J'envisage d'acheter ou de vendre un bien loué... quels sont les droits du locataire ?

12/3/2021

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J'envisage d'acheter ou de vendre un bien loué... quels sont les droits du locataire ?

Dans cet article, vous trouverez

L'objectif de cet article est d'exposer toutes les questions que l'acheteur et le vendeur doivent prendre en compte dans le cas où le bien transféré est loué à un tiers, car dans ce cas, la loi détermine un régime spécial à prendre en compte, avec une série de droits en faveur du locataire qui doivent être respectés pour que la vente puisse se dérouler correctement.

Dans ce cas, à nouveau, comme d'habitude, j'utiliserai le système des questions et des réponses courtes dans ma présentation, en soulignant de toute façon les éléments les plus pertinents à prendre en compte, de sorte que si vous préférez, vous pouvez faire une lecture rapide de l'article en lisant simplement les questions et les caractères gras.

Qu'est-ce qu'un bail en général ?

Conformément aux dispositions du droit civil, en règle générale, le bail est un contrat par lequel une partie, appelée bailleur, en tant que propriétaire d'un bien, s'engage à céder la jouissance ou l'usage de ce bien à une autre personne, appelée preneur, pour une durée déterminée et en échange d'une contrepartie financière spécifique.

Ainsi, par exemple, si nous partons en vacances pour quelques jours dans un autre pays, nous pouvons avoir besoin d'une voiture pour nous déplacer dans les endroits que nous voulons visiter. À cette fin, nous louerons une voiture auprès d'une société de location de voitures, de sorte que la société, en tant que propriétaire de la voiture, nous laissera l'utiliser pendant la période convenue (par exemple 4 jours), en échange d'une redevance (par exemple 250 €), après quoi nous devrons rendre la voiture à son propriétaire.

Qu'est-ce qu'un bail de biens immeubles ?

Comme nous l'avons vu dans la question précédente, le code civil contient un ensemble de règles qui régissent le contrat de location en général, lorsqu'il se réfère à tout type de propriété.

Toutefois, lorsque le bail porte sur un bien immobilier, la définition peut être rendue encore plus précise en indiquant que le bail d'un bien immobilier est une opération juridique par laquelle le propriétaire d'un bien immobilier, qui est appelé le bailleur, transfère l'usage du bien à une tierce personne, qui est appelée le locataire ou preneur, pour une période déterminée et en échange d'un prix convenu.

Le propriétaire d'un bien immobilier peut-il "convenir de ce qu'il veut" avec le locataire ou le preneur à bail ?

Il est nécessaire d'indiquer que, étant donné l'importance de ce secteur contractuel, le législateur a jugé plus approprié de réglementer expressément ce type de contrat de location séparément du code civil, concrètement dans la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les baux urbains, comme cela sera expliqué dans les questions suivantes.

Ainsi, en vertu du principe de l'autonomie des partis, consacré par l'article 1.255 du Code Civil, les parties peuvent librement établir les accords qu'elles jugent appropriés dans leur contrat de location, mais, comme il a été indiqué, étant donné qu'il existe une réglementation spécifique qui régit ce type de contrat, ces accords seront limités par le contenu de cette loi, qui, dans beaucoup de ses aspects, a un caractère obligatoire, comme c'est le cas, par exemple, de la durée du contrat, ou des droits des parties, C'est le cas, par exemple, de la durée du contrat, ou des droits du locataire lors de la vente du bien loué, de sorte que dans un tel cas, les parties ne peuvent pas convenir de ce qu'elles veulent, mais doivent respecter les limites établies par la loi pour chaque cas spécifique.

Quelles sont les règles applicables au crédit-bail (ou à la location) de biens immobiliers ?

Par conséquent, lorsqu'il s'agit de la location d'une propriété ou d'un logement, par exemple, en premier lieu, pour déterminer quelle réglementation sera applicable, il faudra analyser le type de propriété en question, car selon la nature de la propriété, l'une ou l'autre réglementation différente sera applicable. En conséquence :

S'il s'agit d'une propriété urbaine (comme un appartement ou un local commercial), la règle de référence sera la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les baux urbains.
En revanche, si le bail concerne un bien rural (comme une exploitation agricole, d'élevage ou forestière), la règle de référence sera la loi 49/2003, du 26 novembre, sur les baux ruraux.

En ce qui concerne ces règles, il est nécessaire de préciser qu'elles ont un caractère étatique, de sorte que cette réglementation s'appliquera de manière générale à tous les baux de biens immobiliers situés sur le territoire espagnol. Cependant, il n'en est pas moins vrai que, dans certains domaines, comme par exemple :

En ce qui concerne les contrats de location de biens ruraux, il existe des communautés autonomes qui ont leur propre réglementation dont il faut tenir compte (comme dans le cas de la Catalogne, où le livre VI de son code civil, articles 623-11 et suivants, réglemente la location de biens ruraux).
Ou encore dans le domaine des locations touristiques ou de vacances, où certaines communautés autonomes ont également développé leur propre réglementation dont il faut également tenir compte dans ces secteurs d'activité.

Pourquoi existe-t-il un règlement spécial qui régit expressément les baux de propriété urbaine ?

Compte tenu de ce qui a été dit dans la question précédente, comme on l'a observé, lorsqu'il s'agit d'un bail de propriété urbaine (par exemple, une maison ou un appartement), la règle qui régira ce bail sera une loi créée spécifiquement à cet effet, c'est-à-dire la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les baux urbains, précitée.

Ainsi, il est nécessaire de comprendre que lorsque le transfert de jouissance ou d'usage se réfère à une propriété urbaine, les règles à prendre en compte, d'un point de vue juridique, ne sont pas les règles communes qui régissent tout type de contrat de bail, mais plutôt, compte tenu de l'importance que revêt le besoin de logement dans la vie des personnes, le législateur a choisi de créer un cadre réglementaire spécifique pour ce type de bail, afin de protéger adéquatement les droits des parties et de respecter le mandat constitutionnel établi à cet effet, puisqu'il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 47 de la Constitution espagnole, tous les Espagnols ont le droit de bénéficier d'un logement décent et adéquat, de sorte que cet objectif constitue un principe directeur de la politique sociale et économique établi par le législateur constituant que tous les pouvoirs publics doivent essayer de promouvoir et de protéger dans leur sphère d'action.

Par conséquent, lorsque nous traitons d'un bail ou d'une location d'un bien immobilier, nous devons prendre comme référence réglementaire les dispositions de la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les baux urbains, qui détaille tous les aspects à prendre en compte dans ces baux qui impliquent un bien immobilier, ce qui, comme on le verra, sera d'une grande importance dans le cas où le bien que l'on veut vendre est loué.

Il convient de souligner que cette législation a fait l'objet de multiples réformes partielles depuis sa promulgation, parmi lesquelles nous pouvons mettre en évidence celles apportées par les règlements suivants :

Loi 13/1996 du 30 décembre 1996 sur les mesures fiscales, administratives et d'ordre social(ICI).
Loi 50/1998, du 30 décembre, sur les mesures fiscales, administratives et d'ordre social(ICI).
Loi 55/1999 du 29 décembre 1999 sur les mesures fiscales, administratives et sociales(ICI).
Loi 1/2000, du 7 janvier, relative aux procédures civiles(ICI).
Loi 19/2009, du 23 novembre, sur les mesures de promotion et de rationalisation des procédures de location et d'efficacité énergétique des bâtiments(ICI).
Loi 39/2010, du 22 décembre, sur le budget général de l'État pour 2011(ICI).
Loi 4/2013, du 4 juin, sur les mesures visant à assouplir et à promouvoir le marché de la location de logements(ICI).
Loi 2/2015, du 30 mars, sur la désindexation de l'économie espagnole(ICI).
Décret-loi royal 21/2018, du 14 décembre, relatif aux mesures urgentes en matière de logement et de location(ICI) abrogé ultérieurement par accord du Congrès des députés du 22 janvier 2019, suite à la résolution de la même date publiée au Journal officiel de l'État du 24 janvier 2019(ICI).
Et le récent décret-loi royal 7/2019, du 1er mars, sur les mesures urgentes en matière de logement et de location(ICI).

Compte tenu de ce qui précède, le lecteur aura l'occasion, dans cet article, de comprendre ce qui se passe lorsqu'on veut acheter ou vendre un bien immobilier (une maison ou un appartement, par exemple), qui est mis en location. En outre, à la fin de cet article, nous analyserons également ce qui se passe lorsque le bien loué n'est pas un logement mais un autre type de bien immobilier, comme un local commercial, par exemple.

Après avoir clarifié ces petites notions de base sur ce qu'est un contrat de bail, le type de bien qui peut être loué et, par conséquent, la réglementation applicable en la matière, il est temps de centrer l'article sur le preneur ou le locataire et son droit de jouissance ou d'usage sur, en l'occurrence, le bien loué. Il est temps de centrer l'article sur le preneur ou le locataire et son droit de jouissance ou d'utilisation, en l'occurrence, du bien loué.

Qu'advient-il généralement du droit d'utilisation d'un bien vendu ?

Normalement, lorsque le propriétaire d'un bien immobilier procède à sa vente, cette maison ou cet appartement est généralement libre de locataires ou d'occupants, de sorte que le vendeur (ou non) vit dans le bien, mais qu'il n'y a personne d'autre qui vit dans le bien, ni en tant que locataire, ni en tant que résident protégé par tout autre type de droit. Ainsi, lorsque la vente du bien est formalisée par la signature de l'acte de vente, le vendeur transfère la pleine propriété du bien à l'acheteur, qui acquiert alors à la fois la propriété du bien et le droit d'en jouir ou d'en faire un usage immédiat, de sorte que, le bien étant libre de locataires, occupants ou squatters, l'acheteur peut en disposer dès la signature de l'acte.

Ainsi, par exemple, M. Juan, propriétaire d'un appartement à Barcelone, le vend à Mme María, qui l'achète, libre de locataires, squatters ou occupants. Par conséquent, dans le même acte de vente, le vendeur remet les clés de l'appartement à l'acheteur, à partir duquel Mme Maria peut accéder librement à son nouvel appartement et y vivre ou l'utiliser à sa guise sans aucun problème.

Que se passe-t-il si le bien vendu est loué ?

D'autre part, bien que cela soit moins fréquent en pratique, il peut également arriver que le bien en question, objet de la vente et de l'achat, soit loué à des locataires.

Ainsi, si la vente et l'achat du bien ont lieu dans ces circonstances, l'acheteur acquerra le droit de propriété du bien, mais le droit de jouissance du bien restera entre les mains du locataire, ce qui doit être respecté dans les termes prévus par le contrat de location, avec les garanties établies par la loi et, le cas échéant, avec les accords qui peuvent être conclus entre les parties, le tout étant développé dans les questions exposées ci-après.

Ainsi, par exemple, M. Juan, propriétaire d'un appartement à Barcelone, veut le vendre à Mme María, qui veut l'acheter, mais cet appartement est loué à M. Jesús, avec un contrat de location d'une durée de 5 ans, dont 3 n'ont pas encore expiré. Dans ce cas, il faudra déterminer quels sont les droits de M. Jesús, tant en ce qui concerne l'achat éventuel de ce bien (on peut déjà affirmer ici qu'il peut avoir un droit d'acquisition préférentiel sur celui-ci), qu'en ce qui concerne la durée du contrat de location signé.

Quel est le point essentiel à prendre en compte si le bien est loué ?

Dans le cas où le bien à vendre ou à acheter (selon la perspective analysée, bien sûr) est loué, les parties doivent tenir compte du fait que le régime juridique à appliquer dépendra fondamentalement des accords conclus par le propriétaire du bien et le locataire lors de la formalisation de leur contrat de location, c'est-à-dire ce qui est techniquement connu comme le principe de l'autonomie des parties. Ainsi, en premier lieu, si les parties ont expressément convenu d'un accord concernant la reconnaissance ou la renonciation à un droit d'acquisition préférentiel sur le bien, il faut tenir compte de l'accord des parties pour la possibilité de son exercice ou non, pour autant que ledit accord ne contrevienne pas au contenu d'une règle impérative (c'est-à-dire qui doit être respectée et dont les parties ne peuvent disposer ou renoncer à son application).

Ainsi, suivant l'hypothèse précédente, si par exemple M. Juan et M. Jesús, dans leur contrat de location, avaient convenu de renoncer au droit de premier refus, M. Juan pourrait vendre la propriété à Mme María sans autre problème.

Si, en revanche, elles sont convenues de la reconnaissance expresse d'un droit de préemption et, le cas échéant, de ses modalités, cet accord s'impose également aux parties.

En revanche, si les parties n'ont rien convenu à cet égard, le régime juridique complémentaire prévu par la loi sur les baux urbains entre en jeu, en vertu duquel sont reconnus les droits dits de premier refus et de préemption en faveur du locataire, qui seront expliqués dans les questions qui suivent.

En suivant l'exemple précédent, au contraire, si M. Juan et M. Jesús n'ont rien convenu expressément, M. Jesús aura un droit d'acquisition préférentiel sur le bien qu'il a loué, dans les termes qui seront expliqués dans les questions suivantes.

C'est à ce stade qu'interviennent les questions ou les problèmes essentiels lorsqu'on envisage la vente d'un bien loué : "le droit de préemption du locataire".

Quelles circonstances donneront lieu à l'existence ou non du droit de préemption du locataire en cas de vente du bien ?

Comme indiqué dans la question précédente, pour déterminer si le locataire d'un bien a ou non un droit de préemption sur le bien dans le cas où le propriétaire veut le vendre, il faut tenir compte de ce que les parties ont convenu dans le contrat de location. Ainsi :

ACCORD ENTRE LES PARTIES : Si les parties ont convenu de sa reconnaissance expresse dans le contrat, ainsi que de ses modalités, le droit de préemption peut être exercé de la manière convenue.
RENONCIATION EXPRESSE : Si, en revanche, les parties ont expressément renoncé à ce droit d'acquisition préférentielle dans le contrat de location, le locataire n'aura aucun droit d'acquérir le bien de manière préférentielle en cas de vente par le propriétaire, de sorte que ce dernier pourra formaliser la vente avec l'acheteur de son choix, sans autre entrave. Dans ce cas, le propriétaire doit simplement notifier au locataire son intention de vendre le bien au moins trente jours avant la date à laquelle la vente est formalisée.
ABSENCE D'ACCORD ENTRE LES PARTIES (c'est-à-dire que le bail ne dit rien à ce sujet) : Si les parties n'ont rien convenu à cet égard, c'est-à-dire ni sa reconnaissance ni sa renonciation, dans ce cas, c'est le régime juridique complémentaire prévu par la loi sur les baux urbains qui s'appliquera, lequel reconnaît effectivement un droit d'acquisition préférentiel en faveur du locataire, dans les termes que nous tenterons d'expliquer dans les questions suivantes.

Quels droits ce droit de préemption englobe-t-il réellement ?

Sous l'égide de ce droit de préemption, la loi reconnaît en fait deux droits distincts au locataire, à savoir :

Un droit de premier refus. En ce qui concerne le droit de préemption, il est nécessaire d'indiquer qu'il se réfère à la possibilité que le locataire, une fois que le propriétaire du bien lui a notifié le fait qu'il a mis le bien en vente et qu'il a déjà un acheteur potentiel avec lequel il a convenu d'un prix de vente, ce dernier procède à "l'alignement de l'offre", de sorte que s'il accepte de payer le même prix que celui convenu avec l'acheteur potentiel, le locataire aura le droit d'acquérir le bien loué, auquel cas le vendeur devra procéder à la vente à ce locataire, écartant ainsi l'offre initiale acceptée par l'autre acheteur potentiel.
Un droit de retrait. En revanche, le droit de rétractation fait référence à la situation qui se présenterait si le propriétaire du bien ne respecte pas le droit de préemption du locataire, de sorte qu'il vend le bien à un autre acheteur sans lui donner la possibilité d'"égaler l'offre" (parce qu'il ne le notifie pas, par exemple). Dans ce cas, le locataire, une fois qu'il aura eu connaissance de la vente, en exerçant ce droit de préemption, aura la possibilité, en payant le prix payé par cet acheteur, d'acquérir également la propriété du bien, annulant ainsi la vente initiale faite en faveur d'un tiers.

Comment le droit de préemption est-il exercé en pratique ?

PREMIERE ETAPE (NOTIFICATION FORMELLE AU LOCATAIRE) : A ce stade, dans le cas où le propriétaire du bien décide de vendre le bien, une fois qu'il l'a commercialisé et qu'il a trouvé un acheteur potentiel avec lequel il a convenu des conditions fondamentales de la transaction (en particulier, le prix), le propriétaire doit donner au locataire une notification fiable de la décision de vendre le bien (avec des détails sur le prix et les autres conditions essentielles du transfert). Dans ce cas, en ce qui concerne cette notification fiable, la loi ne détaille pas la manière spécifique dont elle doit être faite, mais la méthode la plus courante est d'utiliser un burofax. Dans cette communication, le prix de vente, le mode de paiement, la date prévue de signature de l'acte de vente, ainsi que tout autre accord entre les parties qui pourrait être pertinent, compte tenu des circonstances spécifiques du cas, seront détaillés.
DEUXIÈME ÉTAPE (RÉCEPTION DE LA NOTIFICATION) : Une fois que le locataire a reçu cette notification fiable, la loi lui accorde un délai de trente jours civils (c'est-à-dire un mois) pour exercer ce que l'on appelle techniquement un droit de préemption, c'est-à-dire un droit d'"égaler" l'offre de cet acheteur potentiel, de sorte que, dans ce cas, ce sera le locataire qui acquiert finalement le bien, et non l'acheteur potentiel qui a fait l'offre initialement acceptée par le vendeur, puisque, comme indiqué, le locataire a un droit de préemption.
TROISIÈME ÉTAPE (RÉPONSE FORMELLE À LA NOTIFICATION) : À cette fin, en pratique, le locataire doit donner au vendeur une notification fiable de son désir d'exercer le droit de préemption (normalement aussi au moyen d'un burofax), dans laquelle il communiquera son désir de "s'aligner sur l'offre", le convoquant à une date et une heure précises, chez un notaire de son choix, pour formaliser l'acte de vente. Dans ce cas, le vendeur devra accepter la proposition du locataire et vendre le bien au locataire, en rejetant l'offre faite initialement par l'autre acheteur potentiel.

Ainsi, pour reprendre l'exemple précédent, si M. Juan, propriétaire d'un appartement à Barcelone, veut le vendre à Mme María, qui veut l'acheter (après l'avoir déjà vendu à Mme María), le vendeur devra le vendre à Mme María, qui veut l'acheter.Maria, qui veut l'acheter (en ayant convenu d'un prix de vente de 300 000 euros), mais l'appartement est loué à M. Jesús, avec un contrat de location pour une période de 5 ans, dont 3 sont encore à remplir, la procédure suivante doit être suivie :

M. Juan doit envoyer un burofax à M. Jesús, lui notifiant qu'il souhaite vendre le bien qu'il a loué, et qu'à cette fin, il a déjà un acheteur qui lui propose 300 000 €.
Si M. Jésus reçoit cette notification le 1er mars, il aura jusqu'au 31 mars pour décider de ce qu'il doit faire.
Si M. Jesús décide de "s'aligner sur l'offre", il doit envoyer un burofax à M. Juan en ce sens, et il doit également le convoquer chez un notaire de sa confiance, par exemple le 25 mars, pour officialiser l'achat. Dans ce cas, M. Juan sera obligé de vendre la propriété à M. Jesús, car il a un droit de premier refus.

Que se passe-t-il si le locataire n'exerce pas son droit de préemption ?

Une fois que trente jours civils se sont écoulés depuis que l'intention de vendre le bien a été notifiée de manière fiable, sans que le locataire ait exprimé son intention d'exercer le droit de préemption expliqué dans la question précédente ou, le cas échéant, ait notifié de manière fiable son intention de renoncer à ce droit, le propriétaire du bien peut maintenant formaliser la vente et l'achat avec l'acheteur qu'il a trouvé. À cette fin, ils signeront l'acte de vente correspondant devant un notaire, dans lequel devra être consignée la notification fiable au locataire, afin de vérifier que le délai de trente jours civils s'est écoulé, faute de quoi l'acte ne pourra pas être inscrit au registre foncier.

Ainsi, suivant l'exemple proposé, si M. Jesús ne veut pas acheter le bien, une fois le délai de 30 jours civils écoulé, c'est-à-dire à partir du 1er avril, M. Juan, en tant que propriétaire, pourra vendre le bien à Mme María pour le montant convenu de 300 000 euros.

Que se passe-t-il si le propriétaire ne formalise pas la vente du bien ?

Dans le cas où, une fois que le propriétaire a été dûment notifié de la décision de vendre le bien, pour quelque raison que ce soit (par exemple, parce que l'acheteur potentiel se retire finalement et ne l'achète pas), le propriétaire ne vend pas le bien, il est nécessaire de noter que la loi détermine que les effets de cette notification expirent 180 jours civils après la notification. Par conséquent, une fois que ces six mois se sont écoulés depuis la notification, sans que la vente ne se soit concrétisée, si le propriétaire décide par la suite de vendre le bien et trouve un acheteur qui fait une nouvelle offre, dans ce cas, une nouvelle notification fiable doit être faite au locataire, qui disposera d'un nouveau délai de trente jours civils pour exercer le droit de préemption accordé par la loi, dans les termes exposés dans les questions précédentes.

Ainsi, suivant l'exemple proposé, si Mme María n'achète finalement pas le bien, les effets de la notification expireraient à la fin du mois d'août, de sorte qu'à partir du 29 août, si M. Juan trouve un nouvel acheteur potentiel qui lui offre les 300 000 euros, il devrait notifier à nouveau M. Jesús, afin que ce dernier, dans un nouveau délai de trente jours civils, puisse exercer son droit de préemption s'il le juge opportun.

Que se passe-t-il si le propriétaire n'informe pas le locataire de sa volonté de vendre et qu'il vend le bien ?

Dans le cas où le propriétaire du bien, au mépris des dispositions de la loi, décide de vendre le bien à un acheteur sans en avertir le locataire de manière fiable, intervient alors ce que l'on appelle techniquement le droit de retrait, dont les caractéristiques seront développées ci-après. Ainsi, dans ce cas, une fois la vente formalisée, l'acheteur sera obligé de notifier au locataire de manière fiable les conditions dans lesquelles la vente a été formalisée (normalement en délivrant une simple copie de l'acte via burofax), et à partir de ce moment, le locataire aura le droit d'exercer le droit de rétractation susmentionné.

Acet effet, le locataire, dans ce délai de trente jours calendaires à compter de la notification des conditions essentielles de la vente (ou, le cas échéant, s'il en a connaissance par tout moyen), doit agir en justice contre l'acheteur du bien pour exercer ce droit de rétractation et, de même, déposer le montant du prix d'achat sur le compte de dépôt du Tribunal. Enfin, si cette action en justice aboutit, les effets de la vente et de l'achat entre l'ancien propriétaire et l'acheteur seront "annulés", de sorte que l'acheteur du bien récupérera l'argent qu'il a payé pour le bien (le montant que le locataire a déposé au tribunal lors de l'introduction de son action en justice), mais perdra son bien, qui restera entre les mains du locataire qui a exercé son droit de rétractation.

Ainsi, pour reprendre l'exemple précédent, si M. Juan vend la propriété à Mme María pour 300.000€ sans notifier la transaction à M. Jesús, ce dernier aura le droit de poursuivre Mme María pour exercer le droit de rétractation. À cette fin, en même temps que l'action en justice, qui doit être introduite dans les 30 jours suivant la date à laquelle il a eu connaissance de la transaction, il déposera au tribunal les 300 000 euros du prix d'achat. Enfin, si la plainte aboutit et est confirmée, les 300 000 € seront remis à l'acheteur, qui récupérera son argent mais perdra la propriété du bien, tandis que le bien restera entre les mains du locataire, M. Jesús, qui a exercé son droit de retrait.

Il est également nécessaire de préciser que ce droit de rétractation peut également être exercé par le locataire dans le cas où le propriétaire de l'immeuble, lorsqu'il lui notifie son intention de vendre l'immeuble, le fait de manière incomplète (par exemple, en cachant des informations sur les accords fondamentaux conclus), ou en l'informant d'un prix de vente plus élevé que celui qui est finalement formalisé dans la transaction, tout cela dans le but de fournir des informations inexactes au locataire, afin que ce dernier n'exerce pas son droit de préemption, pour quelque raison que ce soit.

Ainsi, en reprenant l'exemple précédent, si M. Juan vend le bien à Mme María pour 300.000 €, mais qu'au moment de le notifier à M. Jesús, il indique que le prix de vente sera de 400.000 €, afin de le dissuader d'acheter le bien, mais qu'il le vend finalement pour les 300.000 € convenus, dans ce cas, M. Jesús peut exercer le droit de rétractation dans les termes énoncés ci-dessus.

Le droit de premier refus a-t-il toujours la priorité sur toute autre personne ?

En effet, la loi sur les baux urbains établit que le droit de préemption du locataire prévaut sur tout autre droit similaire pouvant exister, à deux exceptions près:

Dans le cas du droit de retrait dont disposent les copropriétaires (article 25.4 LAU) : En d'autres termes, dans le cas où le bien à acquérir a plusieurs propriétaires, si une partie seulement est achetée, il faut tenir compte du fait que les autres propriétaires ont une "préférence" lors de l'achat de cette partie par rapport au droit dont peut disposer le locataire.
Dans le cas où un droit de rétractation conventionnel a été convenu et qu'il est inscrit au registre foncier lors de la conclusion du contrat de bail (article 25.4 LAU) : En d'autres termes, ce bien a été vendu dans le passé au propriétaire actuel, mais le propriétaire précédent s'est réservé un droit de "rachat" du bien, et ce droit est inscrit au registre foncier.

Existe-t-il des circonstances exceptionnelles dans lesquelles le droit de préemption du locataire ne peut être exercé ?

En effet, bien que la possibilité de son exercice soit la règle générale, la loi détermine deux cas exceptionnels dans lesquels le droit de préemption en faveur du locataire ne peut être appliqué. Ainsi, ce sont :

En cas de vente du logement loué avec l'ensemble des logements ou locaux appartenant au bailleur et faisant partie de la même propriété (art. 25.7 LAU).
C'est également le cas lorsque tous les appartements ou locaux d'un immeuble sont vendus conjointement par différents propriétaires à un même acheteur(art. 25.7 LAU).

Toutefois, afin d'éviter tout malentendu, la loi précise que dans le cas où le bien ne comporte qu'un seul logement, le locataire disposera d'un droit de préemption dans les conditions prévues par cet article (art. 25.7 in fine LAU).

Laissons maintenant de côté le droit de préemption du locataire et concentrons-nous sur l'autre préoccupation majeure des locataires et des propriétaires : "qu'advient-il de la durée convenue du bail à la suite de la vente à un nouveau propriétaire".

Si la vente du bien à un acheteur autre que le locataire est finalement formalisée, que devient le contrat de location ?

Si, finalement, soit parce que le locataire a renoncé à son droit de préemption dans le contrat de location, soit parce que, compte tenu des conditions de la vente, il n'est pas intéressé à l'exercer (c'est-à-dire qu'il préfère ne pas acheter le bien), le bien en question est vendu à un acheteur autre que le locataire, il faut déterminer ce qu'il adviendra du contrat de location que l'ancien propriétaire du bien, qui l'a maintenant vendu, a conclu avec le locataire actuel.

À cet effet, il est nécessaire de rappeler les dispositions de l'article 14 de la loi sur les baux urbains, qui établit que l'acheteur d'un bien loué sera subrogé dans les droits et obligations du bailleur pendant les cinq premières années du contrat (ou sept ans si le bailleur est une personne morale), même si les parties avaient convenu que la vente du bien éteindrait le bail.

Toutefois,il est également nécessaire d'indiquer que, conformément à la disposition susmentionnée, en règle générale, si le contrat de location a une durée supérieure à 5 ans (ou 7 ans si le précédent bailleur était une personne morale), l'acquéreur sera également subrogé pour toute la durée convenue.

Ainsi, pour revenir à l'exemple précédent, si M. Juan vend finalement la propriété à Mme María, cette dernière devra respecter le contrat de M. Jesús, de sorte qu'il pourra rester dans la propriété, en tant que locataire, pendant les trois années restantes de son contrat, comme c'était le cas dans les scénarios précédents.

Ainsi, de même, si ce contrat de location initialement signé entre M. Juan et M. Jesús avait une durée de 10 ans, si le bien est vendu après deux ans, le nouvel acquéreur, Mme María, doit en principe respecter la durée de ce contrat de location, sauf circonstances très exceptionnelles prévues par la loi hypothécaire.

Enfin, et en profitant de cette section, il est nécessaire d'indiquer que toutes ces règles s'appliqueront aux contrats de location qui ont été signés lorsque la rédaction actuelle de la loi sur les baux urbains était déjà en vigueur, c'est-à-dire à partir du 6 mars 2019, tandis que pour les contrats antérieurs (en particulier les soi-disant "anciens contrats de location"), il sera nécessaire d'analyser la réglementation en vigueur au moment de la signature du contrat pour vérifier les droits que tant le vendeur, l'acheteur que le locataire avaient. Dans ces cas, sans aucun doute, il peut être fortement conseillé aux parties de consulter un avocat spécialisé en la matière qui pourra les conseiller de manière appropriée au vu de leurs circonstances spécifiques.

À cet égard, les règles suivantes doivent être prises en compte :

Le contrat de bail immobilier, son éventuelle inscription au registre foncier et un coup de pinceau fiscal à prendre en compte...

Est-il possible d'enregistrer un contrat de location au registre foncier ?

En effet, bien que ce ne soit pas une pratique très courante de nos jours, les parties intéressées doivent savoir qu'il est possible d'enregistrer un contrat de location au registre foncier. À cette fin, les parties intéressées doivent se rendre chez un notaire et authentifier le contrat de location, puis le présenter au registre foncier, après avoir payé la taxe de transfert correspondante.

Concernant les avantages de cet enregistrement, il faut savoir que, jusqu'en 2019, cela était très important, car en cas de vente du bien loué, le droit du locataire n'était protégé contre le nouveau propriétaire que si le contrat de location était enregistré. Toutefois, avec la réglementation actuelle, ce n'est plus le cas, car le droit du locataire est protégé dans tous les cas, de sorte que l'enregistrement du contrat de location a peut-être perdu de son intérêt.

Cependant, aujourd'hui, l'enregistrement du contrat de location peut également être très intéressant pour le propriétaire du bien car, en cas de non-paiement par le locataire, s'il a été convenu dans le contrat que le contrat sera résilié pour non-paiement du loyer, cette résiliation interviendra de plein droit (c'est-à-dire qu'elle sera annulée sans qu'il soit nécessaire de tenir un jugement déclaratif préalable) dès lors que le propriétaire aura demandé au locataire de payer ou de se conformer au contrat, et que le locataire n'aura pas répondu à cette demande, (c'est-à-dire qu'il sera annulé sans qu'il soit nécessaire d'obtenir un jugement déclaratoire préalable) lorsque le propriétaire aura signifié au locataire une sommation judiciaire ou notariale l'enjoignant de payer ou de se conformer, et que le locataire n'aura pas répondu à cette sommation dans un délai de dix jours ouvrables (voir à cet égard l'article 27.4 de la loi sur les baux urbains).

Ainsi, si une telle situation de non-paiement se produit, et que le contrat a été enregistré au registre foncier selon ces termes, le propriétaire pourra récupérer la possession du bien beaucoup plus rapidement.

D'autre part, les aspects négatifs de cette option sont qu'elle aura un coût plus élevé, car il sera nécessaire d'exécuter un acte d'exécution du contrat de location et de l'inscrire au Registre Foncier, ce qui a un coût, et parce qu'il faudra aussi faire face au coût fiscal dérivé, sous la forme de l'impôt sur les mutations qui, dans le cas de la Catalogne, sera imposé à 0,5% du montant total des revenus convenus dans le contrat. Toutefois, dans le cas d'une résidence habituelle, nous pouvons bénéficier d'une exonération fiscale, en vertu du récent décret-loi royal 7/2019, du 1er mars, relatif aux mesures urgentes en matière de logement et de location.

Si vous souhaitez obtenir un devis personnalisé pour ce type d'actes, vous pouvez contacter directement notre département spécialisé à l'adresse presupuestos@jesusbenavides.es.
Et aussi, si vous souhaitez plus d'informations sur le coût fiscal de cet acte, vous pouvez vous renseigner directement sur le site de l'Agence fiscale catalane(ICI).

Le contrat de location ne doit pas être confondu avec d'autres types de possession similaires mais différents ; et en même temps, les différents droits du locataire doivent être distingués en fonction du type de location en question.

Être dans la précarité, c'est la même chose que vivre dans un logement loué ?

Contrairement au contrat de location, la figure de la précarité est une institution différente, et correspond à la circonstance dans laquelle le propriétaire d'un logement consent ou tolère qu'une autre personne vive dans le même logement à titre gratuit.

Dans ce cas, si le logement en question est vendu, le squatter n'aura pas de droit de préemption, car il n'existe aucune règle à cet effet.

Un bail est-il identique à un droit d'utilisation ou d'habitation ?

Contrairement au bail, les droits d'usage et d'habitation sont des droits réels qui permettent, dans le premier cas, d'utiliser un bien immobilier de la manière établie dans l'acte constitutif (ou, à défaut, de répondre à leurs besoins et à ceux de ceux qui vivent avec eux), tandis que dans le cas du droit d'habitation, il leur permet d'occuper les pièces et annexes d'un logement qui sont détaillées dans l'acte constitutif (ou, à défaut, celles qui sont nécessaires pour répondre à leurs besoins de logement et à ceux de ceux qui vivent avec eux).

En ce qui concerne ces droits réels, il est nécessaire que les parties intéressées sachent qu'ils sont constitués à vie (sauf disposition contraire) et qu'ils sont incessibles, de sorte que le titulaire ne peut pas les vendre.

Ainsi, si un logement est vendu avec l'un de ces droits réels, le bien continuera à être grevé de ces droits réels en ce qui concerne le nouvel acquéreur, de sorte qu'il devra maintenir et respecter ces droits d'usage ou d'habitation, qui s'éteindront soit au décès de leurs titulaires, soit par la renonciation de leur titulaire, et sans que le titulaire d'un tel droit ait un droit d'acquisition préférentiel.

Une location de longue durée est-elle la même chose qu'une location de vacances ou de court séjour ?

Dans le cas où la location du bien immobilier est destinée à un usage de vacances de courte durée, la réglementation applicable n'est évidemment pas la même que pour une location immobilière ordinaire, mais, dans ce cas, chaque Communauté autonome a sa propre réglementation, de sorte qu'il faut en tenir compte pour déterminer les droits des parties dans chaque cas.

En tout état de cause, il est raisonnable que ce règlement n'établisse pas un droit d'acquisition préférentiel en faveur de la personne qui jouit temporairement de la résidence secondaire.

Que se passe-t-il lorsque le bien loué n'est pas un logement destiné à l'habitation humaine ?

Dans le cas où le bien loué acheté n'était pas un logement destiné à l'habitation de personnes, mais un autre type de bien immobilier, il faut tenir compte du type spécifique de bien afin de déterminer le régime applicable. Ainsi :

Dans le cas de baux de biens urbains destinés à un usage autre que d'habitation (tels que des locaux commerciaux), les dispositions de l'article 31 de la loi sur les baux urbains s'appliquent, ce qui détermine que le même régime de l'article 25 de la loi sur les baux urbains s'applique au droit de préemption du locataire, de sorte qu'effectivement, le locataire d'un local commercial, par exemple, aura également le droit de préemption en cas de vente de celui-ci.
Dans le cas d'une place de parking, bien qu'il y ait une certaine controverse à cet égard, la doctrine majoritaire considère que nous ne sommes pas en présence d'une propriété urbaine, de sorte que les règles de la loi sur les baux urbains ne s'appliqueraient pas, mais plutôt les règles générales du code civil, de sorte que dans un tel cas, le locataire de la place de parking n'aurait pas de droit d'acquisition préférentiel en cas de vente de la place de parking, sauf, bien sûr, si cela a été convenu dans le contrat ou si la place de parking est une annexe indissociable d'un logement.
En ce qui concerne les biens ruraux, il convient de respecter les dispositions de la loi 49/2003 du 26 novembre 2003 sur les baux ruraux, dont l'article 22.2 dispose que "dans toute transmission entre vifs de biens ruraux loués, y compris la donation, l'apport en société, l'échange, l'attribution à titre onéreux ou toute autre transmission autre que la vente, de leur nue-propriété, d'une portion déterminée ou d'une part indivise, le preneur qui est un agriculteur professionnel dispose d'un droit de préemption". Ainsi, si ces conditions sont réunies, il existe également un droit de préemption en faveur du preneur, auquel cas la procédure prévue par cette disposition doit être suivie pour notifier l'intention de vendre et, le cas échéant, convenir de la vente et de l'achat avec l'acheteur potentiel qui a fait une offre ou, à défaut, avec le preneur, s'il correspond à l'offre. Si le bien rural est situé en Catalogne, dans ce cas, il faut tenir compte du régime juridique prévu aux articles 623-11 et suivants du livre VI du code civil de Catalogne.

Conclusion

Dans l'espoir que cet article ait résolu vos doutes quant aux aspects à prendre en compte lors de la vente ou de l'achat d'un bien immobilier loué, voici un résumé des principaux aspects abordés :

Le plus souvent, lorsqu'un bien est vendu, il n'est pas loué, de sorte que lorsque la vente est formalisée, l'acheteur peut en disposer et l'utiliser comme bon lui semble.
Cependant, il peut également arriver que le bien vendu soit loué, auquel cas il faudra tenir compte des droits que le locataire peut avoir, le cas échéant, et qui sont reconnus par la loi sur les baux urbains.
Pour savoir quels sont les droits du locataire, la première chose à faire, et la plus importante, est d'analyser le contrat de location, pour voir si le vendeur et le locataire ont convenu ou non de renoncer au droit de préemption.
Si le propriétaire et le locataire ont convenu dans le contrat de location de renoncer au droit de préemption, le propriétaire peut vendre le bien à l'acheteur de son choix, sans aucune limitation quant aux droits éventuels du locataire.
Si rien n'a été convenu ou expressément reconnu, le locataire a le droit d'acheter le bien loué. À cet effet, si le propriétaire a trouvé un acheteur potentiel, il doit en informer le locataire de manière fiable afin que ce dernier, dans un délai de 30 jours, s'il le juge opportun, puisse répondre à l'offre. Si cela se produit, le vendeur doit écarter l'offre de l'acheteur potentiel qui a accepté, et vendre le bien au locataire.
Si, en revanche, le locataire ne déclare rien ou renonce à ce droit, le vendeur peut vendre le bien à l'acheteur potentiel sans autre problème. Lorsque la vente d'un bien loué est signée chez le notaire, le contrat de location en question doit être présenté au notaire afin de vérifier ses clauses.
Dans le cas où ce droit de préemption s'applique, et que le vendeur ne le respecte pas (en ne notifiant pas la vente, par exemple, ou en le faisant à un prix plus élevé pour que le locataire renonce à acheter le bien), une fois la vente réalisée, le locataire peut exercer son droit de rétractation, de sorte que, en apportant le prix d'achat payé par l'acheteur, il puisse obtenir la propriété du bien loué.
Si la vente se fait finalement à un acheteur autre que le locataire, le nouveau propriétaire sera subrogé au contrat de location pour la durée du contrat.
Si les parties le souhaitent, le contrat de location peut être enregistré au registre foncier. À cette fin, il est nécessaire d'authentifier le contrat devant un notaire, de payer la taxe correspondante et de soumettre l'acte pour enregistrement au registre foncier.
Il est important de toujours garder à l'esprit le type de bien loué (habitation, garage, local, terrain, etc.) car la réglementation et donc les droits du locataire peuvent différer.

Décembre 2023

1.- RENONCIATION À L'HÉRITAGE ET SUBSTITUTION COMMUNE. SI LA DÉSIGNATION TESTAMENTAIRE DES SUBSTITUTS EST GÉNÉRIQUE ("ENFANTS" OU "DESCENDANTS"), LA SIMPLE DÉCLARATION DE LEUR INEXISTENCE SUFFIT À FORMALISER LA RENONCIATION ET À DÉTERMINER ENSUITE À QUI ELLE CORRESPOND :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 30 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas d'acceptation d'héritage d'une femme, veuve décédée, avec deux filles, qui, dans son testament, ont été désignées comme héritières à parts égales, avec substitution commune par leurs enfants ou descendants respectifs. Lors de la formalisation de l'acceptation de l'héritage, l'une des sœurs renonce à l'héritage, et dans l'acte, la sœur renonçante déclare simplement qu'elle n'a pas d'enfant ou de descendant (sans aucune preuve fiable), de sorte que l'autre sœur se voit attribuer l'intégralité de l'héritage. Le greffier refuse l'enregistrement car il estime que l'inexistence d'enfants ou de descendants doit être prouvée (par acte notarié ou par tout autre moyen valable en droit).

Le notaire habilité a fait appel de la qualification et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification, confirmant que, lorsque la substitution testamentaire commune est effectuée de manière générique (avec des expressions telles que "enfants" ou "descendants", c'est-à-dire sans appel nominatif), la simple manifestation de l'inexistence de ceux-ci suffit à formaliser la renonciation et l'acceptation subséquente par l'héritier favorisé par ladite renonciation.

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2 - VENTE D'UN BIEN LOUÉ. IL N'EST PAS NÉCESSAIRE DE FOURNIR LA RENONCIATION DU LOCATAIRE AU DROIT DE PRÉEMPTION POUR L'ENREGISTREMENT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 8 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien loué (local), dans l'acte duquel le Notaire certifie qu'il lui a été montré un acte où le locataire renonce à son droit d'acquisition préférentielle reconnu par la LAU.

Le greffier refuse l'inscription, arguant qu'il est nécessaire que les détails et les circonstances de cette renonciation lui soient également accrédités de manière fiable (en fournissant une copie de l'acte de renonciation où le greffier peut analyser ses termes, la qualité juridique de la personne qui l'accorde, etc.) La DG révoque la note de qualification, considérant que l'attestation du notaire selon laquelle le locataire a renoncé à son droit de préemption est suffisante, la loi ne conférant pas au greffier le pouvoir de qualifier les détails de ladite renonciation.

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3.- EN CATALOGNE, LE PRÉLÉGATAIRE PEUT PRENDRE POSSESSION, PAR LUI-MÊME, DES BIENS PRÉLÉGATAIRES :

En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 27 octobre 2023 (DOGC du 8 novembre 2023), qui résout un cas relatif à une acceptation d'héritage avec plusieurs cohéritiers, où l'un d'entre eux, en plus, étant prélégataire d'un bien, accepte sa part d'héritage et, aussi, s'attribue unilatéralement ce bien qui forme le prélégataire. Le cadastre refuse l'inscription au motif que, pour que l'adjudication prenne effet, l'accord de tous les héritiers est nécessaire.

Le notaire mandataire a fait appel et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification en rappelant que, conformément au CCCat (art. 427-22), le légataire peut prendre lui-même possession du legs s'il s'agit d'un prélégat.

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4 - LA VENTE ET L'ACHAT SOUS CONDITION RÉSOLUTOIRE EN CATALOGNE. INTERPRÉTATION DES POURCENTAGES DE NON-PAIEMENT NÉCESSAIRES POUR RÉSILIER LE CONTRAT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 10 novembre 2023 (DOGC du 1er décembre 2023), qui résout un cas relatif à un acte de résiliation de vente, conformément à une condition résolutoire convenue et enregistrée, en raison du non-paiement des montants dus.

Dans ce cas, la DG établit l'interprétation correcte de l'article 621-54 CCCat, en vertu duquel, pour pouvoir résilier la vente et l'achat en raison du non-paiement des montants reportés (afin que les vendeurs récupèrent la propriété du bien), il est nécessaire que les montants impayés dépassent 15 % du prix total (prix total de la vente et de l'achat), de sorte que, seulement une fois que les montants impayés se sont accumulés et dépassent 15 % du prix total de l'achat, il sera possible de résilier la vente et l'achat.

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5.- LES RÉSOLUTIONS D'UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE À LAQUELLE N'ASSISTENT PAS LES ADMINISTRATEURS SONT-ELLES ENREGISTRABLES ?

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 15 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas d'assemblée générale des actionnaires à laquelle les administrateurs de la société n'assistent pas.

Le Registre du Commerce refuse d'enregistrer les résolutions adoptées pour ce motif, sur la base de l'article 180 de la LSC ("les administrateurs doivent assister aux assemblées générales"). Le notaire a fait appel de cette qualification et la DG, s'alignant sur cette dernière, a confirmé que, en effet, la non-participation de l'organe d'administration à l'assemblée générale n'est pas une cause de nullité de celle-ci, mais ce qui, le cas échéant, engendrera la responsabilité des administrateurs prévue à l'article 236 LSC.

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6.- PROCÈS-VERBAL NOTARIÉ DE LA RÉUNION. AFIN DE POUVOIR INSCRIRE L'ANNOTATION PRÉVENTIVE AU REGISTRE DU COMMERCE, IL EST NÉCESSAIRE DE PROUVER QUE LA DEMANDE NOTARIÉE AUX ADMINISTRATEURS A ÉTÉ FAITE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas de refus d'annotation préventive d'une demande de procès-verbal notarié d'une assemblée, dans le registre mercantile. Il s'agit d'un cas dans lequel un actionnaire souhaite que le procès-verbal notarié d'une assemblée générale soit établi et, à cette fin, envoie un courriel au président du conseil d'administration pour le demander, qui répond par l'affirmative. Cet actionnaire tente de faire inscrire l'annotation préventive au registre du commerce sur la base de ce courriel, ce que le greffier refuse en indiquant que pour pouvoir inscrire l'annotation préventive, il est nécessaire de fournir la demande notariale aux administrateurs.

La DG confirme la note de qualification et rappelle que, pour pouvoir procéder à l'annotation préventive demandée, il est nécessaire de prouver que l'assignation notariale aux administrateurs a été délivrée (art. 104.1 RRM).

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7.- VENTE DE BIENS PAR UNE CONGRÉGATION RELIGIEUSE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 23 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), qui peut être utile dans ce cas de transferts, car elle résume et analyse en détail la législation et la documentation nécessaires pour formaliser la vente d'un bien appartenant à une congrégation religieuse.

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8.- L'ÉLÉVATION À L'ACTE PUBLIC DU CONTRAT DE BAIL SIGNÉ PAR LE PRÉCÉDENT DÉCLARANT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus d'enregistrer un acte d'élévation à l'acte public d'un contrat de bail.

Contrat de bail conclu entre l'ancien propriétaire enregistré (en tant que bailleur) et un locataire. Le propriétaire ne paie pas le prêt hypothécaire sur le bien loué et le bien fait finalement l'objet d'une saisie, au cours de laquelle le bien est attribué à une tierce partie, en faveur de laquelle le bien est actuellement enregistré. Dans cette procédure de saisie, le nouveau propriétaire qui se voit attribuer le bien est conscient que le bien est loué, et l'attribution, dans le cadre de la procédure judiciaire, est accordée en sauvegardant les droits dudit locataire. Par la suite, le locataire tente d'enregistrer son droit, et le registre le rejette en raison de l'absence de tractus successif (art. 20 LH), c'est-à-dire que la personne qui a signé le bail en tant que bailleur ne coïncide pas avec le propriétaire enregistré actuel.

La DG révoque la qualification, considérant ce cas comme une exception au principe général, car dans la procédure de saisie dans laquelle l'actuel propriétaire enregistré était partie, le droit du locataire d'occuper le bien a été sauvegardé.

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9 - LA PROPRIÉTÉ HORIZONTALE. LA VOIE À SUIVRE EST CELLE DE L'ACCORD D'AFFECTATION ET DE LA CONVERSION EN UN ÉLÉMENT COMMUN :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus de l'enregistrement d'un acte de séparation d'un élément privé et de la vente ultérieure en faveur de la communauté des propriétaires (pour le convertir ensuite en un élément commun de la propriété horizontale).

La DG confirme le défaut et, en résumé, elle nous dit que si nous voulons convertir quelque chose de privé en un élément commun, la voie correcte n'est pas sa vente en faveur de la communauté, mais sa configuration en tant qu'élément commun, en modifiant la description de l'immeuble, et avec l'accord unanime de la communauté des propriétaires, puisqu'elle affecte le titre constitutif.

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10.- NOUVELLES FONCTIONNALITÉS DU SIÈGE ÉLECTRONIQUE DE L'AGENCE FISCALE DE CATALOGNE :

Les nouvelles fonctionnalités sont résumées (ICI) et les améliorations apportées au siège électronique de l'ATC :

Droits de mutation et de timbre (ITPAJD) : De nouvelles fonctionnalités ont été intégrées dans les formulaires en ligne pour les formulaires 600 et 620 et dans le programme d'aide pour les formulaires 650 et 660 :

Adaptations du formulaire télématique du formulaire 600 de l'ITPAJD afin d'admettre les cédants étrangers sans NIF dans les transactions au taux DRG (garantie et droits de prêt réels).
Adaptations du formulaire télématique 620, vente et achat de certains moyens de transport d'occasion, afin de permettre l'exportation de l'autoévaluation et la récupération de ses données lorsqu'il y a plusieurs acheteurs, dans le cas de l'achat d'un bateau, et d'indiquer séparément les types de camping-cars.

En ce qui concerne l'impôt sur les successions et les donations (ISD) :

Adaptations au programme de soutien de la modalité d'héritage pour introduire les dépôts sur compte courant ou d'épargne au format IBAN.

De même, l' incorporation automatisée de l'acte public dans les fichiers d'auto-évaluation de l'ITPAJD (formulaire 600) et de l'ISD (formulaires 650, 651 et 653) a été introduite . Par conséquent, il n'est plus nécessaire que le citoyen fournisse l'acte public si l'étude notariale a déjà envoyé la déclaration informative du notaire à l'Agence fiscale catalane.

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11.- PROCÈS-VERBAL DE LA LCI. IL EST NÉCESSAIRE DE DEMANDER AU CLIENT COMMENT IL SOUHAITE OBTENIR SES FUTURES COPIES CONFORMES TANT DU PRÊT HYPOTHÉCAIRE QUE DE LA VENTE ET DE L'ACHAT :

En annexe (ICI) Note du Conseil d'administration de l'Association notariale de Catalogne dans laquelle, en réponse à une communication reçue dans plusieurs bureaux de notaires de la banque ING (demandant que toutes les copies de leurs actes CV + PH soient émises en format électronique), il est indiqué que, dans les actes CV + PH, c'est l'acheteur (qui paie l'acte) qui doit choisir le format de ses copies autorisées (sur papier ou en format électronique).

À cette fin, il est recommandé de poser cette question au client dans l'acte pré-LCI, de l'enregistrer dans l'acte et, en fonction de sa préférence, de délivrer la copie sous la forme demandée par l'acquéreur.

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12.- INSTRUCTION POUR LA VÉRIFICATION DES VALEURS IMMOBILIÈRES 2024 :

En annexe (ICI) l'Instruction pour la vérification des valeurs immobilières de l'Agence Fiscale de Catalogne pour les faits imposables (ITP, Successions et Donations) pour l'année 2024.

Rappelons que ce tableau est d'une importance capitale lorsque l'on ne dispose pas de la valeur cadastrale de référence du bien en question. Il faut toujours, en premier lieu, tenir compte de la valeur de référence fiscale. A défaut , la table continuera à être utilisée de manière traditionnelle. Multiplication de la valeur cadastrale par le coefficient multiplicateur correspondant, afin d'obtenir la valeur fiscale minimale.

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13 - PROPRIÉTÉ HORIZONTALE ET SÉGRÉGATION / DIVISION D'UN ÉLÉMENT PRIVÉ. SI LES STATUTS LE PERMETTENT, ILS AUTORISENT AUSSI, IMPLICITEMENT, LES TRAVAUX NÉCESSAIRES À LEUR RÉALISATION :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à une ségrégation de locaux, en résolvant que, lorsque le titre constitutif de la propriété horizontale prévoit la possibilité de séparer ou de diviser des éléments privés sans qu'un accord collectif de l'assemblée des propriétaires soit nécessaire, il autorise implicitement les travaux et les modifications que ladite ségrégation nécessite, sauf clause expresse contraire.

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14.- VENTE DE LA RÉSIDENCE HABITUELLE DE LA FAMILLE. LE CONSENTEMENT DES DEUX ÉPOUX EST NÉCESSAIRE, MÊME POUR LES ÉTRANGERS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 25 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien appartenant à un étranger, en résolvant que l'application de l'article 1320 CC (et donc son équivalent dans le code civil catalan) concernant la nécessité du consentement des deux époux pour disposer de la résidence habituelle de la famille, est indépendante des dispositions de la loi régissant le régime matrimonial, et que conformément au règlement 24 juin 2016, il est également applicable aux mariages étrangers.

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15.- DISTINCTION IMPORTANTE ENTRE LE PARTAGE EFFECTUÉ PAR LE TESTATEUR ET LES RÈGLES DE PARTAGE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 27 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à un acte d'acceptation d'héritage et de prix d'héritage, dans lequel, synthétisant la jurisprudence de la Cour suprême en la matière, elle clarifie la différenciation importante entre un partage effectué dans le testament lui-même et les simples "règles de partage".

Le Centre rappelle que lorsque le testateur effectue toutes les opérations de partage dans le testament (inventaire, évaluation, liquidation et attribution des lots), nous sommes en présence d'un véritable partage fait dans le testament. En revanche, lorsque le testateur se limite à exprimer sa volonté qu'au moment du partage, certains biens soient attribués à chaque héritier en paiement de ses biens, il s'agit de simples règles de partage.

novembre 2023

1 - ÊTRE TRÈS PRUDENT. LES ERREURS COMMISES DANS L'ÉTUDE DU NOTAIRE QUI ENGAGENT SA RESPONSABILITÉ CIVILE :

En annexe (ICI) une note du Conseil général des notaires, détaillant les principaux sinistres auxquels l'assurance responsabilité civile des notaires doit faire face en cas de négligence, d'erreur ou de faute professionnelle. Ci-dessous, quelques exemples marquants :

Diverses plaintes concernant les documents autorisés avec des personnes dont les capacités mentales sont altérées. Faire preuve d'une grande prudence avec les personnes âgées présentant des signes de troubles cognitifs, incapables / bénéficiant de mesures d'accompagnement pour l'exercice de leur capacité juridique, sous tutelle, curatelle, etc.
Usurpation d'identité. Soyez extrêmement vigilant lorsque vous vérifiez l'identité de la personne avec la photo de son DNI / NIE / passeport, etc.
Vérification des charges hypothécaires. Prendre des précautions extrêmes avec les hypothèques qui ont été économiquement annulées, mais non enregistrées. Exigez des documents prouvant que le prêt garanti a été payé.

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2.- NOUVEAU RAPPEL. NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS EN MATIÈRE D'INVESTISSEMENTS EXTÉRIEURS :

En annexe (ICI) une note d'information de l'OCP résumant les principales nouveautés du décret royal 571/2023 relatif aux investissements étrangers. Les investissements suivants sont considérés comme des investissements étrangers :

Investissements étrangers en Espagne:

Participation d'un NON-RESIDENT dans des sociétés espagnoles dépassant 10 % du capital social.
Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des NON-RESIDENTS pour un montant supérieur à 500 000 euros.
Si les fonds utilisés dans l'investissement proviennent de juridictions non coopératives, une déclaration préalable est requise. L'arrêté du 9 février 2023 (ICI) contient la liste des juridictions non coopératives.

Investissements espagnols à l'étranger:

Participation au capital de sociétés non-résidentes dépassant 10 % du capital social.
Acquisition d'un bien immobilier situé à l'étranger pour un montant supérieur à 300 000 euros.
Si la destination de l'investissement est une juridiction non coopérative, une déclaration préalable est également requise.

Obligations du notaire:

Lorsque la mise en œuvre réglementaire de l'arrêté royal entrera en vigueur, il sera obligatoire pour le notaire d'envoyer les informations sur les investissements étrangers au Conseil général des notaires.
Pendant la période transitoire, les déclarations sont déposées en ligne par l'intermédiaire d'AFORIX.
L'obligation pour le notaire d'envoyer par écrit à la Direction générale du commerce international et des investissements, en janvier et en juillet de chaque année, une liste des opérations intervenues considérées comme des investissements étrangers au cours du semestre précédent et pour lesquelles il n'a pas été demandé au notaire de présenter la déclaration correspondante, reste en vigueur.

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3. IL EST POSSIBLE DE DÉCLARER UN ACHÈVEMENT PARTIEL DANS UN BÂTIMENT DIVISÉ HORIZONTALEMENT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 19 septembre 2023 (BOE du 26 octobre 2023), où la DG résout un cas d'un bâtiment, avec plusieurs étages, divisé horizontalement, où la fin des travaux est déclarée pour seulement une partie d'entre eux (spécifiquement, le rez-de-chaussée et le premier étage, pas le reste des étages).

Dans ce cas, la DG l'accepte en précisant qu'il n'y a pas d'inconvénient à ce que la preuve de l'achèvement puisse être partielle, par phases, et même par étages ; car il peut arriver dans la pratique que des éléments ne soient pas terminés, sans que cela n'empêche l'enregistrement de l'achèvement d'autres éléments, pour autant qu'il soit dûment accrédité.

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4.- LE PARTAGE DE L'HÉRITAGE PAR UN COMPTABLE PARTAGEUR. ATTENTION AUX CONFLITS D'INTÉRÊTS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 5 septembre 2023 (BOE du 25 octobre 2023), où la DG décide que dans un acte d'acceptation, de partage et d'adjudication de la succession, la comptable-partidora ne s'est pas limitée au strict partage et, dans les adjudications, a exercé des fonctions dispositives qui requièrent l'intervention des héritiers.

En outre, il existe un conflit d'intérêts entre deux frères et sœurs cohéritiers, car l'un est le tuteur de l'autre et exerce donc sa représentation légale. Comme ils sont tous deux intéressés par l'héritage et que l'un d'eux est représenté légalement par son frère, il y a conflit d'intérêts et, dans ce cas, l'intervention d'un défenseur juridique est nécessaire.

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5 - VENTE D'UN EMPLACEMENT DE PARKING DANS UNE PROPRIÉTÉ INDIVISE. UNE DESCRIPTION PRÉCISE DE L'ESPACE DE STATIONNEMENT EST REQUISE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 28 juillet 2023 (BOE du 12 octobre 2023), où la DG résout un cas de vente d'une part indivise (1,329%) d'une propriété, destinée à un parking. L'acte contenait la description du bien enregistré dans son ensemble (consistant en un sous-sol d'un bâtiment utilisé comme parking et entrepôts), mais pas la description de l'espace de stationnement spécifique dont l'usage et la jouissance exclusifs étaient attribués à la part indivise du bien transféré.

La DG, à l'instar du greffier, estime qu'il est nécessaire que, dans l'acte de vente, les limites et la superficie de l'espace de stationnement à céder soient décrites en détail.

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6 - LE CADASTRE ET LA LOI 11/2023. NOUVEAUX DÉLAIS POUR LA QUALIFICATION DES DOCUMENTS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 7 juillet 2023 (BOE du 15 août 2023), qui approuve le calendrier de mise en œuvre de la loi 11/2023 sur la numérisation des actes du registre. Cette loi établit la signature électronique de toutes les inscriptions et de tous les documents du registre et la tenue d'un protocole au format électronique. La résolution susmentionnée comprend deux annexes avec un calendrier pour la mise en œuvre de la signature électronique dans chacun des registres fonciers en Espagne, et étend le délai ordinaire de qualification du registre de 15 jours ouvrables à 30 jours ouvrables, pour une période d'un mois à compter de la date de début de la mise en œuvre des procédures numériques.

Le résumé est accompagné de la résolution et des annexes contenant les dates de début de la phase de mise en œuvre de la signature électronique, afin que tous les employés du bureau notarial puissent les consulter et garder à l'esprit que dans le mois qui suit cette date, la période de qualification n'est pas de 15 jours comme d'habitude, mais de 30 jours.

L'importance de cette consultation réside dans le fait que les annulations d'hypothèques inscrites dans tous les registres d'Espagne sont autorisées, et que chacun d'entre eux a une date prévue pour la mise en œuvre de cette signature électronique !

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7 - LE VOISINAGE CIVIL ET SES DIFFICULTÉS DE PREUVE. UNE GRANDE IMPORTANCE DOIT ÊTRE ACCORDÉE À LA DÉCLARATION INCLUSE DANS L'ACTE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 3 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un cas concernant la preuve de la résidence civile d'une personne décédée et son importance pour déterminer le droit successoral applicable.

Dans ce cas, la défunte, dans son testament, déclare qu'elle est de statut civil commun. Cependant, son héritier (mari), lorsqu'il accepte la succession, déclare dans ledit acte d'acceptation que l'état civil de la défunte était celui d'Ibiza, et sur cette base, il se voit attribuer la totalité de la succession (contrairement à cela, si l'état civil était commun, la défunte n'ayant pas de descendants, mais ayant des ascendants vivants, ces derniers seraient légitimés). Lorsque l'acte d'acceptation de l'héritage a été présenté à l'enregistrement, l'officier de l'état civil a refusé de l'enregistrer, considérant que la déclaration d'état civil commun faite par la défunte dans son testament prévalait.

La DG, s'alignant sur le registre, considère que la preuve de l'état civil est très difficile à apporter (sauf dans les cas où la déclaration expresse est inscrite au registre civil). Par conséquent, en cas de doute, la déclaration de l'intéressé faite devant un notaire public (car elle a été faite après avoir été dûment informée par le notaire public) doit prévaloir, même sur ce qui peut résulter de documents extrajudiciaires (comme un certificat de recensement indiquant que la personne est inscrite à cette adresse depuis plus de 10 ans), car la résidence administrative ne coïncide pas toujours avec l'adresse réelle (qui est ce qui détermine la résidence civile).

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8.- UN ADMINISTRATEUR DONT LE MANDAT EST EXPIRÉ PEUT CONVOQUER UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POUR LE RENOUVELLEMENT DE L'ORGANE D'ADMINISTRATION ET LA PRÉSENTATION DES COMPTES ANNUELS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 31 octobre 2023 (BOE du 21 novembre 2023), dans laquelle la DG décide que l'Assemblée générale convoquée par un administrateur dont le poste est expiré est valide, à condition que cette Assemblée générale soit convoquée pour renouveler l'organe administratif et approuver les comptes annuels de plusieurs exercices afin de surmonter la fermeture du Registre foncier.

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9.- LES POUVOIRS PRÉVENTIFS ET LES ASPECTS INTERRÉGIONAUX :

Voici un bref résumé d'un document sur les pouvoirs préventifs et les aspects à prendre en compte dans le domaine du droit interrégional :

Grande utilité de la procuration préventive : elle évite à la famille de devoir recourir à des mesures d'accompagnement judiciaire (dont la mise en place prend plus d'un an, sans compter les frais d'avocats, etc.)
Il sera bientôt possible de consulter la validité de ces procurations par voie télématique au registre civil. La prudence est de mise lorsqu'un mandataire se rend chez un notaire pour signer avec l'une de ces procurations.
Doutes sur le droit applicable lorsqu'un client se rend chez un notaire pour signer une procuration : Il faut toujours recourir au critère de la résidence habituelle (art. 9.6 Cc) pour constituer la procuration en vertu du CCCat ou du Cc.
N'oubliez jamais d'inclure (ou non), à la demande du client, la clause relative à la nécessité d'une autorisation judiciaire pour les mêmes actes que ceux pour lesquels le tuteur l'exige.
En Catalogne, dans les prochains mois, il y aura des développements importants dans ce domaine, car le projet de réforme du Livre II du Code civil catalan en la matière entrera bientôt au Parlement en tant que projet de loi, de sorte que, s'il est traité normalement, dans quelques mois il y aura une nouvelle réglementation dans ce domaine avec des modifications très profondes que nous devrons étudier afin d'adapter les actes.

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10 - LOI 11/2023. DIGITALISATION DES ACTES NOTARIAUX ET D'ENREGISTREMENT (PROTOCOLE ÉLECTRONIQUE, SIGNATURES VIDÉO et COPIES ÉLECTRONIQUES AUTORISÉES) :

Veuillez trouver ci-joint un article de notre BLOG résumant les 10 points principaux de l'entrée en vigueur de la loi 11/2023 (ICI).

Trois changements principaux affecteront notre vie quotidienne :

La première est le dépôt de tous les documents signés dans le bureau électronique du notaire, qui est le reflet fidèle de l'acte papier (matrice, unis, diligences et notes).
Le deuxième changement majeur est la possibilité de signer par vidéo certains types de documents avec un certificat numérique une fois que le citoyen s'est enregistré sur le portail notarial ;
et enfin, la création de copies électroniques autorisées qui remplacent le papier avec la même efficacité et la même validité.

Après 21 jours de mise en œuvre, nous avons rencontré la casuistique suivante :

CONCERNANT LE PORTAIL NOTARIAL (PNC) :

Les citoyens qui souhaitent effectuer des démarches doivent remplir le formulaire et valider leur téléphone portable et leur adresse électronique de contact. La procédure est simple et se termine par le téléchargement du document d'identité sur la plateforme. Nous l'avons validée et elle fonctionne correctement pour les citoyens identifiés par DNI, NIE et PASSPORT.
La manière la plus pratique d'accéder et de signer est d'utiliser un certificat numérique. Nous recommandons la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, bien qu'il existe plusieurs entités émettrices certifiées par Ancert.
Le citoyen qui y accède pourra consulter l'ensemble de son historique d'actes entre le 1er janvier 2007 et le 8 novembre 2023. Les modalités de publication des actes signés après l'entrée en vigueur de la loi restent à déterminer.

SUR LA SIGNATURE VIDÉO :

Depuis le début, nous avons pu réaliser avec succès deux signatures vidéo . Bien qu'il s'agisse d'une technologie très récente et qu'elle ait ses limites, elle n'a pas été complexe à mettre en œuvre une fois que le client est enregistré sur le portail et qu'il dispose du certificat numérique à signer.
La connexion se fait à l'aide d'une application intégrée au navigateur web et est intuitive et simple. Nous nous attendons à ce que le nombre de documents délivrés par cette méthode augmente au fur et à mesure que les citoyens s'inscriront.

EN CE QUI CONCERNE LA COPIE ÉLECTRONIQUE CERTIFIÉE :

Nous avons déjà délivré les premières copies électroniques autorisées avec un code de vérification sécurisé (CSV).
Le processus est géré à partir de Word lui-même et parallèlement au dépôt du document, bien qu'il puisse être délivré à une date ultérieure, toujours pour les documents signés après le 9 novembre 2023.
Le document est publié dans le bureau électronique du notaire et le CSV est rapidement et facilement généré dans SIGNO et envoyé au client.
Une fois téléchargé sur le site électronique, il est communiqué au client par le biais d'un courrier électronique dans lequel nous fournissons un lien vers sa copie électronique autorisée. Ce mode de délivrance lui confère une authenticité et une validité juridique vis-à-vis des tiers. Nous pensons qu'il remplacera progressivement le papier, car il n'est pas nécessaire de s'inscrire sur le portail du notaire pour le consulter et le valider.

QUESTIONS FRÉQUEMMENT POSÉES SUR LE PROTOCOLE ÉLECTRONIQUE et la SIGNATURE VIDÉO :

Dans SIC, dans la section"Loi 11/2023. Numérisation des procédures notariales et des registres", vous trouverez un document contenant des questions et des réponses sur les doutes existants concernant la mise en œuvre de la loi 11/2023, deux publications ont été publiées : le volume 1 et le volume 2.

Elles sont également jointes (ICI au singulier et ICI au pluriel), des modèles de base pour tout acte électronique octroyé par vidéo-signature à travers le Portail du Citoyen Notaire.

MODIFICATION DE L'INDEX UNIQUE INFORMATISÉ. NÉCESSITÉ D'UNE DÉCLARATION SÉPARÉE DU NOMBRE DE PAGES EN FORMAT PAPIER / TÉLÉMATIQUE :

À compter du 9 novembre 2023, l'index unique informatisé est modifié pour intégrer comme champ obligatoire à déclarer dans chaque instrument public le nombre de folios de la matrice du support papier séparément du nombre de folios du support électronique.

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Pour toute question concernant la nouvelle numérisation (à la fois pour les employés et les clients), veuillez contacter Antonio Alba par courriel : antonio@jesusbenavides.es

octobre 2023

1.- REGISTRE CENTRAL DES TITRES DE PROPRIÉTÉ. NOTE EXPLICATIVE

En annexe (ICI) note de clarification de l'OCP sur diverses questions relatives au Registre central des titres immobiliers et aux obligations des notaires à cet égard :

L'obtention de l'adresse électronique visée à l'article 4 du RD 609/2023 n'est pas une condition préalable à l'exécution de l'opération juridique, car elle ne fait pas partie des exigences d'identification du bénéficiaire effectif.
Pourcentage d'actionnariat : cette information ne doit être incluse que lorsqu'un nouvel enregistrement de manifestation doit être effectué en cas de divergence entre le contenu de la BDTR et la manifestation du concédant.

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L'ACHAT ET LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS FORMALISÉS PAR UN REPRÉSENTANT DONT LA PROCURATION A ÉTÉ RÉVOQUÉE. LA VÉRIFICATION DE LA VALIDITÉ DES PROCURATIONS ET DES MANDATS DOIT ÊTRE EFFECTUÉE AVEC LE PLUS GRAND SOIN.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 26 juillet 2023 (BOE du 28 septembre 2023).. La DG résout un cas de vente d'un bien immobilier, dans lequel le vendeur est représenté par un mandataire, déclarant que sa procuration est valide, et le notaire, donnant son avis positif de suffisance dans l'acte. Cependant, d'après les données du registre du commerce, il apparaît que cette procuration avait été révoquée quelques jours auparavant, la révocation ayant été publiée au BORME, une fois inscrite au registre (à partir de laquelle elle est opposable aux tiers), le même jour que la signature du CV.

La DG confirme la classification du registre, de sorte que le droit de l'acheteur ne peut pas être enregistré car le vendeur n'était pas dûment représenté par une personne ayant les pouvoirs suffisants pour formaliser la vente.

Prendre en compte le cas et effectuer les démarches auprès du greffe le plus tôt possible avant la signature de l'acte (si possible le jour même), afin d'éviter de tels cas.

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3.- SL. RÉDUCTION DU CAPITAL PAR ACHAT D'ACTIONS. MONTANT DE LA RÉSERVE INDISPONIBLE

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 24 juillet 2023 (BOE du 27 septembre 2023).. La DG résout le cas typique de la "sortie" d'un actionnaire d'une SL. Pour ce faire, la société rachète toutes les actions de cet actionnaire (pour une valeur de remboursement supérieure à la valeur nominale) et réduit ensuite le capital social du même montant (procédant ainsi à son remboursement) et, en même temps, constitue une réserve affectée, pour le montant de la réduction (en prenant comme référence la valeur nominale des actions, et non la valeur remboursée à l'actionnaire, qui, comme indiqué, est plus élevée), afin de garantir les droits des créanciers.

Le Registre émet une qualification négative car il considère que le montant de la réserve doit être égal à "la valeur de ce qui a été reçu par l'actionnaire" (c'est-à-dire le montant total remboursé, et pas seulement la valeur nominale des actions).

La DG infirme la classification du Registre du commerce, en décidant que dans de tels cas, le montant de la réserve indisponible doit être égal à la valeur nominale des actions rachetées, et non pas au montant remboursé à l'actionnaire sortant.

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LA TUTELLE DE FAIT. DOCUMENT INTERPRÉTATIF DES PROCÉDURES BANCAIRES

Il est signalé qu'en SIC, dans le cadre de la "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad", un protocole-cadre signé entre le bureau du procureur général de l'État et le secteur bancaire est mis à la disposition des employés pour clarifier les pouvoirs du tuteur de facto dans le domaine des transactions bancaires.

Ce document a également fait l'objet d'une analyse détaillée dans un article de notre blog (ICI vous pouvez le consulter).

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5.- LES INVESTISSEMENTS EXTERNES. ÉVOLUTION DE LA RÉGLEMENTATION À PRENDRE EN COMPTE

Le personnel est informé de la récente approbation du décret royal 571/2023 du 4 juillet sur les investissements externes (ICI pour le consulter), qui doit être pris en compte lors de la réalisation de transactions avec des non-résidents. Plus précisément, il modifie la réglementation antérieure sur les aspects fondamentaux suivants :

1.- Sont considérés comme des investissements étrangers aux fins de la déclaration ultérieure correspondante au registre des investissements du ministère de l'économie :

Les participations de non-résidents dans des sociétés espagnoles lorsque ces participations dépassent 10 % du capital social ou des droits de vote de la société (auparavant, 50 % étaient requis).
Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des non-résidents lorsque le montant dépasse 500 000 euros (auparavant, la limite minimale était de 3 000 000 euros).

Dans ces cas, le détenteur non-résident est tenu de déclarer l'investissement au registre des investissements du ministère de l'économie, en utilisant les formulaires prévus dans la disposition transitoire 3 de l'arrêté royal (formulaires DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si l'opération a été réalisée par un notaire, celui-ci doit notifier l'investissement au Conseil général des notaires par l'intermédiaire du bureau électronique notarial (SIGNO) et, dans tous les cas, avertir le comparant de l'obligation de le présenter.

3.- Dans le cas où les investissements considérés comme étrangers (conformément à l'article 4 de l'arrêté royal), ont leur origine dans un pays à juridiction non coopérative (anciens paradis fiscaux), qui sont ceux inclus dans l'arrêté du 9 février 2023, il sera nécessaire de faire une déclaration préalable et les notaires doivent l'exiger avant l'octroi, et l'indiquer expressément dans l'acte public.

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6.- NOTES PRATIQUES SUR LES DOCUMENTS IMPLIQUANT DES RESSORTISSANTS ÉTRANGERS

En annexe (ICI), un article intéressant d'un confrère notaire, qui expose une série de considérations pratiques à prendre en compte lorsqu'une personne physique étrangère est impliquée dans un acte public. En guise de résumé, les considérations les plus pertinentes sont mises en exergue :

Identification. Les règles générales du règlement notarial s'appliquent. En particulier, dans le cas des étrangers de l'UE, l'identification se fait au moyen de leur passeport ou de leur carte d'identité nationale.
NIE : les étrangers qui, en raison de leurs intérêts économiques, professionnels ou sociaux, sont liés à l'Espagne, doivent recevoir, à des fins d'identification, un numéro séquentiel personnel, unique et exclusif. Nécessaire pour toutes les opérations ayant des implications fiscales.
Traduction : à moins que le notaire ne connaisse la langue étrangère, les dispositions du § 150 du règlement notarial doivent être respectées et un interprète doit être demandé.
Moyens de paiement: Soyez très prudent et diligent en ce qui concerne la prévention du blanchiment d'argent. Il est fortement conseillé d'exiger que les comptes de dépôt et de paiement soient détenus dans des banques espagnoles. S'il existe des banques étrangères ou des comptes de tiers, il faudra fournir les informations les plus complètes et les plus fiables possibles sur l'origine des fonds, en exigeant des documents justificatifs (certificats de propriété des comptes, contrats justifiant l'origine des fonds, etc.)
Apostille: L'apostille est requise pour les documents délivrés à l'étranger.
Transactions immobilières. N'oubliez pas la retenue de 3 % du prix (impôt sur le revenu des non-résidents) et l'inversion du contribuable dans la "plus-value municipale".

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7.- DEMANDE DE COPIES DE TESTAMENTS DANS LES ARCHIVES DU COLLÈGE NOTARIAL DE CATALOGNE

Informations utiles pour les demandes de copies de testaments auprès du Collège. Afin d'éviter des problèmes en cas de divergences de dates, l'Association demande que, lors de l'envoi d'une demande de copie, les actes de décès et de dernières volontés correspondants soient joints à la demande de copie du testament afin d'identifier plus précisément la demande.

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8 - SIGNATURE TÉLÉMATIQUE DES ACTES NOTARIÉS. ENTRÉE EN VIGUEUR

Comme indiqué précédemment, le 9 novembre, la loi 11/2023 entrera en vigueur, qui permettra la signature télématique des documents publics (c'est-à-dire par un système de vidéoconférence avec le notaire et la signature électronique, sans que le client ait besoin de se rendre physiquement dans le bureau du notaire). ICI vous trouverez un article sur le blog de l'office notarial de Jesus Benavides avec plus de détails (quels documents peuvent être signés, procédure, etc.).

Afin d'être pionnier avec cette nouveauté et de donner le meilleur service aux clients, une nouvelle section a été créée dans la page web de l'office notarial de Jesus Benavides (Signature vidéo) où l'on explique, à l'aide de vidéos didactiques, tout le processus à suivre par tout citoyen qui souhaite mettre en pratique cette possibilité.

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Pour toute question à ce sujet (de la part des employés et des clients), veuillez contacter Antonio Alba par e-mail : antonio@jesusbenavides.es.

septembre 2023

1.- CALCUL DES DÉLAIS POUR LA TENUE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE. LE JOUR DE LA TENUE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE NE PEUT ÊTRE PRIS EN COMPTE DANS LE CALCUL.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 11 juillet 2023 (BOE du 28 juillet 2023).. En conséquence, et à titre de synthèse, la DG rappelle les règles de calcul des délais de convocation d'une assemblée générale dans une société de capitaux. Comme on le sait, l'article 176 LSC détermine qu'un mois (SA) ou 15 jours (SL) doivent s'écouler entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale. Pour le calcul de ces délais, le jour de départ commence le jour de l'envoi de la convocation au dernier des actionnaires et, pour déterminer le jour d'expiration du délai, le jour de la tenue de l'assemblée générale ne peut pas être compté.

Ainsi, un mois doit s'écouler pour les sociétés anonymes et 15 jours pour les sociétés à responsabilité limitée, et c'est le lendemain de ces délais que l'assemblée générale peut se tenir valablement.

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2.- DOCTRINE DE LA DIRECTION GÉNÉRALE DES AFFAIRES TARIFAIRES

En annexe (ICI) un document intéressant contenant un résumé de la doctrine de la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, en matière tarifaire, pour les années 2020 - 2023. A consulter en cas de doute sur la manière de rédiger des actes spécifiques.

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3.- LES NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS DE L'INDEX UNIQUE INFORMATISÉ

L'index unique informatisé a récemment été doté d'un certain nombre de nouvelles fonctionnalités destinées à améliorer la prise en compte des transactions juridiques effectuées dans le cadre d'instruments publics.

En particulier, de nouveaux actes juridiques sont créés pour en tenir compte :

Actes d'acquisition ou de conservation de l'état civil.
Actes de mesures de soutien et actes de constitution d'assistance (et leur équivalent en Catalogne),
Actes d'omission de numéro de protocole ou de livre de registre (pour résoudre le cas malheureux où un ou plusieurs numéros subsistent sans qu'un document soit effectivement autorisé ou intervenu).

Autres modifications mineures :

Preuve du moyen de paiement dans les récépissés de dépôt.
Spécification de la participation (ou non) à la vente et à l'achat d'actions et de parts sociales.
Constitution d'entités avec ou sans personnalité juridique, lorsque des informations sur leur numéro d'identification fiscale sont requises (si les informations sont obtenues après l'octroi et qu'il n'a pas été possible de les obtenir du client, une fois que le délai de soumission de l'index a expiré, la levée de la règle doit être demandée par la voie habituelle).

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4.- THÉORIE DES AFFAIRES JURIDIQUES COMPLEXES. ACHAT + HYPOTHÈQUE D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE PERSONNE MARIÉE. LE CONSENTEMENT DE L'AUTRE CONJOINT N'EST PAS NÉCESSAIRE SI L'HYPOTHÈQUE EST FAITE EN MÊME TEMPS QUE L'ACHAT. PRUDENCE DANS LE CAS DES ÉTRANGERS

En annexe (ICI) un article intéressant qui résume la doctrine de la DG sur la théorie des transactions juridiques complexes. Il traite des cas où une personne mariée achète seule un bien immobilier et l'hypothèque ensuite. Comme on le sait, la règle générale veut que, pour hypothéquer la résidence habituelle, même si elle n'appartient qu'à l'un des époux, le consentement de l'autre époux soit nécessaire. La théorie de l'opération juridique complexe constitue une exception à cette règle générale. En vertu de cette théorie, le consentement de l'époux non propriétaire n'est pas nécessaire pour la constitution d'une hypothèque sur la résidence habituelle immédiatement après son achat, c'est-à-dire que l'hypothèque est signée avec le numéro du protocole immédiatement après le protocole d'achat-vente.

Dans le cas des étrangers, ATTENTION, car la DG n'admet pas la théorie de l'opération juridique complexe, à moins que la loi étrangère ne le permette et que cela soit accrédité (il faut donc vérifier au moyen d'un rapport de notaire si la loi étrangère régissant le régime matrimonial spécifique des clients admet ou non cette théorie de l'opération juridique complexe).

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5.- NOTARISATION PUBLIQUE DES RÉSOLUTIONS D'ENTREPRISE. UNE BONNE ACTION PEUT SAUVER UN MAUVAIS CERTIFICAT

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 10 juillet 2023 (BOE du 28 juillet 2023).. Conformément à cette résolution, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans le cadre des résolutions d'entreprise d'une SL (cessation et désignation de postes), si le certificat n'indique pas le quorum pour l'adoption des résolutions, mais que l'acte le spécifie (au moyen d'une déclaration de l'administrateur), cela suffit pour enregistrer la résolution dans le registre mercantile.

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6 - PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. CE QUI ARRIVE EN PREMIER AU GREFFE EST CE QUI PRÉVAUT (MÊME SI LA LOI EST POSTÉRIEURE).

Vous trouverez ci-joint la Résolution de la DG Droit, Entités Juridiques et Médiation du 17 juillet 2023 (DOGC du 31 juillet 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que ce qui est inscrit en premier dans le registre est ce qui prévaut.

Cas dans lequel, en 1986, au moyen d'un acte sous seing privé, un usufruit à vie sur un bien immobilier est constitué. Par la suite, le 09/02/2023, cet acte sous seing privé a été élevé au rang d'acte public et présenté pour inscription au Registre foncier. Cependant, le Conservateur refuse l'inscription, car le 03/02/2023, soit 6 jours auparavant, un acte de legs a été présenté à l'inscription, dans lequel ce droit d'usufruit a été attribué à un tiers, sur la base d'une acceptation d'héritage d'une personne décédée en 2022.

Dans ce cas, la DG rappelle le principe de base du fonctionnement du greffe, à savoir, prior in tempore, potior in iure, de sorte que ce qui arrive en premier au greffe et est enregistré (l'usufruit de 2022 présenté le 3 février 2023), prévaut sur les autres droits (en l'occurrence, un usufruit constitué dans un acte sous seing privé en 1986 et présenté à l'enregistrement le 9 février 2023 sur la base d'un acte d'élévation à l'état de chose publique).

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7.- TABLEAU DES RÈGLES DE NATIONALITÉ ET D'ÉTAT CIVIL

En annexe (ICI) un document intéressant qui comprend un tableau des règlements sur la nationalité et l'état civil, où l'on peut trouver des liens vers des règlements et des résolutions de la direction générale sur divers sujets tels que l'état civil, les certifications, le régime économique du mariage, etc.

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8 - SERMENT DE NATIONALITÉ. DIVERSES QUESTIONS À PRENDRE EN COMPTE

En annexe (ICI) Circulaire de la DG concernant la compétence du bureau d'état civil spécifique où la déclaration d'option pour la nationalité espagnole, ainsi que le serment ou la promesse, doivent être formalisés. Elle établit que le bureau d'état civil du lieu de résidence du demandeur est compétent.

Il est également joint (ICI) Circulaire du Directeur Général de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, qui détermine l'inopportunité d'accorder des certificats de nationalité assermentée lorsque des indices sont détectés que le demandeur a effectué des actes incompatibles avec la bonne conduite civique (comme, par exemple, le fait que le demandeur soit incarcéré dans un centre pénitentiaire).

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9 - LA CONTESTATION JUDICIAIRE DES QUALIFICATIONS NÉGATIVES. SERVICE AUQUEL ON PEUT RECOURIR EN TANT QU'OFFICE NOTARIAL

En annexe (ICI) un document d'information du Conseil Général des Notaires, à travers lequel, un service disponible aux Notaires, pour pouvoir faire appel judiciairement des notations négatives (ou aussi des Résolutions de la DGSJFP) qui peuvent impliquer un intérêt corporatif pour les Notaires, est fait connaître.

Ainsi, dans le cas où l'employé est confronté à une notation négative qu'il considère comme pouvant affecter l'ensemble de l'office notarial, il peut évoquer cette possibilité avec le notaire, ce qui peut être demandé par le biais des canaux indiqués dans le document ci-joint.

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10.- L'ENREGISTREMENT RECOMMANDÉ DES DÉCLARATIONS PRÉALABLES À LA SIGNATURE D'UN ACTE DANS LEQUEL UNE PERSONNE HANDICAPÉE EST IMPLIQUÉE.

La circulaire informative 3/2021 du 27 septembre de la Commission Permanente du Conseil Général du Notariatpropose que, préalablement à l'exécution d'un acte dans lequel des personnes handicapées sont impliquées, un registre des manifestations soit établi, dans lequel seront consignées les circonstances susceptibles d'influencer l'exécution de l'acte juridique en question. Ce registre peut comprendre, entre autres, les circonstances suivantes

Déclarations de la personne handicapée elle-même, par exemple une déclaration de la personne handicapée reconnaissant qu'elle vend à un prix inférieur à celui du marché pour répondre à un besoin particulier ou pour des raisons de commodité, ou les raisons pour lesquelles elle renonce à un héritage particulier.
Déclarations des personnes qui assistent la personne handicapée dans l'exercice de sa capacité. par exemple, la déclaration du tuteur de fait, de l'avocat, de l'accompagnateur, etc., indiquant qu'il a recommandé à la personne handicapée d'accorder un acte de vente parce que cela est nécessaire pour sa subsistance et son entretien futurs, ou pour régler des dettes en suspens.

Ce certificat est un complément indispensable à l'évaluation de la capacité notariale et apporte clarté et sécurité en cas de litiges futurs et de réclamations éventuelles. Il est recommandé que la personne handicapée ou son assistant soit la personne qui demande le certificat.

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11.- LE REGISTRE CENTRAL DES TITRES DE PROPRIÉTÉ EST CRÉÉ.

Décret royal 609/2023, du 11 juillet, portant création du Registre central des titres de propriété immobilière. Décret royal 609/2023, du 11 juillet, portant création du Registre central des propriétés immobilières. Ce registre doit être consulté par toutes les parties tenues par la loi de contrôler le blanchiment d'argent, y compris les notaires. Toutefois, jusqu'à ce que les données soient transférées à ce registre, pour lequel un délai de 9 mois est accordé, le décret royal établit que les sources traditionnelles doivent continuer à être utilisées (la base de données du bénéficiaire effectif via Signo).

juillet 2023

1.- NOUVEAU CONGÉ RÉMUNÉRÉ DE 15 JOURS CIVILS POUR LES PARTENAIRES NON MARIÉS

Le décret-loi royal 5/2023 est publié au BOE et entre en vigueur (ICI vous pouvez le consulter), en vertu duquel un congé rémunéré de 15 jours calendrier est reconnu pour le fait de devenir (et de s'enregistrer) comme couple stable. Tous les couples stables qui forment désormais un partenariat stable peuvent en être informés, afin de pouvoir bénéficier de ce nouveau congé.

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2.- NOUVEAU REGLEMENT SUR LES MODIFICATIONS STRUCTURELLES DES SOCIETES COMMERCIALES

Le décret-loi royal 5/2023 susmentionné (ICI vous pouvez le consulter) a abrogé l'ancienne loi 3/2009, du 3 avril, relative aux modifications structurelles des sociétés commerciales (transformation, fusion, scission, transfert global d'actifs et de passifs, etc.) ). Ainsi, le nouveau régime juridique des modifications structurelles se trouve désormais dans le décret-loi royal 5/2023 susmentionné. Il convient d'en tenir compte lorsqu'un dirigeant prépare l'une de ces opérations (il doit consulter le nouveau règlement et adapter les citations légales au nouveau texte réglementaire).

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3.- LES JUGEMENTS DE DIVORCE DES ÉTRANGERS, AVEC ATTRIBUTION DE BIENS IMMOBILIERS, DOIVENT ÊTRE ENREGISTRÉS DANS LE REGISTRE CENTRAL DE L'ÉTAT CIVIL.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 13 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans le cas d'un divorce (D'ÉTRANGERS dont le mariage n'est pas inscrit au registre civil espagnol), si dans la sentence un bien est attribué à l'un des ex-époux, pour l'inscrire au registre foncier, il est nécessaire que, auparavant, ladite sentence de divorce soit inscrite au registre civil central.

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4 - ENREGISTREMENT DES BIENS ET PRIORITÉ IN TEMPORE. PARFOIS OUI, PARFOIS NON, CE QUI EST DÉPOSÉ PLUS TARD A PRIORITÉ SUR LES DOCUMENTS DÉPOSÉS PLUS TÔT.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 15 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. D'après celle-ci, et en guise de résumé, la DG résout un cas curieux :

CV + PH est signé et soumis à l'enregistrement, qualifié avec des défauts rectifiables.
Une correction est présentée et , alors que l'inscription est toujours en vigueur (c'est-à-dire que les VC + PH n'ont pas encore été enregistrés), le registre foncier reçoit un ordre de l'AEAT avec une interdiction d'aliéner le bien, en raison de dettes fiscales.
Le greffier qualifie négativement le CV + PH (soumis avant l'ordonnance) pour des raisons d'ordre public.
Le notaire a fait appel et la DG lui a donné raison, estimant que si l'ordonnance provenait d'une procédure administrative dans laquelle la validité civile de l'acte juridique n'était pas remise en cause (rappelons les dettes fiscales), la qualification négative n'était pas applicable, puisque le CV + PH avait été présenté préalablement dans le registre (prior in tempore potior in iure).
Toutefois, la DG nous rappelle que si l'injonction a été émise dans le cadre d'une procédure pénale où la validité de l'entreprise (par exemple, une fraude présumée à la CV) est remise en question, la suspension de l'enregistrement (même si l'injonction est ultérieure) serait appropriée, pour des raisons d'intérêt général/d'ordre public.

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5. RIEN NE PEUT ÊTRE ENREGISTRÉ EN FAVEUR D'UNE SOCIÉTÉ DONT LE CIF A ÉTÉ RÉVOQUÉ.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 16 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que, dans le cadre d'une vente et d'un achat, si le numéro de TVA de la société acquéreuse a été révoqué, l'acquisition ne peut pas être enregistrée en sa faveur. Il est important de garder à l'esprit et de ne jamais oublier, lorsqu'il s'agit d'une entreprise, de consulter la base de données existante en la matière.

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6.- IL EST POSSIBLE DE RÉDUIRE LE CAPITAL SOCIAL EN DESSOUS DE 3 000 EUROS DANS UNE SOCIÉTÉ EXISTANTE.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 13 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et à titre de résumé, la DG résout le cas curieux suivant :

3.000 euros, effectue une réduction de capital, à la suite de laquelle le montant du capital social qui en résulte devient inférieur à 3.000 euros.
Le greffier suspend l'inscription car il considère que ce chiffre est inférieur au minimum légal, car il considère que les SL avec un capital inférieur à 3.000 euros ne sont possibles qu'au moment de la constitution.
La DG révoque la qualification du greffier, considérant qu'il est effectivement possible d'effectuer une réduction de capital dans une SL aboutissant à un capital social inférieur à 3 000 euros.

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7.- AUGMENTATION DU CAPITAL SOCIAL ET DROITS DE SOUSCRIPTION PRÉFÉRENTIELS. LE TEMPS DOIT ÊTRE RESPECTÉ

Suite à une transaction formalisée chez le notaire, il est rappelé que dans le cadre d'une augmentation de capital d'une société, le droit de préemption des actionnaires sur les augmentations de capital naît à partir de la publication de l'offre de souscription des nouvelles actions dans le Journal Officiel du Registre du Commerce, ou de l'avis écrit à chaque actionnaire. La souscription peut être effectuée par les actionnaires dans le délai fixé par l'assemblée générale, qui ne peut être inférieur à un mois à compter de la publication ou de la communication.

Ces délais doivent donc être pris en compte et respectés lors de la formalisation de ce type d'opération (ainsi, il n'est pas possible que la souscription des nouvelles actions ait lieu lors de la même assemblée que la résolution, sauf si tous les actionnaires ont assisté à l'assemblée).

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8 - LA RESPONSABILITÉ CIVILE DU NOTAIRE. IL EST TRÈS IMPORTANT D'EN TENIR COMPTE AFIN D'ÉVITER CE TYPE D'ERREUR.

Vous trouverez ci-joint un lien vers un article doctrinal intéressant (ICI) dans lequel la responsabilité civile du notaire public est analysée. Une section particulièrement intéressante contient des détails sur des cas spécifiques (par exemple, omission de charges, procurations insuffisantes, manque d'informations concernant les effets fiscaux de l'exécution, etc.)

Il est fortement recommandé à tous les employés de l'étude notariale de lire l'article et ces cas spécifiques afin d'éviter de commettre de telles erreurs et la responsabilité qui en découle.

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9 - L'ENREGISTREMENT À L'ÉTAT CIVIL ET LA PRESTATION DE SERMENT DE NATIONALITÉ ET LES MARIAGES NOTARIÉS. POINTS IMPORTANTS À PRENDRE EN COMPTE

Vous trouverez ci-joint un document de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique(voir PDF joint à ce courriel) qui clarifie diverses questions relatives, surtout, à la documentation que doivent présenter les intéressés dans la déclaration sous serment de nationalité et dans la procédure de mariage devant notaire, ainsi que des aspects relatifs à la procédure à prendre en compte tant pour l'octroi de la nationalité que pour le mariage.

Juin 2023

1.- STATUTS. LA CLAUSE STATUTAIRE PERMETTANT L'ENVOI DE LA CONVOCATION AUX ACTIONNAIRES PAR COURRIER ORDINAIRE (SANS ACCUSÉ DE RÉCEPTION) N'EST PAS VALABLE :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 10 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023).. En conséquence, et à titre de synthèse, la DG rappelle que (dans le cadre de la constitution d'une SL), la clause statutaire permettant l'envoi de la convocation aux associés par courrier simple (sans accusé de réception) n'est pas recevable, car pour que la convocation soit valable, le système d'envoi doit permettre de vérifier la réception de la convocation par le destinataire.

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2.- DANS L'ACTE DE VENTE EXTRAJUDICIAIRE D'UN BIEN HYPOTHÉQUÉ, IL EST NÉCESSAIRE DE DONNER UNE NOTIFICATION FIABLE DE L'EXÉCUTION AUX DÉTENTEURS DE CHARGES SUBSÉQUENTES :

Ci-joint la résolution de la DGSJFP du 11 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023). Cas de forclusion extrajudiciaire d'un bien hypothéqué, en l'étude d'un notaire, en présence d'une condition résolutoire postérieure à l'hypothèque au profit d'une société. La procédure de forclusion est notifiée à la société par lettre recommandée avec accusé de réception, mais l'envoi est négatif, après quoi l'acte est délivré. La DG, s'alignant sur la thèse du greffier, ne l'accepte pas, car elle considère que lorsque l'exécution extrajudiciaire d'un bien hypothéqué est formalisée par un acte, il est nécessaire de notifier de manière fiable la procédure à tous les titulaires de charges ou de droits postérieurs à l'exécution de l'hypothèque, de sorte que si l'on décide d'envoyer la notification de la procédure par lettre recommandée avec accusé de réception, et que sa remise au destinataire est négative, il convient de procéder à une notification personnelle, par le notaire, au moyen d'un acte de notification (art. 202 du règlement notarial).

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3 - RECTIFICATION D'UNE SUPERFICIE DE PLUS DE 10 %. IL N'EST PAS POSSIBLE DE L'ENREGISTRER "PETIT À PETIT" :

Ci-joint la résolution de la DGSJFP du 12 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023). Un acte est accordé pour la rectification de la taille de la propriété, par la"méthode simplifiée" de l'article 201.3 de la loi sur les hypothèques(pour les différences ne dépassant pas 10%), mais en analysant les mètres carrés indiqués dans le registre et les mètres déclarés maintenant (de 9 403 à 10 377), on constate que la différence est supérieure à 10%. Le greffier suspend l'enregistrement et, par la suite, le notaire présente un acte de rectification demandant que seul l'excédent des mètres carrés soit enregistré jusqu'à ce que les 10 % soient atteints. Le greffier donne à nouveau une qualification négative et la DG, s'alignant sur le greffier, confirme que cela n'est pas possible, car il n'est pas possible d'enregistrer une rectification "au coup par coup" ou "fragmentaire" de la superficie du terrain, de sorte que si elle est supérieure à 10 %, il faut utiliser la procédure ordinaire de l'article 201.1 de la loi sur les hypothèques et non la procédure simplifiée de l'article 201.3.

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4. MINUTATION DES "CONCEPTS MINEURS". CE QUI PEUT ÊTRE FACTURÉ ET CE QUI NE PEUT PAS L'ÊTRE :

Article intéressant du blog "justitonotario" (ICI) qui analyse une résolution de la Direction générale du 3 janvier 2023 (qui peut être consultée dans son intégralité dans un lien sur le blog susmentionné), qui résout un recours d'un particulier contre les minutes d'un notaire d'un acte de vente. En résumé, il détermine que :

Qu'est-ce qui est attesté et qu'est-ce qui ne l'est pas ? C'est le notaire qui décide.
Rapport du registre du commerce: sans objet.
Consultation du titulaire actuel: Oui.
Faces vierges des chèques: correct.
Incorporation dans la copie d'un folio pour la saisie des notes: correct.
Diligences: Doivent être enregistrées pour être minutables.
Exemplaires simples et accord sur la prise en charge des frais par l'acheteur : si l'acheteur prend en charge les frais, cela inclut les exemplaires nécessaires pour remplir les obligations de communication de l'entreprise formalisée.
Nombre de copies électroniques simples: 2 (pour les communications avec le cadastre et la mairie, respectivement).
Nombre de copies papier simples: 3 (pour régler respectivement le PTI, la "plusvalía" et les formalités diverses).
Au moment d'indiquer le nombre d'exemplaires souhaités par les concédants: Au moment de la signature.
Que peut-on considérer comme des témoignages ? La transcription des données de l'entreprise intervenante ; l'élaboration du formulaire nécessaire pour pouvoir effectuer la liquidation télématique ; le témoignage par demande d'information du registre ; la consultation de la titularité réelle ; la simple note du Registre ; la réception de l'IBI ; la certification cadastrale descriptive et graphique (à l'exception de la gestion du registre extra-terrestre qui est également minutable) ; les chèques accréditant les moyens de paiement ; le certificat de dettes de la communauté ; l'étiquette de la certification énergétique ou le certificat complet et en respectant ce qui est nécessaire selon les cas ; la preuve de réception de la mairie de la communication de l'article 110.6.b) et la vérification des CSV.
Sceau de sécurité : Oui, c'est un procès-verbal.
Note du greffe: Peut être un supplément (en marge du témoignage).

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5.- ON NE PEUT PAS ÊTRE 2 CHOSES À LA FOIS. IL N'EST PAS POSSIBLE D'ÊTRE MEMBRE (PERSONNE PHYSIQUE) DU CONSEIL D'ADMINISTRATION D'UNE SOCIÉTÉ ET, EN MÊME TEMPS, D'ÊTRE UNE PERSONNE PHYSIQUE REPRÉSENTANT UNE SOCIÉTÉ QUI OCCUPE LE POSTE DE MEMBRE DU MÊME CONSEIL D'ADMINISTRATION :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 23 mai 2023 (BOE du 16 juin 2023).. En conséquence, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans un conseil d'administration de 3 membres, il n'est pas possible qu'une même personne physique occupe la fonction de membre du conseil et, en même temps, celle de personne physique représentant une société qui est également membre du conseil, car cela impliquerait que, de facto, une seule personne aurait le droit d'opposer son veto à l'adoption, ou non, de tout accord, ainsi que de pouvoir générer des situations susceptibles de conflit d'intérêts. En tout état de cause, si le conseil comptait plus de trois membres, la question serait plus discutable et le cas spécifique devrait être analysé afin de parvenir à une conclusion à cet égard.

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6 - VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE SOCIÉTÉ REPRÉSENTÉE PAR UN ADMINISTRATEUR DONT LA FONCTION N'EST PAS INSCRITE AU REGISTRE DU COMMERCE. EST POSSIBLE SI LE JUGEMENT DE SUFFISANCE DU NOTAIRE EST EFFECTUÉ CORRECTEMENT :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 9 mai 2023 (BOE du 29 mai 2023).. Conformément à ces résolutions, et en guise de résumé, la DG réitère sa doctrine déjà consolidée et détermine que, dans le cas d'une SL vendant un bien immobilier, représentée dans la vente et l'achat par son administrateur, sans que la position soit encore enregistrée, il est possible de formaliser l'opération si le jugement notarié de suffisance est effectué correctement . En particulier, l'acte doit contenir toutes les circonstances requises par la loi pour que la nomination de l'administrateur soit considérée comme valide :

La résolution de l'assemblée générale dûment convoquée.
Acceptation de la nomination,
La notification ou le consentement, selon le cas, des titulaires des sièges précédents.

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7.- MODIFICATION DU REGLEMENT DU REGISTRE DU COMMERCE POUR L'ADAPTER A LA LEGISLATION DE L'UNION EUROPEENNE SUR LES PROCESSUS NUMERIQUES

ICI vous pouvez consulter la réforme susmentionnée du règlement du registre du commerce, publiée au Journal officiel de l'État du 14 juin. Basé sur la même, comme aspects clés :

Un identifiant unique européen (EUID) doit être attribué à toutes les sociétés à responsabilité limitée et à toutes les succursales, ce qui leur permettra d'être identifiées de manière unique grâce à un système d'interconnexion de tous les registres du commerce de l'UE.
La possibilité de créer et de fermer des succursales par voie télématique/en ligne est prévue.
Son entrée en vigueur est retardée d'un an à compter de la publication au BOE de la loi 11/2023 (soit le 9 mai 2024).

mai 2023

1.- RENONCIATION À L'HÉRITAGE DES MINEURS ET CONFLIT D'INTÉRÊTS. ASPECTS À PRENDRE EN COMPTE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya, datée du 20 février 2023 (DOGC du 2 mars 2023). Conformément à cette résolution, et en guise de résumé, la DG nous rappelle que dans la renonciation à un héritage en faveur de mineurs, la règle générale est qu'elle doit être formalisée dans un acte public par les parents, avec une autorisation judiciaire (art. 236-27 CCCat) ou, alternativement, par les deux parents les plus proches (art. 236-30 CCCat). En cas de conflit d'intérêts de l'un des parents, la renonciation est faite par l'autre parent avec le consentement des deux proches. Si le conflit d'intérêts affecte l'un des deux parents, il doit s'abstenir ou, le cas échéant, le parent successif doit être appelé à le remplacer.

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2 - LE CADASTRE. LES NOTES SIMPLES NE PEUVENT ÊTRE DEMANDÉES NI PAR COURRIER ÉLECTRONIQUE NI PAR LE BIAIS D'UN DOCUMENT SOUMIS PAR VOIE TÉLÉMATIQUE :

Ci-joint les résolutions de la DGSJFP du 27 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023) et du 28 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). En conséquence, et en guise de résumé, la DG nous rappelle que les notes simples ne peuvent être demandées ni par courriel, ni par le biais d'une demande soumise dans un document via le système de dépôt télématique de documents du greffe. La voie ordinaire est le portail télématique de Registradores.org ou le téléfax dans le cas de notes continues de l'office notarial.

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3 - CESSION D'UN BIEN EN ÉCHANGE D'UNE RENTE VIAGÈRE GARANTIE SOUS CONDITION SUSPENSIVE ET D'UN DROIT RÉEL D'HYPOTHÈQUE. VOUS NE POUVEZ PAS HYPOTHÉQUER CE QUI NE VOUS APPARTIENT PAS ENCORE :

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 28 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). Selon celle-ci, et en guise de résumé, la DG rappelle qu'on ne peut hypothéquer ce qui n'est pas encore à soi. La cession d'un bien immobilier en échange d'une rente est formalisée dans un acte authentique. Le cédant (une personne âgée) cède le bien à un tiers (le cessionnaire) en échange d'une rente. Le transfert est formalisé avec une condition suspensive, de sorte que le transfert de propriété aura lieu lorsque le cessionnaire prouvera qu'il a payé la rente convenue dans son intégralité (il est entendu qu'au décès du cédant). En outre (pour garantir que les personnes tenues de payer la pension la paieront), le cessionnaire constitue une hypothèque sur ledit bien, en faveur du cédant, à titre de garantie supplémentaire pour le paiement de la rente viagère. L'inscription de l'hypothèque est refusée car la condition suspensive n'est pas encore réalisée, de sorte que les cessionnaires n'ont pas encore acquis le titre de propriété du bien (condition suspensive en cours de réalisation) et ne peuvent donc pas hypothéquer quelque chose qui ne leur appartient pas encore.

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4 - L'HYPOTHÈQUE ET LE DOMICILE AUX FINS DE LA NOTIFICATION. IL NE PEUT S'AGIR D'UNE ADRESSE À L'ÉTRANGER :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 30 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). En application de celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que lors de la formalisation d'un droit réel hypothécaire, l'acte doit indiquer une adresse du débiteur aux fins des notifications et assignations, qui doit être située en Espagne, de sorte qu'il n'est pas admissible d'indiquer une adresse du débiteur à l'étranger à ces fins.

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5 - ACTE D'EXTINCTION D'UNE SOCIÉTÉ STABLE ET DE DISSOLUTION D'UN CONDOMINIUM (APPARTEMENT EN COMMUN). L'ACTE PEUT ÊTRE ACCORDÉ AVEC DES ENFANTS MINEURS SI AUCUN ACCORD CONCERNANT LES ENFANTS N'EST INCLUS DANS L'ACTE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya du 19 avril 2023 (DOGC du 24 avril 2023). Conformément à cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que lorsqu'il y a un couple stable avec des enfants et un logement en commun, lorsque le couple stable s'éteint en raison de la cessation de la cohabitation, même s'il y a des enfants mineurs, ils peuvent formaliser l'extinction du couple stable dans l'acte et convenir dans le même de la dissolution de la copropriété de la propriété qu'ils avaient en commun. Toutefois, cela ne sera possible que si l'acte de cessation du couple stable ne comporte pas de mesures affectant les enfants, telles qu'une convention, un plan parental, une pension alimentaire ou un régime de visite (auquel cas, logiquement, une autorisation judiciaire serait nécessaire).

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6 - ACTE DE DIVISION MATÉRIELLE D'UN ÉLÉMENT PRIVÉ D'UN BIEN SOUMIS AU RÉGIME HORIZONTAL DES BIENS : SEULE LA MAJORITÉ SIMPLE EST REQUISE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya, datée du 5 mai 2023 (DOGC du 15 mai 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que dans le cas d'un immeuble ancien avec une division horizontale "singulière" (divisé en 4 entités, dont l'une comprend 13 appartements susceptibles d'une utilisation individualisée), si le règlement ne le permet pas expressément, l'immeuble doit être divisé en 4 entités, dont l'une comprend 13 appartements susceptibles d'une utilisation individualisée, si les statuts ne le permettent pas expressément (auquel cas aucun accord de l'assemblée générale ne serait nécessaire), il est possible de formaliser une division matérielle de cette entité qui comprend ces 13 appartements, afin de créer 13 propriétés enregistrées indépendantes, avec seulement une résolution de l'assemblée générale approuvée à la majorité simple étant nécessaire (c'est-à-dire qu'un accord avec des majorités qualifiées de 4/5 ne serait pas nécessaire).

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7.- ACTE DE RECTIFICATION D'ERREUR (DE SURFACE) DANS LA DESCRIPTION D'UN BIEN (ÉLÉMENT PRIVÉ) SOUMIS AU RÉGIME HORIZONTAL DE PROPRIÉTÉ. AUCUNE DÉCLARATION DE TRAVAUX DE CONSTRUCTION ANCIENNE ET NOUVELLE PAR LA COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES N'EST REQUISE :

Je joins la résolution de la DGSJFP du 18 avril 2023 (BOE du 8 mai 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG résout un cas dans lequel une surconstruction, enregistrée avec une surface utile de 47,51 mètres, est rectifiée à 97 mètres (car en réalité il s'agissait de la surface réelle et correcte), au moyen d'un acte accordé par le propriétaire enregistré de la propriété, sur la base d'une certification cadastrale et graphique et d'un rapport d'architecte (qui accréditent qu'il s'agit d'une erreur et que cet appartement a cette surface depuis le moment de la construction), ainsi qu'au moyen d'une résolution du Conseil (adoptée à l'unanimité) qui consente à cette rectification. Dans ce cas, la DG confirme que cet acte est suffisant pour enregistrer la modification de la superficie de l'appartement, sans qu'il soit nécessaire d'établir un acte de déclaration d'ancienne nouvelle construction, de la part de la communauté des propriétaires, lorsque la description dudit élément est rectifiée.

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8.- LORSQUE, DANS UNE SUCCESSION, IL EXISTE UN DROIT DE TRANSMISSION, JE SAIS QUE L'ACCORD DE TOUS LES INTÉRESSÉS À L'HÉRITAGE EST REQUIS POUR LA DÉLIVRANCE D'UN LEGS :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 19 avril 2023 (BOE du 8 mai 2023). Selon cette résolution, et à titre de synthèse, la DG rappelle que, dans le cadre du droit de mutation, et sur la base de l'article 1006 du Code civil, toute opération visant à diviser l'héritage auquel le cédant est appelé doit être consentie par tous ceux qui sont intéressés à la succession de ce dernier (y compris ses ayants droit légitimés). Il s'agit d'un cas où deux défunts, dans leur testament, désignent leurs six enfants comme héritiers (avec substitution vulgaire en faveur de leurs descendants respectifs) et, de même, ordonnent en faveur de trois de leurs enfants des legs de biens immobiliers. Par la suite, l'un de ces enfants est décédé, laissant une veuve et trois enfants (petits-enfants du premier défunt). Un acte de délivrance du legs est consenti par les héritiers (enfants du couple décédé) ainsi que par les héritiers réservataires (petits-enfants), mais l'épouse veuve du fils décédé n'intervient pas, ce que la DG interprète comme étant nécessaire, étant donné qu'elle est intéressée à la succession.

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9.- IL SERA BIENTÔT POSSIBLE DE DÉLIVRER DES ACTES PAR VOIE ÉLECTRONIQUE :

Vous trouverez ci-joint un lien vers l'article récemment publié dans El Periódico (ICI) où les nouveautés dérivées de la loi 11/2023 sont expliquées succinctement. Sur la base de cette loi, il sera bientôt possible (à la fin du mois de novembre, la vacatio legis de 6 mois expire) de délivrer certains documents publics par voie télématique, c'est-à-dire sans la présence physique du client dans l'étude du notaire. Le personnel sera dûment informé de l'évolution de la mise en œuvre pratique de cette mesure.

avril 2023

1.- LES CLIENTS PEUVENT S'IDENTIFIER DEVANT UN NOTAIRE AU MOYEN D'UN PERMIS DE CONDUIRE VALIDE DU ROYAUME D'ESPAGNE :

Je joins la résolution de la DGSJFP du 16 janvier 2023 (BOE du 14 février 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG permet à une personne se présentant devant un notaire de s'identifier au moyen d'un permis de conduire espagnol en cours de validité, bien que cette ressource doive être utilisée de manière subsidiaire ou complémentaire. Cela signifie qu'en règle générale, dans tous les cas, l'identification des Espagnols doit se faire au moyen d'un passeport ou d'une DNI (carte nationale d'identité espagnole). Toutefois, à titre subsidiaire, le permis de conduire peut également être accepté, car il s'agit d'un document officiel délivré par une autorité publique, avec une photographie et une signature, qui a des effets d'identification.

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2. LE CONSENTEMENT DES NOUVEAUX PROPRIÉTAIRES D'UN BIEN SOUMIS À UN RÉGIME DE PROPRIÉTÉ HORIZONTALE EST NÉCESSAIRE POUR INSCRIRE AU REGISTRE FONCIER LES ACCORDS ADOPTÉS AVANT LEUR ACHAT ET QUI N'ONT PAS ÉTÉ ENREGISTRÉS.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 31 janvier 2023 (BOE du 20 février 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG rappelle qu'en règle générale, si une communauté de propriétaires adopte une résolution soumise à l'enregistrement au registre foncier et que, par la suite, avant l'enregistrement de cette résolution, il y a des changements de propriété dans des éléments privés, pour parvenir à l'enregistrement de cette résolution, les nouveaux propriétaires doivent donner leur consentement. Toutefois, dans ce cas précis, étant donné qu'il s'agit d'un héritage, la DG applique le principe de la succession universelle (article 661 Cc) et autorise l'enregistrement de l'accord.

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3.- DANS LE CADRE D'UNE SUCCESSION, LA SÉPARATION DU MARIAGE DOIT ÊTRE PROUVÉE DE MANIÈRE FIABLE POUR PRIVER LE CONJOINT SURVIVANT DE SES DROITS SUCCESSORAUX SUR LA PART RÉSERVATAIRE.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 24 janvier 2023 (BOE du 14 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que, dans le cadre d'une acceptation d'héritage, pour pouvoir formaliser l'héritage sans le conjoint légitime survivant (du fait de la séparation des époux), il est nécessaire d'attester de la séparation (par consentement mutuel dans un acte public / décision judiciaire de séparation ou de divorce / par ratification de l'époux qui ne participe pas au partage).

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4.- LES PRÉCAUTIONS À PRENDRE EN COMPTE DANS LE JUGEMENT DE SUFFISANCE LORSQU'UNE PROCURATION PRÉVENTIVE EST UTILISÉE EN PRÉVISION D'UNE PERTE DE CAPACITÉ.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 4 novembre 2022 (BOE du 2 décembre 2022). En conséquence, et en guise de résumé, la DG détermine que pour pouvoir utiliser une procuration préventive en prévision de la perte de capacité (du type qui ne prend effet qu'une fois que la perte de capacité a été accréditée, pas avant), un jugement de suffisance générique n'est pas suffisant comme dans tout type de procuration, mais des exigences supplémentaires seront exigées, à savoir : un certificat médical à jour est requis, indiquant la date, l'auteur, l'objet et un jugement explicite du notaire selon lequel le mandant se trouve dans la situation de soutien décrite pour que la procuration prenne effet (et même, en cas de doute, un rapport d'expert peut être requis, qui sera évalué dans un acte notarié séparé ou, si nécessaire, en ajoutant la comparution du mandant afin d'évaluer sa situation de besoin sur place).

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5. LES DÉCISIONS JUDICIAIRES AFFECTANT LA CAPACITÉ DE LA PERSONNE DOIVENT ÊTRE INSCRITES AU REGISTRE CIVIL AFIN QUE LES ACTES QUI EN DÉCOULENT AIENT ACCÈS AU REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 3 janvier 2023 (BOE du 9 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que la décision de justice affectant la capacité d'une personne, en plus d'être définitive, doit être inscrite au registre civil. Sans cette exigence, l'acte effectué par le représentant ne pourra pas accéder au Registre foncier.

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6.- LORSQUE LE RÉGIME ÉCONOMIQUE DU MARIAGE EST INDIQUÉ DANS UN ACTE, IL FAUT PRÉCISER S'IL EST LÉGAL OU CONVENTIONNEL.

Je joins la résolution de la DGSJFP du 20 décembre 2022 (BOE du 3 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que lors de l'indication du régime économique du mariage, il est nécessaire de déterminer dans l'acte si le régime matrimonial économique est légal ou conventionnel (car s'il est conventionnel, des règles spécifiques de gestion et de disposition peuvent avoir été prévues, différentes des règles génériques prévues par le régime légal du Code). En outre, s'il s'agit d'un régime convenu ou conventionnel, il faut en apporter la preuve au notaire en lui présentant l'acte authentique dont découle le régime économique conventionnel (contrats de mariage) avec les détails de l'enregistrement dans le registre civil compétent. La preuve peut également être apportée au moyen d'un certificat de mariage délivré par le bureau d'état civil, en marge duquel doit figurer la mention de la conclusion du contrat de mariage dans lequel le régime matrimonial conventionnel est convenu, le jour de la conclusion, le notaire habilité et le numéro du protocole.

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7.- LA NÉCESSITÉ POUR LE NOTAIRE DE MENTIONNER EXPRESSÉMENT DANS LE JUGEMENT DE SUFFISANCE NOTARIALE LA MISE EN GARDE CONTRE L'AUTO-CONTRAT ET/OU LE CONFLIT D'INTÉRÊTS.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 9 mars 2023 (B.O.E. 27 mars 2023). Dans cette intéressante résolution, la DG rappelle une fois de plus sa doctrine en matière de suffisance notariale et de jugement auto-contractuel, en ce sens que des précautions doivent être prises lorsqu'il y a un acte juridique consenti par un mandataire qui intervient à son tour en son nom et droit en tant que partie ayant des intérêts opposés à ceux de son mandant. Dans le cas qui nous est présenté dans l'arrêt, le greffier suspend l'enregistrement d'une donation dans laquelle le donateur agit à son tour comme mandataire du donataire, sans indiquer dans l'acte de donation que la procuration consentie par le donataire évite expressément la figure de l'auto-contrat et/ou du conflit d'intérêts. Le centre administratif rappelle sa doctrine déjà très réitérée selon laquelle l'article 98 de la loi 24/2001 attribue exclusivement au notaire le jugement de la suffisance de la représentation alléguée, sans que le greffier puisse exiger pour sa qualification que le document dont la représentation est dérivée soit exhibé, accompagné ou transcrit. Cependant, lorsque la figure de l'auto-contrat est impliquée, il ne suffit pas que le notaire indique son jugement de suffisance dans l'acte, mais il est également nécessaire qu'il indique clairement que l'acte authentique duquel la représentation (procuration) est dérivée inclut la réserve de l'auto-contrat".

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8.- LA LOI APPLICABLE EN MATIÈRE DE RÉGIMES MATRIMONIAUX COMPORTANT DES ÉLÉMENTS INTERNATIONAUX

8.1.- LOI APPLICABLE AU RÉGIME MATRIMONIAL :

Le règlement (UE) 2016/1103 (ICI) s'applique à tous les mariages contractés à partir de juin 2019, ce qui est universellement applicable (même les lois non européennes peuvent être appliquées).
Le règlement (art. 22) permet aux époux de choisir la loi applicable à leur régime matrimonial entre celle du lieu de célébration ou celle de la nationalité de l'un des époux.
Validité de l'accord : Sous réserve des exigences formelles de chaque pays (ainsi, en Espagne, un acte public sera nécessaire).
A défautd'accord, la loi applicable est (Art. 26) : Celle de la première résidence habituelle après le mariage, celle de la nationalité commune ou celle du lien le plus étroit.
‍S'applique égalementaux "partenariats enregistrés" : partenariats stables enregistrés dans un registre public.

8.2.- LOI APPLICABLE AU DIVORCE :

Le règlement (CE) n° 1259/2010 (ICI) sur la loi applicable au divorce s'applique, et il est également d'application universelle (même les lois non européennes peuvent être appliquées).
Le règlement (art. 5) permet aux époux de choisir la loi applicable au divorce entre la loi du lieu de résidence habituelle, la loi du dernier lieu de résidence habituelle, la loi de l'État dont l'un des époux est ressortissant au moment de la conclusion de la convention ou la loi du for.
Validité de l'accord : Sous réserve des exigences formelles de chaque pays (en Espagne, acte public d'engagement en prévision de la rupture).
‍En l'absence d'accord, les critères de l'article 8 du règlement s'appliquent.

Jesús Benavides Lima

Notaire de Barcelone

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