Notes juridiques pratiques - décembre 2024
1.- Les actes notariés dans les documents numériques
En annexe (ICI) lien vers une intéressante formation pratique donnée par le notaire madrilène Fernando Gomá, sur les actes notariés liés au monde numérique (actes WhatsApp, pages web, contenus sur les réseaux sociaux, dépôt de documents numériques, etc.)
Session pratique, en format vidéo, très intéressante, avec des notes à prendre en compte lors de la formalisation de ce type de document, où l'on peut même trouver des modèles de document public à utiliser dans ces cas.
2.- Il est possible de créer une SL avec une participation unique de 1 euro.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 octobre 2024 (BOE du 22 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte constitutif d'une SL avec une seule participation d'une valeur nominale d'un euro.
Le greffier a refusé l'inscription au motif que le fait que la SL constituée n'ait qu'un seul actionnariat contrevient aux principes de la SL et à son évolution normale (considérant, en somme, que la LSC suppose une division plus large du capital social).
En appel, la DG s'est alignée sur le notaire appelant, en révoquant la note de qualification, considérant que, conformément à l'autonomie de l' actionnaire fondateur, la constitution de cette SL avec une seule participation d'une valeur nominale de 1 euro est admissible, puisqu'aucune disposition ne l'interdit.
3.- Instruction sur la vérification des valeurs immobilières pour l'année 2025 en Catalogne
En annexe (ICI) l'Instruction pour la vérification des valeurs des biens immobiliers dans l'impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés et dans l'impôt sur les successions et les donations, qui doit être appliquée aux faits imposables de l'année 2025.
Il est rappelé que dans les transmissions d'immeubles qui n'ont pas de valeur de référence ou qui ne peuvent être certifiées par la Direction Générale du Cadastre, la base imposable et, par conséquent, la valeur qui doit être incluse dans l'auto-évaluation, sans préjudice de la vérification administrative, sera la plus élevée des valeurs suivantes : la valeur déclarée par les parties intéressées, le prix ou la contrepartie convenue ou la valeur de marché.
Dans ces transferts, l 'administration est habilitée à vérifier que la valeur des biens et droits déclarés dans l'autoévaluation n'est pas inférieure à la valeur de marché, les valeurs indiquées dans l'instruction étant prises comme référence à cet effet.
4 - La Cour suprême établit que les "mobile-homes" nécessitent un permis d'urbanisme parce qu'ils s'apparentent à une maison préfabriquée et non à une caravane.
En annexe (ICI) le résumé de presse du STS 1917/2024, du 5 décembre, dans lequel la troisième chambre de notre Haute Cour a statué que les "mobile-homes" nécessitent un permis d'urbanisme car ils sont comparables à une maison préfabriquée et non à une caravane.
Ainsi, pour la Cour suprême, ce sont les règles d'urbanisme applicables dans chaque cas qui légitiment l'installation de mobil-homes sur un terrain, celle-ci étant justifiée par une raison impérieuse d'intérêt général telle que la protection de l'environnement et de l'environnement urbain.
5 - Attention aux interdictions administratives ou pénales de disposer, car elles empêchent l'enregistrement de l'achat et de la vente d'un bien, même s'il s'agit d'un bien antérieur.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 9 octobre 2024 (BOE du 15 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente d'un bien soumis à une interdiction d'aliéner qui figure dans une annotation préventive ordonnée par le fisc, qui est effectuée après que l'acte de vente a été accordé.
Il s'agit plus précisément d'un acte de vente accordé le 21 décembre 2023, qui a été présenté au greffe le 8 mai 2024. Toutefois, avant cette date, le 12 avril 2024, une annotation préventive d'interdiction d'aliéner ordonnée par le Trésor a été faite sur le bien objet de la vente.
La DG, statuant sur le recours introduit, réitère sa doctrine refusant la possibilité d'enregistrer la vente, étant entendu que l'efficacité préférentielle des transferts avant les interdictions d'aliéner n'est pas applicable dans les procédures pénales ou administratives, où la composante d'ordre public des mesures de précaution adoptées doit prévaloir.
6.- Résiliation anticipée des prêts hypothécaires. Valeurs à prendre en compte pour savoir s'il faut ou non payer une indemnité à la banque.
Compte tenu des nombreuses questions suscitées par ce dossier, à savoir les frais éventuels à payer par les clients des banques lorsqu'ils souhaitent rembourser leur crédit hypothécaire , en tout ou en partie, de manière anticipée, le texte suivant est joint (ICI) la Résolution du 2 décembre 2024, de la Banque d'Espagne, qui publie les indices et les taux de référence applicables au calcul de la valeur de marché dans la compensation du risque de taux d'intérêt des prêts hypothécaires, ainsi qu'au calcul du différentiel à appliquer pour obtenir la valeur de marché des prêts ou des crédits qui sont annulés par anticipation.
À cet égard, il convient de rappeler que dans le cas des hypothèques signées après le 9 décembre 2007, en cas de résiliation anticipée (totale ou partielle), l'institution financière, en plus de l'indemnité ou des frais de résiliation, peut facturer un montant pour la compensation du risque de taux d'intérêt. Pour calculer la limite maximale à facturer, il faut tenir compte de la formule mathématique réglementée par la législation applicable, pour laquelle il faut prendre en compte les valeurs publiées dans cette Résolution, qui est mise à jour mensuellement.
En tout état de cause, si vous souhaitez obtenir plus d'informations sur ce calcul, ICI vous pouvez également accéder à un article de notre blog, largement diffusé, où vous trouverez des informations pratiques sur la manière d'effectuer ces calculs et de vérifier si la banque applique correctement les frais qui peuvent ou non être facturés.
7 - Les sociétés étrangères non enregistrées et le test de suffisance. Il faudra être très prudent
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 25 septembre 2024 (BOE du 7 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte formalisant le transfert de garanties hypothécaires, dans lequel l'aspect le plus intéressant est tout ce qui concerne la description de la procuration qui habilite le représentant d'une société étrangère qui n'est pas enregistrée.
L'affaire concerne plus particulièrement un acte de cession de garanties hypothécaires, dans lequel la société cessionnaire (irlandaise et non enregistrée en Espagne) est représentée dans l'acte par un fondé de pouvoir. Lors de l'établissement de la procuration spéciale, le notaire habilité l'identifie simplement (avec la date et le nom du notaire habilité) et déclare qu'il la considère comme suffisante pour l'octroi de la procuration.
Une fois présenté à l'enregistrement, le greffier auquel l'acte est présenté considère que le résumé de la procuration est insuffisant, un critère confirmé par la Direction générale qui, dans sa résolution, détermine que les procurations des sociétés étrangères, puisqu'elles ne sont pas enregistrées, sont soumises à la doctrine du STS du 1er juin 2021 pour les procurations non enregistrées des sociétés espagnoles enregistrées, Par conséquent, le notaire habilité doit, sous sa responsabilité, vérifier rigoureusement la validité et le bien-fondé de la procuration accordée par ladite société et consigner qu'il a effectué une telle action, de sorte que le résumé de l'acte authentique dont résulte la représentation exprime les circonstances qui, de l'avis du notaire, justifient la validité et le bien-fondé de la procuration dans l'exercice de laquelle le fondé de pouvoir agit.
Ainsi, lors de l'évaluation du caractère suffisant de la procuration, il convient notamment d'indiquer l'identité de la personne qui donne la procuration, sa situation personnelle et le fait qu'elle exerce ou non une fonction professionnelle dans l'entreprise.
8.- Achat et vente de biens immobiliers par une société et d'actifs essentiels
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 6 novembre 2024 (BOE du 22 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, dans lequel la partie vendeuse est une société. L'acte de vente ne contient pas de déclaration de la société vendeuse concernant le caractère non essentiel des actifs transférés, et aucune résolution de l'assemblée générale des actionnaires n'est jointe à l'acte.
Soumis à l'enregistrement, le registre foncier refuse l'enregistrement, considérant qu'une résolution de l'assemblée générale (qui n'est pas fournie) est nécessaire pour l'acquisition ou l'aliénation d'un bien social qui peut être considéré comme essentiel.
Après l'introduction du recours correspondant, la DG a résolu la question en révoquant la note de qualification, réitérant ainsi sa doctrine selon laquelle il n'y a pas d'obligation de fournir un certificat ou de faire une déclaration expresse par l'administrateur que le bien qui fait l'objet de l'activité documentée n'est pas essentiel, bien que la déclaration contenue dans l'acte sur le caractère non essentiel de ce bien améliore la position de la contrepartie en ce qui concerne son devoir de diligence et d'évaluation de la faute grave. Toutefois, l'omission de cette déclaration expresse n'est pas en soi un vice qui empêche l'inscription.
9.- Résiliation du contrat de vente et inscription au registre foncier lorsqu'il existe des créanciers ayant des droits inscrits.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 4 novembre 2024 (BOE du 22 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à l'enregistrement d'une décision judiciaire déclarant qu'une vente et un achat ont été résolus.
L'affaire est basée sur un achat-vente (où l'acheteur, pour financer l'achat, demande un prêt hypothécaire, qui est enregistré au moment de la formalisation de l'achat-vente). Une fois la vente et l'achat formalisés, des désaccords surgissent entre les parties, qui finissent par porter leur conflit devant les tribunaux. Cette procédure judiciaire se termine par la constatation de la résolution de l'achat-vente, c'est-à-dire sa nullité, et les parties doivent restituer les prestations réciproques (c'est-à-dire le bien au vendeur et le prix payé à l'acheteur).
Une fois que ce jugement a été soumis pour inscription au registre foncier, la position intéressante du créancier hypothécaire se pose, qui a légitimement enregistré son droit avant que tout ce litige ne survienne et ne soit résolu.
A ce stade, la DG, s'alignant sur les critères du Conservateur, décide que, dans ces cas, pour pouvoir enregistrer la résolution de la vente et de l'achat (c'est-à-dire que la maison cesse d'être au nom de l'"acheteur" et redevient enregistrée au nom du "vendeur"), il sera nécessaire, en premier lieu, de prouver le dépôt des montants dus et, surtout, de prouver le consentement de la banque créancière (c'est-à-dire que la banque qui détient le droit réel d'hypothèque devra consentir à cela), la banque détentrice du droit réel d'hypothèque devra y consentir), puisque, la créance n'ayant pas été inscrite lors de la comparution du créancier hypothécaire, par mandat impératif de la loi hypothécaire (articles 20, 37, 40 et 82), la radiation ou la modification des inscriptions des créanciers subséquents est empêchée sans leur consentement exprès ou tacite, volontaire ou forcé.
Il faut donc être très prudent dans ces situations litigieuses, car au-delà de la victoire judiciaire, il faudra négocier avec la banque créancière pour que la dette soit annulée et que la banque accepte l'enregistrement de l'annulation de la vente, sinon ce ne sera pas possible, et la victoire judiciaire s'estompera.
10.- Inscription d'un bien au registre foncier en faveur d'une société civile à but non commercial.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 18 novembre 2024 (BOE du 18 décembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, dans lequel l'acquéreur est une société civile, initialement formalisé dans un document privé, puis rendu public (mais sans inscription au registre mercantile), dont l'objet est l'exploitation d'une activité agricole/élevage.
Lors de la présentation à l'enregistrement, le Registre foncier a refusé l'enregistrement, arguant que lorsque la société civile a un objet commercial, il est essentiel que, pour pouvoir inscrire un titre de propriété en sa faveur au registre foncier, elle soit d'abord inscrite au registre du commerce, le Registre considérant qu'en l'espèce, l'objet de la société est l'agriculture/élevage, c'est-à-dire une activité commerciale évidente.
Sur recours, la DG a révoqué la note de classement, considérant que la société acquéreuse est une société civile formalisée par un acte public, dûment constituée, ayant un objet non commercial (art. 326 du code de commerce), de sorte que l'inscription demandée doit être faite au nom de la société civile acquéreuse.
