Notes juridiques pratiques - mai 2024
1 - Un droit d'option pour l'achat d'une pharmacie peut être constitué en faveur d'une société commerciale.
En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 30 avril 2024 (BOGC du 10 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel le propriétaire d'une pharmacie située à Palamós accorde une option d'achat sur celle-ci, en faveur d'une société commerciale.
Le Registre du Commerce a refusé d'enregistrer le droit réel d'option d'achat au motif que la propriété d'une pharmacie ne peut être détenue que par un pharmacien individuel (et non par une personne morale, comme constituée en l'espèce), sur la base, entre autres, de l'art. 586-1 CCCat et d'autres réglementations sectorielles.
La DG révoque la qualification négative et admet l'enregistrement, sur la base du fait que dans l'acte constitutif du droit d'option d'achat lui-même, il est convenu que le droit de l'auteur de l'option peut être cédé à un tiers (qui peut remplir la condition légale) et qu'il est également spécifié que, lorsque le droit doit être exercé, toutes les conditions énoncées dans l'acte constitutif et les autres conditions légales et administratives doivent être remplies.
2 - Les dispositions testamentaires en faveur du conjoint deviennent inefficaces en cas de crise matrimoniale.
En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 8 mai 2024 (BOGC du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel un homme, dans son testament, institue sa femme comme son unique héritière, avec une série de substitutions. Des années plus tard, le mariage est légalement séparé (avec la décision judiciaire correspondante) et, enfin, le mari décède.
L'épouse entend s'attribuer l'héritage (parmi les biens, un immeuble) sur la base de ce testament, ce qui est rejeté par le greffier devant lequel est présentée la requête privée d'acceptation de l'héritage, fondamentalement, sur la base de l'art. 422-13 CCCat, qui établit que "l'institution d'héritier, les legs et autres dispositions qui ont été ordonnés en faveur du conjoint du défunt deviennent sans effet si, après avoir été accordés, les époux se séparent de fait ou de droit, ou divorcent, ou si le mariage est déclaré nul, ainsi que si, au moment du décès, une action en séparation, en divorce ou en nullité matrimoniale est pendante, à moins qu'une réconciliation n'ait eu lieu".
La DG confirme la note de notation sur la base de la disposition susmentionnée.
3.- L'annulation totale du droit réel d'hypothèque en cas de paiement partiel de l'obligation garantie est une opération imposable.
En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 25 avril 2024 (BOE du 17 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel le créancier hypothécaire (OPC), accorde une annulation totale d'une garantie (droit hypothécaire réel), en vue d'un paiement partiel de la dette impayée (dans l'acte d'annulation, il est expressément reconnu qu'une partie de la dette reste impayée).
Le greffier refuse l'inscription en indiquant que, dans un tel cas (paiement partiel), conformément à la réglementation fiscale régionale, l'opération est soumise à l'impôt (ITPAJD), de sorte que le formulaire de paiement de l'impôt correspondant doit être soumis, car conformément à l'art. 57 du DLeg 1/2018, l'exonération fiscale sur les annulations d'hypothèques ne s'applique que lorsque le paiement (total, et non partiel) de l'obligation garantie est effectué.
La DG confirme la note de notation, en précisant que si la condition selon laquelle l'annulation doit résulter du paiement (intégral) de l'obligation garantie n'est pas remplie, la transaction n'est pas incluse dans les cas où il n'est pas obligatoire de soumettre le règlement de l'impôt correspondant au bureau régional des impôts, de sorte que pour que l'annulation soit enregistrée, il sera nécessaire de régler l'impôt en question.
4.- Succession avec un testament britannique. Il est nécessaire de prouver que les exigences du droit successoral britannique sont respectées.
En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 29 avril 2024 (BOE du 16 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à une succession internationale, où un testateur, de nationalité britannique et résidant en Angleterre, établit un testament en 2003 à Londres devant un notaire local. Finalement, il décède en 2022, après quoi, sur la base du testament, l'acte d'adjudication des biens que le testateur possède dans notre pays est autorisé en Espagne, devant un notaire espagnol, le tout sous la protection de cette disposition testamentaire.
Le greffier refuse l'enregistrement au motif que, s'agissant d'un testament britannique, il faut prouver que l'homologation ou l'adveration a été obtenueauprès des autorités britanniques et aussi parce que l'acte d'acceptation de l'héritage ne mentionne pas la législation régissant la succession en vertu du règlement européen sur les successions 650/2012.
La DG confirme pleinement la note de qualification, en déterminant que, dans ce cas, en l'absence de "professio iuris" expresse de la part du défunt (c'est-à-dire le choix de la loi applicable à sa succession), il est nécessaire de fournir le "probate" (le résultat d'un processus juridique à suivre au Royaume-Uni par lequel un tribunal supervise et approuve la distribution des actifs de la succession en faveur des héritiers) ainsi que la détermination expresse de la loi applicable à la succession.
5.-Achat et vente et moyens de paiement. Si le prix est payé par chèque, il est obligatoire de joindre un reçu de chèque.
Pour rappel, vous trouverez ci-joint (ICI) Résolution DGSJFP du 23 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas qui permet de rappeler que, dans le cadre d'une vente immobilière, si le prix est payé par chèque, il est obligatoire d'inclure un témoignage du chèque dans l'acte de vente, sous peine d'empêcher l'enregistrement de l'acte.
6 - Déclaration de nouvelle construction pour cause d'ancienneté et de division horizontale. Attention car, selon les cas, il peut être nécessaire d'obtenir un permis de construire.
En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 24 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle le DG résout un cas dans lequel un acte est accordé devant un notaire, un acte de déclaration par ancienneté de nouvelle construction achevée et de division horizontale, en vertu de laquelle, au sein d'une parcelle où il y avait une habitation, il est maintenant déclaré qu'il y a en fait 2 habitations indépendantes, et procédant également à la formalisation d'une division horizontale de ladite propriété en deux parties totalement indépendantes (c'est-à-dire qu'il est déclaré qu'il y a 2 habitations et que le terrain existant est divisé entre elles, exclusivement, avec leurs surfaces indépendantes, leurs propres limites, etc.)).
Le greffier a refusé l'enregistrement au motif que, dans ce cas, il s'agit réellement d'un acte de division matérielle du terrain ou de lotissement, pour lequel la résolution administrative correspondante accordant un permis de construire ou une déclaration municipale d'utilisation non nécessaire est nécessaire, et ce critère a été confirmé par la DG dans la résolution de l'appel correspondant.
7.- Vente d'un bien immobilier par une personne divorcée. Il n'est pas nécessaire de fournir la convention réglementaire approuvée par le juge.
En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 24 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une personne divorcée (précédemment mariée sous un régime conventionnel de séparation de biens), vend un bien immobilier lui appartenant, en précisant que le bien vendu ne constitue pas la résidence habituelle et permanente de sa famille.
Le greffier refuse l'inscription au motif que, dans ce cas, il est nécessaire de fournir l'accord réglementaire correspondant , approuvé judiciairement, dont il ressort que l'usage du bien n'est pas attribué à l'ex-conjoint ou, à défaut, la ratification de ce dernier, sans que la déclaration unilatérale du cédant selon laquelle le bien cédé "ne constitue pas la résidence habituelle et permanente de sa famille" ne suffise.
Le notaire public qui a autorisé le document a présenté le recours correspondant devant la DG, qui l'a confirmé, considérant que dans ce cas, étant donné qu'il n'y a pas d'indication dans le registre ou dans le document qualifié que l'usage de ce logement a été attribué à une autre personne, il n'y a pas de règle qui impose l'obligation de présenter l'accord réglementaire correspondant approuvé par le juge, dont il ressort clairement que l'usage de ce logement n'est pas attribué à l'ex-conjoint, ou, dans un autre cas, la ratification de ce dernier.
8.- Modification des statuts et droit à l'information des actionnaires. Il n'est pas nécessaire d'inclure expressément le droit des actionnaires d'examiner le texte intégral de la proposition dans l'avis de convocation si le texte intégral des résolutions est inclus dans l'avis de convocation.
En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 16 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une modification des statuts (transfert de siège social, modification de la structure de l'organe d'administration, forme de convocation des assemblées, etc.) est rendue publique. Dans ce cas précis, l'ordre du jour de la convocation à l'assemblée générale contenait le texte intégral des résolutions à débattre, ainsi que la nouvelle rédaction des articles des statuts qu'il était proposé de modifier.
Le Registre du commerce a refusé l'inscription au motif que le droit à l'information des actionnaires (article 287 de la loi sur les sociétés de capitaux), en vertu duquel les actionnaires ont le droit d'examiner le texte intégral de la proposition de modification au siège social, n'avait pas été dûment respecté.
C'est contre cette qualification qu'a été introduit le recours correspondant, qui a été accueilli par la direction générale, jugeant que la convocation à l'assemblée générale exprimait avec suffisamment de clarté le contenu de la modification des statuts et le texte intégral des résolutions soumises au débat, ainsi que la nouvelle rédaction des statuts dont la modification était proposée (et...), et que la convocation à l'assemblée générale n'était pas suffisamment claire, dans le cas d'espèce, en outre, les trois actionnaires uniques étaient également administrateurs solidaires de la société, et avaient donc non seulement le droit mais aussi le devoir d'être informés de la marche des affaires de la société et avaient accès à toute la documentation de la société, et rien ne prouve que les administrateurs solidaires non convocateurs aient été empêchés d'avoir accès à ces informations).
9 - L'extinction des copropriétés sur des biens acquis sur la base de titres de propriété différents est soumise au droit de timbre.
En annexe (ICI) Arrêt de la Cour suprême 2218/2024, du 30 avril, qui résout un cas dans lequel deux frères sont copropriétaires de 3 propriétés, dont 2 ont été acquises par achat et vente, et la troisième par donation d'un membre de la famille. Après un certain temps, les frères formalisent la dissolution de la copropriété des 3 propriétés, en la présentant comme s'il s'agissait d'une seule communauté.
Dans ces conditions, les autorités fiscales régionales ont entamé une procédure de vérification de la valeur, à l'issue de laquelle elles ont finalement qualifié l'opération d'échange, rendant nécessaire le paiement de l'impôt au titre du transfert de propriété à titre onéreux, car elles considéraient que les actifs dont elles partageaient la propriété formaient deux communautés de biens différentes, compte tenu des différents titres d'acquisition.
L'affaire est finalement parvenue à la Cour suprême, qui a annulé le critère de l'administration, en déterminant que l'extinction de deux copropriétés, formalisée dans un acte public, lors de l'adjudication des deux propriétés indivisibles sur lesquelles repose l'une des copropriétés, qui compense l'excédent d'adjudication en partie en espèces, en partie par la remise de plusieurs biens mobiliers et d'un bien qui était la propriété exclusive de l'un des copropriétaires, constitue, pour ledit adjudicataire, un cas de non assujettissement à la modalité de Transfert Onéreux de Propriété, et doit donc être imposé au taux progressif de la modalité des actes juridiques documentés, sans qu'il soit pertinent à des fins fiscales que les biens adjugés aient été acquis et incorporés dans les copropriétés en vertu de titres d'acquisition différents.
10 - L'acquisition à titre onéreux du tiers de bonne foi est protégée par la foi publique de la prolongation de l'inscription du titre au registre foncier.
En annexe (ICI) Arrêt de la Cour Suprême 2171/2024, du 8 avril, qui résout un cas relatif à la constitution d'une hypothèque sur un bien immobilier, propriété d'un membre de la communauté qui l'a obtenu dans le cadre d'une dissolution de copropriété, déclarée ultérieurement invalide par les tribunaux. Dans ce cas précis, l'extinction du condominium et l'hypothèque ont été signées le même jour, simultanément et consécutivement dans le bureau du notaire correspondant.
La Cour suprême a jugé que la protection de la foi publique du tiers acquéreur de bonne foi opère à partir du moment où l'inscription est faite au registre foncier, de sorte que, dans le cas spécifique, comme lorsque l'hypothèque a été signée, l'extinction de la copropriété n'avait pas encore été inscrite au registre (de sorte que l'inscription n'existait pas encore), le droit de la banque n'est pas protégé par la foi publique du registre en vertu de l'article 34 LH, de sorte que lorsque l'inscription de l'extinction de la copropriété a été déclarée invalide, l'inscription du droit réel d'hypothèque devrait également être annulée. 34 LH, de sorte que lorsque l'extinction de la copropriété est déclarée invalide, l'enregistrement de ce droit hypothécaire réel devrait également être annulé.
11.- Droit de premier refus et droits de préemption dans les transactions immobilières des grands propriétaires en Catalogne
Le décret-loi catalan 6/2024, du 24 avril, sur les mesures urgentes en matière de logement (ICI) n'a pas été validé par le Parlement de Catalogne, de sorte que le droit de préemption dans les transferts de titulaires de grandes entités juridiques indiqué dans la lettre d'information d'avril n'est plus en vigueur.
12 - Partage d'héritage en droit commun. Il n'est pas nécessaire de notifier au légitimateur le partage effectué par le comptable-partidor testamentaire pour enregistrer les immeubles attribués aux héritiers.
En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 23 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un partage de la succession d'une dame, décédée avec un testament, dans lequel elle lègue l'usufruit de la succession à son mari, désigne 3 de ses enfants comme héritiers, et lègue à une quatrième fille la stricte part légitime qui lui correspond (habilitant les héritiers à payer cette part légitime en numéraire, y compris l'extra-héritage). Dans l'acte de partage, l'héritage est réparti entre les héritiers et, en ce qui concerne le legs de cette fille, il est établi que, parmi les biens figurant dans l'inventaire, il y avait un solde sur un compte d'épargne à partir duquel le légataire de la réserve légale stricte se voit attribuer le montant nécessaire au paiement de celle-ci, en précisant que"ce montant, une fois le legs accepté et l'impôt réglé, sera transféré sur le compte indiqué par le légataire".
Une fois cet acte présenté pour inscription au registre foncier, le conservateur a refusé d'inscrire certaines propriétés en faveur des héritiers car, selon lui, conformément à l'article 844 du code civil et à l'article 80 du règlement sur les hypothèques, l'existence de ce droit légitime doit être portée à la connaissance du bénéficiaire (au moyen d'un acte ou d'un autre document public) dans un délai d'un an.
Sur recours, la DG a révoqué la note de qualification susmentionnée, en constatant qu'il n'existe ni disposition légale spécifique, ni jurisprudence, ni doctrine, selon lesquelles, en cas de partage effectué par le comptable-partidaire testamentaire, la connaissance préalable par le légitimateur ou au moins sa notification à ce dernier, est requise pour l'enregistrement du partage.
13.- Dissolution et liquidation de la société. Il n'est pas nécessaire que le bilan final de liquidation soit conforme au plan comptable.
En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 23 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à une dissolution et liquidation d'une SL, à l'acte de laquelle est joint un bilan de liquidation où il n'y a pas de créanciers, avec une série de postes d'actif, et avec un passif égal à 0.
Le greffier refuse l'inscription au motif qu'il y a une erreur dans le bilan final de liquidation, parce que des éléments fondamentaux (comme le capital social) sont absents du bilan et aussi parce que le passif et l'actif devraient être identiques.
En appel, la DG a révoqué la note de qualification, en faisant valoir que le bilan de liquidation final fonctionne comme un compte de clôture, de sorte qu'il n'est pas nécessaire de l'inclure dans les règles régissant la structure et le contenu du bilan ordinaire d'un exercice social (et aussi parce que les déclarations dans l'acte peuvent refléter des données pertinentes pour l'enregistrement, telles que le montant du capital social qui n'apparaît pas dans le bilan fourni).
