La fiscalité d'un prêt hypothécaire tout au long de sa vie : constitution, novation, subrogation et annulation.
Introduction
La formalisation d'un prêt hypothécaire par une institution financière est une opération soumise et exonérée de TVA et est soumise au droit de timbre (AJD). Pour être plus précis, il est taxé pour la constitution de la garantie hypothécaire, car celle-ci répond aux exigences de l'article 31.2 de la loi sur les droits de mutation (Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) :
- Formalisé dans un acte public.
- Être enregistrable au registre foncier.
- Avoir un contenu évaluable.
Le droit de timbre (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) est un impôt réglementé par l'État à travers :
Cependant, il s'agit d'un impôt cédé aux Communautés autonomes, par le biais de la loi 22/2009 du 18 décembre, qui réglemente le système de financement des Communautés autonomes du régime commun et des villes avec statut d'autonomie et modifie certaines réglementations fiscales. Selon la loi de financement des communautés autonomes précitée, celles-ci disposent de la capacité réglementaire de réglementer le taux d'imposition et d'établir les déductions et abattements qu'elles jugent appropriés.
En gardant à l'esprit le cadre politique général, je souligne les questions fondamentales suivantes :
- Cette loi détermine également que dans le cas du droit de timbre, la Communauté autonome compétente sera celle dans la circonscription de laquelle se trouve le registre dans lequel l'enregistrement de la transaction doit être effectué. En d'autres termes, l'endroit où se trouve le bien.
- Actuellement, toutes les communautés autonomes ont réglementé le taux d'imposition du droit de timbre, à l'exception des villes autonomes de Ceuta et Melilla (dans ce cas, le taux d'imposition établi dans la loi ITP est appliqué).
- Les territoires du Pays basque et de la Navarre sont régis par leur régime foral.
- Important ! Pour connaître l'imposition de la constitution d'un prêt hypothécaire au titre du droit de timbre (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), il faut tenir compte de la Communauté autonome compétente pour savoir quel est le taux d'imposition appliqué et s'il existe une réduction ou un abattement sur la quote-part.
- Nous nous concentrerons sur l'imposition d'un prêt hypothécaire dans la Communauté autonome de Catalogne, où j'exerce actuellement.
Quelle est la taxe à payer lorsque je contracte un prêt hypothécaire ?
La constitution d'un prêt hypothécaire est une opération imposable pour les actes juridiques documentés. Comme indiqué dans l'introduction, c'est la Communauté autonome où se trouve le registre foncier où la garantie hypothécaire doit être inscrite qui est compétente.
Le contribuable de la taxe est le prêteur, c'est-à-dire la banque. Basé sur le décret-loi royal 17/2018 du 8 novembre, qui modifie l'article 29 du texte législatif relatif à l'assujetti dans le quota progressif de la DJA :
La base imposable du droit de timbre est la dette hypothécaire totale composée de :
- Capital
- Intérêt ordinaire
- Intérêts pour retard de paiement
- Les prestations annexes qui ont été convenues
- Coûts et dépenses
La somme de tous ces concepts, c'est-à-dire le montant total qui est garanti avec la constitution de l'hypothèque, est connue comme la responsabilité hypothécaire. Et cette dette hypothécaire, comme nous l'avons dit, constitue la base imposable sur laquelle s'applique le taux d'imposition approuvé par chaque Communauté autonome.
En Catalogne, par le biais du décret-loi 12/2019 du 9 juillet sur les mesures fiscales urgentes, un taux d'imposition de 2% a été établi pour la constitution de prêts et crédits hypothécaires dans lesquels le contribuable est l'institution financière.
Le délai de paiement et de présentation du droit de timbre est d'un mois à compter de la date de signature de l'acte public.
Quelle est la taxe à payer si je décide d'effectuer une novation ou une modification de mon prêt hypothécaire ?
En ce qui concerne l'imposition du droit de timbre sur les novations et les modifications du prêt hypothécaire , il est nécessaire de faire la distinction entre la novation ou la modification des conditions du prêt hypothécaire et l'augmentation de capital.
- Le prêteur doit être une institution financière.
- La modification doit porter soit sur le taux d'intérêt, soit sur la durée, soit sur les deux.
Toute novation comportant une modification du taux d'intérêt et une modification de la durée est exonérée d'impôt. Sont également considérées comme des novations exonérées d'impôt les opérations relatives à :
- Introduction d'un délai de grâce.
- Modification de la valeur d'expertise.
- Modification ou suppression des droits et de la clause plancher.
Le reste des opérations de novation d'un prêt hypothécaire sera soumis au droit de timbre, à condition qu'elles aient un contenu économique et qu'elles soient enregistrables au registre foncier.
Quelle taxe dois-je payer si je décide de changer mon prêt hypothécaire d'une banque à une autre (appelée subrogation du créancier) ?
La modification du créancier hypothécaire, du prêteur (changement d'une banque à une autre) est une opération qui, selon l'article 7 de la loi 2/1994 du 30 mars, sur la subrogation et la modification des prêts hypothécaires, est exemptée du droit de timbre (Actos Jurídicos Documentados).
La seule condition pour que l'exonération s'applique est que le créancier initial et le créancier subrogé soient tous deux des établissements de crédit, et à condition que la dette hypothécaire ne soit pas modifiée (en cas de subrogation du créancier et d'augmentation de capital, la subrogation sera exonérée, mais l'impôt devra être payé sur l'augmentation de capital).
Quelle est la taxe à payer si je décide de subroger l'hypothèque existante sur la propriété que j'achète ?
La subrogation du débiteur hypothécaire à la suite du transfert du bien hypothéqué (transaction typique d'achat et de vente avec subrogation de l'hypothèque) est une transaction qui n'est pas imposable au titre du droit de timbre car il s'agit d'une transaction qui ne peut pas être enregistrée au registre foncier.
Le transfert de la propriété est enregistré au registre foncier, mais pas la subrogation de l'hypothèque. En l'absence de l'exigence d'inscriptibilité requise par l'article 31.2 susmentionné de la loi sur les droits de mutation, la transaction n'est pas soumise au droit de timbre.
Quelle est la taxe à payer si je veux annuler mon prêt hypothécaire ?
Sur la base de l'article 45.I.B.18 du décret-loi royal 1/1993 du 24 septembre, qui approuve le texte révisé de la loi sur les droits de mutation et le droit de timbre, l'annulation d'une hypothèque est soumise au droit de timbre mais est exonérée.
