Guide pratique : Valeur de référence - qu'est-ce que c'est et à quoi ça sert ?
15/11/2022
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Immobilier et hypothèques

Guide pratique : Valeur de référence - qu'est-ce que c'est et à quoi ça sert ?

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Depuis l'entrée en vigueur de la " valeur de référence " au début de l'année 2022, cette question est l'une de celles qui génèrent le plus de doutes et d'interrogations de la part des intéressés qui se présentent chez mon notaire pour formaliser l'achat, la vente, la donation ou l'acceptation de la succession d'un bien immobilier

Dans cette optique, de nombreuses personnes trouveront sans doute intéressant d'en savoir plus sur ce qu'est ce chiffre, sur son utilisation et sur la manière dont il doit être pris en compte dans le cadre des ventes et des achats de biens immobiliers (également en cas de donation ou d'acceptation d'un héritage avec des biens immobiliers). Pour ce faire, voici un court article informatif sur le sujet, utilisant mon traditionnel système de questions-réponses.


Quelle est la valeur de référence ?

La "valeur de référence" est, en gros, un instrument introduit par le législateur en 2022 dans la réglementation fiscale, en vertu duquel l'administration fiscale attribue une valeur approximative à un bien immobilier à des fins fiscales, dans le but ultime de lutter contre la fraude fiscale et de faire en sorte que, lors d'un transfert de propriété, le montant pour lequel l'impôt est payé corresponde à la valeur réelle ou marchande du bien.

Ainsi, cette" valeur de référence" signifie que l'administration fiscale, pour calculer la" valeur fiscale" d'un bien, analyse les prix de biens similaires situés dans la même zone et ayant fait l'objet d'une mutation formalisée devant un notaire afin d'extrapoler la valeur approximative du bien en question et, grâce à ce calcul, prendre cette valeur comme référence pour déterminer l'imposition de la transaction.


Quelle norme introduit et réglemente cette valeur de référence ?

Dans notre système juridique, la figure de la valeur de référence a été introduite par la loi 11/2021, du 9 juillet, relative aux mesures de prévention et de lutte contre la fraude fiscale (ICI vous pouvez consulter le texte de la loi).

Par cette réforme, en substance, et de manière très résumée, on peut affirmer qu'elle modifie les règles de calcul de l'assiette de l'impôt:

  • La taxe de transfert (ICI).
  • Impôt sur les successions et les donations (ICI).

Ainsi, à partir de 2022, lorsque toute personne sera confrontée à une opération immobilière soumise à ces taxes (une vente, une donation, une acceptation de succession), elle devra tenir compte de cette notion de valeur de référence afin de pouvoir calculer et déterminer correctement le montant de la taxe qu'elle devra payer.


Comment la valeur de référence est-elle calculée ?

Par le biais de cette réforme réglementaire que nous venons de commenter, le législateur modifie, outre les règlements précités, la loi sur le cadastre immobilier (ICI vous pouvez consulter le texte du règlement), introduisant ce nouveau concept de"valeur de référence" d'un bien immobilier.

Ainsi, dans le cadastre (qui est un registre administratif dépendant du ministère des finances où sont enregistrés tous les biens immobiliers), outre les caractéristiques physiques et juridiques d'un bien, son emplacement, sa superficie, les bâtiments, etc, désormais, on enregistre également sa"valeur de référence", c'est-à-dire une évaluation économique du bien fondée sur une "analyse des prix communiqués par les notaires publics dans les ventes et achats immobiliers" (c'est-à-dire, grosso modo, la "valeur" que le Trésor estime que le bien a sur la base d'opérations "similaires" de biens voisins, formalisées dans les études notariales).

À cet effet, et sans entrer dans les détails techniques, étant donné la nature informative de cet article, la valeur de référence des propriétés peut être consultée sur le site web du Cadastre (ICI vous pouvez y accéder).

<ejemplo>Si cualquier persona quiere consultar el valor de referencia de su inmueble, solo tiene que acceder a este enlace y, con su DNI y la referencia catastral del mismo, podrá conocer cuál es su valor de referencia.<ejemplo>


Quel est l'impact de la valeur de référence sur le calcul fiscal de la transaction ?

Comme nous l'avons déjà mentionné, la "valeur de référence" est la "valeur fiscale" que les autorités fiscales considèrent qu'un bien a, et qui doit être prise en compte lors du calcul des impôts de la transaction, comme nous l'indiquerons ci-dessous.

Sur cette base, face à une opération soumise à l'ITP ou à l'ISD (telle qu'une vente, une donation, une succession, etc.), pour calculer la base imposable de l'opération (c'est-à-dire la valeur sur laquelle l'impôt à payer sera calculé), il faut prendre comme référence la" valeur de marché", c'est-à-dire" le prix le plus probable pour lequel un bien pourrait être vendu, entre parties indépendantes, libre de toute charge". 

Pour calculer cette valeur marchande, dans le cas spécifique des biens immeubles, la nouvelle règle établit que, pour calculer la base imposable, il faut prendre en compte le montant imposable:

  • Ou à la"valeur de référence" prévue par le règlement du cadastre des biens immobiliers, à la date de régularisation de l'impôt.
  • Ou, si le prix de vente/la valeur déclarée est supérieur (e) à cette"valeur de référence", le montant imposable de la taxe sera ce prix de vente ou cette valeur déclarée, respectivement.

Par conséquent, sur la base de ce qui précède, lorsqu'un contribuable est confronté à une transaction soumise aux droits de mutation (comme un achat ou une vente) ou aux droits de succession et de donation (comme l'acceptation d'un héritage ou d'une donation), il doit procéder comme suit pour calculer l'impôt à payer:

  • Tout d'abord, vous devrez vous rendre sur le site web indiqué du Cadastre, et trouver la "valeur de référence" de votre propriété.
  • Et deuxièmement, comparer la valeur obtenue avec le prix réel de la transaction, afin de pouvoir comparer la valeur de la transaction avec le prix réel de la transaction :
  • ~Sila valeur réelle de la transaction est supérieure à la "valeur de référence", il s'agit de la valeur imposable de la transaction.
  • ~Et si la valeur réelle de la transaction est inférieure à la "valeur de référence", alors le montant imposable de la taxe sera cette "valeur de référence".

Est-il possible de donner un exemple concret à titre d'illustration ?

En effet, comme dans de nombreuses situations de la vie, il est beaucoup plus facile de comprendre une question donnée lorsqu'on l'applique à un cas pratique que lorsqu'on l'analyse d'un point de vue théorique, alors mettons-nous au travail.

Ainsi, à titre d'exemple, on considère la transaction immobilière suivante :

  • Sandra et Rubén sont les propriétaires d'un appartement situé dans la ville de Sabadell (une ville située à 35 kilomètres de Barcelone et comptant 200 000 habitants). La propriété est un appartement, 4ème étage, de 85 mètres carrés, avec 3 chambres, 1 salle de bain et une petite terrasse.
  • Sandra et Rubén, après avoir vécu dans cette propriété pendant plusieurs années, décident de la vendre afin d'acheter un autre appartement plus grand. Après avoir commercialisé le bien sur une plateforme numérique, ils parviennent à un accord avec un futur acheteur, appelé Antoni, pour le transfert du bien, en échange d'un prix de 1,5 million d'euros. 215 000 euros.
  • Ainsi, pour qu'Antoni puisse calculer les impôts de l'opération, la première chose qu'il devra faire est de connaître la valeur de référence du bien. Pour ce faire, après avoir demandé le numéro de référence cadastrale de l'appartement à Sandra et Rubén, et effectué la consultation correspondante sur la page web du Cadastre (ICI), il découvre que le "valeur de référence" de la propriété qu'il a l'intention d'acheter est 190 585,20 euros.
  • Ayant obtenu la " valeur de référence ", Antoni n'a plus qu'à la comparer avec le prix d'achat effectivement convenu (rappelons-le), ces 215 000 euros, ce qui, dans son cas précis, déterminera qu'Antoni devra payer la taxe ITP sur ces 215 000 euros, puisque ce montant est supérieur à la valeur de référence..
  • D'un autre côté, 180 000 euros (par exemple, parce que l'état de conservation de leur bien spécifique n'est pas optimal), Antoni devra payer des impôts sur ces 190 585,20 euros de base imposable d'ITP., 190 585,20 euros, c'est-à-dire pour un montant supérieur au prix de vente convenu, et, le cas échéant, ultérieurement, pour un montant supérieur au prix de vente convenu. et, si nécessaire, tenter ensuite de prouver aux autorités fiscales que la valeur réelle du bien est la valeur déclarée (ces 180 000 euros) et non la "valeur de référence" attribuée à son bien de manière générique.

Qu'advient-il des propriétés qui n'ont pas de valeur de référence ?

Dans le cas des biens qui n'ont pas de valeur de référence attribuée, le contribuable doit payer l'impôt à la valeur marchande du bien, c'est-à-dire le prix déclaré dans la vente, mais dans le cas où l'Administration fiscale n'est pas d'accord avec le montant déclaré (parce qu'elle considère qu'il est inférieur à la valeur réelle ou marchande du bien), elle peut engager une procédure de vérification de la valeur (c'est-à-dire une procédure administrative visant à vérifier si la valeur déclarée correspond ou non à la valeur réelle ou marchande du bien), sur la base de l'une des méthodes prévues par la réglementation fiscale (voir l'article 57 de la loi générale sur les impôts), une procédure administrative visant à vérifier si la valeur déclarée correspond ou non à la valeur réelle ou marchande du bien), sur la base de l'une des méthodes prévues par la réglementation fiscale (voir article 57 de la loi générale sur les impôts).

En tout état de cause, dans ces cas, le contribuable doit continuer à tenir compte des dispositions des Instructions pour la vérification des valeurs (ICI vous pouvez consulter ceux correspondant à la Catalogne) pour connaître la valeur fiscale minimale applicable (c'est-à-dire la valeur cadastrale multipliée par les coefficients correspondants).


Que puis-je faire si je ne suis pas d'accord avec la valeur de référence du bien que j'achète ?

Dans le cas où la valeur vénale à appliquer est la valeur de référence (puisqu'elle est supérieure au prix de vente), et que le contribuable n'est pas d'accord avec celle-ci, car il considère que dans son cas concret la valeur vénale du bien est inférieure à la valeur de référence, afin de protéger adéquatement les droits et les intérêts du contribuable, il doit payer l'impôt à cette valeur de référence et ensuite demander une correction de l'autoévaluation et un remboursement des revenus indus.

À cet effet, il est fort probable que pour prouver l'inexactitude de cette valeur de référence, le propriétaire du bien devra disposer d'un rapport d'expertise indépendant du bien, ainsi que de l'assistance d'un avocat ou d'un expert fiscal en la matière qui pourra gérer de manière adéquate le recours ou la rectification qui sera présenté à l'Administration fiscale ou, le cas échéant, le recours administratif contentieux qui sera déposé.


En espérant que cet article ait résolu vos doutes sur la valeur de référence, l'équipe de l'Office notarial Jesús Benavides reste à votre disposition pour vous aider dans tout ce dont vous pourriez avoir besoin dans le cadre de la formalisation de vos transactions immobilières.

Jesús Benavides Lima
Jesús Benavides Lima
Notaire de Barcelone

Achat et vente d'une propriété

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