà consolidée et détermine que, dans le cas d'une SL vendant un bien immobilier, représentée dans la vente et l'achat par son administrateur, sans que la position soit encore enregistrée, il est possible de formaliser l'opération si le jugement notarié de suffisance est effectué correctement . En particulier, l'acte doit contenir toutes les circonstances requises par la loi pour que la nomination de l'administrateur soit considérée comme valide :

La résolution de l'assemblée générale dûment convoquée.
Acceptation de la nomination,
La notification ou le consentement, selon le cas, des titulaires des sièges précédents.

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7.- MODIFICATION DU REGLEMENT DU REGISTRE DU COMMERCE POUR L'ADAPTER A LA LEGISLATION DE L'UNION EUROPEENNE SUR LES PROCESSUS NUMERIQUES

ICI vous pouvez consulter la réforme susmentionnée du règlement du registre du commerce, publiée au Journal officiel de l'État du 14 juin. Basé sur la même, comme aspects clés :

Un identifiant unique européen (EUID) doit être attribué à toutes les sociétés à responsabilité limitée et à toutes les succursales, ce qui leur permettra d'être identifiées de manière unique grâce à un système d'interconnexion de tous les registres du commerce de l'UE.
La possibilité de créer et de fermer des succursales par voie télématique/en ligne est prévue.
Son entrée en vigueur est retardée d'un an à compter de la publication au BOE de la loi 11/2023 (soit le 9 mai 2024).

mai 2023

1.- RENONCIATION À L'HÉRITAGE DES MINEURS ET CONFLIT D'INTÉRÊTS. ASPECTS À PRENDRE EN COMPTE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya, datée du 20 février 2023 (DOGC du 2 mars 2023). Conformément à cette résolution, et en guise de résumé, la DG nous rappelle que dans la renonciation à un héritage en faveur de mineurs, la règle générale est qu'elle doit être formalisée dans un acte public par les parents, avec une autorisation judiciaire (art. 236-27 CCCat) ou, alternativement, par les deux parents les plus proches (art. 236-30 CCCat). En cas de conflit d'intérêts de l'un des parents, la renonciation est faite par l'autre parent avec le consentement des deux proches. Si le conflit d'intérêts affecte l'un des deux parents, il doit s'abstenir ou, le cas échéant, le parent successif doit être appelé à le remplacer.

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2 - LE CADASTRE. LES NOTES SIMPLES NE PEUVENT ÊTRE DEMANDÉES NI PAR COURRIER ÉLECTRONIQUE NI PAR LE BIAIS D'UN DOCUMENT SOUMIS PAR VOIE TÉLÉMATIQUE :

Ci-joint les résolutions de la DGSJFP du 27 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023) et du 28 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). En conséquence, et en guise de résumé, la DG nous rappelle que les notes simples ne peuvent être demandées ni par courriel, ni par le biais d'une demande soumise dans un document via le système de dépôt télématique de documents du greffe. La voie ordinaire est le portail télématique de Registradores.org ou le téléfax dans le cas de notes continues de l'office notarial.

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3 - CESSION D'UN BIEN EN ÉCHANGE D'UNE RENTE VIAGÈRE GARANTIE SOUS CONDITION SUSPENSIVE ET D'UN DROIT RÉEL D'HYPOTHÈQUE. VOUS NE POUVEZ PAS HYPOTHÉQUER CE QUI NE VOUS APPARTIENT PAS ENCORE :

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 28 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). Selon celle-ci, et en guise de résumé, la DG rappelle qu'on ne peut hypothéquer ce qui n'est pas encore à soi. La cession d'un bien immobilier en échange d'une rente est formalisée dans un acte authentique. Le cédant (une personne âgée) cède le bien à un tiers (le cessionnaire) en échange d'une rente. Le transfert est formalisé avec une condition suspensive, de sorte que le transfert de propriété aura lieu lorsque le cessionnaire prouvera qu'il a payé la rente convenue dans son intégralité (il est entendu qu'au décès du cédant). En outre (pour garantir que les personnes tenues de payer la pension la paieront), le cessionnaire constitue une hypothèque sur ledit bien, en faveur du cédant, à titre de garantie supplémentaire pour le paiement de la rente viagère. L'inscription de l'hypothèque est refusée car la condition suspensive n'est pas encore réalisée, de sorte que les cessionnaires n'ont pas encore acquis le titre de propriété du bien (condition suspensive en cours de réalisation) et ne peuvent donc pas hypothéquer quelque chose qui ne leur appartient pas encore.

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4 - L'HYPOTHÈQUE ET LE DOMICILE AUX FINS DE LA NOTIFICATION. IL NE PEUT S'AGIR D'UNE ADRESSE À L'ÉTRANGER :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 30 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). En application de celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que lors de la formalisation d'un droit réel hypothécaire, l'acte doit indiquer une adresse du débiteur aux fins des notifications et assignations, qui doit être située en Espagne, de sorte qu'il n'est pas admissible d'indiquer une adresse du débiteur à l'étranger à ces fins.

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5 - ACTE D'EXTINCTION D'UNE SOCIÉTÉ STABLE ET DE DISSOLUTION D'UN CONDOMINIUM (APPARTEMENT EN COMMUN). L'ACTE PEUT ÊTRE ACCORDÉ AVEC DES ENFANTS MINEURS SI AUCUN ACCORD CONCERNANT LES ENFANTS N'EST INCLUS DANS L'ACTE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya du 19 avril 2023 (DOGC du 24 avril 2023). Conformément à cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que lorsqu'il y a un couple stable avec des enfants et un logement en commun, lorsque le couple stable s'éteint en raison de la cessation de la cohabitation, même s'il y a des enfants mineurs, ils peuvent formaliser l'extinction du couple stable dans l'acte et convenir dans le même de la dissolution de la copropriété de la propriété qu'ils avaient en commun. Toutefois, cela ne sera possible que si l'acte de cessation du couple stable ne comporte pas de mesures affectant les enfants, telles qu'une convention, un plan parental, une pension alimentaire ou un régime de visite (auquel cas, logiquement, une autorisation judiciaire serait nécessaire).

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6 - ACTE DE DIVISION MATÉRIELLE D'UN ÉLÉMENT PRIVÉ D'UN BIEN SOUMIS AU RÉGIME HORIZONTAL DES BIENS : SEULE LA MAJORITÉ SIMPLE EST REQUISE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya, datée du 5 mai 2023 (DOGC du 15 mai 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que dans le cas d'un immeuble ancien avec une division horizontale "singulière" (divisé en 4 entités, dont l'une comprend 13 appartements susceptibles d'une utilisation individualisée), si le règlement ne le permet pas expressément, l'immeuble doit être divisé en 4 entités, dont l'une comprend 13 appartements susceptibles d'une utilisation individualisée, si les statuts ne le permettent pas expressément (auquel cas aucun accord de l'assemblée générale ne serait nécessaire), il est possible de formaliser une division matérielle de cette entité qui comprend ces 13 appartements, afin de créer 13 propriétés enregistrées indépendantes, avec seulement une résolution de l'assemblée générale approuvée à la majorité simple étant nécessaire (c'est-à-dire qu'un accord avec des majorités qualifiées de 4/5 ne serait pas nécessaire).

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7.- ACTE DE RECTIFICATION D'ERREUR (DE SURFACE) DANS LA DESCRIPTION D'UN BIEN (ÉLÉMENT PRIVÉ) SOUMIS AU RÉGIME HORIZONTAL DE PROPRIÉTÉ. AUCUNE DÉCLARATION DE TRAVAUX DE CONSTRUCTION ANCIENNE ET NOUVELLE PAR LA COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES N'EST REQUISE :

Je joins la résolution de la DGSJFP du 18 avril 2023 (BOE du 8 mai 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG résout un cas dans lequel une surconstruction, enregistrée avec une surface utile de 47,51 mètres, est rectifiée à 97 mètres (car en réalité il s'agissait de la surface réelle et correcte), au moyen d'un acte accordé par le propriétaire enregistré de la propriété, sur la base d'une certification cadastrale et graphique et d'un rapport d'architecte (qui accréditent qu'il s'agit d'une erreur et que cet appartement a cette surface depuis le moment de la construction), ainsi qu'au moyen d'une résolution du Conseil (adoptée à l'unanimité) qui consente à cette rectification. Dans ce cas, la DG confirme que cet acte est suffisant pour enregistrer la modification de la superficie de l'appartement, sans qu'il soit nécessaire d'établir un acte de déclaration d'ancienne nouvelle construction, de la part de la communauté des propriétaires, lorsque la description dudit élément est rectifiée.

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8.- LORSQUE, DANS UNE SUCCESSION, IL EXISTE UN DROIT DE TRANSMISSION, JE SAIS QUE L'ACCORD DE TOUS LES INTÉRESSÉS À L'HÉRITAGE EST REQUIS POUR LA DÉLIVRANCE D'UN LEGS :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 19 avril 2023 (BOE du 8 mai 2023). Selon cette résolution, et à titre de synthèse, la DG rappelle que, dans le cadre du droit de mutation, et sur la base de l'article 1006 du Code civil, toute opération visant à diviser l'héritage auquel le cédant est appelé doit être consentie par tous ceux qui sont intéressés à la succession de ce dernier (y compris ses ayants droit légitimés). Il s'agit d'un cas où deux défunts, dans leur testament, désignent leurs six enfants comme héritiers (avec substitution vulgaire en faveur de leurs descendants respectifs) et, de même, ordonnent en faveur de trois de leurs enfants des legs de biens immobiliers. Par la suite, l'un de ces enfants est décédé, laissant une veuve et trois enfants (petits-enfants du premier défunt). Un acte de délivrance du legs est consenti par les héritiers (enfants du couple décédé) ainsi que par les héritiers réservataires (petits-enfants), mais l'épouse veuve du fils décédé n'intervient pas, ce que la DG interprète comme étant nécessaire, étant donné qu'elle est intéressée à la succession.

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9.- IL SERA BIENTÔT POSSIBLE DE DÉLIVRER DES ACTES PAR VOIE ÉLECTRONIQUE :

Vous trouverez ci-joint un lien vers l'article récemment publié dans El Periódico (ICI) où les nouveautés dérivées de la loi 11/2023 sont expliquées succinctement. Sur la base de cette loi, il sera bientôt possible (à la fin du mois de novembre, la vacatio legis de 6 mois expire) de délivrer certains documents publics par voie télématique, c'est-à-dire sans la présence physique du client dans l'étude du notaire. Le personnel sera dûment informé de l'évolution de la mise en œuvre pratique de cette mesure.

avril 2023

1.- LES CLIENTS PEUVENT S'IDENTIFIER DEVANT UN NOTAIRE AU MOYEN D'UN PERMIS DE CONDUIRE VALIDE DU ROYAUME D'ESPAGNE :

Je joins la résolution de la DGSJFP du 16 janvier 2023 (BOE du 14 février 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG permet à une personne se présentant devant un notaire de s'identifier au moyen d'un permis de conduire espagnol en cours de validité, bien que cette ressource doive être utilisée de manière subsidiaire ou complémentaire. Cela signifie qu'en règle générale, dans tous les cas, l'identification des Espagnols doit se faire au moyen d'un passeport ou d'une DNI (carte nationale d'identité espagnole). Toutefois, à titre subsidiaire, le permis de conduire peut également être accepté, car il s'agit d'un document officiel délivré par une autorité publique, avec une photographie et une signature, qui a des effets d'identification.

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2. LE CONSENTEMENT DES NOUVEAUX PROPRIÉTAIRES D'UN BIEN SOUMIS À UN RÉGIME DE PROPRIÉTÉ HORIZONTALE EST NÉCESSAIRE POUR INSCRIRE AU REGISTRE FONCIER LES ACCORDS ADOPTÉS AVANT LEUR ACHAT ET QUI N'ONT PAS ÉTÉ ENREGISTRÉS.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 31 janvier 2023 (BOE du 20 février 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG rappelle qu'en règle générale, si une communauté de propriétaires adopte une résolution soumise à l'enregistrement au registre foncier et que, par la suite, avant l'enregistrement de cette résolution, il y a des changements de propriété dans des éléments privés, pour parvenir à l'enregistrement de cette résolution, les nouveaux propriétaires doivent donner leur consentement. Toutefois, dans ce cas précis, étant donné qu'il s'agit d'un héritage, la DG applique le principe de la succession universelle (article 661 Cc) et autorise l'enregistrement de l'accord.

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3.- DANS LE CADRE D'UNE SUCCESSION, LA SÉPARATION DU MARIAGE DOIT ÊTRE PROUVÉE DE MANIÈRE FIABLE POUR PRIVER LE CONJOINT SURVIVANT DE SES DROITS SUCCESSORAUX SUR LA PART RÉSERVATAIRE.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 24 janvier 2023 (BOE du 14 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que, dans le cadre d'une acceptation d'héritage, pour pouvoir formaliser l'héritage sans le conjoint légitime survivant (du fait de la séparation des époux), il est nécessaire d'attester de la séparation (par consentement mutuel dans un acte public / décision judiciaire de séparation ou de divorce / par ratification de l'époux qui ne participe pas au partage).

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4.- LES PRÉCAUTIONS À PRENDRE EN COMPTE DANS LE JUGEMENT DE SUFFISANCE LORSQU'UNE PROCURATION PRÉVENTIVE EST UTILISÉE EN PRÉVISION D'UNE PERTE DE CAPACITÉ.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 4 novembre 2022 (BOE du 2 décembre 2022). En conséquence, et en guise de résumé, la DG détermine que pour pouvoir utiliser une procuration préventive en prévision de la perte de capacité (du type qui ne prend effet qu'une fois que la perte de capacité a été accréditée, pas avant), un jugement de suffisance générique n'est pas suffisant comme dans tout type de procuration, mais des exigences supplémentaires seront exigées, à savoir : un certificat médical à jour est requis, indiquant la date, l'auteur, l'objet et un jugement explicite du notaire selon lequel le mandant se trouve dans la situation de soutien décrite pour que la procuration prenne effet (et même, en cas de doute, un rapport d'expert peut être requis, qui sera évalué dans un acte notarié séparé ou, si nécessaire, en ajoutant la comparution du mandant afin d'évaluer sa situation de besoin sur place).

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5. LES DÉCISIONS JUDICIAIRES AFFECTANT LA CAPACITÉ DE LA PERSONNE DOIVENT ÊTRE INSCRITES AU REGISTRE CIVIL AFIN QUE LES ACTES QUI EN DÉCOULENT AIENT ACCÈS AU REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 3 janvier 2023 (BOE du 9 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que la décision de justice affectant la capacité d'une personne, en plus d'être définitive, doit être inscrite au registre civil. Sans cette exigence, l'acte effectué par le représentant ne pourra pas accéder au Registre foncier.

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6.- LORSQUE LE RÉGIME ÉCONOMIQUE DU MARIAGE EST INDIQUÉ DANS UN ACTE, IL FAUT PRÉCISER S'IL EST LÉGAL OU CONVENTIONNEL.

Je joins la résolution de la DGSJFP du 20 décembre 2022 (BOE du 3 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que lors de l'indication du régime économique du mariage, il est nécessaire de déterminer dans l'acte si le régime matrimonial économique est légal ou conventionnel (car s'il est conventionnel, des règles spécifiques de gestion et de disposition peuvent avoir été prévues, différentes des règles génériques prévues par le régime légal du Code). En outre, s'il s'agit d'un régime convenu ou conventionnel, il faut en apporter la preuve au notaire en lui présentant l'acte authentique dont découle le régime économique conventionnel (contrats de mariage) avec les détails de l'enregistrement dans le registre civil compétent. La preuve peut également être apportée au moyen d'un certificat de mariage délivré par le bureau d'état civil, en marge duquel doit figurer la mention de la conclusion du contrat de mariage dans lequel le régime matrimonial conventionnel est convenu, le jour de la conclusion, le notaire habilité et le numéro du protocole.

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7.- LA NÉCESSITÉ POUR LE NOTAIRE DE MENTIONNER EXPRESSÉMENT DANS LE JUGEMENT DE SUFFISANCE NOTARIALE LA MISE EN GARDE CONTRE L'AUTO-CONTRAT ET/OU LE CONFLIT D'INTÉRÊTS.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 9 mars 2023 (B.O.E. 27 mars 2023). Dans cette intéressante résolution, la DG rappelle une fois de plus sa doctrine en matière de suffisance notariale et de jugement auto-contractuel, en ce sens que des précautions doivent être prises lorsqu'il y a un acte juridique consenti par un mandataire qui intervient à son tour en son nom et droit en tant que partie ayant des intérêts opposés à ceux de son mandant. Dans le cas qui nous est présenté dans l'arrêt, le greffier suspend l'enregistrement d'une donation dans laquelle le donateur agit à son tour comme mandataire du donataire, sans indiquer dans l'acte de donation que la procuration consentie par le donataire évite expressément la figure de l'auto-contrat et/ou du conflit d'intérêts. Le centre administratif rappelle sa doctrine déjà très réitérée selon laquelle l'article 98 de la loi 24/2001 attribue exclusivement au notaire le jugement de la suffisance de la représentation alléguée, sans que le greffier puisse exiger pour sa qualification que le document dont la représentation est dérivée soit exhibé, accompagné ou transcrit. Cependant, lorsque la figure de l'auto-contrat est impliquée, il ne suffit pas que le notaire indique son jugement de suffisance dans l'acte, mais il est également nécessaire qu'il indique clairement que l'acte authentique duquel la représentation (procuration) est dérivée inclut la réserve de l'auto-contrat".

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8.- LA LOI APPLICABLE EN MATIÈRE DE RÉGIMES MATRIMONIAUX COMPORTANT DES ÉLÉMENTS INTERNATIONAUX

8.1.- LOI APPLICABLE AU RÉGIME MATRIMONIAL :

Le règlement (UE) 2016/1103 (ICI) s'applique à tous les mariages contractés à partir de juin 2019, ce qui est universellement applicable (même les lois non européennes peuvent être appliquées).
Le règlement (art. 22) permet aux époux de choisir la loi applicable à leur régime matrimonial entre celle du lieu de célébration ou celle de la nationalité de l'un des époux.
Validité de l'accord : Sous réserve des exigences formelles de chaque pays (ainsi, en Espagne, un acte public sera nécessaire).
A défautd'accord, la loi applicable est (Art. 26) : Celle de la première résidence habituelle après le mariage, celle de la nationalité commune ou celle du lien le plus étroit.
‍S'applique égalementaux "partenariats enregistrés" : partenariats stables enregistrés dans un registre public.

8.2.- LOI APPLICABLE AU DIVORCE :

Le règlement (CE) n° 1259/2010 (ICI) sur la loi applicable au divorce s'applique, et il est également d'application universelle (même les lois non européennes peuvent être appliquées).
Le règlement (art. 5) permet aux époux de choisir la loi applicable au divorce entre la loi du lieu de résidence habituelle, la loi du dernier lieu de résidence habituelle, la loi de l'État dont l'un des époux est ressortissant au moment de la conclusion de la convention ou la loi du for.
Validité de l'accord : Sous réserve des exigences formelles de chaque pays (en Espagne, acte public d'engagement en prévision de la rupture).
‍En l'absence d'accord, les critères de l'article 8 du règlement s'appliquent.

Jesús Benavides Lima

Notaire de Barcelone

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