Blog notarial et autres contenus pratiques

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 440/2026, du 20 mars, dans lequel la Haute Cour analyse, pour la première fois, le régime juridique des parts sociales sans droit de vote d'une SARL, en précisant à partir de quel moment il convient de considérer que celles-ci recouvrent le droit de vote dans le cas où la société ne distribue pas de dividendes.

L'affaire concerne une SARL comptant trois associés, dont le capital social était divisé en trois parts égales (1/3 chacune), soit 300 parts. L'un des associés est devenu titulaire de 100 parts sans droit de vote à la suite d'une modification des statuts approuvée à l'unanimité en 2018. Un an plus tard (2019), lors d'une assemblée générale, la vente d'un actif essentiel a été approuvée, avec deux voix pour sur les trois associés (dont l'un était le détenteur de ces parts sans droit de vote), et un contre, ce qui a donné lieu à un conflit, car le vote de l'associé détenant ces parts sans droit de vote a été autorisé lors de cette assemblée, ce qui a été déterminant pour l'adoption de la décision.

L'affaire est portée devant les tribunaux par l'associé qui a voté contre. Finalement, l'affaire est renvoyée devant la Cour suprême, à qui il revient d'interpréter l'article 99.3 de la LSC et de déterminer si l'associé privé de son droit de vote le recouvre automatiquement du fait de ne pas avoir reçu le dividende minimum prévu par la loi dans ce type de situation. À cet égard, la Cour suprême a finalement statué que, dans ces cas, on peut considérer que le dividende minimum n'a pas été versé (et que, par conséquent, les parts récupèrent le droit de vote) lorsque l'exercice comptable et la procédure ordinaire d'approbation des comptes sont terminés, de sorte qu'il est possible de constater qu'il n'y avait pas de bénéfices distribuables. À défaut, le délai légal pour tenir l'assemblée générale ordinaire doit avoir expiré sans que celle-ci ait eu lieu ou sans que les comptes aient été approuvés. En appliquant cette interprétation à l'affaire, la Cour suprême conclut qu'en mars 2019, l'assemblée générale d'approbation des comptes de 2018 n'avait pas encore eu lieu et que le délai légal pour la tenir n'était pas encore écoulé, de sorte que l'exception prévue à l'article 99.3 de la LSC ne pouvait donc pas être considérée comme applicable, et que la société détentrice des actions sans droit de vote n'aurait pas dû voter lors de l'assemblée générale du 6 mars 2019.

Arrêt important pour bien comprendre à partir de quel moment, le cas échéant, ces actions sans droit de vote retrouvent leur droit, en cas de non-distribution du dividende minimum prévu par la LSC dans ces cas-là.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 377/2026 du 1er mars, qui traite d'un cas intéressant concernant la manière dont la propriété d'un bien immobilier doit être répartie dans le cadre d'un divorce d'un couple marié sous le régime matrimonial de la communauté de biens.

L'affaire part du scénario suivant : un homme achète un logement avant de se marier et contracte un emprunt à cette fin. Deux ans plus tard, il épouse sa femme ; ce logement devient le domicile familial, de sorte que l'emprunt est désormais remboursé sur les fonds communs du couple. Après de nombreuses années, le couple divorce, et un litige surgit quant à la propriété du bien immobilier.

La Cour suprême tranche le litige en appliquant les articles 1354 et 1357 du Code civil, établissant que, lorsqu'un bien (en l'occurrence le logement familial) est acquis avec des fonds provenant de sources différentes (partie propre et partie commune), la propriété appartient indivisément à la personne et à la communauté de biens, proportionnellement à la valeur des apports. Ainsi, dans ces cas, il sera nécessaire de calculer ce qui a été payé avant le mariage et ce qui a été payé après avec des fonds communs, afin de déterminer les pourcentages correspondants. Il est donc essentiel de conserver les justificatifs de paiement correspondants (tels que les relevés bancaires) pour pouvoir prouver les paiements effectués à chaque étape.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 404/2026, du 6 avril, qui introduit une doctrine importante et préoccupante concernant la responsabilité subsidiaire d'un bien immobilier pour les dettes fiscales des anciens propriétaires.

Le cas repose sur une hypothèse selon laquelle une personne acquiert un bien immobilier sur lequel, au moment de l'achat, figure une mention marginale relative au paiement d'un droit de succession par le vendeur. Plus de cinq ans après, c'est-à-dire une fois la mention marginale expirée, et face à la situation d'insolvabilité du débiteur principal, l'AEAT engage une procédure de responsabilité fiscale subsidiaire pour le paiement des dettes fiscales à l'encontre de l'acheteur qui a acquis le bien immobilier, dans le délai de validité de la mention.

La Cour suprême (3e chambre administrative) estime qu'il y a lieu d'engager la procédure de responsabilité subsidiaire à l'égard d'un bien ou d'un droit légalement grevé pour le paiement de la dette fiscale, même si cinq ans se sont écoulés depuis l'inscription de la mention marginale de la charge légale sur ledit bien, à condition que le tiers ait acquis le bien dans ce délai et que le débiteur principal ait été déclaré en faillite par la suite. Selon la Cour suprême, la saisie prévue à l'article 79 de la LGT constitue une sûreté réelle d'origine légale, dont la validité n'est pas limitée par la prescription enregistrale établie à l'article 100.4 du RISD, celle-ci n'affectant que l'inscription et l'opposabilité au registre, mais n'éteignant pas la charge légale, de sorte que l'appréciation de la condition de tiers hypothécaire protégé doit se référer au moment de l'acquisition, de sorte que celui qui achète alors que la charge est en vigueur n'est pas couvert par l'article 34 de la LH. Enfin, la Cour suprême détermine également que l'exercice de l'action récursoire est régi par le régime propre à la responsabilité subsidiaire établi à l'article 43.1.d) de la LGT, dont le point de départ se situe au moment de la déclaration de faillite (articles 174, 176 et 67.2 de la LGT), sans que l'expiration de la mention marginale ne conditionne ni ne limite cet exercice.

Il s'agit d'un arrêt très important à prendre en compte dans le cadre des conseils réguliers et complets que nous fournissons à nos clients lors de la conclusion d'opérations immobilières.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers un rapport récent de la Commission consultative sur les conflits d'application de la réglementation fiscale de l'AEAT, publié en février 2026, qui traite de l'imposition au titre de l'IRPF d'un associé qui vend ses parts sociales d'une entreprise familiale à la société elle-même, afin que celle-ci procède ensuite à une réduction de capital par amortissement de ces actions.

Le cas part d'un scénario dans lequel, dans le cadre d'une entreprise familiale, l'un des associés vend ses parts à la société elle-même, afin que celle-ci procède immédiatement à une réduction de capital par le biais de l'amortissement desdites parts acquises auprès de l'associé en question. Cet associé, dans sa déclaration d'impôt sur le revenu de l'année correspondante, déclare cette opération comme une plus-value, ce qui lui a permis de bénéficier d'avantages fiscaux (plus précisément, des coefficients d'abattement pour les actifs acquis avant 1994).

Quelque temps plus tard, le contribuable fait l'objet d'un contrôle fiscal, au cours duquel l'administration fiscale estime que l'imposition de l'opération n'a pas été correcte ; en effet, selon l'AEAT, l'opération doit être imposée au titre des revenus du capital mobilier, car la succession des faits équivaut en pratique à une réduction de capital avec restitution des apports, ce qui ne permet pas de bénéficier de l'avantage fiscal susmentionné. Le rapport de la Commission consultative corrobore cette interprétation, estimant que le recours à des montages commerciaux licites ne peut être utilisé de manière artificielle pour bénéficier indûment d'un avantage fiscal. À prendre en compte dans le cadre du conseil global que nous fournissons à nos clients pour ce type d'opérations.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 7 octobre 2025 (BOE du 21 janvier 2026), qui statue sur un recours formé contre la note d'évaluation du greffier du registre du commerce IX de Madrid, suspendant l'inscription d'un acte authentique de constitution d'une SARL.

L'affaire trouve son origine dans la constitution d'une société à responsabilité limitée (SL) dont l'objet social comprend, entre autres activités, « d'autres activités auxiliaires aux services financiers, à l'exception des assurances et des fonds de pension ». Présenté pour enregistrement, l'acte a fait l'objet d'un avis défavorable de la part du greffier, car, compte tenu des termes généraux dans lesquels cette activité est décrite à l'article 2 des statuts (transcription littérale du CNAE), elle pourrait relever de l'un des cas prévus à l'article 125 de la loi n° 6/2023 du 17 mars sur le marché des valeurs mobilières, concernant les entreprises de services d'investissement (ces entreprises sont soumises à une série d'exigences particulières qui ne sont pas remplies en l'espèce).

Une fois le recours déposé, la DG confirme la note d'évaluation, en soulignant que l'activité visée par le recours relève clairement des activités soumises à des exigences particulières en vertu de la loi sur le marché des valeurs mobilières, de sorte qu'elle ne pourra être incluse dans l'objet social que si la société satisfait aux exigences de cette législation spéciale. Il convient d'en tenir compte lors de la définition correcte des activités sociales des sociétés nouvellement constituées.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 802/2026, du 25 février, qui traite d'un cas intéressant permettant de rappeler le régime de réduction de capital avec restitution des apports aux associés, ainsi que les possibilités de contestation pour les créanciers en désaccord avec l'opération.

L'affaire repose sur un cas de figure dans lequel une société anonyme procède à la cession de plusieurs biens immobiliers au profit de certains associés, en exécution d'une décision de réduction du capital social, par le biais de l'acquisition d'actions propres en vue de leur amortissement et de la restitution des apports aux associés par la remise d'actifs. La décision a été dûment publiée afin d'en informer les créanciers et de leur permettre, le cas échéant, d'exercer leur droit d'opposition, ce qui ne s'est pas produit. Bien plus tard (des années plus tard), la société se trouve en situation d'insolvabilité, et un créancier tente alors d'annuler l'opération en invoquant une fraude présumée à l'égard des créanciers, ainsi que des vices de forme de l'assemblée générale et une violation de la LSC en matière de réduction de capital.

Dans une décision intéressante, la Cour suprême estime que le droit commercial prévoit déjà une procédure visant à protéger le créancier (droit d'opposition), qui doit être exercé dans les délais impartis, de sorte que, si ce n'est pas le cas, la possibilité de contester la décision est perdue. De même, la Cour suprême estime que le créancier n'est pas habilité à contester les vices de forme de l'assemblée générale et que, par ailleurs, les opérations de réduction de capital par rachat d'actions propres et restitution ultérieure des apports sont pleinement valides, pour autant que les exigences légales en matière de procédure et de publicité soient respectées.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers un rapport conjoint très intéressant de la Direction générale des impôts de Catalogne et de l'Agence régionale du logement, destiné à répondre à une série de questions soulevées par l'Ordre des notaires de Catalogne concernant la notion de « grand propriétaire ». Ce rapport apporte des réponses à des questions intéressantes telles que, par exemple :

• Champ d'application territorial du calcul du nombre de biens immobiliers: aux fins de l'application du taux d'imposition majoré applicable aux grands propriétaires, seuls les biens immobiliers situés en Catalogne seront pris en compte.
• Prise en compte des biens immobiliers ruraux : si les biens immobiliers sont situés dans des zones où le marché est tendu, seuls les biens immobiliers urbains à usage résidentiel seront pris en compte ; dans les autres cas, tous les biens immobiliers (urbains et ruraux) seront pris en compte.
• Calcul des quotes-parts indivises: Si le contribuable est propriétaire d'un ou plusieurs immeubles urbains à usage résidentiel dont le pourcentage de participation est différent de 100 %, situés dans une même zone de marché résidentiel tendu, il sera considéré comme un grand propriétaire si la somme de ces pourcentages de propriété donne un total de 500 % (ce qui équivaut, en pourcentage de propriété, à la pleine propriété de cinq immeubles urbains à usage résidentiel). Tous les biens immobiliers doivent être situés dans la même zone déclarée comme zone de marché résidentiel tendu.
• Calcul de la surface et des éléments non résidentiels: pour déterminer la surface construite totale supérieure à 1 500 m², seuls les mètres carrés à usage résidentiel doivent être pris en compte, à l'exclusion des mètres carrés correspondant aux parties communes (telles que les garages, les débarras, les locaux commerciaux ou les entrepôts intégrés à l'immeuble).
• Divergences ou absence d'indication de la superficie dans le registre: si la superficie construite n'est pas mentionnée dans l'inscription au registre, il sera tenu compte des données figurant au cadastre et, à défaut, des résultats d'un rapport technique de mesurage du logement.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la session de formation vidéo dispensée par l'Ordre des notaires de Catalogne, au cours de laquelle le notaire de Malgrat de Mar, M. Pedro Rincón de Gregorio, présente un exposé intéressant sur l'importance des données dans l'avenir du notariat, en mettant particulièrement l'accent sur l'index unique et les procurations paramétrées.

Les réflexions menées sur la nécessité de moderniser notre système de procurations revêtent un intérêt particulier, notamment en ce qui concerne la possibilité d'harmoniser et de standardiser les pouvoirs conférés par les procurations, afin de faciliter leur validation ou leur certification par des tiers, tels que les différents acteurs des tribunaux ou les établissements financiers.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers une résolution intéressante de la Direction générale du droit, des personnes morales et de la gestion adéquate des conflits (décision JUS/4983/2025, du 18 décembre, publiée au DOGC du 15 avril 2026) qui traite d'un cas relatif à un acte notarié de modification des statuts d'une copropriété, en vertu de laquelle l'usage privatif de certaines places de stationnement est attribué à certains logements particuliers de l'immeuble.

Dans le cas présent, il s'agit d'une copropriété qui souhaite attribuer l'usage exclusif de certaines places de stationnement à des logements spécifiques. À cette fin, une assemblée des copropriétaires a été organisée, avec un quorum de 71,25 %, et la décision a été adoptée à l'unanimité des participants. De plus, comme il ressort de la certification de la décision, aucun des copropriétaires absents n'a manifesté son opposition ni contesté la décision dans le délai légal d'un mois prévu par le Code civil catalan. La décision est authentifiée et présentée pour inscription au Registre foncier, mais l'acte est rejeté car, de l'avis de la conservatrice, la décision n'a pas été adoptée avec le quorum requis, la présence et le vote favorable d'un des copropriétaires directement concernés par la mesure faisant défaut.

Une fois le recours déposé, la Direction générale catalane annule la note d'évaluation, en nous rappelant que, pour ce type d'accords (attribution exclusive d'éléments auparavant communs), un accord unanime des copropriétaires est requis (art. 553-43 du Code civil catalan), lequel peut être obtenu conformément à l'art. 553-26.3 CCCat, lorsque l'accord a été voté favorablement par tous les copropriétaires participant à l'assemblée et que, dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'accord, aucun autre copropriétaire ne s'y est opposé. Il s'agit d'un cas intéressant qui rappelle que l'unanimité nécessaire à l'adoption d'accords lors d'une assemblée des copropriétaires peut être obtenue par « divers moyens ».

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers une publication LinkedIn d'un prestigieux cabinet d'avocats, qui présente un cas réel illustratif, accompagné du jugement, nous permettant de rappeler et d'examiner la réglementation intéressante du Code civil catalan en matière d'arrhes.

Plus précisément, l'article 621-49 du Code civil de Catalogne dispose que si le contrat de vente prévoit le financement de tout ou partie du prix par un établissement de crédit, l'acheteur, sauf convention contraire, peut résilier le contrat s'il justifie par des pièces justificatives, dans le délai convenu, le refus de l'établissement désigné d'accorder le financement ou d'accepter la subrogation de l'acheteur dans l'hypothèque grevant le bien immobilier, sauf si ce refus résulte d'une négligence de l'acheteur. La résiliation par l'acheteur oblige le vendeur à restituer le prix qui lui aurait été versé et, le cas échéant, les arrhes pénitentielles, et oblige l'acheteur à replacer le vendeur dans la situation qui aurait été la sienne si le contrat n'avait pas été conclu, sans préjudice des dispositions de la législation hypothécaire.

Dans le cas présent, les parties ont signé le contrat d'arrhes, pour lequel une somme de 68 500 € a été versée. Finalement, le futur acquéreur n'a pas obtenu le financement bancaire dont il avait besoin, ce qu'il a signalé en temps utile à la vendeuse afin de récupérer cette somme, mais s'est vu opposer un refus. Face à cette situation, l'acheteur déçu porte l'affaire devant les tribunaux, où il obtient gain de cause et voit ainsi reconnu son droit à récupérer cette somme importante, majorée des intérêts et des frais de justice. Il convient de tenir compte de cette réglementation lors de la conclusion de « contrats d'arrhes » (ou de précontrats de réservation de bien immobilier, etc.) dans le cadre d'une vente immobilière.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 22 octobre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 23 février 2026), relative au recours formé contre le refus de la conservatrice du registre foncier d'El Campello d'enregistrer un acte de vente.

Le cas examiné porte sur la situation classique qui se présente chez le notaire, lorsque, généralement, la partie vendeuse (une société) est représentée par une autre société (un cabinet administratif habilité par une sous-procuration) et que celle-ci, à son tour, est représentée par l'un de ses employés mandataires. Dans ces cas, la Direction générale estime qu'il est obligatoire de présenter au notaire tant l'acte de sous-procuration de la société vendeuse à l'agence administrative que l'acte de procuration de l'agence administrative à son employé représentant, car ce n'est qu'en vertu de ceux-ci que le mandataire pourra agir valablement au nom et pour le compte de la société vendeuse. De même, la Direction générale rappelle que, grâce à la mise en place de la copie certifiée conforme électronique, la présentation de ces procurations et la vérification de leur validité ont été grandement facilitées dans la pratique notariale.

À prendre en compte dans le cadre des opérations immobilières de toute nature au quotidien, ainsi que pour leur transcription correcte dans les actes notariés qui sont établis.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 288/2026, du 26 février, qui examine une affaire portant sur le partage et la vente forcée d'un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes.

Dans le cas présent, une personne est copropriétaire d'un pourcentage d'un bien immobilier, en vertu d'une donation, tandis que la partie restante du bien appartient à une autre personne, décédée, sans que ses héritiers aient encore accepté la succession. Ce copropriétaire, ne souhaitant plus rester dans cette situation de communauté, intente une action en partage de la chose commune contre la succession vacante, demandant la vente forcée du bien immobilier, en vertu de l'article 400 du Code civil, qui dispose qu'aucun copropriétaire n'est tenu de rester dans une communauté de biens, et autorise tout propriétaire à demander le partage de la chose commune à tout moment. L'affaire est finalement portée devant la Cour suprême, qui statue que, en effet, même si l'autre copropriétaire est une succession vacante (c'est-à-dire en attente d'acceptation par les héritiers), cela ne constitue en rien un obstacle à la demande de partage de la chose commune (« la succession vacante est reconnue comme ayant la capacité d’ester en justice pour demander et être demandée (art. 6.1.4 LEC) et comparaîtra au procès par l’intermédiaire de ceux qui, conformément à la loi, l’administrent, ex. art. 7.5 LEC »).

Il est intéressant de rappeler à toutes les personnes qui, bien qu'étant copropriétaires d'un bien immobilier (par exemple à la suite d'un héritage en faveur de plusieurs frères et sœurs), ne souhaitent pas rester dans cette situation de copropriété, que la loi leur reconnaît le droit d'y mettre fin, et qu'elles peuvent même demander la vente forcée du bien.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 2 décembre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 12 mars 2026), relative au recours formé contre la note de qualification délivrée par le greffier du registre du commerce de Valence, rejetant l'inscription d'une mention préventive relative à un complément de convocation à l'assemblée générale d'une SA.

L'affaire concerne un associé minoritaire (détenant plus de 5 % du capital d'une SA) qui a pris connaissance, par le biais du BORME, de la convocation à l'assemblée générale des actionnaires de ladite SA, effectuée par l'intermédiaire du greffe du commerce, son mandat d'administrateur ayant expiré (cf. article 171 de la loi sur les sociétés de capitaux). Face à cette situation, l'associé minoritaire entend ajouter un point à l'ordre du jour de la convocation afin de discuter, outre la nomination d'un nouvel administrateur, de la dissolution de la société et de la nomination d'un liquidateur. Pour formaliser cet ajout à l'ordre du jour, l'associé minoritaire fait établir un acte notarié, en vertu duquel la société elle-même et la présidente de l'assemblée désignée à cet effet par le greffe du registre du commerce sont mises en demeure. Par ailleurs, et ultérieurement, l’associé minoritaire dépose au registre du commerce une demande, en vertu de l’article 104 du règlement du registre du commerce, visant à obtenir une inscription préventive de la publication d’un complément à la convocation d’une assemblée. Une fois cette demande présentée, le greffier refuse d'effectuer l'inscription préventive, en faisant valoir en substance que la demande a été formulée de manière incorrecte par l'associé minoritaire (puisqu'il l'a adressée à la société et à la présidente de l'assemblée désignée par le greffier du registre du commerce, alors que celle-ci n'est ni la convoquante de l'assemblée, ni investie de l'autorité nécessaire pour compléter la convocation).

Une fois le recours déposé, la Direction générale confirme la note d'évaluation et statue que, dans ce type de cas, lorsque la convocation à l'assemblée générale est émise par le greffier du registre du commerce en raison de la vacance du poste d'administrateur, si un associé minoritaire souhaite émettre une convocation complémentaire, il doit s'adresser au greffier du registre du commerce lui-même, afin que celui-ci prenne la décision qui s'impose conformément à la loi.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la session de formation vidéo dispensée par l'Ordre des notaires de Catalogne, au cours de laquelle Mme Cristina Requena Torrecillas, notaire à Barcelone, anime une session de formation sur la tokenisation des titres négociables.

Plus précisément, cette session est consacrée à l'analyse de la réforme de la loi sur le marché des valeurs mobilières et de la loi sur les sociétés de capitaux, et aborde l'impact pratique et sociétaire de la numérisation des instruments financiers. Il est important de garder cela à l'esprit, car la tokenisation des actifs (c'est-à-dire la représentation numérique d'actifs tels que les actions d'une SA, via un réseau blockchain) est déjà une réalité dans le droit commercial espagnol. Il convient de noter, par exemple, que des sociétés commerciales dont les actions sont directement tokenisées sur la blockchain sont déjà autorisées et enregistrées.

À consulter et à étudier en détail, car il s'agit d'une réalité qui, très bientôt, ne manquera pas de se généraliser dans la plupart des études notariales du pays.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la consultation contraignante V2530-25, du 18 décembre, dans laquelle la Direction générale des impôts statue sur une consultation relative à la possibilité ou non d'appliquer l'exonération pour cession de résidence principale, sans réinvestissement, à une personne âgée de plus de 65 ans non résidente.

L'affaire concerne une personne physique âgée de plus de 65 ans, propriétaire de sa résidence principale en Espagne, où elle réside sans interruption depuis plus de 7 ans. En raison de son âge avancé, elle envisage de transférer sa résidence principale dans son pays d'origine (la France) et de vendre le logement qui lui sert de résidence en Espagne. Lors de cette vente, il est prévisible qu'il réalise une plus-value (due à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat), sans avoir l'intention de réinvestir le montant obtenu de cette cession dans l'acquisition d'une nouvelle résidence principale. Il ajoute qu'il est probable que, du fait de son transfert de résidence, il cesse d'être résident fiscal en Espagne. Dans ce cas, après avoir analysé les faits présentés et la réglementation applicable, la DGT conclut que l'exonération pour la vente d'une résidence principale aux personnes âgées de plus de 65 ans ne s'applique pas aux non-résidents. Plus précisément, l'administration conclut que, la contribuable ayant le statut de non-résidente au moment de la cession, la plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) et que, dans ce cadre, l'exonération prévue par l'IRPF pour les personnes âgées de plus de 65 ans n'est pas applicable. De même, l'exonération pour réinvestissement prévue par le TRLIRNR n'est pas applicable, étant donné que la contribuable déclare qu'elle n'affectera pas le montant à l'acquisition d'une nouvelle résidence principale.

Il convient d'en tenir compte lorsque nous fournissons des conseils fiscaux à nos clients dans le cadre de ce type d'opérations, qui sont susceptibles de se produire dans la pratique.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la session de formation vidéo en ligne dispensée par la Fondation Notariado, qui analyse cette fois-ci les résolutions essentielles de 2025 émises par la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique.

La session est animée par M. José Castaño Casanova, notaire à Malaga, et M. José Castaño López, notaire à L’Hospitalet de Llobregat. Au cours de cette formation, diverses décisions très intéressantes rendues au cours de l’exercice écoulé sont analysées, telles que, entre autres, celles relatives aux changements d'affectation des biens immobiliers, à la fonction notariée de protection dans les options d'achat pouvant dissimuler un pacte de déchéance, à l'admissibilité des ventes à prix déterminable à terme, à l'identification des moyens de paiement dans une dation en paiement découlant d'un prêt antérieur, à l'extinction de la copropriété en tant que titre d'enregistrement, ou à la nature réelle de la licence de location de courte durée, entre autres. Vous trouverez ci-joint (ICI) la présentation PowerPoint de la session avec le résumé des aspects les plus pertinents de ces décisions.

À consulter, étudier et mettre en pratique dans le cadre d'opérations similaires conclues au sein de l'étude notariale.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers l'arrêt très pertinent de la Cour suprême n° 423/2026, du 4 février, qui analyse le manque de transparence de la subrogation d'un prêt hypothécaire de promoteur immobilier lorsque le débiteur n'est pas correctement informé des conditions de taux d'intérêt du prêt faisant l'objet de la subrogation.

Plus précisément, la Cour suprême estime que, dans le cadre des subrogations de prêts hypothécaires accordés par des promoteurs immobiliers, si la banque n'a pas remis l'acte original ni informé le client des conditions (notamment en ce qui concerne l'IRPH), la clause relative aux intérêts est nulle pour manque de transparence. Cela permet de supprimer les intérêts du prêt hypothécaire et de récupérer ceux qui ont été payés. Ainsi, la Haute Cour estime qu'il ne suffit pas que l'acheteur déclare « connaître et accepter » le prêt du promoteur, mais qu'il est également nécessaire que la banque prouve qu'elle a remis la documentation précontractuelle et l'acte original. Si tel n'est pas le cas, si la clause relative au taux d'intérêt est déclarée nulle pour manque de transparence, le prêt hypothécaire devient sans intérêt (c'est-à-dire à 0 %) et la banque est tenue de rembourser tous les intérêts perçus, majorés des intérêts légaux.

Les établissements de crédit doivent en tenir compte lors de la conclusion de ce type d'opérations, tout comme les débiteurs qui, le cas échéant, auraient souscrit une subrogation dans ces conditions.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 609/2026, du 17 février, qui examine un cas dans lequel un fils, abusant d'une procuration générale que son père lui avait accordée il y a longtemps, « vide » de manière abusive et frauduleuse le patrimoine de son père au profit des enfants (dont lui-même).

Dans le cas présent, le fils utilise une procuration générale / « très étendue », qui lui a été accordée par son père (un veuf âgé de 90 ans), pour, à l'insu et sans l'autorisation de ce dernier, s'attribuer, ainsi qu'à ses frères et sœurs, l'ensemble du patrimoine immobilier de leur père (d'une valeur totale d'environ 2 millions d'euros). Cette manœuvre a lieu lorsque les enfants ont connaissance de l’intention du père de se remarier avec une autre femme, compte tenu des conséquences que cela pourrait avoir sur leurs droits successoraux. Une fois que le père a pris connaissance de ces faits, il demande judiciairement la nullité des donations, ce qui n’est pas admis en première instance, le tribunal compétent estimant que le fils mandataire avait agi dans le cadre des pouvoirs qui lui étaient conférés et dans l’intérêt du père mandant, afin de protéger son patrimoine de plusieurs millions. Toutefois, en deuxième instance, la Cour d'appel a infirmé le jugement, estimant que, dans cette affaire, l'action du fils ne visait pas à protéger le patrimoine du père, mais simplement à préserver ses droits successoraux, en recourant pour cela à un abus de pouvoir. La Cour suprême a confirmé cette thèse, en statuant que le mandataire (le fils) ne peut se prévaloir des limites formelles de la procuration pour agir à son propre profit ou à celui de tiers, sans le consentement du mandant et à son détriment, car agir de la sorte constitue un abus de la procuration conférée (articles 1718 et 1719 du Code civil).

Il convient d'y prêter une attention particulière dans les relations entre parents et enfants où ce type de pouvoirs généraux est accordé, car une utilisation abusive de ceux-ci peut entraîner de graves problèmes patrimoniaux et juridiques pour les parties concernées.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 23 octobre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 23 février 2026), relative au recours formé contre la note de qualification délivrée par le greffier du registre du commerce de Madrid pour l'enregistrement d'un acte constitutif de société.

L'affaire trouve son origine dans un acte constitutif d'une SARL, dans lequel, parmi les différentes activités composant son objet social, figure celle du «commerce de détail d'articles médicaux et du commerce de gros de produits pharmaceutiques». De même, l'acte comprend une demande d'inscription partielle générique en vertu de l'article 63 du règlement du registre du commerce. Une fois l'acte présenté pour inscription, celui-ci est rejeté, car le greffier estime, à juste titre, que cette activité économique est limitée aux officines de pharmacie ou aux services de pharmacie hospitalière, conformément à la réglementation sectorielle applicable.

L'affaire est finalement portée devant la Direction générale, qui statue que, dans de tels cas (vicié par l'un des différents objets sociaux choisis qui n'est pas susceptible d'être inscrit), il appartient aux intéressés de décider « s'ils optent pour l'inscription sans ces activités ou pour la régularisation, sans qu'il soit possible de prétendre à l'application automatique de l'article 63.2 du règlement du registre du commerce, même si cela est prévu dans l'acte constitutif ». Par conséquent, dans ces cas, une demande individualisée d'inscription partielle sera nécessaire, qui se réfère expressément et spécifiquement à l'objet social, que ce soit dans le même document ou dans une rectification ultérieure de l'acte.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers le décret-loi royal 7/2026 du 20 mars, approuvant le Plan global de réponse à la crise au Moyen-Orient, en vertu duquel est prévue une modification de la loi sur la copropriété, plus précisément en ce qui concerne le régime des majorités requises pour décider de l'installation d'infrastructures communes permettant l'accès aux services de télécommunication ou l'adaptation des infrastructures existantes, ainsi que l'installation de systèmes communs ou privés d'exploitation des énergies renouvelables, y compris l'aérothermie et la géothermie, ou des infrastructures nécessaires pour accéder à de nouvelles sources d'approvisionnement énergétique collectives.

Ainsi, plus précisément, l'article 17.3 de la LPH est modifié de telle sorte que, désormais, « l'installation d'infrastructures communes permettant l'accès aux services de télécommunications régis par le décret-loi royal n° 1/1998 du 27 février relatif aux infrastructures communes dans les immeubles pour l'accès aux services de télécommunications, ou l'adaptation des infrastructures existantes, ainsi que l'installation de systèmes communs ou privés d'exploitation des énergies renouvelables, y compris l'aérothermie et la géothermie, ou des infrastructures nécessaires pour accéder à de nouvelles sources d'approvisionnement énergétique collectives, pourra être décidée, à la demande de tout propriétaire, par un tiers des membres de la copropriété représentant, à leur tour, un tiers des quotes-parts».

Comme on peut le constater, une réforme importante est donc introduite dans le régime des majorités requises pour approuver ce type de travaux ou de modifications ; désormais, il suffira qu'un tiers des copropriétaires vote en faveur de la proposition pour que celle-ci soit adoptée. Ce point doit être pris en compte par tous les professionnels du secteur et les propriétaires d'immeubles soumis au régime de la copropriété.

Lien joint (ICI) vers le Flash Fiscal Virtual numéro 22 de l'Illustre Collège Notarial de Catalogne, dans lequel la notaire Elena Cantos analyse la Consultation informative 443/25 de l'Agence fiscale de Catalogne sur le taux d'imposition applicable lorsque deux personnes physiques acquièrent à parts égales un immeuble entier de logements en Catalogne.

L'administration conclut que le taux de 20 % prévu pour la transmission d'un immeuble entier ne s'applique que lorsqu'il est acquis par une seule personne physique ou morale. Si deux personnes l'achètent conjointement, ce taux ne s'applique pas, sauf si l'une d'elles a le statut de grand détenteur.

Ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême, chambre III du contentieux, n° 321/2026, du 5 février, qui établit une interprétation jurisprudentielle très importante concernant le coût du registre foncier pour les administrations publiques.

Dans cette décision, la Haute Cour confirme l'efficacité de la dixième disposition additionnelle de la loi 14/2013, en vertu de laquelle toute opération d'enregistrement, y compris la publicité formelle, sera exonérée du paiement des droits lorsque le responsable final du paiement de ceux-ci, conformément aux règles tarifaires, est l'une des administrations publiques suivantes (administration centrale, qui comprend l'État et les organismes de l'administration centrale ; communautés autonomes ; collectivités locales ; administrations de la sécurité sociale).

Jusqu'à présent, une vive controverse avait éclaté quant à savoir si cette disposition était en vigueur et donc applicable, controverse qui a désormais été tranchée par la Cour suprême dans l'affirmative, ce qui devrait avoir un impact considérable sur la gestion tarifaire de toutes les inscriptions effectuées en faveur des administrations publiques.

Dans le cas catalan, comme l'indique le jugement lui-même, il peut y avoir davantage de doutes juridiques à cet égard, une décision expresse de la Cour suprême étant encore attendue.

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution du 1er octobre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 14 janvier 2026), dans le recours formé contre la décision de la greffière de suspendre l'attribution de deux numéros du Registre unique des locations de courte durée au motif que les logements en question sont enregistrés au nom d'une personne autre que celle qui figure comme titulaire dans le registre administratif régional qui délivre la licence touristique.

Dans le cas présent, l'attribution d'un NRUA est demandée dans un cas où le logement est enregistré au nom d'une personne autre que celle qui figure comme titulaire dans le registre administratif. Face à cette situation, le registraire refuse l'attribution, considérant que pour l'octroi du NRUA, il est indispensable que la licence soit accordée au nom du titulaire actuel de l'enregistrement du bien immobilier et que celui-ci soit inscrit à son nom dans le registre touristique correspondant.

Une fois le recours correspondant déposé, la Direction générale révoque la note de qualification, considérant que l'autorisation régionale a un caractère réel, c'est-à-dire qu'elle est liée au bien immobilier en question et non à la personne à laquelle elle a été initialement accordée, ce qui permet l'octroi du NRUA sans obstacle majeur. À prendre en compte par les investisseurs immobiliers qui pourraient se trouver dans cette situation.

Le 17 février dernier, le gouvernement a approuvé l'avant-projet de loi organique sur l'intégrité publique (ICI ), qui, s'il est finalement approuvé par le pouvoir législatif, représentera une véritable révolution dans le domaine de la propriété des participations sociales des SL. Ainsi, comme il ressort du texte de la future norme :

• Les sociétés à responsabilité limitée doivent tenirun registre des associés sous forme électronique, qui sera communiqué au registre du commerce correspondant au siège social.
• Ce registre mentionnera : a) La propriété initiale et les transferts successifs, volontaires ou forcés, des parts sociales. b) La constitution de droits réels ou de charges, y compris les gages sans dépossession. c) L'identification de la ou des personnes physiques ayant la qualité de propriétaire réel, conformément à la réglementation en vigueur en matière de prévention du blanchiment de capitaux.
• La transmission entre vifs ou pour cause de mort, ou la mise en gage de parts sociales, sera consignée dans le registre des associés de la sociétéau moyen d'un document électronique privé dont le contenu et le format standardisés auront été approuvés par la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, et certifiés par les signatures électroniques qualifiées du cédant et de l'acquéreur. Ce document privé muni de signatures électroniques qualifiées doit mentionner la note d'expédition de l'inscription ou de l'annotation effectuée dans le registre de la section spéciale du registre du commerce.
• Toute transmission entre vifs, pour cause de mort ou forcée doit être inscrite dans le registre spécial du registre du commerce, et l'inscription aura un caractère constitutif. Jusqu'à l'inscription, l'acquéreur ou le titulaire du droit réel ne pourra exercer aucun droit à l'encontre de la société ou de tiers.
• La qualité de membre ne peut être reconnue qu'à la personne inscrite en tant que titulaire dans le registre spécial du registre du commerce.
• Le paiement de dividendes, le remboursement de contributions ou toute autre attribution patrimoniale n'aura d'effet libératoire que s'il est effectué en faveur de la personne figurant comme titulaire inscrit.

Comme on peut le constater, il faudra suivre de très près la procédure parlementaire relative à cette proposition, car si elle est adoptée, ce nouveau régime constituera une véritable révolution dans le domaine de la propriété des parts sociales d'une société à responsabilité limitée, puisque leur transfert se fera au moyen d'un document privé muni d'une signature électronique (avec la perte de sécurité juridique que cela peut entraîner par rapport au système actuel d'acte authentique), et leur inscription au registre du commerce sera obligatoire.

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution du 23 septembre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 13 janvier 2026), dans le recours formé contre la note de qualification du conservateur des hypothèques n° 14 suspendant l'inscription d'un acte de changement d'usage et de déclaration de nouvelle construction pour cause d'ancienneté, autorisé par la notaire de Barcelone Mme María de Zulueta.

L'affaire découle d'un acte de changement d'affectation d'un local en logement, qui repose principalement sur un certificat d'habitabilité et un certificat d'architecte attestant l'usage résidentiel depuis 1994.

Le registraire titulaire et son suppléant émettent un avis négatif, car en Catalogne, conformément aux articles 187 et 218 de la loi sur le sol, ainsi qu'à l'article 30 du règlement sur la protection de la légalité urbanistique, un permis est requis pour le changement d'usage à des fins résidentielles.Après le dépôt du recours correspondant par le notaire, la Direction générale le rejette, confirmant la note de qualification, en ce sens que, comme la réglementation catalane exige effectivement le permis, il n'est pas possible d'inscrire le changement d'usage « par prescription » sans fournir l'autorisation administrative correspondante qui le permet.

Lien joint (ICI) vers le Flash Fiscal Virtual numéro 21 de l'Illustre Collège Notarial de Catalogne, dans lequel le notaire Manuel Sarobe Oyarzun analyse la doctrine de la Cour suprême en matière d'augmentations injustifiées du patrimoine régies par l'article 39 de la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Les cas de dons et de prêts entre membres d'une même famille sont analysés, en précisant que les transferts qui ne sont pas correctement justifiés peuvent être qualifiés de gains patrimoniaux injustifiés et être imposés sur la base générale de l'IRPF au taux marginal.

La session souligne l'importance de documenter toutes les opérations et met particulièrement en garde contre les prêts qui dissimulent des dons, très courants dans la pratique, même si à long terme, ils peuvent réserver de mauvaises surprises aux contribuables.

Ci-joint (ICI) un lien vers une session de formation vidéo en ligne très intéressante, dispensée dans le cadre des activités de formation de la Fondation du Notariat, dans laquelle les notaires Micaela Pontones del Amo (notaire à Tembleque, Tolède) et Marcos Serrano Yáñez-Mingot (notaire à Horcajo de Santiago, Cuenca) abordent le thème intéressant des changements dans la configuration des parcelles cadastrales traités par le notaire.

Pour ce faire, ils utilisent la présentation ci-jointe (ICI), dans laquelle, dans une approche éminemment pratique, ils abordent les caractéristiques de cette procédure (applicable aux cas de rectification, de division de parcelle, de séparation, d'agrégation et de regroupement ou de remembrement), les aspects à prendre en compte dans la préparation de l'acte, les démarches à effectuer après la signature, les exigences du rapport de validation graphique, ainsi qu'une référence particulière à des cas pratiques concrets.

Session de formation très intéressante pour se tenir au courant de la manière dont les notaires, depuis nos cabinets, peuvent aider les citoyens à mettre à jour le cadastre de leurs propriétés et biens immobiliers afin qu'il corresponde à la réalité physique existante.

Ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt n° 369/2026 de la Cour suprême, rendu le 9 février, dans lequel la troisième chambre contentieuse de la Haute Cour se prononce à nouveau sur un cas très courant dans la pratique, et qu'il est très important que les contribuables connaissent.

Le cas concret concerne l'achat d'un bien immobilier, pour lequel un financement hypothécaire est nécessaire, avec pour particularité que le prix d'achat est inférieur à la valeur d'expertise indiquée dans l'évaluation hypothécaire officielle (circonstance très courante dans la pratique).

L'intéressé déclare l'opération en prenant comme base imposable de l'ITP la valeur d'achat, face à quoi l'administration fiscale engage une procédure de vérification des valeurs, dans laquelle, sur la base de l'article 57.1 LGT, la valeur attribuée pour l'évaluation hypothécaire du bien immobilier est prise comme base, conformément aux dispositions de la législation hypothécaire.Après le dépôt du recours contentieux correspondant, la Cour suprême, en dernière instance, se prononce à nouveau en faveur du Trésor public dans cette affaire, considérant que cette procédure est valide et conforme à la loi, en particulier dans les cas où la différence de valeur est « significative ».

Il convient d'en tenir compte lors de l'acquisition d'un bien immobilier avec un prêt hypothécaire, car dans la pratique, cette situation est très courante et franchement méconnue de nombreux citoyens, ce qui peut entraîner à l'avenir de nombreux désagréments si elle n'est pas connue à l'avance et gérée de manière adéquate, en particulier dans les cas où les différences sont « importantes ».

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution du 23 septembre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 14 janvier 2026), dans le recours formé contre la note de qualification émise par le registraire central III (ci-après RMC), refusant une certaine réserve de dénomination.

Le cas part du principe qu'une société demande au RMC la réservation d'une série de dénominations sociales dans l'ordre suivant : « Grupo Getura, SL », « Grupo Empresarial Getura, SL », « Getura Corporación, SL », « Getura Enterprise, SL » et « Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL ». Le RMC délivre un certificat attestant que la deuxième des dénominations demandées (« Grupo Empresarial Getura ») n'est pas enregistrée, sans se prononcer expressément sur la première option demandée.

Face à cette situation, l'intéressé fait appel du refus, ce à quoi le registraire commercial s'oppose, arguant qu'il n'existe pas de qualification négative en tant que telle. Face à cet argument, la DG reconnaît qu'en effet, dans ces cas, il existe en réalité une qualification négative implicite (c'est-à-dire que si une attestation est délivrée conformément à la deuxième ou aux dénominations successives non enregistrées, cela signifie que les dénominations qui figurent en premier lieu sont évidemment refusées) de sorte que, dans une telle situation, il est évident que cette qualification négative peut faire l'objet d'un recours dans les mêmes conditions que tout autre refus d'inscription.

À prendre en compte par toute personne intéressée par la création d'une SL ou d'une SA qui se trouve dans cette situation.

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de l'authentification publique du 4 septembre 2025 (BOE du 5 décembre 2025) qui statue sur le recours formé contre le refus du registre foncier n° 4 de Barcelone d'inscrire un acte de dation en paiement.

L'affaire concerne une société qui reconnaît avoir une dette envers une autre société, précisant que cette dette résulte de divers prêts d'argent reçus antérieurement. Une liste des montants et des dates des prêts est jointe à l'acte, mais sans justification des moyens de paiement de ces prêts. En paiement de la dette reconnue, la société débitrice attribue à la créancière la propriété de deux biens immobiliers, qu'elle souhaite désormais inscrire au registre foncier.

Présenté à l'enregistrement, le greffier rejette le document, exigeant l'identification des moyens de paiement utilisés dans le contrat de prêt initial (articles 24 LN, 254.4 LH et 177 RN), au motif que, le prêt étant à l'origine de la dette qui s'éteint désormais avec la dation en paiement, le transfert effectif de l'argent doit être prouvé afin d'éviter les reconnaissances fictives qui échappent au contrôle du blanchiment d'argent.

Après avoir déposé le recours correspondant, la Direction générale rejette celui-ci et confirme la note de qualification, confirmant que, dans ce type d'opérations, il est nécessaire de prouver les moyens de paiement, afin d'éviter la consécration d'opérations juridiques fictives qui masquent d'autres relations juridiques entre les parties ou qui sont susceptibles d'entraîner des comportements illicites dans le domaine du blanchiment d'argent.

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de l'authentification publique du 6 octobre 2025 (BOE du 21 janvier 2026) qui analyse un cas intéressant concernant l'acte de liquidation d'une société à responsabilité limitée.

L'affaire concerne une société à responsabilité limitée qui a été mise en liquidation judiciaire, dans laquelle il est prouvé que la société ne dispose pas d'actifs suffisants. Compte tenu de cela, le juge chargé de la procédure de liquidation judiciaire décide, en vertu de la législation en matière de faillite, que la société doit être liquidée par voie commerciale. Compte tenu de cela, l'assemblée générale de la société adopte la décision correspondante et la rend publique par le biais de l'acte notarié de liquidation nécessaire.

Une fois cet acte présenté à l'enregistrement, le greffier du registre du commerce refuse l'enregistrement, arguant essentiellement que, conformément au bilan final de liquidation de la société, celle-ci présente des dettes de plus de 8 millions d'euros, de sorte que, conformément à l'article 395 de la loi sur les sociétés de capitaux, le paiement préalable ou la consignation de ces dettes est requis ou, le cas échéant, la procédure de faillite correspondante doit être suivie.

Une fois le recours correspondant déposé, la Direction générale statue en annulant la note de qualification, déterminant que, dans ce cas, le juge ayant décidé de clore la procédure d'insolvabilité en raison de l'insuffisance de l'actif de la société en faillite et ordonné la fermeture provisoire du registre, il convient d'admettre que, avant l'expiration d'un délai d'un an à compter de la décision judiciaire ordonnant la fermeture du registre sans réouverture de la procédure d'insolvabilité, l'inscription de la personnalité juridique de la société peut être radiée du registre du commerce.

Ci-joint (ICI) un lien vers un arrêt très important de la Cour suprême, à savoir l'arrêt 5981/2025 du 9 décembre, relatif à une faute professionnelle commise par un notaire dans le cadre d'une vente d'actions, et à la responsabilité qui en découle pour le notaire.

L'affaire porte sur l'achat et la vente de parts sociales d'une société commerciale, dont le prix est en partie différé, garanti par une condition suspensive. La vente est officialisée par un acte notarié chez le notaire « X ».

Au moment du paiement différé, l'acheteur ne paie pas, de sorte que le vendeur demande l'exécution forcée devant le tribunal, mais celle-ci s'avère infructueuse, car la société acheteuse avait revendu ces parts sociales à un tiers de bonne foi, dans le même notariat, mais en présence d'un autre notaire (M. « Y ») agissant en tant que suppléant. Lors de cette deuxième vente, le notaire suppléant ne vérifie pas l'existence de la condition suspensive, ni son respect, et n'en informe pas les parties.

Finalement, l'acheteur qui doit l'argent se révèle insolvable, ce qui empêche le vendeur initial de récupérer la totalité de son argent. Face à cette situation, il décide de poursuivre les deux notaires en justice, leur réclamant le prix de la vente majoré des intérêts correspondants (soit un montant total de près de 600 000 euros).

La Cour suprême, donnant raison au demandeur, estime que le notaire concerné a manqué à ses obligations professionnelles en tant qu'officier public (articles 1 LN et 1, 145, 146, 147 et 196 du règlement notarial), en ne veillant pas à la légalité de la transmission, au respect des exigences légales et contractuelles, et en omettant d'avertir les parties de l'existence de cette condition suspensive, ce qui a pour conséquence de le condamner à verser au plaignant les sommes réclamées.

Il convient de garder ce cas à l'esprit dans toutes les opérations d'achat-vente de parts sociales et de redoubler de vigilance afin de garantir les droits des cédants et d'éviter toute responsabilité professionnelle découlant d'une faute professionnelle.

Ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 4871/2025, du 27 octobre, dans lequel la Haute Cour analyse un cas très courant chez les parents séparés/divorcés qui, lorsqu'ils rédigent leur testament et lèguent leurs biens à leurs enfants, désignent un administrateur pour gérer l'héritage au nom de leurs enfants. Il est très courant que cet administrateur désigné soit une personne autre que l'ex-conjoint (afin d'éviter que l'ex-mari ou l'ex-femme ne gère ses biens à son décès).

Dans ce cas, la particularité réside dans le fait que le testateur, au-delà de la nomination d'un administrateur, limite la disposition des biens par les héritiers jusqu'à l'âge de 25 ans, de sorte que, jusqu'à ce qu'ils atteignent cet âge, ces enfants ne pourront disposer de l'héritage (y compris la part réservataire), qui continuera d'être géré par l'administrateur désigné.

L'affaire est finalement portée devant les tribunaux, et la Cour suprême statue à juste titre que, conformément aux articles 240, 246 et 813 du Code civil en vigueur, la majorité confère la pleine capacité d'agir pour administrer et disposer de ses propres biens, de sorte que cette limitation de la gestion des biens au-delà de 18 ans ne peut affecter la réserve héréditaire, car cela serait contraire au principe général de son intangibilité.

Il convient donc de rappeler aux parents divorcés qu'ils peuvent effectivement inclure dans leur testament une clause imposant la gestion des biens de leur succession à une personne autre que leur ex-conjoint, mais en tenant toujours compte du fait que la clause relative à l'administrateur ne s'appliquera qu'au-delà de l'âge de 18 ans à la partie excédant la part réservataire, mais pas à la part réservataire elle-même.

Ci-joint (ICI) le lien vers la circulaire fiscale n° 9/2025 de l'Illustre Collège Notarial de Catalogne, qui met en évidence les principales mesures fiscales contenues dans le décret-loi royal 16/2025, publié au BOE du 24 décembre (ICI ), applicables pour l'exercice fiscal 2026. Les principales mesures sont résumées ci-dessous :

En matière d'impôt sur le revenu, les déductions suivantes sont prolongées :

• Déduction de 20 % pour les montants versés pour des travaux réalisés en 2026 visant à réduire la demande en chauffage et en climatisation.
• Déduction de 40 % pour les montants versés pour des travaux réalisés en 2026 afin d'améliorer la consommation d'énergie primaire non renouvelable.
• Jusqu'au 31 décembre 2027, déduction de 60 % pour les montants versés pour des travaux de rénovation énergétique par les contribuables propriétaires de logements situés dans des immeubles à usage principalement résidentiel.
• Déduction de 15 % de la valeur d'acquisition des véhicules électriques, ainsi que de la valeur de l'installation de systèmes de recharge (montants maximaux de déduction de 20 000 et 4 000 euros respectivement).

En matière d'impôt sur les sociétés, à compter du 1er janvier 2025, les incitations fiscales relatives à la liberté d'amortissement des investissements utilisant de l'énergie provenant de sources renouvelables sont prolongées d'un an.

En matière de « plus-value municipale » (impôt sur la plus-value des terrains urbains), les montants maximaux des coefficients à appliquer à la valeur du terrain au moment de l'échéance sont actualisés, ce qui pénalise davantage les ventes « spéculatives » ou à court terme de biens immobiliers.

Toutefois, concernant ces mesures, il est très important de noter que le Congrès des députés n'a finalement pas validé ce décret-loi royal (ICI), il faudra donc attendre la réaction du gouvernement pour connaître la portée réelle et temporaire de ces mesures.

Ci-joint (ICI) le lien vers le récent arrêt n° 5512/2025 de la Cour suprême, rendu le 3 décembre, dans lequel la Haute Cour statue sur une affaire relative à la constitution d'une hypothèque par une personne qui n'était plus propriétaire du bien grevé, mais dont la transmission n'était pas inscrite au registre foncier.

Dans le cas présent, la propriétaire initiale vend le bien immobilier à un tiers, qui ne fait toutefois pas enregistrer cet achat au registre foncier. Il négocie néanmoins avec la banque créancière la radiation d'une hypothèque antérieure sur ce bien immobilier, ce qui permet à cette entité financière de prendre connaissance de la transmission et du nouveau statut de propriétaire de l'acheteur. Toutefois, par la suite, le vendeur du bien immobilier demande un nouveau prêt hypothécaire qui lui est accordé par le même établissement financier, qui procède à une nouvelle hypothèque sur le bien immobilier en question (rappelons qu'il avait été vendu mais que la cession n'avait pas été inscrite).

Face à cette situation, le nouvel acquéreur poursuit le vendeur et la banque en justice, demandant la déclaration judiciaire de nullité de ladite hypothèque et de son inscription, bien que, d'un point de vue cadastral, l'opération était correcte (car lors de la formalisation de l'hypothèque, la note simple indiquait que le vendeur était toujours propriétaire du bien).

Dans ce cas, la Cour suprême estime qu'il convient de privilégier la conception dite « éthique » de la bonne foi cadastrale (art. 34 de la loi hypothécaire), selon laquelle, pour que le tiers de bonne foi soit protégé par la publicité cadastrale, il est nécessaire que, au-delà de ce qu'indique la note simple, celui-ci agisse avec diligence pour s'assurer de la concordance entre la réalité et le registre.

Comme dans le cas présent, la banque peut avoir connaissance du fait que le vendeur n'est plus propriétaire du bien immobilier (car elle gère la radiation d'une hypothèque antérieure avec l'acheteur, qui s'identifie comme tel auprès de la banque et de ses employés), il convient d'accueillir le recours et, par conséquent, de déclarer la nullité de l'hypothèque et de l'inscription correspondante au registre.

Ci-joint (ICI) le lien vers le récent arrêt n° 4958/2025 de la Cour suprême, rendu le 11 novembre, dans lequel la Cour suprême statue sur un cas relevant du droit successoral, plus précisément sur une acceptation de succession sous bénéfice d'inventaire dans laquelle les héritiers ont commis un acte déloyal consistant à dévaloriser l'actif principal de la succession, à savoir une société commerciale.

Concrètement, nous sommes face à un héritage, accepté sous bénéfice d'inventaire, dans lequel les principaux actifs sont une partie des actions d'une société qui, étant entièrement contrôlée par les héritiers, procède à sa dépatrimonialisation (au moyen d'opérations juridiques fictives) au détriment des créanciers.

Dans cette affaire, la Cour suprême statue que, lorsque la succession est composée d'actions d'une société contrôlée par les héritiers, la vente frauduleuse d'actifs peut être assimilée au cas de perte du bénéfice de l'inventaire prévu à l'article 1024.2 du Code civil, de sorte que, par conséquent, il convient de lever le voile afin de protéger les créanciers, ce qui impliquera que les héritiers répondront de l'ensemble de leur patrimoine des dettes existantes.À prendre en compte et à ne pas « faire le malin » lors de l'acceptation d'une succession au bénéfice de l'inventaire.

Ci-joint (ICI) un lien vers une résolution intéressante de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, plus précisément la résolution JUS/4367/2025 (publiée au DOGC du 3 décembre 2025), qui traite du recours contre la qualification d'un registre foncier concernant un acte d'acceptation d'héritage, pour soumission d'un bien immobilier àune substitution résiduelle.

Dans le cas présent, il s'agit de l'héritage d'un homme qui, étant décédé avec un testament valide, a légué une propriété à plusieurs de ses neveux, qui se la sont attribuée dans le cadre de l'héritage désormais qualifié. Dans le cas présent, il se trouve que la moitié de la propriété en question appartenait au défunt en vertu d'un titre d'héritage de sa défunte épouse, qui, en ce qui concerne cette moitié, avait à l'époque établi une substitution de résidu en faveur de personnes qui n'ont pas participé à l'acceptation de l'héritage, raison pour laquelle le registraire qualifie désormais l'acceptation de l'héritage du défunt.

Ce cas particulier nous rappelle, comme l'indique la DG catalane,que la fiducie résiduelle et la substitution préventive résiduelle sont deux institutions différentes, car dans le cas de la fiducie résiduelle, celle-ci vise à maintenir les biens du testateur au sein de sa famille (et c'est pourquoi un ordre successif d'appel est établi, d'abord le fiduciaire, puis le bénéficiaire de la fiducie, de sorte que ce dernier succédera nécessairement au testateur pour les biens dont le fiduciaire n'aura pas disposé par acte entre vifs), tandis que, en revanche, la substitution préventive du résidu évite la succession ab intestat des biens attribués par le testateur à l'héritier institué et il n'y a pas d'ordre successif d'appel, mais un seul appel et une condition juridique (décès de l'héritier institué sans avoir disposé mortis causa des biens que lui attribue le testateur), de sorte que ce n'est que si cette condition est remplie que l'appel aux substituts a lieu.

Ainsi, dans le cas présent, étant donné que le défunt disposait d'un testament valide, la substitution préventive prévue à l'époque par l'épouse du défunt, dont l'héritage est désormais accepté, n'est pas applicable. Par conséquent, il convient de révoquer la note de qualification pour les motifs exposés.

Ci-joint (ICI) un lien vers la nouvelle ordonnance très récente (du 19 décembre 2025) de la mairie de Barcelone visant à réglementer l'exercice du droit de préemption et de retrait de la mairie de Barcelone, lorsque ce droit doit être exercé par l'administration locale conformément à la réglementation urbanistique en vigueur.

Entre autres questions, il est prévu :

• La possibilité pour la mairie de renoncer à l'achat d'un bien immobilier et de céder son droit à des tiers ou à des organismes promoteurs de logements sociaux, aux occupants légaux du bien immobilier ou à des organismes promoteurs privés ou à but non lucratif dont l'objet est la promotion de logements sociaux.
• L'achat conjoint entre la mairie et ces bénéficiaires sera également autorisé, à condition que la mairie détienne au moins un tiers de la propriété. En cas d'achat, il sera nécessaire que les voisins représentent au moins 60 % des logements de l'immeuble et remplissent les conditions d'accès au registre des demandeurs de logement social et prouver leur solvabilité financière.
• L'ordonnance prévoit également la création d'un espace web accessible aux entités bénéficiaires afin de consulter les biens immobiliers soumis aux droits de préemption et de retrait auxquels la mairie n'est pas intéressée.

Règle à prendre en compte par tous les opérateurs immobiliers exerçant leur activité professionnelle dans la ville de Barcelone.

Ci-joint (ICI) un lien vers une session de formation vidéo dispensée dans le cadre des activités de formation de la Fondation Notarial, dans laquelle M. Juan Pablo Pérez Velázquez, professeur titulaire de droit civil à l'université Pablo de Olavide de Séville, dispense une formation pratique sur les dispositions testamentaires en faveur des personnes handicapées, à la lumière de la réglementation contenue dans la loi 8/2021 du 2 juin réformant la législation civile et procédurale afin de soutenir les personnes handicapées dans l'exercice de leur capacité juridique.

Au cours de cette session, marquée par un intérêt marqué et une approche pratique, différentes questions d'intérêt applicables dans ces cas sont abordées, telles que les types de clauses testamentaires à prendre en compte, les substitutions préventives de reliquat ou la faculté du testateur de grever la réserve héréditaire stricte en faveur d'un héritier réservataire handicapé.

Vous trouverez également ci-joint ICI des modèles de clauses testamentaires à cet effet, élaborés par l'auteur, qui peuvent servir d'exemple dans ces cas.

Il est précisé qu'en vertu de la loi catalane 11/2025 (ICI ), à compter du 1er janvier, toute transmission de logement effectuée dans une zone tendue (ICI vous pouvez consulter les communes concernées) lorsque le vendeur est un grand propriétaire personne morale, est soumise auxdroits de préemption et de retrait de la Generalitat de Catalogne, est soumise aux

En ce qui concerne la notion de grand détenteur en Catalogne, il est important de rappeler qu'actuellement, est considéré comme grand détenteur en Catalogne toute personne qui détient :

• Cinq logements ou plus situés dans des communes déclarées zone de marché immobilier tendu (sans compter votre résidence principale).
• Plus de 10 logements situés sur le territoire espagnol, à condition qu'au moins un d'entre eux se trouve dans une commune en tension en Catalogne.
• Plus de 1 500 m² construits à usage résidentiel (avec des règles spécifiques pour la copropriété).

Comment procéder dans ces cas-là ?

Si nous sommes face à une opération dans laquelle le vendeur du logement est une personne morale, celle-ci devra déclarer si elle est ou non un grand détenteur.

• Si tel est le cas, la communication du droit de préemption et de retrait doit être prouvée.
• Si ce n'est pas le cas, jusqu'à l'entrée en vigueur du registre des grands détenteurs prévu par la réglementation, il faudra déclarer expressément dans l'acte notarié que la société vendeuse n'est pas un grand détenteur. Dans ce cas, elle devra fournir un certificat d'enregistrement attestant le nombre de biens immobiliers dont elle est propriétaire au moment de la transmission.

Exceptions :

• Logements nouvellement construits / grande rénovation (réalisés dans un délai maximum d'un an à compter de la délivrance du certificat d'habitabilité).
• Opérations intragroupe entre sociétés dont l'objet social est l'immobilier.
• Lorsque l'acquéreur est une personne physique, la Generalitat n'exercera pas son droit de préemption si l'acheteur déclare bénéficier de cette exception spécifique et remplit une série de conditions (comme être inscrit au registre des demandeurs de logements sociaux, s'engager à demander la qualification du logement comme logement social, etc.).

Questions supplémentaires : « L'attribution de tout logement provenant d'une vente aux enchères administrative ou judiciaire » est également soumise au droit de préemption et de retrait de la Generalitat.

Pour plus de détails, veuillez consulter le document ci-joint. ICI la note d'information du Collège des notaires de Catalogne.

Ci-joint (ICI) un lien vers un arrêt très pertinent et récent de la Cour suprême n° 1.713/2025, du 26 novembre, dans lequel la Haute Cour se prononce sur la validité des pactes d'associés (ou parasociaux) qui introduisent des règles d'unanimité ou de majorité renforcée pour la validité des accords adoptés.

Concrètement, l'affaire concerne une société à responsabilité limitée dans laquelle, en cas de besoin, un nouvel associé (détenant 15 %) est admis, qui accorde également un prêt participatif à la société, puis signe un pacte d'actionnaires en vertu duquel une majorité renforcée de 90 % est introduite pour adopter certaines décisions clés pour la société, telles que la modification des statuts, la distribution des dividendes, l'approbation du plan d'affaires ou la politique salariale des dirigeants. Au bout d'un certain temps, l'actionnariat de la société change, ce qui entraîne une situation de blocage de la société, qui aboutit finalement à une procédure judiciaire.

Dans son arrêt, la Cour suprême concentre le débat juridique sur l'interprétation de l'article 200 LSC (qui permet l'introduction de majorités renforcées sans atteindre l'unanimité) dans son application aux pactes d'actionnaires, en concluant qu'en effet, dans les pactes d'actionnaires, une clause exigeant l'unanimité pour l'adoption des accords n'est pas admissible, mais que celles qui exigent une majorité renforcée (même de 90 % comme c'est le cas ici) sont admissibles, même si cela finit par bloquer la société, à condition bien sûr que ces limitations aient été librement acceptées par les associés dans le pacte signé.

Ci-joint (ICI) le lien vers l'instruction relative à la vérification de la valeur des biens immobiliers pour l'année 2026, en Catalogne, et pour les actes soumis à l'ITP, l'AJD et l'ISD, lorsque les biens immobiliers en question n'ont pas de valeur de référence. Vous trouverez également ci-joint (ICI) un lien vers la circulaire fiscale n° 8 du Collège notarial de Catalogne, qui résume les principaux aspects à prendre en compte dans ces cas.

Il est notamment précisé que seront vérifiés en priorité les cas où la valeur déclarée est inférieure à la valeur cadastrale (corrigée des coefficients correcteurs applicables) ainsi que les cas où, même si la valeur déclarée est supérieure à la valeur cadastrale (corrigée des coefficients), celle-ci ne correspond pas aux caractéristiques physiques/urbaines du bien immobilier, ainsi que dans le cas de biens singuliers d'une valeur supérieure à 1 000 000 d'euros.

Dans ces cas, il est indiqué que la procédure de vérification sera essentiellement fondée sur l'avis d'un expert technique de l'administration (art. 57.1 LGT). À prendre en compte pour toutes les opérations effectuées à compter du 1er janvier 2026 où ces circonstances se produisent.

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution JUS/4368/2025, du 19 septembre (publiée dans le DOGC du 3 décembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalogne, qui statue sur un recours formé contre le refus d'un conservateur des hypothèques d'attribuer un numéro d'enregistrement unique de location de courte durée à un bien immobilier dont le propriétaire en fait la demande. Il s'agit plus précisément d'un cas dans lequel le propriétaire du bien immobilier demande l'attribution de ce numéro d'enregistrement unique afin d'exercer une activité de location à court terme non touristique (c'est-à-dire la « location saisonnière » pour des raisons professionnelles, d'études, etc. qui est réglementée par la LAU). Il convient de rappeler que, depuis quelques mois, pour pouvoir exercer certaines formes de location immobilière, il est nécessaire de disposer de ce numéro d'enregistrement unique, conformément aux dispositions du décret royal 1312/2024.

Le refus du registraire se fonde sur une prétendue interdiction des statuts de la communauté, dont l'article 25 stipule en effet que « les entités privatives qui composent la communauté ne peuvent en aucun cas être utilisées comme école, académie, auberge, logement à usage touristique, bed & breakfast, pension, hôtel ou toute autre forme analogue ». Après le dépôt du recours correspondant, la Direction générale catalane a révoqué la note de qualification, considérant que la location saisonnière est une forme de location prévue par la LAU (loi sur la location urbanistique), de sorte que si la communauté des propriétaires avait voulu l'interdire, elle aurait dû l'inclure expressément dans la liste des activités non autorisées dans ses statuts, mais comme cela n'est pas le cas (ce type de location n'est pas expressément mentionné), il n'existe aucun obstacle à l'exercice de cette location saisonnière et, par conséquent, à l'obtention du numéro d'enregistrement unique demandé.

Il convient de garder cela à l'esprit lors de la rédaction des statuts des communautés de propriétaires et/ou de leurs modifications, car il est très important de prêter attention aux détails de ce qui est recherché, sinon cela pourrait entraîner des résultats indésirables pour la majorité des propriétaires.

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution JUS/4369/2025, du 1er août (publiée dans le DOGC du 3 décembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalogne, qui statue sur un recours formé contre la décision négative d'un conservateur des hypothèques, en vertu de laquelle est suspendue l'inscription d'un acte d'acceptation d'héritage et de remise de legs par un cohéritier, sans la participation de l'autre.

Dans le cas présent, une mère fait son testament, désignant ses deux enfants comme héritiers, répartissant l'héritage en deux lots importants, un pour chacun d'eux, et ordonnant en outre une série de legs. À la mort de la dame, l'un d'eux, en tant que cohéritier, a signé un acte d'acceptation de succession et de remise des legs, en vertu duquel la nue-propriété de 5 propriétés a été transférée à ses 4 enfants (les légataires). Lorsque l'acte a été présenté pour enregistrement, le greffier a refusé l'enregistrement, arguant que pour que la remise des legs soit valable, la présence de l'autre cohéritier était nécessaire (art. 427-22.3 CCCat), sauf si celui-ci avait renoncé à l'héritage.

Après avoir déposé le recours correspondant, la Direction générale catalane a révoqué la note de qualification, estimant que ni l'acte d'acceptation et de remise des legs, ni aucun autre document ne permettaient de conclure que la remise des legs effectuée par un seul des cohéritiers avait porté préjudice à l'autre cohéritier qui n'était pas présent lors de ladite remise, et que, même si tel avait été le cas, la loi prévoyait des mécanismes pour protéger les droits de l'autre cohéritier.

Ci-joint (ICI) la toute récente consultation 404/25 de la Direction générale des impôts et des jeux de la Generalitat de Catalogne, qui répond à une série de questions d'interprétation concernant l'application du taux d'imposition de 20 % de l'ITP (impôt sur les transactions immobilières) à l'acquisition de biens immobiliers par de grands propriétaires, conformément aux dispositions du décret-loi catalan 5/2025 du 25 mars.

La consultation soulevée permet de répondre à de nombreuses questions très intéressantes. À titre d'exemple :

• Si plusieurs biens sont acquis dans le cadre d'un même acte notarié, le barème s'appliquera individuellement à chaque bien, même dans le cas de liens ob rem (c'est-à-dire que les valeurs de chaque bien ne sont pas cumulées pour créer une base imposable unique).
• En ce qui concerne la qualification de grand détenteur, il faudra tenir compte des biens immobiliers détenus par chaque personne physique ou morale de manière différenciée, sans que cela puisse affecter indirectement les associés de ces entreprises (ainsi, une personne physique qui est associée d'une société considérée comme un grand détenteur ne sera pas considérée en soi comme un grand détenteur, car les biens immobiliers sont la propriété de la société et non de l'associé personne physique).
• Dans le cas où le statut de grand propriétaire est déterminé par la superficie en mètres carrés de surface construite à usage résidentiel que possède le contribuable, dans le cas d'acquisitions de maisons individuelles, il sera possible d'exclure du calcul les mètres carrés destinés à d'autres usages que le résidentiel (tels que garages, débarras, etc.).
• L'achat d'un bien immobilier sans certificat d'habitabilité (comme un studio) ou dont le certificat est périmé ne peut entraîner le refus de la condition de logement du bien immobilier. Par conséquent, cela ne peut empêcher l'application du taux majoré de 20 % si l'acquéreur est un grand propriétaire.
• Dans le cas exceptionnel où le taux majoré de 20 % s'applique lorsque l'acquisition du bâtiment est destinée à couvrir les besoins en logement de l'acquéreur et de sa famille, le deuxième degré de parenté n'inclut pas les parents par alliance (cela s'applique uniquement aux parents par le sang).

Ci-joint (ICI) un lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 1215/2025, du 5 septembre, qui traite, face à une qualification négative du conservateur, de l'importance de la différence de portée entre les recours devant la DGSJFP et les contestations judiciaires devant les tribunaux civils.

Il convient donc de rappeler et de garder à l'esprit que, face à une qualification négative d'un conservateur, le recours administratif devant la Direction générale ne porte que sur les questions directement liées à la qualification du conservateur, toute autre prétention fondée sur des motifs ou des documents autres que ceux dont disposait le conservateur au moment où il a procédé à cette qualification étant rejetée (art. 326 LH).

En revanche, dans le cas d'un contrôle par les juges civils (art. 328 LH), leur champ de compétence est plus large, de sorte qu'ils peuvent prendre en considération des moyens de preuve et des informations dont le conservateur du registre ne disposait pas à l'époque. Ainsi, dans le cadre d'un procès visant à déterminer le bien-fondé ou non de la qualification négative du conservateur du registre, le juge peut prendre en compte non seulement les éléments propres à la procédure administrative (essentiellement l'acte qualifié), mais aussi tout autre élément susceptible d'avoir une incidence directe sur l'inscription ou l'annotation demandée et refusée, les parties pouvant apporter à la procédure civile tous les documents et autres preuves qu'elles jugent opportuns (même s'ils n'étaient pas à la disposition du conservateur à l'époque) pour faire valoir leur demande.

Il est important de tenir compte de la stratégie procédurale à suivre en cas d'évaluation négative du registre foncier, du registre du commerce ou du registre des biens mobiliers.

Ci-joint (ICI) le lien vers le Flash Fiscal n° 18 du Collège notarial de Catalogne, dans lequel le notaire de Cubelles, M. Tomàs Viña, analyse une résolution de la DGT (plus précisément la 1727/2025) relative à la rectification de la répartition des logements dans un immeuble sans division horizontale et au changement d'usage à des fins touristiques.

Dans ce cas, la Direction générale des impôts considère qu'il s'agit de deux actes juridiques distincts (d'une part, la rectification de la description et, d'autre part, le changement d'usage à des fins touristiques), ce qui implique l'existence de deux faits imposables à des fins fiscales.

D'une part, la rectification de la distribution interne est considérée comme une modification des travaux soumise à l'AJD, en prenant comme base imposable le coût des travaux d'aménagement nécessaires pour adapter les espaces et, d'autre part, le changement d'usage des logements à des fins touristiques est également soumis à l'AJD, avec la particularité que la DGT fixe comme base imposable la valeur totale du bien immobilier.

Ci-joint (ICI) un arrêt récent et très intéressant de la Cour suprême, à savoir l'arrêt STS 1745/2025 du 1er décembre, dans lequel la haute cour analyse les conditions à remplir lorsqu'un voisin, propriétaire d'une place de parking communautaire, achète une voiture électrique et doit installer un chargeur pour son nouveau véhicule sur sa place de parking.

Dans son arrêt, la Haute Cour statue que l'installation d'une borne de recharge pour véhicules électriques à usage privé dans le parking d'un immeuble en copropriété, à condition qu'elle soit située sur une place individuelle du garage commun, ne nécessite aucune autre condition que sa communication préalable à la copropriété, c'est-à-dire qu'il n'est pas nécessaire que la question soit votée lors d'une assemblée des copropriétaires ni qu'un accord favorable soit obtenu.

En particulier, la Cour suprême statue que même si le câblage destiné à l'alimentation électrique passe en tout ou en partie par des éléments communs ou doit y être fixé, l'autorisation de la communauté n'est pas nécessaire, sauf s'il y a une atteinte inutile ou disproportionnée à ces éléments communs ou si cela peut causer un préjudice aux autres copropriétaires.

Ci-joint (ICI) le lien vers la consultation contraignante de la Direction générale des impôts n° V1522-25, du 21 août, qui part du cas d'un bien immobilier hérité par 4 frères à hauteur de 25 % chacun et dans lequel il est demandé quel serait le traitement fiscal d'une opération consistant en la possibilité pour deux d'entre eux de quitter la communauté, les deux autres frères se voyant attribuer respectivement les 25 % qui leur appartenaient, le bien immobilier restant ainsi en copropriété à 50 % pour les deux autres frères.

Dans le cas présent, l'organe administratif consultatif considère que, compte tenu des circonstances, il n'y aura pas de dissolution de la communauté de biens, car le fait que le bien immobilier ne soit pas attribué à une seule personne fait que la communauté de biens persiste (elle passe simplement de 4 copropriétaires à 2), ce qui rend impossible d'imposer cette opération comme une extinction de copropriété au sens habituel (c'est-à-dire, dans le cas catalan, à 1,5 % au titre des droits d'enregistrement).

Il s'agit donc simplement d'une acquisition par les copropriétaires qui restent dans la communauté du pourcentage de copropriété des copropriétaires qui la quittent. Ainsi, s'il s'agit d'une transaction onéreuse, l'opération sera soumise à l'ITP (dans sa modalité TPO), tandis que s'il s'agit d'une transaction lucrative, il s'agirait d'une donation soumise à l'impôt sur les successions et les donations.

Ci-joint (ICI) le lien vers la session de formation dispensée par la Fondation Notarial, au cours de laquelle Mme Concepción Pilar Barrio Del Olmo, présidente de la Fondation Notarial et du Conseil général du notariat, donne une leçon magistrale sur le rôle des notaires dans les célèbres et novateurs MASC (ou moyens appropriés de résolution des litiges).

Comme on le sait, depuis quelques mois, avec l'entrée en vigueur de la loi organique 1/2025 du 2 janvier relative aux mesures en matière d'efficacité du service public de la justice, pour que la plupart des actions civiles et commerciales soient admises à être traitées, il est obligatoire d'avoir préalablement tenté de résoudre le conflit existant par le biais d'un MASC.

Dans ce domaine, les notaires peuvent jouer un rôle très important, principalement par le biais de la médiation et de la conciliation notariales. À consulter et à étudier par tous les officiers, car il s'agit sans aucun doute d'un sujet qui va prendre de l'importance dans les mois et les années à venir.

En annexe (ICI) lien vers le Flash fiscal de l'Association notariale de Catalogne, dans lequel le notaire Manuel Sarobe Oyarzun, analyse l'imposition de l'attribution de biens immobiliers en paiement de la légitime.

Sur la base de ce qui précède, lorsque les biens passent directement du défunt au bénéficiaire, l'opération est soumise aux droits de succession. En revanche, si l'héritier s'est déjà vu attribuer les biens et qu'il les transmet, la Direction générale des impôts (consultations 150/20 et 123/21) considère qu'il s'agit d'une attribution en paiement d'une dette, soumise à l'impôt sur les mutations (ITP).

Par ailleurs, la consultation V462/19 rappelle que les héritiers légitimes ont 10 ans pour réclamer leur part légitime, à compter du décès du défunt, et que l'héritier peut rectifier sa déclaration de droits de succession s'il a déjà été taxé sur ces biens.

En annexe (ICI) un lien vers la consultation contraignante V0935-25 de la Direction générale des impôts, dans laquelle le contribuable indique qu'il envisage de vendre un bien immobilier en échange de crypto-monnaies. Plus précisément, la contrepartie serait payée en bitcoins. La vente serait réalisée indépendamment de l'activité économique éventuellement exercée par le contribuable.

Pour résoudre la question, la DGT part du principe que, conformément au règlement (UE) 2023/1114, les crypto-actifs (article 3.1.5) peuvent être définis comme " une représentation numérique de la valeur d'un droit qui peut être transférée et stockée électroniquement, au moyen d'une technologie d'enregistrement distribué ou d'une technologie similaire ".Cela étant, du point de vue de l'impôt des personnes physiques, le Centre des impôts a considéré, dans diverses consultations contraignantes (V0999-18, V1149-18 et V1948-21, entre autres), les monnaies virtuelles ou crypto-monnaies comme des actifs incorporels, de sorte que, cela étant, la vente d'un bien en échange d'un montant de crypto-monnaies constitue un échange, conformément à l'article 1.538 du Code civil.

Par conséquent, conformément à l'article 23 du Règlement IPT, dans les échanges de biens ou de droits, chaque échangeur sera imposé sur la valeur prouvée de ceux acquis, de sorte que, dans le cas en consultation, et étant considérées les monnaies virtuelles ou cryptocurrencies comme des biens incorporels, l'opération en question constitue un échange dans les termes établis à l'article 1538 du Code civil. Par conséquent, en matière de fiscalité indirecte, et s'agissant de l'ITP et de l'AJD, conformément aux dispositions de l'article 23 du RITPAJD, la DGT considère que chacun des échangeurs doit acquitter l'impôt sur la valeur prouvée de ce qu'il acquiert, sauf si la valeur déclarée est supérieure, le taux d'imposition applicable étant celui qui correspond à la nature des biens acquis.

En annexe (ICI) lien vers la Résolution de la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique du 31 juillet 2025 (BOE du 30 octobre 2025), qui résout un cas relatif à un acte d'extension de la nouvelle construction pour cause d'âge concernant un grenier inséré dans un appartement faisant l'objet d'une propriété horizontale.

Il s'agit d'une situation très courante dans les immeubles anciens des grandes villes, où certains appartements disposent d'un grenier privé qui n'est pas déclaré et enregistré au registre foncier. Lorsque la vente est envisagée, l'évaluation de l'hypothèque de l'acheteur indique normalement cette situation comme un facteur de conditionnement, ce qui oblige le vendeur à essayer de régulariser la situation afin de pouvoir formaliser la vente au prix du marché et de faire en sorte que la banque de l'acheteur finance l'ensemble de l'opération une fois que le facteur de conditionnement a été résolu.

Pour ce faire, il est nécessaire de déclarer la nouvelle construction en raison de l'ancienneté du grenier, avec deux conditions requises, comme l'a résolu la Direction générale dans ce cas, à savoir, avoir l'accord de la communauté de propriétaires qui le permet (qui ne doit pas être unanime, une majorité de 3/5 des LPH ou la majorité prévue dans la réglementation régionale correspondante suffira) et, deuxièmement, avoir un certificat du technicien compétent accréditant l'ancienneté de la construction, sans qu'il soit nécessaire d'accréditer que l'utilisation n'est pas contraire à l'urbanisme.

En annexe (ICI) un arrêt récent de la Cour suprême, en particulier le STS 944/2025, du 16 octobre, qui établit une jurisprudence pertinente sur les pensions de veuve et de veuf et les couples non mariés.

L'affaire concerne une femme qui vivait avec son partenaire depuis de nombreuses années et avait deux enfants en commun, mais n'avait pas formalisé leur partenariat stable comme l'exige la loi. Après le décès, le partenaire survivant a demandé une pension de veuve, qui lui a été refusée au motif que le concubin n'avait pas officialisé son partenariat, interprétation confirmée par la Cour suprême.Ainsi, dans l'arrêt susmentionné, la Haute Cour réitère sa doctrine en rappelant que, dans le cas des couples non mariés, pour bénéficier de la pension de veuve ou de veuf en cas de décès de l'un des partenaires, il ne suffit pas de prouver qu'ils vivent ensemble depuis longtemps ou qu'ils ont des enfants en commun, mais que le couple doit être formellement constitué, par inscription au registre correspondant des couples non mariés ou par un acte public, au moins deux ans avant le décès.

Il est très important pour les couples non mariés de tenir compte de cette réalité, de faire les choses correctement, de s'adresser à un notaire, d'officialiser leur relation et d'être ainsi dûment couverts juridiquement contre les éventualités futures qui pourraient survenir.

En annexe (ICI) un arrêt très récent de la Cour suprême, plus précisément le STS 4685/2025, du 29 octobre, dans lequel la haute cour résout une affaire relative à la responsabilité personnelle des administrateurs pour les dettes de l'entreprise.

Dans ce cas précis, il s'agit d'une SL, avec un capital social de 3.006 €, qui se trouve depuis des années dans une situation économique grave (pertes soutenues au fil du temps et, par conséquent, actifs nets bien inférieurs à la moitié de son capital social, même dans certains derniers exercices négatifs de plus de 100.000 €), ce qui conduit à la dissolution conformément à l'article 363.1. e) de la loi sur les sociétés de capitaux, qui, cependant, n'est pas promue par les administrateurs.Parallèlement, la société passe un contrat avec une tierce entreprise pour l'installation de panneaux photovoltaïques dans le bâtiment industriel dont elle est propriétaire, en violation des obligations de paiement assumées dans ce contrat, ce qui conduit finalement à l'existence d'une dette (reconnue judiciairement) avec l'entreprise d'installation électrique de plus de 700.000 €. Cette société, face à l'impossibilité de recouvrer la dette avec les ressources de la société débitrice, a intenté une action en responsabilité solidaire contre les administrateurs de la société, afin qu'ils soient responsables sur leurs biens des dettes sociales générées.

Les tribunaux confirment en l'espèce qu'en cas de non-respect par les administrateurs de leur obligation de promouvoir la dissolution de la société en temps utile (convocation de l'assemblée générale dans les deux mois pour adopter la résolution de dissolution ou suppression de la cause de dissolution ex. Article 365 LSC), ils sont responsables des obligations de la société postérieures à la survenance de la cause légale de dissolution, telle que déterminée par l'article 367 LSC, c'est-à-dire qu'ils seront obligés de payer de leur poche des dettes qui ne sont pas les leurs (elles sont celles de la société), en raison de la faute de "ne pas avoir fait les choses correctement" et d'avoir favorisé la dissolution de la société au vu de sa grave situation économique.

A garder à l'esprit dans les conseils que nous donnons à nos clients lors de la constitution de sociétés ou de l'accès à des postes dans les organes de direction de sociétés commerciales, car les conséquences d'une erreur peuvent être très graves pour les personnes qui assument ces responsabilités.

En annexe (ICI) lien vers la Résolution JUS/3997/2025, du 16 octobre, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació (publiée dans le DOGC du 6 novembre), qui résout un cas relatif à la vente d'un bien immobilier, dans lequel le vendeur est un grand détenteur qui est une personne physique, et que la cession est formalisée sans que l'Agencia de l'Habitatge de Cataluña en soit informée, afin qu'elle puisse choisir d'exercer le droit de préemption de l'administration établi à l'article 6 du décret-loi catalan 2/2025, du 25 février.

Une fois le document présenté pour enregistrement, le Registre foncier l'a qualifié négativement, arguant que, pour qu'il soit valablement enregistré, il est nécessaire d'accréditer la communication pertinente à l'organe administratif catalan responsable du logement, puisque, selon l'interprétation du Registre, ces opérations (vente d'un grand détenteur individuel) sont soumises au droit de premier refus et aux droits de préemption de l'administration catalane.

En appel, la Direction générale de Catalogne a révoqué la note de qualification en indiquant que, dans le cas concret, la question qui se posait était de savoir si le droit de préemption en faveur de l'administration de la Generalitat s'appliquait aux cessions de logements réalisées par des personnes physiques qui sont de grands porteurs, et que la réponse à cette question était négative, puisque la réglementation actuellement en vigueur établit que le droit de préemption en faveur de la Generalitat dans les cessions réalisées par de grands porteurs exige que le cédant soit une personne morale.

En annexe (ICI) lien vers une formation vidéo, offerte par le notaire public d'Esplugues de Llobregat M. José Vicente Galdón, où il analyse en profondeur la fiscalité des donations mortis causa et des pactes successoraux d'attribution particulière.

Une session très intéressante pour présenter un sujet complexe, avec une disparité de critères administratifs et jurisprudentiels, en particulier dans la sphère civile catalane, qui dispose de ses propres institutions dans ce domaine.

Il convient également de souligner qu'il s'agit d'un sujet d'actualité, compte tenu de l'importance croissante des questions successorales dans une société vieillissante. Il convient de le consulter et de l'étudier en détail, afin de pouvoir fournir des conseils de qualité aux clients de l'office notarial qui souhaitent formaliser des opérations de cette nature.

En annexe (ICI) un récent et très intéressant arrêt de la Cour suprême, plus précisément le STS 4240/2025, du 7 octobre, dans lequel la Haute Cour analyse, dans le cadre d'une procédure d'expulsion pour cause d'expiration du terme, la validité d'une clause contractuelle de prolongation indéfinie pour des années successives, obligatoire pour le bailleur et facultative pour le locataire, dans un contrat de bail d'habitation conclu après l'entrée en vigueur de la LAU de 1994.

La Cour Suprême, dans une longue décision, reconnaît l'applicabilité du principe de l'autonomie des parties (art. 1255 Cc), en vertu duquel il est possible de convenir de périodes de prolongation plus longues que celles établies par la loi, à condition que les droits du locataire soient respectés (c'est-à-dire que la clause soit bénéfique et non préjudiciable) et, dans tous les cas, avec une limite de durée fixée pour la vie même du locataire.

De même, la Haute Cour a jugé que l'accord lie le nouvel acquéreur du bien, même s'il a été conclu entre l'ancien propriétaire et le locataire en question. Important pour les investisseurs qui envisagent d'acheter des biens loués, afin de mesurer les conséquences juridiques des clauses existantes dans les contrats de location de ces biens.

En annexe (ICI) lien vers la Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 juillet 2025 (BOE du 27 octobre 2025), qui résout un cas relatif à l'immatriculation d'un bien au moyen d'un acte d'extinction de la copropriété précédé d'un acte d'acceptation et d'adjudication de la succession.

Dans le cas en question, 3 personnes ont signé un acte d'acceptation d'héritage (de certains des défunts décédés depuis plus d'un an) et, le même jour, avec le protocole suivant du même notaire, un acte d'extinction de la copropriété a été signé consécutivement, l'un d'entre eux se voyant attribuer un bien spécifique. Au moyen de ces deux documents, le détenteur actuel du titre de propriété entend immatriculer le bien au registre foncier sous la protection des dispositions de l'article 205 de la loi sur les hypothèques (exigence du double titre). Lorsque le document est présenté pour enregistrement, il est qualifié négativement, le registre foncier considérant que, bien que formellement l'exigence du double titre (requise par l'article 205 de la loi sur les hypothèques) ait été remplie, la simultanéité des deux titres indique qu'ils ont été rédigés "ad hoc" pour obtenir des titres d'immatriculation.

Sur recours, la direction générale a révoqué la note de qualification, considérant qu'en l'espèce (plus d'un an s'étant écoulé entre le décès du défunt à l'origine de la succession et l'octroi de l'acte de transfert ultérieur, à savoir la dissolution de la copropriété), il ne peut être déduit des documents présentés pour la qualification que cela a été fait en fraude de la loi, le fait que l'acte antérieur ait été octroyé le même jour que le titre de transfert de la propriété, la dissolution de la copropriété), il ne peut être déduit des documents soumis à qualification que cela a été fait en fraude de la loi, car le fait que le titre de propriété antérieur ait été délivré le même jour que le titre de propriété ne suffit pas à détruire la présomption de véracité qui en découle conformément à l'article 17 bis de la loi sur le notariat.

En annexe (ICI) lien vers le webinots 79 de l'Association notariale de Catalogne, dans lequel le notaire de Malgrat de Mar, M. Pedro Rincón de Gregorio, analyse en profondeur le nouveau phénomène de la tokenisation des actifs, y compris les biens immobiliers, en soulignant comment cette nouvelle réalité peut affecter le domaine notarial et quelles sont les implications pratiques qu'elle a pour les professionnels du secteur.

En bref, la tokenisation immobilière est le processus de fractionnement de la propriété d'un actif immobilier en jetons numériques qui sont enregistrés sur une blockchain, ce qui permet aux investisseurs d'acheter et de vendre des parties fractionnées de la propriété de manière plus accessible, d'augmenter la liquidité du marché et de faciliter l'investissement immobilier en permettant une participation avec un capital plus faible.

La conférence aborde fondamentalement les défis futurs présentés par cette nouvelle technologie et la manière dont elle s'intègre dans notre système juridique et dans l'institution de l'office notarial. Il s'agit d'une vision très intéressante pour se tenir au courant des nouvelles tendances technologiques qui ne manqueront pas d'arriver tôt ou tard dans notre pays avec une grande intensité.