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Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de l'authentification publique du 6 octobre 2025 (BOE du 21 janvier 2026) qui analyse un cas intéressant concernant l'acte de liquidation d'une société à responsabilité limitée.

L'affaire concerne une société à responsabilité limitée qui a été mise en liquidation judiciaire, dans laquelle il est prouvé que la société ne dispose pas d'actifs suffisants. Compte tenu de cela, le juge chargé de la procédure de liquidation judiciaire décide, en vertu de la législation en matière de faillite, que la société doit être liquidée par voie commerciale. Compte tenu de cela, l'assemblée générale de la société adopte la décision correspondante et la rend publique par le biais de l'acte notarié de liquidation nécessaire.

Une fois cet acte présenté à l'enregistrement, le greffier du registre du commerce refuse l'enregistrement, arguant essentiellement que, conformément au bilan final de liquidation de la société, celle-ci présente des dettes de plus de 8 millions d'euros, de sorte que, conformément à l'article 395 de la loi sur les sociétés de capitaux, le paiement préalable ou la consignation de ces dettes est requis ou, le cas échéant, la procédure de faillite correspondante doit être suivie.

Une fois le recours correspondant déposé, la Direction générale statue en annulant la note de qualification, déterminant que, dans ce cas, le juge ayant décidé de clore la procédure d'insolvabilité en raison de l'insuffisance de l'actif de la société en faillite et ordonné la fermeture provisoire du registre, il convient d'admettre que, avant l'expiration d'un délai d'un an à compter de la décision judiciaire ordonnant la fermeture du registre sans réouverture de la procédure d'insolvabilité, l'inscription de la personnalité juridique de la société peut être radiée du registre du commerce.

Ci-joint (ICI) un lien vers un arrêt très important de la Cour suprême, à savoir l'arrêt 5981/2025 du 9 décembre, relatif à une faute professionnelle commise par un notaire dans le cadre d'une vente d'actions, et à la responsabilité qui en découle pour le notaire.

L'affaire porte sur l'achat et la vente de parts sociales d'une société commerciale, dont le prix est en partie différé, garanti par une condition suspensive. La vente est officialisée par un acte notarié chez le notaire « X ».

Au moment du paiement différé, l'acheteur ne paie pas, de sorte que le vendeur demande l'exécution forcée devant le tribunal, mais celle-ci s'avère infructueuse, car la société acheteuse avait revendu ces parts sociales à un tiers de bonne foi, dans le même notariat, mais en présence d'un autre notaire (M. « Y ») agissant en tant que suppléant. Lors de cette deuxième vente, le notaire suppléant ne vérifie pas l'existence de la condition suspensive, ni son respect, et n'en informe pas les parties.

Finalement, l'acheteur qui doit l'argent se révèle insolvable, ce qui empêche le vendeur initial de récupérer la totalité de son argent. Face à cette situation, il décide de poursuivre les deux notaires en justice, leur réclamant le prix de la vente majoré des intérêts correspondants (soit un montant total de près de 600 000 euros).

La Cour suprême, donnant raison au demandeur, estime que le notaire concerné a manqué à ses obligations professionnelles en tant qu'officier public (articles 1 LN et 1, 145, 146, 147 et 196 du règlement notarial), en ne veillant pas à la légalité de la transmission, au respect des exigences légales et contractuelles, et en omettant d'avertir les parties de l'existence de cette condition suspensive, ce qui a pour conséquence de le condamner à verser au plaignant les sommes réclamées.

Il convient de garder ce cas à l'esprit dans toutes les opérations d'achat-vente de parts sociales et de redoubler de vigilance afin de garantir les droits des cédants et d'éviter toute responsabilité professionnelle découlant d'une faute professionnelle.

Ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 4871/2025, du 27 octobre, dans lequel la Haute Cour analyse un cas très courant chez les parents séparés/divorcés qui, lorsqu'ils rédigent leur testament et lèguent leurs biens à leurs enfants, désignent un administrateur pour gérer l'héritage au nom de leurs enfants. Il est très courant que cet administrateur désigné soit une personne autre que l'ex-conjoint (afin d'éviter que l'ex-mari ou l'ex-femme ne gère ses biens à son décès).

Dans ce cas, la particularité réside dans le fait que le testateur, au-delà de la nomination d'un administrateur, limite la disposition des biens par les héritiers jusqu'à l'âge de 25 ans, de sorte que, jusqu'à ce qu'ils atteignent cet âge, ces enfants ne pourront disposer de l'héritage (y compris la part réservataire), qui continuera d'être géré par l'administrateur désigné.

L'affaire est finalement portée devant les tribunaux, et la Cour suprême statue à juste titre que, conformément aux articles 240, 246 et 813 du Code civil en vigueur, la majorité confère la pleine capacité d'agir pour administrer et disposer de ses propres biens, de sorte que cette limitation de la gestion des biens au-delà de 18 ans ne peut affecter la réserve héréditaire, car cela serait contraire au principe général de son intangibilité.

Il convient donc de rappeler aux parents divorcés qu'ils peuvent effectivement inclure dans leur testament une clause imposant la gestion des biens de leur succession à une personne autre que leur ex-conjoint, mais en tenant toujours compte du fait que la clause relative à l'administrateur ne s'appliquera qu'au-delà de l'âge de 18 ans à la partie excédant la part réservataire, mais pas à la part réservataire elle-même.

Ci-joint (ICI) le lien vers la circulaire fiscale n° 9/2025 de l'Illustre Collège Notarial de Catalogne, qui met en évidence les principales mesures fiscales contenues dans le décret-loi royal 16/2025, publié au BOE du 24 décembre (ICI ), applicables pour l'exercice fiscal 2026. Les principales mesures sont résumées ci-dessous :

En matière d'impôt sur le revenu, les déductions suivantes sont prolongées :

• Déduction de 20 % pour les montants versés pour des travaux réalisés en 2026 visant à réduire la demande en chauffage et en climatisation.
• Déduction de 40 % pour les montants versés pour des travaux réalisés en 2026 afin d'améliorer la consommation d'énergie primaire non renouvelable.
• Jusqu'au 31 décembre 2027, déduction de 60 % pour les montants versés pour des travaux de rénovation énergétique par les contribuables propriétaires de logements situés dans des immeubles à usage principalement résidentiel.
• Déduction de 15 % de la valeur d'acquisition des véhicules électriques, ainsi que de la valeur de l'installation de systèmes de recharge (montants maximaux de déduction de 20 000 et 4 000 euros respectivement).

En matière d'impôt sur les sociétés, à compter du 1er janvier 2025, les incitations fiscales relatives à la liberté d'amortissement des investissements utilisant de l'énergie provenant de sources renouvelables sont prolongées d'un an.

En matière de « plus-value municipale » (impôt sur la plus-value des terrains urbains), les montants maximaux des coefficients à appliquer à la valeur du terrain au moment de l'échéance sont actualisés, ce qui pénalise davantage les ventes « spéculatives » ou à court terme de biens immobiliers.

Toutefois, concernant ces mesures, il est très important de noter que le Congrès des députés n'a finalement pas validé ce décret-loi royal (ICI), il faudra donc attendre la réaction du gouvernement pour connaître la portée réelle et temporaire de ces mesures.

Ci-joint (ICI) le lien vers le récent arrêt n° 5512/2025 de la Cour suprême, rendu le 3 décembre, dans lequel la Haute Cour statue sur une affaire relative à la constitution d'une hypothèque par une personne qui n'était plus propriétaire du bien grevé, mais dont la transmission n'était pas inscrite au registre foncier.

Dans le cas présent, la propriétaire initiale vend le bien immobilier à un tiers, qui ne fait toutefois pas enregistrer cet achat au registre foncier. Il négocie néanmoins avec la banque créancière la radiation d'une hypothèque antérieure sur ce bien immobilier, ce qui permet à cette entité financière de prendre connaissance de la transmission et du nouveau statut de propriétaire de l'acheteur. Toutefois, par la suite, le vendeur du bien immobilier demande un nouveau prêt hypothécaire qui lui est accordé par le même établissement financier, qui procède à une nouvelle hypothèque sur le bien immobilier en question (rappelons qu'il avait été vendu mais que la cession n'avait pas été inscrite).

Face à cette situation, le nouvel acquéreur poursuit le vendeur et la banque en justice, demandant la déclaration judiciaire de nullité de ladite hypothèque et de son inscription, bien que, d'un point de vue cadastral, l'opération était correcte (car lors de la formalisation de l'hypothèque, la note simple indiquait que le vendeur était toujours propriétaire du bien).

Dans ce cas, la Cour suprême estime qu'il convient de privilégier la conception dite « éthique » de la bonne foi cadastrale (art. 34 de la loi hypothécaire), selon laquelle, pour que le tiers de bonne foi soit protégé par la publicité cadastrale, il est nécessaire que, au-delà de ce qu'indique la note simple, celui-ci agisse avec diligence pour s'assurer de la concordance entre la réalité et le registre.

Comme dans le cas présent, la banque peut avoir connaissance du fait que le vendeur n'est plus propriétaire du bien immobilier (car elle gère la radiation d'une hypothèque antérieure avec l'acheteur, qui s'identifie comme tel auprès de la banque et de ses employés), il convient d'accueillir le recours et, par conséquent, de déclarer la nullité de l'hypothèque et de l'inscription correspondante au registre.

Ci-joint (ICI) le lien vers le récent arrêt n° 4958/2025 de la Cour suprême, rendu le 11 novembre, dans lequel la Cour suprême statue sur un cas relevant du droit successoral, plus précisément sur une acceptation de succession sous bénéfice d'inventaire dans laquelle les héritiers ont commis un acte déloyal consistant à dévaloriser l'actif principal de la succession, à savoir une société commerciale.

Concrètement, nous sommes face à un héritage, accepté sous bénéfice d'inventaire, dans lequel les principaux actifs sont une partie des actions d'une société qui, étant entièrement contrôlée par les héritiers, procède à sa dépatrimonialisation (au moyen d'opérations juridiques fictives) au détriment des créanciers.

Dans cette affaire, la Cour suprême statue que, lorsque la succession est composée d'actions d'une société contrôlée par les héritiers, la vente frauduleuse d'actifs peut être assimilée au cas de perte du bénéfice de l'inventaire prévu à l'article 1024.2 du Code civil, de sorte que, par conséquent, il convient de lever le voile afin de protéger les créanciers, ce qui impliquera que les héritiers répondront de l'ensemble de leur patrimoine des dettes existantes.À prendre en compte et à ne pas « faire le malin » lors de l'acceptation d'une succession au bénéfice de l'inventaire.

Ci-joint (ICI) un lien vers une résolution intéressante de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, plus précisément la résolution JUS/4367/2025 (publiée au DOGC du 3 décembre 2025), qui traite du recours contre la qualification d'un registre foncier concernant un acte d'acceptation d'héritage, pour soumission d'un bien immobilier àune substitution résiduelle.

Dans le cas présent, il s'agit de l'héritage d'un homme qui, étant décédé avec un testament valide, a légué une propriété à plusieurs de ses neveux, qui se la sont attribuée dans le cadre de l'héritage désormais qualifié. Dans le cas présent, il se trouve que la moitié de la propriété en question appartenait au défunt en vertu d'un titre d'héritage de sa défunte épouse, qui, en ce qui concerne cette moitié, avait à l'époque établi une substitution de résidu en faveur de personnes qui n'ont pas participé à l'acceptation de l'héritage, raison pour laquelle le registraire qualifie désormais l'acceptation de l'héritage du défunt.

Ce cas particulier nous rappelle, comme l'indique la DG catalane,que la fiducie résiduelle et la substitution préventive résiduelle sont deux institutions différentes, car dans le cas de la fiducie résiduelle, celle-ci vise à maintenir les biens du testateur au sein de sa famille (et c'est pourquoi un ordre successif d'appel est établi, d'abord le fiduciaire, puis le bénéficiaire de la fiducie, de sorte que ce dernier succédera nécessairement au testateur pour les biens dont le fiduciaire n'aura pas disposé par acte entre vifs), tandis que, en revanche, la substitution préventive du résidu évite la succession ab intestat des biens attribués par le testateur à l'héritier institué et il n'y a pas d'ordre successif d'appel, mais un seul appel et une condition juridique (décès de l'héritier institué sans avoir disposé mortis causa des biens que lui attribue le testateur), de sorte que ce n'est que si cette condition est remplie que l'appel aux substituts a lieu.

Ainsi, dans le cas présent, étant donné que le défunt disposait d'un testament valide, la substitution préventive prévue à l'époque par l'épouse du défunt, dont l'héritage est désormais accepté, n'est pas applicable. Par conséquent, il convient de révoquer la note de qualification pour les motifs exposés.

Ci-joint (ICI) un lien vers la nouvelle ordonnance très récente (du 19 décembre 2025) de la mairie de Barcelone visant à réglementer l'exercice du droit de préemption et de retrait de la mairie de Barcelone, lorsque ce droit doit être exercé par l'administration locale conformément à la réglementation urbanistique en vigueur.

Entre autres questions, il est prévu :

• La possibilité pour la mairie de renoncer à l'achat d'un bien immobilier et de céder son droit à des tiers ou à des organismes promoteurs de logements sociaux, aux occupants légaux du bien immobilier ou à des organismes promoteurs privés ou à but non lucratif dont l'objet est la promotion de logements sociaux.
• L'achat conjoint entre la mairie et ces bénéficiaires sera également autorisé, à condition que la mairie détienne au moins un tiers de la propriété. En cas d'achat, il sera nécessaire que les voisins représentent au moins 60 % des logements de l'immeuble et remplissent les conditions d'accès au registre des demandeurs de logement social et prouver leur solvabilité financière.
• L'ordonnance prévoit également la création d'un espace web accessible aux entités bénéficiaires afin de consulter les biens immobiliers soumis aux droits de préemption et de retrait auxquels la mairie n'est pas intéressée.

Règle à prendre en compte par tous les opérateurs immobiliers exerçant leur activité professionnelle dans la ville de Barcelone.

Ci-joint (ICI) un lien vers une session de formation vidéo dispensée dans le cadre des activités de formation de la Fondation Notarial, dans laquelle M. Juan Pablo Pérez Velázquez, professeur titulaire de droit civil à l'université Pablo de Olavide de Séville, dispense une formation pratique sur les dispositions testamentaires en faveur des personnes handicapées, à la lumière de la réglementation contenue dans la loi 8/2021 du 2 juin réformant la législation civile et procédurale afin de soutenir les personnes handicapées dans l'exercice de leur capacité juridique.

Au cours de cette session, marquée par un intérêt marqué et une approche pratique, différentes questions d'intérêt applicables dans ces cas sont abordées, telles que les types de clauses testamentaires à prendre en compte, les substitutions préventives de reliquat ou la faculté du testateur de grever la réserve héréditaire stricte en faveur d'un héritier réservataire handicapé.

Vous trouverez également ci-joint ICI des modèles de clauses testamentaires à cet effet, élaborés par l'auteur, qui peuvent servir d'exemple dans ces cas.

Il est précisé qu'en vertu de la loi catalane 11/2025 (ICI ), à compter du 1er janvier, toute transmission de logement effectuée dans une zone tendue (ICI vous pouvez consulter les communes concernées) lorsque le vendeur est un grand propriétaire personne morale, est soumise auxdroits de préemption et de retrait de la Generalitat de Catalogne, est soumise aux

En ce qui concerne la notion de grand détenteur en Catalogne, il est important de rappeler qu'actuellement, est considéré comme grand détenteur en Catalogne toute personne qui détient :

• Cinq logements ou plus situés dans des communes déclarées zone de marché immobilier tendu (sans compter votre résidence principale).
• Plus de 10 logements situés sur le territoire espagnol, à condition qu'au moins un d'entre eux se trouve dans une commune en tension en Catalogne.
• Plus de 1 500 m² construits à usage résidentiel (avec des règles spécifiques pour la copropriété).

Comment procéder dans ces cas-là ?

Si nous sommes face à une opération dans laquelle le vendeur du logement est une personne morale, celle-ci devra déclarer si elle est ou non un grand détenteur.

• Si tel est le cas, la communication du droit de préemption et de retrait doit être prouvée.
• Si ce n'est pas le cas, jusqu'à l'entrée en vigueur du registre des grands détenteurs prévu par la réglementation, il faudra déclarer expressément dans l'acte notarié que la société vendeuse n'est pas un grand détenteur. Dans ce cas, elle devra fournir un certificat d'enregistrement attestant le nombre de biens immobiliers dont elle est propriétaire au moment de la transmission.

Exceptions :

• Logements nouvellement construits / grande rénovation (réalisés dans un délai maximum d'un an à compter de la délivrance du certificat d'habitabilité).
• Opérations intragroupe entre sociétés dont l'objet social est l'immobilier.
• Lorsque l'acquéreur est une personne physique, la Generalitat n'exercera pas son droit de préemption si l'acheteur déclare bénéficier de cette exception spécifique et remplit une série de conditions (comme être inscrit au registre des demandeurs de logements sociaux, s'engager à demander la qualification du logement comme logement social, etc.).

Questions supplémentaires : « L'attribution de tout logement provenant d'une vente aux enchères administrative ou judiciaire » est également soumise au droit de préemption et de retrait de la Generalitat.

Pour plus de détails, veuillez consulter le document ci-joint. ICI la note d'information du Collège des notaires de Catalogne.

Ci-joint (ICI) un lien vers un arrêt très pertinent et récent de la Cour suprême n° 1.713/2025, du 26 novembre, dans lequel la Haute Cour se prononce sur la validité des pactes d'associés (ou parasociaux) qui introduisent des règles d'unanimité ou de majorité renforcée pour la validité des accords adoptés.

Concrètement, l'affaire concerne une société à responsabilité limitée dans laquelle, en cas de besoin, un nouvel associé (détenant 15 %) est admis, qui accorde également un prêt participatif à la société, puis signe un pacte d'actionnaires en vertu duquel une majorité renforcée de 90 % est introduite pour adopter certaines décisions clés pour la société, telles que la modification des statuts, la distribution des dividendes, l'approbation du plan d'affaires ou la politique salariale des dirigeants. Au bout d'un certain temps, l'actionnariat de la société change, ce qui entraîne une situation de blocage de la société, qui aboutit finalement à une procédure judiciaire.

Dans son arrêt, la Cour suprême concentre le débat juridique sur l'interprétation de l'article 200 LSC (qui permet l'introduction de majorités renforcées sans atteindre l'unanimité) dans son application aux pactes d'actionnaires, en concluant qu'en effet, dans les pactes d'actionnaires, une clause exigeant l'unanimité pour l'adoption des accords n'est pas admissible, mais que celles qui exigent une majorité renforcée (même de 90 % comme c'est le cas ici) sont admissibles, même si cela finit par bloquer la société, à condition bien sûr que ces limitations aient été librement acceptées par les associés dans le pacte signé.

Ci-joint (ICI) le lien vers l'instruction relative à la vérification de la valeur des biens immobiliers pour l'année 2026, en Catalogne, et pour les actes soumis à l'ITP, l'AJD et l'ISD, lorsque les biens immobiliers en question n'ont pas de valeur de référence. Vous trouverez également ci-joint (ICI) un lien vers la circulaire fiscale n° 8 du Collège notarial de Catalogne, qui résume les principaux aspects à prendre en compte dans ces cas.

Il est notamment précisé que seront vérifiés en priorité les cas où la valeur déclarée est inférieure à la valeur cadastrale (corrigée des coefficients correcteurs applicables) ainsi que les cas où, même si la valeur déclarée est supérieure à la valeur cadastrale (corrigée des coefficients), celle-ci ne correspond pas aux caractéristiques physiques/urbaines du bien immobilier, ainsi que dans le cas de biens singuliers d'une valeur supérieure à 1 000 000 d'euros.

Dans ces cas, il est indiqué que la procédure de vérification sera essentiellement fondée sur l'avis d'un expert technique de l'administration (art. 57.1 LGT). À prendre en compte pour toutes les opérations effectuées à compter du 1er janvier 2026 où ces circonstances se produisent.

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution JUS/4368/2025, du 19 septembre (publiée dans le DOGC du 3 décembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalogne, qui statue sur un recours formé contre le refus d'un conservateur des hypothèques d'attribuer un numéro d'enregistrement unique de location de courte durée à un bien immobilier dont le propriétaire en fait la demande. Il s'agit plus précisément d'un cas dans lequel le propriétaire du bien immobilier demande l'attribution de ce numéro d'enregistrement unique afin d'exercer une activité de location à court terme non touristique (c'est-à-dire la « location saisonnière » pour des raisons professionnelles, d'études, etc. qui est réglementée par la LAU). Il convient de rappeler que, depuis quelques mois, pour pouvoir exercer certaines formes de location immobilière, il est nécessaire de disposer de ce numéro d'enregistrement unique, conformément aux dispositions du décret royal 1312/2024.

Le refus du registraire se fonde sur une prétendue interdiction des statuts de la communauté, dont l'article 25 stipule en effet que « les entités privatives qui composent la communauté ne peuvent en aucun cas être utilisées comme école, académie, auberge, logement à usage touristique, bed & breakfast, pension, hôtel ou toute autre forme analogue ». Après le dépôt du recours correspondant, la Direction générale catalane a révoqué la note de qualification, considérant que la location saisonnière est une forme de location prévue par la LAU (loi sur la location urbanistique), de sorte que si la communauté des propriétaires avait voulu l'interdire, elle aurait dû l'inclure expressément dans la liste des activités non autorisées dans ses statuts, mais comme cela n'est pas le cas (ce type de location n'est pas expressément mentionné), il n'existe aucun obstacle à l'exercice de cette location saisonnière et, par conséquent, à l'obtention du numéro d'enregistrement unique demandé.

Il convient de garder cela à l'esprit lors de la rédaction des statuts des communautés de propriétaires et/ou de leurs modifications, car il est très important de prêter attention aux détails de ce qui est recherché, sinon cela pourrait entraîner des résultats indésirables pour la majorité des propriétaires.

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution JUS/4369/2025, du 1er août (publiée dans le DOGC du 3 décembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalogne, qui statue sur un recours formé contre la décision négative d'un conservateur des hypothèques, en vertu de laquelle est suspendue l'inscription d'un acte d'acceptation d'héritage et de remise de legs par un cohéritier, sans la participation de l'autre.

Dans le cas présent, une mère fait son testament, désignant ses deux enfants comme héritiers, répartissant l'héritage en deux lots importants, un pour chacun d'eux, et ordonnant en outre une série de legs. À la mort de la dame, l'un d'eux, en tant que cohéritier, a signé un acte d'acceptation de succession et de remise des legs, en vertu duquel la nue-propriété de 5 propriétés a été transférée à ses 4 enfants (les légataires). Lorsque l'acte a été présenté pour enregistrement, le greffier a refusé l'enregistrement, arguant que pour que la remise des legs soit valable, la présence de l'autre cohéritier était nécessaire (art. 427-22.3 CCCat), sauf si celui-ci avait renoncé à l'héritage.

Après avoir déposé le recours correspondant, la Direction générale catalane a révoqué la note de qualification, estimant que ni l'acte d'acceptation et de remise des legs, ni aucun autre document ne permettaient de conclure que la remise des legs effectuée par un seul des cohéritiers avait porté préjudice à l'autre cohéritier qui n'était pas présent lors de ladite remise, et que, même si tel avait été le cas, la loi prévoyait des mécanismes pour protéger les droits de l'autre cohéritier.

Ci-joint (ICI) la toute récente consultation 404/25 de la Direction générale des impôts et des jeux de la Generalitat de Catalogne, qui répond à une série de questions d'interprétation concernant l'application du taux d'imposition de 20 % de l'ITP (impôt sur les transactions immobilières) à l'acquisition de biens immobiliers par de grands propriétaires, conformément aux dispositions du décret-loi catalan 5/2025 du 25 mars.

La consultation soulevée permet de répondre à de nombreuses questions très intéressantes. À titre d'exemple :

• Si plusieurs biens sont acquis dans le cadre d'un même acte notarié, le barème s'appliquera individuellement à chaque bien, même dans le cas de liens ob rem (c'est-à-dire que les valeurs de chaque bien ne sont pas cumulées pour créer une base imposable unique).
• En ce qui concerne la qualification de grand détenteur, il faudra tenir compte des biens immobiliers détenus par chaque personne physique ou morale de manière différenciée, sans que cela puisse affecter indirectement les associés de ces entreprises (ainsi, une personne physique qui est associée d'une société considérée comme un grand détenteur ne sera pas considérée en soi comme un grand détenteur, car les biens immobiliers sont la propriété de la société et non de l'associé personne physique).
• Dans le cas où le statut de grand propriétaire est déterminé par la superficie en mètres carrés de surface construite à usage résidentiel que possède le contribuable, dans le cas d'acquisitions de maisons individuelles, il sera possible d'exclure du calcul les mètres carrés destinés à d'autres usages que le résidentiel (tels que garages, débarras, etc.).
• L'achat d'un bien immobilier sans certificat d'habitabilité (comme un studio) ou dont le certificat est périmé ne peut entraîner le refus de la condition de logement du bien immobilier. Par conséquent, cela ne peut empêcher l'application du taux majoré de 20 % si l'acquéreur est un grand propriétaire.
• Dans le cas exceptionnel où le taux majoré de 20 % s'applique lorsque l'acquisition du bâtiment est destinée à couvrir les besoins en logement de l'acquéreur et de sa famille, le deuxième degré de parenté n'inclut pas les parents par alliance (cela s'applique uniquement aux parents par le sang).

Ci-joint (ICI) un lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 1215/2025, du 5 septembre, qui traite, face à une qualification négative du conservateur, de l'importance de la différence de portée entre les recours devant la DGSJFP et les contestations judiciaires devant les tribunaux civils.

Il convient donc de rappeler et de garder à l'esprit que, face à une qualification négative d'un conservateur, le recours administratif devant la Direction générale ne porte que sur les questions directement liées à la qualification du conservateur, toute autre prétention fondée sur des motifs ou des documents autres que ceux dont disposait le conservateur au moment où il a procédé à cette qualification étant rejetée (art. 326 LH).

En revanche, dans le cas d'un contrôle par les juges civils (art. 328 LH), leur champ de compétence est plus large, de sorte qu'ils peuvent prendre en considération des moyens de preuve et des informations dont le conservateur du registre ne disposait pas à l'époque. Ainsi, dans le cadre d'un procès visant à déterminer le bien-fondé ou non de la qualification négative du conservateur du registre, le juge peut prendre en compte non seulement les éléments propres à la procédure administrative (essentiellement l'acte qualifié), mais aussi tout autre élément susceptible d'avoir une incidence directe sur l'inscription ou l'annotation demandée et refusée, les parties pouvant apporter à la procédure civile tous les documents et autres preuves qu'elles jugent opportuns (même s'ils n'étaient pas à la disposition du conservateur à l'époque) pour faire valoir leur demande.

Il est important de tenir compte de la stratégie procédurale à suivre en cas d'évaluation négative du registre foncier, du registre du commerce ou du registre des biens mobiliers.

Ci-joint (ICI) le lien vers le Flash Fiscal n° 18 du Collège notarial de Catalogne, dans lequel le notaire de Cubelles, M. Tomàs Viña, analyse une résolution de la DGT (plus précisément la 1727/2025) relative à la rectification de la répartition des logements dans un immeuble sans division horizontale et au changement d'usage à des fins touristiques.

Dans ce cas, la Direction générale des impôts considère qu'il s'agit de deux actes juridiques distincts (d'une part, la rectification de la description et, d'autre part, le changement d'usage à des fins touristiques), ce qui implique l'existence de deux faits imposables à des fins fiscales.

D'une part, la rectification de la distribution interne est considérée comme une modification des travaux soumise à l'AJD, en prenant comme base imposable le coût des travaux d'aménagement nécessaires pour adapter les espaces et, d'autre part, le changement d'usage des logements à des fins touristiques est également soumis à l'AJD, avec la particularité que la DGT fixe comme base imposable la valeur totale du bien immobilier.

Ci-joint (ICI) un arrêt récent et très intéressant de la Cour suprême, à savoir l'arrêt STS 1745/2025 du 1er décembre, dans lequel la haute cour analyse les conditions à remplir lorsqu'un voisin, propriétaire d'une place de parking communautaire, achète une voiture électrique et doit installer un chargeur pour son nouveau véhicule sur sa place de parking.

Dans son arrêt, la Haute Cour statue que l'installation d'une borne de recharge pour véhicules électriques à usage privé dans le parking d'un immeuble en copropriété, à condition qu'elle soit située sur une place individuelle du garage commun, ne nécessite aucune autre condition que sa communication préalable à la copropriété, c'est-à-dire qu'il n'est pas nécessaire que la question soit votée lors d'une assemblée des copropriétaires ni qu'un accord favorable soit obtenu.

En particulier, la Cour suprême statue que même si le câblage destiné à l'alimentation électrique passe en tout ou en partie par des éléments communs ou doit y être fixé, l'autorisation de la communauté n'est pas nécessaire, sauf s'il y a une atteinte inutile ou disproportionnée à ces éléments communs ou si cela peut causer un préjudice aux autres copropriétaires.

Ci-joint (ICI) le lien vers la consultation contraignante de la Direction générale des impôts n° V1522-25, du 21 août, qui part du cas d'un bien immobilier hérité par 4 frères à hauteur de 25 % chacun et dans lequel il est demandé quel serait le traitement fiscal d'une opération consistant en la possibilité pour deux d'entre eux de quitter la communauté, les deux autres frères se voyant attribuer respectivement les 25 % qui leur appartenaient, le bien immobilier restant ainsi en copropriété à 50 % pour les deux autres frères.

Dans le cas présent, l'organe administratif consultatif considère que, compte tenu des circonstances, il n'y aura pas de dissolution de la communauté de biens, car le fait que le bien immobilier ne soit pas attribué à une seule personne fait que la communauté de biens persiste (elle passe simplement de 4 copropriétaires à 2), ce qui rend impossible d'imposer cette opération comme une extinction de copropriété au sens habituel (c'est-à-dire, dans le cas catalan, à 1,5 % au titre des droits d'enregistrement).

Il s'agit donc simplement d'une acquisition par les copropriétaires qui restent dans la communauté du pourcentage de copropriété des copropriétaires qui la quittent. Ainsi, s'il s'agit d'une transaction onéreuse, l'opération sera soumise à l'ITP (dans sa modalité TPO), tandis que s'il s'agit d'une transaction lucrative, il s'agirait d'une donation soumise à l'impôt sur les successions et les donations.

Ci-joint (ICI) le lien vers la session de formation dispensée par la Fondation Notarial, au cours de laquelle Mme Concepción Pilar Barrio Del Olmo, présidente de la Fondation Notarial et du Conseil général du notariat, donne une leçon magistrale sur le rôle des notaires dans les célèbres et novateurs MASC (ou moyens appropriés de résolution des litiges).

Comme on le sait, depuis quelques mois, avec l'entrée en vigueur de la loi organique 1/2025 du 2 janvier relative aux mesures en matière d'efficacité du service public de la justice, pour que la plupart des actions civiles et commerciales soient admises à être traitées, il est obligatoire d'avoir préalablement tenté de résoudre le conflit existant par le biais d'un MASC.

Dans ce domaine, les notaires peuvent jouer un rôle très important, principalement par le biais de la médiation et de la conciliation notariales. À consulter et à étudier par tous les officiers, car il s'agit sans aucun doute d'un sujet qui va prendre de l'importance dans les mois et les années à venir.

En annexe (ICI) lien vers le Flash fiscal de l'Association notariale de Catalogne, dans lequel le notaire Manuel Sarobe Oyarzun, analyse l'imposition de l'attribution de biens immobiliers en paiement de la légitime.

Sur la base de ce qui précède, lorsque les biens passent directement du défunt au bénéficiaire, l'opération est soumise aux droits de succession. En revanche, si l'héritier s'est déjà vu attribuer les biens et qu'il les transmet, la Direction générale des impôts (consultations 150/20 et 123/21) considère qu'il s'agit d'une attribution en paiement d'une dette, soumise à l'impôt sur les mutations (ITP).

Par ailleurs, la consultation V462/19 rappelle que les héritiers légitimes ont 10 ans pour réclamer leur part légitime, à compter du décès du défunt, et que l'héritier peut rectifier sa déclaration de droits de succession s'il a déjà été taxé sur ces biens.

En annexe (ICI) un lien vers la consultation contraignante V0935-25 de la Direction générale des impôts, dans laquelle le contribuable indique qu'il envisage de vendre un bien immobilier en échange de crypto-monnaies. Plus précisément, la contrepartie serait payée en bitcoins. La vente serait réalisée indépendamment de l'activité économique éventuellement exercée par le contribuable.

Pour résoudre la question, la DGT part du principe que, conformément au règlement (UE) 2023/1114, les crypto-actifs (article 3.1.5) peuvent être définis comme " une représentation numérique de la valeur d'un droit qui peut être transférée et stockée électroniquement, au moyen d'une technologie d'enregistrement distribué ou d'une technologie similaire ".Cela étant, du point de vue de l'impôt des personnes physiques, le Centre des impôts a considéré, dans diverses consultations contraignantes (V0999-18, V1149-18 et V1948-21, entre autres), les monnaies virtuelles ou crypto-monnaies comme des actifs incorporels, de sorte que, cela étant, la vente d'un bien en échange d'un montant de crypto-monnaies constitue un échange, conformément à l'article 1.538 du Code civil.

Par conséquent, conformément à l'article 23 du Règlement IPT, dans les échanges de biens ou de droits, chaque échangeur sera imposé sur la valeur prouvée de ceux acquis, de sorte que, dans le cas en consultation, et étant considérées les monnaies virtuelles ou cryptocurrencies comme des biens incorporels, l'opération en question constitue un échange dans les termes établis à l'article 1538 du Code civil. Par conséquent, en matière de fiscalité indirecte, et s'agissant de l'ITP et de l'AJD, conformément aux dispositions de l'article 23 du RITPAJD, la DGT considère que chacun des échangeurs doit acquitter l'impôt sur la valeur prouvée de ce qu'il acquiert, sauf si la valeur déclarée est supérieure, le taux d'imposition applicable étant celui qui correspond à la nature des biens acquis.

En annexe (ICI) lien vers la Résolution de la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique du 31 juillet 2025 (BOE du 30 octobre 2025), qui résout un cas relatif à un acte d'extension de la nouvelle construction pour cause d'âge concernant un grenier inséré dans un appartement faisant l'objet d'une propriété horizontale.

Il s'agit d'une situation très courante dans les immeubles anciens des grandes villes, où certains appartements disposent d'un grenier privé qui n'est pas déclaré et enregistré au registre foncier. Lorsque la vente est envisagée, l'évaluation de l'hypothèque de l'acheteur indique normalement cette situation comme un facteur de conditionnement, ce qui oblige le vendeur à essayer de régulariser la situation afin de pouvoir formaliser la vente au prix du marché et de faire en sorte que la banque de l'acheteur finance l'ensemble de l'opération une fois que le facteur de conditionnement a été résolu.

Pour ce faire, il est nécessaire de déclarer la nouvelle construction en raison de l'ancienneté du grenier, avec deux conditions requises, comme l'a résolu la Direction générale dans ce cas, à savoir, avoir l'accord de la communauté de propriétaires qui le permet (qui ne doit pas être unanime, une majorité de 3/5 des LPH ou la majorité prévue dans la réglementation régionale correspondante suffira) et, deuxièmement, avoir un certificat du technicien compétent accréditant l'ancienneté de la construction, sans qu'il soit nécessaire d'accréditer que l'utilisation n'est pas contraire à l'urbanisme.

En annexe (ICI) un arrêt récent de la Cour suprême, en particulier le STS 944/2025, du 16 octobre, qui établit une jurisprudence pertinente sur les pensions de veuve et de veuf et les couples non mariés.

L'affaire concerne une femme qui vivait avec son partenaire depuis de nombreuses années et avait deux enfants en commun, mais n'avait pas formalisé leur partenariat stable comme l'exige la loi. Après le décès, le partenaire survivant a demandé une pension de veuve, qui lui a été refusée au motif que le concubin n'avait pas officialisé son partenariat, interprétation confirmée par la Cour suprême.Ainsi, dans l'arrêt susmentionné, la Haute Cour réitère sa doctrine en rappelant que, dans le cas des couples non mariés, pour bénéficier de la pension de veuve ou de veuf en cas de décès de l'un des partenaires, il ne suffit pas de prouver qu'ils vivent ensemble depuis longtemps ou qu'ils ont des enfants en commun, mais que le couple doit être formellement constitué, par inscription au registre correspondant des couples non mariés ou par un acte public, au moins deux ans avant le décès.

Il est très important pour les couples non mariés de tenir compte de cette réalité, de faire les choses correctement, de s'adresser à un notaire, d'officialiser leur relation et d'être ainsi dûment couverts juridiquement contre les éventualités futures qui pourraient survenir.

En annexe (ICI) un arrêt très récent de la Cour suprême, plus précisément le STS 4685/2025, du 29 octobre, dans lequel la haute cour résout une affaire relative à la responsabilité personnelle des administrateurs pour les dettes de l'entreprise.

Dans ce cas précis, il s'agit d'une SL, avec un capital social de 3.006 €, qui se trouve depuis des années dans une situation économique grave (pertes soutenues au fil du temps et, par conséquent, actifs nets bien inférieurs à la moitié de son capital social, même dans certains derniers exercices négatifs de plus de 100.000 €), ce qui conduit à la dissolution conformément à l'article 363.1. e) de la loi sur les sociétés de capitaux, qui, cependant, n'est pas promue par les administrateurs.Parallèlement, la société passe un contrat avec une tierce entreprise pour l'installation de panneaux photovoltaïques dans le bâtiment industriel dont elle est propriétaire, en violation des obligations de paiement assumées dans ce contrat, ce qui conduit finalement à l'existence d'une dette (reconnue judiciairement) avec l'entreprise d'installation électrique de plus de 700.000 €. Cette société, face à l'impossibilité de recouvrer la dette avec les ressources de la société débitrice, a intenté une action en responsabilité solidaire contre les administrateurs de la société, afin qu'ils soient responsables sur leurs biens des dettes sociales générées.

Les tribunaux confirment en l'espèce qu'en cas de non-respect par les administrateurs de leur obligation de promouvoir la dissolution de la société en temps utile (convocation de l'assemblée générale dans les deux mois pour adopter la résolution de dissolution ou suppression de la cause de dissolution ex. Article 365 LSC), ils sont responsables des obligations de la société postérieures à la survenance de la cause légale de dissolution, telle que déterminée par l'article 367 LSC, c'est-à-dire qu'ils seront obligés de payer de leur poche des dettes qui ne sont pas les leurs (elles sont celles de la société), en raison de la faute de "ne pas avoir fait les choses correctement" et d'avoir favorisé la dissolution de la société au vu de sa grave situation économique.

A garder à l'esprit dans les conseils que nous donnons à nos clients lors de la constitution de sociétés ou de l'accès à des postes dans les organes de direction de sociétés commerciales, car les conséquences d'une erreur peuvent être très graves pour les personnes qui assument ces responsabilités.

En annexe (ICI) lien vers la Résolution JUS/3997/2025, du 16 octobre, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació (publiée dans le DOGC du 6 novembre), qui résout un cas relatif à la vente d'un bien immobilier, dans lequel le vendeur est un grand détenteur qui est une personne physique, et que la cession est formalisée sans que l'Agencia de l'Habitatge de Cataluña en soit informée, afin qu'elle puisse choisir d'exercer le droit de préemption de l'administration établi à l'article 6 du décret-loi catalan 2/2025, du 25 février.

Une fois le document présenté pour enregistrement, le Registre foncier l'a qualifié négativement, arguant que, pour qu'il soit valablement enregistré, il est nécessaire d'accréditer la communication pertinente à l'organe administratif catalan responsable du logement, puisque, selon l'interprétation du Registre, ces opérations (vente d'un grand détenteur individuel) sont soumises au droit de premier refus et aux droits de préemption de l'administration catalane.

En appel, la Direction générale de Catalogne a révoqué la note de qualification en indiquant que, dans le cas concret, la question qui se posait était de savoir si le droit de préemption en faveur de l'administration de la Generalitat s'appliquait aux cessions de logements réalisées par des personnes physiques qui sont de grands porteurs, et que la réponse à cette question était négative, puisque la réglementation actuellement en vigueur établit que le droit de préemption en faveur de la Generalitat dans les cessions réalisées par de grands porteurs exige que le cédant soit une personne morale.

En annexe (ICI) lien vers une formation vidéo, offerte par le notaire public d'Esplugues de Llobregat M. José Vicente Galdón, où il analyse en profondeur la fiscalité des donations mortis causa et des pactes successoraux d'attribution particulière.

Une session très intéressante pour présenter un sujet complexe, avec une disparité de critères administratifs et jurisprudentiels, en particulier dans la sphère civile catalane, qui dispose de ses propres institutions dans ce domaine.

Il convient également de souligner qu'il s'agit d'un sujet d'actualité, compte tenu de l'importance croissante des questions successorales dans une société vieillissante. Il convient de le consulter et de l'étudier en détail, afin de pouvoir fournir des conseils de qualité aux clients de l'office notarial qui souhaitent formaliser des opérations de cette nature.

En annexe (ICI) un récent et très intéressant arrêt de la Cour suprême, plus précisément le STS 4240/2025, du 7 octobre, dans lequel la Haute Cour analyse, dans le cadre d'une procédure d'expulsion pour cause d'expiration du terme, la validité d'une clause contractuelle de prolongation indéfinie pour des années successives, obligatoire pour le bailleur et facultative pour le locataire, dans un contrat de bail d'habitation conclu après l'entrée en vigueur de la LAU de 1994.

La Cour Suprême, dans une longue décision, reconnaît l'applicabilité du principe de l'autonomie des parties (art. 1255 Cc), en vertu duquel il est possible de convenir de périodes de prolongation plus longues que celles établies par la loi, à condition que les droits du locataire soient respectés (c'est-à-dire que la clause soit bénéfique et non préjudiciable) et, dans tous les cas, avec une limite de durée fixée pour la vie même du locataire.

De même, la Haute Cour a jugé que l'accord lie le nouvel acquéreur du bien, même s'il a été conclu entre l'ancien propriétaire et le locataire en question. Important pour les investisseurs qui envisagent d'acheter des biens loués, afin de mesurer les conséquences juridiques des clauses existantes dans les contrats de location de ces biens.

En annexe (ICI) lien vers la Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 juillet 2025 (BOE du 27 octobre 2025), qui résout un cas relatif à l'immatriculation d'un bien au moyen d'un acte d'extinction de la copropriété précédé d'un acte d'acceptation et d'adjudication de la succession.

Dans le cas en question, 3 personnes ont signé un acte d'acceptation d'héritage (de certains des défunts décédés depuis plus d'un an) et, le même jour, avec le protocole suivant du même notaire, un acte d'extinction de la copropriété a été signé consécutivement, l'un d'entre eux se voyant attribuer un bien spécifique. Au moyen de ces deux documents, le détenteur actuel du titre de propriété entend immatriculer le bien au registre foncier sous la protection des dispositions de l'article 205 de la loi sur les hypothèques (exigence du double titre). Lorsque le document est présenté pour enregistrement, il est qualifié négativement, le registre foncier considérant que, bien que formellement l'exigence du double titre (requise par l'article 205 de la loi sur les hypothèques) ait été remplie, la simultanéité des deux titres indique qu'ils ont été rédigés "ad hoc" pour obtenir des titres d'immatriculation.

Sur recours, la direction générale a révoqué la note de qualification, considérant qu'en l'espèce (plus d'un an s'étant écoulé entre le décès du défunt à l'origine de la succession et l'octroi de l'acte de transfert ultérieur, à savoir la dissolution de la copropriété), il ne peut être déduit des documents présentés pour la qualification que cela a été fait en fraude de la loi, le fait que l'acte antérieur ait été octroyé le même jour que le titre de transfert de la propriété, la dissolution de la copropriété), il ne peut être déduit des documents soumis à qualification que cela a été fait en fraude de la loi, car le fait que le titre de propriété antérieur ait été délivré le même jour que le titre de propriété ne suffit pas à détruire la présomption de véracité qui en découle conformément à l'article 17 bis de la loi sur le notariat.

En annexe (ICI) lien vers le webinots 79 de l'Association notariale de Catalogne, dans lequel le notaire de Malgrat de Mar, M. Pedro Rincón de Gregorio, analyse en profondeur le nouveau phénomène de la tokenisation des actifs, y compris les biens immobiliers, en soulignant comment cette nouvelle réalité peut affecter le domaine notarial et quelles sont les implications pratiques qu'elle a pour les professionnels du secteur.

En bref, la tokenisation immobilière est le processus de fractionnement de la propriété d'un actif immobilier en jetons numériques qui sont enregistrés sur une blockchain, ce qui permet aux investisseurs d'acheter et de vendre des parties fractionnées de la propriété de manière plus accessible, d'augmenter la liquidité du marché et de faciliter l'investissement immobilier en permettant une participation avec un capital plus faible.

La conférence aborde fondamentalement les défis futurs présentés par cette nouvelle technologie et la manière dont elle s'intègre dans notre système juridique et dans l'institution de l'office notarial. Il s'agit d'une vision très intéressante pour se tenir au courant des nouvelles tendances technologiques qui ne manqueront pas d'arriver tôt ou tard dans notre pays avec une grande intensité.

En annexe (ICI) Résolution du 28 juillet 2025, de la direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 17 octobre 2025), concernant le refus du registre du commerce d'enregistrer les comptes annuels du Sevilla Club de Futbol.

La particularité du cas réside dans le fait que la convocation à l'assemblée générale qui approuve ces comptes omet toute référence au droit de l'actionnaire d'obtenir les documents à soumettre à l'approbation de l'assemblée dans les termes requis par l'art. 272.2 de la LSC (qui établit qu'à partir de la convocation de l'assemblée générale, tout actionnaire peut obtenir de la société, immédiatement et gratuitement, les documents qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée, ainsi que, le cas échéant, le rapport de gestion et le rapport du commissaire aux comptes). Par conséquent, l'absence de cette mention dans l'avis de convocation entraîne la nullité de l'assemblée qui approuve les comptes annuels de la société, ce qui empêche leur dépôt au registre du commerce.

Face au refus du greffier, un recours a été introduit auprès de la Direction générale, qui a confirmé la note de qualification, nous rappelant une fois de plus l'importance d'effectuer les annonces de l'assemblée générale de manière scrupuleusement correcte, car tout petit défaut, dans la pratique, peut être irrémédiable et invalider l'efficacité juridique de toutes les résolutions adoptées, avec tous les préjudices que cela peut entraîner pour la société et les autres parties concernées.

Une nouvelle fonctionnalité a récemment été ajoutée à la plateforme notariale de SIGNO, grâce à laquelle, en plus d'une recherche par sujet, une recherche par propriété peut également être effectuée.

Ainsi, grâce à la référence cadastrale, il est possible d'obtenir un rapport détaillé des opérations notariales où figure le bien, avec les résultats de 2007 à ce jour et sans frais (sur la base du test effectué, des achats et des ventes que le bien a subis, de la constitution de droits hypothécaires, des actes de radiation d'hypothèques, etc.) avec les détails de la date, du montant de l'opération, et du notaire autorisant l'acte public en question.

Une ressource très intéressante qui peut fournir des informations utiles dans le contexte de la formalisation des transactions immobilières.

En annexe (ICI) lien vers le Flash fiscal numéro 15, de la Commission fiscale de l'Association notariale de Catalogne, dans lequel M. Juan Galdón López, notaire d'Esplugues de Llobregat, commente la Consultation contraignante CV0935/2025 du 27 mai (ICI vous pouvez le consulter), de la Direction Générale des Impôts, concernant la possibilité, dans le cadre d'une vente et d'un achat immobilier, de payer le prix en crypto-monnaies (concrètement, en Bitcoin).

Après avoir analysé les réglementations de base régissant le contrat de vente et d'échange, ainsi que les réglementations sur la prévention du blanchiment d'argent (qui considèrent les monnaies numériques comme des biens intangibles qui constituent des représentations numériques de la valeur qui n'ont pas été émises ou acceptées par une Banque centrale), il est conclu que si une transaction immobilière est formalisée dans laquelle la propriété est échangée contre des cryptocurrencies, il ne s'agit pas vraiment d'une vente mais d'un échange, car la monnaie virtuelle ne représente pas réellement un achat ou une vente, mais un échange, la conclusion est que si une transaction immobilière est formalisée dans laquelle la propriété d'un bien est échangée contre des crypto-monnaies, il ne s'agit pas vraiment d'une vente et d'un achat mais d'un échange, puisque la monnaie virtuelle n'est pas considérée comme une monnaie légale avec laquelle le prix de la vente et de l'achat peut être payé, avec les effets pertinents que cela aura en termes d'imposition.

En annexe (ICI) lien vers la Résolution JUS/3811/2025, du 10 février, de la Direction générale du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalogne, publiée dans le DOGC du 24 octobre, dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'option d'achat autorisé par le notaire barcelonais Jaime Calvo Francia, établi selon des procès-verbaux réitérés à de nombreuses reprises.

Plus précisément, l'affaire concerne une option d'achat consentie sur un bien immobilier, avec un prix d'achat très bas, et avec une faculté de levée unilatérale par l'acquéreur (de plus, avec une rédaction de l'acte qui a déjà fait l'objet d'un jugement dans une affaire similaire par la DGSJFP dans sa décision du 9 septembre 2024).Une fois l'acte présenté à l'enregistrement, il a été qualifié négativement par le Registre foncier, alléguant en substance qu'en réalité, nous ne sommes pas en présence d'une option d'achat, mais plutôt d'une immobilisation d'un bien immobilier en garantie d'un prêt, ce qui ne répond pas aux exigences de protection de la partie débitrice imposées par la configuration juridique de base des sûretés immobilières, ni au respect des exigences de transparence matérielle exigées par la loi 5/2019, réglementant les contrats de prêt immobilier, accréditées.

Après l'appel correspondant, la Direction générale de Catalogne confirme intégralement la note de qualification.d'être très attentif à ce type d'opérations frauduleuses qui peuvent générer de graves dommages économiques pour les citoyens qui tombent dans ce type de tromperie, ainsi que pour tous les professionnels impliqués dans l'opération, y compris le notaire qui les autorise, comme on l'a vu récemment dans plusieurs cas qui ont été médiatisés et qui font actuellement l'objet de poursuites pénales (lien ici ICIarticle depresse sur des cas très similaires à celui analysé ici).

En annexe (ICI) lien vers la Résolution JUS/3812/2025, du 14 février, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, publiée dans le DOGC du 24 octobre, dans laquelle la Direction Générale résout un cas très curieux relatif à certains droits de servitude personnelle et perpétuelle qui pèsent sur les sièges du Gran Teatro del Liceo à Barcelone, qui sont enregistrés dans le Registre Foncier, avec les particularités suivantes :

Selon la résolution, au registre foncier où est inscrit le Gran Teatre del Liceu de Barcelone (le propriétaire étant le Consortium du Gran Teatre del Liceu), la propriété est grevée d'une série de droits de servitude personnels et perpétuels en faveur des membres du théâtre, en vertu desquels chacun de ses propriétaires a le droit d'utiliser certaines places pré-attribuées, avec la possibilité d'en disposer et de les transférer à des tiers comme il l'entend.

Par un acte autorisé devant notaire, 3 des associés vendent leurs droits respectifs de servitude personnelle et perpétuelle au Consortium du Gran Teatre del Liceu (c'est-à-dire le propriétaire du terrain et de l'immeuble) et, sur cette base, le Consortium demande l'annulation du droit réel de servitude par confusion.

Une fois l'acte présenté à l'enregistrement, il a été qualifié négativement par le Conservateur, alléguant que l'extinction par confusion/consolidation n'était pas possible, puisqu'il ne concourait pas à un seul patrimoine et que tous les pouvoirs, droits ou obligations découlant des servitudes personnelles en question ne concouraient pas à un seul patrimoine. Le Conseil d'État a donc décidé d'appliquer l'art. 563-1 et suivants CCCat), qui conclut finalement que (en appliquant par analogie l'art. 566-3.3 CCCat) la demande d'extinction et d'annulation des 3 droits d'usage partiels acquis est opportune, car le Consortium a à la fois la propriété du bien et la propriété de ces droits d'usage partiels sur des immeubles.

En annexe (ICI) lien vers la Résolution JUS/3636/2025, du 4 février, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, publiée dans le DOGC du 14 octobre, dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'acceptation d'héritage et de délivrance de légitime, avec les particularités suivantes :

Il s'agit de l'héritage d'un homme qui, dans un testament valide, déshérite ses enfants en raison de l'absence d'un lien de parenté manifeste et prolongé (sous la protection de l'art. 451-17 CCCat) et désigne la mairie de sa ville comme héritière de tous ses biens, et après le décès de l'homme, la mairie accepte l'héritage, mais avec la particularité que les enfants déshérités du défunt se présentent à la mairie et expriment leur refus de ce déshéritage, de sorte qu'ils annoncent leur intention de porter l'affaire devant les tribunaux. Face à cette situation, le conseil municipal, afin d'éviter une situation litigieuse, malgré le déshéritage du défunt, a choisi de verser la part légitime aux enfants en leur remettant deux biens ruraux provenant de l'héritage du défunt.

Lorsque l'acte a été présenté au registre pour enregistrement, il a fait l'objet d'une qualification négative, le greffier affirmant que, les enfants ayant été déshérités, la remise de ces deux biens par la mairie constituait une donation, sans que les conditions légales de validité de la donation ne soient remplies.En appel, la Direction générale de Catalogne a révoqué la note de qualification, arguant qu'en définitive, il appartient à l'héritier (en l'occurrence, la mairie) d'assumer l'effectivité ou non de la cause de déshérence, que ce soit pour des raisons de preuve ou autres, de sorte qu'en vertu du principe de la liberté civile (art. 111-6 CCCat), rien n'empêche l'héritier et les bénéficiaires de s'entendre et de laisser sans effet la clause de déshérence.

En annexe (ICI) lien vers le règlement européen 2024/886 du 13 mars, en vertu duquel, à partir du 9 octobre 2025, les établissements financiers et de paiement qui permettent d'effectuer des virements sont tenus d'effectuer un contrôle préalable pour s'assurer que le bénéficiaire d'un virement (informé par le donneur d'ordre) et le titulaire réel du compte correspondent.

Ainsi, à partir de maintenant, lorsque nous effectuons un virement, avant qu'il ne soit émis, la banque nous informera s'il existe une différence entre le bénéficiaire du virement que nous effectuons et le véritable titulaire du compte, ce qui permettra d'éviter de nombreuses fraudes et escroqueries par usurpation d'identité, contribuant ainsi à augmenter le niveau de protection des clients des banques contre ce comportement criminel, qui devient de plus en plus courant dans la pratique.

En annexe (ICI) lien vers la formation vidéo offerte par le notaire public de Madrid Segismundo Álvarez Royo-Villanova, dans le cadre de la formation pratique notariale offerte par la Fundación Notariado.

Le notaire susmentionné y a donné une formation très intéressante et illustrative sur le régime juridique applicable à ce type d'opérations (transformations dues à des changements dans le type de société, fusions, scissions, transferts globaux d'actifs et de passifs, opérations transfrontalières, etc.) Plus précisément, la session concentre son analyse sur la nouvelle réglementation applicable à partir de 2023, telle qu'elle figure dans le décret-loi royal 5/2023, du 28 juin (ICI vous pouvez le consulter), en soulignant la protection que la nouvelle réglementation apporte aux droits des actionnaires, des travailleurs et des créanciers et la volonté du législateur de faciliter et de simplifier ce type d'opérations commerciales complexes.

Pour y voir plus clair et se familiariser avec le régime juridique de ce type de transactions commerciales complexes.

En annexe (ICI) lien vers la loi catalane 8/2025, du 30 juillet, sur le statut des communes rurales, en vertu de laquelle, à partir du 20 août 2025, l'achat d'une première maison/maison ordinaire dans les communes rurales de Catalogne bénéficiera d'un PTI réduit.

Plus précisément, un taux de 4 % dans les municipalités rurales et de 3 % dans les municipalités rurales faisant l'objet d'une attention particulière. Pour une liste des municipalités incluses dans chaque catégorie, ICI Les conditions pour bénéficier de la mesure sont les suivantes :

• Le contribuable doit être membre d'une unité familiale dont les enfants, jusqu'à l'âge de 16 ans, sont scolarisés dans une école de la commune rurale ou dans une école d'une autre commune à laquelle l'école de la commune rurale est rattachée. Cette condition de scolarisation ne s'applique pas aux enfants de moins de 3 ans.
• Dans la dernière déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF), la somme des bases d'imposition générale et d'épargne, correspondant aux membres du noyau familial, diminuée des minima personnels et familiaux, ne doit pas dépasser 36 000 euros.
• Le bien est destiné à être la résidence habituelle de l'acquéreur.

En annexe (ICI) lien vers le nouveau portail de statistiques immobilières créé par le Conseil Général des Notaires Espagnols, où vous pouvez trouver beaucoup d'informations intéressantes sur l'évolution du marché immobilier dans une ville spécifique ou même dans un code postal spécifique (ce qui nous permet de restreindre la recherche beaucoup plus et de trouver des informations plus intéressantes pour chaque cas spécifique). Pour accéder au portail, vous devez simplement vous enregistrer avec une adresse e-mail et un mot de passe, après quoi vous aurez accès à faire les requêtes que vous voulez.

En pièce jointe ICI un exemple des informations étendues qui peuvent être obtenues (correspondant spécifiquement à la municipalité de Matadepera, située dans la province de Barcelone), où l'on peut trouver des détails sur l'évolution des prix au mètre carré au cours de la dernière année, le nombre de transactions formalisées, le prix total moyen, la surface totale moyenne des propriétés, le type de propriétés transférées (neuves vs "d'occasion"), le % de propriétés transférées qui sont des maisons ou des appartements, l'âge moyen des acheteurs, le % des types d'acheteurs (personnes physiques vs personnes morales), ainsi que des informations sur la nationalité des acheteurs.

Un nouvel outil que l'Office notarial met à la disposition de la société et qui fournit de nombreuses informations intéressantes pour les opérateurs du marché immobilier lorsqu'ils envisagent une transaction immobilière dans un lieu spécifique.

En annexe (ICI) Résolution du 4 juin 2025, de la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, concernant un acte de réduction et d'augmentation du capital social qui, lorsqu'il est présenté pour inscription au Registre du Commerce, est qualifié négativement en première instance. Pour cette raison, le notaire autorisé a présenté un formulaire de correction (dans lequel a été inclus un certificat des résolutions de la société, clarifiant et corrigeant les défauts observés).

Une fois cette diligence de rectification présentée, le greffier du commerce la qualifie à nouveau négativement, alléguant qu'elle doit indiquer qui délivre le certificat rectificatif, élevant ledit certificat au rang public, ainsi que ses pouvoirs (art. 108.3 RRM).

Contre cette deuxième qualification, le recours correspondant a été introduit auprès de la Direction générale, qui a révoqué la note de qualification, en confirmant que, dans ces cas d'erreurs matérielles, étant donné que le consentement à la notarisation des résolutions sociales avait déjà été donné par le président du conseil d'administration lors de la formalisation de l'acte de notarisation des résolutions, avec la simple incorporation de la certification du notaire dans l'acte au moyen d'une diligence (correctement en vertu de l'article 153 du règlement notarial), la procédure utilisée est un mécanisme parfaitement valable pour obtenir cette correction.

En annexe (ICI) lien vers la première mise à jour du Compendium des bonnes pratiques bancaires de la Banque d'Espagne, c'est-à-dire le document dans lequel l'autorité de surveillance compile les principales plaintes des clients des banques concernant leurs relations avec les institutions financières, et les critères de l'autorité de surveillance dans ces cas.

Le document présente les principaux développements suivants :

• Comptes bancaires: lorsqu'elles saisissent les comptes de leurs clients, les banques doivent agir de manière proactive si le client déclare que son solde provient d'un revenu de base ou d'un revenu minimum d'existence ou d'un salaire inférieur au minimum légal. Dans de telles situations, l'institution doit répondre rapidement aux demandes du client et, si après analyse de la situation, il est confirmé que le solde pourrait être insaisissable, contacter l'organisme de saisie pour signaler la situation, bien que l'institution ne soit pas responsable du résultat de cette gestion.
• Communications avec le client: pour les communications qui doivent être faites au client avec un délai de préavis déterminé (par exemple, les modifications contractuelles des conditions générales), si une boîte aux lettres bancaire électronique avec notification (SMS, e-mail, etc.) est utilisée, le délai de préavis commence à courir lorsque la notification a effectivement été faite. Le contenu de l'avis ne peut être exécuté qu'à l'expiration du délai de préavis par les moyens de communication habituels du client.
• Prêts hypothécairesDe nouveaux critères sont introduits pour le calcul de la perte financière en cas de remboursement anticipé des prêts hypothécaires (article 23 de la loi 5/2019). Lors du calcul de la valeur de marché d'un prêt hypothécaire, il est essentiel de prendre en compte toutes les règles de rémunération au moment de l'octroi afin d'éviter les pertes financières fictives. Ainsi :
  
  • Pour les prêts avec une tranche initiale à taux réduit de moins de 36 mois, le taux contractuel pour le calcul de la marge est obtenu en prenant la valeur la plus élevée entre les taux fixes ou, s'il est variable, la valeur la plus élevée entre les taux fixes convenus pour la tranche initiale et le taux variable convenu à la date du contrat, majorée de sa marge.
  • Dans les prêts mixtes avec une tranche initiale fixe d'au moins 36 mois, si cette tranche est inférieure à 60 mois, on utilise la valeur la plus élevée entre le taux fixe et le taux variable à la date du contrat ; si elle est égale ou supérieure à 60 mois, seuls les taux fixes convenus pour la tranche initiale sont pris en compte.
  • Pour les prêts assortis de primes, les primes ne doivent pas générer de pertes et doivent être appliquées de manière cohérente, en calculant la marge à la date de création et en incluant une note dans l'ESIS sur les variations futures possibles.
• Succession: il n'est pas considéré comme une bonne pratique d'augmenter les frais de tenue de compte dans les situations où les héritiers - ou les titulaires de compte survivants et les héritiers du titulaire de compte décédé dans le cas d'un titulaire de compte multiple - ne peuvent pas annuler le compte pour des raisons indépendantes de leur volonté, par exemple dans le cadre d'une procédure judiciaire. L'interdiction de modifier les frais à la hausse s'applique également aux produits liés qui exigent que le compte reste ouvert. En bref, l'augmentation des frais dans ces circonstances est considérée comme contraire aux bonnes pratiques bancaires.

En annexe (ICI) Résolution du 9 juillet 2025, de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, concernant un acte de démission de la fonction d'administrateur d'une SL.

Dans ce cas, le directeur de la société (le seul en fonction) démissionne unilatéralement de son poste dans un acte public, et choisit de notifier cette démission à la société par lettre recommandée au siège social de la société (la lettre étant retournée car elle n'a été relevée par personne).

Lorsque le document est soumis à l'enregistrement, le Registre du commerce refuse l'enregistrement pour deux raisons :

• Si la notification par lettre recommandée n'aboutit pas, il faut tenter de notifier le notaire en personne et de vive voix (conformément au § 202 du règlement notarial).
• En outre, l'administrateur sortant doit prouver qu'il a valablement convoqué une assemblée générale, afin qu'un nouvel administrateur puisse être élu.

La Direction générale confirme la note de qualification, de sorte que dans ces cas de démission unilatérale du directeur, ces éléments doivent être pris en compte pour que la décision prenne effet et soit inscrite au registre du commerce.

En annexe (ICI) lien vers le Flash fiscal numéro 14, de la Commission fiscale de l'Association notariale de Catalogne, dans lequel Mme Concha Carballo, avocate et économiste, analyse l'arrêt de la Chambre III du Tribunal suprême du 14 juillet 2025 (ICI disponible pour consultation), concernant l'application de la réduction de 99% de l'impôt sur les successions (art. 20 2c) aux actions d'une société commerciale dont l'activité principale est la location de biens immobiliers.

Dans le cas d'espèce, la question se pose de savoir s'il suffit de respecter les conditions formelles de l'article 27 de la loi relative à l'impôt sur le revenu des personnes physiques pour bénéficier de cet avantage fiscal ou, au contraire, s'il est nécessaire que l'embauche du travailleur avec un contrat de travail à temps plein soit justifiée d'un point de vue économique (c'est-à-dire qu'il ait une charge de travail suffisante pour justifier son contrat de travail).

La Cour suprême confirme dans son arrêt qu'il suffit en effet de respecter les exigences formelles de la disposition précitée (sans exiger une évaluation de la rationalité de l'embauche du salarié ou de sa justification économique), en rappelant qu'en cas de soupçon de fraude, la procédure de simulation doit être utilisée.

En annexe (ICI) Résolution du 1er juillet 2025, de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, concernant un recours introduit contre le refus du Conservateur des biens meubles I de Madrid d'inscrire un acte de nantissement d'actions de société.

En l'espèce, il s'agit d'un cas où, par acte de février 2025, l'achat et la vente de certaines parts d'une SL sont formalisés et où, en garantie du paiement d'une partie du prix différé, l'acheteuse met en gage d'autres parts de la même SL qu'elle possédait déjà avant l'achat et la vente.

Ce gage a été soumis pour inscription au registre des biens meubles, mais a été jugé défectueux car, de l'avis du greffier, un gage sans dépossession sur des actions d'une société anonyme ne pouvait être inscrit au registre des biens meubles. Sur recours, la direction générale a confirmé la note de classification, confirmant ainsi une fois de plus le critère bien connu selon lequel, en fait, les actions d'une société ont un système de statut juridique et un droit de circulation qui opère en dehors du registre du commerce.

Toutefois, le gouvernement a récemment présenté des initiatives législatives qui, à moyen terme, pourraient conduire à un changement de paradigme dans ce domaine (c'est-à-dire l'enregistrement obligatoire de la propriété d'actions et de participations au registre du commerce).

En annexe (ICI) un arrêt intéressant de la Cour suprême (STS 1053/2025, du 1er juillet), qui résout le cas habituel qui se produit dans de nombreuses successions, où une maison, qui est héritée par plusieurs personnes, est en pratique occupée par l'un des cohéritiers d'une manière exclusive et excluante, empêchant la jouissance de la propriété par les autres.

Dans ces affaires, la Haute Cour a jugé que la condition de cohéritier ne confère pas un droit à un usage exclusif et excluant du bien qui empêche les autres copropriétaires d'en jouir (indépendamment du fait que l'un d'entre eux possède un pourcentage plus élevé du bien que les autres cohéritiers), de sorte que, dans ces cas conflictuels, les autres cohéritiers, s'ils voient leur droit à l'usage et à la jouissance du bien entravé, peuvent intenter une action en expulsion par précarité contre le cohéritier qui occupe le bien, afin de pouvoir récupérer l'usage et la jouissance du bien.

En annexe (ICI) question intéressante posée à la Commission de la consommation du Conseil général des notaires, qui consiste en la possibilité pour le débiteur hypothécaire de déléguer la signature de l'acte de LCI à un tiers lié à l'opération à signer (c'est-à-dire un employé de l'agence qui prépare l'hypothèque, de la banque qui l'octroie, d'un professionnel de l'immobilier qui a servi d'intermédiaire dans l'opération, etc.)

La réponse à^cettequestion est catégoriquement négative selon la Commission, puisque, comme indiqué dans ce document, l'objectif du LCI est que le débiteur, avant de signer son hypothèque, dispose des informations nécessaires pour pouvoir comprendre correctement l'opération qu'il veut signer, et donc, par la suite, pour pouvoir formaliser son prêt hypothécaire en étant pleinement informé de tous ses aspects juridiques et économiques.

Il est donc nécessaire que toutes les informations précontractuelles à fournir par le notaire au futur débiteur le soient en personne et directement, car c'est la seule façon de s'assurer qu'elles sont personnalisées et appropriées aux fins poursuivies.La note répond également à une autre question intéressante, en niant la possibilité que le test auquel le débiteur doit répondre puisse l'être par courrier électronique.

En annexe (ICI) un manuel très intéressant pour gérer la rectification des divergences entre le cadastre et les titres de propriété d'un bien immobilier.

Plus précisément, le manuel détaille toutes les étapes à suivre pour résoudre les cas où la réalité physique ne coïncide pas avec le cadastre, pour lesquels il conviendra d'entamer la procédure notariale de correction des divergences (réglementée par l'article 18 de la loi sur le cadastre des biens immobiliers).

Il contient également un guide pratique sur la manière de procéder en cas de modification physique du bien (comme les ségrégations, les divisions, les agrégations, les regroupements ou les remembrements), afin de notifier ces opérations au cadastre immobilier et d'adapter ainsi la nouvelle réalité juridique du bien dans ce registre public.

Le manuel contient des informations très utiles, telles que des formulaires pour les actes publics, ainsi que des captures d'écran de toutes les étapes à suivre sur le site web du cadastre.

En annexe (ICI) lien vers le jugement de l'Audience provinciale de Murcie numéro 983/2025, du 3 avril, qui traite d'une affaire concernant une structure d'entreprise créée dans le but de frauder les créanciers.

L'arrêt analysé procède à un examen intéressant du concept de levée du voile corporatif, qui permet aux tribunaux d'omettre le passif de l'actif de la société et d'attribuer les dettes de la société également aux administrateurs ou aux associés lorsqu'ils ont l'intention de commettre une fraude ou un abus à l'encontre de tiers et de se "cacher" derrière une société afin que les conséquences de cette fraude ou de cet abus n'atteignent pas leur patrimoine personnel.

Rappel important pour tous les hommes d'affaires et entrepreneurs qui créent une nouvelle société de toujours bien faire les choses, et de ne pas penser que, du fait de l'existence d'une société intermédiaire, les conséquences d'une mauvaise action (fraude, actions malveillantes, etc.) ne peuvent pas avoir de graves conséquences économiques sur leur propre patrimoine personnel.

En annexe (ICI) lien vers la consultation obligatoire numéro V0174-25, datée du 14 février 2025, de la Direction générale des impôts, dans laquelle elle répond à une question concernant la manière dont les opérations de conversion d'un ancien contrat soumis à l'ITP en un contrat public devraient être imposées.

Le cas concret concerne la conversion en acte public d'un contrat privé de vente de droits successoraux formalisé en 2003 entre deux frères (l'un vend à l'autre 25 % de ses droits sur un héritage consistant en un bien immobilier), dans lequel le frère vendeur décède en 2006. Aujourd'hui, en 2025, se pose la possibilité de convertir ce contrat de vente sous seing privé en acte public, et la question se pose de la taxation de l'opération tant au titre de l'ITP que de l'AJD.

• En ce qui concerne l'ITP, le calcul du délai de prescription pour les faits imposables consignés dans un acte sous seing privé dépend de la réunion d'une des circonstances prévues à l'article 1227 du code civil (entre autres, la date du décès de l'un des signataires), de sorte que dans le cas présent, il y aurait prescription (l'un des signataires étant décédé en 2006).
• En ce qui concerne la quote-part progressive de la DJA, il n'y aura pas non plus lieu de payer cet impôt, puisque l'une des conditions de l'art. 31.2 LITPAJD n'est pas remplie, à savoir que l'acte ne soit pas soumis à l'ISD ou à l'ITP (puisqu'il est soumis mais prescrit comme nous l'avons vu), de sorte que, en conclusion, la transformation d'un contrat privé soumis à l'ITP, lorsqu'il est prescrit, ne donne pas non plus lieu à l'imposition de la quote-part progressive de la DJA.

En annexe (ICI) une note informative du Conseil d'Administration de l'Association des Notaires de Catalogne, concernant certains défauts d'information et de remise de documents dans le Fichier Unique, qui affectent le travail de l'Agence Fiscale de Catalogne. Plus précisément, nous vous rappelons ce qui suit :

• Soumission de copies simples: les notaires sont tenus d'envoyer à l'ATC une copie simple des actes contenant des faits générateurs imposables au titre du PTI et de la DJA dans un délai maximum de 10 jours à compter de la formalisation de l'acte, au moyen de l'outil télématique disponible à cet effet.
• Opérations d'autoliquidation de la TVA: de nombreuses erreurs d'enregistrement ont été détectées dans ces opérations, en rappelant qu'il est nécessaire de préciser qu'il s'agit d'opérations "soumises à la TVA".
• Numéro de protocole: Il est très important d'indiquer correctement le numéro de protocole, car un pourcentage élevé d'erreurs a été détecté dans ce champ.

Nous vous renvoyons à la note publiée par le Conseil général des notaires, relative à l'arrêté HAC/305/2025, du 27 mars (ICI auquel nous avons déjà fait référence dans un bulletin précédent), qui établit le système de perception du droit de timbre des folios de la matrice et de la copie autorisée en format électronique.

Ce décret, bien qu'il soit déjà entré en vigueur, attend encore la mise en œuvre de ses aspects techniques et informatiques pour être effectivement appliqué.

Dès lors, son déploiement entraînera une augmentation du coût des actes authentiques, puisque le montant du "cachet électronique" devra être perçu en supplément chez le notaire.

Dès que le système informatique à développer par le FNMT sera finalisé, il sera communiqué au public.

En annexe (ICI) lien vers la circulaire fiscale 4/2025 de l'Association notariale de Catalogne, qui analyse les principales modifications fiscales en Catalogne qui entreront en vigueur le 27 juin 2025, suite au décret-loi 5/2025. En particulier :

• Nouvelle augmentation de l'ITP de 10 % à 13 % (pour les montants supérieurs à 1,5 million d'euros).
• Taux majorés de 20 % pour les grands détenteurs et les transferts d'immeubles entiers.
• Nouveaux taux réduits pour l'achat de résidences principales pour les jeunes de moins de 35 ans, les familles nombreuses, les personnes handicapées, les familles monoparentales et les victimes de la violence de genre.
• De nouvelles subventions dans le domaine de l'OPC pour les coopératives de logement sans but lucratif, ou dans le transfert d'immeubles de bureaux pour leur transformation en OPV.
• Le taux d'imposition de la DJA pour les actes notariés pour lesquels l'exonération de la TVA a été supprimée est porté à 3,5 %.
• Remise de 100 % de la DJA aux jeunes jusqu'à 35 ans pour l'achat d'une résidence principale (s'ils remplissent une série de conditions).
• Suppression de la prime de transfert pour le transfert de biens immobiliers dans le cas des sociétés immobilières.
• Dans la DSI, la période d'acquisition du bien est prolongée de 3 à 6 mois en cas de dons d'argent de la part de proches pour l'acquisition du bien.

En annexe (ICI) un lien vers le plan national de lutte contre la corruption, récemment approuvé par le gouvernement, qui, entre autres mesures, envisage la possibilité de le rendre obligatoire dans un avenir proche :

• Enregistrer toutes les cessions d'actions de la société au registre du commerce.
• Dépôt électronique annuel du registre des membres auprès du registre du commerce.
• Lier également l'opposabilité aux tiers de la transférabilité des actions à leur inscription dans le registre.

À l'heure actuelle, la législation mercantile espagnole n'exige pas l'inscription de la propriété des actions des sociétés à responsabilité limitée au registre mercantile, ce qui signifie que la future réforme prévue pourrait avoir un impact majeur sur les transactions commerciales en Espagne. Suivre de près l'évolution législative de la mesure proposée.

En annexe (ICI) curieuse Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 12 juin 2025 (BOE du 3 juillet 2025), dans laquelle la Direction générale résout un recours contre le refus du Registre central du commerce II de réserver certaines dénominations sociales.

De toutes les dénominations demandées, celles qui nous intéressent ici sont le refus des dénominations "EVM, SL" et "EVM Hub, SL", fondé sur l'existence d'une identité ou d'une quasi-coïncidence avec d'autres dénominations déjà enregistrées ou réservées (telles que "EVM Group, SL" ou "VMP Hub, SL").

Après l'introduction du recours correspondant, la Direction générale a rendu une décision intéressante, dans laquelle elle examine les conditions que doivent remplir les dénominations sociales qui doivent être réservées à la constitution d'une nouvelle société (ou au changement de dénomination, bien entendu), en se concentrant sur le concept d'identité (article 408 du règlement du registre du commerce et de l'arrêté du 30 décembre 1991 relatif au registre central du commerce). 408 du Règlement du Registre du Commerce et de l'Ordonnance du 30 décembre 1991 sur le Registre Central du Commerce) et, en particulier, sur les termes génériques ou les expressions dépourvues de virtualité différenciatrice qui, ajoutés à une dénomination existante, ne permettent pas de la différencier (et ne doivent donc pas être admis).

À cette fin, veuillez trouver ci-joint ICI un guide d'aide du Registre central du commerce qui comprend une liste de ces termes génériques.

Dans le cas spécifique, le mot "Groupe" ou "Group" est inclus dans la liste des termes génériques (de sorte que la dénomination demandée n'est pas admissible).

En revanche, la Direction générale considère qu'une conclusion différente doit être tirée en ce qui concerne la dénomination "EVM Hub, SL", étant donné qu'un terme ("Hub") est ajouté, qui ne figure pas dans la liste susmentionnée et qui doit être considéré comme suffisamment distinctif pour ne pas tomber sous le coup de l'interdiction de l'identité de noms.

Résolution intéressante qui nous rappelle et nous fournit des ressources intéressantes pour choisir le bon nom pour notre future entreprise et ne pas avoir de problèmes avec celui-ci.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 19 juin 2025 (BOE du 9 juillet 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à une demande d'attribution d'un numéro d'enregistrement de location à court terme à un bien immobilier enregistré.

Comme vous le savez, depuis l'entrée en vigueur (1er juillet 2025) du décret royal 1312/2024 (ICI vous pouvez le consulter), tous les propriétaires de biens à court terme sont obligés d'obtenir un numéro d'enregistrement au registre foncier afin de pouvoir offrir leurs services par le biais de plateformes en ligne.

Dans ce cas précis, l'intéressé demande l'attribution de ce numéro d'enregistrement, ce qui est refusé par le greffier, étant donné que les statuts de la communauté des propriétaires établissent que "les soixante-six appartements existant dans l'immeuble seront destinés exclusivement à l'habitation, sans possibilité d'installer dans aucun d'entre eux, ni dans une partie de ceux-ci, des industries, des commerces ou, en définitive, d'exercer une quelconque activité ou profession par le propriétaire ou par toute personne qui pourrait l'occuper".

En appel, la Direction générale a confirmé la note de qualification, en établissant que, dans ces cas, il est nécessaire de faire la différence entre l'autorisation administrative d'exercer une activité touristique de courte durée et le plan civil, car même si cette autorisation est en place, si l'association des propriétaires interdit cette utilisation, il ne sera pas possible d'attribuer le numéro d'enregistrement requis par la nouvelle réglementation afin de pouvoir annoncer la propriété sur les plateformes de location touristique en ligne.

Cette résolution rappelle l'entrée en vigueur de cette nouvelle réglementation et l'importance d'examiner en détail les aspects civils qui peuvent influencer le développement d'une activité économique sur un bien immobilier.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 27 mai 2025 (BOE du 25 juin 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'annulation d'une condition résolutoire avec les conditions suivantes :

• L'acte de vente est formalisé, où une partie du prix est reportée pour l'avenir, avec un échéancier de plusieurs paiements, le dernier étant dû le 31/12/2024.
• En garantie du prix différé, une condition résolutoire est constituée, qui peut être annulée, comme convenu, unilatéralement par l'acheteur sur preuve du paiement des sommes dues.
• L'acquéreur effectue les paiements (mais le dernier paiement est effectué hors délai au moyen d'un virement daté du 03/01/2025) et, sur cette base, passe l'acte de radiation de la condition résolutoire, qui est présenté à l'enregistrement.

Lorsque cet acte a été présenté au registre foncier, le conservateur l'a qualifié négativement, considérant que le paiement différé ayant été effectué au-delà du délai convenu entre les parties, la condition convenue pour que l'acheteur puisse annuler unilatéralement la condition résolutoire n'était pas remplie, de sorte que le consentement exprès du vendeur sera nécessaire pour enregistrer l'annulation envisagée.

En appel, la Direction générale a confirmé la note de qualification, considérant que, comme la seule chose qui a été expressément convenue comme événement d'annulation unilatérale était le paiement du prix différé pour le 31/12/2024, et que le paiement a été effectué plus tard, il n'est pas approprié de recourir à cette voie unilatérale, Au contraire, la seule façon d'annuler la condition résolutoire est de recourir aux règles générales, c'est-à-dire le consentement exprès du titulaire de la condition résolutoire ou une décision judiciaire définitive, ou l'expiration des cas de péremption légale qui s'appliquent aux cas de conditions résolutoires qui ne sont pas en garantie du prix différé.

En annexe (ICI) lien vers le Webinot 78 de l'Association notariale de Catalogne, où le notaire Reus Emilio Mezquita García-Granero analyse en profondeur le concept controversé de grand détenteur et les défis posés par sa définition dans la pratique notariale et dans l'imposition des transactions formalisées dans les bureaux notariaux.

Il est également joint (ICI) la Résolution 3/2025, de la Direction Générale des Impôts et des Jeux de la Generalitat de Catalunya, qui offre des lignes directrices interprétatives en relation avec le PTI et l'application en Catalogne du taux d'imposition de 20% dans les transmissions patrimoniales onéreuses de logements lorsque l'acquéreur est une personne physique ou morale qui est considérée comme un grand détenteur, ou lorsqu'un bâtiment complet de logements est transmis. Dans la résolution, par exemple, les aspects suivants sont intéressants :

• Ils ne sont pas pris en considération pour le calcul du nombre de logements en grande propriété en cas de simple détention d'un usufruit ou d'un droit d'occupation (en pleine propriété ou en nue-propriété).
• Si le contribuable possède moins de 100 % d'un ou de plusieurs biens, il sera considéré comme un grand détenteur si la somme des surfaces de tous les biens dont il possède un pourcentage est supérieure à 1 500 mètres carrés.
• Dans le cas des particuliers, leur résidence principale est exclue du calcul.
• Dans le cas d'une vente complète d'un immeuble, on considérera qu'il s'agit d'un immeuble s'il y a au moins deux logements indépendants, que la division horizontale ait été effectuée ou non (ce qui exclut donc la cession de logements unifamiliaux). De même, l'impôt de 20 % ne s'appliquera qu'à la surface de l'immeuble à usage d'habitation, ainsi qu'aux parties communes, mais pas à la partie proportionnelle qualifiée pour d'autres usages (locaux, entrepôts, parkings, etc.).

Par ailleurs, à ce sujet, veuillez trouver ci-joint (ICI) la circulaire fiscale numéro 5/2025 de l'Association notariale de Catalogne, qui fournit d'autres critères d'interprétation en la matière.

En annexe (ICI) lien vers le site de l'Institut Català de Finances où est lancé le soi-disant "Prêt Emancipation", par lequel, si vous avez entre 18 et 35 ans et souhaitez acheter votre première maison, le "Prêt ICF Habitatge Emancipació" vous permet de financer l'acompte jusqu'à 20% du prix d'achat, avec une limite de 50.000 €.

Pour avoir accès à ces prêts, il faut remplir une série de conditions, telles que

• Être âgé de 18 à 35 ans.
• Achat de la première maison du demandeur qui sera utilisée comme résidence principale.
• Ne pas dépasser certains seuils de revenus bruts (par exemple, pour une personne seule, 80 963,31 euros/an).
• Pas de défaillances ou de dettes importantes auprès des banques.
• Le bien à acheter doit être situé en Catalogne, disposer d'un certificat d'occupation valide et ne pas avoir été classé précédemment comme OVP.

La particularité de ce prêt est que le débiteur ne doit pas le rembourser tant que l'hypothèque contractée auprès de la banque n'est pas remboursée. Après cette période, il dispose d'un délai de 5 ans pour rembourser l'intégralité du prêt par mensualités, avec un taux d'intérêt de 0 %.

En revanche, il convient de noter qu'afin d'augmenter l'offre de logements abordables en Catalogne, les logements ainsi acquis deviendront des logements subventionnés de manière permanente (VPO) à un prix limité.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 25 avril 2025 (BOE du 23 mai 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte public présenté sous forme de copie électronique autorisée avec CSV par l'intermédiaire du siège électronique de l'Association des Conservateurs de la Propriété.

Une fois cet acte présenté, le greffier refuse de l'enregistrer, car il estime que l'autorisation du notaire sur le document présenté ne peut pas être vérifiée et garantie de cette manière.

Le recours correspondant a été introduit et, comme il ne pouvait en être autrement, la qualification a été révoquée, la Direction générale statuant que, en fait, les copies électroniques autorisées délivrées par les notaires, avec leur CSV correspondant, sont pleinement valides pour effectuer une inscription (et son enregistrement ultérieur, le cas échéant) au Registre foncier, étant donné que les greffiers, par le biais d'un portail informatique restreint à leur disposition, peuvent télécharger le document avec la signature électronique du notaire et ainsi vérifier son authenticité et sa pleine validité avec le CSV qui apparaît sur la copie électronique autorisée, afin de produire les effets correspondants sur le registre.