Extinction de la copropriété

Comme cela vient d'être expliqué dans la question précédente, l'extinction d'une copropriété est la figure juridique qui permet de mettre fin à une situation de propriété partagée de plusieurs personnes sur un bien, de telle sorte qu'une (ou plusieurs) d'entre elles devient le nouveau propriétaire de l'ensemble dudit bien.

Compte tenu du concept ci-dessus, son utilité est plus qu'évidente dans les cas où, pour quelque raison que ce soit, plusieurs personnes qui partagent la propriété d'un bien souhaitent mettre fin à cette situation, de sorte que le bien devienne la propriété d'une seule d'entre elles.

En pratique, le recours à l'extinction de la copropriété se produit généralement dans les cas suivants, entre autres :

• Dans le cas de couples qui acquièrent un bien en commun et qui, par la suite, lorsque la relation prend fin, l'un d'entre eux souhaite acquérir la totalité du bien et l'autre quitter la communauté en raison de la cessation de la cohabitation entre eux (pensez aux cas de séparations, de divorces, de cessation de partenariats stables, etc.)
• ~Julia et Vicente sont un couple qui vit en couple depuis 10 ans, période pendant laquelle ils ont acquis la propriété d'un appartement à Barcelone (50 % chacun), afin d'y établir leur résidence habituelle. Après cette période, en raison de divergences personnelles, Julia et Vicente décident de mettre un terme à leur relation, de sorte que Julia quitte le domicile commun et part vivre dans une autre résidence.
• ~En conséquence de cette situation, Julia et Vincent n'étant plus en couple et ne vivant plus ensemble, Julia souhaite se débarrasser des 50% qu'elle possède dans cette propriété, de sorte que, après avoir convenu de ce qu'il convient de faire avec Vincent, les deux décident d'un commun accord de procéder à l'extinction de la copropriété existante, de sorte que Vincent acquiert les 50% restants de la propriété qui appartenaient auparavant à Julia et, en échange, il l'indemnise avec la valeur marchande de ce %, disons par exemple 150.150 000, de sorte que la situation de communauté est éteinte, laissant Vincent comme seul propriétaire de 100% de la propriété libre.
• Elle est également très fréquente dans le cas de biens acquis par héritage par plusieurs frères et sœurs ou neveux, qui, après un certain temps, devant les difficultés de gestion de la communauté, conviennent de cesser dans cette situation, de telle sorte que l'un d'entre eux gardera la totalité du bien, en compensant le reste dans le montant monétaire correspondant.
• ~Imaginons qu'Óscar et Raquel, propriétaires d'une maison de vacances à Calella de Palafrugell, sont un couple marié qui a trois filles, appelées Belén, Andrea et Sara. Au décès d'Óscar et Raquel, leurs trois filles, en tant qu'héritières universelles, en acceptant l'héritage de leurs parents décédés, deviennent propriétaires de la pleine propriété du bien, chacune d'entre elles possédant 33 % du bien.
• ~Au fil desans, les trois sœurs arrivent à la conclusion que le partage de la propriété de la maison n'est pas pratique, parce que, par exemple, deux d'entre elles ne l'utilisent pas. Finalement, comme Sara en profite, elles conviennent d'éteindre la copropriété existante, de sorte que Sara acquiert les 66 % restants (appartenant à Belén et Andrea à hauteur de 33 % respectivement), faisant ainsi de Sara la propriétaire de 100 % de la pleine propriété.
• Elle peut également être utilisée pour dissoudre la communauté de biens existante pour toute autre raison(rappelez-vous l'exemple des deux amis qui acquièrent ensemble une résidence secondaire, et qui souhaitent ensuite mettre fin à cette situation).
  

Comme on peut le constater, l'achat-vente et l'extinction d'une copropriété sont des opérations très similaires, puisque dans les deux cas, il y a transfert d'une partie de la propriété d'un bien à un tiers, en échange d'une contrepartie économique (à condition, bien sûr, que l'extinction de la copropriété soit réalisée à titre onéreux).

Ainsi, sur la base de cette similitude entre les autres opérations, les différences fondamentales entre les deux ressources sont, en gros, les suivantes :

En premier lieu, comme il est évident, il est nécessaire d'indiquer que l'extinction de la copropriété ne peut être réalisée que si l'un des copropriétaires est disposé à acquérir les parties restantes appartenant aux autres copropriétaires, car si tous souhaitent quitter la communauté, et donc que le transfert à un tiers est approprié, le seul mécanisme juridique approprié pour cela sera l'achat et la vente.

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si pasados los años, ambas ya no desean tener la propiedad de esta vivienda, lo que procederá es realizar una compraventa y vender la finca a un tercero que la adquiera, por el precio que se pacte.<ejemplo>

Après avoir fait cette clarification basique et évidente, mais en même temps nécessaire, si dans l'extinction de la communauté prévue, l'un des copropriétaires veut acquérir les portions restantes de la propriété appartenant au reste des copropriétaires, dans ce cas, il est nécessaire d'indiquer que les intervenants, en plus de recourir à l'extinction de la copropriété, pourraient aussi opter pour l'achat et la vente, cependant, cela aura un coût fiscal plus élevé, car dans ce cas, il sera taxé par l'impôt sur les mutations (en Catalogne, par exemple, à un taux de 10%).

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, puede plantear una compraventa a Anna, de modo que Anna adquiera el 50% de la propiedad restante mediante una escritura de compraventa, a cambio de, por ejemplo, 150.000 euros.<ejemplo>

<ejemplo>No obstante, como se indica, en este caso, al tratarse de una compraventa, la misma tributará por ITP al 10%, esto es, Anna deberá pagar 15.000 euros (el 10% de 150.000 euros) en concepto de ITP a la Agencia Tributaria catalana.<ejemplo>

En revanche, si la fin de la communauté se fait par l'extinction de la copropriété, de sorte que l'un des copropriétaires acquiert les parties de la propriété appartenant au reste des copropriétaires, tout au long de cette figure d'extinction de la copropriété, l'opération aura un traitement fiscal plus favorable, car dans ce cas, seul le droit de timbre sera à payer (en Catalogne, par exemple, à un taux d'imposition de 1,5%).

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, si la operación se plantea como una extinción de condominio, Anna adquirirá el 50% restante de la propiedad, Mireia recibirá esos 150.000 euros igualmente como contraprestación, pero el coste fiscal será mucho menor, pues se tributará por AJD sólo 2.250 euros (esto es, el 1,5% de 150.000 euros).<ejemplo>

Avant de comprendre comment procéder lors de l'extinction d'un condominium, je crois qu'il est également nécessaire de savoir ce qu'est une communauté indivise, ainsi que la manière dont elle est réglementée.

En ce qui concerne le concept de biens indivis de la communauté, comme il a déjà été indiqué ci-dessus, il s'agit d'une réalité juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes partagent conjointement et concurremment la propriété du bien ou d'un autre droit réel sur le même bien (dans notre cas, un bien immobilier, c'est-à-dire un appartement, une maison, une place de parking, etc.), sans qu'il y ait une détermination de la partie spécifique et concrète qui appartient à chacun des copropriétaires.

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente, al 50%, una vivienda en Puigcerdà, como vemos, lo único que sabemos es que dicho piso pertenece al 50% a cada una, pero sin que sea posible determinar qué parte concreta del piso pertenece a cada una, de modo que, por ejemplo, no es posible saber si una habitación concreta, o un baño, o el pasillo, pertenecen a una u otra.<ejemplo>

Sachant ce qu'est une communauté de biens indivis, il faut savoir que, pour ce qui est de sa réglementation, elle sera régie :

• Premièrement, par l'autonomie de la volonté des parties, c'est-à-dire par les pactes ou accords conclus par les copropriétaires(dans l'exemple de Mireia et María, ils peuvent avoir convenu que l'appartement sera utilisé par les deux indistinctement tout le temps, ou pour des semaines alternées, parmi de nombreuses autres options).
• Et, à défaut d'accord entre les parties, par les règles juridiques établies par la législation civile (dans le cas de la législation catalane, les articles 552-1 et suivants du Livre V du Code civil de Catalogne).

Ainsi, en ce qui concerne ce règlement, les principales questions suivantes doivent être soulignées en termes généraux :

• Chacun des droits détermine la part de participation à l'utilisation, à la jouissance et au rendement du bien(ainsi, par exemple, si Juan est propriétaire de 25 % d'un appartement, il a le droit de l'utiliser 3 mois par an, soit 25 % du temps ; ou, si par exemple cet appartement est loué pour un montant de 800 euros par mois, Juan recevra 200 euros, soit 25 % du loyer obtenu).
• Chaque copropriétaire peut disposer librement de son droit dans la communauté, en disposer et le grever(c'est-à-dire que dans notre exemple, Jean, s'il le souhaite, peut vendre ses 25% ou même les hypothéquer).
• Chaque copropriétaire peut utiliser l'objet de la communauté conformément à sa destination sociale et économique et de manière à ne pas nuire aux intérêts de la communauté ou des autres copropriétaires, qui ne peuvent être empêchés de l'utiliser.
• Aucun copropriétaire ne peut modifier le bien qui fait l'objet de la communauté (c'est-à-dire effectuer des travaux, des transformations, etc.), pas même pour l'améliorer ou le rentabiliser, sans le consentement des autres copropriétaires. Toutefois, si un copropriétaire effectue des travaux qui améliorent la propriété sans l'objection expresse des autres dans l'année qui suit leur exécution, il peut demander une indemnisation avec l'intérêt légal couru à partir du moment où il fait une réclamation fiable.
• L'administration de la communauté correspond à tous les copropriétaires, et les règles suivantes sont prises en compte pour l'adoption des accords :
• ~Pour les actes d'administration ordinaire (par exemple, les petites réparations), les résolutions sont adoptées à la majorité des copropriétaires, en fonction de la valeur de leur part.
• ~En revanche, pour les actes d'administration extraordinaire(comme, par exemple, l'installation d'une piscine dans la maison pour un coût de 40 000 euros), une majorité des trois quarts des quotas est requise.
• Chaque copropriétaire doit contribuer, proportionnellement à sa part, aux dépenses nécessaires à l'entretien, à l'utilisation et à l'exécution de l'objet de la communauté, ainsi qu'aux transformations et améliorations décidées par la majorité(ainsi, si Juan est propriétaire de 25% du bien, et qu'un appareil électrique tombe en panne et doit être réparé pour 1 000 euros, Juan doit payer les 250 euros correspondant à sa part de 25%).
  
Dans ces cas, il faut également tenir compte du fait que les copropriétaires qui ont avancé des frais peuvent exiger des autres le remboursement de leur part, majorée des intérêts légaux courus à partir du moment où ils en font une demande fiable.

Conformément au droit civil catalan, il faut savoir que, comme cela a déjà été indiqué, n'importe lequel des copropriétaires qui souhaite quitter la communauté, a le droit de le faire, sans avoir besoin d'alléguer ou de justifier une quelconque raison, et dans ce cas, il peut vendre sa part à un tiers extérieur à la communauté.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial de Mireia y Anna que poseen cada una el 50% de ese piso en Puigcerdà, si Mireia desea desprenderse de su 50%, tiene todo el derecho a hacerlo, de modo que podrá venderlo a un tercero distinto a Anna, por ejemplo, a su amigo Francisco, que desea comprar ese 50%, a cambio de 100.000 euros.<ejemplo>

Toutefois, dans ces cas, la loi établit que les autres copropriétaires auront un droit de préemption pour acquérir les % que le copropriétaire souhaite céder (sauf accord contraire exprès dans l'acte constitutif). Afin d'exercer ce droit de préemption, le copropriétaire qui souhaite acquérir ce % du bien doit payer le même prix et aux mêmes conditions que ceux convenus avec le tiers.

<ejemplo>En nuestro ejemplo, como Anna no quiere compartir ese piso con Francisco, porque no tienen buena relación, si Anna lo desea, puede “igualar” la oferta de Francisco, de modo que si ella abona los 100.000 euros a Mireia, podrá adquirir ese 50% de Mireia y hacerse con el 100% de la propiedad, “pasando por delante” de Francisco, pues como este es un tercero ajeno a la comunidad, ella tendrá este derecho de tanteo.<ejemplo>

Pour exercer ce droit, les copropriétaires qui ont l'intention de procéder à la cession doivent notifier aux autres copropriétaires, de manière fiable (au moyen d'un burofax, par exemple), la décision d'aliéner et les circonstances de la cession.

• Dans ce cas, la préemption peut être exercée dans un délai d'un mois à compter du moment où la notification est faite.

De même, afin d'éviter que le copropriétaire qui souhaite vendre ne respecte pas ce droit, la loi détermine que, s'il n'y a pas de notification ou si la cession est faite pour un prix ou dans des circonstances différentes de celles indiquées dans la notification, la préemption entraînera le droit de retrait, c'est-à-dire la possibilité d'intenter une action en justice pour invalider cette vente à un tiers, de sorte que les autres copropriétaires sont ceux qui acquièrent finalement le % vendu à une personne extérieure à la communauté.

• Dans ce cas, ce droit de retrait peut être exercé dans un délai de trois mois à compter du moment où les autres copropriétaires ont eu connaissance de l'aliénation et de ses circonstances ou à compter de la date d'inscription du transfert au registre foncier.

Enfin, il convient de noter que si plus de deux copropriétaires souhaitent exercer le droit de préemption, chacun d'entre eux aura droit à un pourcentage proportionnel à ses droits respectifs dans la communauté.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial, si este piso en Puigcerdà lo compraron Mireia, Anna y Paula, cada una un 33%, y posteriormente Mireia desea vender su 33% y Anna y Paula lo desean comprar, dicho 33% se dividirá entre ambas, correspondiendo un 16,5% a cada una, de modo que Anna y Paula se convertirán en propietarias del 50% cada una.<ejemplo>