Notes juridiques pratiques - mars 2025

1.- Augmentation significative du PTI en Catalogne

Il est lié (ICI) au décret-loi 5/2025, du 25 mars, portant adoption de mesures urgentes en matière de fiscalité, de frais de personnel et d'autres questions administratives, qui introduit des nouveautés pertinentes dans le domaine de l'ITP en Catalogne. En particulier :

1.- Nouvelles tranches générales du PTI pour l'achat de logements d'occasion :

• Pour les transferts de biens immobiliers jusqu'à 600 000 euros : 10 %.
• Pour les transferts entre 600.000 et 900.000 euros : 11%.
• Pour les transferts compris entre 900.000 et 1.500.000 euros : 12%.
• Pour les transferts supérieurs à 1.500.000 euros : 13%.

2 - Forte augmentation du PTI pour les grands détenteurs : 

1. Le taux d'imposition est porté à 20 %.
2. Un grand détenteur est considéré comme une personne physique ou morale qui possède plus de 10 propriétés à usage résidentiel ou avec une surface construite de plus de 1 500 m2 à usage résidentiel situées en Catalogne. Cette considération s'applique également à toute personne physique ou morale qui possède au moins cinq immeubles urbains à usage résidentiel situés dans la zone de marché résidentiel en tension déclarée par la Generalitat de Catalunya. Les garages et les entrepôts ne sont pas pris en compte dans le calcul.

3 - Forte augmentation du PTI lors de la vente d'un bâtiment :

1. Le taux d'imposition est porté à 20 % pour ces opérations, que l'immeuble soit divisé horizontalement ou non.
2. Exception : l'acquéreur doit être une personne physique, l'immeuble doit comporter au maximum 4 appartements et tous doivent être utilisés comme résidence habituelle de l'acquéreur et des membres de sa famille jusqu'au deuxième degré de parenté, pendant les trois années suivant l'achat.

4 - Suppression du taux réduit de "3%" pour les sociétés qui se consacrent à la réforme et à la vente de logements :

1. La réduction de 70 % de l'ITP qui existait jusqu'à présent pour les entreprises du secteur immobilier qui se consacrent à l'achat, à la rénovation et à la vente de logements est supprimée (abrogation de l'article 641-8 du sixième livre du code fiscal de Catalogne).
2. Cette mesure entre en vigueur le jour suivant sa publication dans le DOGC ( c'est-à-dire le 27 mars 2025).

5 - Taux réduit de 5 % pour les "jeunes" jusqu'à 35 ans :

• Un taux réduit d'ITP de 5 % est appliqué pour l'achat de la première résidence habituelle des jeunes jusqu'à 35 ans ou moins, à condition que la somme des bases fiscales générales et de l'épargne, moins le minimum personnel et familial, dans leur dernière déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques n'excède pas 36 000 euros.

6 - Entrée en vigueur :

• ‍Aprèstrois mois à compter du jour suivant la publication au Journal officiel du gouvernement de Catalogne ( 27 juin 2025).

2.- Plus de facilités en Catalogne pour formaliser les donations en faveur des enfants pour l'achat de leur résidence habituelle.

Une autre des nouvelles mesures du décret-loi 5/2025 du 25 mars portant adoption de mesures urgentes en matière de fiscalité, de personnel et d'autres aspects administratifs (ICI) est la prolongation du délai pour formaliser l'achat de la première résidence habituelle lorsqu'elle est formalisée ultérieurement et grâce à la donation d'argent à un descendant, et pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal existant dans l'impôt sur les donations dans ces cas.

Ainsi, l'article 4 du décret-loi porte à 6 mois (contre 3 mois jusqu'à présent) le délai maximum pour formaliser l'achat (à partir du moment où la donation d'argent a eu lieu), pendant lequel peut s'appliquer l'avantage fiscal de l'impôt sur les donations, c'est-à-dire la réduction pour les donations destinées à la première résidence habituelle des descendants (aussi bien dans le cas de donations de biens que d'argent pour les acquérir) prévue aux articles 632-20 et suivants du livre sixième du code des impôts de Catalogne.

Entrée en vigueur : Trois mois après le jour suivant la publication dans le DOGC (27 juin 2025).

Rappel : Le droit de voler en Catalogne ne peut excéder 30 ans.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction Générale du Droit, des Personnes Morales et de la Médiation du 20 janvier 2025 (DOGC du 14 mars 2025), dans laquelle la Direction Générale résout un cas relatif à un acte de correction d'un autre acte public de division horizontale et d'extinction de la communauté, dans lequel la durée d'un droit de vol, initialement fixée à 30 ans, est modifiée pour devenir "indéfinie" (tout cela, en vertu de l'art. 16.2 du Règlement des Hypothèques).

Le registre foncier a refusé l'enregistrement au motif que le bien, situé en Catalogne, est soumis aux règles du droit civil catalan, qui fixe une période maximale de 30 ans pour le droit de vol (art. 567.2-1 CCCat), ce critère ayant été confirmé par la Direction générale de la propriété.

4.- Formation pratique au notariat. Notarisation publique des résolutions de société

En annexe (ICI) lien vers une session de formation en ligne, donnée par la Fundación Notariado, consacrée à l'étude et à l'analyse de la notarisation des résolutions d'entreprise.

Au cours de cette session, animée par un fonctionnaire retraité d'un office notarial, nous passerons en revue des questions pertinentes d'application pratique dans le travail quotidien de l'office, telles que

1. Révision des compétences pour l'adoption des résolutions (assemblée générale vs. conseil d'administration et/ou liquidateurs).
2. Principaux types de résolutions d'entreprise à rendre publiques (modifications des statuts, augmentations et réductions de capital, licenciements et nominations, etc.)
3. Personnes habilitées à s'adresser au public.
4. Détails de tous les éléments et circonstances qui doivent figurer dans les procès-verbaux et certificats des résolutions pour qu'elles soient valablement rendues publiques et enregistrées (dates, convocations, quorum pour l'adoption de la résolution, etc.)

5.- Second transfert et invasion du domaine maritime terrestre. Avant de procéder à l'immatriculation, il est nécessaire de délimiter

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 8 janvier 2025 (BOE du 12 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'acceptation et d'adjudication de la succession qui se réfère à une propriété située sur la côte.

Le cadastre a refusé l'inscription pour défaut irrémédiable, car après avoir effectué les vérifications pertinentes prévues par la loi et le règlement littoral (consultation de la représentation graphique et demande de certification auprès du Service du littoral périphérique), il s'avère que le bien en question coupe (envahit) partiellement le domaine public maritime, comme le montre la certification délivrée par le Service du littoral.

Dans ce cas, la Direction générale confirme la note de qualification, considérant que la réglementation en vigueur a été correctement appliquée (art. 36 du Règlement littoral), de sorte que, compte tenu de l'existence de cette invasion partielle du domaine public maritime-terrestre, le transfert ne peut être enregistré, et qu'il faut d'abord rectifier la description du bien (en l'adaptant à la délimitation administrative) ou, le cas échéant, contester la certification délivrée par le Conservatoire du littoral dont découle cette invasion partielle du domaine public maritime-terrestre.

6.- Révocation du pacte successoral, opposition et effets du registre

En annexe (ICI) très intéressante Résolution de la Direction générale du droit, des personnes morales et de la médiation du 5 décembre 2024 (DOGC du 14 mars 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de consommation d'un pacte successoral, où la personne favorisée par l'attribution particulière d'une succession dans un pacte successoral, à la mort du constituant du pacte successoral, prend possession de ladite succession. L'affaire se présente comme suit :

1. En 2016, un père et son fils ont formalisé un pacte successoral d'attribution privée, dans lequel le père attribuait à son fils, au moment de son décès, la propriété d'un bien immobilier.
2. En mai 2024, le père se rend chez un notaire et signe un acte de révocation unilatérale du pacte successoral (en invoquant l'absence de soins et de lien de filiation avec l'enfant). Cet acte est notifié de manière fiable à l'ancien bénéficiaire de cette attribution particulière.
3. Quelques jours plus tard, le père meurt.
4. De même, le fils se rend dans une étude notariale et rédige en temps utile et en bonne et due forme un acte d'opposition à la révocation du pacte successoral et le notifie au notaire qui a autorisé l'acte de révocation du père de manière fiable.
5. Par la suite, le fils délivre l'acte de consommation du pacte successoral susmentionné, dans lequel il prend possession de la propriété, qu'il a l'intention d'inscrire au registre foncier.
6. Lorsque cet acte de prise de possession du pacte successoral a été soumis à l'enregistrement, le conservateur du registre foncier a refusé de l'enregistrer, arguant du fait que, le pacte successoral ayant été révoqué et ayant fait l'objet d'une opposition de la part du bénéficiaire, cette situation devrait d'abord être résolue devant les tribunaux, avant que la prise de possession ne puisse être enregistrée.

La Direction générale, résolvant l'affaire, révoque la note de qualification, considérant que, conformément à la législation civile catalane (art. 431-15 et 431-30 CCCat), s'il y a une révocation du pacte et une opposition à celui-ci formulée en temps et en forme, celle-ci doit effectivement être résolue en justice, mais jusqu'à ce que cela se produise, le pacte successoral reste pleinement en vigueur, de sorte qu'on ne peut pas lui refuser l'inscription au registre foncier, sans préjudice, bien sûr, de l'issue de la procédure judiciaire qui, le cas échéant, est intentée par les successeurs du défunt.

7 - Webinots. Conciliation notariale après l'entrée en vigueur de la loi organique 1/2025

En annexe (ICI) lien vers une session de formation en ligne, donnée par l'Association des Notaires de Catalogne, consacrée à l'étude et à l'analyse de la conciliation notariale et de son importance après l'entrée en vigueur de la Loi Organique 1/2025.

Comme j'ai déjà eu l'occasion de le préciser dans mon blog il y a quelques mois (ICI), à partir du 3 avril, pour intenter la plupart des actions civiles et commerciales, il sera nécessaire d'avoir préalablement essayé un "ADR", c'est-à-dire un moyen approprié de résolution non juridictionnelle des litiges. Parmi ces ADR, la conciliation notariale (réglementée par la loi sur le notariat elle-même et avec les particularités introduites par la LO 1/2025) se présente comme une voie possible.

Dans cette session pratique, la question est abordée en détail et avec rigueur, en abordant des aspects tels que

1. Types de litiges pour lesquels une activité de négociation préalable sera nécessaire.
2. Avantages du système de conciliation notariale.
3. La manière dont le processus de conciliation et l'acte de conciliation seront menés, la forme documentaire de l'enregistrement de l'activité de négociation, les parties impliquées dans la conciliation, les notifications entre les parties, la possibilité de mener la procédure par vidéoconférence, les moyens de documenter l'accord, le rôle du notaire public dans la négociation, etc.

8.- Accréditation des moyens de paiement et rétention d'une partie du prix pour annuler les hypothèques antérieures. Il n'est pas nécessaire de le prouver

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 11 décembre 2024 (BOE du 8 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, dans lequel l'acheteur (par l'intermédiaire de la banque qui le finance) retient une partie du prix (1.126,70 euros), à utiliser pour annuler les charges hypothécaires antérieures du vendeur, cette situation étant très fréquente.

Une fois l'acte présenté à l'enregistrement, le conservateur du registre foncier a refusé de l'enregistrer au motif que le moyen de paiement par lequel l'acheteur a remis à la banque (qui a financé l'achat) la somme de 1 126,70 euros, conservée par le vendeur pour l'annulation de l'inscription de ses charges hypothécaires antérieures, n'avait pas été identifié.

La Direction générale révoque la qualification, considérant que la loi exige la preuve des moyens de paiement pour les paiements effectués avant ou au moment de la signature de l'acte de vente, mais pas pour les paiements ou retenues à effectuer ultérieurement (comme c'est le cas ici, c'est-à-dire l'argent que l'acheteur versera à son agence pour qu'elle puisse gérer l'annulation des charges antérieures du vendeur).

9.- Rectification de la surface d'un appartement soumis à une propriété horizontale. Exigences en la matière

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 12 février 2025 (BOE du 28 février 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à une demande de rectification de la superficie d'un élément privé soumis au régime de la propriété horizontale, demandée par voie de requête privée (en bref, il est demandé que l'appartement soit décrit avec une superficie de 165 mètres, au lieu des 157 mètres actuellement enregistrés).

À cette fin, le demandeur soumet une demande privée en vertu de l'article 201.3 de la loi sur les hypothèques (qui exempte le dossier de rectification pour les rectifications de surface qui ne dépassent pas 5 % de la superficie enregistrée).

Le Registre foncier a refusé l'enregistrement au motif que, pour les appartements soumis à la propriété horizontale, la procédure de l'article 201.3 n'est pas applicable et que, par conséquent, il est nécessaire de modifier l'acte de constitution de la propriété horizontale avec l'accord préalable de la communauté des propriétaires avec la majorité légalement requise en Catalogne.

Après l'introduction du recours correspondant, la Direction générale a révoqué le vice relatif à l'application de l'article 201.3 de la Loi hypothécaire, confirmant qu'il est également possible d'appliquer cette voie pour les appartements soumis à la propriété horizontale (c'est-à-dire lorsque la surface à rectifier n'est pas supérieure à 5%) et, reprenant la récente Résolution du 18 avril 2023, nous rappelle que, dans ces cas, il est possible de rectifier la surface de l'appartement sans modifier les titres de propriété, à condition que cette rectification n'implique pas une extension des travaux de construction et, par conséquent, implique simplement la rectification d'une donnée d'enregistrement erronée, pour laquelle, dans tous les cas, l'accord de la communauté de propriétaires correspondante doit être approuvé à la majorité requise par la loi (en Catalogne, 4/5 parties). 

10.- Webinots. Prêts hypothécaires, assurances et produits connexes

En annexe (ICI) lien vers une session de formation en ligne, donnée par le Collège des Notaires de Catalogne, dédiée à l'étude et à l'analyse de la conclusion de prêts hypothécaires et des produits liés / combinés à ceux-ci (assurance, etc.). Dans cette session pratique, la question est abordée de manière détaillée et rigoureuse, en analysant d'un point de vue pratique le régime juridique des contrats de produits liés / combinés aux prêts hypothécaires, avec une référence particulière à sa réglementation dans l'art. 17 LCI. En résumé :

Ventes liées :

1. Définition : Situation qui peut se produire lorsqu'un prêt hypothécaire est proposé sous forme de "pack" avec d'autres produits (assurance, alarme, etc.) qui doivent être obligatoirement contractés par le débiteur, faute de quoi la banque n'accordera pas le prêt.
2. Principe général : Elles sont interdites sous réserve d'exceptions (Art. 17 LCI), comme par exemple qu'elles comportent un avantage certain pour le consommateur.
3. La banque peut exiger certaines assurances (comme l'assurance des dommages matériels), que le consommateur a le droit de souscrire auprès de la banque ou d'un autre assureur de son choix.
4. Conséquence de l'inexécution : nullité du contrat annexe.

Ventes combinées :

1. Définition : Situation dans laquelle la banque propose un "paquet" de produits, qui peuvent être souscrits ensemble ou séparément (c'est-à-dire que le client peut choisir de ne souscrire "que" le financement).
2. Dans les pratiques combinées, le prêteur présente l'offre des produits sous une forme combinée et séparée, de sorte que l'emprunteur puisse voir les différences entre une offre et l'autre. 
3. Normalement, la souscription de produits supplémentaires peut entraîner une amélioration des conditions de financement (par exemple, un "taux d'intérêt bonifié").