"La NOUVELLE plus-value municipale

Sans aucun doute, tout ce qui s'est passé en relation avec le dénommé " impôt sur les plus-values municipales " au cours du second semestre 2021 a été l'un des " sujets brûlants " de cette année, car les répercussions médiatiques, juridiques et sociales de l'arrêt de la Cour constitutionnelle en la matière, ainsi que la nouvelle réglementation approuvée en urgence par le gouvernement, l'ont catapulté au sommet des questions qui ont généré le plus de doutes et de questions parmi les clients qui viennent chaque jour à mon étude notariale pour formaliser des transactions immobilières.

Etant donné la grande pertinence et l'importance pratique que toutes ces questions ont sur les opérations qui sont formalisées quotidiennement dans mon étude notariale, j'ai jugé opportun de publier ce petit article, dans lequel, à travers mon système habituel de question - réponse courte, j'essaierai d'apporter une modeste contribution à l'état passé et actuel de la question, le tout d'un point de vue simple, pratique et pédagogique, sans que le lecteur trouve ici de savantes disquisitions juridico-doctrinales sur le sujet.

Qu'est-ce que la "plusvalue municipale" ?

Certes, avant de savoir ce qu'il est advenu de la "plusvalia municipale", il est nécessaire de comprendre correctement ce qu'est cette taxe, communément appelée "plusvalia municipale".

De manière générale et très résumée, on peut dire que cet impôt est un impôt local, direct et réel, dont le fait générateur (c'est-à-dire la circonstance qui lui donne naissance) est l'augmentation de valeur des terrains urbains, qui se manifeste lors du transfert de propriété desdits terrains.

Cela dit, en ce qui concerne le redevable de l'impôt, c'est-à-dire la personne qui devra le payer, il est nécessaire de l'indiquer :

• Si le transfert du terrain se fait à titre onéreux (par exemple, une vente), le cédant (c'est-à-dire le vendeur) est tenu de payer.
• Alors que si le transfert a lieu à titre gratuit (par exemple, un héritage), le redevable est l'acquéreur (dans notre exemple, l'héritier).

Comment était calculé le "plusvalia municipal" jusqu'à il y a quelques semaines ?

Comme nous avons essayé de le montrer dans un article précédent de notre blog (ICI vous pouvez le consulter), la "grande confusion" qui a traditionnellement été générée avec la "plusvalía municipal", réside dans la manière dont elle a été calculée, car si nous regardons sa dénomination populaire, c'est-à-dire "plusvalía" (synonyme de gain ou de profit), logique a conduit de nombreuses personnes à penser que son calcul était déterminé, en fait, par le "profit" ou le "gain" obtenu de l'opération, c'est-à-dire la différence entre la valeur d'achat du terrain (ce qu'il coûtait à l'époque) et sa valeur de vente (le montant pour lequel on le vend maintenant).

Cependant, comme nous avons essayé de le montrer dans l'article indiqué, contrairement à ce que la logique nous inviterait à penser, la loi en vigueur jusqu'à il y a quelques semaines a choisi une autre option, puisque pour calculer la base imposable, elle ne se basait pas sur la différence réelle entre la valeur de vente et la valeur d'achat, mais prenait comme point de référence une valeur objective, comme la valeur cadastrale du terrain.

Sur la base de cette valeur objective, la réglementation antérieure prévoyait l'application de pourcentages annuels en fonction du temps écoulé depuis l'acquisition du terrain (variable selon la réglementation fiscale de chaque commune) et, sur le chiffre obtenu, les taux d'imposition correspondants étaient appliqués, donnant lieu à la dette fiscale que le débiteur devait payer à sa commune.

Quels ont été les effets pernicieux de cette réglementation ?

Les effets pernicieux ou négatifs que cette réglementation a générés sont évidents pour tout lecteur avisé, puisque l'impôt a été calculé non pas sur la base du bénéfice ou de la perte réelle de l'opération, comme cela serait normal (c'est-à-dire la différence entre la valeur d'achat et la valeur de vente), mais sur la base d'une valeur objective (rappelez-vous, la valeur cadastrale), le résultat était que, dans tous les cas, en cas de transfert, le contribuable serait obligé de payer l'impôt, même dans les cas où la transaction avait généré une perte ou une moins-value.

Quelles sont les décisions de justice pertinentes à prendre en compte jusqu'à présent en ce qui concerne la "plusvalue municipale" ?

Comme on peut le constater, il s'agit de la situation décrite dans la question précédente, qui a obligé de nombreuses personnes à payer la "plus-value municipale" même si elles n'avaient obtenu aucun bénéfice de leur transaction (ou si le bénéfice obtenu était très faible), qui est clairement injuste et contraire aux principes constitutionnels qui doivent régir la création et l'application des impôts (c'est-à-dire, conformément à l'article 31 de la Grande Charte, la "capacité économique" en tant que manifestation de la richesse), a conduit de nombreuses personnes à demander une protection juridique afin de corriger cette injustice matérielle manifeste.

Dans ces conditions, la situation a été portée à la connaissance de la Cour constitutionnelle, qui a eu l'occasion de se prononcer comme suit :

Donc, jusqu'à il y a quelques semaines, la situation était claire, en ce sens que :

• Lorsqu'un terrain était vendu " à perte " (c'est-à-dire avec un prix de vente inférieur au prix d'achat), selon la doctrine de la Cour constitutionnelle, la " plus-value municipale " n'était pas due.
• Lorsqu'un bénéfice très faible était obtenu avec la vente (et inférieur à la dette fiscale résultant de l'application du système de calcul objectif), les contribuables devaient suivre les critères spécifiques de leur conseil local sur l'application de la doctrine de la Cour constitutionnelle et, en cas de désaccord, introduire les recours administratifs ou contentieux-administratifs correspondants.

Quelles sont les nouveautés en 2021 en matière de "gains en capital municipaux" ?

La grande nouveauté que l'année 2021 nous a apportée en ce qui concerne " l'impôt municipal sur les plus-values " a sans aucun doute été le nouvel arrêt de la Cour constitutionnelle en la matière, dans lequel la Haute Cour, ni plus ni moins, a déclaré l'inconstitutionnalité des articles qui réglementaient la base imposable de cet impôt.

En substance, la Cour constitutionnelle considère qu'un tel système de calcul objectif, sous la forme proposée dans ce texte réglementaire, est contraire au principe constitutionnel de la " capacité économique " comme " fondement, limite et paramètre de l'impôt " (c'est-à-dire de la création et de l'imposition de l'impôt), car :

• La règle en question ne prévoyait que ce système de calcul objectif, empêchant l'application d'une méthode d'estimation directe de la plus-value (c'est-à-dire la plus-value réelle obtenue par la différence entre le prix de vente et le prix d'achat).
• Et aussi parce que la manière dont le prélèvement était proposé soumettait à l'impôt des augmentations de valeur "présumées", qui en réalité n'en étaient pas, compte tenu de la baisse généralisée des valeurs immobilières suite à la crise immobilière déclenchée en 2008.

Qu'implique la déclaration d'inconstitutionnalité de ces préceptes de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales ?

La conséquence logique et évidente de la déclaration d'inconstitutionnalité des articles 107.1, deuxième alinéa, 107.2 a) et 107.4 du texte révisé de la loi régissant les trésors locaux, est la nullité de ces règles (et donc, leur expulsion de l'ordre juridique), ce qui, dans la pratique, a conduit à une situation inhabituelle et sans précédent car, comme elles réglementent le calcul de la base imposable de l'impôt, Si cette règle n'est plus applicable, la perception de l'impôt ne l'est pas non plus (puisqu'il n'existe pas de règle permettant de le calculer), de sorte que, dans la pratique, à la suite de la déclaration d'inconstitutionnalité de ces préceptes, l'"impôt municipal sur les plus-values" est devenu inefficace et n'a pas dû être payé pendant un certain temps.

En résumé, comme on peut le constater, la déclaration d'inconstitutionnalité de ces préceptes a créé un vide dans l'ordre juridique qui, pendant un certain temps, a empêché l'application et l'exécution de l'"impôt communal sur les plus-values" à des opérations qui, normalement, y seraient soumises, mais qui se sont matérialisées à des dates précises.

En ce qui concerne l'aspect temporel à prendre en compte, il est nécessaire d'indiquer que le Tribunal constitutionnel lui-même, dans son arrêt susmentionné, a limité les effets de l'arrêt, car sinon, il y avait un risque que les "plus-values municipales" déjà payées il y a un certain temps (nous parlons d'années) puissent faire l'objet d'un recours de la part des intéressés en raison de la nullité de la règle qui permettait à l'époque leur calcul, avec le préjudice massif évident que cela engendrerait pour les caisses publiques des conseils locaux de toute l'Espagne.

Ainsi, afin d'éviter cette situation, la Cour constitutionnelle a établi dans son arrêt que ses effets ne seraient pas projetés sur les obligations fiscales qui, à la date de l'arrêt en question (c'est-à-dire le 26 octobre 2021) :

• Ont déjà été définitivement réglées par une décision judiciaire définitive ou par une décision administrative définitive.
• Un avis d'imposition provisoire ou définitif a déjà été émis et n'a pas été contesté ou, le cas échéant, l'auto-évaluation correspondante a déjà été soumise et sa rectification n'a pas encore été demandée.

Quels sont les effets pratiques de cet arrêt sur les opérations quotidiennes formalisées au sein d'un office notarial ?

La conséquence pratique de la déclaration d'inconstitutionnalité des préceptes susmentionnés, dans les opérations quotidiennes formalisées ces dernières semaines, a été la suivante :

Dans les transactions signées entre le 26 octobre et le 9 novembre 2021 (inclus) :

• Le paiement de la taxe n'a pas pu être exigé car la règle régissant l'assiette de la taxe a été déclarée inconstitutionnelle.
• Il convient de noter que la date du 9 novembre 2021 n'est pas fortuite, car elle est liée à la date d'entrée en vigueur du nouveau règlement sur les "gains en capital municipaux" auquel il sera fait référence plus loin.

Pour les transactions signées le ou après le 10 novembre (inclus) :

• Ils sont soumis à l'imposition des "plus-values municipales" conformément à la nouvelle réglementation en vigueur, à laquelle il sera fait référence dans les questions ultérieures.

Dans les transactions signées avant le 26 octobre 2021 :

• Si l'auto-évaluation a déjà été soumise ou si le règlement a déjà été effectué par la municipalité et n'a pas été contesté avant le 26 octobre, la "plusvalia municipal" doit être payée.

Qu'a fait le gouvernement pour résoudre ce problème ?

Sans aucun doute, l'arrêt précité de la Cour constitutionnelle aurait pu, en pratique, avoir un grand impact sur les caisses publiques des conseils locaux, car s'ils n'avaient pas pu percevoir l'" impôt sur les plus-values municipales " à partir du 26 octobre 2021, cela aurait eu un grand impact sur leurs comptes publics, car cet impôt est d'une importance vitale pour les budgets municipaux, étant donné son importance quantitative.

Le gouvernement, conscient de cette réalité, s'est empressé, face à cette déclaration d'inconstitutionnalité, de procéder à l'approbation d'une loi visant à introduire une nouvelle réglementation de la "taxe municipale sur les plus-values", qui respecterait, cette fois, les exigences de constitutionnalité établies dans l'arrêt de la Haute Cour.

Ce décret-loi royal a finalement été ratifié le 2 décembre 2021 par le Congrès des députés.

Quel est le nouveau système de calcul de la "plusvalue communale" ?

Comme indiqué dans la question précédente, le gouvernement a conçu d'urgence, par le biais d'un décret-loi royal, un nouveau système de calcul de l'impôt sur les plus-values municipales, introduisant ainsi une nouvelle rédaction des articles 104 et 107 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, dont le contenu essentiel, dans ses grandes lignes, peut être résumé comme suit :

Premièrement, le nouveau règlement stipule expressément que dans les cas où, après le transfert, il n'y a pas d'augmentation de la valeur du terrain (c'est-à-dire que le prix de vente est inférieur au prix d'achat), la transaction ne sera pas soumise à l'"impôt municipal sur les plus-values".

Cela dit, en ce qui concerne le système de calcul de la "plus-value" dans les opérations où celle-ci s'est effectivement produite, la nouvelle règle établit un système alternatif (c'est-à-dire deux options ou systèmes de calcul), le contribuable devant choisir entre les deux : 

• Dans la première alternative, on établit un système de calcul objectif basé sur la valeur cadastrale du terrain, à laquelle on applique une série de coefficients (étant donné son caractère technique, on renonce à une explication détaillée dans cet article).
• Dans la deuxième option, la "plus-value" peut être calculée sur la base de la différence réelle entre le prix de transfert et le prix d'achat (c'est-à-dire, par exemple, dans le cas d'une vente, la valeur de la vente moins la valeur de l'achat), à condition que le contribuable puisse prouver que la plus-value réelle est plus faible selon cette formule de calcul que selon le système de calcul objectif.

Quelles sont les principales critiques à l'égard du nouveau règlement sur les "gains en capital municipaux" ?

En substance, et sans préjudice des opinions doctrinales qui critiquent le fond de la nouvelle réglementation, la principale critique que de nombreux juristes du domaine ont formulée, et avec laquelle je peux être d'accord, est l'utilisation de l'arrêté-loi royal pour introduire la nouvelle réglementation du calcul de la base imposable de la " plus-value communale ".

En ce qui concerne cette critique, le profane devrait savoir que, d'ordinaire, dans un État démocratique, les lois sont approuvées par le pouvoir législatif (c'est-à-dire par les représentants des citoyens élus lors d'élections démocratiques), tandis que le pouvoir exécutif (le gouvernement) ne peut pas, d'ordinaire, approuver les lois de son propre chef. Toutefois, la Constitution prévoit que, en cas de nécessité extraordinaire et urgente, le gouvernement peut approuver des dispositions ayant rang de loi (mais pas dans toutes les matières), appelées décrets-lois (la figure même à laquelle le gouvernement a eu recours pour approuver la nouvelle réglementation de l'"impôt sur les plus-values municipales").

Il faut également tenir compte du fait que la Constitution établit, pour certaines matières, ce que l'on appelle techniquement la réserve de la loi, en vertu de laquelle ces matières (ou du moins leur noyau fondamental) doivent être réglementées et approuvées par la loi. Dans le domaine fiscal, cette réserve de droit est également applicable, puisque, comme l'établit l'article 133 de la Constitution, "le pouvoir originaire d'établir des impôts correspond exclusivement à l'État, par le biais d'une loi".

Ainsi, au vu de ce qui précède, le fait que la nouvelle réglementation déterminant le calcul de la base imposable de l'impôt sur les plus-values ait été approuvée par un décret-loi royal, et non par une loi ordinaire débattue et approuvée par les Cortes Generales sur la base de la procédure législative ordinaire, peut générer le risque qu'à l'avenir, si la question est portée devant la Cour constitutionnelle, celle-ci puisse considérer que le principe de réserve de la loi en matière fiscale n'a pas été respecté, ou que les conditions de "nécessité extraordinaire et urgente" pour le recours à la figure du décret-loi royal n'ont pas été remplies, la Cour constitutionnelle peut considérer que le principe de réserve de la loi en matière fiscale n'a pas été respecté ou que les exigences de " nécessité extraordinaire et urgente " de recourir à la figure du décret-loi royal ne sont pas réunies (car il faut rappeler que depuis 2017 il y a déjà eu des prises de position de la Cour constitutionnelle remettant en cause les bénéfices de la réglementation précédente).

Compte tenu de ce qui précède, il s'agit sans aucun doute d'une question à laquelle il faudra prêter attention à l'avenir, car une éventuelle nouvelle déclaration d'inconstitutionnalité de ce nouveau règlement pourrait sans aucun doute être dévastatrice pour les intérêts des conseils locaux eux-mêmes, ainsi que pour la société en général.

Combien devrai-je payer dans mon cas concret compte tenu du nouveau règlement "plusvalia municipal" ?

Il est très difficile de donner une réponse claire et précise à cette question, ex ante, car le système de calcul de l'"impôt sur les plus-values municipales" présente des caractéristiques techniques complexes qu'il est très difficile d'expliquer dans un article de cette nature (car son calcul dépend de nombreuses variables) et aussi parce que la réglementation de l'impôt laisse aux conseils locaux la liberté de fixer le taux d'imposition qu'ils considèrent le plus approprié, ce qui rend impossible une réponse générique et uniforme pour tous les cas.

Par conséquent, si nous voulons savoir avec certitude combien nous devrons payer dans notre cas concret pour la "plusvalue municipale", nous devrons nous adresser directement à notre mairie, pour qu'elle nous informe en détail à ce sujet ou, si nécessaire, nous adresser à un professionnel spécialiste en la matière (comme un avocat fiscaliste, un gestionnaire administratif, etc.) pour qu'il nous informe commodément, après avoir payé les frais qui peuvent être convenus dans chaque cas.

Comment dois-je payer mon "plusvalia municipal" ?

Dans mon cas particulier, si j'ai vendu un bien immobilier (ou si je l'ai reçu en héritage ou par donation) et que je dois payer l'impôt municipal sur les plus-values, je dois tenir compte des considérations suivantes :

Tout d'abord, il faut tenir compte du fait que la naissance de l'impôt, c'est-à-dire le moment à partir duquel naît l'obligation fiscale et, par conséquent, le devoir de payer la "plusvalia municipal", se produit lorsque la propriété du bien est transférée (en pratique, lorsque l'acte correspondant est signé).

À partir de ce moment, les intéressés disposeront d'un délai pour payer la "plusvalue municipale" à la mairie de leur commune :

• 30 jours ouvrables dans le cas de transactions entre vifs (par exemple, une vente).
• Six mois (prolongeable jusqu'à un an à la demande de l'assujetti) dans le cas d'actes de décès (par exemple, une succession).

Cela dit, pour ce qui est de la manière de gérer le paiement de la taxe, les intéressés doivent se rendre à leur conseil municipal et demander des informations sur la manière dont la procédure se déroule dans cette municipalité.

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En espérant que cet article ait résolu vos doutes pratiques sur les nouveautés que 2021 nous a apportées en matière de "plusvalía municipal", l'équipe de l'Office notarial Jesús Benavides Lima reste à votre disposition pour vous aider dans tout ce dont vous avez besoin pour formaliser le transfert de votre propriété.