Accord de dépôt

Contrairement à ce que beaucoup de personnes étrangères au monde du droit peuvent penser, la vente et l'achat de biens immobiliers, au-delà de certaines particularités spécifiques qui affectent ce type de biens, sont régis par les mêmes principes de base que tout contrat de vente et d'achat de tout autre bien qui viennent d'être exposés dans la question précédente, et donc :

• Un contrat de vente de biens immobiliers est un contrat dans lequel le vendeur, en tant que propriétaire du bien immobilier, accepte de transférer la propriété du bien à une autre personne, appelée l'acheteur, en échange d'un prix convenu.
• La perfection du contrat de vente d'un bien immobilier intervient avec le simple consentement des parties quant à l'objet et au prix, c'est-à-dire à partir du moment où le vendeur et l'acheteur parviennent à un accord pour vendre un bien spécifique en échange d'un prix spécifique.

Compte tenu de ce qui précède, comme on peut le constater, l'achat et la vente d'un bien immobilier n'ont pas lieu lorsque les parties signent un acte de vente, comme beaucoup de personnes le croient à tort (car l'exigence d'un acte public n'est pas obligatoire dans l'achat et la vente d'un bien immobilier, mais elle est bien sûr fortement recommandée), mais plutôt, techniquement, la transaction est "fermée" et, par conséquent, oblige les parties à respecter l'accord, à partir du moment où elles parviennent à l'accord sur la vente d'un bien immobilier spécifique en échange d'un prix spécifique.

Au-delà, en ce qui concerne la consommation, c'est-à-dire l'accomplissement de ce qui a été convenu, et donc la remise de la propriété du bien et le paiement du prix convenu, respectivement, cela peut avoir lieu :

• En même temps que l'exécution du contrat (ce qui serait étrange, mais ne peut être exclu), si, par exemple, l'achat est instrumenté dans un document privé et que les parties le signent immédiatement après avoir conclu le contrat d'achat, transférant la propriété et le paiement du prix convenu, respectivement, à ce moment-là.
• Ou, au contraire, elle peut être reportée à un moment ultérieur, comme dans le cas où la vente est réalisée au moyen d'un acte public, qui sera signé quelques jours ou quelques semaines après la conclusion de l'accord entre les parties, au moment où la possession de la propriété sera remise, tandis que l'acheteur paiera effectivement le prix convenu.
  

Le fait que le contrat de vente d'un bien immobilier, comme indiqué ci-dessus, est parfait ou "fermé" à partir du moment où le vendeur et l'acheteur parviennent à un accord concernant la vente du bien et le prix à payer pour celui-ci, détermine qu'à partir de ce moment précis (et non à partir du moment où un acte est signé, comme beaucoup de gens peuvent le penser à tort), les parties sont obligées de respecter ce qui a été convenu. Ainsi :

• Le vendeur est tenu de transférer la propriété du bien à l'acheteur, tandis que ce dernier est tenu de payer le prix convenu au vendeur.

En outre, si les parties ne respectent pas ce qui a été convenu, l'une d'entre elles a le droit de poursuivre l'autre, afin d'exiger l'exécution du contrat ou sa résiliation. Ainsi :

• Dans le cas où c'est le vendeur qui n'a pas rempli son obligation, l'acheteur peut le poursuivre afin qu'un juge le "force" à remettre la propriété du bien, tandis que si c'est l'acheteur qui n'a pas rempli son obligation, le vendeur peut le poursuivre pour exiger le paiement du prix convenu.
• En outre, chacune des parties ayant subi cette inexécution peut également, le cas échéant, demander la résolution du contrat, c'est-à-dire que le juge libère le vendeur de la livraison du bien (si l'inexécution est le fait de l'acheteur) ou libère l'acheteur de l'obligation de payer le prix convenu (si l'inexécution est le fait du vendeur).
• En outre, si la partie victime de l'inexécution a subi, du fait de l'inexécution, un dommage ou un préjudice quelconque, elle peut également demander réparation à ce titre dans cette action.

Au vu de ce qui précède, cela a des conséquences évidentes et de grande portée à prendre en compte dans tout processus de négociation engagé dans le cadre d'un contrat d'achat immobilier :

• Si un acheteur et un vendeur potentiels parviennent à un accord (bien que dans un document privé) sur leur consentement à vendre une propriété spécifique à un prix spécifique, un tel contrat peut être considéré comme achevé ou "fermé", de sorte que les parties sont déjà tenues de respecter l'accord.
• Si un acheteur et un vendeur potentiels signent dans un document privé un mal nommé "contrat d'arrhes" dans lequel ils s'engagent à vendre un bien spécifique à un prix spécifique, en réalité nous n'avons pas affaire à un contrat de "réservation" ou à un "contrat d'arrhes", comme on l'appelle habituellement dans le jargon du secteur, mais plutôt, en fonction de l'expression de la volonté des parties et des accords conclus, nous aurons affaire à un contrat de vente immobilière déjà perfectionné et "clos", qui oblige donc les parties à respecter ce qui a été convenu et les expose aux conséquences d'une rupture de contrat.

C'est pourquoi il est si important d'être bien conseillé lors de la phase de prénégociation d'une vente ou d'un achat immobilier, car selon ce qui est convenu et la manière dont cela est convenu, les parties concluent en fait déjà un contrat d'achat immobilier, qui les lie fermement et qui les expose à de graves conséquences financières si elles ne respectent pas l'accord.

Ainsi, contrairement à ce que l'on croit habituellement dans de nombreuses transactions conclues dans le secteur immobilier, dans lesquelles aucune importance n'est accordée à ces contrats privés de "réservation" ou d'"earnest money", les parties intéressées doivent être extrêmement prudentes lorsqu'elles concluent ces accords ou signent ces documents, car ils peuvent avoir des conséquences juridiques réelles et très importantes pour leur personne.

En résumé, comme on le dit souvent dans le monde juridique, les choses sont ce qu'elles sont, et non ce que les parties disent qu'elles sont, de sorte que, même si un contrat est intitulé "contrat de réserve" ou "contrat d'earnest money", s'il contient une déclaration de la volonté de consentir à l'objet et au prix, nous aurons un véritable contrat de vente parfait qui engagera les parties à son exécution.

Comme indiqué ci-dessus, les parties impliquées dans une éventuelle négociation de la vente et de l'achat d'un bien immobilier doivent être extrêmement prudentes quant aux accords qu'elles concluent, car selon leur contenu, la vente et l'achat peuvent être considérés comme achevés ou "fermés", avec les graves conséquences que cela peut avoir pour l'une ou l'autre des parties si, pour une raison quelconque, elles ne sont pas intéressées par la cession ou l'acquisition du bien, respectivement.

Dans ce cas, il est essentiel que toute partie intéressée par l'achat d'une propriété, avant de conclure tout type d'accord pouvant être interprété comme une véritable perfection d'un contrat d'achat, demande au vendeur un ensemble de documents fondamentaux qui seront essentiels pour déterminer la situation juridique de la propriété. Ainsi, dans tous les cas, avant de conclure un accord avec un vendeur, il est recommandé à l'acheteur potentiel de demander :

Tout d'abord, il est essentiel de demander une nota simple de la propriété auprès du registre foncier. Cette procédure, qui coûte quelques euros et peut être effectuée en ligne sur le site web du bureau du cadastre(ICI), permettra de garantir que le bien est correctement assuré :

• Que la personne avec laquelle nous négocions est le véritable propriétaire du bien, ce qui est sans aucun doute essentiel, car il peut parfois se produire des escroqueries dans lesquelles la personne qui est censée vendre le bien n'est pas le propriétaire, et si des sommes sont versées au titre du prix, il sera très difficile, voire impossible, de les récupérer.
• L'état réel des charges qui pèsent sur le bien, pouvant ainsi savoir si le bien est grevé d'une hypothèque ou de tout autre type de charge, comme une saisie ou une annotation préventive d'un procès qui, le cas échéant, peut porter préjudice au droit de propriété finalement acquis.

Ainsi, comme vous pouvez le constater, demander une nota simple du bien qui vous intéresse est une étape clé et fondamentale à franchir avant de conclure tout accord ou de signer tout document avec le propriétaire.

En outre, afin de protéger adéquatement nos droits en tant qu'acheteurs potentiels, ainsi que pour pouvoir parfaire adéquatement notre volonté sur la base d'informations complètes sur la propriété, l'acheteur potentiel devrait également demander au vendeur, si possible, et, tout d'abord :

• La cédula de habitabilidad, c'est-à-dire le document qui certifie que le logement répond aux conditions minimales d'habitation humaine. Pour plus de détails sur ce document, vous pouvez consulter un article sur mon blog à ce sujet(ICI).
• Le certificat d'efficacité énergétique : il s'agit d'un document, délivré par un technicien, qui fournit des informations sur les caractéristiques énergétiques de la propriété, ce qui peut être utile à l'acheteur potentiel pour calculer approximativement le coût mensuel d'entretien énergétique (par exemple, électricité, chauffage ou climatisation) de la propriété, ce qui est sans aucun doute une question à prendre en compte lors de l'achat d'une propriété. Si vous voulez savoir plus en détail ce qu'est ce document et quelles informations il fournit, vous trouverez plus d'informations sur cette page(ICI).
• Les derniers reçus d'IBI : les derniers reçus d'IBI nous fourniront également des informations très pertinentes, car nous saurons s'ils ont été payés ou non (en fournissant, le cas échéant, la preuve bancaire du paiement) et nous saurons également à combien s'élève l'IBI annuel du bien, car selon son emplacement et sa taille, ce montant peut être très élevé, ce qui peut affecter la décision d'achat en fonction de cela. Si vous voulez connaître plus de détails sur cet impôt et sur la manière dont il est payé l'année de la vente, vous trouverez toutes les informations nécessaires dans cet article(ICI).
• Le cas échéant, le certificat de dépenses de la communauté des propriétaires : Dans le cas où le bien à acheter est soumis à un régime de communauté, il est également important que le vendeur fournisse ce document, car cela permettra de s'assurer que le bien est à jour dans ses paiements mensuels (et donc qu'il n'y a pas de dettes pour lesquelles le bien pourrait être responsable).
• ~En outre, lors de la demande de ce document, il est conseillé à l'acheteur potentiel de demander à la personne qui le délivre d'inclure des informations sur les éventuels versements en cours ou à venir, afin d'éviter toute surprise à cet égard.
• ~Et indiquez également les détails (ou, si nécessaire, demandez directement au propriétaire) des frais mensuels de la communauté, car selon le montant, s'ils sont très élevés, cela pourrait également influencer notre décision d'achat.
• ~Si vous voulez en savoir plus à ce sujet, vous pouvez accéder à un article sur notre blog(ICI).
• Le cas échéant, le certificat d'adéquation du bâtiment : si le bâtiment a plus de 45 ans, il est également nécessaire de demander ce certificat, qui est un document administratif délivré par un technicien certifiant que l'état de conservation du bâtiment est adéquat. C'est également très important, car si le bâtiment est en mauvais état de conservation, cela affectera également notre décision d'achat, car tôt ou tard, le propriétaire devra investir de l'argent dans la réhabilitation du bâtiment. Là encore, si vous souhaitez en savoir plus sur cet aspect, vous trouverez un article détaillé à ce sujet sur notre blog(ICI).
• Indication de la situation locative du bien, c'est-à-dire si le bien est loué à un locataire ou, le cas échéant, occupé par toute personne en vertu d'un titre quelconque, puisque, logiquement, dans ce cas, le locataire aura une série de droits qui devront être pris en compte et respectés.
  

Ainsi, ayant eu accès à toute cette documentation, ce sera le moment où l'acheteur potentiel, connaissant l'état réel et certain du bien dans tous ces aspects pertinents, pourra, dans ce cas, évaluer correctement la valeur réelle du bien et, le cas échéant, accepter le prix demandé par le vendeur ou, le cas échéant, faire une contre-offre alternative au vendeur, selon que ce dernier l'accepte ou non.

Une fois que les parties sont parvenues à un accord sur l'objet de la future vente et de l'achat (dans ce cas, le bien immobilier) et sur son prix, il est temps pour les parties d'exécuter le contrat, de le perfectionner et, ensuite, de procéder à sa consommation, c'est-à-dire d'exécuter les obligations auxquelles elles se sont engagées, dans le cas du vendeur, en transférant la propriété du bien et en en remettant la possession, et dans le cas de l'acheteur, en payant le prix convenu.

Ainsi, cette consommation ou exécution du contrat, dans la pratique immobilière, est intimement associée à la forme que prend le contrat, afin que les parties puissent choisir :

• Ou, bien que cela puisse paraître étrange et invraisemblable, de consommer l'accord au moyen d'un simple contrat verbal, en vertu duquel le vendeur transfère la propriété du bien à l'acheteur (et à cette fin, en utilisant la "tradition symbolique" mentionnée au début de l'article, remet les clés du bien), et l'acheteur paie le prix convenu au vendeur. Cette option, comme toute personne intéressée peut le constater, est sans aucun doute la moins appropriée, car elle présente des problèmes évidents en termes de preuve de la conclusion du contrat, elle ne protège pas les droits de l'acheteur contre les tiers et, en bref, elle constitue un terrain fertile pour l'insécurité juridique et les litiges entre les parties.
• Soit par le biais d'un contrat privé entre les parties, c'est-à-dire un document signé par le vendeur et l'acheteur, dans lequel le vendeur déclare qu'il transfère la propriété du bien en échange d'un prix payé par l'acheteur, après quoi l'acheteur est déjà propriétaire du bien et en jouit, tandis que le vendeur reçoit en contrepartie la somme convenue. Là encore, cette option n'est pas très recommandable, car les droits de l'acheteur ne sont pas protégés contre les tiers et l'incertitude juridique est grande.
• Ou par le biais d'un acte de vente publique.
  

Parmi toutes les formes possibles, la plus appropriée est sans aucun doute l'acte public, car il s'agit d'un document qui sera autorisé par un notaire, c'est-à-dire un officier public, un professionnel du droit, un spécialiste du droit privé, qui attestera de l'identité et de la capacité des constituants, garantira la légalité de tous les pactes et accords conclus et conseillera les parties sur tous les droits et obligations qui découlent de ce contrat, conseillera les parties sur tous les droits et obligations découlant du contrat, et parce que l'exécution de l'acte public permettra également d'inscrire le droit de propriété acquis au registre foncier, et de bénéficier de la protection offerte par la foi publique du registre contre les tiers.

Ainsi, dans cet acte public, en utilisant la figure de la " tradition instrumentale " évoquée au début de cet article, le vendeur déclarera solennellement le transfert de propriété du bien au vendeur, tandis que l'acheteur paiera le prix convenu, qui sera enregistré en accréditant le moyen de paiement utilisé. 

Une fois que le vendeur et l'acheteur sont parvenus à un accord sur les conditions de la vente et de l'achat, il est tout à fait possible pour le vendeur et l'acheteur de se rendre directement chez le notaire pour formaliser la vente et l'achat dans un acte public. Dans ce cas, les questions suivantes doivent être clarifiées :

Tout d'abord, à mon avis, il est nécessaire de signaler que cette option n'est pas très courante dans la pratique immobilière, alors qu'il s'agit en fait d'une possibilité parfaitement valable et, comme on le verra, elle réduit considérablement les éventuels conflits juridiques qui pourraient surgir entre les parties.

Par conséquent, si les parties sont déjà parvenues à un accord sur les conditions de la vente, elles peuvent choisir de s'adresser directement à un notaire de leur confiance. Ce notaire :

• Il vous fournira une estimation de la transaction, détaillant le coût de l'acte de vente, ainsi que le coût de son enregistrement au registre foncier, les taxes dues sur la transaction et les autres frais liés à la gestion.
• Si vous souhaitez obtenir un devis personnalisé pour votre transaction d'achat et de vente, vous pouvez demander un devis personnalisé directement à notre spécialiste à l'adresse presupuestos@jesusbenavides.es. 
• Une fois que le client dispose de cette estimation, s'il l'accepte, il versera la provision de fonds correspondante sur le compte bancaire du bureau du notaire, après quoi un fonctionnaire spécialisé dans les questions immobilières contactera les parties par courrier électronique afin de demander toute la documentation nécessaire pour formaliser la vente et l'achat. Pour toute la documentation nécessaire, vous pouvez consulter notre site web(ICI).
• Une fois que toute cette documentation a été compilée et envoyée au signataire autorisé, celui-ci préparera un projet d'acte et, en fonction de la disponibilité de l'agenda des parties, une date et une heure seront fixées pour la signature de l'acte de vente.
• Ce jour-là, les parties se rendront chez le notaire, qui leur montrera l'ensemble de l'acte et, une fois qu'elles seront toutes d'accord avec le document, elles le signeront et l'acheteur paiera le prix, après quoi la consommation du contrat aura déjà eu lieu, de sorte que le vendeur aura transféré la propriété du bien à l'acheteur, tandis que ce dernier aura donné au vendeur le prix convenu.
  

Après avoir expliqué le processus à suivre dans ce cas, il est nécessaire d'indiquer que, si cette voie est choisie, comme on peut le constater, les principaux avantages seront les suivants :

Tout d'abord, il ne fait aucun doute que cela permettra de gagner du temps, car si les parties, une fois qu'elles sont parvenues à un accord sur les conditions de la transaction, s'adressent directement au bureau du notaire pour formaliser l'acte de vente, tout le processus de formalisation sera accéléré, car il ne sera pas nécessaire de négocier le contenu des contrats précédents ou d'autres questions qui peuvent retarder la signature. 

En outre, en renonçant aux contrats préalables, qui dans la plupart des cas sont signés sans avis juridique préalable (ni d'un notaire, ni d'un avocat ou d'un autre professionnel spécialisé dans les questions juridiques contractuelles), on évite les risques juridiques découlant d'interprétations contradictoires des clauses établies dans ces documents, qui peuvent conduire les parties à un scénario de conflit, comme nous le verrons plus loin, il est courant dans les ventes et achats immobiliers que les parties (futur vendeur et acheteur) signent, avant la formalisation de l'acte, des documents dont la nature juridique est pour le moins douteuse, dont les clauses sont souvent sujettes à interprétation et qui, si pour une raison quelconque, l'une des parties n'est pas disposée à respecter ses obligations, peuvent avoir de graves conséquences pour les parties.

Dans ce cas, comme il a été dit plus haut, en s'adressant directement à un notaire, les parties recevront, dès le départ, un conseil juridique spécialisé de la part d'un officier public qui, en tant que spécialiste du droit privé, et en agissant de manière impartiale, pourra conseiller les parties de manière adéquate sur leurs droits et obligations, afin de protéger leurs droits et intérêts légitimes, exerçant ainsi la fonction de prévention de la sécurité juridique qui incombe à cet organe.

En effet, comme indiqué ci-dessus, il est courant que, dans de nombreux cas de vente et d'achat de biens immobiliers, le vendeur et l'acheteur, avant de signer l'acte de vente, signent un document privé, qui, dans la plupart des cas, est communément appelé "contrat de dépôt", en vertu duquel le (futur ?) le vendeur et le (futur ?) acheteur s'engagent à formaliser la vente dans un certain délai(par exemple, 2 ou 3 mois), et dans lequel les conditions de la transaction sont établies(comme, par exemple, le prix convenu, la forme de paiement, etc.)

Compte tenu de ce qui précède, il est nécessaire de rappeler ce qui suit en ce qui concerne ces documents ou contrats privés préalables à la passation de l'acte :

Le premier point à préciser est que, d'un point de vue juridique, le "contrat d'earnest money" est une modalité contractuelle inexistante, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de contrat d'earnest money en tant que tel, mais l'earnest money, comme je vais essayer de l'expliquer dans une question ultérieure, est un type de clause qui peut être incluse dans un contrat.

Ainsi, si le (futur) vendeur et le (futur) acheteur signent un contrat avant de formaliser l'acte de vente, il sera nécessaire d'analyser attentivement le contenu du contrat, car, en fonction de la volonté contractuelle qui y est inscrite, nous aurons soit un véritable contrat de vente parfait, soit, le cas échéant, un avant-contrat ou une promesse d'achat et de vente, dont la distinction est sans doute complexe, mais qui sera traitée dans une question ultérieure.

Comme nous l'avons indiqué dans une question précédente, il est tout à fait possible pour le vendeur et l'acheteur, une fois qu'ils se sont mis d'accord sur les conditions essentielles du contrat, de se rendre directement chez un notaire pour formaliser un acte de vente, sans signer au préalable aucun type de document ou de contrat, ce qui, comme nous avons essayé de l'expliquer, peut être une option très intéressante à envisager.

Toutefois, comme cela a également été indiqué, il est très courant dans la pratique immobilière que les parties, avant de se rendre chez le notaire pour signer l'acte de vente, signent un document ou un contrat privé préalable, dans lequel sont énoncés une série d'accords sur la vente ou la future vente du bien.

Dans cette optique, et en laissant de côté les appréciations juridiques, il est nécessaire d'analyser les situations dans lesquelles il peut être intéressant de signer ce type de document. Il peut donc être opportun de signer ce type de document :

• Dans le cas où les parties sont parvenues à un accord sur l'objet et le prix de la transaction, mais souhaitent encore négocier des aspects supplémentaires, afin de donner plus de certitude à l'accord, elles peuvent décider de signer un précontrat de cette nature, sécurisant ainsi la transaction juridique principale, mais laissant plus de place pour négocier ces "dernières franges".
• Il est également possible que l'acheteur, pour pouvoir acquérir le bien, soit en attente de la réalisation d'une autre vente de son précédent bien. Dans ce cas, il peut être intéressant de signer ce type de document préliminaire, à condition que, d'un point de vue juridique, la possibilité de résiliation du contrat au cas où cette vente préliminaire n'aurait pas lieu soit indiquée de manière adéquate, ainsi que les conséquences éventuelles qui peuvent en découler pour chacune des parties.
• Il peut également arriver que l'acheteur attende qu'une institution financière accorde un financement pour l'achat. Dans ce cas, comme dans le précédent, il peut être intéressant de signer ce type de document préalable, à condition que, d'un point de vue juridique, la possibilité de résiliation du contrat au cas où ce financement ne serait pas obtenu soit indiquée de manière adéquate, ainsi que les conséquences, le cas échéant, qui peuvent en découler pour chacune des parties.
• Il se peut également que l'acheteur soit intéressé par l'acquisition de ce bien, mais qu'il soit également intéressé par l'acquisition d'autres biens. Dans ce cas, il est possible pour les parties de signer un document privé qui permet à l'acheteur de garantir son droit d'acheter ce bien, mais aussi, s'il est rédigé de manière appropriée d'un point de vue juridique, de laisser ouverte la possibilité de résilier unilatéralement le contrat (s'il trouve finalement un autre bien plus intéressant), en assumant, le cas échéant, les frais que cela implique.
• Enfin, il peut également être intéressant de signer ce document avant de signer les conditions essentielles du contrat si le futur acheteur souhaite " bloquer " le prix de vente, se protégeant ainsi des éventuelles hausses de prix que le bien pourrait connaître pendant le temps qui s'écoule entre la conclusion de l'accord et la formalisation de l'acte de vente.
  

Comme il a déjà été indiqué tout au long de cet article, le soi-disant "contrat de réservation" ou "contrat d'arrhes" sont en réalité des figures inexistantes d'un point de vue juridique, de sorte qu'il sera nécessaire d'analyser le contenu concret des déclarations de volonté et des accords contenus dans ce document privé afin d'en connaître la véritable nature. 

Par conséquent, il faut tout d'abord indiquer que si les parties signent un document dans lequel il y a un accord de volonté clair, c'est-à-dire un consentement quant à l'objet (le bien à transférer) et au prix, de sorte que le vendeur et l'acheteur concluent un pacte ou un accord sur ce qu'il faut vendre et à quel prix, laissant ainsi le contrat de vente "fermé" et ayant force obligatoire pour les parties, ce contrat, même s'il porte un nom différent, sera en réalité un véritable contrat de vente, parfait, qui liera les parties à son exécution ou les exposera aux conséquences d'une éventuelle inexécution.

En outre, au-delà de cette possibilité, les parties peuvent également signer ce que l'on appelle juridiquement une promesse de vente, dans laquelle, au lieu de finaliser déjà un contrat de vente, ce qu'elles signent en réalité, comme son nom l'indique, est un engagement à formaliser un contrat de vente dans le futur, établissant la base contractuelle d'un tel contrat.

En ce qui concerne cette forme de la promesse de vente, il est nécessaire d'indiquer les points suivants :

• D'un point de vue juridique, la promesse de vente doit être qualifiée de ce que l'on appelle un avant-contrat ou un contrat préparatoire, à propos duquel il y a toujours eu une controverse doctrinale pour savoir si ceux-ci sont effectivement admissibles ou, au contraire, s'il s'agit de véritables contrats déjà perfectionnés ou conclus.
• Parmi toutes ces options, nos tribunaux (voir à cet égard l'arrêt de la Cour suprême 3817/2008, du 17 juin) semblent avoir opté pour une thèse intermédiaire, selon laquelle le contrat de vente et la promesse de vente ne sont pas les mêmes, puisque, comme le définit la décision précitée, par le biais de cette promesse de vente, les parties, qui, pour l'instant, ne souhaitent pas ou ne peuvent pas conclure le contrat définitif, s'engagent à rendre sa conclusion effective à un moment ultérieur. Ils en fixent les éléments, mais en reportent la perfection et acquièrent l'obligation d'établir le contrat définitif en vertu du rapport juridique obligatoire né de l'avant-contrat, afin de pouvoir en exiger l'exécution par l'autre partie. 
• En ce qui concerne les effets d'un éventuel manquement des parties, c'est-à-dire si, lorsque le délai convenu pour formaliser le contrat de vente définitif (que ce soit devant un notaire ou non) arrive, l'une des parties ne respecte pas son engagement et n'accepte pas de le formaliser, dans ce cas, l'autre partie peut prendre les mêmes mesures que celles prévues dans le cas du contrat de vente, c'est-à-dire que les parties peuvent prendre les mêmes mesures que celles prévues dans le cas du contrat de vente :
• ~Or demander l'exécution de la promesse d'une manière spécifique, c'est-à-dire que le vendeur ou l'acheteur exécute la promesse à laquelle ils se sont engagés (tout cela au moyen de la procédure prévue à l'article 708 de la loi de procédure civile).
• ~Or de demander la résolution de la promesse de vente, c'est-à-dire que l'accord conclu soit rendu caduc et que les parties soient libérées de leur engagement, en demandant également, le cas échéant, la réparation correspondante des dommages causés.

Par conséquent, comme on peut le constater, les conséquences de l'inexécution d'une promesse de vente ressemblent dans une large mesure à celles associées à un véritable contrat de vente, de sorte que, si l'on signe l'une ou l'autre modalité contractuelle, il est essentiel que les parties s'accordent de manière adéquate sur la forme et les conditions dans lesquelles la vente doit être consommée, ainsi que, surtout, sur les clauses qui donneront lieu à la résiliation unilatérale du contrat et aux conséquences qui y sont associées.

Enfin, je voudrais également évoquer les implications fiscales de tous ces contrats, car, bien entendu, s'il s'agissait d'un contrat de vente réel et achevé, les impôts correspondants seraient déjà dus sur la transaction, de sorte que si les autorités fiscales en avaient connaissance, elles pourraient exiger le paiement des impôts correspondants.

De même, dans le cas de la promesse de vente, si la vente ultérieure est soumise à l'impôt sur les mutations, la promesse de vente sera également soumise à l'impôt, de sorte que, là encore, si l'administration fiscale en a connaissance, elle pourra exiger l'impôt qui a couru.

Comme cela a déjà été commenté à plusieurs reprises dans cet article, l'indemnité d'immobilisation n'est pas un contrat autonome, mais est en fait un type de clause ou d'accord qui peut être inclus dans différents types de contrat, en vertu duquel, selon le type choisi, il déterminera la nature du contrat ou, le cas échéant, les effets dérivés des actions de certaines des parties.

Par conséquent, et en focalisant notre attention sur la réglementation des arrhes dans le Code civil de Catalogne (concrètement, à l'article 621-8 du Livre VI), puisque c'est là que se trouve cet office notarial, le législateur catalan a établi que, de manière générale, nous pouvons différencier deux types d'arrhes, à savoir :

• Les arras de confirmation.
• L'arras de pénitence.

Tout d'abord, en ce qui concerne les dépôts dits de confirmation, il est nécessaire d'indiquer que, selon la disposition susmentionnée, leur fonction est d'opérer comme un " signe de conclusion...de la vente ".

• Ainsi, si les parties, dans n'importe quel contrat et sous n'importe quelle dénomination contractuelle, conviennent d'une clause de dépôt de confirmation, elles déclarent en réalité que ce contrat est déjà parfait et conclu, et comme preuve ou signe de cela, ces dépôts de confirmation sont inclus, en vertu desquels le contrat de vente est "confirmé" (d'où sa dénomination).
• S'il y a des dépôts de confirmation, ceux-ci sont considérés comme faisant partie du prix d'achat total convenu, de sorte que le montant payé à cet égard devra être déduit du prix convenu qui est finalement payé lorsque la vente est consommée.

De même, et comme question très pertinente à souligner, il est nécessaire d'indiquer que le Code Civil de Catalogne détermine que dans le cas où les parties ne spécifient pas le type d'acompte, celui-ci sera considéré comme un acompte confirmatif, de sorte que le contrat sera considéré comme confirmé ou conclu et, par conséquent, parfait, de sorte que n'importe laquelle des parties pourra réclamer à l'autre partie son exécution ou la résiliation du contrat, ainsi que la compensation correspondante pour les dommages causés.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si el Sr. Juan y la Sra. María firman un “contrato de arras”, en virtud del cual el Sr. Juan vende una vivienda a la Sra. María por 200.000€, y ésta le entrega al Sr. Juan 20.000€ en concepto de arras (sin especificar la modalidad):<ejemplo>

• ~Si,en fin de compte, pour quelque raison que ce soit, Mme Maria ne veut pas conclure le contrat, contrairement à ce que beaucoup de gens croient, elle ne peut pas se libérer de son obligation en "abandonnant le dépôt" (c'est-à-dire en renonçant aux 20 000 € et c'est tout), mais si M. Juan le voulait, il pourrait, par exemple, poursuivre Mme Maria pour la forcer à remplir son obligation, c'est-à-dire à payer les 180 000 € restants d'une maison qu'elle a déjà achetée, puisqu'elle a mis au point un contrat dans lequel cela a été établi.
• ~En revanche,si M. Juan, après avoir reçu les 20 000 €, ne souhaitait pas conclure la vente du bien, il ne serait pas libéré de son obligation en "restituant le double acompte" (c'est-à-dire en donnant à Mme María 40 000 €), mais si Mme María le souhaitait, elle pourrait poursuivre M. Juan afin que ce contrat déjà conclu soit consommé et que, par conséquent, en payant le prix restant, elle acquière la pleine propriété et la possession du bien en question.

Compte tenu de ce qui précède, comme on peut le constater, les parties, lorsqu'elles signent un document ou un contrat dans lequel le mot "arras" est inclus, doivent être extrêmement prudentes, car selon la formulation spécifique de la clause, en réalité un véritable contrat de vente déjà signé est confirmé ou perfectionné, ce qui obligera les parties à l'exécuter ou, le cas échéant, les exposera aux conséquences juridiques de son inexécution.

Face à cette première modalité, il est également nécessaire de se référer au deuxième type d'arras prévus par le Code civil de Catalogne, qui sont appelés, comme cela a été indiqué, " arras pénitentiels ".

Contrairement aux précédents, ces dépôts pénitentiaires fonctionnent comme un système de restitution ou de compensation pour le vendeur ou l'acheteur en cas de retrait unilatéral de l'autre partie. Ainsi :

• Si l'acheteur se retire unilatéralement du contrat, il perd le dépôt qu'il a éventuellement versé.
• Si le vendeur se retire unilatéralement du contrat, il doit les restituer à l'acheteur en double.

Dans ce cas, comme cela a été indiqué, pour que ces dépôts convenus aient cette nature pénitentielle, il est nécessaire qu'ils soient expressément convenus comme tels, de sorte que ce n'est que lorsqu'ils se verront attribuer cette nature de manière non équivoque et sans équivoque que, dans ce cas, ils fonctionneront comme ce système de compensation pour retrait unilatéral qui a été expliqué.

<ejemplo>Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, si pese a existir ese acuerdo inicial, el Sr. Juan y la Sra. María han pactado expresamente que esos 20.000€ se entregan con carácter de arras penitenciales:<ejemplo>

• ~Si, en fin de compte, Mme Maria ne souhaite pas acheter le bien, elle peut se retirer du contrat qu'elle a signé, en perdant les 20 000 euros, qui resteront entre les mains du vendeur, lequel, libéré de cette obligation, pourra vendre le bien à une autre personne.
• ~En revanche, si c'était M. Juan qui ne souhaitait pas vendre la maison, en remettant 40 000 € à Mme María (c'est-à-dire le montant du dépôt de garantie doublé), il serait libéré de son obligation de vendre la maison à Mme María et pourrait la vendre à un autre acheteur potentiel.
  

En plus de tout ce qui a été indiqué jusqu'à présent, il faut noter que le droit civil catalan prévoit une autre exception à prendre en compte dans cette clause de dépôt, car bien que le dépôt ait été convenu comme une clause pénitentielle, si une circonstance exceptionnelle survient, comme la non-attribution du financement par une institution financière, l'acheteur peut se retirer unilatéralement du contrat sans pénalité, c'est-à-dire avec le droit de récupérer le montant qui a été payé comme dépôt pénitentiel.

Pour que cette disposition soit appliquée, il faut que les parties, lors de la signature du document, aient expressément prévu le fait que l'acheteur va recourir, en tout ou en partie, au financement d'une institution financière. Dans ce cas, si l'institution financière n'accorde finalement pas le financement à l'acheteur, ce dernier, justifiant ce refus par des preuves documentaires, aura le droit de récupérer tout l'argent qu'il a versé au vendeur à titre d'acompte.

En tout état de cause, je tiens encore une fois à rappeler que, pour que cette règle exceptionnelle s'applique, il faut que :

1. Les parties doivent avoir convenu expressément d'un dépôt pénitentiaire.
2. Le contrat signé doit avoir expressément prévu que l'acheteur aura besoin d'un financement auprès d'une banque pour acheter le bien.
3. Le refus de financement par l'institution financière doit être motivé par une raison de solvabilité ou de non-viabilité de l'acheteur, et non par un manque de diligence (comme, par exemple, le fait que l'acheteur n'ait pas fourni la documentation requise par la banque pour effectuer l'étude de la transaction, et que, par conséquent, l'institution financière n'ait pas été en mesure de prendre une décision à ce sujet). 
4. À cet effet, si l'acheteur se trouve dans cette circonstance, il doit fournir une preuve documentaire (c'est-à-dire un document de sa banque) du refus du financement, ainsi que les raisons de ce refus.

En effet, il peut arriver que l'acheteur, lorsqu'il remet le dépôt au vendeur, craigne que, dans le cas où la vente n'a pas lieu parce que le vendeur se retire unilatéralement, ou parce qu'il n'obtient pas le financement demandé, le vendeur ne veuille pas rendre l'argent et finisse par avoir des difficultés à le récupérer ou même, le cas échéant, que le vendeur vende le bien à un tiers.

Dans ce cas, si l'acheteur se trouve dans cette circonstance, il existe un mécanisme supplémentaire prévu par la loi, qui peut lui offrir plus de garanties, à savoir le dépôt de l'indemnité d'immobilisation devant un notaire, en l'inscrivant au registre foncier.

Pour que cela soit possible, il est donc nécessaire que l'indemnité d'immobilisation ait été convenue de cette manière et pour une période maximale de six mois. Si ces conditions sont remplies, les arrhes peuvent être déposées devant un notaire et inscrites au registre foncier, c'est-à-dire qu'elles peuvent être enregistrées dans les inscriptions du bien en question au registre foncier, bénéficiant ainsi des effets de la publicité du registre et du fait que, conformément à l'article 621-8.3 du Code civil de Catalogne, le bien sera affecté par la restitution des arrhes (c'est-à-dire qu'elles fonctionneront comme une garantie). 

Dans un tel cas, si la vente est finalement consommée, le notaire remettra les arrhes au vendeur, alors que, s'il y a une rétractation unilatérale de l'une des parties, le notaire remettra les arrhes à l'autre partie qui subit cette rétractation.

À cet égard, il est également nécessaire de préciser que, d'un point de vue fiscal, les dépôts effectués devant un notaire sont soumis au droit de timbre, mais sont subventionnés à 100 % conformément à la récente loi 5/2020, du 29 avril, relative aux mesures fiscales, financières, administratives et au secteur public et à la création d'une taxe sur les installations qui affectent l'environnement.

Compte tenu de toutes les considérations faites jusqu'ici dans cet article, si finalement les parties, pour quelque raison que ce soit, souhaitent formaliser un document privé avant la signature de l'acte de vente, il est recommandé de tenir compte des questions fondamentales suivantes :

• Tout d'abord, et fondamentalement, il est essentiel de demander l'avis d'un professionnel du droit (notaire ou avocat) pour nous assister correctement dans la signature de ce document, de sorte qu'il ne serait approprié de signer un document que si nous avons été préalablement conseillés par un professionnel du droit qui nous a expliqué en détail tout ce que nous signons, et qui a veillé à nos droits et intérêts légitimes.
• Deuxièmement, il est également essentiel d'étudier la modalité contractuelle utilisée, car selon la modalité contractuelle et les clauses incluses, nous serons confrontés soit à une promesse de vente, soit à un véritable contrat de vente et d'achat parfait.
• Troisièmement, en cas de recours à la figure des arrhes, il faut faire attention au type d'arrhes convenu, car, comme nous l'avons expliqué, selon sa nature confirmative ou pénitentielle, ses effets et ses conséquences sont très différents.

En outre, et dans tous les cas, quel que soit le type de document signé, il est crucial qu'il soit en tout cas reflété de manière adéquate :

• Le délai maximum pour formaliser l'acte de vente.
• Ce qui se passera si ce délai maximal est dépassé et que l'acte n'a pas été signé, de sorte que, par exemple, dans un tel cas, le contrat sera résilié ou, si les deux parties en conviennent d'un commun accord, une prolongation du délai maximal sera accordée, le cas échéant.
• Les effets de la résiliation du contrat, en indiquant très clairement quelle compensation chaque partie doit recevoir dans le cas où la vente ne peut être consommée, par exemple en assignant une pénalité financière, sous la forme d'un dépôt, comme cela sera expliqué dans les questions suivantes.

Compte tenu des informations fournies dans toutes les questions précédentes et, en guise de résumé, lorsqu'une personne est intéressée par l'achat d'un bien immobilier et, le cas échéant, par la signature d'un "contrat de dépôt", il est essentiel qu'elle garde à l'esprit les points suivants :

1. L'achat et la vente d'un bien immobilier est l'un des actes les plus importants dans la vie économique de toute personne, de sorte que lorsqu'il s'agit d'un processus de cette nature, les parties doivent prendre les plus grandes précautions pour protéger adéquatement leurs droits et intérêts légitimes.
2. Si un bien immobilier que nous avons visité nous plaît et que nous souhaitons l'acheter, il est essentiel qu'avant de conclure tout accord, nous demandions un nota simple du bien, ainsi qu'une série de documents et d'informations au vendeur (certificat d'occupation, certificat d'efficacité énergétique, reçus IBI, certificat de dettes communautaires, etc.) Avec tout cela, nous obtiendrons des informations essentielles pour connaître l'état réel du bien et ses coûts d'entretien, ce qui peut avoir une nette influence tant sur le prix que sur notre décision finale d'acheter ou non le bien.
3. Si nous sommes parvenus à un accord avec un vendeur pour l'achat d'une propriété, nous pouvons, si nous le souhaitons, nous rendre directement chez le notaire pour signer l'acte de vente public, sans avoir à signer de document privé au préalable. Dans ce cas, nous gagnerons du temps, nous réduirons les risques juridiques et nous bénéficierons des conseils d'un agent public, spécialiste du droit, qui, agissant de manière impartiale, veillera à tous les droits et intérêts légitimes des parties et à la légalité de la transaction.
4. Si, avant de formaliser l'acte de vente, nous souhaitons ou devons signer un document préalable pour sécuriser la transaction, il est nécessaire que :

• ~Demandez toujours l'avis d'un notaire ou d'un avocat pour vous assurer que vous comprenez bien la nature et les conséquences du document que vous signez.
• ~Lorsqu'on signe un document, quel qu'il soit, il faut être bien sûr du type de contrat que l'on signe, ainsi que de ses conséquences juridiques.
• ~Si nous convenons d'un dépôt dans un tel contrat, nous devons être sûrs du type de dépôt (c'est-à-dire s'il s'agit d'un dépôt de confirmation ou de pénitence), et le dire clairement, afin qu'il n'y ait aucun doute sur sa nature et ses effets.
• ~Dans le contrat à signer, la date limite de signature de l'acte de vente doit être très claire, afin d'éviter que cette situation de non-consommation du contrat ne s'éternise. Le contrat doit également indiquer très clairement ce qui se passera si cette date est atteinte et que l'acte de vente n'a pas été signé, en précisant très clairement les effets d'une telle circonstance (comme, par exemple, si les parties peuvent ou non se retirer du contrat dans ce cas).
• ~Enfin, il est essentiel que les effets de la résiliation unilatérale du contrat sur chacune des parties soient également très clairement reflétés, de sorte que, dans l'éventualité d'une telle circonstance, les parties puissent facilement régler les sommes dues, sans devoir s'engager dans un conflit sur les conséquences juridiques que chaque partie doit supporter.