Notes juridiques pratiques - février 2025
1.- Nouvelle réglementation sur les baux en Catalogne
Il est lié (ICI) au décret-loi 1/2025, du 28 janvier, sur les mesures urgentes pour contenir les revenus, qui introduit d'importantes nouveautés dans le domaine des baux d'habitation en Catalogne. En particulier :
- De nouvelles obligations sont introduites en ce qui concerne la publicité des annonces immobilières de location (telles que les détails du dernier loyer du bien loué au cours des 5 dernières années, l'objet du contrat, ou le statut du propriétaire du bien en tant que locataire principal).
- Des sanctions très lourdes (de 90 000 à 900 000 euros) sont introduites pour les comportements suivants :
- Fixer un loyer qui dépasse les 30 % maximum autorisés dans un bail soumis à un régime de contrôle des prix.
- Absence d'indication de l'objet (ou indication d'un objet simulé/faux) dans le bail.
- répercuter les frais de gestion immobilière ou de formalisation du contrat sur le locataire.
- Poursuite des logements permanents frauduleux déguisés en contrats de location "saisonnière", assortie de lourdes sanctions.
Il est également fait référence au décret-loi 2/2025 (ICI vous pouvez le consulter), qui établit en Catalogne un nouveau droit de préemption en faveur de l'administration dans le cas de cessions de logements situés dans des zones où le marché résidentiel est tendu, lorsque le vendeur est une personne morale grande détentrice (il convient de noter que jusqu'à la création du Registre des grands détenteurs, il est obligatoire , lorsque le vendeur est une personne morale, d'inclure dans l'acte de vente un certificat d'inscription détaillant les caractéristiques du bien en question) , la réglementation exige que, lorsque le vendeur est une personne morale, un certificat d'enregistrement soit inclus dans l'acte de vente, détaillant le nombre de logements possédés par le vendeur, ce qui doit être attesté dans le titre de propriété ).
2.- Nouveautés pour la convocation des assemblées générales des entreprises en difficulté
Parmi les nombreuses nouveautés apportées par la loi organique 1/2025, du 2 janvier, relative aux mesures d'efficacité du service public de la justice (ICI), en matière commerciale, il est intéressant de souligner la modification de l'article 365.3 LSC, en vertu duquel"Les administrateurs ne sont pas obligés de convoquer l'assemblée générale pour adopter une résolution de dissolution de la société lorsqu'ils ont dûment demandé la déclaration d'insolvabilité de la société ou notifié au tribunal compétent l'existence de négociations avec les créanciers pour parvenir à un plan de restructuration de l'actif, du passif ou des deux à la fois. L'assemblée doit être convoquée dans un délai de deux mois à compter de la date à laquelle les effets de la notification ont cessé d'être effectifs.
Avec cette réforme, un délai de deux mois est accordé pour convoquer l'AG (c'est-à-dire plus de temps pour gérer la situation de crise de l'entreprise), à partir du moment où les effets de la communication au tribunal cessent d'être en vigueur puisque les négociations avec les créanciers pour parvenir à un plan de restructuration sont entamées, puisque jusqu'à présent, avec la formulation précédente, les administrateurs devaient convoquer l'assemblée immédiatement après l'échec des négociations avec les créanciers, en cas d'existence d'une cause de dissolution.
3.- Différences entre la division ou la séparation d'un élément privé d'un bien soumis à la propriété horizontale et sa division fonctionnelle, et les implications qui en découlent au niveau des autorisations de la communauté de voisins.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 5 février 2024 (BOE du 21 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente dans lequel est vendue une part indivise de 10,27% d'un bien immobilier, qui donne droit à l'usage exclusif d'un local de stockage. L'acte de vente indique que le vendeur a divisé les locaux en 10 entrepôts indépendants en vue de les céder par parts, avec les autorisations municipales correspondantes.
Une fois l'acte présenté pour enregistrement, il a été qualifié négativement par le greffier, alléguant qu'il s'agit d'une division de la propriété, pour laquelle l'accord correspondant de la communauté des propriétaires est nécessaire, étant donné qu'il s'agit d'un bien soumis au régime horizontal de la propriété.
Le recours correspondant a été introduit auprès de la DG, qui a révoqué la note de qualification, considérant qu'il ne s'agit pas dans ce cas d'une division de la propriété (puisque ni son extension, ni ses limites, ni ses quotas, ni son titre constitutif, ni le fonctionnement organique de la communauté ne sont affectés), mais d'une communauté de nature fonctionnelle en raison de son utilisation, dans laquelle les nouveaux copropriétaires sont simplement incorporés à la communauté de voisins, de sorte que, n'étant pas interdit par les statuts de la communauté, l'accord de la communauté requis par le greffier n'est pas nécessaire.
4.- Pour les prêts hypothécaires accordés à des personnes morales, le débiteur doit obligatoirement indiquer l'adresse physique et l'adresse électronique de l'entreprise.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 30 décembre 2024 (BOE du 6 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de prêt hypothécaire entre deux sociétés commerciales, dans lequel, comme adresse de la société débitrice, seule une adresse électronique est indiquée, et non une adresse physique aux fins de notifications et d'assignations.
Dans un premier temps, le registre foncier a refusé l'enregistrement pour cette raison, mais ce critère a été confirmé par la direction générale, qui a décidé que, conformément à la LEC en vigueur, dans le cas des personnes morales, une adresse physique et une adresse électronique sont obligatoires.
5.- Acte notarié d'assemblée Qui peut faire la demande au notaire ?
En annexe (ICI) lien vers le jugement de l'Audience Provinciale de Valence numéro 260/2024, du 19 novembre, où est résolu un cas curieux, relatif à la demande de présence d'un notaire public pour rédiger le procès-verbal notarié de l'assemblée, en analysant qui a la légitimité pour faire une telle demande.
Dans le cas concret, il s'agit d'une société impliquée dans un conflit d'entreprise, où la demande au notaire est faite par le président du conseil d'administration, et la Cour a jugé que, en fait, cette compétence correspond au conseil d'administration en tant qu'organe collégial, tel qu'établi par l'article 203 LSC ("les administrateurs").
6 - Interprétation des procurations bancaires lorsque le critère de suffisance doit être complété par un acte privé du mandant.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 4 février 2024 (BOE du 21 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, où une banque vend un bien immobilier dont elle est propriétaire à un tiers. La controverse de l'affaire découle du fait que la banque, dans la CV, est représentée par une agence, en vertu d'une procuration dans laquelle il est établi que, pour ce type de vente, une autorisation spécifique pour la vente doit être fournie (dans un document privé signé par les représentants de la banque), avec leurs signatures authentifiées par un notaire. Dans le cas d'espèce, cette autorisation de la banque est présentée, dont les signatures sont authentifiées par le notaire car elles coïncident avec les signatures des signataires de la banque dans leur livre d'indicateurs.
Une fois l'acte soumis à l'enregistrement, le greffier a refusé l'enregistrement au motif que l'authentification de la signature par le notaire était nulle et non avenue, puisque la signature, étant une déclaration d'intention, devait être faite en présence du notaire (art. 259, al. 2 RN).
Après avoir examiné le cas, la DG n'a pas suivi l'avis du greffier et a révoqué la note de qualification, estimant que la souplesse des opérations juridiques et la liberté de choisir les mécanismes de contrôle interne de l'autorité investie du pouvoir de nomination et ses propres actes dans de nombreux cas similaires doivent primer, de sorte que, dans cette optique, l'authentification des signatures par le notaire, c'est-à-dire par collation, devrait être acceptée comme valable, sans qu'il soit nécessaire que l'authentification soit effectuée par la signature en présence du notaire.
7.- Prêt hypothécaire d'une société commerciale à un salarié. Conditions d'assujettissement ou de non-assujettissement à la LCI.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 30 décembre 2024 (BOE du 6 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de prêt hypothécaire entre une société commerciale et un employé, qui est formalisé sans être soumis aux dispositions et garanties de la LCI, car l'acte allègue que l'objet social de la société n'est pas l'octroi habituel de prêts et que le prêt est accordé à des conditions plus avantageuses que celles du marché étant donné la relation de confiance qui existe avec le débiteur du fait qu'il est un employé de la société.
Le Registre foncier refuse l'inscription, ce qui porte l'affaire devant la DG qui, réitérant sa doctrine, rappelle que, dans ce type d'opération, si le PH est accordé par une personne morale qui intervient avec une certaine régularité sur le marché financier, en faveur d'une personne physique, qui a la qualité de consommateur, la LCI sera applicable, à moins qu'il ne s'agisse d'un prêt accordé par un employeur à son employé (qui doit être documenté), et qui est garanti par une hypothèque sur un logement, la LCI s'applique, sauf s'il s'agit d'un prêt accordé par un employeur à son employé (qui doit être documenté), à titre accessoire, dont le taux annuel effectif global est inférieur au taux du marché, et qui n'est pas proposé au grand public.
Enfin, comme dans le cas spécifique, le statut de l'employé n'a pas été documenté, ni le TAEG de la transaction détaillé, la note de qualification du greffier est confirmée.
8.- Associations de résidents et limites à l'utilisation des logements dans l'immeuble. Différences entre la location touristique réglementée et les activités touristiques en général.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 6 février 2024 (BOE du 21 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de modification du régime horizontal de propriété, par lequel une nouvelle clause statutaire est introduite dans les statuts de la communauté des propriétaires pour limiter l'utilisation des logements à des offres touristiques ou à toute autre forme de commercialisation à des fins d'hébergement touristique, cet accord étant approuvé à la majorité des 3/5 de la communauté.
En effet, l'exception prévue par la LPH, qui permet de limiter l'utilisation des logements touristiques régis par les réglementations touristiques sectorielles, sans la règle de l'unanimité, n'est pas extensible aux accords relatifs à d'autres types d'utilisations touristiques génériques, telles que l'utilisation d'auberges ou de logements touristiques dans un régime autre que celui spécifique découlant des réglementations touristiques sectorielles (c'est-à-dire, par exemple, les locations saisonnières).
La DG, confirmant le critère du Conservateur, rappelle que la LPH actuelle permet à une majorité des 3/5 de limiter l'exercice des activités touristiques dans les termes établis dans les règlements touristiques sectoriels, mais pas à l'usage touristique en général lorsqu'il n'est pas soumis à un régime spécifique de règlements sectoriels (comme celui de l'hébergement ou des vacances), auquel cas, l'unanimité de tous les copropriétaires sera requise pour établir une telle limitation.
9.- Fusion par absorption et déclaration des salariés. Cas dans lesquels elle peut être supprimée.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 16 décembre 2024 (BOE du 7 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de fusion de deux SL, la société absorbée étant une SLU détenue à 100 % par la société absorbante, dans lequel aucun rapport n'est fourni par les administrateurs ou l'expert indépendant, car il est déclaré que la SLU absorbée n'a pas d'employés et que la fusion n'a donc pas d'effet sur l'emploi.
Une fois soumis à l'enregistrement, le Registre du Commerce l'a qualifié négativement, arguant que le rapport de l'organe administratif visé à l'art. 5 du RD-Law 5/2023 doit également être mis à la disposition des employés.
En appel, la DG a révoqué cette classification, estimant que, compte tenu des circonstances particulières de l'affaire (à savoir que la société absorbée n'a pas de salariés, qu'elle est détenue à 100 % par la société absorbante et qu'il est indiqué que la fusion n'a aucune incidence sur l'emploi de la société absorbante), il n'est pas nécessaire de fournir le rapport en question dans le cas présent.
10.- Pour pouvoir accorder des prêts de manière professionnelle, vous devez être inscrit dans le registre administratif correspondant.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 4 février 2024 (BOE du 21 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de prêt hypothécaire accordé par une société commerciale professionnellement dédiée à cela, qui n'est pas inscrit dans le registre spécial créé par la loi 2/2009, du 31 mars, à l'Institut national de la consommation (Instituto Nacional del Consumo).
Après avoir qualifié l'acte pour cette raison, la DG a confirmé le défaut en statuant que, outre son inscription au registre des prêteurs de la Banque d'Espagne, toute société qui octroie des prêts aux consommateurs à titre professionnel doit également être inscrite au registre spécial créé par la loi 2/2009, du 31 mars, auprès de l'Institut national de la consommation (ou, le cas échéant, dûment inscrite au registre de la Communauté autonome où elle a son siège social, avec la notification correspondante au registre de l'Institut national de la consommation).
