Est-ce le bon moment pour transférer mon prêt hypothécaire vers une autre banque ?

Traditionnellement, le changement ou la subrogation du créancier d'un prêt hypothécaire sur le marché hypothécaire espagnol (c'est-à-dire que le débiteur décide de changer de banque et de "transférer" son prêt hypothécaire à une autre entité que celle qui l'a initialement accordé), a toujours été une figure très peu utilisée, car son coût, la réglementation complexe à cet égard, ainsi que les rares avantages économiques qui en découlent rendaient cette option, dans la plupart des cas, irréalisable ou déconseillée.

Toutefois, la tendance à la baisse des taux d'intérêt au cours des dernières années, ainsi que certaines modifications réglementaires récentes, font que cette option peut actuellement intéresser de nombreux débiteurs hypothécaires, comme en témoigne l'augmentation du nombre de signatures pour ce type de transaction dans le travail quotidien de mon étude notariale.

Dans cette optique, cet article fournira à toute personne intéressée par le sujet un guide pratique contenant des informations utiles à prendre en compte lorsqu'elle envisage cette possibilité.

Qu'est-ce que la subrogation du créancier ?

La subrogation du créancier (également appelée subrogation active) est l'opération par laquelle le propriétaire d'un bien immobilier acquis au moyen d'un prêt avec garantie hypothécaire décide de changer d'établissement financier et de transférer ainsi son prêt hypothécaire à une autre banque ou caisse d'épargne qui lui offre de meilleures conditions, que ce soit en termes de taux d'intérêt, de durée de remboursement ou de toute autre condition convenue.

Ainsi, par le biais de cette opération, le débiteur "change son hypothèque en faveur d'une autre banque", de sorte que s'il devait auparavant son prêt à l'entité "A", à partir de la subrogation, il le devra à la banque "B".

Quand sera-t-il économiquement judicieux d'envisager une telle opération ?

Sans aucun doute, lorsqu'un débiteur envisage hypothétiquement cette possibilité, la principale chose à évaluer est de savoir si cela a un sens économique dans son cas spécifique, c'est-à-dire si le changement entraînera ou non des économies significatives qui en valent la peine et justifient de prendre cette mesure. Ainsi, il sera judicieux d'envisager cette opération lorsque le débiteur est en mesure de trouver une nouvelle institution financière, autre que sa banque actuelle, qui lui offre de meilleures conditions que celles convenues à l'époque dans son contrat de prêt, fondamentalement en ce qui concerne le taux d'intérêt applicable à l'opération. Il ne fait aucun doute que la meilleure façon de comprendre la question est de donner un exemple concret, alors allons-y :

<ejemplo>Ello implica que, por ejemplo, si el Sr. Juan contrató un préstamo hipotecario en julio de 2013, de 200.000 euros de principal, con un plazo de devolución de 25 años (300 cuotas), y con un tipo de interés fijo del 5,52%, durante ese plazo (esto es, hasta julio de 2038), el Sr. Juan debería abonar a su banco una cuota mensual de 1.230,56 €. Por consiguiente, el Sr. Juan, durante estos 25 años, deberá devolver a su banco un total de 369.169,47 euros, esto es, 200.000 euros de principal, y 169.169,47 euros de intereses.<ejemplo>

Cependant, si l'on revient à ce moteur de recherche de l'INE, et que l'on consulte les dernières données disponibles (janvier 2022), on constate que le taux de formalisation moyen, en prêt à taux fixe, est désormais tombé à 2,69%.

<ejemplo>Ello implicaría pues que, en el caso del Sr. Juan, si consiguiera encontrar otro banco distinto que le ofreciera ese tipo de interés fijo (2,69%) para el resto del plazo de duración de su préstamo, su situación variaría sustancialmente. A tal efecto, tenemos en cuenta que el Sr. Juan, a enero de 2022, habiendo abonado desde julio de 2013 un total de 102 cuotas, aún debe a su banco 159.694,37 euros de principal.<ejemplo>

<ejemplo>Así pues, si ahora el Sr. Juan consigue otro banco que le financia esos 159.694,37 euros al tipo medio existente en enero de 2022 (recordemos, 2,69%), con el mismo plazo de devolución (esto es, hasta julio de 2038, quedando pues pendientes 198 cuotas), obtendríamos que el Sr. Juan debería abonar ahora 999,61 euros mensuales de cuota. Como vemos, el Sr. Juan consigue un ahorro mensual en su cuota de 230,95 euros, los cuales, proyectados sobre las 198 cuotas restantes hasta el final de la vida del préstamo, suponen un total de 45.728,10 euros de ahorro.<ejemplo>

Comme on peut le constater, cet exemple illustratif (quelque peu extrême, bien sûr), nous montre comment, en fait, compte tenu de la baisse des taux d'intérêt connue ces dernières années, pour de nombreux débiteurs qui ont contracté leurs prêts hypothécaires du début des années 2000 jusqu'à environ 2016-2018, envisager la possibilité de formaliser une subrogation du créancier avec une autre entité qui offre de meilleures conditions économiques peut être une très bonne option à considérer.

Cependant, comme pour toute chose dans la vie, au-delà des effets économiques positifs décrits dans cet exemple, il faut garder à l'esprit que dans de nombreux cas, l'opération aura également un aspect négatif, à savoir le coût que le débiteur devra très probablement payer, sous forme de commission ou de compensation, à sa banque actuelle, afin de compenser la perte qui résultera du fait de ne plus recevoir les intérêts correspondant au prêt transféré à une autre entité. À cet égard, cet article tentera d'expliquer la question aux parties intéressées, afin qu'elles puissent s'informer en profondeur et évaluer tous les avantages et inconvénients de l'opération.

Quelle est la première chose qu'un débiteur doit faire lorsqu'il envisage la possibilité de subroger le créancier de son hypothèque ?

Comme le montre l'exemple illustratif ci-dessus, la chose la plus importante et la première qu'un débiteur doit faire, pour évaluer cette option, est d'analyser le sens économique de l'opération dans son cas spécifique, c'est-à-dire de localiser le taux d'intérêt de son prêt hypothécaire actuel (si nécessaire, consulter son acte de prêt original ou les informations contenues dans le reçu de la mensualité du prêt), et de le comparer avec les taux moyens du marché qui existent actuellement.

Si cette différence est très importante et substantielle, en faisant quelques calculs approximatifs comme nous l'avons fait ci-dessus, nous verrons comment l'opération peut avoir un sens économique pour nous (c'est-à-dire qu'elle représenterait une économie pertinente).

Au contraire, si nous constatons que la différence est très minime ou inexistante, dans ce cas, la maternité de substitution perdrait son sens et son utilité, donc cette possibilité doit être écartée.

Quels coûts le débiteur doit-il évaluer pour décider de formaliser la transaction ?

À ce stade, le débiteur, comme mentionné ci-dessus, en plus de l'économie qu'il obtiendra avec l'opération en raison de la réduction du taux d'intérêt applicable à son prêt, pour évaluer la viabilité ou la commodité de la subrogation du créancier, doit tenir compte de plus de variables, à savoir les coûts que l'opération entraînera, qui, bien sûr, doivent être soustraits de l'économie financière obtenue pour déterminer finalement si la subrogation est une bonne décision ou non. À cet égard, les coûts suivants doivent être pris en compte :

I.- Coûts de formalisation :

En ce qui concerne ces derniers, il est nécessaire d'indiquer que, dans le cas où le débiteur est une personne physique qui est un consommateur, conformément à la nouvelle réglementation applicable, ils ne représenteront pas une pierre d'achoppement majeure, comme c'est le cas actuellement :

• La nouvelle banque devra assumer les frais de notaire, de cadastre et d'agence générés par la transaction.
• En revanche, le débiteur ne devra payer que les frais de la nouvelle évaluation du bien hypothéqué (généralement entre 200 et 300 euros).

II.- Frais/compensations à payer à notre banque actuelle :

De même, pour savoir si le débiteur doit payer une commission ou une indemnité à sa banque actuelle (pour compenser la perte qu'il subira en ne percevant pas les intérêts du prêt qu'il aurait perçus si la subrogation n'avait pas eu lieu), il faut consulter l'acte de prêt hypothécaire pour déterminer si une commission ou une indemnité en cas de remboursement anticipé ou de subrogation du créancier a été convenue au moment de sa constitution :

• Si cela a bien été convenu, le débiteur, en remboursant par anticipation son prêt auprès de sa banque actuelle et en le "transférant" vers une autre banque, devra payer la commission qui a été convenue à ce moment-là.
• En revanche, si rien n'a été convenu, le débiteur ne doit rien payer à sa banque actuelle.

Ceci étant dit, c'est-à-dire l'importance de consulter notre acte de prêt actuel pour déterminer si cette question a été convenue ou non, il est nécessaire de signaler que, comme il s'agit d'une question sensible, différentes règles, au fil du temps, ont essayé de réglementer les montants maximums que ce type de commission de remboursement anticipé ou de subrogation peut avoir, afin de limiter le coût que cela peut avoir pour le consommateur.

Ainsi, en fonction du moment où notre prêt hypothécaire a été signé, ce montant maximal sera l'un ou l'autre. A cet effet, nous tentons ci-après de développer la question en examinant les différentes règles applicables :

A.- Hypothèques formalisées avant le 27 avril 2003 :

• Si aucune commission n'a été convenue : nous ne devons rien payer à la banque.
• Si une commission de remboursement anticipé a été convenue : montant maximum de 1 %.

B.- Hypothèques formalisées entre le 27 avril 2003 et le 8 décembre 2007 :

• Si aucune commission n'a été convenue : nous ne devons rien payer à la banque.
• Si une commission de remboursement anticipé a été convenue : montant maximum de 0,5 %.

C.- Hypothèques formalisées après le 9 décembre 2007 :

• Si aucune commission n'a été convenue : nous ne devons rien payer à la banque.
• Prêts à taux d'intérêt variable : si une "commission de retrait" a été convenue : montant maximal de 0,25 %..
• Prêts à taux fixe 🡪 si une " compensation du risque de taux d'intérêt " a été convenue : celle convenue entre les parties (à condition de générer une moins-value pour l'établissement prêteur).

D.- Hypothèques formalisées après le 17 juin 2019 :

• Si aucune commission n'a été convenue : nous ne devons rien payer à la banque.
• Prêts à taux variable : si des frais de remboursement anticipé ont été convenus :
• ~Si elle survient dans les 5 premières années : montant maximum de 0,15%, et il ne peut dépasser la perte financière (pour les détails de ce calcul, ICI vous pouvez trouver un article dans notre blog sur ce sujet).
• ~Si elle survient au cours des 3 premières années : montant maximum de 0,25%, sans pouvoir dépasser la perte financière.
• Prêts à taux fixe : si une indemnité de remboursement anticipé a été convenue :
• ~Si elle survient au cours des 10 premières années : montant maximal de 2 %, sans pouvoir dépasser la perte financière.
• ~Si elle survient après les 10 premières années : montant maximum de 1,5%, sans dépasser la perte financière.
• Si la subrogation implique le passage d'un taux d'intérêt variable à un taux d'intérêt fixe :
• ~Si elle survient au cours des 3 premières années : montant maximum de 0,15 %, sans pouvoir dépasser la perte financière.
• ~Si elle intervient après les 3 premières années : aucune commission ne peut être facturée.

Par conséquent, comme nous venons de le voir, le débiteur, dans chaque cas concret, doit consulter son prêt hypothécaire pour voir s'il a accepté ou non ce type de compensation et, dans l'affirmative, déterminer sur la base des différentes réglementations exposées ci-dessus si elle respecte ou non les limites maximales établies par les règles réglementaires respectives.

<ejemplo>A modo de ejemplo, retomando nuestro caso concreto del Sr. Juan, que recordemos, formalizó su préstamo hipotecario el 1 de julio de 2013, el mismo, al consultar su préstamo, observa que pactó con su banco una compensación por riesgo de tipo de interés del 2% del capital pendiente. En su caso concreto, recordemos que, a enero de 2022, debe a su banco actual 159.694,37 euros de principal, de modo que asumiendo que en efecto se produce la pérdida de capital (sin entrar en mayores detalles dado el carácter divulgativo de este artículo), el Sr. Juan, en compensación a su banco por esta cancelación anticipada (que se produce al cambiar de banco), deberá abonar al mismo la cantidad de 3.193,88 euros (el 2% de esos 159.694,37 euros). Asimismo, como hemos comentado, el Sr. Juan deberá asumir el coste de la nueva tasación de la vivienda, esto es, por ejemplo, 300 €.<ejemplo>

<ejemplo>A la vista de todo lo indicado, parece claro que, en el caso del Sr. Juan, la subrogación de acreedor será una operación muy recomendable, pues al cambiar de banco en las condiciones expuestas ahorrará 45.728,10 euros en el pago de intereses, y como gastos, deberá abonar 3.493,88 euros (la compensación al banco inicial de 3.193,88 euros más los 300 euros de la tasación), esto es, en conjunto, obteniendo un ahorro global de 42.234,22 euros.<ejemplo>

Quelles sont les premières mesures à prendre par un débiteur qui envisage cette option ?

Une fois que la viabilité initiale ou potentielle de la subrogation du créancier a été évaluée, la première chose que le débiteur doit faire est de "descendre dans le sable", de s'armer de patience et de sonder différentes institutions financières, afin de connaître les offres potentielles qui peuvent lui être proposées actuellement.

Par conséquent, le débiteur, via Internet ou en se rendant dans les agences bancaires de différents établissements, doit essayer d'obtenir différentes offres commerciales de ces banques, en précisant les conditions particulières qu'elles offrent (taux d'intérêt, remises, etc.).

À cette fin, les nouvelles banques potentielles sont susceptibles de demander au débiteur divers documents, tels que

Il ne fait aucun doute que si le débiteur en est conscient et qu'il a déjà recherché et préparé tous ces documents, le processus d'obtention d'offres potentielles de la part de ces nouvelles banques sera beaucoup plus rapide.

Quel est le processus légal pour formaliser la subrogation des créanciers ?

Si finalement, au vu des conditions de notre prêt, l'opération est économiquement viable, et qu'après une recherche exhaustive, nous trouvons une offre d'une autre institution financière qui nous convainc, dans ce cas, il faudra activer tout le processus juridique pour formaliser la subrogation du créancier, que nous allons essayer de résumer schématiquement ci-dessous :

ÉTAPE 1. SIGNATURE DE L'OFFRE CONTRAIGNANTE :

Tout d'abord, une fois que tous les détails de l'opération ont été convenus avec la "nouvelle entité", la banque doit nous remettre une offre ferme, c'est-à-dire un document écrit dans lequel toutes les conditions financières du nouveau prêt hypothécaire qui nous est proposé sont énoncées de manière ferme et définitive.

ÉTAPE 2. LIVRAISON DE LA CERTIFICATION DU SOLDE RESTANT :

Une fois que nous aurons reçu cette offre, si en tant que débiteurs nous l'acceptons fermement et définitivement, cela impliquera que nous autorisons la "nouvelle entité créancière" à notifier cette situation à notre Banque ou Caisse d'épargne actuelle, qui déterminera que, dans un délai maximum de 7 jours calendaires, elle devra fournir à la "nouvelle entité financière" une certification du montant dû pour le prêt hypothécaire à subroger, afin qu'elle sache exactement combien d'argent notre nouvelle Banque ou Caisse d'épargne doit nous prêter.

ÉTAPE 3. CALENDRIER D'UNE ÉVENTUELLE RENÉGOCIATION AVEC NOTRE BANQUE ACTUELLE :

Une fois la certification délivrée par notre banque actuelle, celle-ci disposera d'un délai de 15 jours calendaires pour négocier avec nous une modification des conditions actuelles de notre prêt, de sorte que la loi accorde une marge à notre banque, comme une "dernière chance", afin qu'elle puisse "égaler l'offre" et nous proposer des conditions identiques ou même meilleures que celles proposées par la nouvelle banque, que nous pourrons logiquement évaluer et décider si elles sont suffisamment bonnes pour rester avec la nouvelle banque, afin qu'elle puisse " égaler l'offre " et nous offrir des conditions identiques ou même meilleures que celles proposées par la nouvelle banque, que, logiquement, nous pourrons évaluer et décider si elles sont suffisamment bonnes pour rester avec notre " banque actuelle " ou, au contraire, pour opter pour la " nouvelle banque " qui nous a fait l'offre ferme afin de réaliser la subrogation. En tout état de cause, pendant cette période de 15 jours calendaires, la subrogation ne peut être formalisée.

ÉTAPE 4. SIGNATURE DE LA SUBROGATION :

Ainsi, une fois ce délai de 15 jours écoulé sans que le débiteur ait formalisé une novation modificative du prêt auprès de l'autre établissement créancier (c'est-à-dire auprès de notre établissement financier "actuel"), alors le nouvel acte de subrogation du créancier hypothécaire peut être exécuté, pour cela il faut consulter le notaire de votre choix. Dans cet acte, le débiteur signera son acte de subrogation avec sa nouvelle banque, tandis que la nouvelle banque procédera au paiement de notre "ancienne entité", pour annuler économiquement le prêt hypothécaire précédent et le débiteur ne doit plus rien à l'autre banque. En dernier ressort, bien sûr, l'enregistrement de l'acte au registre foncier sera effectué par le nouveau prêteur ou son agence.

Conclusion

Compte tenu de ce qui précède, nous pouvons sans aucun doute affirmer que, pour de nombreux débiteurs qui ont formalisé leurs prêts hypothécaires entre 2000 et environ 2016-2018, envisager la possibilité de formaliser une subrogation du créancier peut être une très bonne option pour réaliser des économies financières importantes, qui seront sans aucun doute d'une grande aide pour de nombreuses économies nationales touchées par les niveaux inflationnistes élevés que notre économie connaît.

Il ne faut pas non plus oublier que, ces dernières années, les prêts à taux fixe se sont généralisés. Ainsi, si nous subrogeons notre prêt hypothécaire auprès d'une autre banque et que nous optons pour ce type de prêt, nous aurons également la certitude de la mensualité que nous paierons pendant toute la durée du prêt, ce qui aide de nombreuses familles à mieux planifier les finances de leur foyer.

Enfin, il faut tenir compte du fait que dans ce contexte de hausse générale des prix si élevée (inflation de 9,8 % en glissement annuel à l'heure actuelle), il est plus que probable que la Banque centrale européenne augmente les taux d'intérêt et limite sa politique monétaire expansive, de sorte que le coût des prêts hypothécaires augmentera probablement à nouveau à l'avenir, Par conséquent, c'est sans doute la "dernière chance" pour de nombreux débiteurs d'essayer de formaliser cette subrogation en termes économiquement rentables pour leur économie familiale. J'encourage donc tous les débiteurs hypothécaires à étudier et à considérer cette possibilité comme une option très valable à prendre en compte et à considérer.