Déclaration de nouvelle construction

Comme indiqué dans une question précédente, le règlement du registre foncier permet l'inscription au registre foncier de toutes sortes de nouvelles plantations, constructions ou installations, qu'elles soient fixes ou amovibles.

Ainsi, sur cette base, la déclaration de nouvelle construction peut se référer à n'importe quel type de construction réalisée sur la propriété, de sorte que, bien qu'il soit plus courant dans la pratique notariale quotidienne de voir des actes de déclaration de nouvelle construction qui se réfèrent à des logements, au moyen de ce type d'instrument on peut déclarer beaucoup d'autres constructions ou bâtiments réalisés sur une propriété, tels que des entrepôts industriels, des garages, des fermes, des usines, des porches, des piscines, des extensions de logements, etc.

En règle générale (et sans préjudice de la particularité concernant les anciennes déclarations de nouvelle construction, qui sera traitée dans une question ultérieure), pour pouvoir accorder un acte de déclaration de nouvelle construction, la condition fondamentale est que la construction ou le bâtiment à déclarer ait été construit légalement, c'est-à-dire après avoir obtenu les autorisations administratives pertinentes, et après l'élaboration d'un projet d'urbanisme à cet effet.

Ainsi, comme on le sait, à l'heure actuelle, le secteur de la construction et du bâtiment est fortement réglementé par le droit administratif, de sorte que tout propriétaire d'un terrain ou d'une parcelle, s'il souhaite y réaliser une quelconque modification, construction ou bâtiment, doit, pour pouvoir le faire légalement, prendre en compte les éléments suivants :

• Tout d'abord, en toute logique, le terrain ou la parcelle doit avoir la classification urbanistique nécessaire à la destination prévue(ainsi, par exemple, il ne sera possible de construire une maison sur un terrain que s'il a la classification urbanistique de terrain urbain constructible, alors qu'à l'inverse, s'il s'agit d'un terrain rural non bâti, une telle construction ne sera pas possible).
• Le propriétaire en question doit également obtenir le permis de construire correspondant auprès du conseil local compétent, ce qui l'autorise à réaliser les travaux ou la construction sur le terrain dont il est propriétaire.

Par conséquent, sur cette base, toute personne souhaitant réaliser une nouvelle construction ou un nouveau bâtiment sur un terrain dont elle est propriétaire doit d'abord s'adresser à un architecte, c'est-à-dire à un professionnel qui concevra et gérera le projet qui, une fois élaboré, devra être présenté à la mairie compétente afin d'obtenir le permis de construire correspondant, car ce n'est qu'à ce moment-là qu'il sera possible de construire légalement un nouveau bâtiment ou une nouvelle construction sur un terrain ou une parcelle.

Dans l'acte de déclaration d'une nouvelle construction, les déclarations suivantes sont essentiellement faites :

• Tout d'abord, il convient d'identifier le terrain ou le site où la nouvelle construction a été réalisée.
• La nouvelle construction est alors déclarée, en fournissant une nouvelle description du bien immobilier tel qu'il résulte des travaux ou de la construction (caractéristiques, dimensions, pièces, limites, etc.), ainsi que ses coordonnées géoréférencées.
• D'un point de vue économique et fiscal, il faudra déterminer la valeur de ces nouveaux travaux ou constructions.
• De même, il faut identifier et joindre tant le permis de construire administratif éventuellement nécessaire que la certification de l'architecte accréditant la description et l'état d'exécution ou d'achèvement des travaux, ainsi que leur adaptation au projet qui a servi à accorder ledit permis de construire.
• En outre, selon le type de nouvelle construction en question, il sera fait référence à d'autres éléments supplémentaires qui peuvent être nécessaires (tels que la police d'assurance décennale ou le livre de construction, entre autres).

En pratique, l'acte de déclaration de construction neuve peut être fait à deux moments différents :

• Ou lorsque les travaux ou la construction sont déjà achevés, de sorte qu'au moment de l'enregistrement des nouveaux travaux achevés, la procédure aura été menée à bien en une seule fois.
• Soit d'abord enregistrer la déclaration d'un nouveau bâtiment en construction, lorsqu'il est encore en cours de traitement, puis, lorsque les travaux sont achevés, enregistrer l'achèvement des travaux au moyen du certificat d'achèvement correspondant.

Compte tenu de ces différences procédurales, il est nécessaire de souligner que, dans la pratique notariale quotidienne, on peut constater que :

• Dans le cas de logements construits par des particuliers (comme une maison unifamiliale), le moyen le plus courant, le plus pratique et le plus économique est de déclarer le nouveau bâtiment achevé, car la procédure est plus simple et moins coûteuse.
• En revanche, dans le cas de grands projets de construction réalisés par des constructeurs ou des promoteurs, où l'on a surtout recours au financement bancaire, il est plus courant de déclarer d'abord le nouvel immeuble en construction, car ce sera une exigence de la banque qui finance l'opération, afin de lui fournir plus de garanties et de sécurité juridique.

En effet, même s'il n'est pas obligatoire de l'enregistrer, lorsqu'une nouvelle construction ou un nouveau bâtiment est réalisé sur un bien dont nous sommes propriétaires, la chose la plus appropriée à faire est de déclarer la nouvelle construction et de l'enregistrer au registre foncier, car cela protégera adéquatement nos droits, lui donnera de la publicité dans le registre et, si nécessaire, en pensant à long terme, facilitera grandement la gestion de notre patrimoine, car si nous souhaitons vendre le bien dans le futur ou gérer notre héritage dans le futur, ces procédures seront beaucoup plus simples si la déclaration de nouvelle construction a déjà été faite et enregistrée.

<ejemplo>Véase que en la práctica, para la venta de cualquier inmueble, si la declaración de obra nueva no está hecha e inscrita en el Registro de la Propiedad, la formalización de la venta queda paralizada hasta que ello suceda, pues los compradores no desean asumir este riesgo antes de realizar la operación, y más en aquellos casos en los que la compra se realiza con la financiación de una entidad financiera, en cuyo caso, es prácticamente seguro que, sin la declaración de obra nueva inscrita en el Registro de la Propiedad, el banco no financiará la operación.<ejemplo>

Bien entendu, lorsqu'on pense à une déclaration de nouvelle construction, on envisage un scénario dans lequel, sur un terrain où il n'y a pas de bâtiment existant, une nouvelle maison doit être construite.

Toutefois, cet instrument nous permet également de déclarer et d'enregistrer les modifications ou les extensions apportées à un bien préexistant, de sorte que si, par exemple, une personne est propriétaire d'une maison déjà construite et que, par la suite, une extension ou une modification est apportée à celle-ci (pour inclure un garage, une cave, un porche, une piscine, une annexe, etc.), il sera également nécessaire, dans ce cas, de recourir à la déclaration de nouvelle construction pour mettre à jour la description cadastrale du bien dans le registre foncier.

En effet, il faut tenir compte du fait que la réalisation d'une construction ou d'un bâtiment sur un terrain ou une parcelle de notre propriété sans l'obtention des licences et autorisations administratives pertinentes constitue sans aucun doute la commission d'une infraction urbanistique qui entraînera l'imposition d'importantes sanctions financières, ainsi que des mesures supplémentaires pour réparer la légalité violée (comme, par exemple, la démolition des travaux réalisés).

Il n'en est pas moins vrai qu'après un certain temps écoulé depuis la réalisation de ces travaux ou constructions, si aucune procédure de sanction n'a été engagée à cet égard, ladite infraction s'éteint, après quoi, si une série de conditions sont remplies, il sera possible de procéder à la déclaration dite de construction neuve "ancienne" et d'inscrire lesdits travaux au Registre foncier.

Pour que cela soit possible, conformément à la réglementation applicable, il sera nécessaire que le propriétaire du terrain où la nouvelle construction doit être déclarée apporte la preuve de l'ancienneté du bien (et donc de la prescription de l'infraction urbanistique conformément à la réglementation de la communauté autonome applicable) :

• Ou certification délivrée par la mairie ;
• Ou par une certification délivrée par un technicien compétent ;
• Soit au moyen d'un acte notarié décrivant le bien ou d'un certificat cadastral décrivant et représentant graphiquement le bien.

En tout cas, dans ce cas, le Registre Foncier, lors de l'enregistrement de ce type de nouvelle construction, informera la Mairie respective des inscriptions, et enregistrera dans l'enregistrement, dans la note d'envoi, et dans la publicité formelle émise, la pratique de cette notification, dans le but d'informer l'administration de l'existence de cette construction, afin qu'elle puisse réaliser les actions administratives et fiscales appropriées.

L'acte de déclaration de nouvelle construction est soumis au droit de mutation et au droit de timbre, dans sa modalité de droit de timbre, avec les particularités suivantes :

• L'assujetti redevable de la taxe est le propriétaire du terrain qui déclare la nouvelle construction.
• La base imposable de la taxe est la valeur de la nouvelle construction déclarée.
• Le taux d'imposition sera de 1,5 % (en Catalogne).
• Le délai de paiement de la taxe est d'un mois à compter de la date d'exigibilité de la taxe, c'est-à-dire le jour de la signature de l'acte.

Si vous choisissez d'exécuter votre acte de déclaration de nouvelle construction chez notre notaire, nous vous informons également que nous disposons d'un service de gestion fiscale qui, pour une somme modique, peut se charger de la gestion du règlement fiscal, qui sera nécessaire pour obtenir l'enregistrement de l'acte au registre foncier.