Notes juridiques pratiques - juin 2025

1.- Les copies certifiées conformes électroniques (avec CSV) peuvent être soumises au registre foncier et doivent être acceptées par ce dernier.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 25 avril 2025 (BOE du 23 mai 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte public présenté sous forme de copie électronique autorisée avec CSV par l'intermédiaire du siège électronique de l'Association des Conservateurs de la Propriété.

Une fois cet acte présenté, le greffier refuse de l'enregistrer, car il estime que l'autorisation du notaire sur le document présenté ne peut pas être vérifiée et garantie de cette manière.

Le recours correspondant a été introduit et, comme il ne pouvait en être autrement, la qualification a été révoquée, la Direction générale statuant que, en fait, les copies électroniques autorisées délivrées par les notaires, avec leur CSV correspondant, sont pleinement valides pour effectuer une inscription (et son enregistrement ultérieur, le cas échéant) au Registre foncier, étant donné que les greffiers, par le biais d'un portail informatique restreint à leur disposition, peuvent télécharger le document avec la signature électronique du notaire et ainsi vérifier son authenticité et sa pleine validité avec le CSV qui apparaît sur la copie électronique autorisée, afin de produire les effets correspondants sur le registre.

2 - Il est possible "d'accélérer les choses" et de vendre les biens d'une succession sans la liquider et la juger au préalable.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 8 mai 2025 (BOE du 9 juin 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'élévation à l'acte public d'un contrat de vente. Les faits pertinents de l'affaire sont les suivants :

• Le bien appartenait initialement à un couple marié, à 50 % en indivision.
• Le couple n'a eu qu'un seul enfant.
• Après quelques années, le mari décède (sans testament).
• Compte tenu de ce décès, l'enfant unique est déclaré héritier unique ab intestat par acte notarié.
• Par la suite, un accord privé est conclu entre le conjoint survivant (la mère) et le fils (désormais seul héritier ab intestat) pour la dissolution de la communauté de biens et le partage et l'adjudication de l'héritage (c'est-à-dire sans acte public et sans inscription de l'héritage au registre foncier), dans lequel le fils se voit attribuer la moitié indivise de la succession de son père décédé.
• En vertu de sa qualité d'héritier et de cet accord privé, le fils procède à la vente de sa moitié indivise (à laquelle la mère consent également).

Une fois l'acte présenté à l'enregistrement, le greffier a refusé de l'enregistrer, en se fondant sur le principe des tractations successives, puisque dans le registre, cette moitié indivise est enregistrée au nom du père, de sorte que, pour que le fils (désormais héritier) puisse vendre cette moitié, l'héritage doit d'abord être enregistré, c'est-à-dire que la liquidation de la communauté de biens et l'adjudication de l'héritage en faveur du fils doivent être formalisées dans un acte public et enregistrées dans le registre.

En appel, la Direction générale a révoqué la note de qualification, en fondant sa décision sur sa doctrine du tractus successif abrégé, en vertu de laquelle il est possible d'enregistrer la vente de biens singuliers de l'héritage réalisée par tous les héritiers, sans partage et adjudication préalables de l'héritage et de ses biens, à condition que leur appel à l'héritage soit accrédité par l'acte d'héritage correspondant et ses documents complémentaires, ainsi que le respect préalable des obligations relatives à l'impôt sur les successions.

3.- Flash fiscal : comment est taxée la donation d'un bien à une entreprise ?

En annexe (ICI) lien vers une vidéo du Flash fiscal de l'Association notariale de Catalogne, où la notaire de Barcelone, Elena Cantos, commente une consultation informative de l'Agence fiscale de Catalogne (spécifiquement 94/24), qui traite d'une consultation faite par un particulier sur la façon dont une donation de biens d'un particulier à une entreprise devrait être imposée.

L'ATC considère que dans le cas de l'apport du bien fait par l'associé à la société à titre gratuit, il faut tenir compte de l'art. 3.2 de la loi 19/1987 (loi sur l'impôt sur les successions et les donations) qui prévoit que les gains en capital obtenus dans un but lucratif par les personnes morales ne sont pas soumis à l'ISD, mais sont imposés au titre de l'impôt sur les sociétés (loi 27/2014), de sorte que l'acte documentant la donation du bien à la société doit être imposé selon la modalité des actes juridiques (puisque l'IS est compatible avec l'IAJD et que les autres conditions sont remplies).

4.- Une assemblée générale des actionnaires convoquée d'une manière différente de celle prévue par les statuts n'est pas valable.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 7 mai 2025 (BOE du 7 juin 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de dissolution et de liquidation d'une société, avec les faits clés suivants :

• L'assemblée générale est convoquée par la publication d'un avis dans le "Journal officiel du registre du commerce" et dans l'un des journaux ayant la plus grande diffusion dans la province où se trouve le siège social.
• Cependant, selon l'article 11 des statuts de cette entité, "l'organe d'administration convoque les membres à toute assemblée générale par correspondance télégraphique ou en double exemplaire remis en mains propres contre signature du membre accusant réception".

Lorsque cet acte a été soumis à l'enregistrement, le greffier a refusé de l'enregistrer, au motif que l'assemblée adoptant la résolution n'avait pas été convoquée conformément aux exigences des statuts.

En appel, la classification a été confirmée par la Direction générale, considérant que lorsque les statuts précisent que la forme de la convocation à l'assemblée générale doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (ou similaire), les caractéristiques spécifiques de la convocation à l'assemblée sont déterminées, sans qu'il soit de la compétence de l'organe administratif de la modifier, et ce parce que les actionnaires ont le droit de savoir sous quelle forme spécifique ils doivent être convoqués, de sorte que c'est la seule forme sous laquelle ils s'attendront à être convoqués et à laquelle ils devront prêter attention.

5.- Les locataires des VPO devront assumer les dépenses de la communauté de leurs logements si celle-ci est établie dans les règlements de la communauté autonome.

En annexe (ICI) lien vers la Sentence du Tribunal Suprême, Chambre I, numéro 2129/2025, du 9 mai, dans laquelle la haute juridiction résout un litige concernant la question de savoir qui doit assumer les dépenses communautaires dans les OPV loués (c'est-à-dire le locataire ou l'administration propriétaire de ces OPV).

Pour résoudre le litige, le Tribunal suprême rappelle que la première disposition additionnelle de la LAU (paragraphe 8) établit que les baux subventionnés par l'État sont régis par les règles spécifiques de ce dernier, qui sont les règles régionales relatives à ce type de logement loué. Ainsi, dans le cas concret, la réglementation régionale (celle de Madrid) permet au bailleur de percevoir, "en plus du loyer initial ou révisé, le coût réel des services dont bénéficie le locataire et qui sont payés par le bailleur", à condition que cela soit indiqué dans le contrat, comme c'était le cas, de sorte qu'en fait, dans ce cas, c'est au locataire de l'OPV de payer les dépenses de la communauté de son logement.

6 - Hypothèque et répartition de la responsabilité entre les biens. Il n'est pas nécessaire que le tableau de répartition des responsabilités annexé à l'acte soit signé par les parties.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 23 mai 2025 (BOE du 23 juin 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de prêt avec garantie hypothécaire, qui a la particularité de constituer une hypothèque sur deux propriétés, et déclare que la répartition de la responsabilité hypothécaire est faite sur une feuille jointe à l'acte (qui est fournie sans signature).

Lorsque cet acte a été présenté au registre foncier, le conservateur lui a donné une classification négative, considérant qu'il y avait des doutes quant à l'authenticité du tableau de répartition, étant donné qu'il est contenu dans un document annexé dépourvu de toute signature légitimée par une personne disposant de pouvoirs suffisants.

Sur recours, la Direction générale a révoqué la note de qualification, considérant que dans ces cas, et conformément à l'article 154 du Règlement notarial, "la signature des constituants et des témoins ne sera pas nécessaire dans les partitions et autres documents enregistrés, même s'ils sont rédigés sur du papier ordinaire, dûment rétabli, si l'acte public au moyen duquel ils sont enregistrés est sur papier timbré". Il est donc clair que les documents incorporés à l'acte lui-même en font partie intégrante à toutes fins utiles, de sorte qu'il ne peut y avoir aucun doute quant à l'authenticité du tableau de répartition des hypothèques, même s'il n'est pas signé par les parties.

7.- Acte de dation en paiement de la dette. Il est nécessaire d'accréditer les moyens de paiement qui ont donné naissance à la dette (pour éviter les reconnaissances de dettes fictives), les comptes de la société débitrice étant un moyen approprié.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 23 mai 2025 (BOE du 23 juin 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de dation en paiement de dette, en vertu duquel une société donne à deux de ses associés un bien immobilier en paiement partiel d'une dette de plus de 900.000 euros.

Dans l'acte de reconnaissance de dettes susmentionné, les constituants ont déclaré que, dans le passé, en raison du manque de liquidités de la société, les actionnaires avaient prêté à la société plus de 900 000 euros, et que ces apports étaient reflétés dans les comptes de la société et pouvaient être accrédités le cas échéant, comme l'indique un document comptable qu'ils ont présenté au notaire habilité et qui a été incorporé à l'acte.

Une fois l'acte soumis à l'enregistrement, le greffier a refusé de l'enregistrer au motif que les moyens de paiement des montants apportés par les actionnaires à la société et qui font l'objet d'une compensation n'étaient pas identifiés.

Sur recours, la Direction générale a révoqué la note de qualification, considérant que les dettes éteintes par le transfert sont parfaitement enregistrées et identifiées dans le grand livre, avec la valeur probante attribuée par la loi à cette comptabilité, de sorte que l'hypothèse de reconnaissances de dettes fictives qui seraient exclues de la possibilité de détection, de vérification et de régularisation de la non-conformité fiscale ou de la réglementation sur le blanchiment de capitaux est exclue ( ).

Constitution d'une filiale et certificat d'accord de l'organe d'administration de la société qui la constitue. Il n'est pas nécessaire d'indiquer les noms des administrateurs présents et ayant adopté la résolution.

En annexe (ICI) curieuse Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 23 mai 2025 (BOE du 23 juin 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de constitution d'une société anonyme, avec les éléments clés suivants :

• Une société (appelons-la "X") décide de créer une nouvelle filiale unipersonnelle et adopte à cette fin une résolution au sein de son conseil d'administration.
• Une fois la résolution adoptée par le conseil d'administration de la société mère, un certificat de résolution du conseil d'administration est délivré (par les personnes habilitées à le faire) afin que la nouvelle filiale puisse être constituée. Le certificat de résolution du conseil d'administration ne contient pas les noms des administrateurs présents à la réunion qui a adopté la résolution.
• Enfin, un administrateur de l'entreprise "X", en exécution de cet accord, et sous la protection de cette certification, se rend chez un notaire et formalise l'acte de constitution de la filiale.

Lorsque cet acte de constitution a été soumis à l'enregistrement, le greffier a refusé de l'enregistrer au motif que le certificat de la résolution doit contenir les noms des administrateurs qui ont adopté la résolution.

En appel, la classification a été révoquée par la Direction générale, qui nous a rappelé que l'exigence d'indiquer les noms des membres du conseil d'administration qui ont assisté à la réunion au cours de laquelle la résolution a été adoptée est une exigence pour l'enregistrement des résolutions du conseil dans la mesure où elles se réfèrent à leur propre société, mais pas dans l'exécution d'une résolution qui se réfère à une nouvelle société filiale, comme c'est le cas ici, de sorte que ce détail n'est pas requis dans le certificat de la résolution du conseil.

9.- L'hypothèque en tant que sûreté pour une garantie. Il est possible de préciser le montant de l'obligation garantie dans le futur.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 26 mars 2025 (BOE du 19 mai 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de prêt hypothécaire, avec les éléments clés suivants :

• Une entreprise demande un prêt à une institution financière.
• Pour accorder ce prêt, l'institution financière demande une garantie, qui est fournie par une société de cautionnement mutuel.
• Cette société de cautionnement mutuel, afin de garantir le remboursement de la garantie, exige la constitution d'une hypothèque sur un bien immobilier appartenant à la société.
• Dans cette hypothèque, il est convenu que la spécificité de la future obligation garantie (qui dépendra du montant que le garant devra finalement apporter si la garantie prend effet), sera précisée par la signature unilatérale par la société de cautionnement mutuel d'un acte constatant le solde du compte et d'un relevé de solde certifié par un notaire.

Une fois l'acte présenté à l'enregistrement, il est qualifié négativement, le greffier estimant que l'obligation garantie n'est pas déterminée, ce qui donnerait lieu à une inscription nulle en vertu de l'art. 30 LH.

Sur recours, la Direction générale a révoqué la note de qualification, considérant qu'en l'espèce il n'y avait pas de violation du principe de spécialité, l'acte de prêt hypothécaire précisant de manière expresse et concise les éléments dont découlent les montants dont le débiteur hypothécaire pourrait être redevable à l'avenir en raison de la rupture de la police d'assurance garantie par l'hypothèque.

10. enregistrement de la dissolution et de la liquidation du partenariat marital des étrangers. Il est nécessaire de fournir le NIF des deux parties.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 9 avril 2025 (BOE du 21 mai 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de dissolution et de liquidation du mariage de deux ressortissants étrangers (de nationalité suisse), en vertu duquel un partage des biens est effectué entre deux personnes en instance de divorce. L'acte ne contient pas le numéro d'identification fiscale de l'ex-époux qui cède ses droits de propriété à l'ex-épouse sur le bien en question.

Lorsqu'il a été présenté pour enregistrement au registre foncier, il a été qualifié négativement, entre autres, parce que le FNI de l'ex-mari n'était pas inclus dans l'enregistrement et qu'il a transféré ses droits de propriété sur le bien en question à son ex-femme.

Le recours correspondant a été introduit et la note de qualification a été confirmée par la Direction générale, qui a jugé que, conformément aux articles 23 LN et 156.5 RN, il est obligatoire d'inclure dans l'acte le NIF des constituants lorsqu'il s'agit "d'acquérir, de déclarer, de constituer, de transférer, de grever, de modifier ou d'éteindre la propriété et d'autres droits réels sur des biens immobiliers", ou d'un acte ou d'un contrat différent, mais ayant des implications fiscales, Dans ces cas, l'obligation d'accréditer et d'enregistrer les numéros d'identification fiscale respectifs s'étend aux personnes qui apparaissent et aux personnes ou entités pour le compte desquelles elles agissent, indépendamment du fait que leur position contractuelle soit celle de transmetteurs ou de constituants du droit réel respectif ou d'acquéreurs de ce dernier.