Subrogation des créanciers

Dans la pratique, il peut arriver que, entre les entités impliquées dans la transaction, des différends surgissent au sujet du montant dû, ou que l'entité créancière actuelle, pour éviter de perdre le client, adopte une attitude obstructionniste (comme le fait de ne pas délivrer le certificat de dette impayée, de refuser de payer le montant remis parce qu'elle n'est pas d'accord avec le chiffre exact, etc.)

Dans ces cas, la réglementation en la matière, établissant une position favorable à la subrogation, détermine ce qui suit :

• En aucun cas, le créancier actuel n'a le droit de refuser le paiement.
• Dans le cas où l'institution créancière actuelle n'a pas délivré le certificat (et donc la nouvelle institution ne peut pas calculer le montant à payer) ou que cette dernière refuse d'accepter le paiement pour quelque raison que ce soit, il suffira à la nouvelle institution subrogée de calculer le montant dû, sous sa responsabilité et en assumant les conséquences de son erreur, qui ne seront pas répercutées sur le débiteur, et, après en avoir fait état, de déposer cette somme auprès du notaire autorisant l'acte de subrogation, à la disposition de l'institution créancière.
  
  Dans ces cas, le notaire en informera d'office l'établissement créancier, en lui envoyant une copie autorisée de l'acte de subrogation, et l'établissement créancier pourra alléguer son inexactitude dans les huit jours suivants, auquel cas une procédure judiciaire sera engagée entre les banques pour régler le conflit (ce qui n'affectera pas la subrogation, qui aura déjà pris effet).

Cela peut en effet être possible, car les frais de changement de créancier sont les frais qui peuvent être facturés par l'établissement financier qui nous a initialement accordé le prêt si, a posteriori, nous décidons de changer de banque ou de caisse d'épargne et de transférer notre prêt à un autre établissement qui nous offre de meilleures conditions (que ce soit en termes de taux d'intérêt, de durée de remboursement, de capital accordé, etc.)

Bien entendu, cela est possible et légal, à condition que ces frais et leurs éventuels montants aient été préalablement convenus dans le contrat de prêt, et que toutes les conditions de transparence et d'absence de caractère abusif de la clause contractuelle en question soient respectées, ainsi que les limites maximales fixées par la loi.

Conformément à l'article 3 de la loi 2/1994, dans les subrogations de prêts hypothécaires dues à un changement de créancier, si le prêt hypothécaire est référencé à un taux variable, les frais suivants peuvent être facturés :

• Si aucune commission n'a été convenue, aucune commission ne peut être facturée.
• Si une commission inférieure à 1 % a été convenue, elle est versée.
• Si une commission de plus de 1% a été convenue, seul 1% est payable, sauf si l'institution financière prouve l'existence d'une perte financière, auquel cas elle peut également réclamer cette perte.
  

Nonobstant ce qui précède, il est nécessaire de garder à l'esprit que si la loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier est applicable au cas concret (c'est-à-dire dans le cas d'une maison achetée par un débiteur individuel à usage résidentiel), si la subrogation du créancier entraîne la substitution d'un taux variable à un taux fixe pour le reste de la durée du prêt, le législateur a établi une règle spéciale, qui est la suivante :

• Si la subrogation a lieu pendant les trois premières années de la vie du prêt, l'indemnité ne peut excéder la perte financière que le prêteur peut subir, avec une limite de 0,05 % du capital remboursé par anticipation.
• Si la subrogation a lieu au-delà des trois premières années de la vie du prêt, le créancier ne peut exiger aucune commission.

En principe, la loi (article 4 de la loi 2/1994) prévoit que la subrogation du créancier ne peut affecter que le taux d'intérêt ou la durée du prêt.

Toutefois, dans le cas où le créancier est un établissement de crédit reconnu comme tel par la législation en vigueur, comme les banques, les caisses d'épargne, etc., la subrogation du créancier, si elle est convenue, peut également concerner une augmentation ou une réduction du capital restant dû, ou d'autres aspects supplémentaires tels que le système d'amortissement, les conditions financières ou même la fourniture ou la modification des garanties personnelles.

En effet, outre l'exécution de l'acte public correspondant, il sera nécessaire de l'inscrire au registre foncier, car la loi l'exige pour qu'il soit opposable aux tiers. 

A cet effet, l'identité de la nouvelle personne morale subrogée aux droits du créancier, ainsi que les nouvelles conditions convenues de taux d'intérêt, de durée, etc. sont mentionnées dans une note marginale.

Heureusement, il n'y a pas de coût fiscal, car l'article 7 de la loi 2/1994, sur les avantages fiscaux, établit que"l'acte documentant l'opération de subrogation sera exempté de la modalité progressive des "Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales" (actes juridiques documentés sur les documents notariés).