![Qu'est-ce qu'une vente aux enchères notariale de biens immobiliers ?](https://cdn.prod.website-files.com/61388d0210d654c3910bea20/66155b3fa5616e518ade59eb__subasta-notarial-de-un-inmueble.webp)
Qu'est-ce qu'une vente aux enchères notariale de biens immobiliers ?
Bien que pour de nombreuses personnes le mot "vente aux enchères" soit synonyme d'une procédure judiciaire dérivée du non-paiement de dettes, la vérité est qu'à l'heure actuelle, la loi permet et réglemente une procédure pour formaliser, dans un bureau de notaire, la vente aux enchères d'un bien immobilier, ce type d'opération qui, bien que peu courante, est formalisée de temps en temps dans les bureaux de notaires.
Dans cet article, compte tenu de la méconnaissance de ce sujet par la majorité du public en dehors du monde juridique, et dans un style didactique et simple, destiné au citoyen lambda, nous tenterons d'analyser ce que sont les ventes aux enchères immobilières notariales, quels types de ventes aux enchères existent, comment elles sont réglementées, quelle est la procédure à suivre, les conditions à remplir pour y participer, ainsi que les avantages de cette procédure pour toutes les parties impliquées.
Qu'est-ce qu'une vente aux enchères immobilières notariale ?
Une vente aux enchères immobilière notariale est une procédure réglementée par la loi et conduite par un notaire public, par laquelle la vente publique d' un bien immobilier est réalisée par le biais d'un système d'enchères, c'est-à-dire l'offre de vente de ce bien au grand public, afin que toute personne intéressée par son acquisition, dans un certain délai, puisse faire une offre économique pour ce bien (une offre), et le bien est finalement attribué au plus offrant, c'est-à-dire la personne qui offre le montant le plus élevé en échange de l'acquisition de la propriété de ce bien.
Quand la vente aux enchères notariale d'un bien immobilier a-t-elle lieu ?
Si l'on analyse les situations qui donnent lieu à la vente aux enchères notariale d'un bien immobilier, en pratique, on trouve trois cas principaux, que nous allons maintenant détailler :
1.- LE NON-PAIEMENT D'UN PRÊT HYPOTHÉCAIRE
Comme on le sait, lorsque la plupart des gens achètent un bien immobilier, leur achat, compte tenu du prix élevé du bien, est formalisé au moyen d'un prêt hypothécaire, dans lequel une entité financière prête à l'acheteur une somme d'argent importante(par exemple 200 000 euros) et, en outre, en guise de garantie, un droit réel d'hypothèque est constitué sur le bien acquis.
Ainsi, en cas de non-paiement de ce prêt par le débiteur, le créancier hypothécaire, grâce à cette hypothèque, aura le droit de forcer la réalisation du bien (c'est-à-dire sa vente), de sorte qu'avec l'argent obtenu de cette vente, il pourra récupérer le montant dû (plus les intérêts convenus et les autres aspects qui peuvent être réclamés).
Cette vente forcée, selon la loi, peut se faire de deux manières principales :
- Soit par la voie qui est suivie le plus souvent, c'est-à-dire par une procédure judiciaire, réglementée dans la loi de procédure civile ( en particulier dans ses articles 681 et suivants), qui aboutira à une vente aux enchères, dirigée et contrôlée par l'autorité judiciaire compétente.
- Soit par le biais d'une vente extrajudiciaire, c'est-à-dire par le biais d'une vente aux enchères réalisée par un notaire.
- ~Dans ce cas, il est essentiel de comprendre que la possibilité de suivre cette procédure ne sera possible que si elle a été expressément convenue dans l'acte hypothécaire, en cas de non-paiement du capital ou des intérêts du montant garanti.
- ~Si cette option est choisie, toute la législation relative à la protection des débiteurs hypothécaires sera applicable, en particulier dans les cas où le bien immobilier est la résidence habituelle du débiteur.
En pratique, il convient de souligner que, dans la grande majorité des cas, compte tenu de la sensibilité des intérêts en jeu, la plupart des ventes forcées de biens hypothéqués résultant du non-paiement du prêt garanti sont réalisées par le biais de la procédure de saisie judiciaire, ce qui signifie que les ventes aux enchères notariales de biens dans ce cas ne sont pas très courantes.
2.- PROCÉDURES D'INSOLVABILITÉ
Une autre situation très courante qui peut conduire à la vente aux enchères d'un bien immobilier est celle où le propriétaire du bien est impliqué dans une procédure d'insolvabilité, c'est-à-dire une situation d'insolvabilité dans laquelle une personne ou une société n'est pas en mesure d'honorer ses obligations de paiement à temps.
Dans ces cas, il existe une législation, principalement la loi sur l'insolvabilité (ICI vous pouvez la consulter), qui régit une procédure judiciaire permettant de réaliser, de manière ordonnée, les actifs du débiteur et, avec les montants obtenus, de satisfaire et de régler les dettes de ses créanciers.
C'est donc dans le cadre de cette nécessité de réaliser le patrimoine du débiteur (c'est-à-dire de le vendre afin d'obtenir le plus d'argent possible pour rembourser ses dettes), que la loi et l'autorité judiciaire peuvent, dans certains cas, accepter de vendre un bien immobilier appartenant au débiteur insolvable par le biais d'une vente aux enchères notariale.
<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si la empresa X, propietaria de una nave industrial, a causa de una mala situación económica (es incapaz de pagar a sus proveedores, trabajadores, a la Hacienda Pública, etc.), finalmente se declara en concurso de acreedores, puede suceder que, en última instancia, para conseguir el dinero necesario con el que pagar a todos esos acreedores, el Juez del Concurso acuerde la venta de esa nave industrial, a través de una subasta notarial, a los efectos de conseguir el máximo de dinero posible con el que saldar esas deudas.<ejemplo>
Dans ces cas, le grand avantage de la procédure est que la vente aux enchères sera conduite par un notaire, c'est-à-dire un notaire public qui assurera la légalité de l'opération, protégeant ainsi mieux les droits et les intérêts des créanciers de l'insolvabilité.
Dans tous les cas, la vente aux enchères notariale des biens appartenant à la personne insolvable doit avoir lieu conformément au plan de liquidation approuvé par le juge de l'insolvabilité ou, le cas échéant, conformément aux règles juridiques complémentaires de la loi sur l'insolvabilité.
3.- LES ENCHÈRES VOLONTAIRES
Enfin, dans la pratique, nous pouvons identifier un autre type de ventes aux enchères immobilières notariales, à savoir les ventes aux enchères dites volontaires, dans lesquelles la vente du bien par le biais de cette procédure est décidée volontairement par le propriétaire du bien ou sur la base d'un accord entre les différentes parties.
Dans ce cas, nous pouvons inclure :
- Ventes aux enchères volontaires: celles dans lesquelles le propriétaire d'un bien immobilier décide librement que le meilleur moyen de vendre son bien est cette procédure (et non d'autres moyens, tels que, par exemple, par ses propres moyens, par l'intermédiaire d'une agence immobilière, par des annonces sur des portails Internet, etc.)
- Vente aux enchères en exécution d'une clause testamentaire: cas où, par exemple, un père lègue à ses quatre enfants une résidence secondaire dans un village, en décidant qu'à défaut d'accord sur la forme de jouissance du bien, celui-ci sera vendu par le biais d'une vente aux enchères notariale, afin d'éviter des conflits plus importants entre ses enfants.
- Vente aux enchères en exécution d'une clause contractuelle: cas où, par exemple, deux entreprises acquièrent un bâtiment industriel pour développer leurs activités respectives, en signant un contrat en vertu duquel, après 10 ans, si l'une des parties souhaite l'abandonner, et si l'autre partie ne souhaite pas acquérir l'autre moitié qui ne lui appartient pas, l'ensemble du bien sera vendu aux enchères par voie notariale, de sorte que les entreprises respectives puissent récupérer leur investissement d'une manière rapide et non controversée.
- Ventes aux enchères en exécution d'une sentence arbitrale ou d'un accord de médiation: cas dans lesquels, par exemple, deux héritiers copropriétaires d'un bien immobilier, en l'absence d'accord sur la destination du bien, et pour éviter d'aller en justice, se soumettent à un processus de médiation qui se termine par un accord en vertu duquel, si le bien n'est pas vendu par l'intermédiaire d'une agence immobilière dans un délai de 6 mois, il sera vendu aux enchères par voie notariale.
Où sont réglementées les ventes aux enchères immobilières notariales ?
La réglementation de base des ventes aux enchères immobilières notariales se trouve dans les articles 72 à 77 de la loi sur les notaires (ICI vous pouvez les trouver ici).
En outre, comme indiqué ci-dessus, cette législation doit être complétée, dans des cas spécifiques, par d'autres dispositions, telles que, par exemple :
- Les règles spécifiques régissant un type particulier d'enchères spécifiques, lorsque ces enchères sont menées conformément à une disposition légale spécifique.
- La réglementation hypothécaire, en particulier les articles 129 et suivants de la loi sur les hypothèques (ICI vous pouvez le consulter), lorsque la vente aux enchères notariale du bien est une vente extrajudiciaire à la suite du non-paiement d'un prêt hypothécaire.
- Le règlement pour la protection des débiteurs hypothécaires, le décret-loi royal 6/2012, du 9 mars, sur les mesures urgentes pour la protection des débiteurs hypothécaires sans ressources (ICI disponible pour consultation) ou la loi 1/2013, du 14 mai, sur les mesures de renforcement de la protection des débiteurs hypothécaires, la restructuration des dettes et la location sociale (ICI peut être consulté).
- La loi sur la procédure civile, en particulier son règlement sur les ventes aux enchères électroniques (ICI vous pouvez le consulter).
- La loi sur l'insolvabilité (ICI vous pouvez la consulter).
Quel notaire est compétent pour procéder à la vente aux enchères notariale d'un bien immobilier ?
La réglementation des ventes aux enchères notariales détermine une série de règles particulières pour établir quel notaire spécifique est compétent pour mener la vente aux enchères notariale. Ainsi :
Dans les ventes aux enchères notariales volontaires ou conventionnelles, le notaire librement désigné par toutes les parties concernées est le notaire compétent. A défaut et en l'absence de toute disposition à cet effet, le notaire librement désigné par le requérant, s'il est propriétaire du bien ou du droit à mettre aux enchères, est compétent.
A défaut, le notaire public compétent sera celui du domicile ou de la résidence habituelle de l'un des détenteurs, s'il y en a plusieurs, ou du lieu de situation des biens ou de la majorité des biens, au choix du requérant.
Elle peut également élire un notaire d'une circonscription contiguë aux circonscriptions susmentionnées.
Dans le cas des ventes aux enchères notariales résultant de la vente extrajudiciaire d'un bien hypothéqué, conformément à l'article 236 du règlement hypothécaire (ICI il peut être consulté), elles se dérouleront devant le notaire public habilité à agir dans le lieu où se trouve l'immeuble hypothéqué et, s'il y en a plusieurs, devant le notaire public correspondant à tour de rôle.
Pour sa part, dans le cas de ventes aux enchères effectuées en exécution d'une décision judiciaire ou administrative, à défaut de désignation par accord de toutes les parties intéressées parmi les notaires ayant leur résidence dans la zone de compétence de l'autorité judiciaire ou administrative, sera compétent celui désigné par le propriétaire du bien ou du droit mis aux enchères ou par la majorité de celui-ci, s'il y en a plusieurs, parmi ceux qui sont compétents.
De même, si les différents propriétaires sont égaux, le choix du notaire correspondra à celui qui était le propriétaire précédent. S'il n'est pas possible de déterminer à qui correspond la désignation du notaire, ou si l'autorité judiciaire ou administrative n'est pas informée par qui que ce soit dans les cinq jours de la demande, la désignation se fera conformément aux dispositions du règlement parmi les personnes compétentes.
Quelle est la procédure à suivre pour la tenue d'une vente aux enchères notariale d'un bien immobilier ?
La personne qui entend formaliser la vente aux enchères notariale d'un bien immobilier, après avoir déterminé le notaire compétent, doit se rendre chez le notaire et demander l'ouverture d'un dossier de vente aux enchères, qui prendra la forme d'un acte notarié.
Le notaire choisi, après avoir reçu la demande , procède à la vente aux enchères, après avoir examiné la demande, attesté de l'identité et de la capacité de son promoteur et de la légitimité de la vente aux enchères.
À cette fin, le demandeur doit fournir au notaire les documents suivants :
- Titre de propriété du bien à vendre aux enchères.
- Accréditation des charges actuelles sur le bien à vendre aux enchères (au moyen d'un certificat délivré par le registre foncier).
- Les déclarations correspondantes sur la situation locative et/ou de propriété du bien, ainsi que sur son état de conservation.
- Le cas échéant, le montant des obligations en cours (certificat délivré par le créancier avec le détail des montants dus).
- Évaluation pour la vente aux enchères (à cet égard, la loi établit que si l'évaluation n'est pas établie contractuellement ou n'a pas été fournie par le demandeur lorsque celui-ci est en mesure de le faire lui-même, elle sera établie par un expert désigné par le notaire conformément aux dispositions de la présente loi. L'expert comparaîtra devant le notaire pour donner son avis et le ratifier).
Cette circonstance est importante car cette évaluation constituera le taux d'enchère, de sorte que les offres inférieures à ce taux ne seront pas admises.
Il convient également de noter que, dans le cas des ventes extrajudiciaires de biens hypothéqués, l'évaluation sera déjà fixée dans l'acte de constitution du droit hypothécaire réel, comme l'exige la loi.
Une fois toutes ces conditions remplies, le notaire public procède également à la consultation du registre public des faillites aux fins prévues par cette législation spéciale, c'est-à-dire pour vérifier si les propriétaires du bien à vendre aux enchères sont impliqués dans une quelconque procédure d'insolvabilité susceptible d'affecter ou d'empêcher la tenue de la vente aux enchères.
Après vérification, le notaire public accepte la demande et en informe le Registre public des faillites, en indiquant le numéro d'identification fiscale de la personne physique ou morale dont les biens feront l'objet de la vente aux enchères.
Cette notification est faite afin que le Registre public des procédures d'insolvabilité puisse informer le notaire qui traite le dossier de toute inscription à effectuer en relation avec le numéro d'identification fiscale notifié aux fins prévues par la législation en matière d'insolvabilité.
Il est également nécessaire d'indiquer que le notaire doit informer le Registre public des faillites de l'achèvement du dossier lorsque cela se produit.
À ce stade, une fois l'adjudication convenue, dans le cas d'un bien immobilier, le notaire public demande, par voie électronique, la certification de la propriété et des charges au registre foncier. Dans ce cas, le Conservateur émet la certification avec des informations continues par le même moyen et enregistre cette circonstance dans une note en marge du bien ou du droit. Cette mention a pour effet d'indiquer l'état de la vente aux enchères du bien ou du droit et expire six mois après sa date, à moins que le notaire ne notifie préalablement au greffier la clôture du dossier ou sa suspension, auquel cas le délai est calculé à partir du moment où le notaire notifie sa reprise.
En outre, grâce à cette disposition, pendant cette période, le greffier notifiera immédiatement au notaire et au portail d'enchères du Journal officiel de l'Agence d'État, par voie télématique, le fait qu'un autre ou d'autres titres ont été présentés qui affectent ou modifient l'information initiale, en réponse à quoi le portail d'enchères recueillera immédiatement l'information fournie par le greffe pour la transférer à ceux qui consultent son contenu.
Comment l'existence de cette vente aux enchères notariale du bien est-elle portée à la connaissance de toutes les parties intéressées afin qu'elles puissent y participer ?
Une fois que la tenue de la vente aux enchères a été décidée, elle est annoncée au moyen des avis correspondants qui, conformément aux dispositions de la loi sur les notaires, sont publiés, outre les lieux désignés par le promoteur du dossier, au Journal officiel de l'État.
<ejemplo>A modo de ejemplo, AQUÍ se adjunta un anuncio publicado en BOE con una subasta notarial de inmueble.<ejemplo>
Les détails et exigences suivants doivent être spécifiés en relation avec le présent avis ou appel d'offres :
- Il est publié au moins 24 heures avant l'heure limite d'ouverture des offres.
- L'annonce ne contient que sa date, le nom et le prénom du notaire chargé de la vente aux enchères, le lieu de résidence et le numéro de protocole attribué à l'ouverture du procès-verbal, ainsi que l'adresse électronique correspondant à la vente aux enchères sur le portail de vente aux enchères.
- Cette adresse électronique indique les conditions générales et spécifiques de l'enchère et des biens à mettre aux enchères, ainsi que toutes les données et circonstances pertinentes et le montant minimum admissible pour l'enchère, le cas échéant.
- La certification du registre, dans le cas de biens soumis à la publicité du registre, peut être consultée via le portail d'enchères, qui informera de toute modification de leur propriété ou de l'état des charges.
- Le cas échéant, la possibilité de visiter le bien à vendre aux enchères est également indiquée.
Cela dit, la loi établit également que le notaire public responsable, dans le cas où, outre le demandeur, il y a d'autres propriétaires du bien, doit notifier à tous l'ouverture du dossier, ainsi que tout le contenu de l'annonce et la procédure suivie pour fixer le prix d'adjudication. Dans cette notification, il leur demande également de comparaître dans la procédure, pour défendre leurs intérêts.
Cette notification est faite soit en personne, soit par lettre recommandée avec accusé de réception à l'adresse fixée dans le registre. Si l'adresse n'est pas connue, la notification est faite par voie d'affichage.
De même, le notaire doit aviser par les mêmes moyens, le cas échéant, les titulaires de droits et charges figurant au certificat de propriété, ainsi que les locataires ou occupants identifiés dans la demande, de la tenue de la vente aux enchères. S'il ne parvient pas à les localiser, il procède à la même publicité que celle prévue pour la vente aux enchères.
Une fois les notifications correspondantes effectuées, si le propriétaire du bien ou un tiers qui s'estime habilité à le faire se présente devant le notaire et s'oppose à la tenue de la vente aux enchères, le notaire le déclare, en détaillant les raisons et les documents fournis, sous réserve des actions qui peuvent être appropriées.
Il convient également de souligner que, dans tous les cas, le notaire public suspendra le dossier lorsque le dépôt de la demande correspondante est justifié, procédant à sa reprise si la demande n'est pas admise.
Comment se déroule la vente aux enchères notariale du bien ?
La vente aux enchères notariale du bien se déroule par voie électronique sur le portail de vente aux enchères de l'Agence d'État du Journal officiel de l'État, sous réserve des règles suivantes :
Les notaires, à travers les systèmes informatiques du Conseil général des notaires, seront connectés au système de gestion du portail de vente aux enchères du BOE, afin de pouvoir effectuer tous les échanges d'informations correspondants, qui seront formalisés par voie télématique.
L'enchère s'ouvre au moins 24 heures après la date de publication de l'annonce au BOE, une fois que les informations nécessaires au démarrage de l'enchère ont été envoyées au portail d'enchères.
Une fois l'enchère ouverte, seules des offres électroniques peuvent être placées pendant au moins vingt jours civils après l'ouverture de l'enchère.
Sa mise en œuvre est conforme aux dispositions de la loi sur les notaires et aux règles subsidiaires de la loi sur la procédure civile qui lui sont applicables.
Pendant l'enchère, le portail d'enchères informe de l'existence et du montant des offres.
Pour participer à la vente aux enchères, il faut être en possession de l'accréditation correspondante pour participer à la vente aux enchères, après avoir déposé sous forme électronique 5% de la valeur des biens ou des droits. Toutefois, si le demandeur souhaite participer à la vente aux enchères, il n'est pas tenu d'effectuer ce dépôt, pas plus que les copropriétaires du bien à vendre aux enchères.
Une fois l'enchère terminée, à la date de clôture de l'enchère, le portail d'enchères transmet au notaire des informations certifiées sur l'offre télématique gagnante, ainsi que, par ordre décroissant de montant et chronologiquement si elles sont identiques, sur toutes les autres offres qui ont opté pour l'offre de réserve.
Au vu de ce résultat, le notaire établit l'acte correspondant dans lequel il le consigne :
- Les aspects juridiques pertinents pour l'affaire.
- Les réclamations éventuelles et la réserve des droits correspondants devant les tribunaux.
- L'identité du meilleur enchérisseur et le prix offert pour celui-ci.
- Les offres suivant la meilleure offre et l'identité des soumissionnaires.
- Le jugement du notaire sur le respect des règles légales régissant la vente aux enchères.
- L'attribution du bien mis aux enchères.
Enfin, le notaire clôture le procès-verbal en y constatant la clôture de la vente aux enchères et l'attribution du bien ou du droit, et procède à son authentification.
En revanche, si aucun enchérisseur ne se présente, le notaire le constate, prononce la nullité de l'adjudication et clôt le dossier.
Dans le cas où le bien est adjugé au plus offrant, l'adjudicataire dispose de dix jours ouvrables pour payer le solde du prix, soit par l'intermédiaire de l'entité affiliée au portail d'enchères, soit par l'intermédiaire du notaire correspondant, soit, le cas échéant, par le biais d'un dépôt judiciaire.
Les dépôts électroniques effectués pour participer à la vente aux enchères par les enchérisseurs non retenus seront également restitués, mais cela ne se fera qu'après le paiement intégral du prix d'adjudication, si les enchérisseurs en font la demande.
Que se passe-t-il si l'adjudicataire ne paie pas l'intégralité du prix dans les délais impartis ?
Dans ces cas, la loi prévoit que, si l'adjudicataire ne remplit pas son obligation de livrer la différence entre le prix du lot et le prix effectivement adjugé, l 'adjudication sera faite au deuxième ou au plus offrant successif qui a demandé la réservation de son lot, ce qui, à son tour, entraînera la perte des lots effectués par les défaillants.
Comment est formalisé le transfert du bien à l'adjudicataire ?
En ce qui concerne les immeubles, une fois le bien ou le droit mis aux enchères, le propriétaire ou son représentant signe un acte public de vente en faveur de l'adjudicataire devant le notaire, après paiement du prix.
Toutefois, à titre de garantie, si le propriétaire ou son représentant refuse de signer l'acte de vente, le procès-verbal de la vente aux enchères suffira pour demander au tribunal compétent d'émettre l'ordonnance correspondante déclarant que la déclaration d'intention doit être émise, conformément aux termes prévus dans la loi sur les procédures civiles.
Existe-t-il des causes qui pourraient entraîner la suspension de la vente aux enchères ?
En effet, la loi prévoit une série de cas spécifiques pouvant conduire à la suspension de la vente aux enchères, à savoir
- Lorsque le notaire public est saisi d'une décision judiciaire, même non définitive, justifiant l'inexistence ou l'extinction de l'obligation garantie et, dans le cas de biens ou de crédits enregistrables, d'une attestation du registre correspondant certifiant que la charge a été annulée ou qu'une lettre de paiement de l'acte public a été présentée ou de la modification de la situation de la propriété ou des charges de l'immeuble.
- Lorsque l'existence d'une affaire pénale susceptible de déterminer la fausseté du titre en vertu duquel la vente a lieu, ou la nullité ou l'illégalité de la procédure de vente, est documentée. Dans ce cas, la suspension se poursuit jusqu'à la fin de la procédure.
- Si la déclaration d'insolvabilité du débiteur ou la suspension des mesures d'exécution est justifiée auprès du notaire, dans les cas prévus par la législation sur l'insolvabilité, même si les annonces pour la vente aux enchères des biens ont déjà été publiées.
Dans ce cas, la suspension ne sera levée que lorsqu'il sera accrédité, au moyen d'un certificat de la résolution du juge de la procédure d'insolvabilité, que les biens ou les droits ne sont pas affectés ou ne sont pas nécessaires à la continuité de l'activité professionnelle ou commerciale du débiteur. Elle sera également levée, le cas échéant, lorsque la décision judiciaire approuvant l'accord conclu ou l'acte public ou le certificat de clôture du dossier est présenté avec sa communication au juge compétent et au registre public d'insolvabilité. - Si une action en tierce propriété est intentée, inexcusablement accompagnée d'un titre de propriété, avant la date de l'acte sur lequel se fonde l'adjudication. Dans ce cas, la suspension subsiste jusqu'à la résolution du recours des tiers.
- S'il est établi qu'une procédure de vente aux enchères a été engagée pour les mêmes biens ou droits.
- Dans le cas de prêts ou de crédits hypothécaires, il est nécessaire d'indiquer que la vente à l'amiable sera également suspendue lorsqu'il est accrédité que le caractère abusif ou non transparent de l'une des clauses qui constituent la base de la vente à l'amiable ou qui ont déterminé le montant à payer a été soulevé devant le juge compétent.
Une fois la question justifiée et à condition que, conformément à la décision judiciaire correspondante, il ne s'agisse pas d'une clause abusive ou non transparente qui constitue la base de l'exécution ou qui a déterminé le montant dû, le notaire peut poursuivre la vente extrajudiciaire à la demande du créancier ou du promoteur de celle-ci.
Dans tous ces cas, la suspension de la vente aux enchères pendant une période supérieure à 15 jours entraîne la libération des lots ou la restitution des garanties constituées, la situation redevenant celle qui prévalait immédiatement avant la publication de l'avis.
Et, le cas échéant, la reprise de l'enchère sera effectuée au moyen d'une nouvelle publication de l'annonce et d'une nouvelle demande d'informations sur le registre comme s'il s'agissait d'une nouvelle enchère.
Quelles sont les spécificités à prendre en compte dans la vente amiable du bien hypothéqué ?
En ce qui concerne les ventes extrajudiciaires de biens hypothéqués en cas de non-paiement du prêt hypothécaire garanti, il convient de noter que, comme indiqué ci-dessus, cette procédure ne peut être observée que si elle a été expressément convenue dans l'acte hypothécaire, en cas de non-paiement du principal ou des intérêts sur le montant garanti.
Cette vente extrajudiciaire, qui aura lieu devant notaire, devra respecter les exigences et formalités suivantes, conformément à l'article 129 de la loi hypothécaire :
La valeur à laquelle les intéressés évaluent le bien qui servira de référence à la vente aux enchères ne peut être différente de celle qui, le cas échéant, a été fixée pour la procédure d'exécution judiciaire directe, ni en aucun cas inférieure à la valeur indiquée dans l'évaluation qui, le cas échéant, a été effectuée conformément à la réglementation hypothécaire.
La stipulation en vertu de laquelle les constituants acceptent de soumettre l'hypothèque à la procédure de vente amiable doit être inscrite séparément des autres stipulations de l'acte et doit indiquer expressément le caractère, habituel ou non, que l'on entend attribuer au logement à hypothéquer.
La vente extrajudiciaire ne peut porter que sur des hypothèques constituées en garantie d'obligations dont le montant est initialement déterminé, leurs intérêts ordinaires et les intérêts de retard liquidés conformément aux dispositions du titre.
Dans ces cas, si le contrat prévoit un remboursement progressif du capital, la demande de vente à l'amiable doit être accompagnée d'un document indiquant les remboursements effectués et leurs dates, ainsi que d'un document fiable attestant que le règlement a été effectué de la manière convenue par les parties dans l'acte hypothécaire.
De même, si des taux d'intérêt variables ont été convenus, la demande de vente extrajudiciaire doit être accompagnée d'un document certifié attestant que le règlement a été effectué de la manière convenue par les parties dans l'acte hypothécaire.
La vente est effectuée au moyen d'une seule enchère, de nature électronique, qui se déroule sur le portail d'enchères prévu à cet effet par l'Agence d'État Journal officiel de l'État.
- Les taux d'enchères et leurs conditions sont, en tout état de cause, ceux déterminés par la loi sur la procédure civile (voir notamment l'article 670).
En outre, lorsque le notaire estime que l'une des clauses du prêt hypothécaire qui constitue la base de la vente extrajudiciaire ou qui a déterminé le montant à payer peut être abusive, il en informe le débiteur, le créancier et, le cas échéant, le garant et le débiteur hypothécaire non débiteur, aux fins appropriées. Toutefois, en tout état de cause, le notaire suspendra la vente extrajudiciaire lorsque l'une des parties reconnaîtra avoir soulevé devant le juge compétent, conformément aux dispositions de l'article 684 de la loi de procédure civile, le caractère abusif de ces clauses contractuelles.
Après vérification, et à condition qu'il ne s'agisse pas d'une clause abusive qui constitue la base de la vente ou qui a déterminé le montant dû, le notaire peut poursuivre la vente à l'amiable à la demande du créancier.
Enfin, à l'issue de la procédure, le notaire délivre un certificat attestant du prix de la vente aux enchères et de l'encours de la dette pour tous les biens, en distinguant le principal, les intérêts rémunératoires, les intérêts moratoires et les frais.
Enfin, il convient de noter que, dans ces cas, il faut également tenir compte des dispositions de l'article 12 du décret-loi royal 6/2012, applicables dans les cas où la procédure est engagée à l'encontre de la résidence habituelle du débiteur.
Dans ce cas, l'enchère devrait être régie par les règles suivantes :
- La réalisation de la valeur de l'immeuble se fait par une seule vente aux enchères dont le taux est celui convenu dans l'acte hypothécaire. Toutefois, si des offres sont présentées pour un montant égal ou supérieur à 70 % de la valeur à laquelle le bien a été mis aux enchères, le bien est réputé adjugé à celui qui présente l'offre la plus élevée.
- Lorsque la meilleure offre présentée est inférieure à 70 % du taux indiqué pour l'adjudication, le débiteur peut présenter, dans un délai de dix jours, un tiers pour surenchérir, en offrant un montant supérieur à 70 % de la valeur d'expertise ou qui, même s'il est inférieur à ce montant, est suffisant pour parvenir à la satisfaction complète de la créance du requérant.
- Si le délai susmentionné s'est écoulé sans que le débiteur du bien ait exécuté les dispositions de l'alinéa précédent, le créancier peut, dans un délai de cinq jours, demander l'adjudication du ou des biens pour un montant égal ou supérieur à 60 % de la valeur estimée.
- Si le créancier ne fait pas usage de cette faculté, le bien est réputé adjugé à la personne qui a fait l'offre la plus élevée, à condition que le montant qu'elle a offert dépasse 50 % de la valeur estimée ou, s'il est inférieur, couvre au moins le montant réclamé pour tous les biens.
- S'il n'y a pas d'enchérisseur lors de l'adjudication, le créancier peut, dans un délai de vingt jours, demander l'attribution d'un montant égal ou supérieur à 60 % de la valeur d'expertise.
- Si le créancier ne fait pas usage de cette faculté, le notaire met fin à l'exécution forcée et procède à la clôture et à la protocolisation de l'acte, en laissant ouverte la procédure judiciaire correspondante.
Y a-t-il d'autres particularités à prendre en compte dans les enchères volontaires ?
En effet, la loi, pour ce type d'enchères, précise que les enchères volontaires peuvent être déclenchées dans des conditions spécifiques incluses dans le cahier des charges, qui doit être publié sur le portail d'enchères.
De même, dans ce cas, le demandeur peut, dans les spécifications particulières, augmenter, diminuer ou supprimer la disposition électronique antérieure et prendre toute autre décision similaire.
Quels sont les avantages de la procédure de vente aux enchères immobilières notariale ?
Sans aucun doute, du point de vue du vendeur, le grand avantage de cette procédure est la rapidité et l'exécution avec lesquelles l'opération se déroulera, car une fois qu'il a été convenu de recourir à cette procédure pour la vente, l'enchère aura lieu, de sorte que l'enchérisseur ayant fait l'offre la plus élevée se verra adjuger le bien, concluant ainsi la vente très rapidement, automatiquement et sans délai.
De même, du point de vue de la fixation des prix, notamment dans le cas de biens difficiles à vendre (compte tenu de leur état de conservation, de leur état de possession, etc.), le fait de les proposer au public par le biais d'une vente aux enchères notariale permettra au vendeur d'obtenir la meilleure rentabilité possible, puisque par définition, la vente aux enchères est une procédure qui permet de déterminer la valeur d'un bien sur le marché sur la base des offres existantes de la part de ceux qui sont intéressés par le bien en question.
D'autre part, du point de vue de l'acheteur, l'acquisition d'un bien aux enchères notariales peut permettre l'achat d'un bien à un prix très intéressant, car dans de nombreuses occasions, la vente de biens par cette procédure est réalisée de manière "forcée", pour des raisons de "hâte" de la part du vendeur, ou comme "dernier recours" lorsqu'il est impossible de le vendre par d'autres moyens, de sorte que, profitant de cette circonstance, nous pouvons souvent trouver des "opportunités" d'acheter des biens en dessous de leur valeur marchande (en particulier dans les cas de biens en mauvais état de conservation qui nécessitent une remise en état pour une bonne habitabilité ou une utilisation commerciale ou industrielle, ou dans une situation conflictuelle de possession).
Où puis-je trouver des biens actuellement mis aux enchères ?
Si, après avoir lu cet article, vous souhaitez trouver des biens immobiliers en cours de vente aux enchères, ICI vous pouvez accéder au portail de vente aux enchères du BOE et localiser tous les biens qui sont actuellement dans un processus de ces caractéristiques.
En espérant que cet article sera utile à toutes les personnes intéressées par la vente ou l'achat d'un bien immobilier par le biais d'une vente aux enchères notariale, l'équipe de l'office notarial Jesús Benavides reste à votre disposition pour vous aider dans vos démarches.
1.- RENONCIATION À L'HÉRITAGE ET SUBSTITUTION COMMUNE. SI LA DÉSIGNATION TESTAMENTAIRE DES SUBSTITUTS EST GÉNÉRIQUE ("ENFANTS" OU "DESCENDANTS"), LA SIMPLE DÉCLARATION DE LEUR INEXISTENCE SUFFIT À FORMALISER LA RENONCIATION ET À DÉTERMINER ENSUITE À QUI ELLE CORRESPOND :
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 30 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas d'acceptation d'héritage d'une femme, veuve décédée, avec deux filles, qui, dans son testament, ont été désignées comme héritières à parts égales, avec substitution commune par leurs enfants ou descendants respectifs. Lors de la formalisation de l'acceptation de l'héritage, l'une des sœurs renonce à l'héritage, et dans l'acte, la sœur renonçante déclare simplement qu'elle n'a pas d'enfant ou de descendant (sans aucune preuve fiable), de sorte que l'autre sœur se voit attribuer l'intégralité de l'héritage. Le greffier refuse l'enregistrement car il estime que l'inexistence d'enfants ou de descendants doit être prouvée (par acte notarié ou par tout autre moyen valable en droit).
Le notaire habilité a fait appel de la qualification et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification, confirmant que, lorsque la substitution testamentaire commune est effectuée de manière générique (avec des expressions telles que "enfants" ou "descendants", c'est-à-dire sans appel nominatif), la simple manifestation de l'inexistence de ceux-ci suffit à formaliser la renonciation et l'acceptation subséquente par l'héritier favorisé par ladite renonciation.
2 - VENTE D'UN BIEN LOUÉ. IL N'EST PAS NÉCESSAIRE DE FOURNIR LA RENONCIATION DU LOCATAIRE AU DROIT DE PRÉEMPTION POUR L'ENREGISTREMENT :
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 8 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien loué (local), dans l'acte duquel le Notaire certifie qu'il lui a été montré un acte où le locataire renonce à son droit d'acquisition préférentielle reconnu par la LAU.
Le greffier refuse l'inscription, arguant qu'il est nécessaire que les détails et les circonstances de cette renonciation lui soient également accrédités de manière fiable (en fournissant une copie de l'acte de renonciation où le greffier peut analyser ses termes, la qualité juridique de la personne qui l'accorde, etc.) La DG révoque la note de qualification, considérant que l'attestation du notaire selon laquelle le locataire a renoncé à son droit de préemption est suffisante, la loi ne conférant pas au greffier le pouvoir de qualifier les détails de ladite renonciation.
3.- EN CATALOGNE, LE PRÉLÉGATAIRE PEUT PRENDRE POSSESSION, PAR LUI-MÊME, DES BIENS PRÉLÉGATAIRES :
En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 27 octobre 2023 (DOGC du 8 novembre 2023), qui résout un cas relatif à une acceptation d'héritage avec plusieurs cohéritiers, où l'un d'entre eux, en plus, étant prélégataire d'un bien, accepte sa part d'héritage et, aussi, s'attribue unilatéralement ce bien qui forme le prélégataire. Le cadastre refuse l'inscription au motif que, pour que l'adjudication prenne effet, l'accord de tous les héritiers est nécessaire.
Le notaire mandataire a fait appel et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification en rappelant que, conformément au CCCat (art. 427-22), le légataire peut prendre lui-même possession du legs s'il s'agit d'un prélégat.
4 - LA VENTE ET L'ACHAT SOUS CONDITION RÉSOLUTOIRE EN CATALOGNE. INTERPRÉTATION DES POURCENTAGES DE NON-PAIEMENT NÉCESSAIRES POUR RÉSILIER LE CONTRAT :
En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 10 novembre 2023 (DOGC du 1er décembre 2023), qui résout un cas relatif à un acte de résiliation de vente, conformément à une condition résolutoire convenue et enregistrée, en raison du non-paiement des montants dus.
Dans ce cas, la DG établit l'interprétation correcte de l'article 621-54 CCCat, en vertu duquel, pour pouvoir résilier la vente et l'achat en raison du non-paiement des montants reportés (afin que les vendeurs récupèrent la propriété du bien), il est nécessaire que les montants impayés dépassent 15 % du prix total (prix total de la vente et de l'achat), de sorte que, seulement une fois que les montants impayés se sont accumulés et dépassent 15 % du prix total de l'achat, il sera possible de résilier la vente et l'achat.
5.- LES RÉSOLUTIONS D'UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE À LAQUELLE N'ASSISTENT PAS LES ADMINISTRATEURS SONT-ELLES ENREGISTRABLES ?
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 15 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas d'assemblée générale des actionnaires à laquelle les administrateurs de la société n'assistent pas.
Le Registre du Commerce refuse d'enregistrer les résolutions adoptées pour ce motif, sur la base de l'article 180 de la LSC ("les administrateurs doivent assister aux assemblées générales"). Le notaire a fait appel de cette qualification et la DG, s'alignant sur cette dernière, a confirmé que, en effet, la non-participation de l'organe d'administration à l'assemblée générale n'est pas une cause de nullité de celle-ci, mais ce qui, le cas échéant, engendrera la responsabilité des administrateurs prévue à l'article 236 LSC.
6.- PROCÈS-VERBAL NOTARIÉ DE LA RÉUNION. AFIN DE POUVOIR INSCRIRE L'ANNOTATION PRÉVENTIVE AU REGISTRE DU COMMERCE, IL EST NÉCESSAIRE DE PROUVER QUE LA DEMANDE NOTARIÉE AUX ADMINISTRATEURS A ÉTÉ FAITE :
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas de refus d'annotation préventive d'une demande de procès-verbal notarié d'une assemblée, dans le registre mercantile. Il s'agit d'un cas dans lequel un actionnaire souhaite que le procès-verbal notarié d'une assemblée générale soit établi et, à cette fin, envoie un courriel au président du conseil d'administration pour le demander, qui répond par l'affirmative. Cet actionnaire tente de faire inscrire l'annotation préventive au registre du commerce sur la base de ce courriel, ce que le greffier refuse en indiquant que pour pouvoir inscrire l'annotation préventive, il est nécessaire de fournir la demande notariale aux administrateurs.
La DG confirme la note de qualification et rappelle que, pour pouvoir procéder à l'annotation préventive demandée, il est nécessaire de prouver que l'assignation notariale aux administrateurs a été délivrée (art. 104.1 RRM).
7.- VENTE DE BIENS PAR UNE CONGRÉGATION RELIGIEUSE :
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 23 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), qui peut être utile dans ce cas de transferts, car elle résume et analyse en détail la législation et la documentation nécessaires pour formaliser la vente d'un bien appartenant à une congrégation religieuse.
8.- L'ÉLÉVATION À L'ACTE PUBLIC DU CONTRAT DE BAIL SIGNÉ PAR LE PRÉCÉDENT DÉCLARANT :
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus d'enregistrer un acte d'élévation à l'acte public d'un contrat de bail.
Contrat de bail conclu entre l'ancien propriétaire enregistré (en tant que bailleur) et un locataire. Le propriétaire ne paie pas le prêt hypothécaire sur le bien loué et le bien fait finalement l'objet d'une saisie, au cours de laquelle le bien est attribué à une tierce partie, en faveur de laquelle le bien est actuellement enregistré. Dans cette procédure de saisie, le nouveau propriétaire qui se voit attribuer le bien est conscient que le bien est loué, et l'attribution, dans le cadre de la procédure judiciaire, est accordée en sauvegardant les droits dudit locataire. Par la suite, le locataire tente d'enregistrer son droit, et le registre le rejette en raison de l'absence de tractus successif (art. 20 LH), c'est-à-dire que la personne qui a signé le bail en tant que bailleur ne coïncide pas avec le propriétaire enregistré actuel.
La DG révoque la qualification, considérant ce cas comme une exception au principe général, car dans la procédure de saisie dans laquelle l'actuel propriétaire enregistré était partie, le droit du locataire d'occuper le bien a été sauvegardé.
9 - LA PROPRIÉTÉ HORIZONTALE. LA VOIE À SUIVRE EST CELLE DE L'ACCORD D'AFFECTATION ET DE LA CONVERSION EN UN ÉLÉMENT COMMUN :
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus de l'enregistrement d'un acte de séparation d'un élément privé et de la vente ultérieure en faveur de la communauté des propriétaires (pour le convertir ensuite en un élément commun de la propriété horizontale).
La DG confirme le défaut et, en résumé, elle nous dit que si nous voulons convertir quelque chose de privé en un élément commun, la voie correcte n'est pas sa vente en faveur de la communauté, mais sa configuration en tant qu'élément commun, en modifiant la description de l'immeuble, et avec l'accord unanime de la communauté des propriétaires, puisqu'elle affecte le titre constitutif.
10.- NOUVELLES FONCTIONNALITÉS DU SIÈGE ÉLECTRONIQUE DE L'AGENCE FISCALE DE CATALOGNE :
Les nouvelles fonctionnalités sont résumées (ICI) et les améliorations apportées au siège électronique de l'ATC :
Droits de mutation et de timbre (ITPAJD) : De nouvelles fonctionnalités ont été intégrées dans les formulaires en ligne pour les formulaires 600 et 620 et dans le programme d'aide pour les formulaires 650 et 660 :
- Adaptations du formulaire télématique du formulaire 600 de l'ITPAJD afin d'admettre les cédants étrangers sans NIF dans les transactions au taux DRG (garantie et droits de prêt réels).
- Adaptations du formulaire télématique 620, vente et achat de certains moyens de transport d'occasion, afin de permettre l'exportation de l'autoévaluation et la récupération de ses données lorsqu'il y a plusieurs acheteurs, dans le cas de l'achat d'un bateau, et d'indiquer séparément les types de camping-cars.
En ce qui concerne l'impôt sur les successions et les donations (ISD) :
- Adaptations au programme de soutien de la modalité d'héritage pour introduire les dépôts sur compte courant ou d'épargne au format IBAN.
De même, l' incorporation automatisée de l'acte public dans les fichiers d'auto-évaluation de l'ITPAJD (formulaire 600) et de l'ISD (formulaires 650, 651 et 653) a été introduite . Par conséquent, il n'est plus nécessaire que le citoyen fournisse l'acte public si l'étude notariale a déjà envoyé la déclaration informative du notaire à l'Agence fiscale catalane.
11.- PROCÈS-VERBAL DE LA LCI. IL EST NÉCESSAIRE DE DEMANDER AU CLIENT COMMENT IL SOUHAITE OBTENIR SES FUTURES COPIES CONFORMES TANT DU PRÊT HYPOTHÉCAIRE QUE DE LA VENTE ET DE L'ACHAT :
En annexe (ICI) Note du Conseil d'administration de l'Association notariale de Catalogne dans laquelle, en réponse à une communication reçue dans plusieurs bureaux de notaires de la banque ING (demandant que toutes les copies de leurs actes CV + PH soient émises en format électronique), il est indiqué que, dans les actes CV + PH, c'est l'acheteur (qui paie l'acte) qui doit choisir le format de ses copies autorisées (sur papier ou en format électronique).
À cette fin, il est recommandé de poser cette question au client dans l'acte pré-LCI, de l'enregistrer dans l'acte et, en fonction de sa préférence, de délivrer la copie sous la forme demandée par l'acquéreur.
12.- INSTRUCTION POUR LA VÉRIFICATION DES VALEURS IMMOBILIÈRES 2024 :
En annexe (ICI) l'Instruction pour la vérification des valeurs immobilières de l'Agence Fiscale de Catalogne pour les faits imposables (ITP, Successions et Donations) pour l'année 2024.
Rappelons que ce tableau est d'une importance capitale lorsque l'on ne dispose pas de la valeur cadastrale de référence du bien en question. Il faut toujours, en premier lieu, tenir compte de la valeur de référence fiscale. A défaut , la table continuera à être utilisée de manière traditionnelle. Multiplication de la valeur cadastrale par le coefficient multiplicateur correspondant, afin d'obtenir la valeur fiscale minimale.
13 - PROPRIÉTÉ HORIZONTALE ET SÉGRÉGATION / DIVISION D'UN ÉLÉMENT PRIVÉ. SI LES STATUTS LE PERMETTENT, ILS AUTORISENT AUSSI, IMPLICITEMENT, LES TRAVAUX NÉCESSAIRES À LEUR RÉALISATION :
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à une ségrégation de locaux, en résolvant que, lorsque le titre constitutif de la propriété horizontale prévoit la possibilité de séparer ou de diviser des éléments privés sans qu'un accord collectif de l'assemblée des propriétaires soit nécessaire, il autorise implicitement les travaux et les modifications que ladite ségrégation nécessite, sauf clause expresse contraire.
14.- VENTE DE LA RÉSIDENCE HABITUELLE DE LA FAMILLE. LE CONSENTEMENT DES DEUX ÉPOUX EST NÉCESSAIRE, MÊME POUR LES ÉTRANGERS :
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 25 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien appartenant à un étranger, en résolvant que l'application de l'article 1320 CC (et donc son équivalent dans le code civil catalan) concernant la nécessité du consentement des deux époux pour disposer de la résidence habituelle de la famille, est indépendante des dispositions de la loi régissant le régime matrimonial, et que conformément au règlement 24 juin 2016, il est également applicable aux mariages étrangers.
15.- DISTINCTION IMPORTANTE ENTRE LE PARTAGE EFFECTUÉ PAR LE TESTATEUR ET LES RÈGLES DE PARTAGE :
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 27 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à un acte d'acceptation d'héritage et de prix d'héritage, dans lequel, synthétisant la jurisprudence de la Cour suprême en la matière, elle clarifie la différenciation importante entre un partage effectué dans le testament lui-même et les simples "règles de partage".
Le Centre rappelle que lorsque le testateur effectue toutes les opérations de partage dans le testament (inventaire, évaluation, liquidation et attribution des lots), nous sommes en présence d'un véritable partage fait dans le testament. En revanche, lorsque le testateur se limite à exprimer sa volonté qu'au moment du partage, certains biens soient attribués à chaque héritier en paiement de ses biens, il s'agit de simples règles de partage.
1 - ÊTRE TRÈS PRUDENT. LES ERREURS COMMISES DANS L'ÉTUDE DU NOTAIRE QUI ENGAGENT SA RESPONSABILITÉ CIVILE :
En annexe (ICI) une note du Conseil général des notaires, détaillant les principaux sinistres auxquels l'assurance responsabilité civile des notaires doit faire face en cas de négligence, d'erreur ou de faute professionnelle. Ci-dessous, quelques exemples marquants :
- Diverses plaintes concernant les documents autorisés avec des personnes dont les capacités mentales sont altérées. Faire preuve d'une grande prudence avec les personnes âgées présentant des signes de troubles cognitifs, incapables / bénéficiant de mesures d'accompagnement pour l'exercice de leur capacité juridique, sous tutelle, curatelle, etc.
- Usurpation d'identité. Soyez extrêmement vigilant lorsque vous vérifiez l'identité de la personne avec la photo de son DNI / NIE / passeport, etc.
- Vérification des charges hypothécaires. Prendre des précautions extrêmes avec les hypothèques qui ont été économiquement annulées, mais non enregistrées. Exigez des documents prouvant que le prêt garanti a été payé.
2.- NOUVEAU RAPPEL. NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS EN MATIÈRE D'INVESTISSEMENTS EXTÉRIEURS :
En annexe (ICI) une note d'information de l'OCP résumant les principales nouveautés du décret royal 571/2023 relatif aux investissements étrangers. Les investissements suivants sont considérés comme des investissements étrangers :
Investissements étrangers en Espagne:
- Participation d'un NON-RESIDENT dans des sociétés espagnoles dépassant 10 % du capital social.
- Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des NON-RESIDENTS pour un montant supérieur à 500 000 euros.
- Si les fonds utilisés dans l'investissement proviennent de juridictions non coopératives, une déclaration préalable est requise. L'arrêté du 9 février 2023 (ICI) contient la liste des juridictions non coopératives.
Investissements espagnols à l'étranger:
- Participation au capital de sociétés non-résidentes dépassant 10 % du capital social.
- Acquisition d'un bien immobilier situé à l'étranger pour un montant supérieur à 300 000 euros.
- Si la destination de l'investissement est une juridiction non coopérative, une déclaration préalable est également requise.
Obligations du notaire:
- Lorsque la mise en œuvre réglementaire de l'arrêté royal entrera en vigueur, il sera obligatoire pour le notaire d'envoyer les informations sur les investissements étrangers au Conseil général des notaires.
- Pendant la période transitoire, les déclarations sont déposées en ligne par l'intermédiaire d'AFORIX.
- L'obligation pour le notaire d'envoyer par écrit à la Direction générale du commerce international et des investissements, en janvier et en juillet de chaque année, une liste des opérations intervenues considérées comme des investissements étrangers au cours du semestre précédent et pour lesquelles il n'a pas été demandé au notaire de présenter la déclaration correspondante, reste en vigueur.
3. IL EST POSSIBLE DE DÉCLARER UN ACHÈVEMENT PARTIEL DANS UN BÂTIMENT DIVISÉ HORIZONTALEMENT :
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 19 septembre 2023 (BOE du 26 octobre 2023), où la DG résout un cas d'un bâtiment, avec plusieurs étages, divisé horizontalement, où la fin des travaux est déclarée pour seulement une partie d'entre eux (spécifiquement, le rez-de-chaussée et le premier étage, pas le reste des étages).
Dans ce cas, la DG l'accepte en précisant qu'il n'y a pas d'inconvénient à ce que la preuve de l'achèvement puisse être partielle, par phases, et même par étages ; car il peut arriver dans la pratique que des éléments ne soient pas terminés, sans que cela n'empêche l'enregistrement de l'achèvement d'autres éléments, pour autant qu'il soit dûment accrédité.
4.- LE PARTAGE DE L'HÉRITAGE PAR UN COMPTABLE PARTAGEUR. ATTENTION AUX CONFLITS D'INTÉRÊTS :
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 5 septembre 2023 (BOE du 25 octobre 2023), où la DG décide que dans un acte d'acceptation, de partage et d'adjudication de la succession, la comptable-partidora ne s'est pas limitée au strict partage et, dans les adjudications, a exercé des fonctions dispositives qui requièrent l'intervention des héritiers.
En outre, il existe un conflit d'intérêts entre deux frères et sœurs cohéritiers, car l'un est le tuteur de l'autre et exerce donc sa représentation légale. Comme ils sont tous deux intéressés par l'héritage et que l'un d'eux est représenté légalement par son frère, il y a conflit d'intérêts et, dans ce cas, l'intervention d'un défenseur juridique est nécessaire.
5 - VENTE D'UN EMPLACEMENT DE PARKING DANS UNE PROPRIÉTÉ INDIVISE. UNE DESCRIPTION PRÉCISE DE L'ESPACE DE STATIONNEMENT EST REQUISE :
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 28 juillet 2023 (BOE du 12 octobre 2023), où la DG résout un cas de vente d'une part indivise (1,329%) d'une propriété, destinée à un parking. L'acte contenait la description du bien enregistré dans son ensemble (consistant en un sous-sol d'un bâtiment utilisé comme parking et entrepôts), mais pas la description de l'espace de stationnement spécifique dont l'usage et la jouissance exclusifs étaient attribués à la part indivise du bien transféré.
La DG, à l'instar du greffier, estime qu'il est nécessaire que, dans l'acte de vente, les limites et la superficie de l'espace de stationnement à céder soient décrites en détail.
6 - LE CADASTRE ET LA LOI 11/2023. NOUVEAUX DÉLAIS POUR LA QUALIFICATION DES DOCUMENTS :
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 7 juillet 2023 (BOE du 15 août 2023), qui approuve le calendrier de mise en œuvre de la loi 11/2023 sur la numérisation des actes du registre. Cette loi établit la signature électronique de toutes les inscriptions et de tous les documents du registre et la tenue d'un protocole au format électronique. La résolution susmentionnée comprend deux annexes avec un calendrier pour la mise en œuvre de la signature électronique dans chacun des registres fonciers en Espagne, et étend le délai ordinaire de qualification du registre de 15 jours ouvrables à 30 jours ouvrables, pour une période d'un mois à compter de la date de début de la mise en œuvre des procédures numériques.
Le résumé est accompagné de la résolution et des annexes contenant les dates de début de la phase de mise en œuvre de la signature électronique, afin que tous les employés du bureau notarial puissent les consulter et garder à l'esprit que dans le mois qui suit cette date, la période de qualification n'est pas de 15 jours comme d'habitude, mais de 30 jours.
L'importance de cette consultation réside dans le fait que les annulations d'hypothèques inscrites dans tous les registres d'Espagne sont autorisées, et que chacun d'entre eux a une date prévue pour la mise en œuvre de cette signature électronique !
7 - LE VOISINAGE CIVIL ET SES DIFFICULTÉS DE PREUVE. UNE GRANDE IMPORTANCE DOIT ÊTRE ACCORDÉE À LA DÉCLARATION INCLUSE DANS L'ACTE :
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 3 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un cas concernant la preuve de la résidence civile d'une personne décédée et son importance pour déterminer le droit successoral applicable.
Dans ce cas, la défunte, dans son testament, déclare qu'elle est de statut civil commun. Cependant, son héritier (mari), lorsqu'il accepte la succession, déclare dans ledit acte d'acceptation que l'état civil de la défunte était celui d'Ibiza, et sur cette base, il se voit attribuer la totalité de la succession (contrairement à cela, si l'état civil était commun, la défunte n'ayant pas de descendants, mais ayant des ascendants vivants, ces derniers seraient légitimés). Lorsque l'acte d'acceptation de l'héritage a été présenté à l'enregistrement, l'officier de l'état civil a refusé de l'enregistrer, considérant que la déclaration d'état civil commun faite par la défunte dans son testament prévalait.
La DG, s'alignant sur le registre, considère que la preuve de l'état civil est très difficile à apporter (sauf dans les cas où la déclaration expresse est inscrite au registre civil). Par conséquent, en cas de doute, la déclaration de l'intéressé faite devant un notaire public (car elle a été faite après avoir été dûment informée par le notaire public) doit prévaloir, même sur ce qui peut résulter de documents extrajudiciaires (comme un certificat de recensement indiquant que la personne est inscrite à cette adresse depuis plus de 10 ans), car la résidence administrative ne coïncide pas toujours avec l'adresse réelle (qui est ce qui détermine la résidence civile).
8.- UN ADMINISTRATEUR DONT LE MANDAT EST EXPIRÉ PEUT CONVOQUER UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POUR LE RENOUVELLEMENT DE L'ORGANE D'ADMINISTRATION ET LA PRÉSENTATION DES COMPTES ANNUELS :
En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 31 octobre 2023 (BOE du 21 novembre 2023), dans laquelle la DG décide que l'Assemblée générale convoquée par un administrateur dont le poste est expiré est valide, à condition que cette Assemblée générale soit convoquée pour renouveler l'organe administratif et approuver les comptes annuels de plusieurs exercices afin de surmonter la fermeture du Registre foncier.
9.- LES POUVOIRS PRÉVENTIFS ET LES ASPECTS INTERRÉGIONAUX :
Voici un bref résumé d'un document sur les pouvoirs préventifs et les aspects à prendre en compte dans le domaine du droit interrégional :
- Grande utilité de la procuration préventive : elle évite à la famille de devoir recourir à des mesures d'accompagnement judiciaire (dont la mise en place prend plus d'un an, sans compter les frais d'avocats, etc.)
- Il sera bientôt possible de consulter la validité de ces procurations par voie télématique au registre civil. La prudence est de mise lorsqu'un mandataire se rend chez un notaire pour signer avec l'une de ces procurations.
- Doutes sur le droit applicable lorsqu'un client se rend chez un notaire pour signer une procuration : Il faut toujours recourir au critère de la résidence habituelle (art. 9.6 Cc) pour constituer la procuration en vertu du CCCat ou du Cc.
- N'oubliez jamais d'inclure (ou non), à la demande du client, la clause relative à la nécessité d'une autorisation judiciaire pour les mêmes actes que ceux pour lesquels le tuteur l'exige.
- En Catalogne, dans les prochains mois, il y aura des développements importants dans ce domaine, car le projet de réforme du Livre II du Code civil catalan en la matière entrera bientôt au Parlement en tant que projet de loi, de sorte que, s'il est traité normalement, dans quelques mois il y aura une nouvelle réglementation dans ce domaine avec des modifications très profondes que nous devrons étudier afin d'adapter les actes.
10 - LOI 11/2023. DIGITALISATION DES ACTES NOTARIAUX ET D'ENREGISTREMENT (PROTOCOLE ÉLECTRONIQUE, SIGNATURES VIDÉO et COPIES ÉLECTRONIQUES AUTORISÉES) :
Veuillez trouver ci-joint un article de notre BLOG résumant les 10 points principaux de l'entrée en vigueur de la loi 11/2023 (ICI).
Trois changements principaux affecteront notre vie quotidienne :
- La première est le dépôt de tous les documents signés dans le bureau électronique du notaire, qui est le reflet fidèle de l'acte papier (matrice, unis, diligences et notes).
- Le deuxième changement majeur est la possibilité de signer par vidéo certains types de documents avec un certificat numérique une fois que le citoyen s'est enregistré sur le portail notarial ;
- et enfin, la création de copies électroniques autorisées qui remplacent le papier avec la même efficacité et la même validité.
Après 21 jours de mise en œuvre, nous avons rencontré la casuistique suivante :
CONCERNANT LE PORTAIL NOTARIAL (PNC) :
- Les citoyens qui souhaitent effectuer des démarches doivent remplir le formulaire et valider leur téléphone portable et leur adresse électronique de contact. La procédure est simple et se termine par le téléchargement du document d'identité sur la plateforme. Nous l'avons validée et elle fonctionne correctement pour les citoyens identifiés par DNI, NIE et PASSPORT.
- La manière la plus pratique d'accéder et de signer est d'utiliser un certificat numérique. Nous recommandons la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, bien qu'il existe plusieurs entités émettrices certifiées par Ancert.
- Le citoyen qui y accède pourra consulter l'ensemble de son historique d'actes entre le 1er janvier 2007 et le 8 novembre 2023. Les modalités de publication des actes signés après l'entrée en vigueur de la loi restent à déterminer.
SUR LA SIGNATURE VIDÉO :
- Depuis le début, nous avons pu réaliser avec succès deux signatures vidéo . Bien qu'il s'agisse d'une technologie très récente et qu'elle ait ses limites, elle n'a pas été complexe à mettre en œuvre une fois que le client est enregistré sur le portail et qu'il dispose du certificat numérique à signer.
- La connexion se fait à l'aide d'une application intégrée au navigateur web et est intuitive et simple. Nous nous attendons à ce que le nombre de documents délivrés par cette méthode augmente au fur et à mesure que les citoyens s'inscriront.
EN CE QUI CONCERNE LA COPIE ÉLECTRONIQUE CERTIFIÉE :
- Nous avons déjà délivré les premières copies électroniques autorisées avec un code de vérification sécurisé (CSV).
- Le processus est géré à partir de Word lui-même et parallèlement au dépôt du document, bien qu'il puisse être délivré à une date ultérieure, toujours pour les documents signés après le 9 novembre 2023.
- Le document est publié dans le bureau électronique du notaire et le CSV est rapidement et facilement généré dans SIGNO et envoyé au client.
- Une fois téléchargé sur le site électronique, il est communiqué au client par le biais d'un courrier électronique dans lequel nous fournissons un lien vers sa copie électronique autorisée. Ce mode de délivrance lui confère une authenticité et une validité juridique vis-à-vis des tiers. Nous pensons qu'il remplacera progressivement le papier, car il n'est pas nécessaire de s'inscrire sur le portail du notaire pour le consulter et le valider.
QUESTIONS FRÉQUEMMENT POSÉES SUR LE PROTOCOLE ÉLECTRONIQUE et la SIGNATURE VIDÉO :
Dans SIC, dans la section"Loi 11/2023. Numérisation des procédures notariales et des registres", vous trouverez un document contenant des questions et des réponses sur les doutes existants concernant la mise en œuvre de la loi 11/2023, deux publications ont été publiées : le volume 1 et le volume 2.
Elles sont également jointes (ICI au singulier et ICI au pluriel), des modèles de base pour tout acte électronique octroyé par vidéo-signature à travers le Portail du Citoyen Notaire.
MODIFICATION DE L'INDEX UNIQUE INFORMATISÉ. NÉCESSITÉ D'UNE DÉCLARATION SÉPARÉE DU NOMBRE DE PAGES EN FORMAT PAPIER / TÉLÉMATIQUE :
À compter du 9 novembre 2023, l'index unique informatisé est modifié pour intégrer comme champ obligatoire à déclarer dans chaque instrument public le nombre de folios de la matrice du support papier séparément du nombre de folios du support électronique.
Pour toute question concernant la nouvelle numérisation (à la fois pour les employés et les clients), veuillez contacter Antonio Alba par courriel : antonio@jesusbenavides.es
1.- REGISTRE CENTRAL DES TITRES DE PROPRIÉTÉ. NOTE EXPLICATIVE
En annexe (ICI) note de clarification de l'OCP sur diverses questions relatives au Registre central des titres immobiliers et aux obligations des notaires à cet égard :
- L'obtention de l'adresse électronique visée à l'article 4 du RD 609/2023 n'est pas une condition préalable à l'exécution de l'opération juridique, car elle ne fait pas partie des exigences d'identification du bénéficiaire effectif.
- Pourcentage d'actionnariat : cette information ne doit être incluse que lorsqu'un nouvel enregistrement de manifestation doit être effectué en cas de divergence entre le contenu de la BDTR et la manifestation du concédant.
L'ACHAT ET LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS FORMALISÉS PAR UN REPRÉSENTANT DONT LA PROCURATION A ÉTÉ RÉVOQUÉE. LA VÉRIFICATION DE LA VALIDITÉ DES PROCURATIONS ET DES MANDATS DOIT ÊTRE EFFECTUÉE AVEC LE PLUS GRAND SOIN.
Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 26 juillet 2023 (BOE du 28 septembre 2023).. La DG résout un cas de vente d'un bien immobilier, dans lequel le vendeur est représenté par un mandataire, déclarant que sa procuration est valide, et le notaire, donnant son avis positif de suffisance dans l'acte. Cependant, d'après les données du registre du commerce, il apparaît que cette procuration avait été révoquée quelques jours auparavant, la révocation ayant été publiée au BORME, une fois inscrite au registre (à partir de laquelle elle est opposable aux tiers), le même jour que la signature du CV.
La DG confirme la classification du registre, de sorte que le droit de l'acheteur ne peut pas être enregistré car le vendeur n'était pas dûment représenté par une personne ayant les pouvoirs suffisants pour formaliser la vente.
Prendre en compte le cas et effectuer les démarches auprès du greffe le plus tôt possible avant la signature de l'acte (si possible le jour même), afin d'éviter de tels cas.
3.- SL. RÉDUCTION DU CAPITAL PAR ACHAT D'ACTIONS. MONTANT DE LA RÉSERVE INDISPONIBLE
Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 24 juillet 2023 (BOE du 27 septembre 2023).. La DG résout le cas typique de la "sortie" d'un actionnaire d'une SL. Pour ce faire, la société rachète toutes les actions de cet actionnaire (pour une valeur de remboursement supérieure à la valeur nominale) et réduit ensuite le capital social du même montant (procédant ainsi à son remboursement) et, en même temps, constitue une réserve affectée, pour le montant de la réduction (en prenant comme référence la valeur nominale des actions, et non la valeur remboursée à l'actionnaire, qui, comme indiqué, est plus élevée), afin de garantir les droits des créanciers.
Le Registre émet une qualification négative car il considère que le montant de la réserve doit être égal à "la valeur de ce qui a été reçu par l'actionnaire" (c'est-à-dire le montant total remboursé, et pas seulement la valeur nominale des actions).
La DG infirme la classification du Registre du commerce, en décidant que dans de tels cas, le montant de la réserve indisponible doit être égal à la valeur nominale des actions rachetées, et non pas au montant remboursé à l'actionnaire sortant.
LA TUTELLE DE FAIT. DOCUMENT INTERPRÉTATIF DES PROCÉDURES BANCAIRES
Il est signalé qu'en SIC, dans le cadre de la "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad", un protocole-cadre signé entre le bureau du procureur général de l'État et le secteur bancaire est mis à la disposition des employés pour clarifier les pouvoirs du tuteur de facto dans le domaine des transactions bancaires.
Ce document a également fait l'objet d'une analyse détaillée dans un article de notre blog (ICI vous pouvez le consulter).
5.- LES INVESTISSEMENTS EXTERNES. ÉVOLUTION DE LA RÉGLEMENTATION À PRENDRE EN COMPTE
Le personnel est informé de la récente approbation du décret royal 571/2023 du 4 juillet sur les investissements externes (ICI pour le consulter), qui doit être pris en compte lors de la réalisation de transactions avec des non-résidents. Plus précisément, il modifie la réglementation antérieure sur les aspects fondamentaux suivants :
1.- Sont considérés comme des investissements étrangers aux fins de la déclaration ultérieure correspondante au registre des investissements du ministère de l'économie :
- Les participations de non-résidents dans des sociétés espagnoles lorsque ces participations dépassent 10 % du capital social ou des droits de vote de la société (auparavant, 50 % étaient requis).
- Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des non-résidents lorsque le montant dépasse 500 000 euros (auparavant, la limite minimale était de 3 000 000 euros).
Dans ces cas, le détenteur non-résident est tenu de déclarer l'investissement au registre des investissements du ministère de l'économie, en utilisant les formulaires prévus dans la disposition transitoire 3 de l'arrêté royal (formulaires DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).
2.- Si l'opération a été réalisée par un notaire, celui-ci doit notifier l'investissement au Conseil général des notaires par l'intermédiaire du bureau électronique notarial (SIGNO) et, dans tous les cas, avertir le comparant de l'obligation de le présenter.
3.- Dans le cas où les investissements considérés comme étrangers (conformément à l'article 4 de l'arrêté royal), ont leur origine dans un pays à juridiction non coopérative (anciens paradis fiscaux), qui sont ceux inclus dans l'arrêté du 9 février 2023, il sera nécessaire de faire une déclaration préalable et les notaires doivent l'exiger avant l'octroi, et l'indiquer expressément dans l'acte public.
6.- NOTES PRATIQUES SUR LES DOCUMENTS IMPLIQUANT DES RESSORTISSANTS ÉTRANGERS
En annexe (ICI), un article intéressant d'un confrère notaire, qui expose une série de considérations pratiques à prendre en compte lorsqu'une personne physique étrangère est impliquée dans un acte public. En guise de résumé, les considérations les plus pertinentes sont mises en exergue :
- Identification. Les règles générales du règlement notarial s'appliquent. En particulier, dans le cas des étrangers de l'UE, l'identification se fait au moyen de leur passeport ou de leur carte d'identité nationale.
- NIE : les étrangers qui, en raison de leurs intérêts économiques, professionnels ou sociaux, sont liés à l'Espagne, doivent recevoir, à des fins d'identification, un numéro séquentiel personnel, unique et exclusif. Nécessaire pour toutes les opérations ayant des implications fiscales.
- Traduction : à moins que le notaire ne connaisse la langue étrangère, les dispositions du § 150 du règlement notarial doivent être respectées et un interprète doit être demandé.
- Moyens de paiement: Soyez très prudent et diligent en ce qui concerne la prévention du blanchiment d'argent. Il est fortement conseillé d'exiger que les comptes de dépôt et de paiement soient détenus dans des banques espagnoles. S'il existe des banques étrangères ou des comptes de tiers, il faudra fournir les informations les plus complètes et les plus fiables possibles sur l'origine des fonds, en exigeant des documents justificatifs (certificats de propriété des comptes, contrats justifiant l'origine des fonds, etc.)
- Apostille: L'apostille est requise pour les documents délivrés à l'étranger.
- Transactions immobilières. N'oubliez pas la retenue de 3 % du prix (impôt sur le revenu des non-résidents) et l'inversion du contribuable dans la "plus-value municipale".
7.- DEMANDE DE COPIES DE TESTAMENTS DANS LES ARCHIVES DU COLLÈGE NOTARIAL DE CATALOGNE
Informations utiles pour les demandes de copies de testaments auprès du Collège. Afin d'éviter des problèmes en cas de divergences de dates, l'Association demande que, lors de l'envoi d'une demande de copie, les actes de décès et de dernières volontés correspondants soient joints à la demande de copie du testament afin d'identifier plus précisément la demande.
8 - SIGNATURE TÉLÉMATIQUE DES ACTES NOTARIÉS. ENTRÉE EN VIGUEUR
Comme indiqué précédemment, le 9 novembre, la loi 11/2023 entrera en vigueur, qui permettra la signature télématique des documents publics (c'est-à-dire par un système de vidéoconférence avec le notaire et la signature électronique, sans que le client ait besoin de se rendre physiquement dans le bureau du notaire). ICI vous trouverez un article sur le blog de l'office notarial de Jesus Benavides avec plus de détails (quels documents peuvent être signés, procédure, etc.).
Afin d'être pionnier avec cette nouveauté et de donner le meilleur service aux clients, une nouvelle section a été créée dans la page web de l'office notarial de Jesus Benavides (Signature vidéo) où l'on explique, à l'aide de vidéos didactiques, tout le processus à suivre par tout citoyen qui souhaite mettre en pratique cette possibilité.
Pour toute question à ce sujet (de la part des employés et des clients), veuillez contacter Antonio Alba par e-mail : antonio@jesusbenavides.es.
1.- CALCUL DES DÉLAIS POUR LA TENUE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE. LE JOUR DE LA TENUE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE NE PEUT ÊTRE PRIS EN COMPTE DANS LE CALCUL.
Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 11 juillet 2023 (BOE du 28 juillet 2023).. En conséquence, et à titre de synthèse, la DG rappelle les règles de calcul des délais de convocation d'une assemblée générale dans une société de capitaux. Comme on le sait, l'article 176 LSC détermine qu'un mois (SA) ou 15 jours (SL) doivent s'écouler entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale. Pour le calcul de ces délais, le jour de départ commence le jour de l'envoi de la convocation au dernier des actionnaires et, pour déterminer le jour d'expiration du délai, le jour de la tenue de l'assemblée générale ne peut pas être compté.
Ainsi, un mois doit s'écouler pour les sociétés anonymes et 15 jours pour les sociétés à responsabilité limitée, et c'est le lendemain de ces délais que l'assemblée générale peut se tenir valablement.
2.- DOCTRINE DE LA DIRECTION GÉNÉRALE DES AFFAIRES TARIFAIRES
En annexe (ICI) un document intéressant contenant un résumé de la doctrine de la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, en matière tarifaire, pour les années 2020 - 2023. A consulter en cas de doute sur la manière de rédiger des actes spécifiques.
3.- LES NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS DE L'INDEX UNIQUE INFORMATISÉ
L'index unique informatisé a récemment été doté d'un certain nombre de nouvelles fonctionnalités destinées à améliorer la prise en compte des transactions juridiques effectuées dans le cadre d'instruments publics.
En particulier, de nouveaux actes juridiques sont créés pour en tenir compte :
- Actes d'acquisition ou de conservation de l'état civil.
- Actes de mesures de soutien et actes de constitution d'assistance (et leur équivalent en Catalogne),
- Actes d'omission de numéro de protocole ou de livre de registre (pour résoudre le cas malheureux où un ou plusieurs numéros subsistent sans qu'un document soit effectivement autorisé ou intervenu).
Autres modifications mineures :
- Preuve du moyen de paiement dans les récépissés de dépôt.
- Spécification de la participation (ou non) à la vente et à l'achat d'actions et de parts sociales.
- Constitution d'entités avec ou sans personnalité juridique, lorsque des informations sur leur numéro d'identification fiscale sont requises (si les informations sont obtenues après l'octroi et qu'il n'a pas été possible de les obtenir du client, une fois que le délai de soumission de l'index a expiré, la levée de la règle doit être demandée par la voie habituelle).
4.- THÉORIE DES AFFAIRES JURIDIQUES COMPLEXES. ACHAT + HYPOTHÈQUE D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE PERSONNE MARIÉE. LE CONSENTEMENT DE L'AUTRE CONJOINT N'EST PAS NÉCESSAIRE SI L'HYPOTHÈQUE EST FAITE EN MÊME TEMPS QUE L'ACHAT. PRUDENCE DANS LE CAS DES ÉTRANGERS
En annexe (ICI) un article intéressant qui résume la doctrine de la DG sur la théorie des transactions juridiques complexes. Il traite des cas où une personne mariée achète seule un bien immobilier et l'hypothèque ensuite. Comme on le sait, la règle générale veut que, pour hypothéquer la résidence habituelle, même si elle n'appartient qu'à l'un des époux, le consentement de l'autre époux soit nécessaire. La théorie de l'opération juridique complexe constitue une exception à cette règle générale. En vertu de cette théorie, le consentement de l'époux non propriétaire n'est pas nécessaire pour la constitution d'une hypothèque sur la résidence habituelle immédiatement après son achat, c'est-à-dire que l'hypothèque est signée avec le numéro du protocole immédiatement après le protocole d'achat-vente.
Dans le cas des étrangers, ATTENTION, car la DG n'admet pas la théorie de l'opération juridique complexe, à moins que la loi étrangère ne le permette et que cela soit accrédité (il faut donc vérifier au moyen d'un rapport de notaire si la loi étrangère régissant le régime matrimonial spécifique des clients admet ou non cette théorie de l'opération juridique complexe).
5.- NOTARISATION PUBLIQUE DES RÉSOLUTIONS D'ENTREPRISE. UNE BONNE ACTION PEUT SAUVER UN MAUVAIS CERTIFICAT
Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 10 juillet 2023 (BOE du 28 juillet 2023).. Conformément à cette résolution, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans le cadre des résolutions d'entreprise d'une SL (cessation et désignation de postes), si le certificat n'indique pas le quorum pour l'adoption des résolutions, mais que l'acte le spécifie (au moyen d'une déclaration de l'administrateur), cela suffit pour enregistrer la résolution dans le registre mercantile.
6 - PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. CE QUI ARRIVE EN PREMIER AU GREFFE EST CE QUI PRÉVAUT (MÊME SI LA LOI EST POSTÉRIEURE).
Vous trouverez ci-joint la Résolution de la DG Droit, Entités Juridiques et Médiation du 17 juillet 2023 (DOGC du 31 juillet 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que ce qui est inscrit en premier dans le registre est ce qui prévaut.
Cas dans lequel, en 1986, au moyen d'un acte sous seing privé, un usufruit à vie sur un bien immobilier est constitué. Par la suite, le 09/02/2023, cet acte sous seing privé a été élevé au rang d'acte public et présenté pour inscription au Registre foncier. Cependant, le Conservateur refuse l'inscription, car le 03/02/2023, soit 6 jours auparavant, un acte de legs a été présenté à l'inscription, dans lequel ce droit d'usufruit a été attribué à un tiers, sur la base d'une acceptation d'héritage d'une personne décédée en 2022.
Dans ce cas, la DG rappelle le principe de base du fonctionnement du greffe, à savoir, prior in tempore, potior in iure, de sorte que ce qui arrive en premier au greffe et est enregistré (l'usufruit de 2022 présenté le 3 février 2023), prévaut sur les autres droits (en l'occurrence, un usufruit constitué dans un acte sous seing privé en 1986 et présenté à l'enregistrement le 9 février 2023 sur la base d'un acte d'élévation à l'état de chose publique).
7.- TABLEAU DES RÈGLES DE NATIONALITÉ ET D'ÉTAT CIVIL
En annexe (ICI) un document intéressant qui comprend un tableau des règlements sur la nationalité et l'état civil, où l'on peut trouver des liens vers des règlements et des résolutions de la direction générale sur divers sujets tels que l'état civil, les certifications, le régime économique du mariage, etc.
8 - SERMENT DE NATIONALITÉ. DIVERSES QUESTIONS À PRENDRE EN COMPTE
En annexe (ICI) Circulaire de la DG concernant la compétence du bureau d'état civil spécifique où la déclaration d'option pour la nationalité espagnole, ainsi que le serment ou la promesse, doivent être formalisés. Elle établit que le bureau d'état civil du lieu de résidence du demandeur est compétent.
Il est également joint (ICI) Circulaire du Directeur Général de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, qui détermine l'inopportunité d'accorder des certificats de nationalité assermentée lorsque des indices sont détectés que le demandeur a effectué des actes incompatibles avec la bonne conduite civique (comme, par exemple, le fait que le demandeur soit incarcéré dans un centre pénitentiaire).
9 - LA CONTESTATION JUDICIAIRE DES QUALIFICATIONS NÉGATIVES. SERVICE AUQUEL ON PEUT RECOURIR EN TANT QU'OFFICE NOTARIAL
En annexe (ICI) un document d'information du Conseil Général des Notaires, à travers lequel, un service disponible aux Notaires, pour pouvoir faire appel judiciairement des notations négatives (ou aussi des Résolutions de la DGSJFP) qui peuvent impliquer un intérêt corporatif pour les Notaires, est fait connaître.
Ainsi, dans le cas où l'employé est confronté à une notation négative qu'il considère comme pouvant affecter l'ensemble de l'office notarial, il peut évoquer cette possibilité avec le notaire, ce qui peut être demandé par le biais des canaux indiqués dans le document ci-joint.
10.- L'ENREGISTREMENT RECOMMANDÉ DES DÉCLARATIONS PRÉALABLES À LA SIGNATURE D'UN ACTE DANS LEQUEL UNE PERSONNE HANDICAPÉE EST IMPLIQUÉE.
La circulaire informative 3/2021 du 27 septembre de la Commission Permanente du Conseil Général du Notariatpropose que, préalablement à l'exécution d'un acte dans lequel des personnes handicapées sont impliquées, un registre des manifestations soit établi, dans lequel seront consignées les circonstances susceptibles d'influencer l'exécution de l'acte juridique en question. Ce registre peut comprendre, entre autres, les circonstances suivantes
- Déclarations de la personne handicapée elle-même, par exemple une déclaration de la personne handicapée reconnaissant qu'elle vend à un prix inférieur à celui du marché pour répondre à un besoin particulier ou pour des raisons de commodité, ou les raisons pour lesquelles elle renonce à un héritage particulier.
- Déclarations des personnes qui assistent la personne handicapée dans l'exercice de sa capacité. par exemple, la déclaration du tuteur de fait, de l'avocat, de l'accompagnateur, etc., indiquant qu'il a recommandé à la personne handicapée d'accorder un acte de vente parce que cela est nécessaire pour sa subsistance et son entretien futurs, ou pour régler des dettes en suspens.
Ce certificat est un complément indispensable à l'évaluation de la capacité notariale et apporte clarté et sécurité en cas de litiges futurs et de réclamations éventuelles. Il est recommandé que la personne handicapée ou son assistant soit la personne qui demande le certificat.
11.- LE REGISTRE CENTRAL DES TITRES DE PROPRIÉTÉ EST CRÉÉ.
Décret royal 609/2023, du 11 juillet, portant création du Registre central des titres de propriété immobilière. Décret royal 609/2023, du 11 juillet, portant création du Registre central des propriétés immobilières. Ce registre doit être consulté par toutes les parties tenues par la loi de contrôler le blanchiment d'argent, y compris les notaires. Toutefois, jusqu'à ce que les données soient transférées à ce registre, pour lequel un délai de 9 mois est accordé, le décret royal établit que les sources traditionnelles doivent continuer à être utilisées (la base de données du bénéficiaire effectif via Signo).
1.- NOUVEAU CONGÉ RÉMUNÉRÉ DE 15 JOURS CIVILS POUR LES PARTENAIRES NON MARIÉS
Le décret-loi royal 5/2023 est publié au BOE et entre en vigueur (ICI vous pouvez le consulter), en vertu duquel un congé rémunéré de 15 jours calendrier est reconnu pour le fait de devenir (et de s'enregistrer) comme couple stable. Tous les couples stables qui forment désormais un partenariat stable peuvent en être informés, afin de pouvoir bénéficier de ce nouveau congé.
2.- NOUVEAU REGLEMENT SUR LES MODIFICATIONS STRUCTURELLES DES SOCIETES COMMERCIALES
Le décret-loi royal 5/2023 susmentionné (ICI vous pouvez le consulter) a abrogé l'ancienne loi 3/2009, du 3 avril, relative aux modifications structurelles des sociétés commerciales (transformation, fusion, scission, transfert global d'actifs et de passifs, etc.) ). Ainsi, le nouveau régime juridique des modifications structurelles se trouve désormais dans le décret-loi royal 5/2023 susmentionné. Il convient d'en tenir compte lorsqu'un dirigeant prépare l'une de ces opérations (il doit consulter le nouveau règlement et adapter les citations légales au nouveau texte réglementaire).
3.- LES JUGEMENTS DE DIVORCE DES ÉTRANGERS, AVEC ATTRIBUTION DE BIENS IMMOBILIERS, DOIVENT ÊTRE ENREGISTRÉS DANS LE REGISTRE CENTRAL DE L'ÉTAT CIVIL.
Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 13 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans le cas d'un divorce (D'ÉTRANGERS dont le mariage n'est pas inscrit au registre civil espagnol), si dans la sentence un bien est attribué à l'un des ex-époux, pour l'inscrire au registre foncier, il est nécessaire que, auparavant, ladite sentence de divorce soit inscrite au registre civil central.
4 - ENREGISTREMENT DES BIENS ET PRIORITÉ IN TEMPORE. PARFOIS OUI, PARFOIS NON, CE QUI EST DÉPOSÉ PLUS TARD A PRIORITÉ SUR LES DOCUMENTS DÉPOSÉS PLUS TÔT.
Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 15 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. D'après celle-ci, et en guise de résumé, la DG résout un cas curieux :
- CV + PH est signé et soumis à l'enregistrement, qualifié avec des défauts rectifiables.
- Une correction est présentée et , alors que l'inscription est toujours en vigueur (c'est-à-dire que les VC + PH n'ont pas encore été enregistrés), le registre foncier reçoit un ordre de l'AEAT avec une interdiction d'aliéner le bien, en raison de dettes fiscales.
- Le greffier qualifie négativement le CV + PH (soumis avant l'ordonnance) pour des raisons d'ordre public.
- Le notaire a fait appel et la DG lui a donné raison, estimant que si l'ordonnance provenait d'une procédure administrative dans laquelle la validité civile de l'acte juridique n'était pas remise en cause (rappelons les dettes fiscales), la qualification négative n'était pas applicable, puisque le CV + PH avait été présenté préalablement dans le registre (prior in tempore potior in iure).
- Toutefois, la DG nous rappelle que si l'injonction a été émise dans le cadre d'une procédure pénale où la validité de l'entreprise (par exemple, une fraude présumée à la CV) est remise en question, la suspension de l'enregistrement (même si l'injonction est ultérieure) serait appropriée, pour des raisons d'intérêt général/d'ordre public.
5. RIEN NE PEUT ÊTRE ENREGISTRÉ EN FAVEUR D'UNE SOCIÉTÉ DONT LE CIF A ÉTÉ RÉVOQUÉ.
Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 16 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que, dans le cadre d'une vente et d'un achat, si le numéro de TVA de la société acquéreuse a été révoqué, l'acquisition ne peut pas être enregistrée en sa faveur. Il est important de garder à l'esprit et de ne jamais oublier, lorsqu'il s'agit d'une entreprise, de consulter la base de données existante en la matière.
6.- IL EST POSSIBLE DE RÉDUIRE LE CAPITAL SOCIAL EN DESSOUS DE 3 000 EUROS DANS UNE SOCIÉTÉ EXISTANTE.
Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 13 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et à titre de résumé, la DG résout le cas curieux suivant :
- 3.000 euros, effectue une réduction de capital, à la suite de laquelle le montant du capital social qui en résulte devient inférieur à 3.000 euros.
- Le greffier suspend l'inscription car il considère que ce chiffre est inférieur au minimum légal, car il considère que les SL avec un capital inférieur à 3.000 euros ne sont possibles qu'au moment de la constitution.
- La DG révoque la qualification du greffier, considérant qu'il est effectivement possible d'effectuer une réduction de capital dans une SL aboutissant à un capital social inférieur à 3 000 euros.
7.- AUGMENTATION DU CAPITAL SOCIAL ET DROITS DE SOUSCRIPTION PRÉFÉRENTIELS. LE TEMPS DOIT ÊTRE RESPECTÉ
Suite à une transaction formalisée chez le notaire, il est rappelé que dans le cadre d'une augmentation de capital d'une société, le droit de préemption des actionnaires sur les augmentations de capital naît à partir de la publication de l'offre de souscription des nouvelles actions dans le Journal Officiel du Registre du Commerce, ou de l'avis écrit à chaque actionnaire. La souscription peut être effectuée par les actionnaires dans le délai fixé par l'assemblée générale, qui ne peut être inférieur à un mois à compter de la publication ou de la communication.
Ces délais doivent donc être pris en compte et respectés lors de la formalisation de ce type d'opération (ainsi, il n'est pas possible que la souscription des nouvelles actions ait lieu lors de la même assemblée que la résolution, sauf si tous les actionnaires ont assisté à l'assemblée).
8 - LA RESPONSABILITÉ CIVILE DU NOTAIRE. IL EST TRÈS IMPORTANT D'EN TENIR COMPTE AFIN D'ÉVITER CE TYPE D'ERREUR.
Vous trouverez ci-joint un lien vers un article doctrinal intéressant (ICI) dans lequel la responsabilité civile du notaire public est analysée. Une section particulièrement intéressante contient des détails sur des cas spécifiques (par exemple, omission de charges, procurations insuffisantes, manque d'informations concernant les effets fiscaux de l'exécution, etc.)
Il est fortement recommandé à tous les employés de l'étude notariale de lire l'article et ces cas spécifiques afin d'éviter de commettre de telles erreurs et la responsabilité qui en découle.
9 - L'ENREGISTREMENT À L'ÉTAT CIVIL ET LA PRESTATION DE SERMENT DE NATIONALITÉ ET LES MARIAGES NOTARIÉS. POINTS IMPORTANTS À PRENDRE EN COMPTE
Vous trouverez ci-joint un document de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique(voir PDF joint à ce courriel) qui clarifie diverses questions relatives, surtout, à la documentation que doivent présenter les intéressés dans la déclaration sous serment de nationalité et dans la procédure de mariage devant notaire, ainsi que des aspects relatifs à la procédure à prendre en compte tant pour l'octroi de la nationalité que pour le mariage.
1.- STATUTS. LA CLAUSE STATUTAIRE PERMETTANT L'ENVOI DE LA CONVOCATION AUX ACTIONNAIRES PAR COURRIER ORDINAIRE (SANS ACCUSÉ DE RÉCEPTION) N'EST PAS VALABLE :
Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 10 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023).. En conséquence, et à titre de synthèse, la DG rappelle que (dans le cadre de la constitution d'une SL), la clause statutaire permettant l'envoi de la convocation aux associés par courrier simple (sans accusé de réception) n'est pas recevable, car pour que la convocation soit valable, le système d'envoi doit permettre de vérifier la réception de la convocation par le destinataire.
2.- DANS L'ACTE DE VENTE EXTRAJUDICIAIRE D'UN BIEN HYPOTHÉQUÉ, IL EST NÉCESSAIRE DE DONNER UNE NOTIFICATION FIABLE DE L'EXÉCUTION AUX DÉTENTEURS DE CHARGES SUBSÉQUENTES :
Ci-joint la résolution de la DGSJFP du 11 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023). Cas de forclusion extrajudiciaire d'un bien hypothéqué, en l'étude d'un notaire, en présence d'une condition résolutoire postérieure à l'hypothèque au profit d'une société. La procédure de forclusion est notifiée à la société par lettre recommandée avec accusé de réception, mais l'envoi est négatif, après quoi l'acte est délivré. La DG, s'alignant sur la thèse du greffier, ne l'accepte pas, car elle considère que lorsque l'exécution extrajudiciaire d'un bien hypothéqué est formalisée par un acte, il est nécessaire de notifier de manière fiable la procédure à tous les titulaires de charges ou de droits postérieurs à l'exécution de l'hypothèque, de sorte que si l'on décide d'envoyer la notification de la procédure par lettre recommandée avec accusé de réception, et que sa remise au destinataire est négative, il convient de procéder à une notification personnelle, par le notaire, au moyen d'un acte de notification (art. 202 du règlement notarial).
3 - RECTIFICATION D'UNE SUPERFICIE DE PLUS DE 10 %. IL N'EST PAS POSSIBLE DE L'ENREGISTRER "PETIT À PETIT" :
Ci-joint la résolution de la DGSJFP du 12 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023). Un acte est accordé pour la rectification de la taille de la propriété, par la"méthode simplifiée" de l'article 201.3 de la loi sur les hypothèques(pour les différences ne dépassant pas 10%), mais en analysant les mètres carrés indiqués dans le registre et les mètres déclarés maintenant (de 9 403 à 10 377), on constate que la différence est supérieure à 10%. Le greffier suspend l'enregistrement et, par la suite, le notaire présente un acte de rectification demandant que seul l'excédent des mètres carrés soit enregistré jusqu'à ce que les 10 % soient atteints. Le greffier donne à nouveau une qualification négative et la DG, s'alignant sur le greffier, confirme que cela n'est pas possible, car il n'est pas possible d'enregistrer une rectification "au coup par coup" ou "fragmentaire" de la superficie du terrain, de sorte que si elle est supérieure à 10 %, il faut utiliser la procédure ordinaire de l'article 201.1 de la loi sur les hypothèques et non la procédure simplifiée de l'article 201.3.
4. MINUTATION DES "CONCEPTS MINEURS". CE QUI PEUT ÊTRE FACTURÉ ET CE QUI NE PEUT PAS L'ÊTRE :
Article intéressant du blog "justitonotario" (ICI) qui analyse une résolution de la Direction générale du 3 janvier 2023 (qui peut être consultée dans son intégralité dans un lien sur le blog susmentionné), qui résout un recours d'un particulier contre les minutes d'un notaire d'un acte de vente. En résumé, il détermine que :
- Qu'est-ce qui est attesté et qu'est-ce qui ne l'est pas ? C'est le notaire qui décide.
- Rapport du registre du commerce: sans objet.
- Consultation du titulaire actuel: Oui.
- Faces vierges des chèques: correct.
- Incorporation dans la copie d'un folio pour la saisie des notes: correct.
- Diligences: Doivent être enregistrées pour être minutables.
- Exemplaires simples et accord sur la prise en charge des frais par l'acheteur : si l'acheteur prend en charge les frais, cela inclut les exemplaires nécessaires pour remplir les obligations de communication de l'entreprise formalisée.
- Nombre de copies électroniques simples: 2 (pour les communications avec le cadastre et la mairie, respectivement).
- Nombre de copies papier simples: 3 (pour régler respectivement le PTI, la "plusvalía" et les formalités diverses).
- Au moment d'indiquer le nombre d'exemplaires souhaités par les concédants: Au moment de la signature.
- Que peut-on considérer comme des témoignages ? La transcription des données de l'entreprise intervenante ; l'élaboration du formulaire nécessaire pour pouvoir effectuer la liquidation télématique ; le témoignage par demande d'information du registre ; la consultation de la titularité réelle ; la simple note du Registre ; la réception de l'IBI ; la certification cadastrale descriptive et graphique (à l'exception de la gestion du registre extra-terrestre qui est également minutable) ; les chèques accréditant les moyens de paiement ; le certificat de dettes de la communauté ; l'étiquette de la certification énergétique ou le certificat complet et en respectant ce qui est nécessaire selon les cas ; la preuve de réception de la mairie de la communication de l'article 110.6.b) et la vérification des CSV.
- Sceau de sécurité : Oui, c'est un procès-verbal.
- Note du greffe: Peut être un supplément (en marge du témoignage).
5.- ON NE PEUT PAS ÊTRE 2 CHOSES À LA FOIS. IL N'EST PAS POSSIBLE D'ÊTRE MEMBRE (PERSONNE PHYSIQUE) DU CONSEIL D'ADMINISTRATION D'UNE SOCIÉTÉ ET, EN MÊME TEMPS, D'ÊTRE UNE PERSONNE PHYSIQUE REPRÉSENTANT UNE SOCIÉTÉ QUI OCCUPE LE POSTE DE MEMBRE DU MÊME CONSEIL D'ADMINISTRATION :
Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 23 mai 2023 (BOE du 16 juin 2023).. En conséquence, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans un conseil d'administration de 3 membres, il n'est pas possible qu'une même personne physique occupe la fonction de membre du conseil et, en même temps, celle de personne physique représentant une société qui est également membre du conseil, car cela impliquerait que, de facto, une seule personne aurait le droit d'opposer son veto à l'adoption, ou non, de tout accord, ainsi que de pouvoir générer des situations susceptibles de conflit d'intérêts. En tout état de cause, si le conseil comptait plus de trois membres, la question serait plus discutable et le cas spécifique devrait être analysé afin de parvenir à une conclusion à cet égard.
6 - VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE SOCIÉTÉ REPRÉSENTÉE PAR UN ADMINISTRATEUR DONT LA FONCTION N'EST PAS INSCRITE AU REGISTRE DU COMMERCE. EST POSSIBLE SI LE JUGEMENT DE SUFFISANCE DU NOTAIRE EST EFFECTUÉ CORRECTEMENT :
Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 9 mai 2023 (BOE du 29 mai 2023).. Conformément à ces résolutions, et en guise de résumé, la DG réitère sa doctrine déjà consolidée et détermine que, dans le cas d'une SL vendant un bien immobilier, représentée dans la vente et l'achat par son administrateur, sans que la position soit encore enregistrée, il est possible de formaliser l'opération si le jugement notarié de suffisance est effectué correctement . En particulier, l'acte doit contenir toutes les circonstances requises par la loi pour que la nomination de l'administrateur soit considérée comme valide :
- La résolution de l'assemblée générale dûment convoquée.
- Acceptation de la nomination,
- La notification ou le consentement, selon le cas, des titulaires des sièges précédents.
7.- MODIFICATION DU REGLEMENT DU REGISTRE DU COMMERCE POUR L'ADAPTER A LA LEGISLATION DE L'UNION EUROPEENNE SUR LES PROCESSUS NUMERIQUES
ICI vous pouvez consulter la réforme susmentionnée du règlement du registre du commerce, publiée au Journal officiel de l'État du 14 juin. Basé sur la même, comme aspects clés :
- Un identifiant unique européen (EUID) doit être attribué à toutes les sociétés à responsabilité limitée et à toutes les succursales, ce qui leur permettra d'être identifiées de manière unique grâce à un système d'interconnexion de tous les registres du commerce de l'UE.
- La possibilité de créer et de fermer des succursales par voie télématique/en ligne est prévue.
- Son entrée en vigueur est retardée d'un an à compter de la publication au BOE de la loi 11/2023 (soit le 9 mai 2024).
1.- RENONCIATION À L'HÉRITAGE DES MINEURS ET CONFLIT D'INTÉRÊTS. ASPECTS À PRENDRE EN COMPTE :
Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya, datée du 20 février 2023 (DOGC du 2 mars 2023). Conformément à cette résolution, et en guise de résumé, la DG nous rappelle que dans la renonciation à un héritage en faveur de mineurs, la règle générale est qu'elle doit être formalisée dans un acte public par les parents, avec une autorisation judiciaire (art. 236-27 CCCat) ou, alternativement, par les deux parents les plus proches (art. 236-30 CCCat). En cas de conflit d'intérêts de l'un des parents, la renonciation est faite par l'autre parent avec le consentement des deux proches. Si le conflit d'intérêts affecte l'un des deux parents, il doit s'abstenir ou, le cas échéant, le parent successif doit être appelé à le remplacer.
2 - LE CADASTRE. LES NOTES SIMPLES NE PEUVENT ÊTRE DEMANDÉES NI PAR COURRIER ÉLECTRONIQUE NI PAR LE BIAIS D'UN DOCUMENT SOUMIS PAR VOIE TÉLÉMATIQUE :
Ci-joint les résolutions de la DGSJFP du 27 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023) et du 28 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). En conséquence, et en guise de résumé, la DG nous rappelle que les notes simples ne peuvent être demandées ni par courriel, ni par le biais d'une demande soumise dans un document via le système de dépôt télématique de documents du greffe. La voie ordinaire est le portail télématique de Registradores.org ou le téléfax dans le cas de notes continues de l'office notarial.
3 - CESSION D'UN BIEN EN ÉCHANGE D'UNE RENTE VIAGÈRE GARANTIE SOUS CONDITION SUSPENSIVE ET D'UN DROIT RÉEL D'HYPOTHÈQUE. VOUS NE POUVEZ PAS HYPOTHÉQUER CE QUI NE VOUS APPARTIENT PAS ENCORE :
Je joins la Résolution de la DGSJFP du 28 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). Selon celle-ci, et en guise de résumé, la DG rappelle qu'on ne peut hypothéquer ce qui n'est pas encore à soi. La cession d'un bien immobilier en échange d'une rente est formalisée dans un acte authentique. Le cédant (une personne âgée) cède le bien à un tiers (le cessionnaire) en échange d'une rente. Le transfert est formalisé avec une condition suspensive, de sorte que le transfert de propriété aura lieu lorsque le cessionnaire prouvera qu'il a payé la rente convenue dans son intégralité (il est entendu qu'au décès du cédant). En outre (pour garantir que les personnes tenues de payer la pension la paieront), le cessionnaire constitue une hypothèque sur ledit bien, en faveur du cédant, à titre de garantie supplémentaire pour le paiement de la rente viagère. L'inscription de l'hypothèque est refusée car la condition suspensive n'est pas encore réalisée, de sorte que les cessionnaires n'ont pas encore acquis le titre de propriété du bien (condition suspensive en cours de réalisation) et ne peuvent donc pas hypothéquer quelque chose qui ne leur appartient pas encore.
4 - L'HYPOTHÈQUE ET LE DOMICILE AUX FINS DE LA NOTIFICATION. IL NE PEUT S'AGIR D'UNE ADRESSE À L'ÉTRANGER :
Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 30 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). En application de celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que lors de la formalisation d'un droit réel hypothécaire, l'acte doit indiquer une adresse du débiteur aux fins des notifications et assignations, qui doit être située en Espagne, de sorte qu'il n'est pas admissible d'indiquer une adresse du débiteur à l'étranger à ces fins.
5 - ACTE D'EXTINCTION D'UNE SOCIÉTÉ STABLE ET DE DISSOLUTION D'UN CONDOMINIUM (APPARTEMENT EN COMMUN). L'ACTE PEUT ÊTRE ACCORDÉ AVEC DES ENFANTS MINEURS SI AUCUN ACCORD CONCERNANT LES ENFANTS N'EST INCLUS DANS L'ACTE :
Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya du 19 avril 2023 (DOGC du 24 avril 2023). Conformément à cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que lorsqu'il y a un couple stable avec des enfants et un logement en commun, lorsque le couple stable s'éteint en raison de la cessation de la cohabitation, même s'il y a des enfants mineurs, ils peuvent formaliser l'extinction du couple stable dans l'acte et convenir dans le même de la dissolution de la copropriété de la propriété qu'ils avaient en commun. Toutefois, cela ne sera possible que si l'acte de cessation du couple stable ne comporte pas de mesures affectant les enfants, telles qu'une convention, un plan parental, une pension alimentaire ou un régime de visite (auquel cas, logiquement, une autorisation judiciaire serait nécessaire).
6 - ACTE DE DIVISION MATÉRIELLE D'UN ÉLÉMENT PRIVÉ D'UN BIEN SOUMIS AU RÉGIME HORIZONTAL DES BIENS : SEULE LA MAJORITÉ SIMPLE EST REQUISE :
Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya, datée du 5 mai 2023 (DOGC du 15 mai 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que dans le cas d'un immeuble ancien avec une division horizontale "singulière" (divisé en 4 entités, dont l'une comprend 13 appartements susceptibles d'une utilisation individualisée), si le règlement ne le permet pas expressément, l'immeuble doit être divisé en 4 entités, dont l'une comprend 13 appartements susceptibles d'une utilisation individualisée, si les statuts ne le permettent pas expressément (auquel cas aucun accord de l'assemblée générale ne serait nécessaire), il est possible de formaliser une division matérielle de cette entité qui comprend ces 13 appartements, afin de créer 13 propriétés enregistrées indépendantes, avec seulement une résolution de l'assemblée générale approuvée à la majorité simple étant nécessaire (c'est-à-dire qu'un accord avec des majorités qualifiées de 4/5 ne serait pas nécessaire).
7.- ACTE DE RECTIFICATION D'ERREUR (DE SURFACE) DANS LA DESCRIPTION D'UN BIEN (ÉLÉMENT PRIVÉ) SOUMIS AU RÉGIME HORIZONTAL DE PROPRIÉTÉ. AUCUNE DÉCLARATION DE TRAVAUX DE CONSTRUCTION ANCIENNE ET NOUVELLE PAR LA COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES N'EST REQUISE :
Je joins la résolution de la DGSJFP du 18 avril 2023 (BOE du 8 mai 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG résout un cas dans lequel une surconstruction, enregistrée avec une surface utile de 47,51 mètres, est rectifiée à 97 mètres (car en réalité il s'agissait de la surface réelle et correcte), au moyen d'un acte accordé par le propriétaire enregistré de la propriété, sur la base d'une certification cadastrale et graphique et d'un rapport d'architecte (qui accréditent qu'il s'agit d'une erreur et que cet appartement a cette surface depuis le moment de la construction), ainsi qu'au moyen d'une résolution du Conseil (adoptée à l'unanimité) qui consente à cette rectification. Dans ce cas, la DG confirme que cet acte est suffisant pour enregistrer la modification de la superficie de l'appartement, sans qu'il soit nécessaire d'établir un acte de déclaration d'ancienne nouvelle construction, de la part de la communauté des propriétaires, lorsque la description dudit élément est rectifiée.
8.- LORSQUE, DANS UNE SUCCESSION, IL EXISTE UN DROIT DE TRANSMISSION, JE SAIS QUE L'ACCORD DE TOUS LES INTÉRESSÉS À L'HÉRITAGE EST REQUIS POUR LA DÉLIVRANCE D'UN LEGS :
Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 19 avril 2023 (BOE du 8 mai 2023). Selon cette résolution, et à titre de synthèse, la DG rappelle que, dans le cadre du droit de mutation, et sur la base de l'article 1006 du Code civil, toute opération visant à diviser l'héritage auquel le cédant est appelé doit être consentie par tous ceux qui sont intéressés à la succession de ce dernier (y compris ses ayants droit légitimés). Il s'agit d'un cas où deux défunts, dans leur testament, désignent leurs six enfants comme héritiers (avec substitution vulgaire en faveur de leurs descendants respectifs) et, de même, ordonnent en faveur de trois de leurs enfants des legs de biens immobiliers. Par la suite, l'un de ces enfants est décédé, laissant une veuve et trois enfants (petits-enfants du premier défunt). Un acte de délivrance du legs est consenti par les héritiers (enfants du couple décédé) ainsi que par les héritiers réservataires (petits-enfants), mais l'épouse veuve du fils décédé n'intervient pas, ce que la DG interprète comme étant nécessaire, étant donné qu'elle est intéressée à la succession.
9.- IL SERA BIENTÔT POSSIBLE DE DÉLIVRER DES ACTES PAR VOIE ÉLECTRONIQUE :
Vous trouverez ci-joint un lien vers l'article récemment publié dans El Periódico (ICI) où les nouveautés dérivées de la loi 11/2023 sont expliquées succinctement. Sur la base de cette loi, il sera bientôt possible (à la fin du mois de novembre, la vacatio legis de 6 mois expire) de délivrer certains documents publics par voie télématique, c'est-à-dire sans la présence physique du client dans l'étude du notaire. Le personnel sera dûment informé de l'évolution de la mise en œuvre pratique de cette mesure.
1.- LES CLIENTS PEUVENT S'IDENTIFIER DEVANT UN NOTAIRE AU MOYEN D'UN PERMIS DE CONDUIRE VALIDE DU ROYAUME D'ESPAGNE :
Je joins la résolution de la DGSJFP du 16 janvier 2023 (BOE du 14 février 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG permet à une personne se présentant devant un notaire de s'identifier au moyen d'un permis de conduire espagnol en cours de validité, bien que cette ressource doive être utilisée de manière subsidiaire ou complémentaire. Cela signifie qu'en règle générale, dans tous les cas, l'identification des Espagnols doit se faire au moyen d'un passeport ou d'une DNI (carte nationale d'identité espagnole). Toutefois, à titre subsidiaire, le permis de conduire peut également être accepté, car il s'agit d'un document officiel délivré par une autorité publique, avec une photographie et une signature, qui a des effets d'identification.
2. LE CONSENTEMENT DES NOUVEAUX PROPRIÉTAIRES D'UN BIEN SOUMIS À UN RÉGIME DE PROPRIÉTÉ HORIZONTALE EST NÉCESSAIRE POUR INSCRIRE AU REGISTRE FONCIER LES ACCORDS ADOPTÉS AVANT LEUR ACHAT ET QUI N'ONT PAS ÉTÉ ENREGISTRÉS.
Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 31 janvier 2023 (BOE du 20 février 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG rappelle qu'en règle générale, si une communauté de propriétaires adopte une résolution soumise à l'enregistrement au registre foncier et que, par la suite, avant l'enregistrement de cette résolution, il y a des changements de propriété dans des éléments privés, pour parvenir à l'enregistrement de cette résolution, les nouveaux propriétaires doivent donner leur consentement. Toutefois, dans ce cas précis, étant donné qu'il s'agit d'un héritage, la DG applique le principe de la succession universelle (article 661 Cc) et autorise l'enregistrement de l'accord.
3.- DANS LE CADRE D'UNE SUCCESSION, LA SÉPARATION DU MARIAGE DOIT ÊTRE PROUVÉE DE MANIÈRE FIABLE POUR PRIVER LE CONJOINT SURVIVANT DE SES DROITS SUCCESSORAUX SUR LA PART RÉSERVATAIRE.
Je joins la Résolution de la DGSJFP du 24 janvier 2023 (BOE du 14 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que, dans le cadre d'une acceptation d'héritage, pour pouvoir formaliser l'héritage sans le conjoint légitime survivant (du fait de la séparation des époux), il est nécessaire d'attester de la séparation (par consentement mutuel dans un acte public / décision judiciaire de séparation ou de divorce / par ratification de l'époux qui ne participe pas au partage).
4.- LES PRÉCAUTIONS À PRENDRE EN COMPTE DANS LE JUGEMENT DE SUFFISANCE LORSQU'UNE PROCURATION PRÉVENTIVE EST UTILISÉE EN PRÉVISION D'UNE PERTE DE CAPACITÉ.
Je joins la Résolution de la DGSJFP du 4 novembre 2022 (BOE du 2 décembre 2022). En conséquence, et en guise de résumé, la DG détermine que pour pouvoir utiliser une procuration préventive en prévision de la perte de capacité (du type qui ne prend effet qu'une fois que la perte de capacité a été accréditée, pas avant), un jugement de suffisance générique n'est pas suffisant comme dans tout type de procuration, mais des exigences supplémentaires seront exigées, à savoir : un certificat médical à jour est requis, indiquant la date, l'auteur, l'objet et un jugement explicite du notaire selon lequel le mandant se trouve dans la situation de soutien décrite pour que la procuration prenne effet (et même, en cas de doute, un rapport d'expert peut être requis, qui sera évalué dans un acte notarié séparé ou, si nécessaire, en ajoutant la comparution du mandant afin d'évaluer sa situation de besoin sur place).
5. LES DÉCISIONS JUDICIAIRES AFFECTANT LA CAPACITÉ DE LA PERSONNE DOIVENT ÊTRE INSCRITES AU REGISTRE CIVIL AFIN QUE LES ACTES QUI EN DÉCOULENT AIENT ACCÈS AU REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ.
Je joins la Résolution de la DGSJFP du 3 janvier 2023 (BOE du 9 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que la décision de justice affectant la capacité d'une personne, en plus d'être définitive, doit être inscrite au registre civil. Sans cette exigence, l'acte effectué par le représentant ne pourra pas accéder au Registre foncier.
6.- LORSQUE LE RÉGIME ÉCONOMIQUE DU MARIAGE EST INDIQUÉ DANS UN ACTE, IL FAUT PRÉCISER S'IL EST LÉGAL OU CONVENTIONNEL.
Je joins la résolution de la DGSJFP du 20 décembre 2022 (BOE du 3 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que lors de l'indication du régime économique du mariage, il est nécessaire de déterminer dans l'acte si le régime matrimonial économique est légal ou conventionnel (car s'il est conventionnel, des règles spécifiques de gestion et de disposition peuvent avoir été prévues, différentes des règles génériques prévues par le régime légal du Code). En outre, s'il s'agit d'un régime convenu ou conventionnel, il faut en apporter la preuve au notaire en lui présentant l'acte authentique dont découle le régime économique conventionnel (contrats de mariage) avec les détails de l'enregistrement dans le registre civil compétent. La preuve peut également être apportée au moyen d'un certificat de mariage délivré par le bureau d'état civil, en marge duquel doit figurer la mention de la conclusion du contrat de mariage dans lequel le régime matrimonial conventionnel est convenu, le jour de la conclusion, le notaire habilité et le numéro du protocole.
7.- LA NÉCESSITÉ POUR LE NOTAIRE DE MENTIONNER EXPRESSÉMENT DANS LE JUGEMENT DE SUFFISANCE NOTARIALE LA MISE EN GARDE CONTRE L'AUTO-CONTRAT ET/OU LE CONFLIT D'INTÉRÊTS.
Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 9 mars 2023 (B.O.E. 27 mars 2023). Dans cette intéressante résolution, la DG rappelle une fois de plus sa doctrine en matière de suffisance notariale et de jugement auto-contractuel, en ce sens que des précautions doivent être prises lorsqu'il y a un acte juridique consenti par un mandataire qui intervient à son tour en son nom et droit en tant que partie ayant des intérêts opposés à ceux de son mandant. Dans le cas qui nous est présenté dans l'arrêt, le greffier suspend l'enregistrement d'une donation dans laquelle le donateur agit à son tour comme mandataire du donataire, sans indiquer dans l'acte de donation que la procuration consentie par le donataire évite expressément la figure de l'auto-contrat et/ou du conflit d'intérêts. Le centre administratif rappelle sa doctrine déjà très réitérée selon laquelle l'article 98 de la loi 24/2001 attribue exclusivement au notaire le jugement de la suffisance de la représentation alléguée, sans que le greffier puisse exiger pour sa qualification que le document dont la représentation est dérivée soit exhibé, accompagné ou transcrit. Cependant, lorsque la figure de l'auto-contrat est impliquée, il ne suffit pas que le notaire indique son jugement de suffisance dans l'acte, mais il est également nécessaire qu'il indique clairement que l'acte authentique duquel la représentation (procuration) est dérivée inclut la réserve de l'auto-contrat".
8.- LA LOI APPLICABLE EN MATIÈRE DE RÉGIMES MATRIMONIAUX COMPORTANT DES ÉLÉMENTS INTERNATIONAUX
8.1.- LOI APPLICABLE AU RÉGIME MATRIMONIAL :
- Le règlement (UE) 2016/1103 (ICI) s'applique à tous les mariages contractés à partir de juin 2019, ce qui est universellement applicable (même les lois non européennes peuvent être appliquées).
- Le règlement (art. 22) permet aux époux de choisir la loi applicable à leur régime matrimonial entre celle du lieu de célébration ou celle de la nationalité de l'un des époux.
- Validité de l'accord : Sous réserve des exigences formelles de chaque pays (ainsi, en Espagne, un acte public sera nécessaire).
- A défautd'accord, la loi applicable est (Art. 26) : Celle de la première résidence habituelle après le mariage, celle de la nationalité commune ou celle du lien le plus étroit.
- S'applique égalementaux "partenariats enregistrés" : partenariats stables enregistrés dans un registre public.
8.2.- LOI APPLICABLE AU DIVORCE :
- Le règlement (CE) n° 1259/2010 (ICI) sur la loi applicable au divorce s'applique, et il est également d'application universelle (même les lois non européennes peuvent être appliquées).
- Le règlement (art. 5) permet aux époux de choisir la loi applicable au divorce entre la loi du lieu de résidence habituelle, la loi du dernier lieu de résidence habituelle, la loi de l'État dont l'un des époux est ressortissant au moment de la conclusion de la convention ou la loi du for.
- Validité de l'accord : Sous réserve des exigences formelles de chaque pays (en Espagne, acte public d'engagement en prévision de la rupture).
- En l'absence d'accord, les critères de l'article 8 du règlement s'appliquent.