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En savoir plus : Frais bancaires sur un prêt hypothécaire

I. INTRODUCTION

II. PRINCIPES :

1. Supervision de la liberté des conventions.
2. Lien avec les services demandés et acceptés par le client.
3. Correspondance avec les services effectivement rendus.
4. Transparence et publicité.

III. CLASSES OU TYPES :

1. Ouverture/étude.
2. Réclamer des dettes impayées.
3. Remboursement anticipé.
4. Novation.
5. Changement de créancier.
6. Subrogation du débiteur.
7. Délivrance d'un certificat de solde nul pour annuler l'hypothèque.

Introduction

Cet article a pour but d'expliquer en profondeur les éventuels frais bancaires qui figurent dans un contrat de prêt hypothécaire formalisé devant un notaire.

Pour comprendre ce qu'est une commission et quelle est sa fonction dans le cadre des relations bancaires entre les établissements de crédit et les consommateurs, il est nécessaire, à mon avis, de partir de la définition offerte par le cinquième sens du Dictionnaire de l'Académie Royale de la Langue Espagnole, qui établit que la commission s'entend comme le " pourcentage que reçoit un agent sur le produit d'une vente ou d'une affaire ".

Ainsi, sur la base de cette définition, on peut comprendre que, dans le cadre des relations bancaires entre les institutions et leurs clients, les frais et commissions sont la contrepartie versée par les consommateurs et les utilisateurs aux banques en échange des services et instruments fournis par celles-ci.

Sur cette base, à savoir que les commissions sont un prix perçu par l'institution bancaire pour l'exercice d'une activité ou la prestation d'un service en faveur de son client, nous ne pouvons ignorer que cette contrepartie, découlant d'un acte de contractualisation libre et volontaire des deux parties, sera soumise au principe universel de la liberté d'accord consacré dans notre système juridique à l'article 1255 du Code civil, qui établit que :

" Les parties contractantes peuvent établir les pactes, clauses et conditions qu'elles jugent utiles, à condition qu'ils ne soient pas contraires à la loi, à la morale ou à l'ordre public ".

Cette réalité indéniable a été expressément incluse dans l'article 3 de l'ordonnance EHA/2899/2011, du 28 octobre, sur la transparence et la protection du client dans les services bancaires, dans laquelle le ministère de l'Économie et des Finances, en vertu des pouvoirs qui lui sont conférés par l'article 149 de la Constitution (qui accorde à l'État une compétence exclusive sur la " réglementation du crédit, de la banque et de l'assurance "), ainsi que par l'article 97 de la Constitution, qui réserve au gouvernement le droit d'exercer " la compétence exclusive de réglementer le crédit, la banque et l'assurance ". 149 de la Constitution (qui donne à l'État une compétence exclusive en matière de "réglementation du crédit, de la banque et de l'assurance"), ainsi que l'art. 97 de la même Magna Carta, qui réserve au Gouvernement l'exercice du "pouvoir réglementaire", établit les bases générales du système des commissions dans le secteur bancaire:

" Les frais perçus pour les services fournis par les établissements de crédit sont ceux librement convenus entre ces établissements et leurs clients.

Ainsi, comme mentionné ci-dessus, les frais bancaires sont le résultat d'un accord libre et volontaire entre les parties qui en conviennent, c'est-à-dire entre le client et l'établissement de crédit.

Face à cette réalité, le législateur, d'abord, et l'exécutif, ensuite, ont essayé pendant de nombreuses années de développer un ensemble de réglementations qui tentent de limiter le pouvoir de négociation et l'imposition de conditions excessives ou abusives par le secteur financier afin de protéger le client bancaire, qui se trouve dans la position la plus faible dans la relation contractuelle établie entre les deux.

Enfin, en ce qui concerne la réglementation, compte tenu du fait que l'objectif de cet article est d'analyser les frais qui peuvent être accumulés dans le domaine du crédit immobilier, il est temps de mettre en évidence la réglementation qui régit cette matière spécifique, qui a récemment connu une véritable révolution avec l'entrée en vigueur de la loi 5/2019, du 15 mars, qui réglemente les contrats de crédit immobilier, ainsi que ses règlements d'application, notamment le décret royal 309/2019, du 26 avril, l'arrêté ECE/482/2019, du 26 avril, ainsi que les instructions ou résolutions de la direction générale des registres et des notaires qui ont déjà commencé à être publiées dans ce domaine.

Principes

Une fois que les bases générales du système des commissions bancaires dans notre système juridique ont été établies, nous devons garder à l'esprit qu'elles doivent respecter les principes suivants :

Classes ou types

Après cette introduction générale, qui me semble plus que nécessaire, j'analyserai chaque redevance séparément, de manière pratique. Et je le ferai dans l'ordre logique suivant la chronologie normale de la vie d'un prêt hypothécaire, depuis sa conclusion jusqu'à son annulation formelle.

Commission d'ouverture/d'étude

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(Commençons par une définition...).

La commission d'ouverture peut être définie comme la commission facturée par l'institution financière au client pour tous les coûts administratifs et de gestion dérivés de la formalisation et de l'octroi d'un prêt ou d'un crédit, comme, par exemple, la demande et la compilation de la documentation nécessaire à la réalisation de l'opération, l'analyse de la solvabilité du débiteur, la préparation du contrat de prêt, etc. Cette commission s'élève traditionnellement à un certain montant (par exemple 1 000 €) ou, au contraire, à un pourcentage du montant emprunté (0,5 % du montant du prêt accordé).

[Ce que la Banque d'Espagne a à dire à ce sujet].

D'un point de vue réglementaire, il semble intéressant de reprendre la définition de cette commission offerte par la circulaire 5/1994 du 22 juillet 1994 de la Banque d'Espagne aux établissements de crédit, qui établit que la commission de montage "comprend les frais d'étude, d'octroi ou de traitement du prêt hypothécaire ou d'autres frais similaires inhérents à l'activité de l'établissement prêteur causés par l'octroi du prêt". Par conséquent, le Banco de España comprend qu'une telle commission, pour autant qu'elle respecte les principes énoncés dans l'introduction, est parfaitement valable.

[Les cours de justice se sont prononcées dans le même sens...].

En ce qui concerne les frais d'arrangement ou d'étude, il convient de noter que, jusqu'à présent, ils ont donné lieu à un certain nombre de litiges devant les tribunaux, car de nombreux procès ont soulevé la question de la légalité et du caractère approprié de ces frais, et les tribunaux ont rendu des décisions disparates. Toutefois, cette question a été réglée par la Cour suprême dans son récent arrêt 44/2019, du 23 janvier, dans lequel, résolvant un pourvoi en cassation, la Haute Cour confirme la licéité de cette clause et, par conséquent, exclut son caractère abusif. Pour ce faire, la Cour suprême développe les arguments suivants :

• Tout d'abord, la Cour Suprême comprend que la commission d'arrangement a un réel caractère rémunérateur, puisque selon la Cour " la commission n'est pas un élément extérieur au prix du prêt ; au contraire, l'intérêt rémunérateur et la commission d'arrangement constituent les deux éléments principaux du prêt ".
• Cela dit, la Cour suprême comprend que, lors de l'octroi d'un prêt, au-delà de la mise à disposition de l'argent à l'emprunteur, l'institution financière réalise une "série d'activités" dans la "phase initiale du prêt", c'est-à-dire "sa préparation et son octroi", qui comprennent des activités telles que "l'étude de la demande et des formalités y afférentes, la collecte et l'analyse des informations sur la solvabilité du demandeur et sa capacité à rembourser le prêt pendant toute sa durée, l'évaluation des garanties fournies, la préparation du contrat et la signature du contrat". Compte tenu de ce qui précède, il semble tout à fait raisonnable que l'institution financière puisse facturer ces activités, comme le permet la réglementation en vigueur à l'époque.

[Des nouvelles de l'Europe (CJUE) sont attendues...].

Sans préjudice de l'avis favorable de la Cour suprême, il convient de noter que certains tribunaux de première instance, en désaccord avec l'opinion exprimée par la High Court, considèrent que la commission d'arrangement peut constituer une véritable clause abusive pour les consommateurs à la lumière de la réglementation de l'Union européenne en la matière.

Ainsi, des instances telles que le 17e Tribunal de première instance de Palma de Majorque ont récemment saisi la Cour de justice de l'Union européenne d'une question préjudicielle sur le caractère éventuellement abusif de cette clause, à la lumière de la directive 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs. Cette procédure se trouve, en tout état de cause, à un stade précoce de son traitement, de sorte qu'il sera nécessaire de suivre de près le déroulement de cette décision préjudicielle pour déterminer la pertinence qu'elle peut avoir sur le marché hypothécaire espagnol.

(A-t-il actuellement une couverture légale ?)

À ce stade, il est sans doute nécessaire de faire référence aux nouveautés introduites par la récente loi 5/2019, du 15 mars, qui réglemente les contrats de crédit immobilier, dans laquelle le législateur espagnol, afin de matérialiser la transposition d'une directive de l'Union européenne et d'augmenter les garanties de protection des consommateurs et des usagers sur le marché du crédit immobilier, établit dans son article 14.4 de la loi précitée "si une commission d'arrangement est convenue, elle n'est due qu'une seule fois et comprend tous les frais d'étude, de traitement ou d'octroi du prêt et autres frais similaires inhérents à l'activité du prêteur causés par l'octroi du prêt".

Sur ce précepte, il est important de souligner, en outre :

• " Dans le cas de prêts libellés en devises, la commission de montage comprend également toute commission de conversion de devises pour le décaissement initial du prêt.
• Les dispositions de cette loi ont (ex. art. 3 du corpus législatif susmentionné), un caractère inamovible ou obligatoire, de sorte que les parties contractantes ne peuvent disposer ou modifier les limitations qui y sont exprimées, sous peine de nullité de plein droit, conformément aux dispositions de l'article 6 du Code Civil.
• Le montant de la redevance est libre, car il ne fixe pas de plafond maximum comme c'est le cas pour d'autres redevances (comme nous le verrons plus loin).
• Il est expressément indiqué que les frais d'arrangement sont inclus dans la commission d'arrangement. Par conséquent, les deux taxes ne peuvent pas être facturées séparément, mais doivent être fusionnées en une seule taxe.

Commission pour le recouvrement des créances

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(Commençons par une définition...).

Il peut arriver que l'emprunteur/débiteur, suite à des difficultés financières, ne puisse pas payer une ou plusieurs échéances consécutives de son prêt, de sorte que les échéances deviennent impayées et, dans ce cas, le client de la banque est en situation de défaut de paiement.

La commission de réclamation des créances impayées ou positions débitrices peut être définie comme la commission facturée par l'institution financière à son client débiteur pour la gestion effectuée en vue de recouvrer les montants dus et impayés à la suite d'un défaut de paiement.

Dans ces cas, comme on peut s'y attendre, les institutions financières prêteuses ont conçu une série de circuits et de mécanismes pour contacter le débiteur et exiger le paiement des sommes dues dès le premier versement, afin de garantir le respect de l'obligation contractée. Ainsi, à titre d'exemple de ce type de mécanisme, nous pouvons inclure l'envoi de communications postales, les appels téléphoniques, les visites au responsable du client pour lui expliquer la situation, etc.

[Ce qu'en dit la Banque d'Espagne...].

En ce qui concerne la légalité et le caractère approprié de ces frais, il convient de rappeler une fois de plus les principes généraux en matière de frais bancaires consacrés par l'article 3 de l'ordonnance EHA/2899/2011, du 28 octobre, relative à la transparence et à la protection des clients des services bancaires déjà mentionnée dans cette section, à savoir, d'une part, que les frais sont librement convenus entre les parties et, d'autre part, qu'ils correspondent à des services effectivement rendus ou à des dépenses engagées.

Par conséquent, comme on peut le déduire, la commission de réclamation des factures impayées est parfaitement légale et admissible, à condition qu'elle respecte une série de caractéristiques et d'exigences que le superviseur bancaire a très bien résumées dans son rapport annuel du Service des réclamations pour 2009, à savoir :

• Sa régularisation sera liée à l'existence effective de procédures de réclamation menées auprès du client débiteur, qui doivent aller au-delà du simple envoi périodique d'une lettre de réclamation générée automatiquement par les systèmes informatiques.
• Elle ne peut être facturée qu'une seule fois lors de la réclamation du même solde, de sorte que les réclamations successives pour ce solde spécifique ne peuvent donner lieu à la facturation d'une nouvelle taxe.
• En ce qui concerne la nature de la commission, le Banco de España détermine qu'il s'agit d'un montant unique, indépendamment du montant du solde réclamé, de sorte que l'imposition de commissions en pourcentage liées au montant impayé n'est pas admissible.
• Il convient également de signaler que le Banco de España considère, dans son rapport annuel, qu'il n'est pas de bonne pratique bancaire de la percevoir automatiquement, mais que l'opportunité de sa régularisation doit être déterminée dans chaque cas concret en fonction des particularités du débiteur et de la défaillance.

[Les cours de justice ont statué sur le même...] [Les cours de justice ont statué sur le même...].

En ce qui concerne la légalité de cette clause, il convient de souligner que, sur le plan contentieux, sa validité a été remise en cause dans une multitude de procédures judiciaires, plusieurs tribunaux l'ayant déclarée nulle et non avenue.

[Des nouvelles de l'Europe (CJUE) sont attendues...].

En ce qui concerne la légalité de cette commission à la lumière des décisions de la CJUE, il convient de souligner que, sauf erreur, il n'existe actuellement aucune décision judiciaire de cet organe dans laquelle il se serait expressément prononcé sur cette question.

Toutefois, il convient de garder à l'esprit que la jurisprudence de la CJUE en matière de protection des consommateurs et des utilisateurs a été et est régulièrement utilisée par les Cours de justice nationales pour étayer leurs décisions dans ce domaine, comme c'est le cas, par exemple, de l'ordonnance de la CJUE du 11 juin 2015, qui valide le contrôle du caractère abusif d'une clause, même si elle n'a pas été appliquée, ou par exemple le célèbre arrêt de la CJUE du 13 mars 2013 (affaire Aziz), qui énonce les critères à prendre en compte pour apprécier si une clause contractuelle génère un " déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ".

(A-t-il actuellement une couverture légale ?)

Cela dit, il est également nécessaire de se référer aux dispositions de la nouvelle loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier, dans laquelle l'article 14.1. b qui établit qu'au moment de formaliser l'opération, l'institution financière doit fournir à l'emprunteur une fiche standardisée d'avertissement (FIAE) qui doit inclure, entre autres, les références appropriées"à la possibilité d'une échéance anticipée du prêt pour cause de non-paiement et aux frais qui en découlent", parmi lesquels, à mon avis, on peut comprendre que cette commission est incluse, de sorte que pour qu'elle soit facturée, la banque doit en avoir informé préalablement, clairement et adéquatement, le débiteur hypothécaire.

Frais de remboursement anticipé

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(Commençons par une définition...).

Il peut arriver que le débiteur, pour une raison quelconque, n'ait plus besoin de maintenir le financement initialement demandé, de sorte qu'avant d'arriver au terme du contrat convenu, le débiteur décide de rembourser par anticipation la totalité de la dette en cours. Comme on peut le voir, cela sera préjudiciable à l'institution financière, car elle ne recevra plus les intérêts sur lesquels elle comptait initialement, de sorte que ses prévisions de recettes et de dépenses seront modifiées.

Afin d'éviter que cette altération ne génère une perte dans le compte de résultat de l'institution, au-delà de la génération de nouvelles opérations de crédit avec le capital remboursé par anticipation, les institutions financières ont choisi de facturer une commission pour le remboursement anticipé, afin de compenser partiellement le manque à gagner généré par la perte des intérêts qui ne seront plus perçus du fait de ce remboursement.

Par conséquent, les frais de remboursement anticipé peuvent être définis comme les frais facturés par l'institution financière à son client débiteur pour le remboursement anticipé du prêt avant la date initialement convenue pour la fin du contrat.

(Ce que la Banque d'Espagne a à dire à ce sujet...)

À ce sujet, il est nécessaire d'indiquer que, comme nous le verrons dans la section sur la couverture juridique de cette taxe, elle est réglementée de manière très détaillée par le législateur, de sorte que sa légalité et son applicabilité dans les contrats de prêt hypothécaire ne présentent pas de difficultés ou de conflits majeurs, tant qu'elle reste dans les limites fixées par la réglementation qui sera expliquée ci-dessous.

À cet égard, voir le rapport de plaintes de 2014 du département de conduite du marché et des plaintes de la Banco de España, qui détaille que les plaintes des clients des banques concernant cette commission se produisent essentiellement lorsque l'institution financière applique des frais supérieurs aux limites légalement établies, auquel cas il est clair que la réclamation est accueillie, ainsi que dans les cas de manque de transparence dans la formulation de la clause, sans que ce deuxième cas ait généré de conflit notable dans la pratique.

[Les cours de justice ont statué sur le même...] [Les cours de justice ont statué sur le même...].

En ce qui concerne la commission de remboursement anticipé, il convient de noter qu'elle n'a pas suscité de grandes controverses au niveau judiciaire, de sorte que, si elle est maintenue dans les limites légalement établies, qui seront détaillées ci-dessous, elle ne devrait pas présenter de conflits majeurs dans la sphère juridictionnelle. À cet égard, voir l'arrêt 3066/2016 de l'Audiencia Provincial d'Alicante, du 4 novembre, dont la septième base juridique indique, à propos de la commission de remboursement anticipé, total ou partiel, qui, dans ce cas précis, était fixée à 1 %, que" nous ne considérons pas ces clauses comme abusives ", puisque l'ordonnance ENA/2899/2011 interdit uniquement les frais qui ne correspondent pas à des services réellement rendus ou à des dépenses engagées et que nous avons affaire à des services réels rendus par la banque aux emprunteurs dans de tels cas", puisque le remboursement anticipé implique également l'exécution d'une série d'actions par la banque qui rendent le paiement des frais convenus approprié.

[Des nouvelles de l'Europe (CJUE) sont attendues...].

A l'heure actuelle, il n'existe aucune trace d'une question préjudicielle posée à la CJUE dans laquelle le cœur de la controverse juridique est centré sur cette commission. Il n'en est pas moins vrai que, comme le souligne AGÜERO ORTIZ, le contrôle de la transparence matérielle validé par la CJUE dans son arrêt du 21 décembre 2016, protégé par la directive 93/13/CEE, permet un contrôle de la légalité de toute clause insérée dans le contrat, de sorte que" si le consommateur n'a pas reçu d'information précontractuelle sur les coûts du produit (y compris cette redevance)[....] alors la clause sera également abusive pour manque de transparence", puisque le consommateur doit être en mesure de connaître, "avant de conclure le contrat, toutes les conséquences économiques et juridiques de celui-ci".

(A-t-il une couverture légale ?)

Il convient maintenant d'en analyser la légalité et l'opportunité à la lumière des différentes réglementations existantes à ce jour, puisque, comme on le verra, le législateur, afin de protéger le débiteur hypothécaire contre d'éventuels frais excessifs des banques pour ce concept, a édicté ces dernières années différentes réglementations dont il est nécessaire de connaître le contenu.

Il sera nécessaire de distinguer trois étapes :

Hypothèques formalisées avant le 9 décembre 2007 :

Les dispositions de la loi 2/1994 du 30 mars 1994 sur la subrogation et la modification des prêts hypothécaires s'appliquent aux prêts hypothécaires conclus avant le 9 décembre 2007, dont la première disposition additionnelle établit que :

"Dans les prêts hypothécaires à taux variable [...], l'établissement prêteur ne peut percevoir une commission de remboursement anticipé non subrogatoire supérieure à 1 % du capital à rembourser, même si une commission plus élevée a été convenue".

En d'autres termes, la commission de remboursement anticipé (dans le cas d'un prêt à taux variable) sera celle convenue entre les parties, mais sachant qu'elle ne pourra en aucun cas dépasser 1% du capital remboursé par anticipation. Toutefois, s'il s'agissait d'un prêt à taux fixe, les dispositions de cette loi ne s'appliqueraient pas, de sorte que le montant de la commission serait déterminé par l'accord entre les parties.

Hypothèques contractées après le 9 décembre 2007 :

Cela dit, pour les contrats de prêt hypothécaire conclus après le 9 décembre 2007, date d'entrée en vigueur de la loi 41/2007, du 7 décembre, qui modifie la loi 2/1981, du 25 mars, sur la réglementation du marché hypothécaire et d'autres règles du système hypothécaire et financier, sur la réglementation des hypothèques inversées et de l'assurance dépendance et qui établit certaines règles fiscales, les dispositions des articles 7 et suivants de la loi précitée seront applicables, qui établissent la règle générale suivante :

"A condition que le prêt ou le crédit hypothécaire porte sur un logement et que l'emprunteur soit une personne physique, aucune commission ne peut être perçue en cas de remboursement anticipé total ou partiel.

Toutefois, le législateur établit ensuite un régime de "compensation" en faveur des institutions financières créancières :

• "Indemnité de retrait" : qui établit que"dans les annulations subrogatoires et non subrogatoires, totales ou partielles, de crédits ou de prêts hypothécaires... le montant à percevoir par l'établissement créancier à titre d'indemnité de retrait ne peut être plus élevé" :

• " Compensation du risque de taux d'intérêt" : elle ne s'applique qu'aux prêts indexés sur un taux fixe ou dont la période de refixation des taux est supérieure à un an, dont le montant est convenu entre les parties, et sera acquise si et quand une perte en capital est générée pour l'établissement créancier (pour les détails du calcul de cette perte, voir l'art. 9.2 de la règle en question).

Hypothèques formalisées à partir du 17 juin 2019 :

Enfin, il est nécessaire de tenir compte du nouveau régime juridique établi par la loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier, qui sera applicable aux" contrats de prêt avec garantie hypothécaire conclus à partir du 17 juin 2019 dès lors qu'il s'agit de prêts accordés par un professionnel en faveur d'un débiteur personne physique pour l'achat de biens immobiliers résidentiels".

L'article 23.4 de la loi précitée établit la distinction suivante :

Il est également intéressant de noter que lorsque le débiteur dépose les fonds nécessaires au remboursement anticipé par chèque auprès de l'institution financière, conformément aux critères spécifiques de bonne pratique bancaire de la Banque d'Espagne, aucune commission ne sera perçue pour le dépôt de ce chèque, car "il ne peut être considéré comme un crédit sur un compte courant", puisque l'institution "n'effectue aucun service de compensation pour son client, mais fournit ce service à elle-même ou dans son propre intérêt".

Commission de novation ou de modification

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(Commençons par une définition...).

Comme on le sait, le secteur hypothécaire espagnol se caractérise, entre autres, par la commercialisation généralisée de prêts et de crédits hypothécaires à très long terme, les prêts hypothécaires les plus courants étant payés par mensualités sur 25, 30, 35, voire 40 ans. Cette réalité du marché hypothécaire espagnol fait que, dans certaines occasions, face à des changements inattendus dans la situation ou la capacité économique des débiteurs, normalement vers des situations plus précaires (chômage, par exemple), ceux-ci peuvent avoir besoin de modifier les conditions de leur prêt hypothécaire, par exemple en prolongeant la période de remboursement (afin de réduire les mensualités), en modifiant le taux d'intérêt ou même en augmentant le capital dû afin de faire face à de nouveaux besoins économiques.

Dans cette optique, le contrat de prêt hypothécaire initial est modifié, de sorte que le besoin se fait sentir de refléter les nouvelles conditions convenues, ce qui peut donner lieu à la perception de frais de novation ou de modification qui, une fois encore, seront déterminés par le montant convenu par les parties. Par conséquent, la commission de novation des conditions peut être définie comme la commission facturée par l'institution financière à son client débiteur pour modifier les conditions initialement convenues dans le contrat de prêt ou de crédit hypothécaire formalisé devant un notaire.

Pour donner au lecteur une idée approximative de ce phénomène, il peut affecter des questions aussi variées que, par exemple :

(Ce que la Banque d'Espagne a à dire à ce sujet...)

Du point de vue du superviseur bancaire, il convient de faire référence au Rapport 2008 du Service des plaintes, dans lequel, sur la base de l'acceptation de cette commission comme valide, une série de clarifications sont apportées concernant les plaintes reçues par ce service.

A cet égard, le lecteur doit tenir compte du fait que cette novation modificative peut être instrumentée aussi bien dans un acte public que dans un acte privé, mais dans ce dernier cas la modification, n'ayant pas accès au Registre Foncier, ne sera pas opposable aux tiers, tout cela sans préjudice du fait que sous la protection de l'art. 1279 du Code Civil, n'importe laquelle des parties peut contraindre l'autre partie à accorder l'acte correspondant.

Ainsi, dans ces cas, que le document soit privé ou public, le Banco de España accepte la perception de ce type de frais à condition qu'ils aient été convenus et restent dans les marges requises par la loi.

[Les cours de justice se sont prononcées sur la même question...].

Dans le domaine juridictionnel, il n'y a pas beaucoup de litiges relatifs à cette commission, bien qu'il faille se référer à certaines décisions judiciaires qui touchent cette question, comme le domaine fiscal et les dépenses qui peuvent être générées.

En ce qui concerne la fiscalité, il convient de souligner que l'article 9 de la loi 2/1994 du 30 mars 1994, qui réglemente la subrogation et la modification des prêts hypothécaires, prévoit une exemption du droit de timbre pour les actes de novation qui se réfèrent"aux conditions du taux d'intérêt initialement convenu ou en vigueur, à la modification de la durée du prêt, ou aux deux", de sorte que toute autre modification qui affecte un autre aspect du prêt doit être soumise à cet impôt.

Ainsi, l'imposition (ou non) de ces actes de novation dans lesquels non seulement le taux d'intérêt ou la durée sont modifiés, mais aussi d'autres modifications liées aux clauses financières s'ajoutent à ces modifications. Dans ces cas de variations multiples, l'exemption s'étend-elle à l'ensemble de l'acte ? Cette question a été résolue par la Cour suprême dans son arrêt 748/2019, du 13 mars, dont le cinquième fondement juridique indique que"si les actes publics de novation de prêts hypothécaires dans lesquels non seulement les conditions se référant au taux d'intérêt et/ou à la durée du prêt sont modifiées, mais en plus d'autres types de clauses financières sont également modifiées....il sera nécessaire d'examiner le caractère enregistrable de la modification et l'objectif économiquement évaluable de la modification pour déterminer si elle est soumise ou non à l'impôt sur la DJA, en étendant l'exemption de l'art. 9 de la loi 2/1994, exclusivement aux clauses relatives au taux d'intérêt du prêt, à la modification de la durée du prêt ou aux deux". Cela dit, en ce qui concerne la base imposable, la Cour suprême détermine que ce n'est pas l'obligation hypothécaire du prêt qui doit être prise en compte, mais le contenu économique des clauses financières qui sont modifiées.

De même, en ce qui concerne les frais de notaire, il faut se référer à plusieurs arrêts de la Cour suprême rendus le 23 janvier 2019, dans lesquels il est déterminé que, en cas de modification du prêt hypothécaire, les deux parties y étant intéressées (institution financière et client), les frais de notaire de l'acte doivent être supportés à 50% par chacune d'elles.

Enfin, en tout état de cause, je ne voudrais pas manquer de faire référence au fait que toute novation modificative qui affecte une clause nulle sera également affectée par les effets de cette nullité, sans qu'il soit admissible de comprendre qu'elle a été validée, comme l'a indiqué la Cour suprême dans son arrêt 558/2017, du 16 octobre.

[Des nouvelles de l'Europe (CJUE) sont attendues...].

En ce qui concerne les décisions de la CJUE en la matière, il est pertinent de se référer à la question préjudicielle posée le 11 juillet 2018 par le tribunal de première instance et d'instruction de Teruel (affaire C-452/18), publiée au Journal officiel de l'Union européenne du 22 octobre 2018, dans laquelle cette juridiction a posé à la CJUE une série de questions relatives à la nullité des clauses contenues dans un contrat de novation d'un prêt avec garantie hypothécaire. Cette affaire est encore en cours, mais il sera sans doute très intéressant de suivre sa résolution par la CJUE afin de connaître la portée de ses implications dans le domaine du droit national.

(A-t-il une couverture légale ?)

Par exemple, dans la loi 2/1994 du 30 mars 1994, qui réglemente la subrogation et la modification des prêts hypothécaires, il était prévu que pour ce type de commissions, spécifiquement dans l'article 10, qui établit que :

" Modifiant les novations visant à prolonger la durée du prêt, l'établissement créancier ne peut percevoir des frais de modification des conditions supérieurs à 0,10 % du montant du capital restant dû en attente de remboursement ".

Il est également très pertinent de mentionner l'article 23.6 de la loi 5/2019, du 15 mars, qui réglemente les contrats de crédit immobilier, dans lequel le législateur, dans un engagement clair de favoriser la conclusion de prêts hypothécaires à taux fixe, établit que" en cas de novation du taux d'intérêt applicable...à condition que...cela entraîne l'application pendant la durée restante du contrat d'un taux d'intérêt fixe au lieu d'un taux variable, l'indemnisation...ne pourra pas dépasser la perte financière que le prêteur pourrait subir... ". De même, la disposition précitée précise en outre qu'" après les 3 premières années de la durée du contrat de prêt, le prêteur ne peut exiger aucune indemnité ou commission en cas de novation du taux d'intérêt applicable...dans laquelle l'application d'un taux d'intérêt fixe est convenue, désormais et pour le reste de la durée du prêt,d'un taux d'intérêt fixe ".

Enfin, dans ce domaine, il est très important de tenir compte de la sixième disposition additionnelle de la loi 5/2019 précitée, relative aux"cas de subrogation du débiteur et de modification de la novation du contrat de prêt", car elle établit que"les dispositions de la présente loi sont applicables aux cas de.....modifiant la novation du contrat de prêt", de sorte que l'ensemble du régime juridique nécessaire à la protection du débiteur, beaucoup plus favorable aux intérêts de ce dernier, sera applicable lors de la préparation, de la signature et de l'inscription du contrat de prêt et du droit réel hypothécaire correspondant, ce qui constitue sans aucun doute une question très pertinente à prendre en compte par les parties contractantes.

En revanche, lorsque la novation affecte des aspects autres que la durée ou le taux d'intérêt, la commission convenue entre les parties doit être prise en compte, à condition qu'elle respecte toutes les exigences de transparence et de caractère non abusif, conformément à la doctrine de la CJUE déjà exposée dans ce document.

COMMISSION DE CHANGEMENT DE CRÉANCIER

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(Commençons par une définition...).

Il est de plus en plus courant que les institutions financières se fassent concurrence pour attirer les clients lors de la mise en place du prêt hypothécaire et par le biais d'autres institutions financières, en leur offrant des conditions économiques plus avantageuses dans leur prêt hypothécaire.

Compte tenu de ce qui précède, le législateur espagnol a récemment procédé à une réforme législative visant à simplifier cette procédure, de sorte que les particuliers qui le souhaitent, si au cours de la durée du prêt hypothécaire ils trouvent un autre établissement financier qui leur offre de meilleures conditions, puissent transférer leur prêt immobilier à cet établissement. Logiquement, ce transfert entraînera une perte ou une réduction pour l'établissement "d'origine", qui sera en partie compensée par cette commission de changement de créancier, ce qui explique sa nature et sa raison d'être.

Par conséquent, les frais de changement de créancier peuvent être définis comme les frais facturés par l'institution financière à son client débiteur lorsque celui-ci décide de "transférer" son prêt hypothécaire vers une autre institution financière, qui offre de meilleures conditions économiques.

(Ce que la Banque d'Espagne a à dire à ce sujet...)

Le Banco de España considère que, tant qu'elle reste dans les seuils autorisés par la loi, la commission de changement de créancier ne présente pas une source majeure de conflit. Toutefois, en ce qui concerne l'opération de changement de créancier proprement dite, le service des plaintes du Banco de España a eu l'occasion de se prononcer à ce sujet dans son rapport 2009, dans lequel les aspects les plus pertinents à souligner sont peut-être les suivants :

• Pour que l'établissement financier d'origine puisse empêcher la subrogation du nouvel établissement (c'est-à-dire conserver le client), il doit améliorer"chacune des conditions contenues dans l'offre contraignante, à moins que, s'il existe des conditions favorables et défavorables, toutes ensemble soient expressément acceptées comme plus favorables par l'emprunteur ou le débiteur".
• En ce qui concerne le moment auquel les nouvelles conditions de l'énervation doivent être appliquées, conformément aux bonnes pratiques bancaires, elles doivent prendre effet "dès quepossible, sans retard excessif et, en tout état de cause, au plus tard au moment où la subrogation énervée aurait pris effet, si elle avaiteu lieu".
• Enfin, dans le cas d'une éventuelle concordance des créanciers, conformément aux bonnes pratiques bancaires, il ne devrait pas se produire une situation dans laquelle le client de la banque est obligé de payer des intérêts à deux institutions financières différentes.

[Les cours de justice se sont prononcées sur la même question...].

En ce qui concerne les conflits devant les tribunaux en rapport avec cette commission, il n'y a pas de prises de position pertinentes en la matière, tant que la commission convenue et/ou facturée reste dans les limites légales fixées par le législateur.

Cela dit, en ce qui concerne la procédure elle-même, la Cour suprême (arrêt du 25 novembre 2003) confirme que la subrogation est automatiquement annulée lorsque le créancier initial notifie de manière contraignante et fiable, dans le délai légal, sa volonté de procéder à la novation de l'opération aux mêmes conditions que celles offertes par l'entité qui demande la subrogation.

[Des nouvelles de l'Europe (CJUE) sont attendues...].

Aucune prise de position pertinente ou procédure en cours n'a été trouvée dans ce domaine.

(A-t-il une couverture légale ?)

Dans ce cas, et une fois que la procédure nécessaire pour effectuer la subrogation est connue, il est maintenant temps d'analyser les éventuels frais à payer à l'entité créancière "initiale" qui perd maintenant son statut en tant que tel en raison de la subrogation de la "nouvelle" entité créancière. A cette fin, il est nécessaire de retrouver la distinction temporelle faite lors de l'analyse de la question relative aux frais de remboursement anticipé, car selon le moment où le contrat de prêt a été conclu, la réglementation applicable variera. A savoir :

Hypothèques contractées avant le 27 avril 2003 :

Pour les contrats conclus avant le 27 avril 2003, on applique les dispositions de la loi 2/1994, du 30 mars 1994, sur la subrogation et la modification des prêts hypothécaires, dont l'article 3 établit que"dans les subrogations qui se produisent dans les prêts hypothécaires, à des taux d'intérêt variables (dans le cas de taux d'intérêt fixes, on applique les termes convenus entre les parties).... le montant à percevoir par l'établissement créancier à titre de commission pour le remboursement anticipé de son crédit est calculé sur le capital en attente de remboursement, selon les règles suivantes :

1. Lorsque le remboursement anticipé a été convenu sans frais, il n'y a pas de droit à recevoir un quelconque montant pour le remboursement anticipé.
2. Si une commission de remboursement anticipé de 1 % ou moins a été convenue, la commission à prélever sera celle convenue.

Hypothèques contractées entre le 27 avril 2003 et le 8 décembre 2007 :

Pour ces contrats de prêt hypothécaire, les dispositions de l'unique disposition additionnelle du décret-loi royal 2/2003, du 25 avril, sur les mesures de réforme économique, qui modifie le régime juridique susmentionné de la loi 2/1994, seront applicables, établissant que, par rapport à la commission de remboursement anticipé :

1. "Lorsque le remboursement anticipé a été convenu sans frais, il n'y a pas de droit à recevoir un quelconque montant pour le remboursement anticipé.
2. Si une commission de remboursement anticipé de 0,50 % ou moins a été convenue, la commission à prélever sera celle convenue.

Hypothèques contractées à partir du 9 décembre 2007 :

À partir de là, le régime juridique sera le même que celui décrit ci-dessus pour la résiliation anticipée, c'est-à-dire que le régime juridique sera le même que celui décrit ci-dessus pour la résiliation anticipée :

Cela dit, pour les contrats de prêt hypothécaire conclus après le 9 décembre 2007, date d'entrée en vigueur de la loi 41/2007, du 7 décembre, qui modifie la loi 2/1981, du 25 mars, sur la réglementation du marché hypothécaire et d'autres règles du système hypothécaire et financier, sur la réglementation des hypothèques inversées et de l'assurance dépendance et qui établit certaines règles fiscales, les dispositions des articles 7 et suivants de la loi précitée seront applicables, qui établissent la règle générale suivante :

"à condition que le prêt ou le crédit hypothécaire porte sur un logement et que l'emprunteur soit une personne physique, aucune commission ne peut être perçue en cas de remboursement anticipé total ou partiel".

Toutefois, le législateur établit ensuite un régime de "compensation" en faveur des institutions financières créancières :

Hypothèques formalisées à partir du 17 juin 2019 :

Enfin, il est nécessaire de tenir compte du nouveau régime juridique établi par la loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier, qui sera applicable aux" contrats de prêt avec garantie hypothécaire conclus à partir du 17 juin 2019, à condition qu'il s'agisse de prêts accordés par un professionnel en faveur d'un débiteur individuel pour l'achat de biens immobiliers résidentiels".

L'article 23.4 de la loi précitée établit la distinction suivante :

Prêts hypothécaires contractés à partir du 17 juin 2019 avec passage d'un taux variable à un taux fixe :

En outre, il faut tenir compte du fait que, conformément à l'article 23.6 de la loi susmentionnée," en cas de [...] subrogation d'un tiers dans les droits du créancier [...] pour autant que [...] elle entraîne l'application pendant la durée restante du contrat d'un taux d'intérêt fixe en substitution d'un autre taux variable, l'indemnisation [...] ne peut pas dépasser la perte financière que le prêteur peut subir, dans la limite de 0,15% du capital remboursé par anticipation pendant les 3 premières années de la durée du contrat de prêt...".". En outre, la disposition susmentionnée prévoit également que "... une fois les trois premières années écoulées...".après les 3 premières années de la durée du contrat de prêt, le prêteur ne peut exiger aucune compensation ou commission en cas de [...] subrogation d'un créancier dans laquelle l'application d'un taux d'intérêt fixe est convenue pour le reste de la durée du prêt".

[Y a-t-il d'autres spécialités ou questions à prendre en compte] ?

Comme indiqué ci-dessus, la nouvelle loi 5/2019, du 15 mars, qui réglemente les contrats de crédit immobilier, réformant les dispositions de la loi 2/1994, du 30 mars, qui réglemente la subrogation et la modification des prêts hypothécaires, a reformulé la procédure de subrogation hypothécaire due à un changement de créancier, dans le but de la convertir en une procédure plus agile et dynamique qui contribue aux objectifs décrits ci-dessus. Ainsi, conformément à l'art. 2 du corps de loi susmentionné :

" Le débiteur peut subroger un autre établissement financier... sans le consentement de l'établissement créancier, lorsque pour payer la dette il a emprunté l'argent au premier par acte public, en y inscrivant son intention, conformément aux dispositions de l'article 1.211 du Code civil".

À cette fin, le nouveau règlement a conçu une procédure qui se caractérise par les étapes pertinentes suivantes :

• Tout d'abord, "l'entité souhaitant être subrogée présentera au débiteur une offre contraignante contenant les conditions financières du nouveau prêt hypothécaire", après quoi, si le débiteur l'accepte, cela "impliquera son autorisation pour que l'offrant notifie l'entité créancière et lui demande de délivrer, dans un délai maximum de sept jours civils, la certification du montant de la dette du débiteur pour le prêt hypothécaire à subroger".
• Une fois cette procédure effectuée, c'est-à-dire une fois cette certification délivrée par l'entité créancière "initiale","au cours des quinze jours civils suivants", ladite entité créancière "initiale" "peut proposer au débiteur une modification des conditions de son prêt dans les termes qu'elle juge appropriés", sachant que pendant cette période, la subrogation ne peut être formalisée.
• Une fois le délai de quinze jours écoulé sans que le débiteur ait formalisé avec l'entité créancière "initiale" la novation modificative du prêt ou du crédit hypothécaire, alors l'acte de subrogation pourra être accordé, pour lequel il sera simplement "suffisant que l'entité subrogée déclare dans le même acte avoir payé au créancier le montant crédité par ce dernier, pour le capital restant dû et les intérêts et commissions courus et non payés", en précisant également que "dans aucun cas l'entité créancière ne pourra refuser de recevoir le paiement".

Frais de subrogation du débiteur

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(Commençons par une définition...).

Dans certains cas, il peut arriver qu'une personne acquière un bien immobilier avec un prêt hypothécaire et que, avant l'échéance normale du prêt, elle décide de vendre le bien à une autre personne intéressée à payer la totalité du prix, une partie avec ses propres fonds/épargnes, le reste avec un financement bancaire, soit avec un nouveau prêt, soit en reprenant le paiement du prêt hypothécaire déjà existant au nom du vendeur.

Par conséquent, la commission de subrogation du débiteur peut être définie comme la commission facturée par l'institution financière au nouveau débiteur, lorsqu'elle accepte et consent à ce que le nouveau débiteur reprenne la position contractuelle de l'ancien débiteur dans le contrat initial de prêt hypothécaire.

Ce type de commission se produit généralement dans le cadre de subrogations de prêts aux promoteurs. Dans ce cas, la société immobilière qui a construit un nouvel immeuble l'a financé par l'intermédiaire d'une institution financière et, une fois les logements achevés, elle les commercialise avec la possibilité de subroger la dette existante afin de faciliter le financement des acheteurs, de sorte que le lotissement puisse être vendu plus rapidement et à des conditions plus intéressantes pour les acheteurs potentiels.

(Ce que la Banque d'Espagne a à dire à ce sujet...)

En ce qui concerne la légalité et l'opportunité de ce type de commissions, le Banco de España n'a pas présenté d'obstacles significatifs, comme l'indique le rapport 2009 du Service des plaintes, qui précise que" les établissements peuvent convenir d'une commission à appliquer dans les cas de vente du bien hypothéqué avec prise en charge de la dette hypothécaire par le nouvel acquéreur, auquel cas il faudra respecter ce qui a été convenu dans le contrat".

[Les cours de justice ont statué sur le même...] [Les cours de justice ont statué sur le même...].

En outre, par rapport à ce besoin d'information dans les cas de subrogation des prêts du promoteur, il est très pertinent de faire remonter l'arrêt de la Cour suprême n° 4092/2017, du 24 novembre, qui indique qu'" une partie considérable des achats de logements en construction ou récemment construits est financée par la subrogation de l'acheteur dans le prêt hypothécaire accordé au promoteur, avec la modification, le cas échéant, de certaines conditions", de sorte que "si l'institution financière devait être dispensée de l'obligation de fournir les informations nécessaires pour assurer la transparence des clauses régissant l'objet principal du contrat, la garantie du contrôle de transparence aux fins de la directive 93/13/CEE et de la législation nationale qui la met en œuvre serait privée d'effet", de sorte que les institutions financières doivent fournir au nouveau débiteur subrogé toutes les informations contenues dans le contrat de manière claire et transparente, afin que la perfection de la volonté contractuelle ne soit entachée d'aucun vice.

[Des nouvelles de l'Europe (CJUE) sont attendues...].

Aucune prise de position pertinente ou procédure en cours n'a été trouvée dans ce domaine.

(A-t-il une couverture légale ?)

Par conséquent, en ce qui concerne la taxe de changement de débiteur, il convient de préciser qu'elle doit être conforme à ce que les parties ont convenu, dans les termes déjà décrits pour les taxes acceptées et consenties à l'article 3 de l'Ordonnance EHA/2899/2011, logiquement tant qu'elles correspondent aux services effectivement fournis et répondent à un jugement de proportionnalité et d'adéquation par rapport à ceux-ci, sous peine de nullité pour caractère abusif au cas où celle-ci serait déclarée par une Cour de justice.

De même, et en ce qui concerne ces cas plus courants de subrogation de prêts aux promoteurs, il convient de mentionner une fois de plus l'ordonnance EHA/2899/2011 et la circulaire 5/2012 de la Banque d'Espagne, qui stipule que" dans les cas où l'octroi de prêts à des constructeurs ou à des promoteurs immobiliers prévoit une subrogation ultérieure des acquéreurs des logements dans le prêt, l'inclusion dans le contrat correspondant de l'obligation des constructeurs ou promoteurs susmentionnés de fournir aux clients des informations personnalisées sur le service offert par l'institution, comme indiqué à l'article 19.3 de l'ordonnance EHA/2899/2011, sera considérée comme une subrogation des acquéreurs des propriétés en question ". article 19.3 de l'ordonnance EHA/2899/2011ne dispense pas l'établissement de s'assurer, avant d'accepter ladite subrogation, au moyen des procédures appropriées, que le client est convenablement informé des caractéristiques du prêt".

Commission pour l'émission d'un certificat de solde nul (pour rembourser le prêt hypothécaire)

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(Commençons par une définition...).

Comme on le sait, lorsqu'un client bancaire signe un prêt hypothécaire avec une institution financière, il constitue, en plus de la conclusion d'un contrat de prêt, un droit réel d'hypothèque sur un bien immobilier en faveur de l'institution financière prêteuse, ce bien garantissant le remboursement de l'argent prêté, des intérêts ordinaires, des intérêts de retard et des autres frais. Cela signifie que, dans le cas où elle ne serait pas remboursée, la banque dispose d'un actif avec lequel elle peut satisfaire la dette. Cela dit, il n'en est pas moins vrai que, dans la plupart des cas, les prêts hypothécaires sont développés de manière satisfaisante par les débiteurs, de sorte qu'à la fin de leur durée, toutes les échéances sont payées et, par conséquent, la dette est réglée et éteinte.

Cependant, il ressort de mon expérience professionnelle auprès du grand public en tant que notaire que pour la majorité du public, il est un fait que, malgré le fait que le prêt en question soit déjà éteint, le droit réel hypothécaire inscrit au Registre foncier ne "disparaît" pas automatiquement, mais qu'une série de démarches doivent être effectuées, dont l'exécution d'un acte de radiation d'hypothèque et son inscription correspondante au Registre foncier.

Il ne faut pas oublier que ces procédures sont une étape essentielle pour lever la charge sur le bien, ce qui lui permettra d'être "libre de charges", une situation qui est sans aucun doute nécessaire pour pouvoir vendre le bien sans aucun obstacle, car autrement il serait difficile pour tout acheteur d'acquérir un bien sur lequel il existe un droit réel d'hypothèque sans la certitude que l'obligation principale résultant de ladite charge est déjà satisfaite et, par conséquent, la charge peut être annulée sans aucun problème.

À cette fin, afin de pouvoir accorder l'acte de radiation hypothécaire correspondant, il est nécessaire que l'institution financière en question :

• Premièrement, libérer le débiteur hypothécaire du certificat dit de solde nul, c'est-à-dire un document dans lequel un représentant autorisé de l'institution financière déclare que l'obligation principale garantie par l'hypothèque a déjà été satisfaite et payée, de sorte que le débiteur hypothécaire ne doit plus aucun montant au titre de cette opération de crédit.
• En outre, selon l'article 82 du décret du 8 février 1946, approuvant la nouvelle rédaction officielle de la loi sur les hypothèques, il sera nécessaire qu'un représentant autorisé de l'institution financière se rende chez le notaire et signe un acte de radiation de l'hypothèque consentant à la radiation de la charge, qui devra ensuite être dûment enregistré au registre foncier.

(Ce que la Banque d'Espagne a à dire à ce sujet...)

Ces derniers temps, de nombreuses institutions financières ont facturé des frais élevés pour la réalisation de ces procédures, alors que, selon la réglementation applicable et les recommandations du superviseur bancaire, cela ne devrait pas être le cas, puisque, comme on peut le voir dans le rapport de plaintes 2016 du département de la conduite du marché et des plaintes de la Banque d'Espagne, les institutions financières sont obligées de " NE PAS " répercuter les coûts ou les frais sur leurs clients pour des procédures telles que :

• La remise au client de la documentation justifiant la fin de l'obligation contractuelle vis-à-vis de l'institution (l'émission d'un certificat de solde nul).
• Le simple déplacement du mandataire de l'institution chez le notaire indiqué par le client à cet effet, puisque, dans ces cas, l'activité exercée n'est rien d'autre que le consentement donné par le créancier hypothécaire (requis par l'article 82 de la loi hypothécaire) pour la radiation d'une inscription faite en sa faveur en vertu d'un acte public.
• La compilation de la documentation et des informations de base relatives au prêt annulé, ainsi que le procès-verbal de l'acte de paiement et d'annulation de l'hypothèque.

[Les cours de justice se sont prononcées sur la même question...].

À cet égard, il est intéressant d'évoquer l'arrêt de la Cour suprême du 23 janvier 2019, dans lequel il est considéré que, l'emprunteur étant la partie intéressée à la mainlevée du privilège, les frais de notaire doivent être supportés par l'emprunteur.

[Des nouvelles de l'Europe (CJUE) sont attendues...].

Aucune prise de position pertinente ou procédure en cours n'a été trouvée dans ce domaine.

(A-t-il une couverture légale ?)

Il n'existe pas de réglementation qui prévoit et régit expressément cette commission bancaire, il faut donc tenir compte de la réglementation générale sur les commissions bancaires.

Cependant, dans la pratique quotidienne, toutes ces formalités :

Elles peuvent représenter une charge de travail coûteuse et difficile pour de nombreuses personnes, de sorte que les institutions financières ont mis au point des circuits, en collaboration avec des agences, pour effectuer cette tâche pour le compte des intéressés, moyennant le paiement de la commission convenue. Dans ces cas, il n'y aura logiquement aucun problème pour que les institutions financières fassent payer leurs clients pour l'exécution de cette tâche.

Toutefois, il est nécessaire d'insister encore une fois sur le fait que cette procédure par l'intermédiaire de l'institution financière (qui a un coût) n'est pas obligatoire, mais que, comme cela a été expliqué, le débiteur peut choisir d'effectuer lui-même toutes ces formalités ou de les confier directement à l'étude du notaire, au cabinet d'avocats ou à un tiers de confiance.