Guide pratique : Valeur de référence - qu'est-ce que c'est et à quoi ça sert ?

Depuis l'entrée en vigueur de la " valeur de référence " au début de l'année 2022, cette question est l'une de celles qui génèrent le plus de doutes et d'interrogations de la part des intéressés qui se présentent chez mon notaire pour formaliser l'achat, la vente, la donation ou l'acceptation de la succession d'un bien immobilier. 

Dans cette optique, de nombreuses personnes trouveront sans doute intéressant d'en savoir plus sur ce qu'est ce chiffre, sur son utilisation et sur la manière dont il doit être pris en compte dans le cadre des ventes et des achats de biens immobiliers (également en cas de donation ou d'acceptation d'un héritage avec des biens immobiliers). Pour ce faire, voici un court article informatif sur le sujet, utilisant mon traditionnel système de questions-réponses.

Quelle est la valeur de référence ?

La "valeur de référence" est, en gros, un instrument introduit par le législateur en 2022 dans la réglementation fiscale, en vertu duquel l'administration fiscale attribue une valeur approximative à un bien immobilier à des fins fiscales, dans le but ultime de lutter contre la fraude fiscale et de faire en sorte que, lors d'un transfert de propriété, le montant pour lequel l'impôt est payé corresponde à la valeur réelle ou marchande du bien.

Ainsi, cette" valeur de référence" signifie que l'administration fiscale, pour calculer la" valeur fiscale" d'un bien, analyse les prix de biens similaires situés dans la même zone et ayant fait l'objet d'une mutation formalisée devant un notaire afin d'extrapoler la valeur approximative du bien en question et, grâce à ce calcul, prendre cette valeur comme référence pour déterminer l'imposition de la transaction.

Quelle norme introduit et réglemente cette valeur de référence ?

Par cette réforme, en substance, et de manière très résumée, on peut affirmer qu'elle modifie les règles de calcul de l'assiette de l'impôt:

Ainsi, à partir de 2022, lorsque toute personne sera confrontée à une opération immobilière soumise à ces taxes (une vente, une donation, une acceptation de succession), elle devra tenir compte de cette notion de valeur de référence afin de pouvoir calculer et déterminer correctement le montant de la taxe qu'elle devra payer.

Comment la valeur de référence est-elle calculée ?

Ainsi, dans le cadastre (qui est un registre administratif dépendant du ministère des finances où sont enregistrés tous les biens immobiliers), outre les caractéristiques physiques et juridiques d'un bien, son emplacement, sa superficie, les bâtiments, etc, désormais, on enregistre également sa"valeur de référence", c'est-à-dire une évaluation économique du bien fondée sur une "analyse des prix communiqués par les notaires publics dans les ventes et achats immobiliers" (c'est-à-dire, grosso modo, la "valeur" que le Trésor estime que le bien a sur la base d'opérations "similaires" de biens voisins, formalisées dans les études notariales).

<ejemplo>Si cualquier persona quiere consultar el valor de referencia de su inmueble, solo tiene que acceder a este enlace y, con su DNI y la referencia catastral del mismo, podrá conocer cuál es su valor de referencia.<ejemplo>

Quel est l'impact de la valeur de référence sur le calcul fiscal de la transaction ?

Comme nous l'avons déjà mentionné, la "valeur de référence" est la "valeur fiscale" que les autorités fiscales considèrent qu'un bien a, et qui doit être prise en compte lors du calcul des impôts de la transaction, comme nous l'indiquerons ci-dessous.

Sur cette base, face à une opération soumise à l'ITP ou à l'ISD (telle qu'une vente, une donation, une succession, etc.), pour calculer la base imposable de l'opération (c'est-à-dire la valeur sur laquelle l'impôt à payer sera calculé), il faut prendre comme référence la" valeur de marché", c'est-à-dire" le prix le plus probable pour lequel un bien pourrait être vendu, entre parties indépendantes, libre de toute charge". 

Pour calculer cette valeur marchande, dans le cas spécifique des biens immeubles, la nouvelle règle établit que, pour calculer la base imposable, il faut prendre en compte le montant imposable:

• Ou à la"valeur de référence" prévue par le règlement du cadastre des biens immobiliers, à la date de régularisation de l'impôt.
• Ou, si le prix de vente/la valeur déclarée est supérieur (e) à cette"valeur de référence", le montant imposable de la taxe sera ce prix de vente ou cette valeur déclarée, respectivement.

Par conséquent, sur la base de ce qui précède, lorsqu'un contribuable est confronté à une transaction soumise aux droits de mutation (comme un achat ou une vente) ou aux droits de succession et de donation (comme l'acceptation d'un héritage ou d'une donation), il doit procéder comme suit pour calculer l'impôt à payer:

• Tout d'abord, vous devrez vous rendre sur le site web indiqué du Cadastre, et trouver la "valeur de référence" de votre propriété.
• Et deuxièmement, comparer la valeur obtenue avec le prix réel de la transaction, afin de pouvoir comparer la valeur de la transaction avec le prix réel de la transaction :
• ~Sila valeur réelle de la transaction est supérieure à la "valeur de référence", il s'agit de la valeur imposable de la transaction.
• ~Et si la valeur réelle de la transaction est inférieure à la "valeur de référence", alors le montant imposable de la taxe sera cette "valeur de référence".

Est-il possible de donner un exemple concret à titre d'illustration ?

En effet, comme dans de nombreuses situations de la vie, il est beaucoup plus facile de comprendre une question donnée lorsqu'on l'applique à un cas pratique que lorsqu'on l'analyse d'un point de vue théorique, alors mettons-nous au travail.

Ainsi, à titre d'exemple, on considère la transaction immobilière suivante :

Qu'advient-il des propriétés qui n'ont pas de valeur de référence ?

Dans le cas des biens qui n'ont pas de valeur de référence attribuée, le contribuable doit payer l'impôt à la valeur marchande du bien, c'est-à-dire le prix déclaré dans la vente, mais dans le cas où l'Administration fiscale n'est pas d'accord avec le montant déclaré (parce qu'elle considère qu'il est inférieur à la valeur réelle ou marchande du bien), elle peut engager une procédure de vérification de la valeur (c'est-à-dire une procédure administrative visant à vérifier si la valeur déclarée correspond ou non à la valeur réelle ou marchande du bien), sur la base de l'une des méthodes prévues par la réglementation fiscale (voir l'article 57 de la loi générale sur les impôts), une procédure administrative visant à vérifier si la valeur déclarée correspond ou non à la valeur réelle ou marchande du bien), sur la base de l'une des méthodes prévues par la réglementation fiscale (voir article 57 de la loi générale sur les impôts).

Que puis-je faire si je ne suis pas d'accord avec la valeur de référence du bien que j'achète ?

Dans le cas où la valeur vénale à appliquer est la valeur de référence (puisqu'elle est supérieure au prix de vente), et que le contribuable n'est pas d'accord avec celle-ci, car il considère que dans son cas concret la valeur vénale du bien est inférieure à la valeur de référence, afin de protéger adéquatement les droits et les intérêts du contribuable, il doit payer l'impôt à cette valeur de référence et ensuite demander une correction de l'autoévaluation et un remboursement des revenus indus.

À cet effet, il est fort probable que pour prouver l'inexactitude de cette valeur de référence, le propriétaire du bien devra disposer d'un rapport d'expertise indépendant du bien, ainsi que de l'assistance d'un avocat ou d'un expert fiscal en la matière qui pourra gérer de manière adéquate le recours ou la rectification qui sera présenté à l'Administration fiscale ou, le cas échéant, le recours administratif contentieux qui sera déposé.

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En espérant que cet article ait résolu vos doutes sur la valeur de référence, l'équipe de l'Office notarial Jesús Benavides reste à votre disposition pour vous aider dans tout ce dont vous pourriez avoir besoin dans le cadre de la formalisation de vos transactions immobilières.