Pourquoi la banque m'oblige-t-elle à engager son agence pour traiter mon achat-vente et mon prêt hypothécaire ?

En effet, dans le travail quotidien d'une étude notariale, il est très fréquent que certains clients demandent au notaire pourquoi, lorsqu'une opération d'achat et de vente d'un bien immobilier avec un financement bancaire (par exemple un prêt hypothécaire) est proposée, la gestion du document, de toute façon, correspond à l'agence de l'entité qui finance l'opération.

C'est pourquoi, compte tenu de la récurrence de cette question, j'ai jugé pertinent d'écrire un bref article sur le sujet, afin que toute personne intéressée puisse en connaître les raisons et dissiper les doutes qu'elle pourrait avoir à ce sujet.

Quel est le traitement d'un acte notarié ?

Avant de comprendre le rôle du notariat de la banque dans le cadre d'une transaction immobilière, il est, à mon avis, essentiel de comprendre ce qu'est le maniement d'un acte notarié et ce qu'il implique. Ainsi, dans le domaine notarial des ventes et achats immobiliers, le traitement d'un acte notarié comprend essentiellement deux procédures de base, à savoir :

• Le règlement des taxes sur la transaction.
• L'enregistrement de l'acte au registre foncier.

Tout d'abord, le règlement de l'impôt généré par la transaction implique l'obligation de payer aux autorités fiscales compétentes les impôts accumulés à la suite de la vente.

<ejemplo>Por ejemplo, en las transmisiones de obra nueva, el comprador abona el IVA al promotor que vende la vivienda (de modo que es éste quien se encarga de realizar el pago a la Hacienda estatal), pero la operación también está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, o AJD (en el caso catalán, por ejemplo, supone el 1,5% del precio de venta), de modo que el comprador debe abonar este impuesto.<ejemplo>

<ejemplo>Por su parte, en las segundas o ulteriores transmisiones, la operación quedará gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, o ITP (en el caso catalán, por ejemplo, el tipo básico está fijado en el 10% del precio de venta para importes de hasta 1.000.000 de euros), de modo que el comprador debe abonar este impuesto.<ejemplo>

Et, deuxièmement, comme nous l'avons vu, l'inscription de l'acte au Registre Foncier, c'est-à-dire l'acte de présenter les actes d'achat et de prêt hypothécaire au Registre Foncier où est enregistré le bien transféré, afin d'inscrire le nouveau droit de propriété, ainsi que le droit réel d'hypothèque constitué sur le bien, en garantie du prêt formalisé pour financer le prix d'achat.

Qui peut effectuer le traitement d'un acte notarié ?

Après avoir compris les deux éléments clés de la gestion d'une vente et d'un achat immobilier formalisés devant un notaire, il est nécessaire de comprendre que, pour mener à bien ces tâches, en règle générale, l'acheteur du bien, s'il achète le bien au comptant avec ses propres fonds (c'est-à-dire sans avoir besoin d'un financement auprès d'une banque), peut opter pour les deux moyens suivants:

‍

I. Gérez vous-même votre document :

Tout d'abord, il peut choisir de prendre lui-même en charge la gestion du document. Pour ce faire, les étapes suivantes doivent être suivies :

II. Déléguer la gestion :

Deuxièmement, les parties intéressées peuvent choisir de faire appel à un professionnel, comme le bureau du notaire où la vente est signée (une option plus rapide et moins coûteuse), un avocat de confiance, une agence, etc., afin que le professionnel engagé, au nom et pour le compte de l'acheteur, effectue toutes ces formalités.

• Cette option aura bien sûr un coût pour l'acheteur, puisqu'il devra payer à ce professionnel choisi les honoraires convenus (par exemple, dans le cas de notre étude notariale, le prix standard pour ce service est de 150 euros plus TVA).
• Au contraire, et c'est là un aspect positif essentiel, l'acheteur se verra épargner la tâche de réaliser toutes les étapes que nous avons vues précédemment, en les déléguant à un professionnel expert en la matière.
• De même, comme nous déléguons tout le travail à un professionnel, nous veillerons à ce que tout le processus se déroule correctement, car, surtout dans le cas des évaluations fiscales, une erreur dans ce domaine peut être très coûteuse pour l'intéressé (rappelons qu'une évaluation fiscale incorrecte peut avoir de graves conséquences financières dans le domaine fiscal, sous forme de pénalités, de majorations, etc.)
• Ainsi, si cette option est choisie, les événements se dérouleront comme suit :
• ~D'abord, avant la signature, le professionnel en question nous fournira une estimation de la transaction (avec une ventilation du coût total de celle-ci) et, si l'acheteur l'accepte, il devra payer la provision demandée (c'est-à-dire le montant total qui comprendra les frais de notaire et de cadastre, ses propres frais de gestion, ainsi que le montant à payer pour la taxe applicable).
• ~Segundo, una vez firmada la compraventa, el comprador ya se olvidará de todo el trámite, porque será el profesional quien retirará la copia auténtica de la escritura en la Notaría, liquidará los impuestos, presentará la escritura a inscripción en el Registro de la Propiedad y, una vez inscrita la compraventa, procederá a retirar el documento para, en última instancia, entregarlo de forma definitiva a su cliente y concluir el trámite.
  
  <ejemplo>En el caso de optar por delegar el trámite en la Notaría donde hemos formalizado la compraventa, todos estos trámites se realizarán de forma telemática, es por ello por lo que sin duda los tiempos del trámite serán mucho más reducidos.<ejemplo>

Quelle est la meilleure façon de gérer notre acte de vente ?

Comme nous venons de le voir, en pratique, l'acheteur a deux options principales, à savoir :

• Ou prendre en charge la gestion du document lui-même.
• Ou déléguer la tâche à un professionnel (le bureau du notaire où nous avons signé l'achat-vente, ou un avocat ou un gestionnaire de notre confiance).

Compte tenu de ce qui précède, et sans qu'il n'y ait de réponse unique, d'après mes connaissances pratiques, étant donné la complexité de la procédure, dans la plupart des cas, la chose la plus pratique et la plus appropriée à faire est de déléguer la gestion à un professionnel spécialisé, car il possède les connaissances expertes dans le domaine qui lui permettront de réaliser parfaitement la procédure, évitant ainsi les retards et les erreurs qui peuvent causer de graves problèmes au propriétaire.

Par conséquent, à moins que l'acheteur ne soit un juriste / économiste / homme d'affaires spécialisé dans ce type de procédure et qu'il dispose de connaissances suffisantes pour effectuer lui-même la procédure, il est conseillé de faire appel aux services d'un professionnel expert du secteur, car en échange d'une petite rémunération, nous gagnerons beaucoup de temps dans les procédures et nous nous assurerons que toute la procédure est effectuée correctement, protégeant ainsi de manière adéquate nos droits et nos intérêts légitimes.

Pourquoi la banque m'oblige-t-elle à traiter mes documents avec son agence lorsque la vente est financée par un prêt hypothécaire ?

Comme nous l'avons vu, si l'achat est payé au comptant par l'acheteur, il peut soit gérer lui-même l'acte, soit, à défaut, en déléguer la gestion à un tiers ou à une société (notaire, agence, avocat, etc.) de son choix. Toutefois, lorsque l'achat du bien est financé par un prêt hypothécaire, ce n'est pas le cas, de sorte que la gestion incombera de toute façon à l'agence désignée par la banque, faute de quoi la banque refusera l'opération de crédit. Ceci est principalement dû à deux problèmes clés que nous allons développer ci-dessous :

Tout d'abord, parce que l'hypothèque, pour exister et être valablement constituée, doit être inscrite au registre foncier.

• Ainsi, même si le débiteur s'est rendu chez le notaire pour signer son acte d'hypothèque, tant que cette hypothèque n'est pas inscrite au registre foncier, elle n'est pas juridiquement valablement constituée (comme l'établit le droit hypothécaire) et, par conséquent, elle n'a pas les effets de fonctionner comme une garantie pour la banque créancière.
• Comme nous pouvons le constater, si la gestion de l'acte est laissée entre les mains de l'acheteur ou d'un tiers professionnel extérieur à la banque, et que la banque ne gère pas l'inscription de l'acte hypothécaire au Registre Foncier, l'hypothèque, c'est-à-dire la principale garantie dont dispose la banque en cas de défaillance du débiteur, ne serait pas constituée, et par conséquent, la banque ne serait pas protégée en cas de défaillance de son client.
• En revanche, si la banque confie la gestion du document à son agence, cela garantit que, si tout est correct, le droit réel hypothécaire sera inscrit au registre foncier, constituant ainsi valablement l'hypothèque et, par conséquent, sa garantie.

Et, deuxièmement, parce que, comme nous l'avons vu, l'achat et la vente de biens immobiliers ont une charge fiscale qui doit être assumée par l'acheteur (sous forme d'ITP ou d'AJD), de sorte que, si l'acheteur ne paie pas ces impôts, les autorités fiscales correspondantes de la Communauté autonome pourraient agir contre le bien en question (et ordonner sa saisie) afin d'obtenir le paiement de cette dette fiscale.

• C'est ce que prévoit clairement la loi ITP, qui établit que les biens et les droits transférés seront soumis, quel que soit leur propriétaire, à l'obligation de payer les impôts prélevés sur ces transferts.
• Logiquement, la banque qui a financé l'opération par un prêt en faveur de l'acheteur et qui, en garantie de ce prêt, a constitué une hypothèque en faveur de cette institution financière, ne voudra en aucun cas que sa garantie (c'est-à-dire le bien acquis) soit affectée par une éventuelle saisie de l'Administration fiscale en raison du non-paiement des impôts sur l'opération, La banque, qui a financé l'opération avec un prêt en faveur de l'acheteur, et qui a constitué une hypothèque en faveur de l'institution financière comme garantie du prêt, ne veut pas que sa garantie (c'est-à-dire le bien acquis) soit affectée par une éventuelle saisie de l'Administration fiscale suite au non-paiement des impôts sur l'opération, donc, pour que cela ne se produise pas, elle établit l'obligation de gérer le paiement de l'impôt à travers son agence, pour que les impôts soient payés et que sa garantie (c'est-à-dire le bien) ne soit pas affectée.
• Enfin, la nuance de l'ordre dans lequel l'exécution de l'acte notarié signé doit être effectuée n'est pas la moindre. Les actes notariés qui peuvent être inscrits au registre foncier compétent ne peuvent être inscrits au registre foncier que si la déclaration d'impôt et le paiement de l'impôt au bureau régional des impôts compétent ont été préalablement accrédités. L'achat et, par conséquent, l'hypothèque ne seront pas enregistrés tant que les taxes correspondantes n'auront pas été payées. De cette manière, la banque, par le biais de son agence et de l'obtention préalable de la provision correspondante de fonds à cet effet, garantit la bonne fin du processus.

Comment et quand serai-je facturé pour la mise à disposition de fonds pour la gestion des documents ?

Lorsque le futur acheteur finance sa transaction avec un prêt hypothécaire, lorsqu'il accepte formellement l'offre commerciale de la banque choisie, lorsqu'il se rend à la banque pour signer toute la documentation précontractuelle de la transaction, l'un des documents que la banque doit nous fournir est la mise à disposition des fonds correspondant à la gestion des documents notariés de l'achat-vente et du prêt hypothécaire.

Ce document doit indiquer :

• Le nom de l'agence désignée pour la gestion.
• Détails du montant total de la mise à disposition des fonds à effectuer sur les fonds de l'acheteur / du débiteur (c'est-à-dire les taxes de transaction, les frais approximatifs de notaire et de cadastre et les frais correspondant à l'agence pour l'accomplissement de toutes ces formalités).
• Mandat en faveur de cette agence en vertu duquel, le futur acheteur/débiteur autorise cette agence à gérer les actes de vente et le prêt hypothécaire à consentir, afin que cette agence, au nom et pour le compte du futur acheteur/débiteur, puisse payer les taxes dues et présenter les deux actes pour inscription au Registre Foncier.

Une fois que la mise à disposition des fonds a été acceptée et signée, le jour de la signature, la banque, avant de passer chez le notaire, versera le montant total du prêt sur notre compte, et ensuite :

• Emettre les chèques bancaires (ou, le cas échéant, les virements bancaires) correspondant au paiement du prix.
• Effectuer les frais correspondants à la mise à disposition des fonds à l'agence, afin que l'acheteur/débiteur verse à l'agence de la banque le montant en question, pour qu'elle puisse effectuer toutes les démarches indiquées (c'est-à-dire payer les impôts sur la transaction et les honoraires du notaire et du greffier).

Pourquoi le montant de la mise à disposition des fonds est-il généralement élevé ?

En fait, dans la plupart des cas, les sociétés de gestion des banques, agissant de manière conservatrice et prudente, calculent les provisions de fonds de manière imprécise, de sorte que le montant de ces provisions est généralement supérieur aux frais que les honoraires du notaire et du conservateur des biens fonciers finissent par accumuler.

Dans tous les cas, cela ne doit pas inquiéter le client, car une fois que les factures du notaire et du registre foncier ont été payées, si tel est le cas, un excédent sera généré et sera restitué à l'acheteur/débiteur lors du règlement final de la mise à disposition des fonds, une fois que l'ensemble du processus est terminé, c'est-à-dire que les actes de vente et le prêt hypothécaire sont déjà enregistrés au registre foncier et que les documents originaux sont remis au client avec toutes les factures payées.

Quel est le délai approximatif nécessaire pour que l'agence désignée par la banque accomplisse toutes les formalités et me restitue l'excédent éventuel de ma mise à disposition de fonds ?

L'un des plus grands doutes qui est également commun aux clients confrontés à ce type d'opération est tout ce qui concerne les délais de traitement de leur achat-vente et de leur prêt hypothécaire, c'est-à-dire, combien de temps il faudra pour recevoir mes actes définitifs déjà enregistrés et l'excédent de la provision de fonds qui, le cas échéant, est généré.

À cet égard, il convient de tenir compte des échéances clés suivantes, qui doivent se succéder les unes aux autres :

• Délai pour régler les taxes sur la transaction: 1 mois à compter de la date de signature de l'acte ou du contrat devant un notaire.
• Délai d'inscription au registre foncier: 15 jours ouvrables à compter de la présentation de tous les documents pertinents (c'est-à-dire le ou les actes à inscrire, ainsi que le règlement des taxes correspondantes) au registre foncier.
• Date limite de notification de l'inscription: Dans un délai maximum de 10 jours ouvrables à compter de l'enregistrement, le Registre doit informer le titulaire de cette circonstance, afin qu'il puisse se rendre au Registre pour payer les droits dus et récupérer son document.
• Délai de règlement de la mise à disposition des fonds: Une fois que toutes les factures du notaire, du greffe et des impôts ont été payées, l'agence désignée doit régler la mise à disposition des fonds et restituer l'excédent (le cas échéant) au client. Cette procédure ne devrait pas prendre beaucoup de temps, compte tenu des délais exigeants (SLA) que les banques imposent à leurs agences désignées. Au maximum, une ou deux semaines.
• Date limite pour la délivrance de l'acte de vente: immédiate. Une fois la mise à disposition des fonds réglée, l'agence doit remettre au client la copie authentique de l'acte de vente déjà enregistré au registre foncier, ce qui, dans la pratique, se fait soit par courrier, soit par remise physique à l'agence bancaire où le prêt a été contracté (un processus qui peut prendre quelques jours pour des raisons logistiques d'envoi du document au lieu correspondant).
• Termedésignant la rectification d'incidents ou de défauts: Dans le cas où le document ou les documents présentés sont qualifiés négativement par le Registre suite à la constatation d'un fait, d'une clause ou d'une circonstance qui empêche l'inscription, dans ce cas, l'acte ou la diligence de rectification correspondante sera effectuée par le Notaire et/ou les concédants, afin de soumettre à nouveau ultérieurement le document rectifié au Registre Foncier, qui disposera à nouveau de 15 jours ouvrables pour requalifier le document et procéder à son inscription si tout est correct.

Compte tenu de ce qui précède, si les parties intéressées ou l'agence désignée effectuent toutes les procédures en temps voulu et en bonne et due forme et qu'aucun incident ou problème ne survient, le traitement total de l'acte, jusqu'à ce que la procédure soit entièrement terminée et que le client reçoive les actes définitifs et les fonds restants, ne devrait pas prendre plus de deux mois, bien qu'en réalité, dans la pratique, le délai moyen tende à être plus long, jusqu'à une moyenne de trois ou quatre mois, selon le cas spécifique.

Quelles conclusions pouvons-nous tirer de cette analyse ?

Sur la base de ce qui précède, nous pouvons affirmer sans aucun doute que les prestations des agences hypothécaires sont d'une grande importance et utilité dans le cadre des opérations d'achat et de vente de biens immobiliers, car grâce à leur bon travail, leur service et leur professionnalisme, les acheteurs de la propriété parviennent à régler correctement leurs obligations fiscales et également à enregistrer leurs droits de propriété dans le registre foncier, en veillant à ce que toutes ces démarches soient effectuées correctement, rapidement et avec diligence, ce qui permet au client d'économiser du temps, de l'argent et des contretemps à résoudre. Et, ce faisant, l'entité financière qui nous prête l'argent s'assure que sa garantie est correctement constituée et, par conséquent, que son droit de crédit est correctement protégé.

‍

En espérant que cet article ait permis de lever les doutes habituels de nombreux acheteurs quant au rôle joué par les agences de traitement des actes notariés, je reste à votre disposition pour vous aider dans tout ce dont vous avez besoin dans le cadre de votre achat immobilier, afin que vous puissiez formaliser votre achat en toute sécurité et en toute tranquillité.