Moins d'un mois avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur les prêts à la construction !

Étude de première approximation sur la nouvelle loi sur les contrats de crédit immobilier 5/2019 du 15 mars 2019.

Laréglementation espagnole des prêts et crédits hypothécaires a fait l'objet d'une IMPORTANTE MISE À JOUR en raison de son adaptation obligatoire à la réglementation européenne :

• D'une part, dans un domaine particulier, de transposer dans notre ordre juridique la directive européenne 2014/17 du 4 mai relative aux contrats de crédit conclus avec des consommateurs pour des biens immobiliers résidentiels;
• D'autre part, dans un cadre général, afin d'adapter notre système juridique à la jurisprudence de la Cour de Justice de l'Union Européenne en matière de contrats de consommation, et plus particulièrement, celle relative au contrôle du caractère abusif et de la transparence de ses clauses, dans le cadre de la directive 93/13/CEC du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs.

L'harmonisation des règlements européens susmentionnés au sein du système juridique espagnol porte sur :

• regagner la confiance des emprunteurs (les emprunteurs étant entendus comme toute personne physique, qu'elle soit ou non un consommateur) ;
• Renforcer la sécurité juridique, la transparence et la compréhension des contrats et de leurs clauses ;
• Assurer un juste équilibre entre les parties, précisément en reconnaissant la position asymétrique du prêteur et de l'emprunteur dans la relation contractuelle.

Avec près de 3 ans de retard dans sa transposition, l'Espagne s'expose à une amende de 100 000 euros par jour de retard jusqu'à l'entrée en vigueur de la nouvelle LCCI. De cette transposition partielle est née la loi 5/2019 du 15 mars sur les contrats de crédit immobilier (LCCI), qui entre en vigueur le dimanche 16 juin 2019.

Compte tenu de son entrée en vigueur imminente (dans moins d'un mois), cet article se veut un petit guide facile à comprendre. A cette fin, je vais expliquer aussi clairement que possible les principales nouveautés dans l'ordre de ses articles :

Principaux développements législatifs :

Objet de la loi (art.1) : RENFORCEMENT DE LA PROTECTION DU CONSOMMATEUR ET AMÉLIORATION DE LA TRANSPARENCE ! Le règlement étend la protection des consommateurs et obligera les institutions financières à clarifier les clauses juridiques de leurs contrats afin qu'elles soient facilement compréhensibles lors de la souscription d'un prêt hypothécaire. Pour améliorer la transparence, un contrôle accru est nécessaire tout au long du processus contractuel, du début à la fin :

Champ d'application (art.2) : LA DÉFINITION DE CONSOMMATEUR ET LA TYPOLOGIE DE PROPRIÉTÉ SONT ÉLARGIES ! Sans doute, même si cela peut paraître faux, le point le plus difficile à comprendre dans cette nouvelle loi est de savoir à qui elle s'applique et à qui elle ne s'applique pas. Quoi qu'il en soit, en raison de sa complexité, je vais préciser très clairement dans quels cas elle s'appliquera toujours.

Tous les prêts ou crédits qui remplissent les 3 conditions suivantes entrent dans le champ d'application de la LCCI :

Prenons l'exemple d'une banque qui prête de l'argent à un couple nouvellement marié pour acheter leur résidence principale.

Cette loi vise principalement à :

• Objectivement, son champ d'application est le contrat de prêt. Et la loi elle-même le limite notamment au contrat de prêt hypothécaire sur un bien à usage d'habitation. À ces fins, les biens résidentiels comprennent également les éléments tels que les débarras, les garages et tout autre élément qui, sans constituer un logement en tant que tel, remplissent une fonction domestique.
• Subjectivement, son champ d'application correspond aux sujets auxquels elle s'applique, qui sont constitués de deux parties opposées : d'une part, les prêteurs immobiliers, les intermédiaires de crédit immobilier ou les représentants désignés ; d'autre part, l'emprunteur ou le débiteur, et éventuellement la caution, le garant ou le garant, pour autant qu'il s'agisse d'une personne physique.
• Il exclut les personnes morales en général de son champ d'application.

Cependant, l'article 2 lui-même prévoit que cette loi s'applique également à "à un contrat de prêt dont l'objet est d'acquérir ou de conserver des droits sur un terrain ou un bien immobilier construit ou à construire, à condition que l'emprunteur, la caution ou le garant soit un consommateur".. Ce deuxième cas semble se référer à tous les individus qui acquièrent un terrain pour y construire une maison. La nuance importante est que cette loi ne sera applicable que lorsque la personne physique est considérée comme un consommateur (c'est-à-dire qu'elle agit en dehors de son activité professionnelle).

Prenons l'exemple d'une personne qui contracte un prêt hypothécaire pour acheter un terrain et construire une résidence secondaire.

Enfin, un autre problème réside dans l'existence de cas mixtes dans lesquels des personnes morales sont créancières et concourent avec des personnes physiques qui sont débitrices ou garantes. Compte tenu du libellé de la disposition, nous comprenons que la LCCI s'appliquera en bloc à toutes les personnes concernées (par exemple, lorsque le garant est une personne physique mais que l'emprunteur (débiteur/hypothécaire) est une personne morale).

Règlement obligatoire (art.3) : LE CLIENT ET LA BANQUE NE PEUVENT PAS CONVENIR LIBREMENT DE CE QU'ILS VEULENT ! L'une des caractéristiques les plus pertinentes de la LCCI est la nature obligatoire de ses dispositions, qui ne sont ni disponibles ni renonçables pour les parties contractantes, sauf si la règle le permet expressément. En d'autres termes, les parties peuvent librement convenir de ce qu'elles considèrent dans de nombreux cas, mais pas dans tous les cas, et pas sous n'importe quelle forme. Le caractère impératif des règles de cette loi est expressément reconnu à l'article 3. Mais il existe d'autres préceptes qui le soulignent à nouveau spécifiquement, comme c'est le cas pour les intérêts de retard (article 25, que nous verrons plus loin) ou pour l'échéance anticipée (article 24, que j'évoquerai également plus loin). Les clauses qui ne sont pas conformes aux règlements établis par la nouvelle LCCI seront déclarées nulles et non avenues. Il n'y a donc pas de délai de prescription pour pouvoir dénoncer leur caractère abusif.

Clauses abusives (art.7/disposition finale 8) : L 'OBJECTIF EST DE GARANTIR LA FIN DE TOUTES LES CLAUSES ABUSIVES ! Le contrôle et le jugement du caractère abusif d'une clause d'un contrat relèvent de la compétence exclusive des juges et des tribunaux. Cependant, la nouvelle LCCI ne fait que souligner la manière dont les notaires et les bureaux d'enregistrement doivent agir en matière de clauses abusives :

Documentationprécontractuelle (art.10) : DIX JOURS AVANT LA SIGNATURE, DES INFORMATIONS PLUS NOMBREUSES ET PLUS CLAIRES ! Les banques sont tenues de fournir au client une série de documents au moins 10 jours civils avant la signature du contrat de prêt hypothécaire. Les institutions financières informeront le client de leurs conditions de manière personnalisée avec la documentation suivante (art. 14) :

1. L'ESIS (European Standardised Information Sheet) : un document qui aura le statut d'une offre contraignante pendant au moins 10 jours civils.
2. La FIAE (fiche d'avertissement standardisée) : un document qui explique de manière générique quels sont les clauses ou éléments les plus pertinents.
3. La copie du PROJET DE CONTRAT.
4. Un DOCUMENT SÉPARÉ si l'hypothèque est variable, indiquant spécifiquement les versements à effectuer dans différents scénarios.
5. Les CONDITIONS DE GARANTIE des assurances que vous devez souscrire (au cas où vous les souscrivez directement auprès de la banque).

Dans l'un ou l'autre des documents susmentionnés, une ventilation de tous les coûts doit également être donnée, en précisant quels coûts sont à la charge de la banque et quels coûts sont à la charge du client. Le client doit également être informé de son droit au libre choix du notaire et des conseils gratuits correspondants qu'il doit recevoir.

Examen strict de la solvabilité du débiteur (art.11) : LES INSTITUTIONS FINANCIÈRES ONT L'OBLIGATION D'ÉVALUER "EN PROFONDEUR" LA SOLVABILITÉ DE L'EMPRUNTEUR POTENTIEL, du garant ou de la caution avant de conclure un contrat de prêt. L'évaluation de la solvabilité ne doit pas être fondée principalement sur le fait que la valeur de la garantie dépasse le montant du prêt. Il doit tenir compte, entre autres, des revenus actuels et futurs, de l'emploi, de l'épargne, des dépenses fixes, etc.

Le prêteur doit consulter les antécédents de crédit du client en consultant la Centrale des crédits de la Banque d'Espagne, ainsi que l'une des entités privées d'information sur le crédit, dans les conditions et avec les exigences et garanties prévues par la législation sur la protection des données personnelles.

Évaluation du bien (art.13) : IL NE PEUT Y AVOIR DE DIVERGENCE ENTRE L'ÉVALUATION ET LA VALEUR D'EXÉCUTION ! Les évaluateurs seront indépendants et approuvés par la Banque d'Espagne. Désormais, le consommateur et l'institution financière pourront choisir entre une société d'évaluation et un professionnel agréé (par exemple, il peut s'agir d'une personne physique répondant à certaines exigences et pas nécessairement d'une société). Et bien sûr, le client pourra choisir l'évaluateur au moment d'initier la formalisation d'un prêt hypothécaire. La valeur maximale de 6 mois du certificat d'évaluation est maintenue.

Répartition des charges hypothécaires (art.14) : LA BANQUE PREND EN CHARGE TOUS LES FRAIS LIÉS À L'OCTROI DU PRÊT, À DEUX EXCEPTIONS PRÈS :

Les banques devront donc payer les frais de notaire, d'agence, d'enregistrement et de droit de timbre (AJD). La grande question est de savoir si cela constituera une économie pour les futurs clients des prêts hypothécaires ou si les banques sont susceptibles de répercuter cette économie sur les prêts hypothécaires par une augmentation des taux d'intérêt.

Double intervention du notaire (art.15) : LA FIGURE DU NOTAIRE A PRIS DE L'IMPORTANCE DANS LA FORMALISATION DU PRÊT HYPOTHÉCAIRE, puisque l'emprunteur doit désormais obligatoirement se présenter devant le notaire pour se faire expliquer les conditions du prêt. Le client peut choisir librement le notaire auquel il souhaite s'adresser, qui fournira des conseils impartiaux et gratuits à l'emprunteur.

Cette visite obligatoire chez le notaire doit avoir lieu au moins un jour avant la signature du contrat de prêt hypothécaire, tant pour l'emprunteur que, le cas échéant, pour les garants ou les cautions. Lors de cette visite obligatoire, le notaire doit lever tous les doutes des jours précédant la signature, vérifier qu'il n'y a pas de clauses abusives de la part de l'entité et ratifier que le client (et le cas échéant, les garants ou les cautions) comprend ce qu'il contracte.

La réglementation ne fixe pas de délai précis pour le passage devant le notaire, mais elle souligne que l'emprunteur doit se présenter devant le notaire au plus tard la veille de l'autorisation de l'acte public du contrat de prêt. Et au moins 10 jours civils doivent s'écouler entre le moment où le client a en sa possession la documentation précontractuelle et la signature de l'acte de prêt hypothécaire devant le notaire. S'il n'y a pas de preuve documentaire (par le biais d'un acte que nous verrons plus tard) du respect des obligations en temps et en forme, le notaire exprimera cette circonstance dans l'acte. Dans ce cas, l'acte public de prêt ne peut être autorisé.

Produits bancaires liés (art.17) : LIMITES DES PRODUITS LIÉS !
Bien que cette question soit celle qui soulève le plus de doutes par rapport aux autres règles de la LCCI, une distinction doit être faite :

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Clause plancher interdite (art.21) : 0% PLANCHER PAR DEFAUT ! La nouvelle LCCI stipule que " dans les opérations à taux d'intérêt variable, aucune limite à la baisse ne peut être fixée au taux d'intérêt. L'intérêt rémunérateur de ces opérations ne peut être négatif". Il est donc directement interdit de convenir de clauses plancher pour les prêts auxquels la loi est applicable. En outre, les clauses dites "zéro" ne seront pas nécessaires, car la possibilité que le prêt génère des intérêts négatifs (en faveur du débiteur) est exclue.

Remboursement anticipé (art.23) : POUR LE CLIENT D'UN PRÊT HYPOTHÉCAIRE, IL EST PLUS ÉCONOMIQUE DE PAYER D'AVANCE ! La compensation ou la commission en faveur de l'institution financière en cas de remboursement anticipé ou d'amortissement total ou partiel est abaissée et limitée.

Jusqu'à présent, la loi établissait une commission de remboursement anticipé de 0,5 % pour les 5 premières années du prêt hypothécaire et de 0,25 % à partir de la sixième année du prêt. La nouvelle LCCI vise à réduire ces frais de remboursement anticipé afin d'aligner la réglementation espagnole sur la directive européenne :

Ces frais ne peuvent être facturés que si la banque (ce rachat ou ce remboursement) génère une perte financière pour la banque ; et les banques seront libres de facturer des frais inférieurs aux limites susmentionnées.

Il y a deux autres nuances importantes à cette évolution législative :

1. Un délai maximum d'un mois peut être convenu entre la banque et le client pour communiquer l'intention de rembourser le prêt hypothécaire par anticipation. Dès lors, la banque dispose d'un maximum de 3 jours ouvrables pour fournir toutes les informations nécessaires à l'évaluation de cette option.
2. Cette mesure a été approuvée rétroactivement pour les nouveaux remboursements hypothécaires. En d'autres termes, tous les remboursements anticipés de prêts hypothécaires effectués depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle loi pourront bénéficier de ces nouvelles conditions. Mais ceux qui ont déjà effectué un remboursement anticipé, avant l'entrée en vigueur de la LCCI, ne pourront pas en profiter ou demander le remboursement de l'argent.

La nouvelle loi réglemente le remboursement anticipé du prêt comme un droit de l'emprunteur, qu'il y ait ou non un accord à cet égard.

Novation et subrogation hypothécaire (art.23) : CHANGER D'HYPOTHÈQUE OU DE BANQUE EST PLUS FACILE ! Le nouveau LCCI permet de passer à moindre coût d'un taux variable à un taux fixe, soit par le biais d'une novation (un accord avec la banque elle-même), soit par une subrogation du créancier pour aller dans une autre banque. Ainsi, la commission maximale qui peut être prélevée dans ce cas est de 0,15 %, applicable uniquement si le changement intervient au cours des 3 premières années de la durée du prêt. La pénalité disparaît après la quatrième année. La subrogation, qui consiste à changer l'hypothèque d'une banque à une autre, n'a plus de coûts et peut se faire librement, mais un mécanisme de compensation sera établi entre les entités. À l'époque, il avait été dit que cette mesure s'accompagnerait d'une réduction des frais de notaire et de greffe, mais ce n'est finalement pas le cas.

Échéance anticipée (art.24) : PLUS DE PROTECTION POUR LES UTILISATEURS EN CAS DE FUSION ! C'est l'une des principales nouveautés de cette loi, la durée de vie du prêt est divisée en deux moitiés, en cas de non-paiement et la procédure de forclusion correspondante doit être activée.

Jusqu'à présent, les banques peuvent exécuter l'échéance anticipée du prêt hypothécaire si le client ne paie pas 3 échéances. La nouvelle LCCI offre une plus grande protection au client en prolongeant les mois d'impayés comme suit :

Une fois ces délais respectés, la loi prévoit une autre condition : le prêteur doit avoir demandé le paiement à l'emprunteur, en lui accordant un délai d'au moins un mois pour s'exécuter et en l'avertissant que, s'il ne s'exécute pas, il exigera le remboursement intégral du prêt. La loi elle-même ne prévoit aucune formule instrumentale pour ce type de demande ou d'exigence. Par conséquent, tout moyen qui permet d'accréditer le fait d'avoir été fait est valable. Dans la pratique, la demande a été faite sous forme documentaire, en utilisant des instruments notariés, ou le plus économique burofax avec accusé de réception de la Poste, qui comprend la preuve de la livraison et offre la possibilité de certifier le texte envoyé.

Exceptionnellement, cette règle peut être appliquée à tous les contrats de prêt signés avant l'entrée en vigueur de la LCCI, pour autant qu'il s'agisse de prêts qui ne font pas actuellement l'objet d'une procédure de saisie. Ce dernier restera suspendu dans l'attente de la décision de la CJUE sur la question préjudicielle relative à l'échéance anticipée.

Intérêt limité pour retard de paiement (art.25) : LE NOUVEAU SYSTÈME D'INTÉRÊTS POUR RETARD ! Le plafond des intérêts de retard est modifié, ce qui se traduira par l'ajout de 3 points de pourcentage aux intérêts de rémunération sur la période du défaut ou du retard d'exécution. Les intérêts de retard ne peuvent courir que sur le principal dû et en attente de paiement et ne peuvent en aucun cas être capitalisés, sauf dans le cas prévu à l'article 579.2 a) de la loi de procédure civile.

Il s'agit d'un changement important. Sous la législation précédente, jusqu'à présent, il y avait deux limites aux intérêts de retard :

1. celui prévu à l'article 114 LH, qui établit qu'à des fins hypothécaires, il ne peut dépasser trois fois le taux d'intérêt légal ;
2. l'arrêt du CS 364/2016, du 3 juin, qui a considéré comme abusif l'intérêt de retard qui était supérieur à l'intérêt de rémunération majoré de deux points.

Ces deux limites fonctionnent comme des maximums, ce qui permet de convenir et d'appliquer un taux d'intérêt plus faible tant qu'elles ne sont pas dépassées. Cependant, avec la nouvelle loi, et sa disposition obligatoire (c'est-à-dire qu'elle ne permet aucun accord contraire), il faut comprendre que cette limite de 3 points de pourcentage ne peut être réduite ou exclue.

La nouvelle loi est-elle rétroactive ?

La LCCI n'est pas rétroactive, elle ne s'appliquera qu'aux prêts hypothécaires formalisés après son entrée en vigueur, qui aura lieu le dimanche 16 juin 2019.

Toutefois, la non-rétroactivité de cette loi comporte deux exceptions déjà mentionnées :

• L'article 23 qui rend moins cher le passage d'un taux d'intérêt variable à un taux fixe.
• L'article 24 qui établit quand la clause d'échéance anticipée peut être appliquée.

Ce sont donc les deux seules mesures qui s'appliqueront également aux contrats conclus avant l'entrée en vigueur de la loi.

Quelles sont les différentes étapes de la souscription d'un prêt hypothécaire ?

1. Recherchez la banque qui offre un financement dans les meilleures conditions.
2. Fournir la documentation minimale nécessaire pour que la banque puisse réaliser l'étude de solvabilité et décider d'accorder ou non le financement.
3. Remise et explication par la banque de la documentation précontractuelle au client.
4. Le client est libre de choisir le notaire pour un conseil impartial sur les documents précontractuels qu'il a reçus de la banque.
5. Signature du contrat de prêt hypothécaire avec le notaire choisi.
6. La Gestoría de la banque est responsable du règlement des taxes et de l'enregistrement dans le registre foncier correspondant.
7. Retour au client de la documentation originale et finalisée et de l'excédent de la mise à disposition des fonds par le client.

Quels documents précontractuels doivent être remis à l'emprunteur ?

Pour répondre à cette question, il faut se référer à l'article 14 de la LCCI. Cet article énumère les documents que la banque doit mettre à la disposition du client dans la phase précontractuelle ou pré-contractuelle :

1. FEIN
2. FIAE
3. PROJET DE CONTRAT
4. VENTILATION DÉTAILLÉE DES DÉPENSES
5. INFORMATIONS SUR LES CONSEILS ET LE LIBRE CHOIX DU NOTAIRE
6. SCÉNARIOS D'AMORTISSEMENT POSSIBLES (uniquement en cas de prêt à taux variable)
7. CONDITIONS GÉNÉRALES (uniquement en cas de souscription d'une assurance complémentaire)
   

En pratique, cependant, ces 7 documents différents se réduiront à :

• FEIN (intégrant déjà des informations sur les conseils et le libre choix du notaire).
• FIAE (comprendra déjà une ventilation détaillée des dépenses).
• PROJET DE CONTRAT.
• SCÉNARIOS D'AMORTISSEMENT (facultatif : uniquement en cas de prêt à taux variable).
• CONDITIONS GÉNÉRALES (facultatif : uniquement en cas de souscription d'une assurance complémentaire).

Le prêteur (la banque) doit remettre cette documentation à l'emprunteur (le client). Elle doit non seulement le donner à l'emprunteur, mais aussi l'expliquer correctement. Le client doit signer un document attestant expressément que la banque a remis et expliqué toute la documentation précontractuelle. Par conséquent, à ce stade, nous aurions les documents suivants :

1. FEIN (intégrant déjà des informations sur les conseils et le libre choix du notaire).
2. FIAE (comprendra déjà une ventilation détaillée des dépenses).
3. PROJET DE CONTRAT.
4. SCÉNARIOS D'AMORTISSEMENT (uniquement dans le cas d'un prêt à taux variable).
5. CONDITIONS GÉNÉRALES (uniquement si une assurance complémentaire est souscrite).
6. UNE DÉCLARATION SIGNÉE PAR L'EMPRUNTEUR OU LE CLIENT.

Comment la documentation précontractuelle est-elle mise à la disposition du notaire ?

L'une des principales nouveautés de la LCCI intervient à ce stade de la phase contractuelle : le prêteur doit mettre à la disposition du notaire choisi par le client toute la documentation décrite ci-dessus. Cela soulève les questions suivantes :

La controverse est omniprésente. Bien que le LCCI lui-même semble suggérer que la première des trois options est la plus appropriée. Cependant, le notaire ne pourra pas vérifier de manière fiable la passation car il n'est pas présent.

En quoi consiste l'acte notarié préliminaire ?

L'article 15 de la LCCI stipule impérativement que l'emprunteur (c'est-à-dire le client) doit se rendre chez le notaire choisi pour passer en revue avec lui toute la documentation précontractuelle afin d'en comprendre le contenu et les conséquences de la signature d'un prêt hypothécaire, en résolvant sur place tout doute éventuel.

Toutefois, le résultat de cette visite ou de cet entretien personnel avec le notaire doit être consigné dans un acte notarié établi sur place. Il est donc très important de clarifier divers aspects de ce dossier :

• CONTENU : Le procès-verbal est divisé en quatre sections : 1) constatation des faits : remise et réception des documents en temps et en forme ; 2) jugement du notaire sur la conformité du contenu des documents ; 3) déclarations ou questions posées par l'emprunteur ; 4) test de compréhension standard.
• RÉSULTAT : le résultat de la comparution de l'emprunteur devant le notaire choisi peut être positif ou négatif.

• COPIE : (article 12 du Règlement d'application de la LCCI) : le notaire doit obligatoirement transmettre gratuitement une copie électronique simple de l'acte au prêteur et à l'emprunteur, s'ils en font la demande. Cette transmission doit être effectuée par les moyens télématiques sécurisés prévus par le Règlement.
• OBJECTIF : Respecter le principe dit de transparence matérielle, qui vise à renforcer, garantir et équilibrer le processus de contractualisation d'un prêt hypothécaire entre deux parties (banque et client) qui ne sont pas dans une position égale.

En guise de résumé, il semble nécessaire d'apporter un certain nombre de clarifications concernant le procès-verbal :

• C'est l'emprunteur qui choisit le notaire pour l'acte, qui doit être le même que celui qui autorisera plus tard l'acte.
• Le certificat ne donne lieu à aucun droit de douane.
• L'enregistrement constituera la preuve, au profit des deux parties (prêteur et emprunteur), que le premier a respecté son obligation de délivrer ces documents dans les délais prescrits et le second pourra exercer son droit de connaître les conséquences de ce qu'il est obligé de faire.

Collision entre la législation régionale et nationale ?

Il est nécessaire d'examiner la question de la concurrence de la nouvelle LCCI avec celle contenue dans le Code de la consommation de Catalogne(Loi 22/2010, du 20 juillet). L'éventuelle collision ou les doutes sur l'applicabilité de l'une ou l'autre... sont résolus par la cinquième disposition additionnelle de la LCCI elle-même, qui stipule que "sans préjudice du développement de la législation étatique de base effectué par les communautés autonomes dans l'exercice des compétences assumées par la loi, l'information précontractuelle à fournir aux emprunteurs doit être homogène, dans l'intérêt de l'unité du marché [...], raison pour laquelle les règlements régionaux autonomes doivent respecter les modèles d'information standardisés établis par les règlements de base, et ne peuvent exiger l'ajout de documents complémentaires qui pourraient être source de confusion pour l'emprunteur et fausser l'objectif des règles de transparence de base".

Quels sont ces petits détails que le conservateur doit prendre en compte lors de l'enregistrement de l'hypothèque ?

Les conservateurs fonciers doivent tenir compte des éléments suivants lors du classement de l'acte notarié de prêt hypothécaire :

• Le nouveau règlement, en offrant plus de garanties, abroge la clause manuscrite exigée jusqu'à présent par l'article 6 de la loi 1/2013 du 14 mai.
• L'acte hypothécaire doit contenir une adresse électronique pour l'emprunteur. Le notaire qui a autorisé l'acte de prêt hypothécaire doit envoyer gratuitement à l'emprunteur une copie simple de l'acte par voie électronique. Et le bureau d'enregistrement est également tenu d'envoyer directement à l'emprunteur, sans frais, une simple note littérale de l'enregistrement effectué et de la note d'envoi et de qualification, en indiquant les clauses qui n'ont pas été enregistrées et en précisant les raisons de leur suspension ou de leur refus respectifs (8ème disposition additionnelle).
• L'acte de prêt hypothécaire doit mentionner l'existence de l'acte notarié requis par l'article 15 de la LCCI. Les greffiers n'enregistreront pas les actes qui se réfèrent à des prêts réglementés par la présente loi et pour lesquels il n'existe pas d'enregistrement de l'acte. Toutefois, il suffit d'inclure le résumé dans l'acte lui-même. Cela signifie que l'acte notarié requis par la nouvelle loi ne doit en aucun cas être inclus dans l'acte hypothécaire ou envoyé au registre foncier.

Quels documents doivent être inclus dans l'acte hypothécaire afin d'être soumis à l'enregistrement dans le registre foncier ?

Selon la réglementation actuelle (avant l'entrée en vigueur de la nouvelle LCCI), l'acte notarié du prêt hypothécaire est normalement incorporé en annexe :

1. L'OFFRE FIPER/BINDING signée par les deux parties ;
2. La formule mathématique pour le calcul du TAEG ;
3. Le certificat d'évaluation ;
4. Le manuscrit écrit et signé de la main de l'emprunteur.

Cependant, il existe une grande incertitude quant à la nécessité d'inclure ou non la nouvelle documentation précontractuelle (notamment le FEIN et le FIAE) dans l'acte de prêt hypothécaire. En réalité, les deux, ainsi que les autres documents mentionnés ci-dessus, sont inclus dans l'acte notarié requis par l'article 15 de la LCCI.

Compte tenu du fait que ces procès-verbaux ne sont pas intégrés dans l'acte de prêt (une simple mention de leur existence dans l'acte suffit) et que leur contenu n'est pas envoyé au Registre Foncier, il est impossible pour les conservateurs de qualifier les clauses de la documentation précontractuelle, ce qui ne permet pas de vérifier si elles contiennent des clauses (je fais référence au FEIN et au FIAE) contraires aux règles impératives ou prohibitives, ou si elles contiennent des clauses abusives et nulles de plein droit.

Ne pas les intégrer dans l'acte de prêt hypothécaire serait, à mon avis, un grand pas en arrière, au nom du principe de sécurité juridique de notre système hypothécaire. La pierre angulaire du bon fonctionnement du système hypothécaire espagnol réside dans le double filtre ou contrôle de légalité exercé de manière complémentaire (et non exclusive) par les notaires et les greffiers en Espagne.

Un paiement à la place d'un paiement ?

La directive européenne 2014/13709 prévoit la dation en paiement dans son article 28.4. Or, la LCCI ne prévoit aucune règle en matière de dation en paiement ; elle ne fait qu'une référence indirecte à cette figure lorsque, s'agissant de la publicité des prêts immobiliers, son article 6.1 lettre H) indique que " le cas échéant, l'option du débiteur de pouvoir donner en paiement le bien hypothéqué en garantie du prêt, en décharge totale de la dette découlant du prêt ".

Il semble s'ensuivre que la remise du bien comme formule de règlement de la dette est une possibilité qui peut être incluse dans le contrat si les parties considèrent qu'il est approprié de l'inclure. D'autre part, l'article 140 de la HL prévoit déjà la possibilité pour les parties de convenir que l'obligation garantie ne porte que sur le bien hypothéqué (la responsabilité du débiteur est limitée au montant du bien hypothéqué).

Conclusion :

Des mois compliqués s'annoncent pour le monde hypothécaire, car malheureusement, la formulation de la nouvelle LCCI et le manque de détails ou de développement réglementaire font qu'il existe, à ce jour, de nombreux doutes, tant juridiques qu'opérationnels, sur l'application de cette nouvelle réglementation. Mon intention, au cours des prochains mois, sera de développer cette question en détail et point par point. Ce premier article servira de point de départ ou de référence.

Dédicace :

"Je veux dédier cet article, ainsi que le reste des articles à venir sur ce sujet, au meilleur professeur que j'aurai jamais : MON PÈRE".