Extinction de la copropriété | Jesús Benavides Étude de notaire
Immobilier et hypothèques

Extinction de la copropriété

Étape 1

Qu'est-ce qu'une extinction de la copropriété ?

C'est l'acte notarié par lequel on met fin à une situation de propriété partagée d'un bien entre plusieurs personnes, appelées copropriétaires, en attribuant tout ou partie du bien à l'une d'entre elles.

Étape 3

Combien coûte l'extinction d'un condominium devant un notaire ?

Le calculateur suivant offre à l'utilisateur/consommateur la possibilité de connaître avec une grande précision les coûts qui devront être payés lors de la formalisation de l'extinction notariale de la copropriété ou de la dissolution de la communauté. Cette calculatrice a paramétré à la fois les frais de notaire et de greffe ainsi que les réglementations régionales en vigueur en fonction de la localisation du bien à dissoudre ou à éteindre.

Nous sommes en train de développer ce calculateur. Veuillez revenir bientôt pour que nous puissions calculer votre budget.
Étape 4

Autres questions fréquemment posées

En quoi consiste l'extinction de la copropriété ?

Pour bien comprendre ce qu'est la soi-disant extinction de la copropriété, la chose la plus raisonnable à faire semble être de comprendre, en premier lieu, ce que sont une communauté et une copropriété, car ce n'est qu'en comprenant ce concept qu'il sera possible de bien comprendre l'extinction de cette dernière.

Ainsi, sur cette base, et conformément aux dispositions du Code civil catalan, " la communauté de biens existe lorsque deux ou plusieurs personnes partagent conjointement et concurremment la propriété du bien ou d'un autre droit réel sur le même bien " (article 551-1 du livre V du Code civil de Catalogne).

<ejemplo>Por ejemplo, imaginemos la situación en la que Mireia y Anna, amigas desde la infancia, son muy aficionadas al esquí. A resultas de esta afición, ambas deciden adquirir, de forma conjunta, la propiedad de un apartamento en Puigcerdà, a los efectos de poder acudir al mismo los fines de semana de invierno, y así poder practicar ese deporte que tanto les gusta.<ejemplo>

<ejemplo>A la vista de lo indicado, Mireia y Anna, al adquirir cada una el 50% del pleno dominio de este apartamento, han creado una situación de comunidad o de condominio sobre ese bien inmueble (recordemos, un apartamento), que será necesario gestionar jurídicamente.<ejemplo>

Cette situation de communauté ou de copropriété étant comprise, son extinction se produira, comme on peut le présumer, lorsque les copropriétaires qui composent la communauté conviennent de mettre fin à cette situation de propriété partagée, de telle sorte que l'un d'entre eux devienne le nouveau propriétaire de l'ensemble du bien en question, dont la propriété était auparavant partagée.

<ejemplo>Siguiendo pues el ejemplo anterior, si Mireia, pasados los años, ya no desea seguir practicando el esquí, y por lo tanto, mantener la propiedad de ese 50% del apartamento en Puigcerdà ha perdido el sentido para ella, puede optar, en tal caso, y de común acuerdo con Anna (la cual está interesada en ser la propietaria de la totalidad del piso), proceder a la extinción del condominio de este piso que las une a ambas, de tal modo que Mireia dejará de ser la propietaria de dicho 50%, el cual se integrará en el patrimonio de Anna, convirtiéndose así en la propietaria del 100% del pleno dominio de la finca, abonando a cambio a Mireia el valor que corresponda a ese 50% del piso.<ejemplo>

Quel est le but de l'extinction de la copropriété ?

Comme cela vient d'être expliqué dans la question précédente, l'extinction d'une copropriété est la figure juridique qui permet de mettre fin à une situation de propriété partagée de plusieurs personnes sur un bien, de telle sorte qu'une (ou plusieurs) d'entre elles devient le nouveau propriétaire de l'ensemble dudit bien.

Compte tenu du concept ci-dessus, son utilité est plus qu'évidente dans les cas où, pour quelque raison que ce soit, plusieurs personnes qui partagent la propriété d'un bien souhaitent mettre fin à cette situation, de sorte que le bien devienne la propriété d'une seule d'entre elles.

En pratique, le recours à l'extinction de la copropriété se produit généralement dans les cas suivants, entre autres :

  • Dans le cas de couples qui acquièrent un bien en commun et qui, par la suite, lorsque la relation prend fin, l'un d'entre eux souhaite acquérir la totalité du bien et l'autre quitter la communauté en raison de la cessation de la cohabitation entre eux (pensez aux cas de séparations, de divorces, de cessation de partenariats stables, etc.)
  • ~Julia et Vicente sont un couple qui vit en couple depuis 10 ans, période pendant laquelle ils ont acquis la propriété d'un appartement à Barcelone (50 % chacun), afin d'y établir leur résidence habituelle. Après cette période, en raison de divergences personnelles, Julia et Vicente décident de mettre un terme à leur relation, de sorte que Julia quitte le domicile commun et part vivre dans une autre résidence.
  • ~En conséquence de cette situation, Julia et Vincent n'étant plus en couple et ne vivant plus ensemble, Julia souhaite se débarrasser des 50% qu'elle possède dans cette propriété, de sorte que, après avoir convenu de ce qu'il convient de faire avec Vincent, les deux décident d'un commun accord de procéder à l'extinction de la copropriété existante, de sorte que Vincent acquiert les 50% restants de la propriété qui appartenaient auparavant à Julia et, en échange, il l'indemnise avec la valeur marchande de ce %, disons par exemple 150.150 000, de sorte que la situation de communauté est éteinte, laissant Vincent comme seul propriétaire de 100% de la propriété libre.
  • Elle est également très fréquente dans le cas de biens acquis par héritage par plusieurs frères et sœurs ou neveux, qui, après un certain temps, devant les difficultés de gestion de la communauté, conviennent de cesser dans cette situation, de telle sorte que l'un d'entre eux gardera la totalité du bien, en compensant le reste dans le montant monétaire correspondant.
  • ~Imaginons qu'Óscar et Raquel, propriétaires d'une maison de vacances à Calella de Palafrugell, sont un couple marié qui a trois filles, appelées Belén, Andrea et Sara. Au décès d'Óscar et Raquel, leurs trois filles, en tant qu'héritières universelles, en acceptant l'héritage de leurs parents décédés, deviennent propriétaires de la pleine propriété du bien, chacune d'entre elles possédant 33 % du bien.
  • ~Au fil desans, les trois sœurs arrivent à la conclusion que le partage de la propriété de la maison n'est pas pratique, parce que, par exemple, deux d'entre elles ne l'utilisent pas. Finalement, comme Sara en profite, elles conviennent d'éteindre la copropriété existante, de sorte que Sara acquiert les 66 % restants (appartenant à Belén et Andrea à hauteur de 33 % respectivement), faisant ainsi de Sara la propriétaire de 100 % de la pleine propriété.
  • Elle peut également être utilisée pour dissoudre la communauté de biens existante pour toute autre raison(rappelez-vous l'exemple des deux amis qui acquièrent ensemble une résidence secondaire, et qui souhaitent ensuite mettre fin à cette situation).

Quelle est la différence entre l'extinction d'un condominium ?

Comme on peut le constater, l'achat-vente et l'extinction d'une copropriété sont des opérations très similaires, puisque dans les deux cas, il y a transfert d'une partie de la propriété d'un bien à un tiers, en échange d'une contrepartie économique (à condition, bien sûr, que l'extinction de la copropriété soit réalisée à titre onéreux).

Ainsi, sur la base de cette similitude entre les autres opérations, les différences fondamentales entre les deux ressources sont, en gros, les suivantes :

En premier lieu, comme il est évident, il est nécessaire d'indiquer que l'extinction de la copropriété ne peut être réalisée que si l'un des copropriétaires est disposé à acquérir les parties restantes appartenant aux autres copropriétaires, car si tous souhaitent quitter la communauté, et donc que le transfert à un tiers est approprié, le seul mécanisme juridique approprié pour cela sera l'achat et la vente.

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si pasados los años, ambas ya no desean tener la propiedad de esta vivienda, lo que procederá es realizar una compraventa y vender la finca a un tercero que la adquiera, por el precio que se pacte.<ejemplo>

Après avoir fait cette clarification basique et évidente, mais en même temps nécessaire, si dans l'extinction de la communauté prévue, l'un des copropriétaires veut acquérir les portions restantes de la propriété appartenant au reste des copropriétaires, dans ce cas, il est nécessaire d'indiquer que les intervenants, en plus de recourir à l'extinction de la copropriété, pourraient aussi opter pour l'achat et la vente, cependant, cela aura un coût fiscal plus élevé, car dans ce cas, il sera taxé par l'impôt sur les mutations (en Catalogne, par exemple, à un taux de 10%).

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, puede plantear una compraventa a Anna, de modo que Anna adquiera el 50% de la propiedad restante mediante una escritura de compraventa, a cambio de, por ejemplo, 150.000 euros.<ejemplo>

<ejemplo>No obstante, como se indica, en este caso, al tratarse de una compraventa, la misma tributará por ITP al 10%, esto es, Anna deberá pagar 15.000 euros (el 10% de 150.000 euros) en concepto de ITP a la Agencia Tributaria catalana.<ejemplo>

En revanche, si la fin de la communauté se fait par l'extinction de la copropriété, de sorte que l'un des copropriétaires acquiert les parties de la propriété appartenant au reste des copropriétaires, tout au long de cette figure d'extinction de la copropriété, l'opération aura un traitement fiscal plus favorable, car dans ce cas, seul le droit de timbre sera à payer (en Catalogne, par exemple, à un taux d'imposition de 1,5%).

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, si la operación se plantea como una extinción de condominio, Anna adquirirá el 50% restante de la propiedad, Mireia recibirá esos 150.000 euros igualmente como contraprestación, pero el coste fiscal será mucho menor, pues se tributará por AJD sólo 2.250 euros (esto es, el 1,5% de 150.000 euros).<ejemplo>

Comment la communauté des copropriétaires est-elle réglementée ?

Avant de comprendre comment procéder lors de l'extinction d'un condominium, je crois qu'il est également nécessaire de savoir ce qu'est une communauté indivise, ainsi que la manière dont elle est réglementée.

En ce qui concerne le concept de biens indivis de la communauté, comme il a déjà été indiqué ci-dessus, il s'agit d'une réalité juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes partagent conjointement et concurremment la propriété du bien ou d'un autre droit réel sur le même bien (dans notre cas, un bien immobilier, c'est-à-dire un appartement, une maison, une place de parking, etc.), sans qu'il y ait une détermination de la partie spécifique et concrète qui appartient à chacun des copropriétaires.

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente, al 50%, una vivienda en Puigcerdà, como vemos, lo único que sabemos es que dicho piso pertenece al 50% a cada una, pero sin que sea posible determinar qué parte concreta del piso pertenece a cada una, de modo que, por ejemplo, no es posible saber si una habitación concreta, o un baño, o el pasillo, pertenecen a una u otra.<ejemplo>

Sachant ce qu'est une communauté de biens indivis, il faut savoir que, pour ce qui est de sa réglementation, elle sera régie :

  • Premièrement, par l'autonomie de la volonté des parties, c'est-à-dire par les pactes ou accords conclus par les copropriétaires(dans l'exemple de Mireia et María, ils peuvent avoir convenu que l'appartement sera utilisé par les deux indistinctement tout le temps, ou pour des semaines alternées, parmi de nombreuses autres options).
  • Et, à défaut d'accord entre les parties, par les règles juridiques établies par la législation civile (dans le cas de la législation catalane, les articles 552-1 et suivants du Livre V du Code civil de Catalogne).

Ainsi, en ce qui concerne ce règlement, les principales questions suivantes doivent être soulignées en termes généraux :

  • Chacun des droits détermine la part de participation à l'utilisation, à la jouissance et au rendement du bien(ainsi, par exemple, si Juan est propriétaire de 25 % d'un appartement, il a le droit de l'utiliser 3 mois par an, soit 25 % du temps ; ou, si par exemple cet appartement est loué pour un montant de 800 euros par mois, Juan recevra 200 euros, soit 25 % du loyer obtenu).
  • Chaque copropriétaire peut disposer librement de son droit dans la communauté, en disposer et le grever(c'est-à-dire que dans notre exemple, Jean, s'il le souhaite, peut vendre ses 25% ou même les hypothéquer).
  • Chaque copropriétaire peut utiliser l'objet de la communauté conformément à sa destination sociale et économique et de manière à ne pas nuire aux intérêts de la communauté ou des autres copropriétaires, qui ne peuvent être empêchés de l'utiliser.
  • Aucun copropriétaire ne peut modifier le bien qui fait l'objet de la communauté (c'est-à-dire effectuer des travaux, des transformations, etc.), pas même pour l'améliorer ou le rentabiliser, sans le consentement des autres copropriétaires. Toutefois, si un copropriétaire effectue des travaux qui améliorent la propriété sans l'objection expresse des autres dans l'année qui suit leur exécution, il peut demander une indemnisation avec l'intérêt légal couru à partir du moment où il fait une réclamation fiable.
  • L'administration de la communauté correspond à tous les copropriétaires, et les règles suivantes sont prises en compte pour l'adoption des accords :
  • ~Pour les actes d'administration ordinaire (par exemple, les petites réparations), les résolutions sont adoptées à la majorité des copropriétaires, en fonction de la valeur de leur part.
  • ~En revanche, pour les actes d'administration extraordinaire(comme, par exemple, l'installation d'une piscine dans la maison pour un coût de 40 000 euros), une majorité des trois quarts des quotas est requise.
  • Chaque copropriétaire doit contribuer, proportionnellement à sa part, aux dépenses nécessaires à l'entretien, à l'utilisation et à l'exécution de l'objet de la communauté, ainsi qu'aux transformations et améliorations décidées par la majorité(ainsi, si Juan est propriétaire de 25% du bien, et qu'un appareil électrique tombe en panne et doit être réparé pour 1 000 euros, Juan doit payer les 250 euros correspondant à sa part de 25%).
  • Dans ces cas, il faut également tenir compte du fait que les copropriétaires qui ont avancé des frais peuvent exiger des autres le remboursement de leur part, majorée des intérêts légaux courus à partir du moment où ils en font une demande fiable.

Que se passe-t-il si l'un des membres de la communauté indivise veut renoncer à sa part ?

Conformément au droit civil catalan, il faut savoir que, comme cela a déjà été indiqué, n'importe lequel des copropriétaires qui souhaite quitter la communauté, a le droit de le faire, sans avoir besoin d'alléguer ou de justifier une quelconque raison, et dans ce cas, il peut vendre sa part à un tiers extérieur à la communauté.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial de Mireia y Anna que poseen cada una el 50% de ese piso en Puigcerdà, si Mireia desea desprenderse de su 50%, tiene todo el derecho a hacerlo, de modo que podrá venderlo a un tercero distinto a Anna, por ejemplo, a su amigo Francisco, que desea comprar ese 50%, a cambio de 100.000 euros.<ejemplo>

Toutefois, dans ces cas, la loi établit que les autres copropriétaires auront un droit de préemption pour acquérir les % que le copropriétaire souhaite céder (sauf accord contraire exprès dans l'acte constitutif). Afin d'exercer ce droit de préemption, le copropriétaire qui souhaite acquérir ce % du bien doit payer le même prix et aux mêmes conditions que ceux convenus avec le tiers.

<ejemplo>En nuestro ejemplo, como Anna no quiere compartir ese piso con Francisco, porque no tienen buena relación, si Anna lo desea, puede “igualar” la oferta de Francisco, de modo que si ella abona los 100.000 euros a Mireia, podrá adquirir ese 50% de Mireia y hacerse con el 100% de la propiedad, “pasando por delante” de Francisco, pues como este es un tercero ajeno a la comunidad, ella tendrá este derecho de tanteo.<ejemplo>

Pour exercer ce droit, les copropriétaires qui ont l'intention de procéder à la cession doivent notifier aux autres copropriétaires, de manière fiable (au moyen d'un burofax, par exemple), la décision d'aliéner et les circonstances de la cession.

  • Dans ce cas, la préemption peut être exercée dans un délai d'un mois à compter du moment où la notification est faite.

De même, afin d'éviter que le copropriétaire qui souhaite vendre ne respecte pas ce droit, la loi détermine que, s'il n'y a pas de notification ou si la cession est faite pour un prix ou dans des circonstances différentes de celles indiquées dans la notification, la préemption entraînera le droit de retrait, c'est-à-dire la possibilité d'intenter une action en justice pour invalider cette vente à un tiers, de sorte que les autres copropriétaires sont ceux qui acquièrent finalement le % vendu à une personne extérieure à la communauté.

  • Dans ce cas, ce droit de retrait peut être exercé dans un délai de trois mois à compter du moment où les autres copropriétaires ont eu connaissance de l'aliénation et de ses circonstances ou à compter de la date d'inscription du transfert au registre foncier.

Enfin, il convient de noter que si plus de deux copropriétaires souhaitent exercer le droit de préemption, chacun d'entre eux aura droit à un pourcentage proportionnel à ses droits respectifs dans la communauté.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial, si este piso en Puigcerdà lo compraron Mireia, Anna y Paula, cada una un 33%, y posteriormente Mireia desea vender su 33% y Anna y Paula lo desean comprar, dicho 33% se dividirá entre ambas, correspondiendo un 16,5% a cada una, de modo que Anna y Paula se convertirán en propietarias del 50% cada una.<ejemplo>

Voir plus de questions fréquemment posées

Un copropriétaire peut-il renoncer à une partie de la copropriété ?

En effet, il est possible pour le propriétaire d'un bien immobilier dans une situation de copropriété, pour quelque raison que ce soit, de renoncer à la propriété du bien.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan y Antonio son propietarios, al 50%, de un terreno que han heredado, el cual origina unos gastos de mantenimiento elevados, pero que no es posible venderlo por su escaso valor o por las condiciones de mercado, si por ejemplo Juan no tiene dinero para afrontar dichos gastos, como no puede venderlo (porque ni Antonio ni un tercero ajeno lo quiere comprar) puede optar por renunciar a su derecho de propiedad.<ejemplo>

Dans tous les cas, les questions suivantes doivent être prises en compte dans ces dérogations :

  • Dans le cas des biens immobiliers, la renonciation n'est possible que si elle est formalisée dans un acte public.
  • La renonciation entraîne le crédit des autres copropriétaires, au prorata de leurs droits.
  • Il n'est pas nécessaire que les autres copropriétaires acceptent la renonciation afin d'augmenter leur propriété.
  • Les autres copropriétaires, s'ils ne souhaitent pas acquérir le % supplémentaire du bien auquel l'autre copropriétaire doit renoncer, ont le droit de le refuser ou d'y renoncer.
  • Dans le cas où le copropriétaire qui entend renoncer a des obligations antérieures non réglées envers la communauté (par exemple, des frais de réparation extraordinaires), la renonciation ne le dispense pas du paiement.

Est-il possible d'éteindre un condominium sans payer de contrepartie ?

En effet, ce qui est raisonnable, c'est que lors de l'extinction de la copropriété, le copropriétaire qui quitte la communauté, reçoit en échange l'argent dans lequel sa part dans l'immeuble est évaluée, au prix du marché.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial de Mireia y Anna que poseen cada una el 50% de ese piso en Puigcerdà, Mireia, al abandonar la comunidad, recibirá a cambio, la cantidad de 150.000 euros, esto es, el valor de mercado de su 50% que es adquirido por Anna.<ejemplo>

Toutefois, il peut arriver que, pour quelque raison que ce soit, la résiliation de la copropriété ait lieu sans qu'aucune contrepartie ne soit reçue par le copropriétaire qui quitte la communauté.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo, podría suceder que Mireia sufra una grave enfermedad, ante la cual, su amiga Anna la ayuda a sobreponerse de la situación, la cuida, etc., de modo que, una vez recuperada, Mireia, como muestra de gratitud, procede a extinguir el condominio existente en la vivienda de Puigcerdà pero sin pedir nada a cambio a Anna (o en su caso, un importe inferior al valor de mercado, por ejemplo, 50.000 euros).<ejemplo>

C'est parfaitement possible, mais cela aura néanmoins des conséquences fiscales dans ce cas, car on considère qu'il y a eu donation dans ce cas, de sorte que l'impôt devra être payé sur celle-ci.

Comment les extinctions de copropriétés sont-elles formalisées dans la pratique ?

Si deux ou plusieurs personnes partagent la propriété d'un bien immobilier et que l'une d'entre elles souhaite éteindre la copropriété et quitter la communauté, elle doit procéder comme suit :

Tout d'abord, ce copropriétaire doit communiquer sa volonté d'abandonner la copropriété, afin que le ou les autres copropriétaires, s'ils le souhaitent, puissent acquérir sa part. A partir de ce moment, cela peut arriver :

  • S'il n'y a qu'un seul autre copropriétaire, si ce dernier est intéressé par l'acquisition et que les parties s'accordent sur la contrepartie correspondante, la copropriété sera éteinte aux conditions convenues.

En revanche, s'il y a plus d'un copropriétaire, cela peut arriver :

  • Si un seul d'entre eux est intéressé, il n'y a pas de problème, car si les parties parviennent à un accord, c'est ce copropriétaire qui se verra attribuer la part correspondante.
  • Toutefois, si plusieurs des copropriétaires restants manifestent leur intérêt, dans ce cas, le code civil catalan (article 552-11 du livre V) détermine que l'adjudicataire sera le copropriétaire possédant la plus grande part.
  • ~Ainsi,par exemple, si Jean (20 %), Laura (30 %) et Mar (50 %) se partagent la propriété d'une maison, si Jean souhaite se défaire de ses 20 % et que Laura et Mar souhaitent tous deux réclamer cette part, étant donné que Mar a un pourcentage de propriété supérieur à celui de Laura, la sentence d'extinction ira à Mar.
  • Si les copropriétaires restants ont la même part, la répartition se fait par tirage au sort (article 552-11 du livre V).
  • ~Suite à l'exemple précédent, si l'appartement est partagé entre Juan (20 %), Laura (40 %) et Mar (40 %), si Juan veut renoncer à ses 20 % et que Laura et Mar veulent les prendre et qu'ils ne parviennent pas à se mettre d'accord sur la répartition, ils devront tirer au sort pour décider lequel des deux est le bénéficiaire.

En revanche, si aucun des copropriétaires actuels n'est intéressé par l'acquisition de cette part, le copropriétaire qui souhaite quitter la communauté peut la vendre à un tiers, pour le prix et les conditions à convenir, mais en respectant toujours le droit de premier refus des autres copropriétaires, dans les termes énoncés dans une question précédente.

Enfin, dans le cas où tous les copropriétaires souhaitent quitter la communauté, le bien peut simplement être mis en vente, et le prix de vente obtenu sera divisé en fonction de la part en % de chacun d'entre eux.

Que se passe-t-il si une maison est détenue à 50/50 par deux copropriétaires et que chacun souhaite acquérir la moitié de l'autre ?

Dans la pratique, il est très fréquent que, surtout dans le cas de couples qui acquièrent des logements en commun (généralement 50-50%), lorsque la relation se brise, il faille déterminer ce qu'il faut faire du logement qui n'est plus la résidence commune des deux partenaires.

Si les parties parviennent à un accord sur celui des deux qui se verra attribuer le bien, ainsi que sur la compensation que l'autre copropriétaire recevra en échange, il n'y a pas de problème, car l'extinction sera formalisée sans autre obstacle.

En revanche, si les deux copropriétaires sont intéressés par l'acquisition de la totalité du bien, et qu'ils ne parviennent pas à se mettre d'accord, on appliquera la règle du Code civil catalan mentionnée ci-dessus, auquel cas l'adjudication se fera par lots (à condition que le bien appartienne à 50-50% à chaque copropriétaire).

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord sur le déroulement de cette loterie, l'affaire devra être portée devant les tribunaux pour être tranchée par l'autorité judiciaire compétente.

Que se passe-t-il si le bien sur lequel le condominium doit être éteint est hypothéqué ?

Dans la pratique, il est également très fréquent que, lorsque l'extinction de la copropriété est proposée, le bien en question soit hypothéqué, il s'agit donc également d'une situation à gérer. Cela se produit souvent dans les cas de couples qui achètent un bien immobilier en commun (50-50%) et mettent ensuite fin à leur relation, l'un d'entre eux souhaitant se voir attribuer la moitié du bien.

Dans ces cas, il faut comprendre que, d'un point de vue idéal, il sera nécessaire, en plus de l'extinction de la copropriété, d'exécuter un acte de novation hypothécaire, de sorte que l'ancien copropriétaire qui possède désormais 100% du bien (c'est-à-dire celui qui conserve l'appartement) reste le seul débiteur du prêt garanti, libérant ainsi l'autre copropriétaire qui a quitté la communauté.

Cependant, pour que ce soit le cas, il est nécessaire que la banque consente à cette novation, car avant elle avait deux débiteurs pour garantir le remboursement du prêt, alors que maintenant elle n'aura qu'un seul débiteur pour payer la dette, ce qui signifie que ce débiteur (le nouveau propriétaire exclusif de tout l'appartement) devra présenter une capacité économique suffisante pour assumer le remboursement exclusif du prêt.

Par conséquent, il peut arriver que si le copropriétaire qui conservera la totalité du bien ne dispose pas de revenus suffisants pour payer exclusivement le prêt, la banque rejette la novation, ce qui signifie que l'extinction de la copropriété sera très difficile, car bien que le copropriétaire qui quitte la communauté ne soit plus propriétaire du bien, il sera toujours titulaire d'un prêt à son nom qu'il devra payer et qui, en cas de non-paiement, aura de graves conséquences sur son patrimoine.

Dans ces cas, en pratique, l'extinction de la copropriété est soit écartée, soit, si elle est réalisée, les copropriétaires signent un document privé dans lequel l'un d'entre eux s'engage à assumer la responsabilité exclusive des échéances du prêt, mais comme nous l'avons indiqué, ce n'est pas une bonne solution, car cet accord privé n'est pas opposable à l'organisme prêteur, de sorte que si le nouveau propriétaire de l'appartement entier ne paie pas le prêt, la banque pourra se retourner solidairement contre les deux débiteurs, avec tout ce que cela impliquera.

Comment l'extinction d'un immeuble en copropriété est-elle taxée ?

De manière générale (et sans préjudice des particularités spécifiques de certaines opérations singulières), la fiscalité suivante s'appliquera à l'extinction des copropriétés :

  • Comme nous l'avons déjà indiqué dans une question précédente, le principal avantage de ces derniers est que, étant donné qu'ils sont considérés comme ne constituant pas un transfert de patrimoine (le bien étant un actif indivisible), tant qu'il y a la compensation correspondante, ils ne seront pas imposés au titre de l'impôt sur les transferts de patrimoine (ITP).
  • En revanche, ils sont soumis à la taxe sur les transferts et au droit de timbre, dans sa modalité de droit de timbre, avec les particularités suivantes :
  • ~Le redevable de l'impôt est le copropriétaire qui se voit attribuer la part indivise (le nouveau propriétaire du % attribué).
  • ~La base d'imposition est la valeur de la part attribuée.
  • ~Le taux d'imposition sera de 1,5% (en Catalogne).
  • ~Le délai de règlement sera d'un mois à compter de la survenance du fait générateur, c'est-à-dire la signature de l'acte d'extinction de la copropriété.
  • S'il n'y a pas de compensation de la part du copropriétaire qui quitte la communauté, elle sera considérée comme une donation, auquel cas elle sera soumise aux droits de succession et de donation.
  • De même, un autre grand avantage des extinctions de copropriétés est que, la propriété étant à nouveau considérée comme non transférée (les propriétés étant indivisibles), l'opération ne sera pas soumise à la "plusvalue municipale" (l'impôt sur la plus-value des terrains urbains).

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Étape 5

Où puis-je trouver les règlements pertinents ?

Étape 6

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