Lorsque j'achète un bien immobilier, puis-je réclamer au vendeur des dommages découverts ultérieurement ?

Dans le travail quotidien d'une étude notariale, il est très fréquent que les acheteurs d'un bien immobilier, qu'il soit neuf ou "d'occasion", aient de nombreux doutes quant à la responsabilité du vendeur d'un bien immobilier lorsque celui-ci, une fois acheté, présente des défauts de construction ou des vices cachés, c'est-à-dire des dommages matériels qui affectent ses finitions, le confort du bien ou même, dans les cas les plus graves, la stabilité ou l'intégrité structurelle du bien.

Compte tenu des nombreuses questions que mes clients me posent régulièrement à ce sujet, j'ai jugé opportun d'aborder cette question par le biais d'un article dans lequel je tenterai d'expliquer les principaux aspects de cette problématique de manière simple et didactique, afin que tout acheteur qui se trouve dans cette désagréable circonstance dispose d'un guide pratique avec des réponses utiles pour trouver la meilleure solution.

Quel est le premier aspect clé à prendre en compte ?

Pour tout ce qui concerne les défauts de construction ou les "vices cachés" qui peuvent être présents dans un bien immobilier une fois que l'acheteur l'a acquis, la première chose à comprendre est que, d'un point de vue juridique, la réglementation et les règles à prendre en compte varient considérablement selon qu'il s'agit d'une nouvelle construction ou, au contraire, d'une deuxième cession ou d'une cession ultérieure d'un bien "usagé" ou "de seconde main".

Ainsi :

• Dans le cas d'une nouvelle construction, nous aurons un régime juridique spécifique.
• Dans le cas de la vente et de l'achat de logements d'occasion ou de seconde main, nous devrons appliquer un ensemble de règles différentes.

Quels sont les défauts de construction dans les nouveaux bâtiments ?

Dans le cas d'une propriété nouvellement construite, c'est-à-dire dans laquelle l'acheteur acquiert une propriété directement du promoteur qui a construit la propriété, qui est nouvellement construite et où personne n'a vécu auparavant, lorsque la propriété "nouvelle" présente des dommages matériels, la réglementation et la responsabilité de ceux-ci seront régies par les dispositions de la loi 38/1999, du 5 novembre, sur la réglementation de la construction ( ci-après, LOE).

Ainsi, comme l'établit l'article 17 de la LOE, les agents impliqués dans le processus de construction sont responsables des dommages matériels à un bâtiment nouvellement construit, en distinguant trois types de dommages :

Quelle est la période de garantie prévue par la loi pour ces défauts de construction dans les bâtiments neufs ?

En effet, la LOE, en fonction du type de défaut, accorde une période de garantie différente, à savoir :

• Défauts de finition : 1 an.
• Défauts d'habitabilité : 3 ans.
• Défauts structurels / de stabilité : 10 ans.

Par conséquent, lorsqu'un acheteur acquiert une maison nouvellement construite et que, pendant ces périodes de garantie, l'existence de l'un de ces défauts se révèle, la responsabilité correspondante peut être exigée des responsables (que nous détaillerons plus loin).

Cela dit, en plus de ces périodes de garantie, il y a une question supplémentaire à prendre en compte, car la loi établit également un délai de prescription pour les actions en responsabilité, c'est-à-dire un délai dans lequel des réclamations peuvent être faites contre les personnes concernées pour ces défauts .

Cedélai de prescription est spécifiquement fixé à deux ans, à compter de la survenance du dommage . Cela signifie que le propriétaire de l'habitation nouvellement construite, une fois qu'il a connaissance des défauts, dispose d'un délai de deux ans pour intenter l'action en responsabilité correspondante (ou, le cas échéant, pour faire la réclamation extrajudiciaire correspondante au moyen d'un avis officiel).

<ejemplo>Así pues, a modo de ejemplo, si María y Carlos, compradores de un piso de obra nueva en Barcelona, que fue terminada en noviembre de 2021 y vendido a María y Carlos en escritura pública el 8 de enero de 2022, transcurrido un año desde la compra de su piso, comienzan a sufrir humedades en una de sus habitaciones, al tratarse de un defecto de habitabilidad (recordemos, con un plazo de garantía de 3 años), tendrán derecho a reclamar el mismo. Al haber advertido ahora la aparición de estas humedades, dispondrán del plazo de 2 años, a contar desde enero de 2023, para buscar un abogado e interponer la demanda judicial correspondiente contra las personas responsables o, en su caso, dirigir un burofax para reclamar la reparación de dichos defectos.<ejemplo>

À partir de quel moment les périodes de garantie légale commencent-elles à courir ?

Il s'agit sans aucun doute de l'une des questions les plus complexes à comprendre, car, contrairement à ce que beaucoup de gens peuvent croire, les périodes de garantie ne commencent pas à être calculées à partir du moment où l'acheteur acquiert le logement nouvellement construit, mais à partir du moment où a lieu ce que l'on appelle la "réception des travaux" (article 17.1 LOE).

Ceci est établi dans l'article 6.5 de la LOE, qui stipule que"le calcul des périodes de responsabilité et de garantie établies dans cette loi commencera à partir de la date à laquelle l'acte de réception est signé, ou lorsque celui-ci est compris comme ayant été tacitement produit".

Par conséquent, en ce qui concerne ce concept de " réception de l'ouvrage " et sa signification, il faut se référer aux dispositions de l'article 6 de la LOE, qui établit que la réception de l'ouvrage est l'acte par lequel le constructeur, une fois l'ouvrage achevé, le remet au promoteur et qu'il est accepté par ce dernier.

• La réception est consignée dans un procès-verbal signé au moins par le promoteur et le constructeur.
• Sauf convention expresse contraire, la réception des travaux a lieu dans les trente jours suivant la date d'achèvement des travaux, attestée par le certificat final des travaux.
• Il faut également savoir que la réception peut également avoir lieu de manière tacite si le constructeur notifie l'achèvement des travaux au promoteur et que ce dernier, dans un délai de trente jours, n'a pas émis de réserves ou un refus motivé par écrit.

En pratique, pour savoir quand cette réception des travaux a eu lieu, il convient de signaler qu'elle peut être fournie par le constructeur/promoteur lui-même, de bonne foi, ou, à défaut, les intéressés peuvent la consulter dans le livre du bâtiment.

Quelles personnes peuvent être responsables des défauts de construction ?

Comme on le sait, de nombreux opérateurs ou professionnels interviennent dans la construction et la vente d'une maison, de sorte que, selon le type de défaut et sa cause ou son origine, un ou plusieurs d'entre eux seront responsables.

Sur cette base, la LOE classe ces acteurs comme des agents de construction, c'est-à-dire toutes les personnes, physiques ou morales, impliquées dans le processus de construction.

En pratique, ces agents sont principalement :

• Promoteur : La personne qui décide, promeut, programme et finance, avec ses propres ressources ou celles d'autres personnes, les travaux de construction pour elle-même ou pour la vente, la livraison ou le transfert ultérieurs à des tiers.
• Constructeur : L'agent qui prend, contractuellement avec l'aménageur, l'engagement de réaliser les travaux ou une partie des travaux avec des moyens humains et matériels, qu'ils soient les siens ou ceux d'autrui, conformément au projet et au contrat.
• Gestionnaire de la construction (architecte) : Le mandataire qui, dans le cadre de la gestion facultative, dirige le développement de l'ouvrage dans ses aspects techniques, esthétiques, urbains et environnementaux, conformément au projet qui le définit, au permis de construire et autres autorisations obligatoires et aux conditions du contrat, dans le but de s'assurer de son adéquation à la destination proposée.
• Responsable de l'exécution de la construction (architecte technique) : L'agent qui, dans le cadre de la gestion facultative, assume la fonction technique de direction de l'exécution matérielle des travaux et de contrôle de la construction qualitative et quantitative et de la qualité du bâtiment.

Ainsi, en fonction du type de défaut et de sa cause, les réclamations devront être faites contre certains ou tous, sachant que dans de nombreux cas, la responsabilité sera conjointe et solidaire.

En tout état de cause, dans la pratique, il est courant que les réclamations pour défauts de construction soient formalisées comme suit :

• Défauts de finition : promoteur et constructeur (conjointement et solidairement).
• Défauts d'habitabilité : promoteur, constructeur, maître d'œuvre et maître d'ouvrage.
• Défauts de structure/stabilité : promoteur, constructeur, maître d'œuvre et maître d'ouvrage.

Que puis-je faire si mon nouveau logement ne présente pas les finitions ou les qualités promises ?

Outre les vices de construction, il peut également arriver qu'en arrivant dans son nouveau logement, l'acheteur constate que son bien ne présente parfois pas les finitions ou les qualités auxquelles le promoteur s'était engagé lors de la formalisation de la vente ou de la réservation (normalement "hors plan", plusieurs mois avant la livraison du bien).

<ejemplo>Es muy habitual que, cuando el comprador adquiere su piso “sobre planos” o lo reserva, se le entrega, junto con el contrato, una memoria de calidades (vinculante para el promotor), que después, en ocasiones, no se cumple. Por ejemplo, el promotor se compromete a entregar el piso nuevo con electrodomésticos de alta eficiencia energética (categoría A+++), y finalmente los instalados son de categoría D. O en caso de que se comprometa que el piso tendrá pavimento de parquet de madera natural, y finalmente se instala un parquet sintético de menor calidad.<ejemplo>

Dans ces cas, il ne s'agirait pas d'un défaut de construction, mais d'une rupture de contrat, auquel cas, logiquement, l'acheteur peut également le réclamer par ce biais de rupture de contrat, en introduisant les actions judiciaires correspondantes.

Si j'ai acheté un appartement "d'occasion" qui est encore sous garantie et qui présente des défauts de construction, puis-je également introduire une réclamation ?

Bien entendu, le promoteur est responsable "ad extra", c'est-à-dire non seulement envers l'acquéreur initial du logement nouvellement construit, mais aussi envers le deuxième acquéreur ou les acquéreurs ultérieurs pour les défauts de construction qui se situent dans les périodes de garantie légalement établies.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan compra una vivienda de obra nueva, y al cabo de un año la vende a María, si posteriormente, aparecen en el inmueble defectos estructurales (imaginemos, un hundimiento de un techo), María estará perfectamente legitimada para reclamar ese defecto al promotor de la vivienda, ya que dicho defecto estructural se halla dentro del plazo de garantía de 10 años que establece la ley.<ejemplo>

Si je me trouve dans l'une de ces situations, que dois-je faire ?

Si, en tant qu'acheteur d'un logement nouvellement construit, vous vous trouvez dans l'une des situations décrites ci-dessus, c'est-à-dire que votre logement présente des défauts de construction ou que la qualité ou les finitions ne sont pas celles promises, la meilleure chose à faire est de vous adresser à un avocat spécialisé en droit civil / immobilier, afin que, sous ses conseils et sa direction juridique, vous puissiez faire valoir vos droits et obtenir la réparation ou l'indemnisation qui vous correspond.

En outre, vous aurez très probablement besoin des services d'un expert technique spécialisé dans le domaine (architecte, architecte technique, etc.) qui pourra accréditer et évaluer ces défauts ou divergences de qualité.

Quelle autre action puis-je engager contre le promoteur de mon logement nouvellement construit s'il refuse de réparer ses défauts ?

Dans toute cette affaire, il est également nécessaire d'évoquer le droit de la consommation, car au-delà des recours particuliers que l'acheteur peut exercer contre le promoteur qui lui a vendu son logement nouvellement construit, ce dernier, dans l'hypothèse où l'acheteur est un consommateur, sera également tenu par le droit de la consommation de répondre au défaut de conformité du bien commercialisé.

<ejemplo>Así pues, si el propietario, como consumidor, ante un defecto de la construcción reclamado a la promotora, esta se negare a repararlo o responder del mismo, dicho “comprador/consumidor” también podría poner estos hechos en conocimiento de las autoridades de consumo, para que se inicien los procedimientos administrativos correspondientes a resultas de esta infracción de la normativa de protección de consumidores y usuarios, lo que en última instancia, puede llegar a suponer la imposición de una sanción económica contra dicha promotora.<ejemplo>

Que se passe-t-il lors de la vente et de l'achat d'une maison d'occasion ? Que sont les "vices cachés" ?

Dans le cas de la vente et de l'achat de logements usagés ou "d'occasion", comme nous l'avons déjà mentionné, la situation est très différente, car le régime juridique et les motifs à appliquer sont complètement différents.

Sur cette base, nous devons comprendre que, dans l'achat et la vente de maisons d'occasion, le problème que nous pouvons rencontrer est dans les cas où, une fois la maison achetée, des dommages ou des défauts existants sont révélés, qui ont été cachés ou non avertis par le vendeur à l'acheteur.

<ejemplo>Por ejemplo, en el caso de una vivienda que tiene filtraciones en el techo, y su propietario actual las conoce, y no obstante, éste procede a la venta del inmueble sin revelarlas al comprador, de forma que el nuevo propietario, una vez que ha comprado la vivienda, pensando que está en perfecto estado, el primer día de lluvia advierte las mismas.<ejemplo>

Ainsi, selon le règlement précité, tout bien (y compris les biens immobiliers), lorsqu'il est vendu, doit l'être " conformément au contrat ", c'est-à-dire qu'il doit être " conforme au contrat " :

1. Qu'il est conforme à la qualité et à la description données par le vendeur.
2. Il est adapté à son usage normal.
3. Que le bien présente les qualités et autres caractéristiques que l'on trouve normalement dans un bien du même type et auxquelles l'acheteur peut raisonnablement s'attendre, compte tenu de la nature du bien et des représentations publiques faites par le vendeur.

Ainsi, si le bien usagé / "d'occasion" que nous avons acheté, une fois acquis, présente un quelconque dommage ou défaut, en tant qu'acheteurs, nous aurons le droit de nous retourner contre le vendeur pour le défaut de conformité du bien, à condition que:

• Le dommage ou le défaut était antérieur au moment de l'achat.
• Il était impossible ou très difficile pour l'acheteur de constater l'existence de ce dommage ou de ce défaut lors des précédentes visites du bien.

Dans ces cas, l'acheteur doit tenir compte des délais établis dans le Code civil catalan pour réclamer au vendeur la non-conformité du bien, à savoir :

• Délai de notification: deux ans pour que l'acheteur notifie au vendeur la non-conformité au contrat.
• Délai pour intenter une action en justice: trois ans à compter de la date à laquelle le manifeste est mis à disposition.

Si toutes les exigences et les délais susmentionnés sont respectés, l'acheteur peut se retourner contre le vendeur, selon le cas :

1. La réparation du dommage ou des dommages.
2. Une réduction de prix.
3. Indemnisation des dommages.
4. Résiliation du contrat.

‍

En espérant que cet article ait résolu vos doutes pratiques sur un sujet aussi quotidien, l'équipe de l'Office notarial Jesús Benavides reste à votre disposition pour vous aider dans tout ce dont vous pourriez avoir besoin dans le cadre de l'acquisition de tout type de propriété.