Division horizontale

Conformément à la législation civile catalane, le ou les propriétaires du bien qui sont les propriétaires au moment de l'octroi de l'acte de constitution ont le droit d'établir le régime horizontal de propriété.

Le titre de constitution du régime horizontal des biens doit être enregistré dans un acte public, c'est-à-dire l'acte de division horizontale qui est analysé tout au long de ces questions.

Dans tous les cas, l'acte doit indiquer :

• La description de l'ensemble de la propriété, en indiquant si elle est terminée ou non, et une liste des éléments communs, des installations et des services disponibles.
• La description de tous les éléments privatifs, avec le numéro d'ordre interne correspondant dans le bien, la quote-part de participation générale et, le cas échéant, les quotes-parts spéciales qui leur correspondent, ainsi que la surface utile, la localisation, les limites, le plan d'étage, la destination et, le cas échéant, les espaces physiques ou les droits qui constituent leurs annexes ou leurs liens.
• Un plan descriptif de la propriété.
• Les statuts, s'ils existent.
• Réserves de droits ou de pouvoirs, le cas échéant, établies en faveur du promoteur ou des constituants du régime.
• Prévoir, le cas échéant, la formation de sous-communautés.

Comme nous venons de le mentionner, si le titre constitutif de la communauté des propriétaires est l'acte de division horizontale, pour le modifier, il sera nécessaire d'accorder un acte de modification de ladite division horizontale.

<ejemplo>Así pues, puede suceder que, una vez otorgada la escritura de división horizontal, sea necesario modificar la misma, por ejemplo para cambiar la descripción de alguno de sus elementos, cambios de superficies, el cambio de estatutos de la comunidad, la colocación de un nuevo elemento como un ascensor, etc.<ejemplo>

Dans ce cas, cet acte de modification de la division horizontale doit être exécuté, avec la particularité que, pour que cela soit possible, il sera nécessaire que la modification soit avalisée par la résolution correspondante de l'assemblée des propriétaires (adoptée par le quorum requis par la loi) et que l'acte de modification soit conforme aux exigences de la loi pour le type de modification en question.

Toutefois, l'accord de l'assemblée des propriétaires n'est pas requis pour la modification de l'acte constitutif si elle est motivée par les faits suivants :

• L'exercice d'un droit de vol, de surplomb, de sous-construction et de construction si cela a été prévu lors de la création du système ou du droit.
• Les regroupements, agrégations, ségrégations et divisions d'éléments privés ou de détachements d'annexes, si les statuts le prévoient.
• Les modifications de l'utilisation des éléments privatifs, sauf interdiction expresse des statuts.
• L'exécution des actions ordonnées par l'administration publique conformément à la législation en vigueur en matière d'urbanisme, d'habitabilité, d'accessibilité et de réhabilitation, régénération et rénovation urbaines.

Le régime horizontal de propriété s'éteint volontairement par accord unanime de l'assemblée des propriétaires ou, le cas échéant, par décision de l'unique propriétaire. Par conséquent, si tous les propriétaires des différents éléments privés (ou un seul s'il est propriétaire de tous) décident de l'éteindre, cela peut être formalisé par l'exécution de l'acte public correspondant et son inscription au registre foncier.

Dans tous les cas, il faut savoir que l'accord ou la décision requiert le consentement des titulaires de droits réels sur les éléments privés ou communs affectés (qui est présumé avoir été donné si le titulaire du droit réel n'a pas exprimé son opposition à l'accord ou à la décision dans un délai d'un mois à compter de la date à laquelle il a été notifié).

Il faut également savoir que le régime horizontal de propriété s'éteint également en cas de destruction, de déclaration de ruine et d'expropriation forcée du bien.

Comme indiqué dans une question précédente, la constitution d'une communauté en régime de propriété horizontale impliquera nécessairement l'attribution à chaque élément privé(par exemple, à chaque étage du bloc d'appartements) d'un quota de participation, c'est-à-dire d'un certain % à utiliser :

• Déterminer et préciser la part correspondant aux éléments privatifs dans la propriété des éléments communs.
• Fixer la participation aux charges, aux bénéfices, à la gestion et à la gouvernance de la communauté et les droits des propriétaires en cas de cessation du régime(ainsi, par exemple, si un appartement a une part de 10%, lors d'un vote pour convenir de l'engagement d'une dépense extraordinaire, la voix du propriétaire de cet appartement comptera pour 10% du total des voix, alors que si un autre appartement n'a qu'une part de 5%, sa voix ne comptera que pour ces 5%).
• Établir la répartition des dépenses et la répartition des revenus, sauf accord contraire(par exemple, si un appartement a une participation de 10%, et que les dépenses mensuelles de la communauté sont de 1 000 €, cet appartement devra payer 100 € par mois, c'est-à-dire les 10% qui lui correspondent).

Comme indiqué ci-dessus, les frais de participation correspondant aux éléments privés sont exprimés en pourcentage (%) du total de la propriété, et ils sont fixés proportionnellement à la surface et en tenant compte de l'usage, de la destination et des autres données physiques et juridiques des biens qui composent la communauté.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si uno de los pisos tiene 100 metros cuadrados de superficie construida, se le asignará por ejemplo una cuota del 10%, mientras que otro que tenga 50 metros cuadrados, se le asignará una cuota del 5%.<ejemplo>

Enfin, il convient de noter que les frais de participation sont déterminés et modifiés par accord unanime des propriétaires ou, si cela n'est pas possible, par le biais de l'autorité judiciaire ou d'une procédure de résolution extrajudiciaire des litiges.

Les statuts de la communauté sont, en gros, les règles fondamentales qui régissent les relations juridiques entre les différents propriétaires des éléments privés qui composent la communauté.

Ainsi, les statuts de la communauté exposent le régime juridique auquel la communauté est soumise, avec une référence particulière aux questions suivantes :

• La destination, l'utilisation et l'exploitation des éléments privés et communs.
• Limitations de l'utilisation et autres charges des éléments privés.
• L'exercice des droits et l'accomplissement des obligations.
• L'application des coûts et des revenus et la répartition des charges et des avantages.
• Les organes de direction complémentaires qui, le cas échéant, peuvent être mis en place, ainsi que leurs compétences.
• La forme de gestion et d'administration.

De même, les statuts de la communauté peuvent être complétés par ce que l'on appelle le "règlement interne", c'est-à-dire un règlement de rang inférieur aux statuts, qui comprend les règles internes concernant les relations de coexistence et de bon voisinage entre les propriétaires et l'utilisation des éléments d'usage commun et des installations(comme, par exemple, les règles d'utilisation d'une piscine communautaire dont dispose la communauté).

Compte tenu de ce qui précède, les parties intéressées doivent garder à l'esprit que lors de l'octroi de l'acte de division horizontale, le ou les propriétaires des éléments constituant la division horizontale doivent fournir un ensemble de règlements à cet effet.

La communauté des propriétaires créée par la division horizontale sera gérée par les trois principaux organes prévus par la loi, à savoir la présidence, le secrétariat et l'assemblée des propriétaires. 

En ce qui les concerne, il convient de noter les points suivants :

• L'assemblée des propriétaires est l'organe suprême de la communauté, à laquelle participent tous les propriétaires et où sont adoptés les accords les plus importants pour la communauté au moyen d'un système de vote, chaque propriétaire disposant d'un % de droits de vote en fonction de sa part de participation.
• Pour l'adoption valide des résolutions de l'assemblée des propriétaires, il faut tenir compte des règles établies dans le code civil catalan pour la convocation de l'assemblée, le quorum de présence et l'adoption des résolutions (car selon le type et l'importance de la résolution à adopter, un % spécifique de votes sera requis, et l'unanimité peut même être exigée pour les résolutions de plus grande importance).
• Les fonctions de président et de secrétaire sont unipersonnelles.
• Le poste de président doit être occupé par un propriétaire, tandis que le poste de secrétaire peut également être occupé par un propriétaire ou, au contraire, par une personne extérieure à la communauté qui assume les fonctions d'administration (c'est-à-dire un professionnel externe spécialisé dans la gestion immobilière).
• Le président et le secrétaire de la communauté sont désignés par l'assemblée des propriétaires, devant laquelle ils sont responsables de leurs actes. 
• Les fonctions de président et de secrétaire sont annuelles et rééligibles.
• L'exercice des fonctions de président et de secrétaire est obligatoire (toutefois, l'assemblée des propriétaires peut prendre en considération l'allégation de motifs d'excuse fondés), et leur nomination est effectuée, en l'absence de candidats, par un tour tournant ou par tirage au sort parmi les personnes qui n'ont pas exercé la fonction.
• Les fonctions de président et de secrétaire ne sont pas rémunérées, sauf si elles sont exercées par des personnes extérieures à la communauté, auquel cas elles peuvent être rémunérées. 

Comme il est logique, une communauté de propriétaires, en règle générale, aura une série de dépenses (par exemple, l'entretien de l'ascenseur, le nettoyage, l'entretien d'une piscine ou d'un jardin communautaire, etc.) qui seront nécessaires au bon fonctionnement de la communauté. 

En outre, dans certains cas (plus exceptionnels, bien sûr), les associations de propriétaires peuvent également être titulaires de crédits ou de revenus en leur faveur, comme par exemple dans le cas d'un immeuble à appartements qui possède une maison utilisée comme loge de gardien qui est louée et grâce à laquelle des revenus locatifs sont obtenus.

Par conséquent, sur cette base, il est nécessaire de comprendre que la participation de chaque propriétaire, tant dans les revenus que dans les dépenses de la communauté, sera déterminée par sa part de participation, de sorte que tous les propriétaires seront copropriétaires des revenus et des dépenses de la communauté, chacun d'entre eux correspondant au % correspondant en fonction de sa part de participation.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si los gastos fijos ordinarios de la comunidad son de 1.000 euros al mes, y al propietario del ático le corresponde una cuota de participación del 10%, deberá abonar 100 euros mensuales de gastos de comunidad, mientras que si al propietario del 1º-1ª le corresponde una cuota del 5%, en su caso deberá abonar 50 euros mensuales de gastos de comunidad.<ejemplo>

L'affectation réelle des éléments privés implique que la loi, afin d'assurer que tous les propriétaires paient les dépenses ordinaires et extraordinaires qui leur correspondent dans la communauté, établit une garantie de paiement de ces dettes sur le bien en question, de sorte que, si le propriétaire ne paie pas les dépenses correspondantes, la communauté peut agir en justice contre ledit propriétaire, et si le propriétaire ne dispose pas de biens avec lesquels répondre au paiement, la communauté pourrait même agir contre le bien (en demandant sa saisie et son exécution judiciaire) afin de recouvrer son crédit.

Cette garantie s'étendra aux dettes tant du propriétaire actuel du bien que des propriétaires précédents, de sorte que, lors de la vente d'un bien soumis au régime horizontal de la propriété, il sera nécessaire de fournir un certificat de l'état des dettes auprès de la communauté des propriétaires, afin que l'acheteur puisse vérifier s'il existe ou non une dette impayée auprès de la communauté (car s'il en existe une, lors de l'acquisition du bien, le nouveau propriétaire sera affecté par cette condition réelle, il doit donc disposer de cette information avant la formalisation de la transaction).

Comme il est logique, au-delà des dépenses ordinaires que la communauté peut avoir chaque mois (payer l'électricité de l'escalier, l'entretien de l'ascenseur, le nettoyage de l'escalier, etc.), il est normal qu'au fil du temps, la nécessité se fasse sentir de faire des dépenses extraordinaires pour le bon entretien de l'immeuble (par exemple, remplacer un élément cassé).

Afin de pouvoir payer ces dépenses extraordinaires, la loi détermine que, dans le budget de la communauté, un montant d'au moins 5% des dépenses communes doit être mis de côté pour constituer un fonds de réserve afin de fournir des fonds (ou "épargne") avec lesquels être en mesure de faire face de manière adéquate à ces dépenses extraordinaires.

En ce qui concerne ce fonds, il est nécessaire de garder à l'esprit que :

• Il appartient à tous les propriétaires.
• Le fonds reste la propriété de la communauté sans qu'aucun propriétaire n'ait le droit de réclamer sa restitution au moment de l'aliénation de l'élément privé.
• Le fonds de réserve doit figurer dans des comptes séparés et être déposé sur un compte bancaire spécial au nom de la communauté. 
• Les administrateurs ne peuvent l'utiliser que, avec l'autorisation de la présidence, pour faire face à des dépenses imprévues et urgentes de la communauté ou, avec l'autorisation de l'assemblée des propriétaires, pour faire face à des travaux extraordinaires de conservation, de réparation, de réhabilitation, d'installation de nouveaux services communs et de sécurité, ainsi qu'à ceux qui sont requis en vertu d'une réglementation spéciale.
• Le reliquat du fonds de réserve de chaque année est accumulé dans le fonds de l'année suivante.

En effet, le Code civil catalan distingue trois types de division horizontale, à savoir :

• La division horizontale dite "simple", qui est créée dans un immeuble ordinaire, dans lequel les différents éléments privés pouvant être utilisés individuellement sont divisés et disposent d'une indépendance fonctionnelle et d'un accès direct et indépendant à la voie publique, le tout avec un ensemble d'éléments communs qui servent les objectifs de la propriété(par exemple, l'immeuble classique de 10-12 appartements indépendants avec un escalier commun).
• La division horizontale dite "complexe", qui est celle qui sera créée lorsque, dans le cadre d'un ensemble urbain composé de différents bâtiments indépendants, on crée dans celui-ci différentes sous-communautés, formant plusieurs escaliers ou portails, qui sont reliées entre elles et partagent des espaces paysagers et récréatifs, des piscines ou d'autres éléments communs similaires(l'ensemble urbain classique composé de différents blocs de bâtiments qui partagent entre tous un garage, une piscine et des jardins communs).
• Et enfin, ce que l'on appelle la propriété horizontale "parcellaire", c'est-à-dire celle qui est établie sur un ensemble de propriétés indépendantes considérées comme des parcelles, bâties ou non, et qui font partie d'un projet d'urbanisation, participant indissociablement de certains éléments de propriété commune(ce serait l'exemple de l'urbanisation privée classique formée par différentes maisons individuelles qui partagent des services communs, comme une piscine ou un espace de jardin).

Ainsi, selon la nature et la typologie de l'immeuble ou du terrain en question, les particularités de chacun de ces régimes de propriété horizontaux doivent être prises en compte pour leur bonne constitution et gestion.

En effet, la concession de l'acte de division horizontale est soumise à l'imposition du droit de mutation et du droit de timbre, dans sa modalité de droit de timbre, avec une base imposable de la valeur de l'immeuble et un taux d'imposition, dans le cas catalan, de 1,5%.

Le contribuable de la taxe est le ou les propriétaires qui signent l'acte de division horizontale, et la taxe est payable dans un délai d'un mois à compter de la naissance de la taxe, c'est-à-dire de la date de signature de l'acte.