Notes juridiques pratiques - octobre 2024
1.- Rectification de la description d'un emplacement de parking commun. Le consentement de tous les copropriétaires du garage est requis.
En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 27 septembre 2024 (BOGC du 7 octobre 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à la tentative du propriétaire d'une place de parking insérée dans un garage communal (c'est-à-dire soumis à un régime de propriété horizontal), de modifier unilatéralement la description de son emplacement de parking, afin de revendiquer l'usage exclusif d'une annexe ou d'un espace spécifique dans le parking commun, en se fondant sur une prétendue erreur de transcription dans les actes d'incorporation du régime de propriété horizontale et de vente et d'achat.
Le greffier, comme il ne pouvait en être autrement (comme dans le cas de la décision de la DG), détermine que cela n'est pas possible, car pour rectifier l'inscription au registre et reconnaître le droit d'un carré spécifique à l'occupation privée d'un espace commun, cela implique essentiellement un acte de disposition (pour attribuer un usage exclusif) au sein d'une communauté, pour lequel le consentement unanime du reste des copropriétaires de ladite communauté est nécessaire, conformément à ce qui est expressément établi dans l'article 552-7.6 du C.C.C.
2.- Enregistrement de l'attribution de l'usage du logement familial déterminé dans le jugement de divorce en faveur des enfants et de l'ex-conjoint à qui la garde est attribuée. La spécification temporelle du droit est requise
En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 2 octobre 2024 (BOGC du 11 octobre 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à la tentative d'enregistrement d'une décision judiciaire ordonnant l'enregistrement de l'utilisation du domicile familial (détenu à 50 % par les deux ex-époux), attribué dans une sentence de divorce, aux enfants mineurs communs du mariage, et à l'ex-époux qui en a la garde.
Cette proposition est d'abord rejetée par le conservateur du registre foncier, puis confirmée par la DG, en ce sens que, conformément à l'article 233-20 CCCat, l'attribution de l'usage du logement doit se faire à titre temporaire, de sorte que, dans la résolution convenue, la durée temporaire de cette attribution doit être clairement précisée, afin qu'elle puisse être correctement inscrite au registre foncier.
3.- Publication du nouveau rapport du service des plaintes de la Banque d'Espagne pour l'année 2023
Le 9 octobre dernier, il a été publié (ICI) le Rapport du Service des Plaintes de la Banque d'Espagne, correspondant à l'exercice 2023, où le superviseur bancaire compile toutes les plaintes déposées par les clients des banques contre leurs institutions, ainsi que les critères de résolution appliqués par le superviseur dans les affaires les plus conflictuelles. Document très intéressant pour résoudre les doutes des clients sur l'origine des commissions, des taux d'intérêt, des pénalités, etc. dans leurs relations avec leur banque.
Des nouveautés intéressantes comme dans le domaine des certificats de solde nul lors de l'annulation de l'hypothèque (où il n'est pas nécessaire de fournir une simple note), dans le domaine des frais d'entretien lorsque l'héritage est couché (où une augmentation injustifiée des frais n'est pas acceptable) ou sur la transparence nécessaire en ce qui concerne le système d'amortissement des prêts hypothécaires.
4.- Approbation de l'avant-projet de loi modifiant le Code civil de Catalogne en ce qui concerne le soutien à l'exercice de la capacité juridique des personnes.
En annexe (ICI) le texte approuvé par le gouvernement catalan pour procéder à la modification du Code civil autonome en matière de soutien à l'exercice de la capacité juridique des personnes.
Le texte, basé sur la Convention de New York, s'engage fermement en faveur de l'autonomie des personnes handicapées, passant de l'ancien modèle de substitution de la volonté (incapacité) à un modèle basé sur l'accompagnement, par le biais d'institutions informelles ou formelles, telles que l'assistance ou les soutiens préventifs (procurations par anticipation), c'est-à-dire des domaines dans lesquels les notaires peuvent jouer un rôle très actif dans la protection des personnes handicapées.
En tout état de cause, il faudra attendre la procédure parlementaire correspondante pour que le texte entre en vigueur.
5 - Hypothéquer un bien et donner au créancier le pouvoir de le vendre en cas de non-paiement (et d'annuler la dette avec le prix obtenu) viole l'interdiction du pacte commissoire.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 22 juillet 2024 (BOE du 9 octobre 2024), dans laquelle les propriétaires d'un bien immobilier formalisent un prêt hypothécaire sur leur bien, pour un montant supérieur à 500 000 euros (avec une échéance de 6 mois) et, en même temps, accordent au créancier une procuration pour vendre le bien, en percevoir le prix (et avec la même pour rembourser la dette en cas de non-paiement) et annuler les garanties. Après un certain temps, le mandataire fait finalement usage de la procuration et vend le bien devant un notaire, afin de recouvrer la dette impayée.
Lorsque cet acte de vente a été présenté pour enregistrement, il a été qualifié négativement par le greffier, alléguant essentiellement que cette procédure violait l'interdiction générale du pacte commissoire (art. 1.859 et 1.884 Cc), critère qui a été confirmé par la Direction générale dans sa décision.
6 - Attention aux réserves de pouvoirs faites dans l'acte constitutif d'un régime horizontal de propriété.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 23 juillet 2024 (BOE du 9 octobre 2024), dans laquelle un cas intéressant est analysé, dans lequel le propriétaire (autre que le promoteur, car ce dernier l'avait déjà vendu) d'un local soumis au régime de la propriété horizontale sépare unilatéralement une partie de celui-ci pour former une propriété indépendante, Le propriétaire d'un local soumis au régime de la propriété horizontale procède à une division unilatérale d'une partie de ce local pour en faire une propriété indépendante, en se fondant sur une clause du règlement intérieur de la propriété mère qui stipule que "le promoteur de la division horizontale se réserve le droit de diviser les locaux commerciaux du rez-de-chaussée comme il l'entend".
Lorsque cet acte a été présenté à l'enregistrement, le greffier a refusé de l'enregistrer, estimant que la clause des statuts n'autorisait que le promoteur à procéder à cette séparation unilatérale (c'est-à-dire sans l'accord de l'assemblée correspondante), et non les propriétaires ultérieurs du bien, ce critère étant confirmé par la direction générale, en ce sens que, s'agissant d'une exception à la règle générale prévue par la législation régissant la propriété horizontale, elle doit, en tant que telle, être interprétée de manière restrictive.
7 - Soyez extrêmement prudent lorsque vous mentionnez l'acte de LCI dans le prêt hypothécaire et tous les détails requis par la loi (en particulier si d'autres acteurs sont impliqués, tels que des garants).
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 23 juillet 2024 (BOE du 9 octobre 2024), qui analyse un cas de prêt hypothécaire (avec garant) présenté à l'enregistrement, où le notaire, lorsqu'il se réfère à l'acte LCI antérieur, à son contenu et à son résultat, ne mentionne pas expressément que les parties emprunteur et garant ont reçu le conseil prévu à l'article 15 de la loi 5/2019 du 9 mars, aucune mention expresse n'est faite du fait que les parties emprunteur et garant ont reçu le conseil prévu à l'article 15 de la loi 5/2019 du 15 mars et que, de même, la partie garant a reçu la documentation établie dans la LCCI suffisamment à l'avance.
Le greffier refuse l'inscription pour cette raison et la direction générale confirme le défaut, de sorte que, en conclusion, nous devons être extrêmement prudents lors de l'inscription de l'acte de LCI dans tous les prêts hypothécaires, avec toutes les exigences requises par la LCI, en particulier dans les cas où des tiers autres que les débiteurs hypothécaires (comme dans le cas présent, les garants) interviennent dans l'opération.
8 - Une personne physique qui acquiert un bien immobilier résidentiel, avec un financement bancaire (prêt hypothécaire), dans le but de le louer, doit être considérée comme un consommateur.
En annexe (ICI) Arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne du 24 octobre 2024, dans lequel la Cour, en réponse à une question préjudicielle, détermine qu'en vertu de la législation de l'UE applicable en l'espèce (qui se reflète dans chaque État membre), une personne physique qui acquiert un bien immobilier résidentiel, avec un financement bancaire (prêt hypothécaire), dans le but de le louer, à titre onéreux, devrait avoir le statut de consommateur, à condition qu'il ne s'agisse pas d'une activité professionnelle de cette personne.
En raison de ce statut de consommateur, il est entendu que les règles de protection des consommateurs dans le domaine des contrats de prêt hypothécaire (c'est-à-dire la LCI dans le cas espagnol) seront applicables. À prendre en compte lors de l'examen d'une transaction de cette nature.
9.- Intérêt légitime à obtenir le prix d'achat dans un certificat d'enregistrement
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 juillet 2024 (BOE du 10 octobre 2024), dans laquelle la Direction générale analyse un cas intéressant dans lequel le conservateur du registre foncier refuse de délivrer un certificat d'enregistrement détaillant le prix d'achat payé par le déclarant actuel.
Dans le cas présent, une personne demande la délivrance de cette certification, en précisant le prix d'achat indiqué dans l'inscription au registre, en alléguant qu'elle a signé un contrat de dépôt avec le propriétaire actuel et qu'elle a l'intention d'intenter une action en justice à ce sujet (préjudice de la moitié du juste prix, de l'art. 621-45 CCCat et avantage déloyal de l'art. 621-46 CCCat), pour laquelle elle a besoin de connaître ledit prix d'achat. La requérante fournit comme preuve de son intérêt légitime une copie du contrat de dépôt et une procuration pour le contentieux aux fins de l'introduction de l'action en justice susmentionnée.
La Direction générale, infirmant le refus du greffier, considère que l'intérêt légitime en l'espèce est suffisamment accrédité pour obtenir des précisions sur le prix de vente à connaître, car il s'agit d'un élément clé pour déterminer la viabilité de l'action en justice à intenter.
10.- Achat de biens immobiliers par des étrangers mariés. Lors de l'achat, l'important est de déterminer la nature légale ou conventionnelle du régime matrimonial.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 juillet 2024 (BOE du 10 octobre 2024), dans laquelle la Direction générale rappelle que, lors de l'achat d'un bien immobilier par des personnes mariées étrangères, l'important n'est pas de déterminer le régime matrimonial spécifique, mais sa nature légale ou conventionnelle, sans que le greffier puisse exiger une précision supplémentaire à cet égard (c'est-à-dire que la simple expression classique "mariés conformément au régime matrimonial légal de leur nationalité" est valable).
Toutefois, c'est bien entendu au moment de la vente (volontaire ou forcée) qu'il faudra prendre en compte le droit étranger spécifique applicable afin d'évaluer les conditions d'une telle cession.
