Notes juridiques pratiques - janvier 2024

1) Nouveautés en matière d'hypothèque dans RDL 8/2023

Le décret royal 8/2023 Décret royal 8/2023 apporte les nouveautés les plus importantes en termes de protection des débiteurs hypothécaires :

• Les frais de remboursement anticipé total ou partiel des prêts hypothécaires à taux variable sont supprimés dans le courant de l'année 2024.
• Les frais de modification des conditions de passage d'un taux variable à un taux fixe sont également supprimés. Ces frais ne peuvent pas non plus être perçus lorsque la modification consiste à passer d'un taux variable à un taux mixte, à condition que la période fixe soit d'au moins 3 ans. 
• Le passage d'un taux variable à un taux fixe ou à un taux mixte avec les conditions mentionnées ci-dessus ne peut donner lieu à aucun frais.

2. VC + PH de "résidence habituelle" en Catalogne par l'un des conjoints. Le consentement de l'autre conjoint est nécessaire, car la théorie de l'entreprise juridique complexe ne s'applique pas en Catalogne.

En annexe (ICI) Résolution JUS/4208/2023 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, du 12 décembre (DOGC 20/12/2023), dans laquelle la DG, à des fins doctrinales, résout un cas dans lequel une personne mariée (de statut civil catalan), effectue seule le classique CV + PH d'un bien immobilier à utiliser comme "résidence habituelle", en formalisant les 2 actes seule, c'est-à-dire sans le consentement de l'autre conjoint.

La DG, s'alignant sur le greffier, considère qu'en Catalogne la théorie de l'entreprise juridique complexe n'est pas applicable, sur la base des articles 569-31 et 231-9.2 CCCat, de sorte que l'achat du logement familial et la constitution d'une hypothèque sur ce logement immédiatement après (pour garantir le prêt qui rend l'acquisition possible), sont deux entreprises juridiques indépendantes, de sorte qu'elles doivent satisfaire aux exigences légales respectives, à savoir, dans le cas de la PH, le consentement du conjoint cohabitant du débiteur de l'hypothèque.

3. modification du code de bonnes pratiques bancaires sur les novations hypothécaires

En annexe (ICI) Résolution du 27 décembre 2023, du Secrétaire d'État à l'Économie, qui modifie le Code des bonnes pratiques bancaires pour les débiteurs en difficulté, en élargissant le spectre des bénéficiaires potentiels de ces mesures dans le cas des novations hypothécaires. Plus précisément, fondamentalement :

• La limite de revenu de l'unité familiale pour être éligible au Code est étendue à 4,5 fois l'IPREM annuel ( dans des cas spécifiques, elle peut atteindre 5,5 fois).
• Il est possible de demander des mesures pour prolonger la durée jusqu'à 7 ans et pour fixer le versement pour 12 mois, indépendamment ou conjointement.

4. Dissolution et liquidation de la SL. Dans tous les cas, il est nécessaire d'identifier les associés et leur part dans le capital social.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 26 septembre 2023 (BOE du 1er novembre 2023), dans laquelle la DG, s'alignant sur le greffe mercantile, détermine que lors de la dissolution et de la liquidation d'une SL, même si le capital social à distribuer est égal à 0, il est nécessaire d'identifier les associés et leur quote-part de participation.

5. Enregistrement d'une "ancienne" déclaration de nouvelle construction. Si cette voie est choisie, il faut prouver que le temps requis par la loi s'est écoulé.

En annexe (ICI) Résolution de la DGSJFP du 29 novembre 2023 (BOE du 28 décembre 2023), dans laquelle la DG résout un cas de déclaration de construction neuve "ancienne", lorsqu'une certification cadastrale est fournie qui accrédite que les travaux datent de 2015 (de sorte que les 10 ans requis par la réglementation régionale pour pouvoir bénéficier de cette voie ne se sont pas écoulés), accompagné d'un document, délivré par la mairie de la localité où se trouve le bien, attestant que les conditions établies dans le permis ont été respectées et qu'il n'y a pas d'objection à l'octroi du permis de première occupation.

La DG, s'alignant sur le greffier, établit que si l'on veut enregistrer une déclaration de construction neuve, il faut choisir soit la voie"ordinaire" de la déclaration de construction neuve achevée (plus exigeante en termes de documentation, puisqu'il faudra une licence municipale, une assurance, une certification descriptive par un technicien compétent, etc.) ou la voie de la déclaration de nouvelle construction "par ancienneté", de sorte que, si l'on choisit cette dernière, il faut accréditer que le temps requis par la loi pour cela s'est écoulé, indépendamment du fait que l'on fournisse un document qui correspondrait au cas où l'on aurait opté pour la déclaration de nouvelle construction dans la "voie ordinaire".

6. Modification de la propriété horizontale et du droit hypothécaire réel. Résumé des cas où le consentement du créancier hypothécaire est requis.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 29 novembre 2023 (BOE du 28 décembre 2023), dans laquelle la DG résout un cas d'acte de modification de la propriété horizontale, avec une nouvelle configuration d'éléments indépendants (dont plusieurs propriétés hypothéquées faisaient partie). Le greffier a refusé l'inscription en raison de l'absence de consentement du créancier hypothécaire.

Dans ce cas, la DG, avec une résolution intéressante, fait un résumé très didactique sur l'enregistrement des actes qui peuvent modifier l'élément objectif de la garantie hypothécaire et dans quels cas l'intervention du créancier hypothécaire est, ou n'est pas, nécessaire.

Enfin, dans le cas particulier, elle détermine que ce consentement n'est pas nécessaire, étant donné qu'il existe une correspondance entre les propriétés initiales et celles résultant de la réorganisation de la propriété horizontale.

7. Liens d'intérêt sur l'intranet de l'Association des notaires de Catalogne

En annexe (ICI) une note d'information de l'Association notariale de Catalogne, où sont rappelés des liens d'intérêt pour la préparation quotidienne de certaines transactions immobilières. En particulier :

• Certificats d'efficacité énergétique: Moteur de recherche pour localiser les informations techniques des différents certificats d'efficacité énergétique des bâtiments ou des logements inscrits au registre officiel de la Generalitat de Catalunya.
• V.P.O.: Consultation des prix maximaux de vente et de location des logements sociaux.
• Registre de l'urbanisme en Catalogne: outil de consultation de l'urbanisme actuel, des accords d'urbanisme et des parcelles urbaines consolidées.

8. Notaires et protection des données, big data et intelligence artificielle

Voici les principales conclusions d'un récent WebiNots, organisé par l'Association notariale de Catalogne, avec un avocat spécialisé dans la protection des données:

• Faire preuve d'une extrême prudence à l'égard de toute la documentation et de toutes les informations que nous traitons. N'en permettre l'accès qu'aux personnes autorisées.
• Soyez très prudent avec les courriels que vous envoyez à vos clients. En principe, ils ne nous donnent leur adresse électronique qu'à des fins liées à leur écriture, vous ne pouvez donc pas leur envoyer quoi que ce soit d'autre qui ait un but commercial.
• Communications WhatsApp avec les clients: Ne jamais envoyer de brouillons d'actes, de documents de transaction ou d'informations confidentielles sur les clients (WhatsApp utilise des outils de Big Data pour extraire des données de tout ce qui circule dans son application).
• Intelligence artificielle (IA, Chat type GPT): En cas de recherche d'informations (modèles d'actes, contrats, informations juridiques, etc.), les employés ne doivent en aucun cas donner des détails sur les données spécifiques des clients (noms d'entreprises, chiffres des transactions, etc.), car l'IA les stocke et peut éventuellement les utiliser à l'avenir pour fournir des réponses à d'autres personnes utilisant l'IA.

9. Véhicules à moteur et décès du propriétaire. Formalités à prendre en compte

En annexe (ICI) Instruction de la DGT sur les formalités à accomplir lors du décès du propriétaire d'un véhicule à moteur. Elle précise notamment que les héritiers, dans un délai maximum de 90 jours, peuvent choisir entre deux options:

• Ou désigner un gardien provisoire, qui sera le détenteur du véhicule et responsable de toutes les questions qui s'y rapportent. Une procédure spécifique doit être effectuée pour communiquer cette garde dans les 90 jours suivant le décès. Elle est provisoire et le véhicule ne peut pas être vendu. Il ne peut être transféré qu'au gardien lui-même ou à un héritier.
• Soit effectuer le transfert définitif à l'un des héritiers, pour lequel, une fois le véhicule attribué à l'un des héritiers, ce dernier dispose de 90 jours pour effectuer le transfert définitif à son nom. Ce titulaire devient propriétaire, avec tous les droits et obligations.

10. Nouveaux développements dans l'incorporation des entreprises en phase de démarrage

Un bref aperçu de la loi 28/2022 sur la promotion de l'écosystème des start-up (ICI), qui encourage la création de start-ups en Espagne en établissant des incitations fiscales et en simplifiant les procédures de création :

• Un taux réduit d'impôt sur le revenu des sociétés de 15 % est prévu.
• Afin d'attirer les investissements étrangers, l'investisseur étranger n'est tenu de posséder qu'un FNI espagnol, mais pas un NIE.
• Le délai pour l'enregistrement de votre constitution est de 5 jours ouvrables et de 6 heures si des statuts standards sont utilisés.
• Les frais de notaire en cas de constitution via CIRCE, avec des statuts standards et un capital inférieur à 3 100 euros, s'élèvent à 60 euros.
• La notion de start-up est définie aux articles 3 et 4 de la loi précitée.

11. Liquidation d'une société dont un associé est sous tutelle représentative. L'approbation du juge est requise

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 14 décembre 2023 (BOE du 18 janvier 2024), dans laquelle la DG considère que le partage de l'héritage et la liquidation d'une société de capitaux avec attribution d'actifs aux actionnaires sont comparables. Sur la base de cette comparaison, la DG a jugé que l'approbation judiciaire de la liquidation de la société est nécessaire si la liquidation concerne des personnes sous tutelle de représentation (anciennement appelée tutelle des incapables).

12. Matrice électronique et fiscalité

En annexe (ICI) Résolution de la Direction Générale des Impôts, dans laquelle, en réponse à une série de questions sur le protocole électronique, on détermine ce qui suit :

• Les actes notariés, les actes et les certificats notariés, qu'ils soient délivrés sur papier ou par voie électronique, sont soumis au taux forfaitaire pour les actes juridiques documentés, les documents notariés.
• La formulation actuelle de la loi régissant l'ITP et l'AJD ne permet que la perception du droit fixe de l'AJD sur papier timbré, il faudra donc attendre une réforme de cette loi pour permettre un système de paiement de la taxe.
• En ce qui concerne la facturation notariale, nous ne voyons personnellement aucune base juridique pour facturer les folios du protocole électronique à l'heure actuelle. Par conséquent, nous continuerons à ne facturer que les actes correspondant au protocole électronique, comme nous l'avons fait jusqu'à présent.
• Cette question fait l'objet d'un suivi attentif et, si de nouveaux développements devaient intervenir à cet égard et affecter la manière dont les instruments publics sont facturés, ils seraient immédiatement communiqués à l'ensemble du personnel.