Notes juridiques pratiques - avril 2025

1.- Il est possible pour une société dont le numéro d'identification fiscale a été révoqué de passer un acte si une autorité judiciaire le lui ordonne.

Il est lié (ICI) Consultation fiscale émise par la Direction Générale des Impôts, à la demande d'une question posée par le Notaire de Castro Urdiales M. José Javier Corral Martínez (et rendue publique par ce dernier dans un post sur son profil LinkedIn plus qu'intéressant), en relation avec une société, dont le NIF a été révoqué par le Trésor depuis des années, qui, dans une procédure judiciaire, est condamnée, dans un jugement final, à formaliser la vente d'une place de parking en faveur du plaignant.

La décision du tribunal (obligation de vendre) se heurte en principe à l'article 6 de la LGT et à l'article 23 de la loi sur les notaires, qui interdit au notaire d'autoriser des actes dont le constituant a un numéro d'identification fiscale (NIF) révoqué.

Cependant, dans ce cas, tel que résolu par la DGT, la vente est ordonnée par une décision judiciaire définitive, de sorte que l'abstention indiquée ci-dessus dans les règlements susmentionnés n'est pas applicable, de sorte que l'acte peut être exécuté.

2.- Webinots. Questions technologiques, copies CSV et protocole électronique.

En annexe (ICI) lien vers une session de formation en ligne, donnée par l'Association des Notaires de Catalogne, dédiée à l'étude et à l'analyse des progrès du notariat numérique en Espagne. Elle traite en particulier de la mise en œuvre de la loi 11/2023, du développement du protocole électronique et de l'utilisation croissante des copies autorisées électroniques avec CSV.

Session très intéressante pour faire le point sur cette nouvelle modalité de copies autorisées électroniques, le processus de création et de validation par des tiers, leurs possibilités d'utilisation dans la pratique pour les opérateurs juridiques, etc.

3.- Développements futurs dans le domaine de la préemption et du retrait dans la ville de Barcelone

Le communiqué de presse de la Mairie de Barcelone est lié(ICI), qui annonce l'approbation initiale, par la Mairie de Barcelone, de la nouvelle ordonnance sur le droit de préemption (en attente de l'approbation finale par la Plénière). Les critères techniques sur la base desquels l'administration décidera d'exercer ou non ce droit y sont développés, parmi lesquels se distinguent les suivants :

• Le règlement donne la priorité à l'achat de propriétés de plus de dix logements, d'appartements vides ou d'immeubles abritant des personnes vulnérables, des personnes handicapées ou situés dans des quartiers menacés d'embourgeoisement.
• La commune peut renoncer au droit d'acheter un bien immobilier et céder ce droit à des tiers ou à des promoteurs de logements publics, aux occupants légaux du bien ou à des promoteurs privés ou sans but lucratif dont l'objectif est la promotion de logements subventionnés (ce qui, dans la pratique, signifie que le nombre de cas dans lesquels ce droit de préemption est exercé peut augmenter considérablement).
• L'ordonnance prévoit également l'ouverture d'un site internet permettant aux entités bénéficiaires de consulter les biens soumis au droit de préemption dans lesquels la municipalité n'a pas d'intérêt.
• En ce qui concerne le droit de rétractation, le délai pour accepter d'exercer le droit de rétractation a été porté à trois mois.
• L'ordonnance prévoit que, lors de la communication de la transaction à l'administration, il faudra fournir plus d'informations que jusqu'à présent. Il faudra notamment indiquer si la vente est prévue en une seule opération conjointe ou en plusieurs opérations en faveur de différents acquéreurs, et il faudra également identifier le ou les acquéreurs potentiels.

Assurer le suivi de la question une fois la règle définitivement approuvée, ce qui donnera plus de sécurité juridique et de prévisibilité aux personnes qui, le cas échéant, sont impliquées dans des opérations où ce droit de l'administration s'applique.

4 - DNI numérique et notaires. Bientôt, il sera possible de signer son acte avec la carte d'identité numérique.

Il est lié (ICI) un article publié sur le blog de l'office notarial, concernant les nouvelles fonctionnalités de la carte d'identité numérique et son application pratique dans le travail quotidien d'un office notarial.

Comme indiqué dans cet article, depuis quelques semaines, il est possible d'obtenir une version numérique de notre DNI par le biais d'une application sur notre téléphone portable, qui est pleinement valide et efficace, comme s'il s'agissait du DNI physique traditionnel que tous les citoyens espagnols possèdent.

En effet, comme l'indique le règlement lui-même et comme le reflète la communication 1/2025 (qui peut être consultéeICI ), une période d'adaptation de 12 mois est établie afin que le Centre technologique de l'Office notarial puisse réaliser les innovations technologiques nécessaires au bon fonctionnement de cette nouvelle ressource numérique.

5.- Nouveaux développements en matière de fiscalité des actes notariés estampillés électroniques

Il est lié (ICI) l'Ordre HAC/305/2025, du 27 mars, approuvant les documents notariaux électroniques, en vertu duquel des nouveautés pertinentes sont introduites dans le domaine de la taxation des documents notariaux électroniques.

Ainsi, comme le stipule le règlement, les nouveaux actes notariés électroniques (notamment la "feuille de matrice électronique" et la "feuille de copie électronique autorisée pour les tiers"), conformément à la loi ITP, sont soumis au droit de timbre (Actos Jurídicos Documentados), à l'impôt sur les actes notariés et, par conséquent, à ce que l'on appelle le taux forfaitaire pour ce type d'imposition.

Sur cette base, l'ordonnance désigne le Conseil général des notaires comme nouveau sujet obligé, puisque cette institution assume la fonction de centraliser l'information et d'assurer l'affectation correcte de l'impôt aux organismes publics correspondants, sous le contrôle de la Commission du marché du tabac.

La procédure de perception et de liquidation est similaire à celle qui existe déjà pour les documents physiques estampillés, de sorte que le Conseil général des notaires doit envoyer chaque mois à la Commission du marché du tabac un rapport détaillé sur les recettes obtenues et le nombre de documents électroniques utilisés, ventilé par communauté autonome. Par la suite, le commissaire vérifiera l'information et la communiquera à la direction générale du Trésor et à l'AEAT, qui gèreront le paiement de l'impôt au Trésor public. Les communautés autonomes recevront le recouvrement correspondant à l'affectation de l'impôt sur leurs territoires respectifs.

Dans l'attente de la formalisation de son développement et de sa mise en œuvre technique pour son démarrage complet, ce qui peut entraîner une augmentation significative du coût des documents publics à autoriser.

Par ailleurs, l'annexe de l'arrêté HAC/305/2025 fixe les spécifications techniques de ces documents, qui doivent être conformes à la norme ISO 19005. Ainsi, chaque folio tamponné comportera des informations de sécurité telles que :

• Identifiant unique au format alphanumérique.
• Code 2D avec l'identifiant unique.
• Image des armoiries nationales espagnoles dans une couleur spécifique.
• Numéro de timbre codé avec l'identifiant de l'association notariale concernée.

6.- Achat et vente d'un bien immobilier, exercice de la condition résolutoire et réenregistrement du bien en faveur du vendeur. Conditions à remplir

En annexe(ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 27 février 2025 (BOE du 22 mars 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de résiliation unilatérale pour rupture de contrat en vertu duquel la société venderesse d'un bien immobilier déclare la résiliation unilatérale du contrat d'achat pour non-paiement par l'acheteur, en demandant le réenregistrement du bien immobilier au nom de ladite société venderesse.

Dans cette intéressante et longue décision, un très bon résumé est fait des conditions et exigences à remplir pour pouvoir réinscrire le bien en faveur du vendeur en application d'une condition résolutoire, c'est-à-dire des conditions et exigences à remplir pour pouvoir réinscrire le bien en faveur du vendeur en application d'une condition résolutoire :

• L'acheteur n'a pas respecté l'une des échéances.
• L'acheteur doit être disposé à manquer à ses obligations.
• Le vendeur doit avoir rempli toutes ses obligations.
• Pour que la vente soit réglée, le vendeur doit exiger le paiement de l'acheteur au tribunal ou par l'intermédiaire d'un notaire.
• La réinscription au profit du vendeur, par le biais d'une assignation de l'acheteur (art. 59 RH), exige inexcusablement la consignation des montants que l'acheteur a livrés en tant que partie du prix, et ce même dans le cas où il n'y a pas de titulaires de charges subséquentes à annuler.

7.- Il est nécessaire d'indiquer le CNAE de l'activité principale lors d'un changement d'objet social.

En annexe(ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 25 février 2025 (BOE du 26 mars 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de modification de l'objet social d'une SL, où la société retire de son objet social l'une des différentes activités qui, jusqu'à présent, la composaient, sans mentionner expressément la CNAE que la SL doit maintenir ou présenter à partir de ce moment.

Ce critère est confirmé par la DG dans le recours résolu, qui indique littéralement que "tant l'enregistrement de la constitution de la société que l'enregistrement de la modification de l'objet social de la société doivent nécessairement contenir le code d'activité correspondant à l'activité principale exercée par la société, ce code devant être celui qui la décrit le mieux et avec une ventilation suffisante".

8.- Interdiction de cession et expiration de sa durée. L'annulation expresse n'est pas nécessaire pour formaliser le transfert.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 4 mars 2025 (BOE du 5 avril 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente formalisé en septembre 2024.

Soumis à l'enregistrement, il est refusé par le greffier, alléguant qu'il n'existe aucune trace de l'annulation préalable de l'interdiction d'aliéner qui grève le bien, qui avait une durée de 3 ans, à compter du 20 avril 2016.

Contre cette qualification, le notaire ordonnateur a introduit un recours auprès de la DG, qui a révoqué la note de qualification, en faisant valoir en résumé que l'interdiction d'aliéner les immeubles était stipulée pour une durée de trois ans à compter de la date de l'acte de vente des acquéreurs (20 avril 2016), de sorte qu'il est clair, par conséquent, qu'au moment de la mutation visée par le recours (6 septembre 2024), le délai de trois ans stipulé était déjà écoulé. Ainsi, bien que notre législation soit fondée sur le principe de la rotation, comme c'était le cas pour la demande d'annulation de la condition résolutoire, en l'espèce, s'agissant d'un acte de vente dont l'enregistrement est demandé, la demande d'annulation de l'interdiction d'aliéner doit être comprise comme implicite.

9.- Réservation de nom dans une nouvelle société. Elle ne peut être faite par l'administrateur s'il n'est pas associé.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 11 mars 2025 (BOE du 4 avril 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de constitution d'une société, où la réservation de la dénomination sociale est faite par une personne physique qui est nommée administrateur unique de la nouvelle société dans le même acte, sans être associé fondateur de cette dernière.

Le Registre du Commerce a refusé l'enregistrement sur la base de l'art. 413-2 RRM, en vertu duquel la réservation de la dénomination sociale doit être faite par un associé fondateur, ce critère étant confirmé par la Direction Générale dans le recours en cours de résolution. Ceci est un rappel pour tous les entrepreneurs souhaitant créer une nouvelle société.

10.- Il est permis d'acheter et de vendre avec un prix à déterminer dans le futur.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 12 mars 2025 (BOE du 4 avril 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, où les parties conviennent qu'une partie du prix de vente sera déterminée dans le futur (sur la base d'un système référencé au prix d'une vente future, moins les coûts de l'opération mis à jour sur la base de l'IPC).

Le conservateur du registre foncier refuse l'inscription au motif que, pour l'essentiel, la partie du prix relative à la vente en cours n'a pas été déterminée et ne peut l'être.

En appel, la DG a révoqué la note de qualification en appliquant la jurisprudence et la doctrine en vigueur, selon lesquelles "il ne devrait pas y avoir d'objections lorsque les parties ont établi des procédures objectives sur la manière de fixer le prix", comme c'est le cas ici, où les paramètres à appliquer (prix de vente futur moins coûts actualisés à l'IPC) pour déterminer la partie du prix en suspens sont objectivement vérifiables.

11.- Flash fiscal. Renversement de l'assujetti

En annexe (ICI) lien vers le Flash fiscal de la Commission fiscale de l'Association notariale de Catalogne, qui traite de l'intéressante figure fiscale de l'inversion de l'assujetti à la TVA dans une opération de transfert d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat d'option d'achat entre une entité commerciale et une coopérative.

À cette fin, les consultations 197 et 198 de la DGT de 2025 sont analysées, dans lesquelles la DGT adopte un critère restrictif, en vertu duquel l'élément essentiel est considéré comme le concours de l'exécution d'une garantie, de sorte que, si la rétention d'une partie du prix de la cession est utilisée par l'acquéreur pour annuler les charges hypothécaires, le scénario de l'autoliquidation ne serait pas applicable.