Quel type de prêt hypothécaire vous convient le mieux : taux d'intérêt fixe, variable ou mixte ?

Sur le marché hypothécaire espagnol, il existe 3 types de prêts hypothécaires :

Hypothèque à taux fixe

Le choix de la prudence

Vous payez le même acompte chaque mois, sans augmentation ni surprise. Vous saurez toujours combien vous allez payer. C'est parce que le taux d'intérêt est constant pendant toute la durée du prêt. Ce type d'hypothèque n'est pas affecté par les hausses de taux d'intérêt, mais il ne peut pas non plus bénéficier des baisses de taux.

Prêt hypothécaire à taux variable

Le choix audacieux

Le versement que vous devez effectuer varie en fonction de l'évolution du marché. En d'autres termes, l'acompte à payer peut baisser... ou augmenter. En effet, les intérêts sont constitués de deux parties :

• une partie variable, appelée "INDEX DE RÉFÉRENCE", qui indique comment le prix de l'argent évolue et qui affecte le montant total que le client devra rembourser par mensualités.qui indique comment le prix de l'argent évolue, ce qui a un impact sur le montant total que le client devra rembourser par mensualités. En Espagne, l'indice de référence le plus couramment utilisé est l'"Euríbor", qui indique le prix auquel les banques européennes se prêtent de l'argent entre elles. L'Euribor varie quotidiennement, bien qu'il soit généralement révisé annuellement, mais il peut aussi être révisé trimestriellement ou semestriellement. Après cette révision, la mensualité à payer par le client peut augmenter ou diminuer, en fonction de l'évolution de l'Euribor : Évolution de l'Euribor de 2000 à janvier 2018 (consulter).

• une partie fixe, appelée "DIFFERENTIEL" (appliquée par chaque banque).C'est ce que la banque demande pour assumer le risque de financer l'achat du bien. Il s'agit d'un pourcentage fixe qui ne variera pas pendant toute la durée du prêt et qui sera toujours ajouté au taux de référence convenu (c'est-à-dire, normalement, l'Euribor).

En résumé, dans ce type de prêt hypothécaire, l'essentiel est de tenir compte de l'évolution du taux de référence choisi, car plus l'Euribor est bas, plus la mensualité du prêt hypothécaire est faible pour le client. Au contraire, plus l'Euribor est élevé, plus la mensualité est élevée pour le même client.

Hypothèque à intérêts mixtes

Les élections de mi-mandat

L'acompte à payer est le même pour une période donnée d'années, il ne peut ni baisser ni augmenter pendant cette période. Le rythme ou l'évolution du marché hypothécaire pendant cette période convenue est indifférent. Toutefois, une fois cette période écoulée, le versement variera en fonction du marché en vigueur à ce moment-là.

Ce prêt hypothécaire est une combinaison des deux modalités précédentes, puisqu'un taux d'intérêt fixe est appliqué au prêt hypothécaire (normalement pendant les premières années), puis un taux d'intérêt variable est appliqué, utilisant généralement l'Euribor comme taux de référence.

Conclusion et double recommandation

L'âge, la situation économique et professionnelle, ainsi que le type de bien à financer sont des aspects essentiels à prendre en compte avant d'opter pour un prêt hypothécaire spécifique. Le moment macroéconomique dans lequel la demande est faite a également une influence, en fonction de l'état des taux d'intérêt et de ce que l'on peut attendre de leur évolution à l'avenir.

En tenant compte des données suivantes :

• le taux d'intérêt actuel du marché avec un Euribor négatif pendant un certain temps ;
• la tendance à la baisse de l'Euribor au cours des dernières années ; et
• que dans le passé (il n'y a pas si longtemps, en 2000 et 2008), l'Euribor était proche de 5% ;

Ma première recommandation personnelle serait sans doute de contracter un prêt hypothécaire à taux fixe, car ce n'est qu'une question de temps avant que la situation ne s'inverse et que l'Euribor n'entre dans une spirale de croissance. Cela signifie que toute personne dont le taux d'intérêt dépend de l'Euribor (c'est-à-dire qui a un prêt hypothécaire à taux variable ou mixte) se retrouvera inévitablement avec une augmentation considérable de son paiement hypothécaire mensuel.

Enfin, je ne voudrais pas terminer ce court article sans mentionner l'importance de recevoir de bons conseils avant de contracter un prêt hypothécaire. De nombreuses personnes préfèrent négocier directement avec la banque les conditions de leur futur prêt hypothécaire, afin de ne pas encourir de frais supplémentaires. Il faut toutefois garder à l'esprit qu'avec l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur les contrats de crédit immobilier (16 juin 2019), les banques sont légalement obligées de prendre en charge la quasi-totalité des coûts découlant de la formalisation du prêt hypothécaire (frais de notaire, enregistrement, agence et taxe), ce qui m'amène à ma prochaine recommandation.

Ma deuxième recommandation personnelle serait d'affecter cette économie initiale (résultant du fait que vous n'aurez pas à payer les frais de formalisation) à l'engagement d'un conseiller hypothécaire qui vous trouvera sans aucun doute le prêt hypothécaire au taux d'intérêt le plus compétitif du marché. Et cette embauche ou ce conseil préalable se transformera en une importante économie d'intérêts pendant toute la durée du prêt hypothécaire. Actuellement, les conseillers hypothécaires ont signé des accords avec pratiquement toutes les banques et ceux-ci leur offrent des taux d'intérêt beaucoup plus compétitifs que ceux que tout citoyen obtiendrait en négociant individuellement avec une banque.

Prenons un exemple réel facile à comprendre : imaginons que nous demandions un prêt hypothécaire de 150 000 euros à un taux d'intérêt fixe :

(Bien entendu, cet exemple d'épargne serait réel tant que le marché ne subit pas un changement radical où le taux d'intérêt du marché continue de baisser et où le taux fixe convenu reste bien supérieur au taux du marché, ce qui ne semble pas possible ou a peu de portée dans le scénario actuel).

Cela dit, comme tout le reste dans la vie, il faut avoir la chance de tomber entre les mains d'un bon professionnel. Et il y en a beaucoup. Heureusement, j'ai le plaisir de connaître plusieurs d'entre eux au quotidien en raison de ma profession, qui est si étroitement liée au monde des hypothèques. Comme je ne souhaite pas que mes articles deviennent un outil publicitaire pour des tiers, je ne donne pas leurs noms, mais si, après avoir lu cet article, vous souhaitez contacter un conseiller hypothécaire de confiance, je serai heureux de vous fournir ses coordonnées. Tout ce que vous avez à faire est de m'écrire un e-mail. Je suis totalement convaincu qu'ils vous trouveront et négocieront le meilleur prêt hypothécaire possible pour vous.

Comme mon père le dit toujours : "le cordonnier à ses chaussures".