Loi sur la transparence : Office notarial Jesús Benavides

Étape 1

Qu'est-ce qu'une loi sur la transparence ?

Il s'agit de l'acte notarié par lequel on vérifie que toutes les exigences de transparence matérielle exigées par la loi applicable ont été respectées, de sorte que les futurs débiteurs ont reçu toute la documentation, les informations et les conseils nécessaires pour former adéquatement leur volonté avant de contracter un prêt hypothécaire, suffisamment à l'avance.

Étape 2

De quels documents ai-je besoin pour passer chez le notaire afin de réaliser un acte de transparence matérielle ?

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Carte d'identité nationale originale et valide

Plus d'informations

Étape 3

Combien coûte la loi sur la transparence des matériaux ?

L'acte de transparence matérielle est gratuit pour le client.

Étape 4

Autres questions fréquemment posées

Qu'est-ce qu'un acte de transparence matérielle ?

L'acte de transparence matérielle est un document qui enregistre l'intervention du notaire consistant à vérifier que, dans une opération de crédit immobilier qui sera formalisée prochainement(par exemple, un prêt hypothécaire pour l'achat d'une maison), toutes les exigences de transparence matérielle exigées par la loi applicable ont été respectées, de sorte que les futurs débiteurs ont reçu toute la documentation, les informations et les conseils nécessaires pour former adéquatement leur volonté de contracter cette opération de crédit.

<ejemplo>Así pues, Juan y Laura, pareja, han decidido dar un paso más en su relación y, tras vivir varios años de forma conjunta en un piso de alquiler, próximamente adquirirán una vivienda de propiedad (cuyo precio de compra es de 200.000 euros) para establecer en ella su domicilio habitual. Para esta compra, Juan y Laura, disponen de unos ahorros (60.000 euros), mientras que, para pagar el resto del precio, han pensado en solicitar un préstamo hipotecario a su entidad financiera.<ejemplo>

<ejemplo>A la vista de ello, en este caso, Juan y Laura, antes de poder firmar sus escrituras de compra y préstamo hipotecario, deberán acudir previamente al Notario para firmar su acta de transparencia material, para así verificar que su operación cumple con todos los requisitos que exige la Ley, y asimismo, para asegurar que están adecuadamente informados sobre todas las características y particularidades del préstamo hipotecario que formalizarán en breves.<ejemplo>

Ainsi, en résumé, comme nous le verrons, lorsqu'une personne physique souhaite acheter un bien immobilier à usage résidentiel et financer cet achat par un prêt hypothécaire, il sera nécessaire d'accorder préalablement cet acte de transparence matérielle, afin de confirmer que l'opération est conforme à toutes les exigences légales et que le débiteur comprend également de manière adéquate le type d'opération juridique qu'il est sur le point de formaliser, garantissant ainsi sa protection adéquate en tant que consommateur.

A quoi sert la loi sur la transparence ?

Comme indiqué dans la question précédente, l'acte de transparence matérielle sert à vérifier que l'opération de crédit qui va être formalisée à court terme respecte toutes les conditions requises par la loi, garantissant ainsi une protection adéquate du débiteur personne physique, c'est-à-dire que le futur débiteur connaît de manière adéquate toutes les caractéristiques de son futur contrat de prêt hypothécaire, de sorte que, lorsqu'il signe son acte de prêt, il le fait en sachant en détail ce qu'il contracte, ainsi que les conséquences qui en découleront.

Ainsi, en exécutant l'acte de transparence matérielle, un notaire, c'est-à-dire un officier public impartial et indépendant, spécialiste du droit privé et hypothécaire, vérifie :

Que la banque qui a l'intention de financer l'achat de notre maison a respecté toutes les exigences légales, en fournissant au débiteur tous les documents nécessaires, dans lesquels toutes les caractéristiques de notre opération de crédit sont indiquées en détail, car ce n'est qu'en connaissant tous les détails et caractéristiques que nous pouvons décider correctement si nous voulons ou non contracter ce prêt avec ces caractéristiques spécifiques. A cet égard, il faut savoir que la banque doit même fournir au futur emprunteur un projet de contrat de prêt, afin que ce dernier puisse examiner bien à l'avance le contrat de prêt qu'il va bientôt signer.
De même, le notaire vérifiera que toute cette documentation nous a été fournie avec le préavis nécessaire requis par la loi, afin que le débiteur puisse l'examiner calmement, la connaître en détail et, le cas échéant, disposer d'une marge de manœuvre pour négocier les changements appropriés. Il s'agit sans aucun doute d'un changement très important et fondamental, car dans le passé, en l'absence de cette procédure, s'il y avait une divergence entre le débiteur et la banque créancière, elle était mise en évidence le jour de la vente, lors du passage chez le notaire, ce qui signifiait que la marge de négociation était très limitée, voire inexistante.
En outre, pour s'assurer que le débiteur a bien compris toutes les caractéristiques fondamentales de son prêt, il sera soumis à un test chez le notaire, auquel il devra répondre, afin de vérifier que sa compréhension de l'opération est conforme à la réalité et aux caractéristiques de celle-ci.
Et enfin, le notaire exercera la fonction de conseiller et d'orienter le futur débiteur, en résolvant tous les doutes qu'il peut avoir sur son opération de crédit, en les résolvant sur la base de ses connaissances expertes de la loi et du marché hypothécaire.

Où et pourquoi le principe de la transparence matérielle est-il réglementé ?

En ce qui concerne la fonction ou l'utilité de la loi sur la transparence matérielle, à mon avis, il est sans doute nécessaire de revenir en arrière et d'analyser le fonctionnement historique du marché hypothécaire, ainsi que la nature des parties contractantes qui y participent, car c'est la seule façon de comprendre correctement la question. À cet égard, il est nécessaire de souligner les points suivants :

Tout d'abord, comme on peut le constater, le marché hypothécaire est caractérisé par une grande disproportion entre les parties contractantes, puisque d'un côté, en tant que créancier, il y aura une banque, c'est-à-dire une grande entreprise, disposant de services juridiques et de professionnels experts qui connaissent en détail la réglementation applicable aux prêts hypothécaires et leurs implications financières et économiques, tandis que l'autre partie, c'est-à-dire le débiteur du prêt hypothécaire, sera dans la plupart des cas une personne physique sans aucune connaissance juridique ou financière lui permettant de comprendre correctement le contenu et la portée des clauses de son prêt hypothécaire, tandis que l'autre partie, c'est-à-dire le débiteur du prêt hypothécaire, sera dans la plupart des cas une personne physique n'ayant aucune connaissance juridique ou financière lui permettant de comprendre correctement le contenu et la portée des clauses de son contrat de prêt. Ainsi, cette disproportion traditionnelle des moyens et des connaissances a eu pour conséquence que, dans de nombreux cas, les contrats de prêts immobiliers et les pratiques contractuelles ont été formalisés d'une manière qui a largement bénéficié à la position de l'institution prêteuse, au détriment des droits et des intérêts des débiteurs.
Il est également nécessaire de souligner que la conclusion de prêts hypothécaires pour l'achat d'un logement est un secteur contractuel très important pour une économie, puisque, compte tenu du prix élevé actuel des logements, pratiquement toutes les personnes qui souhaitent accéder à la propriété devront recourir à un financement bancaire pour y parvenir, de sorte que la manière dont ce secteur contractuel est réglementé aura un impact important sur l'économie nationale et sur la vie de plusieurs millions de personnes.
Enfin, il convient de noter que, comme chacun sait, dans le passé, en raison de la commercialisation massive de prêts hypothécaires et du manque de connaissances juridiques et financières de nombreux débiteurs, il y a eu des malversations dans la commercialisation de ces opérations de crédit, de sorte que de nombreux débiteurs, dans le passé (par exemple, pendant la bulle immobilière des années 2000) ont signé leurs opérations de crédit sans connaître tous les détails et les conséquences de ces dernières, pendant la bulle immobilière des années 2000) ont signé leurs opérations de crédit sans connaître tous les détails et les conséquences de ces opérations, ce qui a conduit à des situations très complexes à gérer et au coût économique et social élevé (comme tous les litiges liés aux clauses des contrats de crédit hypothécaire, ou la saisie des maisons).

Par conséquent, compte tenu de tous les problèmes générés dans le passé, et de l'importance particulière de ce secteur contractuel dans l'économie du pays et dans la vie de la plupart des citoyens, le législateur, conscient de cela, a récemment approuvé une nouvelle réglementation (concrètement la loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier), qui vise à réglementer le marché immobilier de manière plus appropriée, définir clairement la manière dont les opérations de crédit immobilier doivent être formalisées, et évaluer également toutes les informations détaillées que les débiteurs hypothécaires doivent recevoir, afin de garantir leur protection adéquate, en s'assurant qu'ils comprennent correctement le produit qu'ils contractent ainsi que les conséquences qui peuvent en découler, de sorte que, s'ils décident finalement de le contracter (et de signer leur prêt hypothécaire), leur consentement soit pleinement informé et correctement mis en œuvre.

Dans quelles opérations est-il nécessaire de signer l'acte de transparence matérielle ?

Conformément aux dispositions de l'article 1 de la loi sur le crédit immobilier, son champ de protection s'étend aux opérations dans lesquelles :

La partie débitrice est une personne physique et la partie créancière est une personne (physique ou morale) qui exerce, à titre professionnel, l'activité de prêt d'argent.
Le prêt à contracter est garanti par un droit réel hypothécaire.
Le but du prêt est d'acquérir ou de conserver des droits de propriété sur un bien immobilier résidentiel (ou un terrain ou un bien immobilier construit ou à construire).

Ainsi, dans la majorité des opérations d'achat et de vente de biens immobiliers, dans lesquelles l'acheteur du bien est un particulier qui finance l'achat avec un prêt hypothécaire accordé par sa banque, toutes les dispositions de cette loi sur le crédit immobilier seront applicables, de sorte qu'il sera nécessaire de formaliser, au préalable, cet acte de transparence matérielle.

Qu'est-ce que le fait d'accorder l'acte de transparence matérielle devant un notaire ?

Conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi 5/2019, réglementant les contrats de crédit immobilier, dans l'acte de transparence matérielle, le notaire :

Tout d'abord, elle vérifiera que l'établissement créancier a mis à disposition tous les documents requis par la loi. En particulier :

La fiche européenne d'information standardisée (FEIS), qui sera considérée comme une offre ferme, et qui comprendra des détails sur les principales caractéristiques du prêt, telles que son montant, sa durée, son taux d'intérêt, ses échéances de remboursement, etc. (pour plus d'informations, voir la question ultérieure consacrée exclusivement à l'analyse et à la compréhension de la FEIS).
La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), qui est un document dans lequel l'emprunteur sera informé des clauses ou éléments les plus pertinents de son contrat (pour plus d'informations, voir la question ultérieure consacrée exclusivement à l'analyse et à la compréhension de la FIAE).
Dans le cas d'un prêt à taux variable, un document séparé avec une référence spéciale aux versements périodiques à payer par l'emprunteur dans différents scénarios de taux d'intérêt.
Une copie du projet de contrat (de l'acte de prêt hypothécaire) à signer, afin que le débiteur le connaisse à l'avance et puisse l'analyser et l'étudier en détail.
Un document avec une ventilation de tous les coûts de l'opération et la partie contractante qui doit les supporter.
Si le prêteur exige que le débiteur souscrive une assurance de garantie de bonne exécution (assurance contre le défaut de paiement) ou une assurance contre les dommages causés aux biens hypothéqués, un document indiquant les conditions de ces contrats d'assurance.

Et il est également nécessaire d'enregistrer que le notaire :

Il vérifiera que tous ces documents ont été mis à la disposition du débiteur dans le délai fixé par la loi, c'est-à-dire au moins dix jours avant la signature du contrat de prêt hypothécaire (dont il sera question dans une question ultérieure).
Il permettra de vérifier que le débiteur a bien compris toute la documentation fournie, et constituera un test pour le futur débiteur, qui devra répondre de manière appropriée.

Enfin, une fois ces actions achevées, le notaire donnera aux futurs débiteurs la possibilité de soulever tous les doutes et les questions qu'ils pourraient avoir sur n'importe quel aspect de leur transaction, et le notaire procédera à leur résolution, sur la base de sa connaissance exhaustive du droit hypothécaire, du droit privé et de la réalité des contrats sur le marché immobilier.

Voir plus de questions fréquemment posées

Qui doit signer la loi sur la transparence des matériaux ?

Conformément à la loi 5/2019, du 15 mars, qui réglemente les contrats de crédit immobilier, l'acte de transparence matérielle doit être signé tant par le futur débiteur que par les éventuels garants ou cautions de l'opération, le cas échéant.

<ejemplo>Así pues, retomando el ejemplo inicial en el que Juan y Laura, una joven pareja, compran su primera vivienda, el banco, para mayor garantía de la operación, ha exigido un aval de la misma, el cual será prestado por los padres de Juan, de modo que dichos padres, como avalistas, también deberán acudir al Notario a firmar el acta de transparencia material, al igual que Juan y Laura como deudores.<ejemplo>

Quel est le processus de signature de la loi sur la transparence matérielle ?

En pratique, le débiteur doit se rendre au bureau de sa banque et signer toute la documentation précontractuelle du prêt (FEIN, FIAE, etc.), après quoi la banque l'enverra au notaire qui a été déterminé, le tout à travers une plateforme télématique qui existe entre les banques et les notaires.

Une fois que le notaire aura reçu cette documentation, il prendra contact avec le futur débiteur afin de fixer un rendez-vous pour la signature de l'acte de transparence matérielle.

A la date et à l'heure convenues, les futurs débiteurs (et le cas échéant également les garants ou les cautions de l'opération) se rendront chez le notaire, et l'acte de transparence sera signé, avec toutes les exigences et formalités indiquées dans les questions précédentes, et si toutes les exigences ont été respectées, l'acte sera accordé avec un résultat positif.

Ensuite, l'acte de vente et le prêt hypothécaire peuvent être signés, une fois passés les délais légalement établis, qui seront détaillés dans la question précédente.

A quel moment la loi sur la transparence matérielle doit-elle être signée ?

L'acte de transparence matérielle doit être signé avant la signature de l'acte de prêt hypothécaire. Sur cette base, les particularités suivantes doivent être prises en compte :

En premier lieu, il faut tenir compte du fait que la loi 5/2019 établit qu'il doit s'écouler au moins dix jours entre la mise à disposition du débiteur de la documentation précontractuelle de l'opération et la signature de l'opération, de sorte que la période réellement pertinente pour le calcul, et que toutes les parties intéressées doivent garder à l'esprit, est le jour où cette documentation précontractuelle a été signée et a été envoyée et reçue chez le notaire désigné, car c'est à partir de ce moment que le délai de 10 jours peut commencer à courir, après quoi l'acte de prêt hypothécaire peut être signé.

Il faut également savoir que dans certains territoires, ce délai est plus long, comme par exemple, dans le cas de la Catalogne, sa législation sur la consommation porte ce délai à 14 jours.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan y Laura acuden a su banco a firmar la documentación precontractual de su préstamo el día 1 de septiembre, y su banco la remite ese mismo día a la Notaría designada, una vez se firme el acta de transparencia, su préstamo hipotecario se podrá firmar a partir del día 12 de septiembre (esto es, 10 días naturales después), de conformidad con la normativa estatal.<ejemplo>

Il convient également de noter que la loi 5/2019 détermine qu'il doit s'écouler au moins un jour entre la signature de l'acte de transparence matérielle et l'acte de prêt hypothécaire, de sorte que, au minimum, l'acte de transparence doit être signé le jour précédant la signature de l'acte de prêt.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior, si la documentación precontractual se ha firmado el día 1 y a partir del día 12 de septiembre se puede firmar la escritura de préstamo hipotecario, el acta de transparencia material se podrá firmar entre los días 2 a 11 de septiembre, quedando pendiente de concretar entre el deudor y la Notaría designada, a la vista de la disponibilidad horaria de ambas partes.<ejemplo>

Chez quel notaire la loi sur la transparence matérielle sera-t-elle signée ?

Dans la vente d'un bien immobilier, il faut savoir que, sauf convention contraire, c'est l'acquéreur qui a le droit de choisir le notaire où la transaction doit être signée, de sorte que c'est chez ce notaire (où la vente est signée) que l'acquéreur et le futur débiteur doivent signer l'acte de transparence matérielle.

En pratique, comme c'est l'acheteur qui a le droit de choisir le bureau du notaire, lorsqu'il se rend à sa banque pour signer la documentation précontractuelle, il doit informer la banque du nom du notaire qu'il a choisi, afin que sa banque puisse envoyer la documentation de la transaction à ce notaire via la plateforme télématique indiquée ci-dessus.

Qu'est-ce que le FEIN ?

L'ESIS, ou fiche européenne d'information standardisée, est un document à remettre par la banque au futur emprunteur, à signer par les deux parties, fonctionnant comme une offre ferme, c'est-à-dire un document qui fixe fermement toutes les conditions du futur contrat de prêt.

En ce qui concerne son contenu spécifique, la loi 5/2019 le développe dans une annexe à ce règlement, par rapport à laquelle il est nécessaire de souligner les questions suivantes :

L'ESIS aura une période de validité spécifique et limitée, de sorte que les parties doivent tenir compte de la période indiquée dans le document afin de pouvoir conclure leur opération de prêt.
~Si le délai est dépassé et que la vente et le prêt ne peuvent être signés en raison de circonstances imprévues, les parties doivent convenir d'une prolongation du FEIN afin de rendre cela possible.
Le document détaille clairement les données d'identification des parties contractantes (c'est-à-dire l'institution financière d'une part, et les débiteurs et, le cas échéant, les garants ou les cautions), à savoir les noms, les cartes d'identité, les adresses, les numéros de téléphone, les courriels, etc.
Il est essentiel que l'ESIS détaille les éléments essentiels du prêt, à savoir le montant emprunté, la durée de remboursement, le taux d'intérêt applicable, le nombre d'échéances de remboursement, leur périodicité, le montant des remboursements, etc.
Par ailleurs, et c'est un aspect très pertinent, des informations claires et véridiques doivent être fournies afin que le futur débiteur ait une connaissance réelle du coût de l'opération, en détaillant à la fois le montant total à rembourser et le TAEG (ou taux annuel effectif global), c'est-à-dire le coût du prêt exprimé en pourcentage annuel.
Pour que le client comprenne mieux le prêt, il convient également de lui fournir un exemple de tableau de remboursement, indiquant les montants à rembourser régulièrement, ainsi que le montant du principal et des intérêts pour chaque remboursement, ainsi que le solde restant.
Les raisons du remboursement anticipé et, le cas échéant, les coûts et frais convenus à cet égard doivent également être indiqués.

Qu'est-ce que la FIAE ?

La FIAE, ou Ficha de Advertencias Estandarizadas, est un autre document que l'établissement prêteur doit remettre au client, qui doit être signé par les deux parties, dans lequel la loi réglementant les contrats de crédit immobilier oblige l'établissement prêteur à informer l'emprunteur ou l'emprunteur potentiel de l'existence des clauses ou éléments les plus pertinents du contrat, avec une référence particulière à :

Si le prêt est un prêt à taux variable, les taux de référence officiels utilisés pour fixer le taux d'intérêt.
Si une "clause plancher" a été convenue (qui détermine que le taux d'intérêt, au maximum, peut être réduit jusqu'à un pourcentage "x" convenu), mention expresse de l'existence d'une telle clause, c'est-à-dire des limites minimales du taux d'intérêt applicable en conséquence de la variation à la baisse des taux d'intérêt ou des indices auxquels il se réfère.
Mention expresse de l'éventualité d'une échéance anticipée du prêt en raison du non-paiement et des coûts qui en découlent(de sorte que, par exemple, si le débiteur ne rembourse pas son prêt, cela peut entraîner une procédure de saisie qui aboutira finalement à la perte du bien financé).
Détail et répartition des coûts liés à l'octroi du prêt.
Dans le cas d'un prêt référencé à une monnaie étrangère, les détails et la mention expresse de celle-ci.

Quel est le test que je devrai remplir chez le notaire ?

Comme indiqué dans une question précédente, la loi 5/2019 oblige le notaire qui autorise l'acte de transparence matérielle à vérifier que le futur débiteur a bien compris le prêt hypothécaire qu'il va bientôt formaliser.

À cette fin, le notaire doit fournir au futur débiteur un test dans lequel il lui sera posé des questions relatives à son prêt(telles que s'il s'agit d'un prêt à taux fixe ou variable, s'ilconnaît les frais convenus dans son contrat, s'il connaît les conséquences du non-remboursement du prêt, etc.), auxquelles le débiteur doit répondre en cochant les cases correspondantes dans chaque cas.

Cet essai doit être incorporé en tant que document joint au rapport de transparence des matériaux à des fins d'archivage.

Puis-je poser au notaire toutes les questions que j'ai sur ma transaction ?

En effet, les futurs débiteurs et/ou garants ou cautions, en plus de toutes les informations documentaires qu'ils recevront, ont le droit de recevoir des conseils d'experts de la part du notaire, afin qu'ils puissent lui poser tous les doutes, les questions et les aspects qu'ils ne comprennent pas bien au sujet de leur opération, auxquels le notaire donnera les réponses et les explications nécessaires, compte tenu de sa connaissance approfondie de la loi et du marché hypothécaire.

Que se passera-t-il si le notaire détermine que les exigences de transparence matérielle requises par la loi n'ont pas été respectées ?

Dans le cas où le notaire public considère que les conditions requises par la loi n'ont pas été remplies dans l'opération, dans les termes détaillés dans les questions précédentes, ou dans le cas où le futur débiteur ne se présente pas devant le notaire public dans le délai légalement établi pour signer l'acte de transparence matérielle, cela sera indiqué dans l'acte, et l'opération sera considérée comme conclue, auquel cas l'acte public de prêt hypothécaire qui avait été proposé ne pourra pas être autorisé.

Quel est le coût de la loi sur la transparence des matériaux ?

La loi 5/2019 détermine que l'acte de transparence matérielle n'a pas de coût pour le client, car il s'agit en définitive d'une étape préliminaire à un acte de prêt hypothécaire, qui accumulera déjà ses frais notariés correspondants.

Comment sera-t-il vérifié dans mon acte de prêt que la loi sur la transparence matérielle a été accordée ?

Afin de vérifier que le principe de la transparence matérielle a été respecté et que l'acte de transparence a été préalablement accordé, la loi exige que le notaire, lorsqu'il autorise l'acte de prêt hypothécaire, fasse expressément référence à l'acte de transparence matérielle préalablement autorisé (en l'identifiant par son numéro de protocole et sa date), faute de quoi l'acte ne peut être accordé ou inscrit au registre foncier.

Articles connexes

Étape 5

Où puis-je trouver les règlements pertinents ?

Pour plus de détails sur la réglementation de la loi sur la transparence des matériaux, voir les articles 14 et suivants de la loi 5/2019 du 15 mars sur les contrats de crédit immobilier.

Étape 6

Prendre un rendez-vous

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