J'envisage d'acheter ou de vendre un bien loué... quels sont les droits du locataire ?

L'objectif de cet article est d'exposer toutes les questions que l'acheteur et le vendeur doivent prendre en compte dans le cas où le bien transféré est loué à un tiers, car dans ce cas, la loi détermine un régime spécial à prendre en compte, avec une série de droits en faveur du locataire qui doivent être respectés pour que la vente puisse se dérouler correctement.

Dans ce cas, à nouveau, comme d'habitude, j'utiliserai le système des questions et des réponses courtes dans ma présentation, en soulignant de toute façon les éléments les plus pertinents à prendre en compte, de sorte que si vous préférez, vous pouvez faire une lecture rapide de l'article en lisant simplement les questions et les caractères gras.

Qu'est-ce qu'un bail en général ?

Conformément aux dispositions du droit civil, en règle générale, le bail est un contrat par lequel une partie, appelée bailleur, en tant que propriétaire d'un bien, s'engage à céder la jouissance ou l'usage de ce bien à une autre personne, appelée preneur, pour une durée déterminée et en échange d'une contrepartie financière spécifique.

Qu'est-ce qu'un bail de biens immeubles ?

Comme nous l'avons vu dans la question précédente, le code civil contient un ensemble de règles qui régissent le contrat de location en général, lorsqu'il se réfère à tout type de propriété. 

Toutefois, lorsque le bail porte sur un bien immobilier, la définition peut être rendue encore plus précise en indiquant que le bail d'un bien immobilier est une opération juridique par laquelle le propriétaire d'un bien immobilier, qui est appelé le bailleur, transfère l'usage du bien à une tierce personne, qui est appelée le locataire ou preneur, pour une période déterminée et en échange d'un prix convenu.

Le propriétaire d'un bien immobilier peut-il "convenir de ce qu'il veut" avec le locataire ou le preneur à bail ?

Il est nécessaire d'indiquer que, étant donné l'importance de ce secteur contractuel, le législateur a jugé plus approprié de réglementer expressément ce type de contrat de location séparément du code civil, concrètement dans la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les baux urbains, comme cela sera expliqué dans les questions suivantes.

Ainsi, en vertu du principe de l'autonomie des partis, consacré par l'article 1.255 du Code Civil, les parties peuvent librement établir les accords qu'elles jugent appropriés dans leur contrat de location, mais, comme il a été indiqué, étant donné qu'il existe une réglementation spécifique qui régit ce type de contrat, ces accords seront limités par le contenu de cette loi, qui, dans beaucoup de ses aspects, a un caractère obligatoire, comme c'est le cas, par exemple, de la durée du contrat, ou des droits des parties, C'est le cas, par exemple, de la durée du contrat, ou des droits du locataire lors de la vente du bien loué, de sorte que dans un tel cas, les parties ne peuvent pas convenir de ce qu'elles veulent, mais doivent respecter les limites établies par la loi pour chaque cas spécifique.

Quelles sont les règles applicables au crédit-bail (ou à la location) de biens immobiliers ?

Par conséquent, lorsqu'il s'agit de la location d'une propriété ou d'un logement, par exemple, en premier lieu, pour déterminer quelle réglementation sera applicable, il faudra analyser le type de propriété en question, car selon la nature de la propriété, l'une ou l'autre réglementation différente sera applicable. En conséquence :

• S'il s'agit d'une propriété urbaine (comme un appartement ou un local commercial), la règle de référence sera la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les baux urbains.
• En revanche, si le bail concerne un bien rural (comme une exploitation agricole, d'élevage ou forestière), la règle de référence sera la loi 49/2003, du 26 novembre, sur les baux ruraux.

En ce qui concerne ces règles, il est nécessaire de préciser qu'elles ont un caractère étatique, de sorte que cette réglementation s'appliquera de manière générale à tous les baux de biens immobiliers situés sur le territoire espagnol. Cependant, il n'en est pas moins vrai que, dans certains domaines, comme par exemple :

• En ce qui concerne les contrats de location de biens ruraux, il existe des communautés autonomes qui ont leur propre réglementation dont il faut tenir compte (comme dans le cas de la Catalogne, où le livre VI de son code civil, articles 623-11 et suivants, réglemente la location de biens ruraux).
• Ou encore dans le domaine des locations touristiques ou de vacances, où certaines communautés autonomes ont également développé leur propre réglementation dont il faut également tenir compte dans ces secteurs d'activité.

Pourquoi existe-t-il un règlement spécial qui régit expressément les baux de propriété urbaine ?

Compte tenu de ce qui a été dit dans la question précédente, comme on l'a observé, lorsqu'il s'agit d'un bail de propriété urbaine (par exemple, une maison ou un appartement), la règle qui régira ce bail sera une loi créée spécifiquement à cet effet, c'est-à-dire la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les baux urbains, précitée.

Ainsi, il est nécessaire de comprendre que lorsque le transfert de jouissance ou d'usage se réfère à une propriété urbaine, les règles à prendre en compte, d'un point de vue juridique, ne sont pas les règles communes qui régissent tout type de contrat de bail, mais plutôt, compte tenu de l'importance que revêt le besoin de logement dans la vie des personnes, le législateur a choisi de créer un cadre réglementaire spécifique pour ce type de bail, afin de protéger adéquatement les droits des parties et de respecter le mandat constitutionnel établi à cet effet, puisqu'il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 47 de la Constitution espagnole, tous les Espagnols ont le droit de bénéficier d'un logement décent et adéquat, de sorte que cet objectif constitue un principe directeur de la politique sociale et économique établi par le législateur constituant que tous les pouvoirs publics doivent essayer de promouvoir et de protéger dans leur sphère d'action.

Par conséquent, lorsque nous traitons d'un bail ou d'une location d'un bien immobilier, nous devons prendre comme référence réglementaire les dispositions de la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les baux urbains, qui détaille tous les aspects à prendre en compte dans ces baux qui impliquent un bien immobilier, ce qui, comme on le verra, sera d'une grande importance dans le cas où le bien que l'on veut vendre est loué. 

Il convient de souligner que cette législation a fait l'objet de multiples réformes partielles depuis sa promulgation, parmi lesquelles nous pouvons mettre en évidence celles apportées par les règlements suivants :

Compte tenu de ce qui précède, le lecteur aura l'occasion, dans cet article, de comprendre ce qui se passe lorsqu'on veut acheter ou vendre un bien immobilier (une maison ou un appartement, par exemple), qui est mis en location. En outre, à la fin de cet article, nous analyserons également ce qui se passe lorsque le bien loué n'est pas un logement mais un autre type de bien immobilier, comme un local commercial, par exemple.

Après avoir clarifié ces petites notions de base sur ce qu'est un contrat de bail, le type de bien qui peut être loué et, par conséquent, la réglementation applicable en la matière, il est temps de centrer l'article sur le preneur ou le locataire et son droit de jouissance ou d'usage sur, en l'occurrence, le bien loué. Il est temps de centrer l'article sur le preneur ou le locataire et son droit de jouissance ou d'utilisation, en l'occurrence, du bien loué.

Qu'advient-il généralement du droit d'utilisation d'un bien vendu ?

Normalement, lorsque le propriétaire d'un bien immobilier procède à sa vente, cette maison ou cet appartement est généralement libre de locataires ou d'occupants, de sorte que le vendeur (ou non) vit dans le bien, mais qu'il n'y a personne d'autre qui vit dans le bien, ni en tant que locataire, ni en tant que résident protégé par tout autre type de droit. Ainsi, lorsque la vente du bien est formalisée par la signature de l'acte de vente, le vendeur transfère la pleine propriété du bien à l'acheteur, qui acquiert alors à la fois la propriété du bien et le droit d'en jouir ou d'en faire un usage immédiat, de sorte que, le bien étant libre de locataires, occupants ou squatters, l'acheteur peut en disposer dès la signature de l'acte.

Que se passe-t-il si le bien vendu est loué ?

D'autre part, bien que cela soit moins fréquent en pratique, il peut également arriver que le bien en question, objet de la vente et de l'achat, soit loué à des locataires. 

Ainsi, si la vente et l'achat du bien ont lieu dans ces circonstances, l'acheteur acquerra le droit de propriété du bien, mais le droit de jouissance du bien restera entre les mains du locataire, ce qui doit être respecté dans les termes prévus par le contrat de location, avec les garanties établies par la loi et, le cas échéant, avec les accords qui peuvent être conclus entre les parties, le tout étant développé dans les questions exposées ci-après.

Quel est le point essentiel à prendre en compte si le bien est loué ?

Dans le cas où le bien à vendre ou à acheter (selon la perspective analysée, bien sûr) est loué, les parties doivent tenir compte du fait que le régime juridique à appliquer dépendra fondamentalement des accords conclus par le propriétaire du bien et le locataire lors de la formalisation de leur contrat de location, c'est-à-dire ce qui est techniquement connu comme le principe de l'autonomie des parties. Ainsi, en premier lieu, si les parties ont expressément convenu d'un accord concernant la reconnaissance ou la renonciation à un droit d'acquisition préférentiel sur le bien, il faut tenir compte de l'accord des parties pour la possibilité de son exercice ou non, pour autant que ledit accord ne contrevienne pas au contenu d'une règle impérative (c'est-à-dire qui doit être respectée et dont les parties ne peuvent disposer ou renoncer à son application).

En revanche, si les parties n'ont rien convenu à cet égard, le régime juridique complémentaire prévu par la loi sur les baux urbains entre en jeu, en vertu duquel sont reconnus les droits dits de premier refus et de préemption en faveur du locataire, qui seront expliqués dans les questions qui suivent.

C'est à ce stade qu'interviennent les questions ou les problèmes essentiels lorsqu'on envisage la vente d'un bien loué : "le droit de préemption du locataire".

Quelles circonstances donneront lieu à l'existence ou non du droit de préemption du locataire en cas de vente du bien ?

Comme indiqué dans la question précédente, pour déterminer si le locataire d'un bien a ou non un droit de préemption sur le bien dans le cas où le propriétaire veut le vendre, il faut tenir compte de ce que les parties ont convenu dans le contrat de location. Ainsi :

Quels droits ce droit de préemption englobe-t-il réellement ?

Sous l'égide de ce droit de préemption, la loi reconnaît en fait deux droits distincts au locataire, à savoir :

• Un droit de premier refus. En ce qui concerne le droit de préemption, il est nécessaire d'indiquer qu'il se réfère à la possibilité que le locataire, une fois que le propriétaire du bien lui a notifié le fait qu'il a mis le bien en vente et qu'il a déjà un acheteur potentiel avec lequel il a convenu d'un prix de vente, ce dernier procède à "l'alignement de l'offre", de sorte que s'il accepte de payer le même prix que celui convenu avec l'acheteur potentiel, le locataire aura le droit d'acquérir le bien loué, auquel cas le vendeur devra procéder à la vente à ce locataire, écartant ainsi l'offre initiale acceptée par l'autre acheteur potentiel.
• Un droit de retrait. En revanche, le droit de rétractation fait référence à la situation qui se présenterait si le propriétaire du bien ne respecte pas le droit de préemption du locataire, de sorte qu'il vend le bien à un autre acheteur sans lui donner la possibilité d'"égaler l'offre" (parce qu'il ne le notifie pas, par exemple). Dans ce cas, le locataire, une fois qu'il aura eu connaissance de la vente, en exerçant ce droit de préemption, aura la possibilité, en payant le prix payé par cet acheteur, d'acquérir également la propriété du bien, annulant ainsi la vente initiale faite en faveur d'un tiers.

Comment le droit de préemption est-il exercé en pratique ?

Que se passe-t-il si le locataire n'exerce pas son droit de préemption ?

Une fois que trente jours civils se sont écoulés depuis que l'intention de vendre le bien a été notifiée de manière fiable, sans que le locataire ait exprimé son intention d'exercer le droit de préemption expliqué dans la question précédente ou, le cas échéant, ait notifié de manière fiable son intention de renoncer à ce droit, le propriétaire du bien peut maintenant formaliser la vente et l'achat avec l'acheteur qu'il a trouvé. À cette fin, ils signeront l'acte de vente correspondant devant un notaire, dans lequel devra être consignée la notification fiable au locataire, afin de vérifier que le délai de trente jours civils s'est écoulé, faute de quoi l'acte ne pourra pas être inscrit au registre foncier.

Que se passe-t-il si le propriétaire ne formalise pas la vente du bien ?

Dans le cas où, une fois que le propriétaire a été dûment notifié de la décision de vendre le bien, pour quelque raison que ce soit (par exemple, parce que l'acheteur potentiel se retire finalement et ne l'achète pas), le propriétaire ne vend pas le bien, il est nécessaire de noter que la loi détermine que les effets de cette notification expirent 180 jours civils après la notification. Par conséquent, une fois que ces six mois se sont écoulés depuis la notification, sans que la vente ne se soit concrétisée, si le propriétaire décide par la suite de vendre le bien et trouve un acheteur qui fait une nouvelle offre, dans ce cas, une nouvelle notification fiable doit être faite au locataire, qui disposera d'un nouveau délai de trente jours civils pour exercer le droit de préemption accordé par la loi, dans les termes exposés dans les questions précédentes.

Que se passe-t-il si le propriétaire n'informe pas le locataire de sa volonté de vendre et qu'il vend le bien ?

Dans le cas où le propriétaire du bien, au mépris des dispositions de la loi, décide de vendre le bien à un acheteur sans en avertir le locataire de manière fiable, intervient alors ce que l'on appelle techniquement le droit de retrait, dont les caractéristiques seront développées ci-après. Ainsi, dans ce cas, une fois la vente formalisée, l'acheteur sera obligé de notifier au locataire de manière fiable les conditions dans lesquelles la vente a été formalisée (normalement en délivrant une simple copie de l'acte via burofax), et à partir de ce moment, le locataire aura le droit d'exercer le droit de rétractation susmentionné.

Acet effet, le locataire, dans ce délai de trente jours calendaires à compter de la notification des conditions essentielles de la vente (ou, le cas échéant, s'il en a connaissance par tout moyen), doit agir en justice contre l'acheteur du bien pour exercer ce droit de rétractation et, de même, déposer le montant du prix d'achat sur le compte de dépôt du Tribunal. Enfin, si cette action en justice aboutit, les effets de la vente et de l'achat entre l'ancien propriétaire et l'acheteur seront "annulés", de sorte que l'acheteur du bien récupérera l'argent qu'il a payé pour le bien (le montant que le locataire a déposé au tribunal lors de l'introduction de son action en justice), mais perdra son bien, qui restera entre les mains du locataire qui a exercé son droit de rétractation.

Il est également nécessaire de préciser que ce droit de rétractation peut également être exercé par le locataire dans le cas où le propriétaire de l'immeuble, lorsqu'il lui notifie son intention de vendre l'immeuble, le fait de manière incomplète (par exemple, en cachant des informations sur les accords fondamentaux conclus), ou en l'informant d'un prix de vente plus élevé que celui qui est finalement formalisé dans la transaction, tout cela dans le but de fournir des informations inexactes au locataire, afin que ce dernier n'exerce pas son droit de préemption, pour quelque raison que ce soit.

Le droit de premier refus a-t-il toujours la priorité sur toute autre personne ?

En effet, la loi sur les baux urbains établit que le droit de préemption du locataire prévaut sur tout autre droit similaire pouvant exister, à deux exceptions près:

• Dans le cas du droit de retrait dont disposent les copropriétaires (article 25.4 LAU) : En d'autres termes, dans le cas où le bien à acquérir a plusieurs propriétaires, si une partie seulement est achetée, il faut tenir compte du fait que les autres propriétaires ont une "préférence" lors de l'achat de cette partie par rapport au droit dont peut disposer le locataire.
• Dans le cas où un droit de rétractation conventionnel a été convenu et qu'il est inscrit au registre foncier lors de la conclusion du contrat de bail (article 25.4 LAU) : En d'autres termes, ce bien a été vendu dans le passé au propriétaire actuel, mais le propriétaire précédent s'est réservé un droit de "rachat" du bien, et ce droit est inscrit au registre foncier.

Existe-t-il des circonstances exceptionnelles dans lesquelles le droit de préemption du locataire ne peut être exercé ?

En effet, bien que la possibilité de son exercice soit la règle générale, la loi détermine deux cas exceptionnels dans lesquels le droit de préemption en faveur du locataire ne peut être appliqué. Ainsi, ce sont :

• En cas de vente du logement loué avec l'ensemble des logements ou locaux appartenant au bailleur et faisant partie de la même propriété (art. 25.7 LAU).
• C'est également le cas lorsque tous les appartements ou locaux d'un immeuble sont vendus conjointement par différents propriétaires à un même acheteur(art. 25.7 LAU).

Toutefois, afin d'éviter tout malentendu, la loi précise que dans le cas où le bien ne comporte qu'un seul logement, le locataire disposera d'un droit de préemption dans les conditions prévues par cet article (art. 25.7 in fine LAU).

Laissons maintenant de côté le droit de préemption du locataire et concentrons-nous sur l'autre préoccupation majeure des locataires et des propriétaires : "qu'advient-il de la durée convenue du bail à la suite de la vente à un nouveau propriétaire".

Si la vente du bien à un acheteur autre que le locataire est finalement formalisée, que devient le contrat de location ?

Si, finalement, soit parce que le locataire a renoncé à son droit de préemption dans le contrat de location, soit parce que, compte tenu des conditions de la vente, il n'est pas intéressé à l'exercer (c'est-à-dire qu'il préfère ne pas acheter le bien), le bien en question est vendu à un acheteur autre que le locataire, il faut déterminer ce qu'il adviendra du contrat de location que l'ancien propriétaire du bien, qui l'a maintenant vendu, a conclu avec le locataire actuel.

À cet effet, il est nécessaire de rappeler les dispositions de l'article 14 de la loi sur les baux urbains, qui établit que l'acheteur d'un bien loué sera subrogé dans les droits et obligations du bailleur pendant les cinq premières années du contrat (ou sept ans si le bailleur est une personne morale), même si les parties avaient convenu que la vente du bien éteindrait le bail.

Toutefois,il est également nécessaire d'indiquer que, conformément à la disposition susmentionnée, en règle générale, si le contrat de location a une durée supérieure à 5 ans (ou 7 ans si le précédent bailleur était une personne morale), l'acquéreur sera également subrogé pour toute la durée convenue.

Enfin, et en profitant de cette section, il est nécessaire d'indiquer que toutes ces règles s'appliqueront aux contrats de location qui ont été signés lorsque la rédaction actuelle de la loi sur les baux urbains était déjà en vigueur, c'est-à-dire à partir du 6 mars 2019, tandis que pour les contrats antérieurs (en particulier les soi-disant "anciens contrats de location"), il sera nécessaire d'analyser la réglementation en vigueur au moment de la signature du contrat pour vérifier les droits que tant le vendeur, l'acheteur que le locataire avaient. Dans ces cas, sans aucun doute, il peut être fortement conseillé aux parties de consulter un avocat spécialisé en la matière qui pourra les conseiller de manière appropriée au vu de leurs circonstances spécifiques.

À cet égard, les règles suivantes doivent être prises en compte :

Le contrat de bail immobilier, son éventuelle inscription au registre foncier et un coup de pinceau fiscal à prendre en compte...

Est-il possible d'enregistrer un contrat de location au registre foncier ?

En effet, bien que ce ne soit pas une pratique très courante de nos jours, les parties intéressées doivent savoir qu'il est possible d'enregistrer un contrat de location au registre foncier. À cette fin, les parties intéressées doivent se rendre chez un notaire et authentifier le contrat de location, puis le présenter au registre foncier, après avoir payé la taxe de transfert correspondante.

Concernant les avantages de cet enregistrement, il faut savoir que, jusqu'en 2019, cela était très important, car en cas de vente du bien loué, le droit du locataire n'était protégé contre le nouveau propriétaire que si le contrat de location était enregistré. Toutefois, avec la réglementation actuelle, ce n'est plus le cas, car le droit du locataire est protégé dans tous les cas, de sorte que l'enregistrement du contrat de location a peut-être perdu de son intérêt.

Cependant, aujourd'hui, l'enregistrement du contrat de location peut également être très intéressant pour le propriétaire du bien car, en cas de non-paiement par le locataire, s'il a été convenu dans le contrat que le contrat sera résilié pour non-paiement du loyer, cette résiliation interviendra de plein droit (c'est-à-dire qu'elle sera annulée sans qu'il soit nécessaire de tenir un jugement déclaratif préalable) dès lors que le propriétaire aura demandé au locataire de payer ou de se conformer au contrat, et que le locataire n'aura pas répondu à cette demande, (c'est-à-dire qu'il sera annulé sans qu'il soit nécessaire d'obtenir un jugement déclaratoire préalable) lorsque le propriétaire aura signifié au locataire une sommation judiciaire ou notariale l'enjoignant de payer ou de se conformer, et que le locataire n'aura pas répondu à cette sommation dans un délai de dix jours ouvrables (voir à cet égard l'article 27.4 de la loi sur les baux urbains).

Ainsi, si une telle situation de non-paiement se produit, et que le contrat a été enregistré au registre foncier selon ces termes, le propriétaire pourra récupérer la possession du bien beaucoup plus rapidement.

D'autre part, les aspects négatifs de cette option sont qu'elle aura un coût plus élevé, car il sera nécessaire d'exécuter un acte d'exécution du contrat de location et de l'inscrire au Registre Foncier, ce qui a un coût, et parce qu'il faudra aussi faire face au coût fiscal dérivé, sous la forme de l'impôt sur les mutations qui, dans le cas de la Catalogne, sera imposé à 0,5% du montant total des revenus convenus dans le contrat. Toutefois, dans le cas d'une résidence habituelle, nous pouvons bénéficier d'une exonération fiscale, en vertu du récent décret-loi royal 7/2019, du 1er mars, relatif aux mesures urgentes en matière de logement et de location.

Le contrat de location ne doit pas être confondu avec d'autres types de possession similaires mais différents ; et en même temps, les différents droits du locataire doivent être distingués en fonction du type de location en question.

Être dans la précarité, c'est la même chose que vivre dans un logement loué ?

Contrairement au contrat de location, la figure de la précarité est une institution différente, et correspond à la circonstance dans laquelle le propriétaire d'un logement consent ou tolère qu'une autre personne vive dans le même logement à titre gratuit.

Dans ce cas, si le logement en question est vendu, le squatter n'aura pas de droit de préemption, car il n'existe aucune règle à cet effet.

Un bail est-il identique à un droit d'utilisation ou d'habitation ?

Contrairement au bail, les droits d'usage et d'habitation sont des droits réels qui permettent, dans le premier cas, d'utiliser un bien immobilier de la manière établie dans l'acte constitutif (ou, à défaut, de répondre à leurs besoins et à ceux de ceux qui vivent avec eux), tandis que dans le cas du droit d'habitation, il leur permet d'occuper les pièces et annexes d'un logement qui sont détaillées dans l'acte constitutif (ou, à défaut, celles qui sont nécessaires pour répondre à leurs besoins de logement et à ceux de ceux qui vivent avec eux).

En ce qui concerne ces droits réels, il est nécessaire que les parties intéressées sachent qu'ils sont constitués à vie (sauf disposition contraire) et qu'ils sont incessibles, de sorte que le titulaire ne peut pas les vendre.

Ainsi, si un logement est vendu avec l'un de ces droits réels, le bien continuera à être grevé de ces droits réels en ce qui concerne le nouvel acquéreur, de sorte qu'il devra maintenir et respecter ces droits d'usage ou d'habitation, qui s'éteindront soit au décès de leurs titulaires, soit par la renonciation de leur titulaire, et sans que le titulaire d'un tel droit ait un droit d'acquisition préférentiel.

Une location de longue durée est-elle la même chose qu'une location de vacances ou de court séjour ?

Dans le cas où la location du bien immobilier est destinée à un usage de vacances de courte durée, la réglementation applicable n'est évidemment pas la même que pour une location immobilière ordinaire, mais, dans ce cas, chaque Communauté autonome a sa propre réglementation, de sorte qu'il faut en tenir compte pour déterminer les droits des parties dans chaque cas.

En tout état de cause, il est raisonnable que ce règlement n'établisse pas un droit d'acquisition préférentiel en faveur de la personne qui jouit temporairement de la résidence secondaire.

Que se passe-t-il lorsque le bien loué n'est pas un logement destiné à l'habitation humaine ?

Dans le cas où le bien loué acheté n'était pas un logement destiné à l'habitation de personnes, mais un autre type de bien immobilier, il faut tenir compte du type spécifique de bien afin de déterminer le régime applicable. Ainsi :

• Dans le cas de baux de biens urbains destinés à un usage autre que d'habitation (tels que des locaux commerciaux), les dispositions de l'article 31 de la loi sur les baux urbains s'appliquent, ce qui détermine que le même régime de l'article 25 de la loi sur les baux urbains s'applique au droit de préemption du locataire, de sorte qu'effectivement, le locataire d'un local commercial, par exemple, aura également le droit de préemption en cas de vente de celui-ci.
• Dans le cas d'une place de parking, bien qu'il y ait une certaine controverse à cet égard, la doctrine majoritaire considère que nous ne sommes pas en présence d'une propriété urbaine, de sorte que les règles de la loi sur les baux urbains ne s'appliqueraient pas, mais plutôt les règles générales du code civil, de sorte que dans un tel cas, le locataire de la place de parking n'aurait pas de droit d'acquisition préférentiel en cas de vente de la place de parking, sauf, bien sûr, si cela a été convenu dans le contrat ou si la place de parking est une annexe indissociable d'un logement.
• En ce qui concerne les biens ruraux, il convient de respecter les dispositions de la loi 49/2003 du 26 novembre 2003 sur les baux ruraux, dont l'article 22.2 dispose que "dans toute transmission entre vifs de biens ruraux loués, y compris la donation, l'apport en société, l'échange, l'attribution à titre onéreux ou toute autre transmission autre que la vente, de leur nue-propriété, d'une portion déterminée ou d'une part indivise, le preneur qui est un agriculteur professionnel dispose d'un droit de préemption". Ainsi, si ces conditions sont réunies, il existe également un droit de préemption en faveur du preneur, auquel cas la procédure prévue par cette disposition doit être suivie pour notifier l'intention de vendre et, le cas échéant, convenir de la vente et de l'achat avec l'acheteur potentiel qui a fait une offre ou, à défaut, avec le preneur, s'il correspond à l'offre. Si le bien rural est situé en Catalogne, dans ce cas, il faut tenir compte du régime juridique prévu aux articles 623-11 et suivants du livre VI du code civil de Catalogne.

Conclusion

Dans l'espoir que cet article ait résolu vos doutes quant aux aspects à prendre en compte lors de la vente ou de l'achat d'un bien immobilier loué, voici un résumé des principaux aspects abordés :