Quelle est la déclaration des activités potentiellement polluantes pour le sol et comment cela affecte-t-il ma propriété ?

Découvrez les nouveautés introduites par la récente loi 7/2022 du 8 avril sur les déchets et les terrains contaminés pour une économie circulaire, avec une attention particulière à son impact sur le droit immobilier et le droit du registre, par exemple, dans la vente et l'achat de biens immobiliers.

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En effet, depuis le 10 avril 2022, la nouvelle loi 7/2022, du 8 avril, sur les déchets et les sols contaminés pour une économie circulaire, introduit une série de réformes dans le système juridique, parmi lesquelles, dans le domaine du droit immobilier et du registre, se distingue la dénommée déclaration d'activités de sols potentiellement contaminants, qui doit être prise en compte, désormais, dans de nombreuses transactions immobilières qui sont formalisées au quotidien de n'importe quel office notarial, par exemple, dans les ventes et les achats immobiliers, entre autres.

C'est pourquoi, face à ce nouveau développement réglementaire, nous allons tenter dans cet article, en utilisant mon traditionnel système de questions-réponses, de faire la lumière sur cette question, afin que toutes les parties intéressées soient conscientes de ce nouvel aspect réglementaire à prendre en compte, ainsi que de ses implications pratiques les plus pertinentes.

Qu'est-ce que la loi 7/2022 ?

En effet, comme tout observateur de la réalité pourra l'apprécier, au XXIe siècle et au-delà, l'une des questions qui sera sans aucun doute au centre du débat et des mesures politiques à adopter sera la gestion que l'humanité adoptera en matière de protection de l'environnement, de santé publique et de gestion des ressources naturelles et des déchets générés, car malheureusement, une grande partie de la croissance enregistrée au cours des derniers siècles a été basée sur l'exploitation incontrôlée des ressources naturelles fossiles de la terre, ainsi que sur la génération d'activités industrielles polluantes qui ont fortement dégradé la qualité de notre planète (pensez à des phénomènes aussi évidents que le changement climatique, la pollution atmosphérique ou aquifère, la désertification et la dégradation de la qualité de l'environnement), ainsi que par la génération d'activités industrielles polluantes qui ont fortement dégradé la qualité de notre planète (pensez à des phénomènes aussi évidents que le changement climatique, la pollution atmosphérique ou des aquifères, la désertification de vastes zones de la planète, l'épuisement des ressources naturelles, les maladies causées par la pollution, etc.)).

Dans ces conditions, comme on peut déjà le constater dans de nombreux domaines, la mise en œuvre de politiques de durabilité, de protection et de régénération de l'environnement et de croissance durable sera sans aucun doute l'une des questions qui seront au centre du débat humain dans les décennies et les siècles à venir.

Compte tenu de ce qui précède, dans ce cadre de protection de l'environnement et de la santé publique, la réglementation appropriée de toutes les activités humaines qui génèrent des déchets polluants devient une question clé pour atteindre ces objectifs louables, et c'est dans ce paradigme que s'inscrit cette loi 7/2022, du 8 avril, sur les déchets et les terrains contaminés pour une économie circulaire.

Après avoir présenté les objectifs de cette loi, elle introduit et réglemente un large éventail de mesures qui visent à contribuer à la bonne gestion des activités polluantes et/ou potentiellement polluantes, telles que :

• La nécessité pour les administrations publiques (tant nationales que régionales et locales) d'élaborer des programmes de prévention des déchets en vue d'une réduction, d'une gestion et d'une élimination appropriées des déchets, dans leurs domaines de compétence respectifs.
• L'imposition d'obligations strictes aux producteurs de déchets polluants, afin d'assurer leur bonne gestion et de vérifier ainsi qu'aucun risque n'est généré pour l'eau, l'air, le sol, la faune ou la flore du site en question, et qu'aucune gêne n'est générée pour les citoyens sous forme de bruit, d'odeurs ou de fumées, ou sous forme d'atteinte aux paysages et aux espaces naturels du site.
• L'imposition de mesures spécifiques aux gestionnaires de déchets polluants, afin de garantir leur collecte, leur tri, leur stockage, leur emballage et leur étiquetage, leur transport et leur traitement adéquats, dans le but de préserver les intérêts susmentionnés.
• La création d'un système juridique pour l'autorisation et la notification des activités de production, de collecte, de traitement et de gestion des déchets polluants.
• La conception d'un régime juridique de "responsabilité élargie" des producteurs de produits, afin de promouvoir la prévention et l'amélioration de la réutilisation, du recyclage et de la valorisation des déchets issus de leur activité économique.
• L'imposition de restrictions sur l'utilisation du plastique dans les produits à usage unique, dont l'entrée en vigueur est conçue pour être échelonnée dans le temps (touchant les produits énumérés dans la norme, par exemple les gobelets à boisson, les récipients alimentaires, les couverts, les assiettes, les pailles, les récipients à boisson, etc.)
• La mise en œuvre d'une série de modifications du système fiscal, afin d'introduire de nouvelles mesures fiscales qui créent des incitations négatives pour les entreprises à réduire les activités polluantes, telles qu'une "taxe spéciale sur les emballages plastiques non réutilisables" ou une "taxe sur le dépôt des déchets dans les décharges, l'incinération et la co-incinération des déchets".
• L'imposition d'une série de nouvelles obligations aux propriétaires fonciers dans le domaine des "terrains contaminés", avec des implications spécifiques pour le droit foncier et le droit d'enregistrement, qui seront développées plus en détail dans les questions suivantes.

Quelles mesures la loi 7/2022 introduit-elle qui affectent les propriétaires ?

En effet, la loi 7/2022, dans ses articles 98 et suivants, introduit un ensemble de mesures visant à prévenir et à corriger les effets néfastes que les activités potentiellement polluantes peuvent avoir sur les sols.

Ainsi, conformément à l'article 98 de la loi 7/2022, il est établi que le gouvernement, par le biais d'un règlement, approuve, met à jour et publie une liste des activités potentiellement polluantes pour le sol.

Au vu de cette liste, les propriétaires de ces activités potentiellement polluantes doivent envoyer périodiquement à la Communauté autonome correspondante les rapports contenant les informations pouvant servir de base à la déclaration de terrain contaminé.

Quelles sont les implications pratiques de la loi 7/2022 pour la formalisation des transactions immobilières ?

Conformément à la règle susmentionnée, ci-après dénommée :

• Tous les transferts entre vifs (par exemple, vente, achat ou donation) ;
• Ainsi que dans toutes les déclarations de nouvelles constructions (qu'elles soient autorisées ou prescrites ; et/ou en cours de construction ou achevées) ;
• Et aussi dans les opérations d'apport de terrains et d'attribution de parcelles dans les actions de réalisation d'aménagements urbains,

Les propriétaires de ces biens seront tenus de faire une déclaration expresse, dans l'acte par lequel l'opération est formalisée, quant à l'existence ou non d'une activité potentiellement polluante pour le sol sur le bien.

Cette déclaration fera également l'objet d'une note marginale au registre foncier, afin de lui donner la publicité correspondante.

Ainsi, désormais, lorsqu'un intéressé se rend chez un notaire pour formaliser, par exemple, une vente, une donation, un échange, ou une déclaration de nouvelle construction suite à la construction d'une nouvelle habitation sur un terrain dont il est propriétaire, l'acte qui lui est accordé doit expressément mentionner si une activité potentiellement polluante a été exercée ou non sur le terrain du bien en question. 

À cet égard, l'article 98.3 de la loi 7/2022 le prévoit expressément :" les personnes physiques ou morales propriétaires de terrains sont tenues, à l'occasion de la cession de tout droit réel sur ceux-ci, de déclarer dans le titre de propriété formalisant la cession si une activité potentiellement polluante pour le sol a été réalisée ou non sur le terrain cédé".Cette déclaration fait l'objet d'une note marginale dans le registre foncier. Cette déclaration sur les activités potentiellement polluantes doit également être faite par le propriétaire dans les déclarations de construction nouvelle à tout titre.Laprésente section s'applique également aux opérations d'apport de parcelles et d'attribution de parcelles résultant d'actions de réalisation d'aménagements urbains. "

A partir de quelle date les obligations de la loi 7/2022 s'appliquent-elles ?

L'obligation d'inclure cette déclaration formelle dans le titre à délivrer s'appliquera à tous les documents concernés qui seront formalisés après le 10 avril 2022, c'est-à-dire la date d'entrée en vigueur du règlement.

Quelles sont ces activités actuellement reconnues par l'administration comme potentiellement polluantes ?

Comme indiqué dans une question précédente, l'article 98.1 de la loi 7/2022 établit que le gouvernement, par règlement, approuve, met à jour et publie une liste des activités potentiellement polluantes pour le sol.

• L'extraction du pétrole brut et du gaz naturel.
• La fabrication de graisses ou d'huiles.
• La préparation, le tannage ou la teinture des pelleteries ou des cuirs et peaux.
• Sciage du bois.
• Fabrication de papiers peints, de pesticides, de produits chimiques de base, etc.
• Production et traitement de matériaux précieux, d'aluminium, de plomb, de zinc, de cuivre, ou leur fusion.
• Fabrication de machines de bureau, d'armes, de moteurs, de câbles électriques, de véhicules à moteur, etc.
• Entretien ou vente de véhicules à moteur.
• Commerce de gros de métaux, de peintures et vernis, d'engrais, de produits chimiques industriels ou de ferraille.
• Vente au détail de carburants.
• Etc.

Si vous le souhaitez, ICI vous pouvez consulter la liste complète et actuelle du décret royal 9/2005, du 14 janvier.

Quel est le contenu de cette déclaration ?

La déclaration en question doit indiquer succinctement et clairement si une activité potentiellement dangereuse a été exercée ou non sur le bien en question, conformément à la liste prévue par la réglementation en vigueur à un moment donné.

Que se passe-t-il si la déclaration indique qu'une activité potentiellement dangereuse a été exercée ?

Si la déclaration faite dans l'acte indique que des activités potentiellement polluantes ont été menées sur la propriété en question, les considérations suivantes doivent être faites :

En premier lieu, comme il a été indiqué, la déclaration positive de la réalisation d'une activité potentiellement polluante n'empêche pas l'inscription du document, de sorte que le transfert/déclaration des travaux de construction/urbanisme réalisés sera dûment inscrit au registre foncier, mais avec une mention de cette circonstance, au moyen de la note marginale correspondante qui a été indiquée.

Deuxièmement, en ce qui concerne les conséquences futures, les éléments suivants sont, à mon avis, évidents :

• D'un point de vue pratique et économique, il est clair qu'un terrain qui présente cette considération, d'un point de vue économique / marché, nuit à sa valeur, car toute personne envisageant d'acquérir un tel terrain à l'avenir, le fait de savoir que des activités potentiellement polluantes y ont été développées, et ses effets négatifs sur la santé publique ou les futures obligations de décontamination, signifiera évidemment que le prix qu'elle est prête à payer pour ce terrain, sera probablement inférieur.
• De même, d'un point de vue juridique, comme le stipule l'article 98 de la loi 7/2022, le fait que des activités potentiellement polluantes aient été réalisées sur un terrain oblige le propriétaire à"remettre périodiquement à la Communauté autonome correspondante les rapports contenant les informations pouvant servir de base à la déclaration de terrain contaminé", Si cela se produit, c'est-à-dire si la Communauté autonome correspondante le déclare finalement comme terrain contaminé, cela entraînera des conséquences graves et sévères, telles que l'obligation de décontaminer et d'assainir le terrain ou la suspension des droits de construction (une question ultérieure développe ce sujet plus en détail).

Quelles sont les propriétés concernées par cette nouvelle obligation ?

Bien qu'il existe un débat doctrinal à ce sujet, par prudence, on considère que cette nouvelle obligation concerne tous les types de propriétés, qu'elles soient rurales ou urbaines, et indépendamment du fait qu'elles constituent une propriété indépendante ou qu'elles soient soumises au régime horizontal de la propriété (c'est-à-dire qu'elle concerne également les appartements, les locaux commerciaux, les garages, les débarras, etc.)

Quels seraient les effets d'une éventuelle omission de cette déclaration ?

Comme on peut le voir dans l'article 98 de la loi 7/2022, la déclaration de l'existence ou non d'activités potentiellement polluantes est une obligation expresse et inévitable des concédants qui formalisent l'une des opérations susmentionnées (transferts entre vifs, déclarations de nouvelle construction et actions d'exécution d'aménagement urbain), de sorte que son omission impliquerait une violation de la loi en vigueur qui, le cas échéant, empêcherait l'inscription du document au registre foncier, tant que le défaut n'a pas été corrigé.

Quelles autres mesures la loi 7/2022 introduit-elle qui peuvent avoir une pertinence dans le domaine du droit immobilier et de l'enregistrement ?

Elle introduit également une nouvelle mesure qui peut également avoir un impact dans le domaine du droit immobilier, à savoir la"déclaration de terrain contaminé".

Ainsi, les Communautés autonomes, d'office, conformément à l'article 99 de la loi 7/2022, peuvent déclarer et délimiter par une résolution expresse les sols contaminés en raison de la présence de composants dangereux issus de l'activité humaine.

Cette déclaration de terrain contaminé aura des implications importantes:

• Il obligera la partie responsable à réaliser les actions nécessaires pour la décontamination et l'assainissement, de la manière et dans les délais établis par les réglementations régionales correspondantes. À cet égard, il convient de rappeler que le règlement considère que les parties responsables de la décontamination et de la valorisation des sols contaminés sont, d'une part, les responsables directs de la contamination (s'ils sont plusieurs, ils sont solidairement responsables), mais aussi, d'autre part, les propriétaires et possesseurs desdits sols, à titre subsidiaire.
• Si nécessaire, elle peut conduire à la suspension de l'applicabilité des droits de construction et d'autres droits d'utilisation des sols, s'ils sont incompatibles avec les mesures appropriées de décontamination et de remise en état des sols.
• Cela signifie également que cette déclaration de terrain contaminé fera l'objet d'une annotation marginale dans le registre foncier, afin de faire connaître cette circonstance.

Comment évaluer cette nouvelle obligation légale ?

Comme certains auteurs l'ont déjà signalé à cet égard, en effet, tout en reconnaissant les objectifs louables poursuivis par la règle (à savoir la protection de l'environnement et de la santé publique), comme cela se produit en de nombreuses occasions, les formes choisies peuvent ne pas être les plus appropriées, car en substance, la règle en question introduit une procédure supplémentaire dans les opérations de transfert de biens immobiliers, qui se traduira, dans la plupart des cas, par une déclaration négative "stérile", entraînant la note marginale correspondante dans le registre foncier.

En bref, comme on peut le pressentir, il est très probable que cette réglementation, dans la grande majorité des cas, ne fera qu'introduire plus de bureaucratie avec peu ou pas de valeur ajoutée à la sécurité juridique de la grande majorité des opérations, réduisant ainsi le dynamisme de la réglementation d'un secteur stratégique pour l'économie nationale, comme le secteur immobilier.

Ainsi, à moins de bonnes surprises dans l'application progressive de la règle dans la pratique, il faut s'attendre à ce qu'elle ne contribue guère aux objectifs louables poursuivis par la règle, ce qui, bien entendu, est une chose négative du point de vue de l'évaluation de l'efficacité des politiques publiques et du résultat de l'activité législative.

En espérant que cet article vous ait apporté des informations intéressantes sur les évolutions récentes du droit immobilier et du droit du registre que nous apporte la récente loi 7/2022, je reste à votre disposition pour vous assister dans tout ce dont vous avez besoin dans le cadre de la formalisation de vos transactions immobilières.