Notes juridiques pratiques - septembre 2024

1.- Disponibilité du certificat cadastral de valeur de référence dans SIGNO

Dans le cadre de la collaboration entre le Conseil Général des Notaires et la Direction Générale du Cadastre, le certificat cadastral de valeur de référence déterminé par la Direction Générale du Cadastre a été mis à disposition sur la plateforme SIGNO. Lors de la demande de certificats pour un bien immobilier par l'intermédiaire du Service de traitement immobilier de SIGNO, il sera possible d'accéder à la fois au nouveau certificat cadastral de valeur de référence et à la certification cadastrale descriptive et graphique, qui était disponible auparavant.

2 - Actes de notification et envoi par courrier recommandé. Ils doivent continuer à être envoyés uniquement par l'intermédiaire de la Poste.

Conformément au § 202 du Règlement notarial (sur les documents de notification),"Si le notaire n'est pas en mesure de remettre le document de notification, il doit l'envoyer au notaire par lettre recommandée avec accusé de réceptioncomme stipulé dans décret royal 1829/1999du 3 décembre 1999, ou par toute autre procédure permettant d'obtenir une preuve fiable de la remise du document". Dans ce décret royal, il était établi jusqu'à présent que les services de courrier recommandé devaient être fournis par l'intermédiaire du service postal universel (c'est-à-dire uniquement par l'intermédiaire de l'entreprise publique"Correos", à l'exclusion d'autres opérateurs privés).

Récemment, le décret royal 437/2024 est entré en vigueur, abrogeant le décret royal 1829/1999, ce qui crée un vide juridique qu'il convient de combler, car le nouveau règlement ne prévoit rien expressément à cet égard.

Compte tenu de ce qui précède et en application de l'article 22.4 de la loi 43/2010, il est considéré que dans ce type d'acte de notification, l'envoi doit continuer à être effectué par courrier recommandé avec accusé de réception par l'intermédiaire du service postal public, car c'est le seul moyen d'accréditer de manière fiable le fait de son exécution, de sa remise ou de son refus.

3 - La vente d'un bien immobilier en Catalogne et le besoin de financement de l'acheteur. Attention à la réglementation catalane sur les arrhes.

En annexe (ICI) Arrêt du Tribunal Supérieur de Justice de Catalogne 5861/2024, du 17 avril, qui résout un cas relatif à la signature d'un contrat de dépôt pour la vente d'une maison d'une valeur de 582.000 euros, où le futur acheteur donne au vendeur la somme de 40.000 euros comme dépôt de pénitence, bien que la possibilité de rétractation de l'acheteur soit convenue en vertu de l'art. 621-49 CCCat.

À cet égard, il convient de rappeler que l'article 621-49 du CCCat (disposition relative au financement par un tiers) détermine que "si le contrat de vente prévoit le financement de tout ou partie du prix par un établissement de crédit, l'acheteur, sauf convention contraire, peut résilier le contrat s'il apporte la preuve documentaire, dans le délai convenu, du refus de l'établissement désigné d'accorder le financement ou d'accepter la subrogation de l'acheteur dans l'hypothèque grevant le bien, à moins que le refus ne soit dû à une négligence de la part de l'acheteur".

Dans le cas analysé, l'acheteur n'obtient pas de financement auprès de deux banques différentes et, de ce fait, demande le retrait convenu dans le contrat d'arrhes, ce qui n'est pas accepté par le vendeur, qui allègue que le refus dudit financement est dû à la négligence de l'acheteur qui a demandé le financement du bien faisant l'objet du présent litige sans disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Compte tenu des circonstances de l'affaire, la Cour suprême donne raison à l'acheteur qui s'est retiré du contrat, résolvant ainsi deux questions intéressantes :

1. Que pour l'application de l'art. 621-49 CCCat il n'est pas nécessaire de désigner spécifiquement une institution financière qui doit accorder le financement (une ou plusieurs institutions au choix de l'acheteur peuvent être utilisées, sans qu'il soit nécessaire de les désigner au préalable afin que la cause de rétractation puisse être appliquée en cas de refus du financement).
2. Que le retrait ne sera pas applicable à l'acheteur qui a une attitude négligente (c'est-à-dire aucune possibilité, dès le début, d'obtenir le financement hypothécaire), mais qu 'il sera applicable à l'acheteur qui, initialement, étant en mesure d'assumer le financement, subit, au cours du processus d'étude de ce dernier, une diminution imprévue de ses revenus qui entraîne le refus d'accorder ledit financement.

4 - Droit réel d'usage à vie. Les choses doivent être faites dans les règles de l'art et devant un notaire.

En annexe (ICI) Arrêt du Tribunal supérieur de justice de Catalogne 2821/2024, du 30 janvier, qui résout une affaire relative à un droit réel d'utilisation à vie, que le plaignant cherche à faire reconnaître en sa faveur.

L'affaire repose sur l'hypothèse que des parents proposent à leur fille (qui est mariée et a deux filles) d'emménager avec eux dans une propriété appartenant aux parents, après avoir effectué les travaux nécessaires (deux habitations distinctes sont en fait construites sur la même propriété enregistrée). La fille accepte la proposition et elles emménagent dans la maison, mais après quelques années et une séparation conjugale, les parents décident qu'ils ne veulent plus maintenir cette situation et assignent la fille en justice pour qu'elle quitte la maison, considérant qu'elle l'occupe de manière précaire. Face à cette situation, la fille poursuit les parents, considérant qu'à l'époque, lorsque ses parents lui ont fait cette proposition, ils lui ont en réalité accordé un droit d'usage en sa faveur sur la maison de ses parents, de nature réelle et viagère, qu'elle prétend se voir reconnaître par les tribunaux, et qui a effectivement été reconnu en première et en deuxième instance.

Cependant, dans l'arrêt analysé, la Cour Suprême détermine que le droit d'utilisation d'une maison par les parents à leur fille, gratuitement et à vie, conformément à la disposition légale, était en termes juridiques une donation de biens immobiliers qui devait être enregistrée dans un acte public, une exigence formelle essentielle pour l'efficacité de la transaction légale (ats. 531-7, 531-12 et 562-1). Ceci étant, comme ce droit réel d'usage n'a pas été constitué dans un acte public, il n'y a pas lieu de le reconnaître, ce qui montre une fois de plus combien il est important de s'adresser au notaire et de formaliser correctement les actes et opérations juridiques envisagés, afin d'en assurer la validité.

5.- Nouveau recueil de critères de bonnes pratiques bancaires

En annexe (ICI) lien vers un nouvel article du blog de l'office notarial, qui analyse le nouveau Compendium des critères de bonnes pratiques bancaires, c'est-à-dire un document élaboré par le superviseur bancaire, dans lequel la Banque d'Espagne fixe les critères interprétatifs, les méthodologies ou les procédures qui ont été consolidés en tant que normes dans le secteur ou qui sont raisonnablement nécessaires pour une gestion responsable, diligente et respectueuse des clients des banques.

Ce document détermine la manière dont les litiges courants entre les banques et leurs clients doivent être résolus, dans une multitude de domaines, tels que les commissions, les prêts, les testaments, etc. Il remplace et unifie également les critères contenus précédemment dans le rapport annuel du service des plaintes de la Banque d'Espagne. Il s'agit d'un document très utile pour les clients, qui y trouveront des critères permettant de résoudre d'éventuels conflits ou divergences avec leur banque.

6.- Déshérence des enfants en raison de l'absence de lien de parenté avec le défunt. Elle n'est possible que si l'absence de lien de parenté est exclusivement imputable aux enfants.

En annexe (ICI) Sentence intéressante de l'Audience Provinciale de Girona 688/2024, du 24 avril, où est résolue une affaire concernant la validité d'une clause de déshérence contenue dans un testament, sous la protection de l'art. 451-17, lettre e, CCCat, où un homme déshérite ses deux filles, en raison d'une prétendue absence manifeste et continue de lien de parenté entre lui et les légitimes, pour une cause uniquement imputable aux légitimes.

Dans le litige, cependant, il est accrédité que l'absence de lien de parenté est due au comportement du père (un homme qui se sépare de la mère lorsque les filles sont très jeunes, quitte le domicile familial et n'a pratiquement aucune relation avec les filles mineures), de sorte que la cause de déshérence des filles de l'art. 451-17 CCCat n'est pas applicable, puisqu'elle exige que la cause soit uniquement imputable aux filles légitimées.

Ainsi, il est rappelé que pour que cette cause de déshérence s'applique, l'origine de l'absence de lien de parenté doit être imputable exclusivement aux personnes légitimées, et non au défunt en question.

Valeur de référence et recours du contribuable. Il est possible de faire appel et de ne pas payer la cotisation dans certains cas

En annexe (ICI) un arrêt intéressant du Tribunal supérieur de justice de la Communauté valencienne, qui résout un cas intéressant qui peut être applicable à d'autres cas, en ce qui concerne la valeur de référence.

Le point de départ est la vente d'un bien immobilier pour un montant de 65 000 euros (opération soumise à l'ITP), dans le cadre de laquelle les autorités fiscales régionales, après avoir entamé une vérification limitée, ont fixé la valeur de référence du bien à 130 884,53 euros et ont émis une proposition de règlement avec ce montant comme base imposable. Le contribuable, après un premier rejet dans la procédure administrative, a fait appel du règlement dans la procédure économico-administrative, en demandant la suspension de l'exécution de l'acte de liquidation contesté, étant donné qu'il se réservait le droit de demander une expertise contradictoire (TPC).

Le TEARCV a accueilli la demande de suspension, étant entendu qu'il s'agissait d'un droit du demandeur après une vérification de la valeur déclarée en vertu de l'article 57 LGT, un critère confirmé par le TSJ, déterminant expressément que dans ces cas, une fois la valeur déclarée vérifiée, le contribuable a droit au PTC, ce qui signifie par mandat légal la suspension de l'exécution de la liquidation, soit en demandant le PTC, soit en se réservant le droit de le promouvoir.