Le marché immobilier en Catalogne, et plus particulièrement dans la ville de Barcelone, est de plus en plus confronté à des limitations ou des restrictions réglementaires. Dans ce bref article, j'ai l'intention d'exposer, à titre de résumé, tous les cas d'éventuels transferts de propriété dans lesquels la Generalitat de Catalunya ou la Mairie de Barcelone se sont réservées, respectivement, un droit d'acquisition préférentiel sur tout acheteur ou investisseur possible ou potentiel.
[Droit d'acquisition préférentielle en faveur de la Generalitat de Catalunya :]].
- Logements acquis lors d'une saisie/forclusion/compensation ou paiement de dettes garanties par une hypothèque.
- Terrain réservé aux logements sociaux.
- Vente de tous les logements d'un immeuble lorsqu'ils sont mis en location.
[Droit de préemption en faveur de la mairie de Barcelone :]].
- Des immeubles multifamiliaux entiers utilisés principalement comme logements (sites dans la municipalité de Barcelone).
- Tout type de terrain non exploité (site dans la municipalité de Barcelone).
- Terrain avec des bâtiments délabrés ou totalement inoccupés (site dans la municipalité de Barcelone).
- Logements inhabités soumis à la taxe sur les logements vides réglementée par la loi 14/2015, du 21 juillet (situés dans la municipalité de Barcelone).
Dans ce qui suit, je vais mettre en évidence les questions clés dans chacun des scénarios énumérés ci-dessus. J'espère que cet article sera d'une grande utilité pratique et d'une grande clarté pour les personnes intéressées par le secteur.
Logement acquis dans le cadre d'une saisie/forclusion/compensation ou paiement de dettes garanties
- Administration tenant la droite : Generalitat de Catalunya.
- Norm: Art. 2 Décret-loi 1/2015, du 24 mars, relatif aux mesures extraordinaires et urgentes pour la mobilisation de logements provenant de processus de forclusion (ICI).
- Portée temporelle : elle concerne les logements acquis de cette manière à partir du 9 avril 2008.
- Formulaire de demande : Vérifier le titre de propriété tel qu'indiqué dans la note ainsi que le titre des propriétaires précédents jusqu'au 9 avril 2008. Par conséquent, l'historique des transferts de propriété jusqu'au 9 avril 2008 devra être vérifié pour s'assurer qu'il n'y a pas de forclusion.
- ATTENTION ! Cela affecte aussi bien l'acquisition initiale de cette manière que les transferts ultérieurs.
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Exemple : Si le logement est attribué dans le cadre d'une saisie et que, par la suite, cette personne le vend, si par la suite le propriétaire actuel, qui l'a acquis par vente, veut le vendre, dans ce cas, il sera également soumis aux droits de préemption de la Generalitat.
- Communication à l'administration : Une demande d'autorisation doit être soumise physiquement / numériquement à l'administration régionale (ICI), qui dispose d'un délai de 2 mois pour répondre, avec un silence positif (si aucune réponse n'est reçue dans ce délai, il est entendu que l'Administration a renoncé à exercer son droit de premier refus).
- Informations complémentaires : Lieux où déposer la demande, formulaire de demande et documents supplémentaires à fournir (ICI).
Terrains réservés au logement social
- Administration tenant la droite : Generalitat de Catalunya.
- Règle: L'article 173.1 de la loi d'urbanisme de Catalogne (ICI).
- Comment le savoir : Si le bien est concerné, il doit apparaître dans la nota simple du registre.
- Communication à l'administration : Une demande d'autorisation doit être soumise physiquement / numériquement à l'administration régionale (ICI), qui dispose d'un délai de 2 mois pour répondre, avec un silence positif (si aucune réponse n'est reçue dans ce délai, il est entendu que l'Administration a renoncé à exercer son droit de premier refus).
- Informations complémentaires : Lieux où déposer la demande, formulaire de demande et documents supplémentaires à fournir (ICI).
Vente de tous les logements d'un immeuble, lorsqu'ils sont loués
- Administration tenant la droite : Generalitat de Catalunya.
- Règle: L'article 173.1 de la loi d'urbanisme de Catalogne (ICI).
- Forme de constatation : Déclaration du vendeur quant à la situation locative des biens au moment de la préparation de la transaction.
- Communication à l'administration : Une demande d'autorisation doit être soumise physiquement / numériquement à l'administration régionale (ICI), qui dispose d'un délai de 2 mois pour répondre, avec un silence positif (si aucune réponse n'est reçue dans ce délai, il est entendu que l'Administration a renoncé à exercer son droit de premier refus).
- Informations complémentaires : Lieux où déposer la demande, formulaire de demande et documents supplémentaires à fournir (ICI).
Immeubles multifamiliaux entiers utilisés principalement comme logements (situés dans la municipalité de Barcelone)
- Administration tenant la droite : Ayuntamiento de Barcelona (Conseil municipal de Barcelone).
- Règle: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña et édit du 14 décembre 2018 du conseil municipal de Barcelone, modifiant le plan général métropolitain (.ICI).
- Forme de constatation : manifestation du vendeur concernant la nature et l'état des biens.
- Notification à l'administration: Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona
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Procédure pour obtenir la renonciation au droit : Une demande écrite doit être soumise à n'importe quel bureau de conseil aux citoyens du conseil municipal de Barcelone.
(ICI) ou au siège électronique de la mairie de Barcelone
(ICI) adressée à l'Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona.
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Contenu du mémoire (non soumis à la forme) :
- Coordonnées du propriétaire
- Adresse de l'exploitation
- Nota simple registral
- Prix total de la transmission
- Coordonnées (téléphone et courriel)
- Dans le cas des sociétés : copie des actes du représentant / mandataire.
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Délai de résolution de l'administration : 2 mois (le Conseil municipal résoudra toujours par une résolution expresse).
Tout type de terrain non aménagé (situé dans la municipalité de Barcelone)
- Administration tenant la droite : Ayuntamiento de Barcelona (Conseil municipal de Barcelone).
- Règle: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña et édit du 14 décembre 2018 du conseil municipal de Barcelone, modifiant le plan général métropolitain (.ICI).
- Forme de constatation : Au vu de la situation du bien dans la note d'enregistrement.
- Communicationà l'administration: Institut Municipal d'Urbanisme.
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Contact : 93.291.46.00 / site web
(ICI).
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Procédure pour obtenir la renonciation au droit : Une demande écrite doit être soumise à n'importe quel bureau de conseil aux citoyens du conseil municipal de Barcelone.
(ICI) ou au siège électronique de la mairie de Barcelone
(ICI) adressée à l'Institut Municipal d'Urbanisme.
vérifier
Contenu du mémoire (non soumis à la forme) :
- Coordonnées du propriétaire
- Adresse de l'exploitation
- Nota simple registral
- Prix total de la transmission
- Coordonnées (téléphone et courriel)
- Dans le cas des sociétés : copie des actes du représentant / mandataire.
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Délai de résolution de l'administration : 2 mois (le Conseil municipal résoudra toujours par une résolution expresse).
Terrains avec des bâtiments délabrés ou totalement inoccupés (situés dans la municipalité de Barcelone)
- Administration tenant la droite : Ayuntamiento de Barcelona (Conseil municipal de Barcelone).
- Règle: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña et édit du 14 décembre 2018 du conseil municipal de Barcelone, modifiant le plan général métropolitain (.ICI).
- Mode deconstatation : Au vu de la situation du bien dans le registre foncier note / déclarations du client sur l'état du bien.
- Communicationà l'administration: Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona
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Procédure pour obtenir la renonciation au droit : Une demande écrite doit être soumise à n'importe quel bureau de conseil aux citoyens du conseil municipal de Barcelone.
(ICI) ou au siège électronique de la mairie de Barcelone
(ICI) adressée à l'Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona.
vérifier
Contenu du mémoire (non soumis à la forme) :
- Coordonnées du propriétaire
- Adresse de l'exploitation
- Nota simple registral
- Prix total de la transmission
- Coordonnées (téléphone et courriel)
- Dans le cas des sociétés : copie des actes du représentant / mandataire.
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Délai de résolution de l'administration : 2 mois (le Conseil municipal résoudra toujours par une résolution expresse).
Logements inhabités soumis à la taxe sur les logements vides réglementée par la loi 14/2015 du 21 juillet 2015 (situés dans la municipalité de Barcelone).
- Administration tenant la droite : Ayuntamiento de Barcelona (Conseil municipal de Barcelone).
- Règle: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña / Édit du 14 décembre 2018 du conseil municipal de Barcelone, modifiant le plan général métropolitain (.ICI) / Loi 14/2015, du 21 juillet, relative à la taxe sur les logements vides (ICI).
- Forme del'enquête : Au vu des déclarations du client sur l'état de la propriété. Il doit s'agir de propriétés qui sont vides depuis plus de 2 ans et sans motif valable. Cependant, les causes qui justifient la libération de la propriété :
- Logement faisant l'objet d'un litige de propriété en cours.
- Maison à rénover.
- Maison hypothéquée avec des clauses qui rendent impossible son utilisation prévue à l'origine.
- Logement occupé illégalement.
- Notification à l'administration: Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona
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Procédure pour obtenir la renonciation au droit : Une demande écrite doit être soumise à n'importe quel bureau de conseil aux citoyens du conseil municipal de Barcelone.
(ICI) ou au siège électronique de la mairie de Barcelone
(ICI) adressée à l'Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona.
vérifier
Contenu du mémoire (non soumis à la forme) :
- Coordonnées du propriétaire
- Adresse de l'exploitation
- Nota simple registral
- Prix total de la transmission
- Coordonnées (téléphone et courriel)
- Dans le cas des sociétés : copie des actes du représentant / mandataire.
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Délai de résolution de l'administration : 2 mois (le Conseil municipal résoudra toujours par une résolution expresse).
Conclusion et procédure dans la pratique notariale :
Dans le cas d'un bien immobilier relevant de l'un des 7 cas décrits ci-dessus, avant d'aller authentifier la vente et l'achat, il est indispensable d'en avoir préalablement informé la Generalitat de Catalunya ou, le cas échéant, la mairie de Barcelone.
Une fois que cette notification a été faite, trois circonstances différentes peuvent se présenter :
- Que l'administration ne répond pas. Si le délai de 2 mois s'écoule sans réponse, ce silence doit être compris comme "l'administration n'est pas intéressée par l'exercice de ce droit de préemption". L'acte peut donc être notarié en toute certitude (il suffit de présenter et d'inclure dans l'acte de vente la notification faite pour vérifier que le délai est déjà expiré).
- Que l'Administration réponde expressément qu'elle n'est pas intéressée par l'exercice de son droit de premier refus. Dans ce cas, l'acte peut être authentifié en toute certitude (en intégrant cette résolution expresse dans l'acte de vente).
- Quel'administration réponde qu'elle est intéressée par l'exercice de son droit de premier refus. Dans ce cas, l'acheteur doit choisir de retirer sa proposition d'achat. Et c'est l'Administration qui prendra contact avec le vendeur pour procéder à la formalisation de la vente dans les conditions notifiées.
Toutefois, si malgré ces avertissements, les deux parties (vendeur et acheteur) conviennent de procéder à la formalisation de la vente devant le notaire, sans attendre l'expiration du délai ou, le cas échéant, d'obtenir la résolution expresse correspondante. Il faut savoir que le notaire fera les avertissements appropriés dans l'acte, sachant que le Registre Foncier refusera d'enregistrer la vente et l'achat pour cette raison jusqu'à ce que la rectification soit faite, soit parce que le délai indiqué est écoulé, soit jusqu'à ce qu'il y ait une preuve de la résolution expresse de la Mairie ou de la Generalitat, selon le cas.
![Qui paie l'IBI [Impuesto de Bienes Inmuebles] l'année où la vente a lieu ?](https://global-uploads.webflow.com/61388d0210d654c3910bea20/617a72c73fb6dd23d6c58974_Impuesto%20de%20Bienes%20Inmuebles.jpg)
