Qu'est-ce que le certificat d'efficacité énergétique ?

Comme indiqué dans les informations sur notre site web concernant le contrat d'achat immobilier, l'un des documents que le vendeur doit fournir à l'acheteur est ce que l'on appelle le certificat d'efficacité énergétique, qui, en gros, est un document, signé par un technicien compétent, détaillant toutes les informations relatives aux caractéristiques énergétiques du bien en question.

L'objectif de cet article est donc de développer, en détail, tous les aspects à prendre en compte par rapport à ce document, afin que les futurs acheteurs d'un bien immobilier comprennent son importance, ainsi que les informations qu'il fournit par rapport à ce qui sera leur futur bien.

Objectifs généraux et cadre politique

Comme on le sait, la protection de l'environnement et la lutte contre le changement climatique constituent sans aucun doute l'un des plus grands défis auxquels l'humanité est confrontée au XXIe siècle car, en définitive, la protection et la préservation de la planète Terre et de ses ressources naturelles et biologiques dépendent, dans une large mesure, de la survie de notre propre espèce, ainsi que de la qualité de vie des générations futures.

Conscients de cette réalité, les pouvoirs publics ont, par le passé, essayé d'adopter des réglementations établissant des mécanismes visant à protéger l'environnement, y compris, dans le domaine qui nous concerne ici, l'établissement de réglementations visant à limiter l'émission de gaz à effet de serre (à l'origine de la destruction de la couche d'ozone et, par conséquent, du réchauffement global de la planète). À cet égard, il convient de garder à l'esprit que l'une des activités humaines qui génère le plus de pollution est la production d'énergie (en particulier les technologies qui utilisent des combustibles fossiles tels que le charbon, le gaz ou les hydrocarbures).

Compte tenu de ce qui précède, si l'objectif est de préserver l'environnement, il semble évident que l'un des moyens les plus appropriés serait sans doute de promouvoir l'efficacité énergétique, c'est-à-dire d'encourager les êtres humains, dans leur vie quotidienne, à effectuer toutes leurs tâches en utilisant le moins d'énergie possible, car cela aidera l'industrie énergétique à réduire son activité polluante et, par conséquent, les dommages que nous infligeons à l'environnement.

Sur cette base, des institutions telles que l'Union européenne ont promulgué des règlements qui visent à faire progresser la mise en œuvre de cette efficacité énergétique, comme la directive 2002/91/CE du Parlement européen et du Conseil du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments, ainsi que la directive ultérieure 2010/31/UE, du Parlement européen et du Conseil, du 19 mai 2010, sur la performance énergétique des bâtiments, règlements qui ont ensuite été incorporés dans notre droit interne (en termes techniques, transposés), par le biais du décret royal 235/2013, du 5 avril, qui approuve la procédure de base pour la certification de la performance énergétique des bâtiments.

Par conséquent, le décret royal 235/2013 susmentionné est la réglementation de référence en la matière, à laquelle il sera fait référence dans cet article dans lequel nous tenterons de développer tous les aspects pertinents de la même chose, dont l'acheteur et le vendeur doivent tenir compte au moment de formaliser leur transaction d'achat et de vente.

Qu'est-ce que l'efficacité énergétique et à quoi sert-elle ?

Selon le décret royal susmentionné, l'efficacité énergétique d'un logement est la consommation d'énergie calculée ou moyenne qui est jugée nécessaire pour satisfaire sa demande énergétique dans des conditions normales de fonctionnement et d'occupation, y compris les besoins tels que le chauffage, le refroidissement, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire et l'éclairage.

• Donc, en résumé, dans ce cadre d'analyse de la consommation énergétique d'un bien, la détermination de son efficacité énergétique permet de savoir, en moyenne, de quelle quantité d'énergie on aura besoin pour que le bien fonctionne dans des conditions normales, en fournissant tous les services nécessaires et habituels à ses propriétaires (par exemple, de quelle quantité d'énergie le bien a besoin pour que 4 personnes y vivent leur vie quotidienne pendant un an).
• En connaissant cette quantité spécifique d'énergie nécessaire à la maison, l'acheteur potentiel de la maison sera en mesure de calculer combien d'argent sa consommation d'énergie lui coûtera par an, ce qui fournit sans aucun doute des informations précieuses pour évaluer si l'achat de la propriété vaut la peine ou non, compte tenu de l'argent qui devra être dépensé chaque mois pour maintenir sa consommation d'énergie.

Ainsi, des aspects tels que l'isolation du bâtiment (un vieux bâtiment non isolé, qui nécessitera une forte consommation de chauffage en hiver et de climatisation en été, n'est pas le même qu'une nouvelle maison correctement isolée, qui nécessitera une consommation beaucoup plus faible pour maintenir une température confortable tout au long de l'année), le type d'énergie utilisé pour le refroidissement (une chaudière au gaz naturel n'est pas la même qu'une chaudière au fioul, par exemple, car cette dernière est un système beaucoup plus coûteux et polluant), la façon dont il chauffe l'eau pour la consommation domestique (une chaudière traditionnelle au gaz naturel, qui consomme beaucoup d'énergie, n'est pas la même qu'un système de panneaux solaires installé sur le toit, où un système de panneaux solaires installé sur le toit chauffera l'eau pour la consommation domestique, où un système de panneaux solaires installé sur le toit chauffera l'eau pour la consommation domestique, la façon de chauffer l'eau pour la consommation domestique (une chaudière traditionnelle au gaz naturel, qui consomme beaucoup d'énergie, n'est pas la même chose qu'un système de panneaux solaires installés sur le toit, où la consommation d'énergie, du point de vue économique et de la pollution, est nulle, La consommation d'énergie, d'un point de vue économique et de la pollution est nulle, puisqu'elle fonctionne avec l'énergie solaire, propre, gratuite et illimitée) peut varier fortement d'une propriété à l'autre et peut, en somme, provoquer des variations très importantes du coût de nos factures énergétiques (électricité et gaz), ce qui est un aspect très important à prendre en compte par un acheteur de maison.

En bref, comme on peut le comprendre, l'évaluation de l'efficacité énergétique d'une maison nous indique si nous allons devoir dépenser beaucoup ou peu d'argent pour qu'elle fonctionne normalement et correctement, ce qui est une information très pertinente pour un futur acheteur, puisque, logiquement, nous voulons tous que notre maison soit très efficace sur le plan énergétique, afin de réduire nos factures mensuelles de services publics.

D'une manière générale, on peut dire que le législateur, avec cette réglementation, entend que toute personne qui veut acheter un logement sache à l'avance quelle est son efficacité énergétique, afin d'encourager le marché à construire et à rénover avec la plus grande efficacité énergétique possible, puisque, en somme, en tant que consommateurs et propriétaires, c'est ce que nous voulons et souhaitons tous.

Comment le décret royal 235/2013 vise-t-il à atteindre ses objectifs ?

Afin d'atteindre cet objectif d'encouragement et de promotion de l'efficacité énergétique (rappelons que les logements peuvent fonctionner correctement tout en consommant le moins d'énergie possible et, par conséquent, en générant le moins de pollution possible), le décret royal susmentionné établit l'obligation, lors de la construction, de la vente ou de la location de bâtiments ou d'unités de bâtiments (c'est-à-dire d'appartements), d'afficher et de remettre à l'acheteur ou au locataire potentiel un document détaillant l'efficacité énergétique spécifique du logement, connu sous le nom de certificat d'efficacité énergétique. Ce certificat d'efficacité énergétique contiendra les données énergétiques du bien, sur la base desquelles l'acheteur ou le locataire potentiel pourra évaluer s'il convient ou non, en fonction de ses besoins et de ses préférences.

Comment l'efficacité énergétique du bâtiment est-elle évaluée ?

L'évaluation de l'efficacité énergétique du logement s'effectue par le biais de ce que l'on appelle la cote d'efficacité énergétique, qui comprend le résultat du calcul de la consommation d'énergie nécessaire pour couvrir la demande d'énergie du bâtiment dans des conditions normales de fonctionnement et d'occupation. Une fois que la consommation d'énergie du bâtiment a été calculée, elle est comparée à la consommation d'énergie et aux émissions de CO2 de bâtiments de référence présentant des caractéristiques et un emplacement similaires. Cette comparaison permet d'attribuer une classification spécifique à l'habitation. La classification est basée sur une échelle de sept notes, allant des lettres "A" à "G", "A" étant attribué aux bâtiments les plus efficaces et "G" aux moins efficaces.

Quels éléments le technicien prendra-t-il en compte pour déterminer la qualification ?

Afin de déterminer le classement énergétique spécifique de notre maison, le technicien contractuel évaluera un ensemble d'éléments de la maison, en accordant une attention particulière aux éléments suivants :

• La zone climatique où se trouve le bâtiment, c'est-à-dire la situation géographique du bâtiment et ses particularités météorologiques (températures habituelles, précipitations, etc.).
• Les éléments extérieurs du bâtiment : par exemple, la façade, le toit, les fenêtres, les portes, etc.
• Les installations du logement, avec une attention particulière pour les systèmes de climatisation et de production d'eau chaude.
• Le type d'énergie utilisé par le logement : par exemple, s'il utilise de l'électricité, du gaz naturel ou du pétrole, etc.
• L'utilisation, ou non, de sources d'énergie renouvelables (panneaux solaires photovoltaïques, éoliennes, systèmes géothermiques, etc.)

Qu'est-ce que le certificat de performance énergétique ?

Comme indiqué ci-dessus, le certificat d'efficacité énergétique est le document, délivré par un technicien qualifié, qui établit le classement d'efficacité énergétique d'un bien immobilier, c'est-à-dire le rapport détaillant la consommation d'énergie et les émissions de CO2 générées par ce bien, ainsi que sa "note" ou son classement au regard de la comparaison effectuée avec des biens similaires dans la même zone.

Qu'est-ce que le label d'efficacité énergétique ?

L'étiquette d'efficacité énergétique est un signe distinctif, associé au certificat d'efficacité énergétique, qui indique graphiquement la cote d'efficacité énergétique attribuée à la maison. Il s'agit donc d'un document/étiquette, sous forme d'autocollant, qui indique visuellement tous les classements possibles (de "A", étant le plus efficace, à "G", étant le moins efficace), ainsi que l'affectation spécifique obtenue par le logement en question.

Comment obtenir le certificat de performance énergétique ?

Si vous, en tant que propriétaire, ne disposez pas d'un certificat d'efficacité énergétique pour votre logement et que vous en avez besoin pour le louer ou le vendre, vous devrez contacter un technicien qualifié pour l'obtenir, afin qu'il puisse, moyennant le paiement des frais convenus (généralement pas plus de 100-150€ selon les caractéristiques spécifiques du logement), délivrer le certificat d'efficacité énergétique de votre logement, ainsi que le label d'efficacité énergétique qui lui est associé.

Quels éléments le certificat de performance énergétique doit-il contenir ?

Conformément aux dispositions du décret royal 235/2013, le certificat de performance énergétique doit contenir :

• Identification du logement : Adresse et référence cadastrale.
• Coordonnées du technicien certificateur.
• Détails du propriétaire.
• Les usages du bâtiment ou du logement et les conditions normales de fonctionnement et d'occupation.
• Indication de la procédure utilisée pour la qualification.
• Indication de la réglementation applicable.
• Description de la performance énergétique du bâtiment.
• Cote d'efficacité énergétique obtenue.

De même, dans le cas de bâtiments existants, le technicien doit inclure un document contenant des recommandations pour améliorer le classement, détaillant les actions possibles pour augmenter l'efficacité énergétique du logement et, par conséquent, pour réduire la consommation, ainsi que des informations sur le coût, le cas échéant, que la mise en œuvre de ces recommandations pourrait entraîner.

Quels techniciens peuvent délivrer un certificat de performance énergétique ?

Les personnes qui peuvent délivrer le certificat de performance énergétique, comme mentionné ci-dessus, doivent être des techniciens reconnus par la réglementation en vigueur à cet effet. Plus précisément, les dispositions de la loi 38/1999, du 5 novembre, sur la réglementation de la construction, sont applicables. Cette loi établit qu'outre les architectes et les architectes techniques, les diplômés d'une multitude de disciplines d'ingénierie (telles que l'ingénierie aéronautique, agricole, industrielle, minière, forestière, des télécommunications, navale et des travaux publics, entre autres) peuvent délivrer le certificat.

Quelle est la validité d'un certificat de performance énergétique ?

Le certificat de performance énergétique sera valable pendant 10 ans, de sorte que pendant cette période de validité, le propriétaire pourra l'utiliser lors de transactions de vente ultérieures. Toutefois, bien entendu, si un nouveau est volontairement préféré en raison de changements dans les installations de la propriété, cela ne pose aucun problème.

Est-il possible d'effectuer une vente et un achat sans fournir le certificat de performance énergétique ?

En effet, si l'acheteur dispense expressément le vendeur de lui fournir le certificat de performance énergétique, ou accepte qu'il le fournisse ultérieurement, il est encore possible de passer l'acte de vente.