Prêt hypothécaire

Étape 4

Autres questions fréquemment posées

Normalement, tous les contrats de prêt hypothécaire, quel que soit l'établissement financier choisi, ont la même structure divisée en deux grands blocs : les clauses financières et les clauses générales non financières. Dans cette section, nous répondons à tous les éventuels doutes qui peuvent se poser, en suivant l'ordre des clauses que vous trouverez dans votre futur acte notarié de prêt hypothécaire.

Clauses financières

Qu'est-ce que le capital d'emprunt ?

Le capital d'emprunt est le montant que l'acheteur du bien immobilier doit demander à l'institution financière afin de faire face, avec ses propres fonds, au paiement du prix d'achat convenu dans la transaction immobilière. Le capital d'emprunt est donc, en résumé, la somme d'argent que l'institution financière va nous laisser pour que nous puissions payer le prix d'achat du bien immobilier que nous souhaitons acheter.

Quand a lieu la remise du capital au débiteur ?

La remise du capital pour l'achat de l'immeuble aura lieu le même jour que la signature du contrat de vente de l'immeuble, de sorte que, presque simultanément et consécutivement, c'est-à-dire au même moment, l'acheteur signera l'acte de vente et d'achat et, immédiatement après, formalisera l'acte de prêt hypothécaire dans lequel se reflétera cette relation obligatoire entre le débiteur hypothécaire et l'institution financière créancière.

Comment s'effectue la remise du capital au débiteur ?

Le jour de l'achat de notre logement, comme indiqué ci-dessus, nous signerons d'abord l'acte de vente, en utilisant les fonds qui nous auront été versés le jour même par l'organisme financier, normalement au moyen d'un chèque bancaire ou d'un virement immédiat via la Banque d'Espagne sur le compte bancaire désigné par le vendeur, puis nous signerons le contrat de prêt dans lequel sont fixés ce transfert de capital, ses conditions et sa période de remboursement.

Combien la banque peut-elle vous prêter pour votre prêt hypothécaire ?

Normalement, les institutions financières considèrent qu'une personne ou une unité familiale peut assumer un remboursement mensuel de prêt hypothécaire compris entre 30 % et 40 % de son revenu mensuel net disponible.

Par conséquent, si nous voulons savoir quelle est notre capacité d'emprunt maximale, nous devons additionner tous nos revenus mensuels nets (par exemple,"un couple marié dont les deux conjoints gagnent 2 000 € nets, dispose d'un total de 4 000 € par mois pour répondre aux besoins financiers de sa famille"). À ce chiffre, il faut appliquer les pourcentages susmentionnés (30-40%), ce qui, par exemple, dans le scénario proposé," donne un résultat compris entre 1 200 et 1 600€ ", de sorte que si la mensualité du prêt à obtenir se situe dans ces seuils, l'opération serait, a priori, viable, tandis que, au contraire, si la mensualité résultante, ou la somme de cette mensualité avec celle d'autres dettes antérieures, dépasse ces limites, l'opération sera difficilement approuvée par l'institution financière.

Quel pourcentage de financement me sera-t-il accordé ?

Sans préjudice des particularités de chaque transaction, la règle générale dans les institutions financières est de ne pas accorder de prêts pour un montant supérieur à 80% de la valeur estimée du bien (c'est-à-dire la valeur objectivement attribuée au bien par une société dédiée à l'estimation ou à l'évaluation des biens immobiliers, qui doit être contractée pour effectuer ce travail) ou, le cas échéant, 80% de la valeur de marché attribuée au bien par l'institution.

Par conséquent, pour pouvoir acheter une propriété, l'acheteur doit disposer d'au moins 20 % du prix d'achat, tandis que les 80 % restants seront couverts par le prêt demandé.

Ainsi, à titre d'exemple,"si vous avez l'intention d'acheter un appartement dont la valeur de vente est de 300 000 €, si sa valeur d'expertise coïncide avec ce montant, pour pouvoir l'acheter, vous devez disposer d'une épargne d'au moins 60 000 €".

Devrai-jepayer des impôts lorsque j'achèterai mon logement ?
Ilfaut garder à l'esprit que les opérations d'achat et de vente de biens immobiliers sont soumises à la fiscalité indirecte, c'est-à-dire à la taxe sur la valeur ajoutée dans le cas d'une construction neuve ou aux droits de mutation dans le cas de biens de seconde main. D'une manière générale, et sans entrer dans les détails de la réglementation fiscale, il est communément admis que la charge fiscale d'une opération d'achat de logement s'élèvera à environ 10 % de son coût, de sorte que si, par exemple,"je souhaite acheter un bien immobilier d'une valeur de 300 000 euros, je devrai disposer de 30 000 euros supplémentaires pour couvrir ces taxes".

Dois-je payer des frais supplémentaires pour acheter mon logement ?
Sivous souhaitez formaliser correctement l'opération d'achat avec le maximum de garanties et de sécurité juridique, il sera nécessaire et opportun d'instrumenter l'achat de la propriété par un acte public autorisé par un notaire, c'est-à-dire un fonctionnaire public, un professionnel du droit, dont la mission est d'attester les actes et les entreprises qu'il autorise et de garantir la légalité de tout ce qui y est convenu. En outre, si nous souhaitons bénéficier de la protection accordée par la publicité du registre de notre droit à l'égard des tiers, il sera nécessaire d'enregistrer l'acte de vente et d'achat dans le registre foncier correspondant.

Les deux opérations, c'est-à-dire tant l'octroi de l'acte que son enregistrement au registre foncier, ont un coût soumis à une taxe fixée par l'État, qui, en gros, peut se situer entre 1 et 2 % du coût de la transaction, de sorte que, par exemple,"si vous souhaitez acheter une propriété d'une valeur de 300.000, cela signifierait un montant total compris entre 3 000 et 6 000€".

Il faut donc tenir compte de ces montants pour savoir quel est le montant maximum que mon établissement financier peut me prêter.

Quel est le montant total que je dois avoir épargné pour acheter ma maison ?

Si nous souhaitons acheter une propriété, en plus du capital qu'une institution financière peut nous prêter, nous devons disposer d'un capital préalable d'environ 32% du coût de vente de la propriété, afin de couvrir au moins 20% du prix avec notre épargne (ce qui est le minimum que l'institution financière exigera), environ 10% de la transaction pour payer les impôts qui y sont prélevés, ainsi qu'entre 1 et 2% pour couvrir les frais de notaire et de cadastre.

Ainsi, à titre d'exemple,"si nous souhaitons acheter un bien dont le prix de vente est de 300 000 €, ces 32% s'élèveront à 96 000 € ; dont 20% correspondront à la partie du prix que nous devrons payer avec notre épargne (60 000 € dans l'exemple), les autres 20% correspondront à la partie du prix que nous devrons payer avec notre épargne (60000€dans l'exemple).60000 € dans notre exemple), 10 % pour payer les taxes de l'opération (environ 30 000 € dans notre exemple) et entre 1 et 2 % pour payer les frais de notaire et de cadastre (soit, dans notre exemple, un montant maximum d'environ 6 000 €)".

Faut-il respecter des formalités pour contracter un prêt hypothécaire ?

Conformément à la législation en vigueur, pour qu'une hypothèque soit valablement constituée, elle doit être inscrite au registre foncier, pour lequel il sera nécessaire que l'hypothèque ait été formalisée dans un acte public autorisé par un notaire. Par conséquent, pour avoir accès à notre prêt hypothécaire, il sera nécessaire de formaliser l'opération dans un acte public et, par la suite, de l'inscrire au registre foncier.

. Dans tous les cas, toutes ces procédures seront généralement effectuées par une agence ou par le bureau du notaire lui-même, sans que l'acheteur ait à se soucier d'accomplir tous ces actes bureaucratiques.

Qu'est-ce qu'un accord de bonification d'intérêts ?

Il s'agit d'un accord entre le débiteur hypothécaire et l'institution financière prêteuse, en vertu duquel, en échange de la souscription d'une série de produits complémentaires (tels que des contrats d'assurance, des plans de pension, le dépôt direct du salaire, la souscription de cartes de crédit, des alarmes de sécurité pour la maison, etc.), le taux d'intérêt initialement convenu sera réduit en faveur du débiteur.

Est-il obligatoire de souscrire des produits supplémentaires en plus du prêt ?

La réponse à cette question doit être négative, en ce sens qu'il est actuellement strictement interdit de commercialiser d'autres produits en même temps qu'un prêt, dans une sorte de "pack unique et indivisible".

Pour bien comprendre cette question, il faut tenir compte du fait que, malheureusement, ces dernières années, les institutions financières, afin de générer plus de profits, ont lié l'octroi de prêts à la souscription de produits supplémentaires (tels que les assurances, les plans de retraite, les fonds d'investissement, le dépôt direct des salaires, les enregistrements de cartes de crédit, la souscription d'alarmes de sécurité, le financement de téléphones portables, etc.), de sorte que si le débiteur hypothécaire ne contractait pas ces produits, l'entité financière refusait l'opération.

Face à cette mauvaise pratique bancaire, le régulateur, dans la récente loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier, y a mis un terme, établissant une réglementation stricte de ces pratiques.

Ainsi, à l'heure actuelle, la vente liée de produits bancaires dans le cadre de la contraction d'un prêt, c'est-à-dire l'offre d'un package commun composé du prêt et d'autres produits complémentaires, proposés ensemble, est totalement interdite, sous peine de nullité de tout contrat lié au prêt en question.

Y a-t-il des exceptions à l'interdiction des ventes liées de produits ?

Sur la base d'une interdiction générale de la vente liée ou conjointe, le législateur établit un certain nombre d'exceptions dont le consommateur doit avoir connaissance et qui sont exposées ci-après :

D'une part, il sera possible de lier la contraction du prêt à d'autres produits complémentaires lorsque cela est expressément autorisé par le Banco de España, dans le cas où ce produit ou service, comparé à d'autres produits similaires d'entreprises compétentes, comporte un avantage clair pour l'emprunteur.
En outre, la conclusion du prêt peut être liée à la souscription par le débiteur hypothécaire d'une assurance-vie (pour garantir l'exécution de l'obligation contractée en cas de décès du débiteur hypothécaire), ainsi que d'une assurance dommages sur le bien hypothéqué (pour garantir que, si le bien servant de garantie au prêt subit des dommages, il pourra être réparé).
En outre, la souscription de certains produits liés par des parents directs du débiteur peut être exigée lorsqu'ils apparaissent dans l'opération en tant que garants et que leur souscription sert de soutien ou d'assurance à l'opération de crédit.

Y a-t-il un type de produit qu'il est obligatoire d'acheter en plus ?

Avec le prêt garanti par une hypothèque, deux produits doivent être souscrits, à savoir l'assurance-vie (pour garantir le respect de l'obligation contractée en cas de décès du débiteur) et l'assurance dommages sur le bien hypothéqué (pour garantir que, si le bien servant de garantie au prêt subit des dommages, il pourra être réparé).

En tout état de cause, la contractualisation obligatoire de ces deux produits ne doit pas se faire invariablement avec l'institution financière qui accorde le prêt, car si nous trouvons un produit similaire avec de meilleures conditions économiques et de couverture dans une compagnie concurrente, nous pouvons le contracter au détriment de l'assurance offerte par notre banque, qui avait de moins bonnes conditions.

Qu'est-ce que la vente groupée ?

La vente combinée, à la différence de la vente liée, est la vente de produits complémentaires (plans de pension, dépôt direct du salaire, contrat de cartes, etc.) est réalisée séparément, de sorte que le débiteur reçoit une offre individualisée dans laquelle les conditions particulières de chaque produit sont détaillées, afin que le débiteur puisse les évaluer individuellement et décider, dans chaque cas, s'il est opportun ou non de les contracter.

Quels sont les avantages des produits groupés ?

Si l'institution financière nous propose un accord de réduction du taux d'intérêt en cas de souscription d'un certain produit ou service financier, nous devrons évidemment évaluer cette offre et déterminer si la réduction du taux d'intérêt est suffisamment intéressante ou non.

De même, d'un point de vue opérationnel, le fait de contracter tous nos produits et services financiers et d'assurance auprès de la même compagnie simplifie les procédures administratives que nous devons effectuer, et renforce également notre futur pouvoir de négociation avec l'entité, car si nous avons de nombreux produits contractés, étant donné le risque de nous perdre comme clients à l'avenir (ce qui aurait un fort impact sur leur marge), il est possible qu'ils nous offrent de meilleures conditions pour les futurs contrats.

Du côté négatif, si nous contractons tous nos produits avec la même entité, nous pouvons renoncer à des offres plus agressives de la part de sociétés concurrentes qui pourraient nous offrir un meilleur prix ou de meilleures conditions de service.

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Quel est le barème des salaires ?

Le tableau de remboursement, ou tableau d'amortissement d'un prêt hypothécaire, est un document qui reprend l'ensemble des versements que le débiteur doit effectuer tout au long de la durée du prêt. Ainsi, avant de signer notre prêt, nous saurons combien d'échéances nous devrons payer, leur montant, le montant du capital et des intérêts compris dans chaque échéance et ce que sont le capital amorti et le capital restant dû à un moment donné.

Ce tableau d'amortissement est un document qui doit être fourni par l'institution financière lors du processus de négociation du prêt, car la loi exige qu'il fasse partie des informations précontractuelles de l'opération à inclure dans la fiche d'information standardisée européenne (dite FEIN). Cela garantit la protection des consommateurs de prêts hypothécaires, car ils sont pleinement informés de la manière dont leur prêt va se comporter tout au long de son cycle de vie.

A quoi ressemble un tableau de paiement ?

Vous trouverez ci-dessous une simulation du calendrier de remboursement d'un prêt de 10 000 €, avec une période de remboursement de 12 mois et un taux d'intérêt de 5 % :

Comment le montant de chaque versement est-il calculé ?

Le montant de chaque mensualité de mon prêt sera déterminé par la formule mathématique correspondant au système de remboursement convenu, auquel il faut appliquer le capital demandé, le taux d'intérêt convenu et les périodes de remboursement convenues.

Qu'est-ce que le NIF ?

Le taux d'intérêt nominal, également connu sous l'acronyme TIN, est le taux d'intérêt que le débiteur du prêt paiera à l'institution financière, qui sera déterminé par un pourcentage spécifique si le prêt hypothécaire a été convenu à un taux fixe, tandis que, s'il a été référencé à un taux variable, celui-ci sera déterminé par le montant actuel de l'indice de référence plus le différentiel qui a été convenu.

"Ainsi, à titre d'exemple, si un taux fixe de 2,5 % a été convenu, le NIR de l'opération est de 2,5 %, alors que si le taux d'intérêt convenu est variable, référencé à l'Euribor (qui, à l'époque, était coté à 1 %), plus un différentiel d'un demi-point, le NIR de l'opération, à ce moment-là, serait de 1,5 %".

Qu'est-ce que le TAEG ?

Le taux annuel en pourcentage, également connu sous l'acronyme TAP, est une formule mathématique financière qui permet de connaître le coût réel d'une opération de crédit, en tenant compte de la fréquence de paiement de ses échéances, ainsi que des autres commissions et frais que l'opération peut entraîner, au-delà de l'intérêt nominal (ou NIR) de l'opération.
Ainsi, le TAP est la valeur de référence que nous devons utiliser pour évaluer le coût réel de notre prêt.

Comment puis-je calculer le TAEG ?

Le TAEG est calculé à l'aide d'une formule de mathématiques financières qui prend en compte le capital demandé, le taux d'intérêt nominal, la durée de remboursement et la fréquence de paiement des échéances (annuelle, trimestrielle, mensuelle), ainsi que les frais et commissions supplémentaires de notre prêt.

Le TAEG de notre opération de crédit doit être fourni par l'institution financière, aussi bien dans la documentation précontractuelle du prêt que dans le contrat de prêt lui-même.

Cependant, si nous voulons vérifier le montant du TAEG de notre opération, le régulateur bancaire (c'est-à-dire la Banque d'Espagne) met à notre disposition une calculatrice en ligne où nous pouvons obtenir le TAEG de notre prêt(cliquez ici).

Quelle est la différence entre le NIR et le TPA ?

Alors que le NIR exprime simplement le taux d'intérêt nominal applicable à la transaction, le TAEG est une valeur plus complexe (pour l'obtenir il faut appliquer une formule mathématique) qui prend en compte des variables supplémentaires au-delà du taux d'intérêt, comme la période de remboursement, la fréquence des paiements, ainsi que d'autres coûts et frais de la transaction.

Ainsi, le TAEG est un indicateur plus fiable et plus approprié du coût réel de l'opération, et permet de comparer différentes options de prêt avec des durées, des taux d'intérêt ou des conditions supplémentaires (coûts et frais) différents.

Par conséquent, le consommateur doit prendre le TAEG de la transaction comme référence pour évaluer correctement si l'offre reçue est adéquate ou non, ainsi que son éventuelle comparaison avec d'autres options pouvant être proposées par d'autres institutions financières, afin de choisir celle qui lui convient le mieux.

Qu'est-ce que l'intérêt de retard ?

Les intérêts moratoires, également appelés intérêts de retard, sont les intérêts que le débiteur doit payer au créancier hypothécaire en cas de non-paiement d'une ou plusieurs échéances du prêt.

Ainsi, les intérêts moratoires sont une sorte de pénalité ou de compensation que le débiteur doit payer à la banque ou à la caisse d'épargne pour l'indemniser des pertes et des dommages causés par le non-paiement de la dette.

Existe-t-il un plafond légal pour les intérêts de retard ?

Conformément à l'article 25 de la loi 5/2019 du 15 mars, qui réglemente les contrats de crédit immobilier, lorsque cette règle est applicable (c'est-à-dire pour les crédits conclus entre un consommateur, en tant que débiteur, et un professionnel, en tant que créancier, pour l'achat d'un logement résidentiel), l'intérêt de retard ne peut pas dépasser de 3 points de pourcentage le taux d'intérêt convenu sur le prêt.

"Ainsi, à titre d'exemple, si un taux fixe de 2,5% a été convenu, l'intérêt de retard applicable au prêt ne peut excéder 5,5%".

Sur quel montant seront calculés les intérêts pour retard de paiement ?

Conformément à l'article 25 de la loi 5/2019 du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier, lorsque cette réglementation est applicable (c'est-à-dire pour les crédits conclus entre un consommateur, en tant que débiteur, et un professionnel, en tant que créancier, pour l'achat d'un logement résidentiel), les intérêts de retard sont calculés sur le capital restant dû et exigible, c'est-à-dire sur la dette impayée.

"Ainsi, par exemple, si 3 versements de 1.000 € chacun, les intérêts de retard seront appliqués à ces 3 000 € ".

De même, le règlement susmentionné établit que ces intérêts de retard ne peuvent pas être capitalisés, de sorte que les intérêts de retard ne peuvent pas être imputés sur les intérêts de retard déjà générés, ce qui protège le débiteur et évite de tomber dans ce que l'on appelle l'anatocisme, qui augmenterait considérablement la dette du particulier envers l'institution financière.

Si la loi fixe un plafond pour les intérêts de retard, est-il possible de convenir avec l'institution financière d'un taux d'intérêt plus élevé ?

La réponse à cette question doit être négative, car conformément à l'article 25 de la loi 5/2019 du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier, lorsque cette règle est applicable (c'est-à-dire pour les crédits conclus entre un consommateur, en tant que débiteur, et un professionnel, en tant que créancier, pour l'achat d'une propriété résidentielle), les limites de l'intérêt pour retard de paiement (c'est-à-dire un maximum de trois points de pourcentage plus élevé que l'intérêt du prêt) ne permettent pas d'accord contraire, de sorte que si un taux d'intérêt plus élevé est convenu ou si l'institution financière impose une clause avec un pourcentage plus élevé, elle serait nulle et non avenue.

Si je suis dans l'incapacité de payer mon prêt et que la banque entame une procédure de saisie, mon exploitation est-elle responsable sans limite de tous les intérêts générés ?

Si le débiteur se trouve dans une situation économique très défavorable, de sorte qu'il n'est pas en mesure de payer les échéances du prêt de manière répétée, de sorte que les non-paiements des mensualités s'accumulent sans possibilité de renverser la situation, il est fort probable que l'entité financière entame une procédure de forclusion judiciaire pour tenter de récupérer la dette générée et les intérêts courus.

Dans ce cas, il faut savoir que notre bien ne sera pas responsable de la totalité de la dette générée, mais sera responsable, au maximum, de la responsabilité hypothécaire maximale qui a été convenue (articles 12 et 114 de la loi hypothécaire), qui comprend le principal du prêt, les intérêts convenus, les deux intérêts et le paiement tardif, ainsi que les frais juridiques et les dépenses de la procédure.

Ainsi, en ce qui concerne cette responsabilité hypothécaire maximale de la propriété, il est nécessaire de signaler que, en ce qui concerne les intérêts impayés, tant de rémunération que de retard, la loi 5/2019 établit des limites à ces derniers, de sorte que notre propriété ne peut être responsable que jusqu'à 5 ans d'intérêts impayés (art. 114 de la loi hypothécaire et 220 du règlement hypothécaire).

Si j'ai contracté mon prêt hypothécaire il y a plusieurs années et qu'il est assorti de taux d'intérêt très élevés en cas de retard de paiement, les tribunaux ont-ils fixé des limites à cet égard ?

En effet, si vous avez formalisé votre hypothèque il y a des années, avant l'entrée en vigueur de la loi 5/2019, de sorte que votre contrat de prêt hypothécaire établit des taux d'intérêt très élevés pour les retards de paiement, vous pouvez recourir à une procédure judiciaire pour tenter de faire déclarer cette clause nulle et non avenue, étant donné son caractère abusif, c'est-à-dire qu'elle implique une disproportion déraisonnable en faveur de l'institution financière et au détriment du consommateur.

À cet égard, il convient de tenir compte de la doctrine du Tribunal suprême en la matière (Arrêt 364/2016, du 3 juin), qui établit que les intérêts de retard qui dépassent de 2 points de pourcentage le taux d'intérêt convenu seront abusifs.

En outre, il faut tenir compte du fait que si les intérêts de retard convenus étaient effectivement abusifs, cela entraînerait la déclaration de nullité de la clause en question, de sorte qu'elle ne pourrait pas être modérée ou réduite à un chiffre inférieur, mais dans ce cas, seuls les intérêts de rémunération pourraient être perçus, mais pas les intérêts de retard (qui sont généralement plus élevés et augmentent considérablement la dette envers l'institution financière).

Qu'est-ce qu'un prêt ?

Un prêt est un type de contrat entre deux parties, en vertu duquel l'une d'entre elles, appelée le créancier, prête à l'autre, appelée le débiteur, une somme d'argent, et le débiteur s'engage à rembourser cette somme d'argent dans un certain délai, normalement au moyen d'un rendement étalé dans le temps par le paiement de versements périodiques (le mensuel est le plus courant) jusqu'à ce que la totalité du capital prêté soit remboursée.

De même, s'agissant d'une activité onéreuse, le créancier, en échange du prêt d'argent, reçoit une contrepartie sous la forme d'un intérêt rémunérateur convenu, de sorte que le débiteur, en plus de rendre le capital prêté, verse au créancier un taux d'intérêt avec lequel ce dernier obtient un bénéfice.

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire est un type de prêt dans lequel, compte tenu du montant habituellement élevé du prêt, le créancier exige, à titre de garantie supplémentaire pour assurer le respect de l'obligation monétaire (c'est-à-dire le remboursement de l'argent prêté), la constitution d'un droit réel d'hypothèque sur un bien immobilier appartenant au débiteur, afin que , en cas de non-paiement, en plus des biens et des actifs que le débiteur possède dans son patrimoine pour payer la dette, le créancier aura le droit de demander, au moyen de la procédure d'exécution judiciaire correspondante, la vente du bien afin qu'avec l'argent obtenu de celui-ci lors d'une vente aux enchères, le montant de la dette en question puisse être satisfait.

Ainsi, en réalité, lorsqu'un prêt hypothécaire est signé, deux actes juridiques distincts sont réalisés. D'une part, un contrat de prêt, et d'autre part un second acte, à savoir la constitution d'un droit réel en faveur du créancier hypothécaire.

À quoi sert un prêt hypothécaire ?

En réalité, un prêt hypothécaire peut être utilisé pour financer n'importe quelle opération souhaitée, de l'achat d'une propriété ou d'une voiture, ou même pour obtenir le capital nécessaire pour démarrer une entreprise ou faire un investissement dans une entreprise existante.

En résumé, la constitution d'un droit réel d'hypothèque sur un bien appartenant à un débiteur, en garantie d'une opération de prêt, est une ressource qui peut être utilisée pour financer n'importe quel type d'opération, indépendamment de la destination de l'argent prêté, si les parties contractantes en conviennent.

Cependant, la réalité du marché nous montre que, compte tenu du prix élevé actuel des logements, la plupart des personnes qui envisagent l'achat d'un bien immobilier le font en recourant à un crédit auprès d'un établissement financier, et c'est dans ces cas, pour assurer le respect du paiement de cette dette pour l'achat d'un logement, que les parties contractantes ont recours à la constitution du droit réel d'hypothèque sur le bien immobilier en question, afin de donner de plus grandes garanties à l'opération de crédit, de la rendre viable et d'assurer ainsi l'accès de la majorité de la population à un logement propre.

Un prêt hypothécaire peut-il être utilisé uniquement pour l'achat d'une résidence principale ?

Bien entendu, la réponse à cette question est non, de sorte que, s'il est habituel pour la plupart des familles de contracter un prêt hypothécaire pour l'achat de leur premier logement, ou résidence habituelle, c'est-à-dire celle dans laquelle elles vivent habituellement la majeure partie de l'année, il n'en est pas moins vrai que, si elles ont une capacité financière suffisante, elles peuvent contracter un prêt hypothécaire pour l'achat d'une résidence secondaire pour les loisirs de vacances.

En résumé, il est habituel de contracter un prêt hypothécaire pour l'achat de notre résidence habituelle, mais si nous disposons de revenus suffisants et qu'un établissement financier nous l'accorde, il n'y a aucun obstacle à contracter un deuxième prêt hypothécaire ou un prêt ultérieur pour l'achat d'une résidence secondaire.

Y a-t-il des différences dans les règles applicables selon le logement ou les parties contractantes ?

En effet, compte tenu de l'importance que représente l'achat d'une résidence principale pour toute famille moyenne, il existe une abondante législation qui réglemente spécifiquement, dans le sens d'une plus grande protection du consommateur, les opérations de prêt hypothécaire visant l'achat d'une maison résidentielle, par exemple, la loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier, ou dans les règles de la loi de procédure civile sur la saisie hypothécaire, qui offre une plus grande protection et une réglementation plus avantageuse pour les habitations habituelles que pour toute autre.

Ainsi, comme indiqué, selon le type de parties contractantes, c'est-à-dire si le débiteur est un particulier et le créancier un professionnel, ou selon le type de bien acheté (par exemple, s'il s'agit d'une résidence principale ou non), la réglementation régissant la transaction sera l'une ou l'autre.

Clauses générales

Quel est le domicile de paiement dans un prêt hypothécaire ?

Dans le procès-verbal de prêt hypothécaire, il est nécessaire que les parties, surtout en ce qui concerne le débiteur hypothéqué, établissent une adresse spécifique, car c'est là que se fera tout type de notification fiable que l'entité créancière doit faire au débiteur, par rapport à toute vicissitude qui pourrait se produire pendant la durée du contrat de prêt.

"Ainsi, par exemple, si une défaillance survient et que l'institution financière doit réclamer cette dette impayée, elle peut le faire en notifiant de manière fiable la réclamation de cette défaillance à l'adresse fixée par les parties".

En pratique, dans la plupart des transactions, le bien hypothéqué lui-même est établi comme adresse de paiement aux fins de notification, sauf s'il s'agit d'une résidence secondaire utilisée pour les loisirs de vacances, auquel cas il peut être convenu d'établir la résidence habituelle des débiteurs comme adresse aux fins de notification.

Quel est le dépôt associé à un prêt hypothécaire ?

Le dépôt associé à un prêt hypothécaire est le compte bancaire sur lequel le débiteur débitera directement les reçus du prêt, de sorte que, à chaque période convenue (normalement, mois par mois), la Banque ou la Caisse d'épargne nous enverra un reçu sur ce compte pour percevoir le paiement mensuel correspondant de notre prêt hypothécaire.
Par ailleurs, n'oubliez pas que si vous demandez un prêt hypothécaire à une certaine institution financière, il est normal et raisonnable d'y avoir un compte bancaire, afin de faciliter le paiement de ces factures par les deux parties.

Un prêt peut-il être constitué dans une monnaie d'un autre pays ?

Il est en effet légal et parfaitement possible de contracter un prêt dans une monnaie autre que l'euro, qui a cours légal en Espagne. Dans ce cas, tant le capital prêté que les remboursements à effectuer seront indexés sur l'autre devise choisie (par exemplele dollar américain, le yen japonais, etc.).

Est-il conseillé de constituer un prêt dans une monnaie d'un autre pays ?

En ce qui concerne ce type d'opération, le consommateur doit être bien conscient qu'il présente un risque élevé, car la dette existante variera non seulement en fonction de l'argent que nous remboursons chaque mois, mais aussi en fonction du taux de change de la devise en question. Ainsi, si cette autre monnaie connaît une forte appréciation, et que nos revenus sont en euros, il sera beaucoup plus coûteux de disposer des devises nécessaires pour payer chaque mensualité, ce qui signifie que notre dette augmentera. En revanche, si la fluctuation était favorable à nos intérêts, nous bénéficierions d'une dépréciation de cette monnaie.

Compte tenu de ce qui précède, il ne semble pas raisonnable qu'un consommateur privé, sans connaissance approfondie du fonctionnement des marchés financiers et monétaires et avec des revenus en euros en Espagne, souscrive un prêt hypothécaire de cette nature, car en fonction de la fluctuation de cette monnaie, il pourrait perdre beaucoup d'argent, comme cela s'est produit au cours des dernières décennies dans le secteur financier espagnol, où de nombreuses personnes, afin d'économiser de l'argent, ont souscrit des prêts hypothécaires indexés sur le yen japonais et ont perdu de grosses sommes d'argent (nous parlons de centaines de milliers d'euros).

Toutefois, si vous avez une connaissance approfondie de la finance et des taux de change, ou si vous percevez des revenus dans cette devise (par exemple, quelqu'un qui perçoit un loyer dans ce pays dans cette devise, ou qui travaille pour une entreprise étrangère qui verse son salaire dans cette devise), si les conditions du marché sont favorables, vous pouvez économiser une somme d'argent considérable.

Si j'ai un compte courant dans une banque, l'argent que j'y dépose est-il garanti ?

En effet, à l'heure actuelle, afin de garantir la solvabilité et la confiance des déposants dans le système financier espagnol, il existe ce que l'on appelle le Fonds de garantie des dépôts, qui est un établissement public de crédit qui, alimenté par les contributions des institutions financières elles-mêmes, garantit jusqu'à 100 000 euros par dépôt.

Ainsi, si une personne possède un compte bancaire d'un montant maximum de 100 000 euros dans une institution financière espagnole, et que cette dernière a un problème de liquidité ou de solvabilité qui la met dans l'impossibilité de répondre aux demandes de retrait de ses déposants, à tel point que cela entraîne la faillite de l'institution.100 000 euros dans une institution financière espagnole, et que cette institution avait un problème de liquidité ou de solvabilité qui l'empêchait de répondre aux demandes de retrait de ses déposants, au point de provoquer la faillite de la banque ou de la caisse d'épargne, le Fonds de garantie des dépôts entrerait en jeu, garantissant que les épargnants individuels récupèrent leur argent, jusqu'à la limite susmentionnée de 100 000 euros.

Quel est le montant total que je dois avoir épargné pour acheter ma maison ?

Faut-il respecter des formalités pour contracter un prêt hypothécaire ?

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ?

L'hypothèque est un droit réel qui se constitue sur un bien (propriété du débiteur), avec le prêt, pour garantir l'exécution de l'obligation principale, c'est-à-dire le remboursement de l'argent prêté. Par conséquent, si le prêt n'est pas remboursé, l'institution financière, en tant que créancier, peut entamer une procédure de forclusion judiciaire pour faire en sorte que le bien soit vendu aux enchères afin que, avec l'argent obtenu de la meilleure enchère, elle puisse récupérer l'argent prêté et les intérêts courus, ainsi que les frais et dépenses générés par le processus judiciaire.

Est-il nécessaire de formaliser une hypothèque dans un acte public ?

L'achat d'un bien immobilier peut, en principe, être formalisé dans un document privé entre l'acheteur et le vendeur, dans lequel sont énoncées toutes les clauses du contrat en question.

Cependant, cette pratique, à l'heure actuelle, est pratiquement bannie de la réalité du trafic économique, car pour assurer la légalité du contrat, ainsi que la sécurité juridique de toutes les parties, le plus conseillé est de formaliser cette opération d'achat et de vente devant un notaire, car celui-ci, en tant qu'officier public expert en droit privé, assurera la vérification de l'identité des parties contractantes, l'assurance de la propriété du bien à transférer, ainsi que de la légalité de toutes les clauses et stipulations convenues par les parties, ce qui offre sans aucun doute la tranquillité d'esprit que l'affaire juridique en cours, qui est d'une importance cruciale dans la vie de toute personne, est réalisée de manière intacte et sans aucun risque pour aucune des parties contractantes.

Ainsi, si c'est le cas en ce qui concerne le contrat de vente de l'immeuble, la question devient encore plus importante dans le cas où pour l'acquisition de l'immeuble un prêt doit être contracté auprès d'une institution financière, car celle-ci, afin de garantir le paiement de la dette contractée, exigera la constitution d'une hypothèque sur l'immeuble en question, pour laquelle, comme condition formelle, la concession d'un acte public sera requise, comme cela est exigé par l'article 145 de la loi hypothécaire.

Est-il nécessaire d'inscrire l'hypothèque au registre foncier ?

En effet, outre l'obligation formelle d'exécuter l'hypothèque au moyen d'un acte public autorisé par un notaire, il est nécessaire que l'hypothèque soit inscrite au registre foncier où la propriété est enregistrée, comme l'exige la réglementation applicable, telle que l'article 1875 du code civil ou l'article 145 de la loi sur les hypothèques.

. Ainsi, notre hypothèque sera parfaitement validée par deux officiers publics spécialisés dans la sécurité juridique préventive (c'est-à-dire le notaire de la transaction et le conservateur du registre foncier), ce qui permettra de s'assurer que le droit réel hypothécaire est conforme à toutes les exigences et garanties de la réglementation en vigueur.

Qu'est-ce que le registre foncier ?

Le Registre Foncier est une institution publique qui a pour objet l'enregistrement ou l'annotation des actes et des contrats relatifs à la propriété et aux autres droits réels sur les biens immobiliers.

Ainsi, le Registre Foncier est un instrument qui assure la sécurité juridique et la publicité du marché immobilier, puisqu'il enregistre tous les biens d'une zone territoriale donnée, avec une description de leur emplacement, de leur taille et de leurs caractéristiques, ainsi que, ce qui est le plus important et intéressant, leurs propriétaires et les droits ou charges qui peuvent peser sur ces biens.

Quel est le coût de l'acte hypothécaire et de son enregistrement ?

L'exécution des actes publics devant un notaire, ainsi que leur enregistrement au registre foncier, sont soumis à un coût, qui est déterminé et préfixé par des règlements officiels, dans lesquels les honoraires à percevoir par les notaires et les greffiers sont fixés au moyen d'un tarif, en fonction de plusieurs variables, telles que le montant de la transaction, la longueur du document, etc.

Dans tous les cas, il faut tenir compte du fait que depuis l'entrée en vigueur de la loi 5/2019, du 15 mars, réglementant le contrat de crédit immobilier, c'est l'institution financière qui doit supporter le coût de l'octroi de l'acte de prêt hypothécaire, ainsi que de son inscription au registre foncier, car elle est la partie intéressée dans la constitution de ladite garantie.
Toutefois, l'intéressé doit comprendre que ce transfert de prix peut être fictif, car bien que la loi l'établisse, il est raisonnable que les banques, en fonction de leur pouvoir de marquage, finissent par répercuter ce coût sur leurs clients via une augmentation du taux d'intérêt applicable aux opérations.

Qu'est-ce que le registre foncier ?

Le Registre Foncier est une institution publique qui a pour objet l'enregistrement ou l'annotation des actes et des contrats relatifs à la propriété et aux autres droits immobiliers.

Ainsi, le Registre Foncier est un instrument qui assure la sécurité juridique et la publicité du marché immobilier, car il contient toutes les propriétés d'une zone territoriale donnée, avec une description de leur emplacement, de leur taille et de leurs caractéristiques, ainsi que, ce qui est le plus important et intéressant, leurs propriétaires et les droits ou charges qui peuvent peser sur ces propriétés.

Par conséquent, si nous souhaitons acheter un bien immobilier, le registre foncier nous aidera à connaître la taille réelle de ce bien et ses caractéristiques, ainsi que l'identité de ses propriétaires et les éventuelles charges dont il est grevé. Avec toutes ces informations, nous serons en mesure de connaître la réalité du bien, de savoir qui en sont les propriétaires et quelle est sa valeur réelle, en tenant compte de toutes les charges qui peuvent affecter ou limiter l'utilisation ou la jouissance du bien.

Qu'est-ce que le cadastre ?

Le Cadastre est un registre public, de nature administrative, dépendant du Ministère des Finances, dans lequel les biens immobiliers rustiques et urbains sont décrits graphiquement.

Ainsi, le registre cadastral contient une description de chaque propriété, avec des détails sur ses caractéristiques physiques, économiques et juridiques, notamment sa localisation et sa référence cadastrale, sa superficie, son utilisation ou sa destination, la qualité de ses constructions, sa représentation graphique et sa valeur de référence sur le marché.

Quelle est la relation entre le cadastre et le registre foncier ?

Depuis 2015, avec une réforme législative, il existe un système de coordination entre le Cadastre Immobilier et le Registre Foncier, de sorte que, progressivement, le Registre Foncier incorpore la description graphique des propriétés enregistrées, avec leur géoréférencement, en utilisant la carte du registre comme base.

Avec cette nouvelle fonctionnalité, tous les opérateurs juridiques verront une sécurité juridique accrue sur le marché immobilier, car en consultant le Registre Foncier, il sera également possible de connaître la localisation de la propriété et sa délimitation.

Que dois-je faire si je veux savoir qui est le propriétaire d'un bien ?

Si j'envisage d'acheter un bien immobilier et que je commence à négocier avec le vendeur, il est raisonnable de s'assurer d'abord que la personne avec laquelle nous négocions est le véritable propriétaire du bien.

Pour obtenir cette information rapidement et en toute sécurité, il suffit de demander un nota simple au registre foncier où le bien est enregistré. Cela nous permettra de connaître, très rapidement (le jour même, ou le jour ouvrable suivant), la description du bien, l'identité des véritables propriétaires, ainsi que les charges et les hypothèques qui peuvent peser sur le bien, et tout cela pour un prix très bas, puisque la nota simple ne coûte que quelques euros.

Dans tous les cas, il faut savoir que la nota simple n'a que des effets informatifs.

Qu'est-ce qu'un certificat d'enregistrement ?

Un certificat d'enregistrement est un document délivré par le Conservateur des biens certifiant la description d'un bien, sa propriété et ses charges.

Contrairement à la nota simple, qui n'a que des effets informatifs, la certification du registre jouit de la foi publique du registre et constitue une preuve de son contenu à l'égard des tiers, ce qui signifie que si vous souhaitez obtenir ces informations pour les fournir dans le cadre d'un processus judiciaire ou d'une procédure administrative, la certification du registre serait l'instrument le plus approprié.

En tout état de cause, d'un point de vue économique, la certification du registre a un prix plus élevé que la nota simple.

Quelle est la description de la ferme ?

La description du bien est l'information que l'on peut trouver enregistrée au registre foncier dans laquelle sont détaillées les caractéristiques du bien en question, telles que sa localisation physique, les données relatives à sa nature, ses limites ou sa superficie.

Quelle est l'extension de la garantie ?

Par extension de la garantie hypothécaire, il faut comprendre un ensemble de garanties supplémentaires que la loi hypothécaire accorde au créancier du prêt garanti, de sorte que, dans de tels cas, le fait qu'il y ait une hypothèque sur le bien immobilier affectera également les situations d'encadrement qui, éventuellement, augmentent la valeur du bien ou sont susceptibles d'une évaluation économique supplémentaire.

Quels sont les types d'extension de garantie hypothécaire disponibles ?

Conformément aux articles 109 et suivants et à la meilleure doctrine en la matière, il existe trois grands types d'extension de la garantie hypothécaire, à savoir :

Extension naturelle de l'hypothèque : couvre les accessions naturelles, les améliorations apportées au bien immobilier ou les compensations accordées au propriétaire pour celles-ci.
Extension conventionnelle de l'hypothèque : elle couvre, uniquement en cas d'accord entre les parties, les objets mobiliers qui sont placés de façon permanente sur le bien, ou leurs fruits (par exemple).
Extension de l'hypothèque contre un tiers possesseur : qui limite la garantie de l'hypothèque aux biens mobiliers sur le bien, ses fruits ou ses revenus, lorsque le bien a été transféré à un tiers.

Quelle est l'extension naturelle de la sûreté ?

L'extension naturelle de l'hypothèque englobe un ensemble de situations dans lesquelles se produisent des modifications dans l'état du bien ou dans le patrimoine de son propriétaire, en raison de ce même bien, qui sont également affectées par l'exécution de l'obligation principale. Ainsi, nous pouvons souligner, entre autres :

Les apports naturels : par exemple, cela peut arriver avec une propriété adjacente à une rivière, dont le cours est modifié par des causes naturelles, ce qui entraîne une augmentation de la surface du terrain.
Les améliorations : c'est-à-dire les nouvelles plantations, les travaux d'irrigation ou de drainage, les travaux de réparation, de sécurité, de transformation, de confort, d'économie, d'élévation de bâtiments ou tous autres travaux similaires. Ainsi, si l'un de ces travaux a lieu, et qu'il augmente la valeur du bien, tous sont également responsables en cas de non-paiement de l'obligation principale ("de sorte que, par exemple, le propriétaire ne pourrait pas supprimer ces améliorations pour tenter d'éviter sa perte, puisqu'elles ont également été affectées par l'hypothèque").
Indemnité que peut recevoir le propriétaire du bien hypothéqué en cas de perte du bien, afin de garantir que le bien ne perde pas de valeur et, par conséquent, ne nuise pas à la garantie hypothécaire.
Indemnisation résultant d'une expropriation forcée pour cause d'intérêt public

Quelle est l'extension conventionnelle de la sûreté ?

L'extension conventionnelle de la garantie hypothécaire, prévue à l'article 111 de la loi hypothécaire, établit que, sauf convention contraire, elle ne s'étend pas à :

Les objets mobiliers placés sur le terrain dans un but d'ornementation, de confort ou d'exploitation, ou pour le service d'une activité industrielle (dans ce dernier cas, sauf s'ils ne peuvent être retirés du terrain sans causer de dommages à celui-ci).
Les fruits, quel que soit leur statut ("par exemple,la récolte d'une exploitation agricole")
Loyer dû et impayé au moment de la demande d'exécution de l'obligation garantie(par exemple, mois de loyer d'un tel bien).

Par conséquent, comme mentionné ci-dessus, la garantie ne s'étend pas en principe à tous ces éléments, mais si cela est expressément convenu, cela serait possible.

Quelle est l'extension de la garantie contre le tiers possesseur ?

Cette disposition légale émanant de l'article 112 de la loi hypothécaire implique que, dans le cas où l'immeuble passe entre les mains d'un tiers propriétaire, la garantie hypothécaire ne sera pas étendue aux biens meubles placés de manière permanente dans les bâtiments par ce dernier, ni aux améliorations qui ne consistent pas en des travaux de réparation, de sécurité ou de transformation, à condition qu'ils aient tous été payés par le nouveau propriétaire.

"Ainsi, à titre d'exemple, si le nouveau propriétaire du bien y installait une piscine amovible, en cas de saisie du bien, celui-ci resterait la propriété de ce tiers, la garantie hypothécaire ne s'y étendant pas".

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Qu'est-ce que la vente extrajudiciaire du bien hypothéqué ?

La vente extrajudiciaire d'un bien hypothéqué est la procédure par laquelle, en cas de défaut de paiement du prêt hypothécaire, la réalisation de la sûreté, c'est-à-dire la tentative de vente du bien hypothéqué pour obtenir les fonds nécessaires au remboursement de la dette, n'est pas effectuée par une procédure judiciaire, mais par une procédure de vente distincte, qui se déroule devant un notaire.

Quand une vente extrajudiciaire du bien hypothéqué sera-t-elle possible ?

En cas de non-paiement du prêt garanti par le droit réel hypothécaire, cette procédure ne peut être utilisée que pour tenter de vendre aux enchères le bien hypothéqué, lorsque cela a été expressément convenu dans l'acte hypothécaire en question.

En revanche, si cela n'a pas été expressément convenu, le créancier doit recourir à la procédure de forclusion judiciaire correspondante.

Quelles sont les conditions que doit remplir mon hypothèque pour qu'une vente extrajudiciaire du bien hypothéqué puisse être convenue ?

Pour que l'accord conclu pour recourir à cette procédure de vente extrajudiciaire, en cas de défaillance, soit valable, une série de conditions doivent être remplies, dont les plus pertinentes sont les suivantes :

En premier lieu, cette particularité doit être convenue dans une stipulation distincte du reste de l'acte. Le législateur entend ainsi mettre en évidence et souligner l'importance d'opter pour cette option afin que le débiteur en soit pleinement conscient et n'ignore pas l'existence de cet accord lorsqu'il est "masqué" parmi de nombreuses autres clauses du contrat.
En outre, ce type de procédure ne peut être convenu que si, au départ, lors de la constitution de l'hypothèque en question, l'obligation garantie par l'hypothèque est expressément déterminée, ainsi que son intérêt ordinaire ou par défaut, de sorte que le débiteur sache, dès le départ, quelle est la responsabilité maximale à laquelle sera soumis ce bien qui, en cas de non-paiement, serait vendu aux enchères par ce moyen extrajudiciaire.
En outre, l'acte constitutif doit indiquer expressément la valeur d'évaluation à laquelle les intéressés évaluent le bien, afin que celle-ci puisse être utilisée comme taux dans l'enchère, sachant que cette valeur ne peut être différente de celle fixée dans la procédure d'exécution judiciaire directe (avec cette stipulation, le législateur entend protéger le consommateur contre d'éventuelles évaluations abusives, dues à des évaluations insuffisantes, qui seraient préjudiciables au débiteur).
En outre, il faut indiquer l'adresse indiquée par le débiteur hypothécaire pour la pratique des convocations et notifications, ainsi que la personne qui, le cas échéant, doit signer l'acte de vente au nom du débiteur hypothécaire (le créancier lui-même peut être désigné).
Enfin, dans le cas où le prêt hypothécaire est référencé à un taux variable, le créancier doit joindre à la demande de vente extrajudiciaire un document fiable attestant que la dette impayée a été réglée de la manière convenue par les parties dans l'acte hypothécaire.

Comment se déroulera la vente extrajudiciaire de mon bien ?

S'il y a effectivement non-paiement de la dette garantie, et que cette procédure a été convenue dans l'acte de constitution, le créancier enverra une demande à un notaire (qui doit être du lieu où se trouve le bien) pour entamer cette procédure, en indiquant les détails du non-paiement, ainsi que l'acte hypothécaire enregistré correspondant.

Une fois toute la documentation vérifiée, le notaire en question communiquera cette circonstance au débiteur afin que, dans un délai donné, il s'acquitte de la dette existante (lui donnant ainsi la possibilité de payer ce qui est dû et d'éviter de perdre son logement).

Une fois le délai accordé écoulé sans qu'il soit donné suite à la demande, on procédera à la vente aux enchères de l'immeuble, qui n'aura lieu actuellement qu'une seule fois, par voie électronique, à travers le portail de vente aux enchères de l'Agence nationale du Bulletin officiel de l'État (Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado). Dans cette enchère, toutes les offres des enchérisseurs qui remplissent les conditions légalement établies seront admises, et l'enchère sera adjugée au plus offrant (c'est-à-dire que le plus offrant sera déclaré "gagnant" de l'enchère) et, s'il paie le montant en question, la propriété sera adjugée, tandis que s'il n'y a pas d'enchérisseur, la propriété sera adjugée au créancier hypothécaire pour la valeur qui a été fixée.

En tant que consommateur, s'il existe une clause abusive dans mon acte de propriété concernant cette procédure de vente extrajudiciaire, puis-je faire quelque chose ?

Bien entendu, et afin d'éviter les abus que peuvent exercer les créanciers professionnels sur les débiteurs consommateurs, la loi établit une série de précautions ou de protections qui peuvent protéger le consommateur au cas où les conditions établies pour la vente extrajudiciaire seraient abusives.

Ainsi, si le notaire en question considère que l'une des clauses de cette stipulation est abusive, la loi l'oblige à en informer le débiteur, afin que celui-ci puisse adopter les décisions qui protègent le mieux ses droits. Si, à la suite de cette communication, le débiteur estime que la clause est abusive et intente une action en justice à cet effet, la procédure d'adjudication notariale sera suspendue jusqu'à ce que la question soit définitivement réglée dans le cadre de ladite action en justice.

Qui est le garant ?

Le garant ou la caution d'un prêt hypothécaire est la personne qui garantit secondairement l'exécution de l'obligation principale, de sorte que si le débiteur principal rembourse le prêt en question, c'est le garant ou la caution qui doit payer les mensualités du prêt impayé.

Ainsi, par exemple, dans le cas classique d'un cautionnement entre parents et enfants, le fils acquiert une maison pour lui-même, en tant que débiteur principal, de sorte que c'est lui qui doit payer les mensualités du prêt. Toutefois, ses parents sont inclus dans l'opération en tant que garants, de sorte que si le fils est incapable de payer (par exemple parce qu'il est devenu chômeur), ce sont les parents qui doivent assumer le paiement de cette dette.

Quand l'opération devra-t-elle être garantie par un tiers ?

En général, le besoin de garantir une opération de prêt hypothécaire ne sera nécessaire que lorsque le ou les débiteurs ont une capacité économique faible par rapport à la dette contractée, de sorte que l'institution financière, face aux doutes ou aux appréhensions générés par une éventuelle perte de la capacité de paiement des débiteurs, demande la présence d'un garant comme garantie supplémentaire de l'opération, afin que, dans le cas où cette perte de capacité économique se produirait, ce qui signifierait que le débiteur principal ne serait pas en mesure de rembourser la dette, il existe un tiers disposant de revenus ou de biens suffisants pour garantir le paiement périodique de la dette.

Quel type de garanties existe-t-il ?

D'une manière générale, on peut trouver des garanties totales, qui garantissent la totalité de la dette contractée et de ses intérêts, et aussi, contrairement à celles-ci, des garanties pour un temps ou un montant déterminé, de sorte que leur responsabilité est limitée à un chiffre économique convenu ou à une période de temps déterminée, de sorte qu'une fois cette période écoulée, ils ne seraient plus responsables d'un éventuel non-paiement.

Quels sont les risques de l'endossement ?

Les risques de fournir une garantie à un tiers sont évidents, car si le tiers ne paie pas le prêt, c'est nous qui devrons le faire, alors que la propriété du bien hypothéqué n'est pas la nôtre, mais celle du débiteur principal, de sorte que, en résumé, le garant paiera une dette hypothécaire sur une maison qui n'est pas la sienne.

De même, comme risque plus pertinent, le garant doit savoir qu'il sera responsable de la dette garantie avec tous ses biens, de sorte que s'il n'est pas en mesure de payer l'une ou l'autre, mais qu'il possède des biens ou des actifs à son nom, l'institution financière pourrait les attaquer, ce qui pourrait même conduire à la perte de son propre logement, comme cela s'est produit à de nombreuses reprises, générant des situations dramatiques dans lesquelles plusieurs générations d'une même famille (enfants et parents) ont toutes perdu la propriété de leur logement.

Est-il approprié de soutenir un tiers parti ?

La réponse à cette question doit être un "non" catégorique. Les risques d'une opération de garantie sont très élevés, car ils peuvent mettre en péril les biens d'une famille, voire ceux de plusieurs générations d'une même famille. Il est donc fortement recommandé d'éviter cette ressource et de l'éviter à tout prix, car elle peut conduire à des situations très graves et très désagréables pour les parties.

Quels autres types de garanties pouvons-nous trouver ?

Outre la garantie, il existe d'autres possibilités de fournir des sûretés supplémentaires, comme, par exemple, le nantissement d'actifs. Ainsi, si un débiteur hypothécaire possède des actifs boursiers, il peut nantir ces actions en faveur de l'institution financière en cas de défaillance, de sorte que cette dernière dispose d'une garantie supplémentaire pour approuver et accorder l'opération de crédit.

Qu'est-ce qu'une procuration ?

La procuration est un acte public par lequel une personne, appelée le mandant, confère à un tiers, appelé le mandataire, la capacité de la représenter afin d'accomplir, en son nom et en son droit, une procédure ou une affaire juridique.

Quels types de pouvoirs pouvons-nous trouver ?

D'une manière générale, on peut distinguer les procurations dites générales, qui sont celles par lesquelles le constituant confère à la personne habilitée le pouvoir d'accomplir en son nom tout type d'acte juridique ou d'affaire (" comme acheter un bien immobilier, l'hypothéquer, accepter un héritage, effectuer des démarches administratives, engager des actions en justice, etc. "). Ces procurations, qui comportent un pouvoir évident, puisqu'un tiers se voit confier le pouvoir d'accomplir en notre nom tout acte ayant une très grande importance économique, doivent être accordées de manière très restrictive et uniquement en faveur de personnes en qui nous avons une confiance absolue.

En revanche, les procurations dites spéciales sont celles dont l'étendue des pouvoirs est limitée à un seul acte ou activité spécifique, de sorte que la personne autorisée ne peut accomplir en notre nom que l'action spécifique détaillée dans la procuration, mais rien de plus.

Qu'est-ce qu'une clause de procuration dans un prêt hypothécaire ?

La clause de procuration d'une hypothèque constitue un accord en vertu duquel le débiteur hypothéqué confère une procuration en faveur de l'entité financière qui accorde le prêt, afin que cette dernière puisse, de son propre chef, rectifier ou corriger la partie correspondante de notre hypothèque, afin d'obtenir l'inscription de l'hypothèque au registre foncier.

À quoi sert la clause de procuration dans un prêt hypothécaire ?

Pour qu'un droit réel hypothécaire soit valablement constitué, il est nécessaire qu'il soit inscrit au registre foncier, comme l'exige la législation en vigueur, et c'est la seule façon de garantir que cette hypothèque soit protégée dans le registre foncier contre les tiers qui souhaitent utiliser le bien comme garantie d'autres dettes.

Ainsi, dans la pratique notariale et de l'enregistrement, il peut arriver que l'acte de prêt hypothécaire contienne de petites erreurs matérielles, des inexactitudes ou des données inexactes qui, lorsqu'elles sont constatées par le conservateur foncier qui doit l'enregistrer, provoquent une classification négative de la part de ce dernier, c'est-à-dire un refus d'enregistrer cette hypothèque parce qu'elle contient ces inexactitudes ou ces stipulations mineures qui ont généré l'empêchement.

Par conséquent, afin de faciliter ce processus de rectification de l'erreur dans l'acte, une procuration est accordée en faveur de l'entité créancière, afin qu'elle puisse, par elle-même, au nom et pour le compte des deux parties (c'est-à-dire le débiteur et le créancier), exécuter un acte de rectification ou de rectification pour corriger ces erreurs et obtenir ainsi l'inscription prévue du droit réel hypothécaire.

Y a-t-il une limite à la clause de procuration dans une hypothèque ?

Bien entendu, cette procuration se limite à la correction ou à la rectification d'erreurs matérielles qui n'ont pas de transcendance nucléaire dans le contrat, mais en aucun cas elle ne permet à l'institution financière de modifier le contrat unilatéralement, en sa faveur, en affectant des aspects fondamentaux du contrat, tels que le montant prêté, la période de remboursement, le taux d'intérêt, etc.

Qu'est-ce qu'une assurance ?

Un contrat d'assurance est un acte juridique par lequel une partie, appelée assureur, s'engage à verser une certaine somme d'argent ou une prestation en faveur de la contrepartie, appelée assuré, en cas de survenance d'un événement incertain.

"Ainsi, par exemple, une assurance dommages habitation couvre les risques susceptibles de provoquer la destruction ou l'endommagement de l'habitation, comme une explosion de gaz qui pourrait entraîner la ruine du bien".

Est-il obligatoire de souscrire une assurance dommages lors de la souscription d'un prêt hypothécaire ?

En effet, l'article 8 de la loi 2/1981 du 25 mars 1981, qui réglemente le marché hypothécaire, établit que les biens hypothéqués doivent être assurés contre les dommages à la valeur estimée.

Cela permet de s'assurer que, dans le cas où le bien hypothéqué subirait des dommages, la compagnie d'assurance le réparera, rétablissant ainsi la valeur marchande de la garantie, ce qui évite qu'elle ne perde de la valeur et que, dans le cas d'un éventuel défaut de paiement du prêt, l'institution financière ne puisse récupérer sa dette en la mettant aux enchères, étant donné la perte de valeur découlant de ces dommages ou de cette dépréciation.

De même, la récente loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier, établit l'obligation de souscrire une assurance dommages lors de la souscription d'une hypothèque sur un bien immobilier.

Lorsque je souscris une assurance dommages lors d'une demande de prêt hypothécaire, est-il obligatoire de la souscrire auprès de la même entité qui m'accorde le prêt ?

La réponse dans ce cas est catégoriquement non, comme le stipule l'article 17 de la loi 5/2019, du 15 mars, qui réglemente les contrats de crédit immobilier.

Par conséquent, si nous le souhaitons, il sera possible de contracter cette assurance dommages avec la même entité (à travers sa compagnie d'assurance), mais si, au contraire, nous trouvons une autre compagnie d'assurance qui nous offre des conditions similaires mais avec une prime inférieure, l'entité financière prêteuse sera obligée d'accepter cette assurance au détriment de la sienne.

De même, l'institution financière qui nous accorde le prêt ne pourra pas nous facturer de frais pour les dépenses qu'elle engage pour étudier la police que nous choisissons.

Est-il obligatoire de souscrire une assurance-vie lors de la souscription d'un prêt hypothécaire ?

A proprement parler, si l'on analyse la réglementation actuelle, contrairement à ce qui se passe avec l'assurance dommages, il n'est pas obligatoire de souscrire une assurance vie pour contracter un prêt hypothécaire.

Il n'en est pas moins vrai que l'article 17 de la loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier (applicable lorsque le débiteur est un consommateur, le créancier est un professionnel et le prêt est destiné à l'achat d'un logement résidentiel) établit que les établissements financiers peuvent subordonner l'octroi du prêt hypothécaire à la souscription d'une assurance-vie par le débiteur. Dans ce cas, le débiteur peut choisir de souscrire cette assurance auprès de la propre compagnie d'assurance de l'institution financière, ou s'il trouve une meilleure offre auprès d'une autre compagnie d'assurance concurrente, il peut opter pour cette dernière.

Dans tous les cas, il est considéré comme hautement conseillé de souscrire une assurance-vie pour ces occasions, car en cas de décès du débiteur principal, si elle n'est pas souscrite, la dette contractée sera transmise à ses héritiers qui, s'ils n'ont pas une capacité économique suffisante ("comme cela peut arriver, par exemple, en cas de décès d'un parent ayant des enfants mineurs"), peuvent se retrouver dans une situation économique très délicate.

Y a-t-il une assurance supplémentaire qu'il serait utile de souscrire ?

Outre l'assurance dommages et l'assurance vie, il existe désormais des compagnies d'assurance qui assurent le paiement temporaire de la dette en cas de chômage du débiteur.

Ainsi, si le débiteur est en mesure de faire face sans problème à ses remboursements hypothécaires, mais qu'il perd soudainement son emploi et que, n'ayant plus de revenus, il ne peut plus faire face au remboursement mensuel de son prêt, dans ce cas, la compagnie d'assurance interviendrait en payant les remboursements correspondants, jusqu'à concurrence du montant ou du plafond temporaire convenu dans le contrat d'assurance.

Cette option, bien qu'elle ne soit pas très courante, peut intéresser les personnes qui ont une mensualité de prêt hypothécaire élevée et peu de biens ou d'économies, de sorte qu'en cas de chômage soudain, elles pourraient avoir de graves difficultés à faire face au remboursement de leur prêt.

Un bien hypothéqué peut-il être vendu ?

Bien entendu, le fait qu'un bien immobilier soit grevé d'une hypothèque n'empêche nullement ses propriétaires de le vendre. Par conséquent, s'ils mettent la propriété sur le marché et trouvent un acheteur, il n'y aura aucun problème pour réaliser la vente.

Si un bien hypothéqué est vendu, qu'advient-il de cette dette ?

En cas de vente du bien hypothéqué, il est normal que, dans le même acte de vente, si l'acheteur dispose des fonds nécessaires pour le faire, une partie du prix soit remise à l'entité financière créancière pour rembourser la dette préexistante garantie par l'hypothèque, ce qui signifie que le bien sera libéré des charges et que le problème sera résolu.

Si je ne peux pas payer mon nouveau logement en espèces et qu'il est déjà hypothéqué, que puis-je faire ?

Si je veux acheter une maison, mais que je ne dispose pas des fonds nécessaires, et que je dois donc recourir à un financement externe auprès d'une institution financière (c'est-à-dire un prêt hypothécaire), mais que l'appartement ou la maison que je veux acheter a déjà fait l'objet d'un prêt hypothécaire de la part du propriétaire actuel, j'ai deux options principales :

La première peut consister à trouver une autre entité financière qui m'accordera un prêt pour payer le prix d'achat, à acheter le bien en question, dans lequel une partie du prix ira au vendeur et une autre à l'entité financière qui a accordé le prêt au vendeur, de sorte que le bien sera libéré de l'hypothèque précédente et grevé de la nouvelle hypothèque qui garantit ce nouveau prêt.
Ou, le cas échéant, opter pour une subrogation hypothécaire, c'est-à-dire négocier avec l'institution financière actuelle du vendeur pour acquérir la propriété de ce prêt, de sorte que nous ne remettions au vendeur que la partie du prix qui diffère entre le prix de vente convenu et la dette existante, le nouveau propriétaire assumant dès lors la dette préexistante.

Si, en tant qu'acheteur, je reprends le prêt hypothécaire préexistant, les conditions de ce prêt restent-elles inchangées ?

En effet, en cas de subrogation du débiteur hypothécaire, si rien d'autre n'est convenu, les conditions de la transaction resteront inchangées, le seul changement étant que, désormais, la partie obligée de payer n'est plus l'ancien propriétaire, mais les nouveaux propriétaires du bien.

Si, en tant qu'acheteur, je reprends le prêt hypothécaire préexistant, puis-je négocier de nouvelles conditions avec l'institution financière ?

Bien sûr, si un accord est conclu entre les parties qui affecte les éléments essentiels du contrat, tels que le montant du prêt, la période de remboursement, le taux d'intérêt applicable, etc., il n'y aura aucun problème pour effectuer la subrogation avec ce changement de conditions, mais dans ce cas, nous aurons affaire à une subrogation et à une novation du prêt hypothécaire, car ces deux circonstances se produisent ensemble, c'est-à-dire le changement de débiteur et la modification des conditions essentielles du contrat.

Quelles sont les clauses de cession d'informations dans un prêt hypothécaire ?

En vertu de la ou des clauses de transfert d'informations, le débiteur consent à ce que le créancier communique les détails de la transaction à un certain nombre de bases de données, ainsi que, en cas de non-paiement, à ce qu'il les communique à des bases de données de créances impayées afin que des tiers puissent prendre connaissance de la situation.

Qu'est-ce que le CIRBE ?

La Centrale des Crédits, communément appelée CIRBE, est une base de données de la Banque d'Espagne qui recueille des informations sur les prêts, les garanties et autres risques courants que les institutions financières ont avec leurs clients.

Ainsi, lorsqu'une institution financière formalise une opération de crédit, elle communique l'opération (données du débiteur, montant, etc.) à la CIRBE pour qu'elle y soit enregistrée. Cette procédure signifie que toute entité, si un client demande une opération de crédit, peut consulter cette base de données et connaître, de manière réelle, les dettes antérieures de cette personne auprès d'autres établissements de crédit, ce qui lui permettra d'évaluer correctement la viabilité de l'opération.

Par conséquent, ce transfert de données personnelles des banques à CIRBE ne peut être effectué que si le débiteur y a consenti dans la clause correspondante sur le transfert d'informations.

Dans quel but une institution financière peut-elle transférer mes données ?

Les institutions financières peuvent également transférer des données sur leurs clients et leurs transactions à des bases de données spécialisées dans l'analyse des transactions de crédit, afin de constituer une banque de données permettant d'analyser la viabilité de futures transactions. En résumé, à l'heure actuelle, avec l'utilisation des techniques de big data, il est possible, en analysant le comportement des opérations de crédit passées, de prédire l'évolution des futures opérations de crédit en cours, de sorte que ce transfert fournit les informations nécessaires aux fichiers de données avec lesquels les institutions financières prennent des décisions d'analyse et d'étude.

Que sont les dossiers de recouvrement de créances ?

En cas de non-paiement grave et répété des obligations du débiteur, si cela a été expressément convenu dans le contrat de prêt, l'institution financière peut communiquer les données du débiteur à des fichiers de défaillance (tels que RAI ou ASNEF). Ainsi, dans ces cas, la banque ou la caisse d'épargne communique ce non-paiement et les données du débiteur au fichier par défaut, après quoi ils sont à la disposition de quiconque effectue une recherche dans ces bases de données.

Par conséquent, si le non-paiement et l'inscription dans le fichier par défaut se produisent, à l'avenir, lorsque le débiteur voudra effectuer une nouvelle opération de crédit ou contracter un service soumis à des versements périodiques pouvant faire l'objet d'un non-paiement (comme l'eau, l'électricité, le gaz, la téléphonie, etc.), ces entreprises, si elles effectuent une recherche préalable dans ces fichiers et que leur nom apparaît, se méfieront de la capacité de paiement du débiteur et rejetteront la transaction ou le contrat de service, avec le préjudice futur évident que cela génère pour cette personne.

Puis-je refuser de communiquer ces informations à des tiers ?

En principe, c'est possible, mais il est fort probable que, dans ce cas, l'institution financière refuse de signer la transaction, car le transfert des données relatives aux transactions de crédit vers ces bases de données est un outil très utile pour toutes les banques et caisses d'épargne dans la gestion et l'octroi des risques.

Qu'est-ce que l'énervation hypothécaire ?

L'énervation de l'hypothèque est une situation qui peut se produire lorsque le débiteur, une fois que la durée du prêt a commencé, décide de changer l'opération à une autre entité financière qui offre de meilleures conditions. Dans ce cas, l'énervation aura lieu si, après l'offre de l'autre entité, la banque ou la caisse d'épargne qui a fait le prêt initial présente une meilleure contre-offre, ce qui empêche le débiteur de prendre son hypothèque auprès d'une autre entité.

Si j'ai décidé de changer mon prêt hypothécaire pour une autre banque, la banque qui m'a accordé le prêt à l'origine peut-elle m'en empêcher ?

Jusqu'à présent, cela était effectivement possible, de sorte que l'institution financière initiale qui améliorait l'offre que la concurrence faisait à son client, avait le droit de la retenir et d'éviter la subrogation du créancier hypothécaire.

Cependant, une récente modification législative opérée par la loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier, a complètement modifié cette question, de sorte qu'aujourd'hui, dans le cas où l'institution financière initiale fait une contre-offre au débiteur, celle-ci peut être acceptée ou non volontairement par le débiteur, de sorte que l'institution financière a perdu le pouvoir de retenir unilatéralement son client en améliorant l'offre de la banque ou de la caisse d'épargne concurrente.

Comment s'effectue cette subrogation du créancier hypothécaire ?

Dans le cas où les règles de la loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier (c'est-à-dire conclus entre des débiteurs consommateurs et des créanciers professionnels pour l'acquisition d'un logement résidentiel) sont applicables, si en tant que débiteur je reçois une offre d'une banque ou d'une caisse d'épargne autre que mon entité actuelle, dans laquelle les conditions de mon prêt hypothécaire sont améliorées, si j'accepte cette offre, cette banque notifiera cette circonstance à mon entité actuelle afin qu'elle en prenne connaissance.

Au vu de cette notification, mon établissement financier actuel doit délivrer, dans un délai de 7 jours calendaires, une attestation indiquant la dette en cours, afin que le nouvel établissement sache avec certitude quel est le montant à subroger.

Une fois l'attestation reçue, dans les 15 jours calendaires suivants, l'établissement créancier actuel peut faire une contre-offre à son client, qui peut être ou non acceptée volontairement par ce dernier. Pendant cette période de 15 jours, le créancier ne peut pas être subrogé.

Par conséquent, une fois cette période de 15 jours écoulée sans que la contre-offre de notre entité actuelle soit acceptée, l'acte de novation peut être formalisé, dans lequel il suffira que la nouvelle entité financière déclare avoir payé à l'entité créancière le montant dû, comme indiqué dans la certification délivrée.

Quels sont les frais de changement de créancier ?

Il s'agit des frais qui peuvent être prélevés par l'établissement financier qui nous a initialement accordé le prêt si, a posteriori, nous décidons de changer de banque ou de caisse d'épargne et de transférer notre prêt à un autre établissement qui nous offre de meilleures conditions (que ce soit en termes de taux d'intérêt, de durée de remboursement, de capital accordé, etc.)

Est-il légal que l'institution financière me facture des frais pour le changement de créancier ?

Bien entendu, cela est possible et légal, à condition que ces frais et leurs éventuels montants aient été préalablement convenus dans le contrat de prêt, et que toutes les conditions de transparence et d'absence de caractère abusif de la clause contractuelle en question soient respectées, ainsi que les limites maximales fixées par la loi.

Quel est le montant maximum que l'institution financière peut actuellement me facturer pour des frais de changement de créancier ?

Conformément à l'article 3 de la loi 2/1994, dans les subrogations de prêts hypothécaires dues à un changement de créancier, si le prêt hypothécaire est référencé à un taux variable, les frais suivants peuvent être facturés :

Si aucune commission n'a été convenue, aucune commission ne peut être facturée.
Si une commission inférieure à 1 % a été convenue, elle est versée.
Si une commission de plus de 1% a été convenue, seul 1% est payable, sauf si l'institution financière prouve l'existence d'une perte financière, auquel cas elle peut également réclamer cette perte.

Nonobstant ce qui précède, il est nécessaire de garder à l'esprit que si la subrogation du créancier entraîne la substitution d'un taux variable à un taux fixe pour le reste de la durée du prêt, le législateur a établi une règle spéciale, qui est la suivante :

Si la subrogation a lieu pendant les trois premières années de la vie du prêt, l'indemnité ne peut pas dépasser la perte financière que le prêteur peut subir, avec une limite de 0,15 % du capital remboursé par anticipation.
Si la subrogation a lieu au-delà des trois premières années de la vie du prêt, le créancier ne peut exiger aucune commission.

Quelle est l'énervation de l'action hypothécaire ?

Contrairement à la notion de réserve de l'hypothèque, la réserve de l'action hypothécaire est une chose très différente, que nous allons essayer d'expliquer ci-dessous afin d'éviter des erreurs dans l'interprétation des clauses de notre hypothèque.

Ainsi, par réserve de l'action hypothécaire il faut comprendre la situation prévue à l'article 693.3 de la loi 1/2000, relative à la procédure civile, dans laquelle, en cas de non-paiement du prêt, et une fois que la procédure de saisie a commencé et, par conséquent, que la vente aux enchères du bien a été tentée, si, avant la clôture de la vente aux enchères, le débiteur dépose le montant du prêt, le débiteur sera obligé de payer le montant dû, le débiteur consigne le montant exact du principal et des intérêts dus, le bien sera libéré, c'est-à-dire que la dette sera éteinte et que la procédure de saisie sera terminée, de sorte que le débiteur a une nouvelle possibilité de rester propriétaire de son logement.

Qu'est-ce que la protection des données personnelles ?

La protection des personnes physiques par rapport au traitement de leurs données personnelles est un droit fondamental reconnu par l'article 18 de la Constitution, de sorte que tous les citoyens ont droit à la protection de notre honneur et de notre vie privée, qui est également projeté sur toutes nos données personnelles que nous fournissons à toute entreprise ou professionnel, lorsque nous contractons leurs produits ou services.

Ainsi, lorsque nous contractons un prêt hypothécaire avec une entité financière, nous fournissons cette multitude de données personnelles très intimes, telles que notre carte d'identité, notre adresse, notre compte bancaire, des données sur nos revenus et notre patrimoine, etc, ce qui, par conséquent, oblige ces entreprises à traiter ces données de manière appropriée afin d'assurer leur confidentialité, ainsi que leur utilisation adéquate.

Quelle législation régit la protection des données personnelles ?

La réglementation relative à la protection des données des consommateurs, que l'on peut qualifier de très stricte, est principalement établie dans la loi organique 3/2018, du 5 décembre, relative à la protection des données personnelles et à la garantie des droits numériques, ainsi que dans son règlement d'application, qui établit des sanctions administratives élevées en cas de non-conformité ou de faute professionnelle dans le traitement des données personnelles des clients.

Qu'implique la clause de traitement des données personnelles dans l'acte ?

Dans la clause de traitement des données personnelles, le débiteur hypothécaire déclare librement et volontairement qu'il consent au traitement de ses données personnelles par l'institution financière, afin que cette dernière soit autorisée à les collecter, les analyser et les conserver dûment dans ses bases de données.

De même, dans cette clause, l'institution financière se conforme au devoir d'information requis par la réglementation sur la protection des données, en informant le débiteur de la manière dont ses données seront traitées, de l'utilisation ou de la destination qui leur sera donnée, ainsi que de l'identification du responsable du traitement, c'est-à-dire de la personne chargée de veiller au respect de la loi en la matière.

En tant que consommateur, ai-je accès à mes données personnelles ?

Bien entendu, la législation sur la protection des données confère au client ou à l'utilisateur le droit de consulter les données détenues sur lui par les entreprises avec lesquelles il a contracté des produits ou des services, afin d'en prendre connaissance et, le cas échéant, de demander leur modification ou leur rectification si elles ne sont pas correctes.

L'institution financière peut-elle transmettre mes données à des tiers ?

En effet, si cela est convenu dans la clause qui est signée, il est possible d'autoriser l'institution financière à transférer ces données à des tiers, à des fins statistiques, de recherche ou même pour d'autres campagnes commerciales.

Qu'est-ce qu'un arrangement avec les créanciers ?

Le concordat préventif est une procédure juridique, dirigée par un juge, dans laquelle une personne déterminée (physique ou morale), confrontée à l'impossibilité de faire face à ses obligations (c'est-à-dire à l'impossibilité de faire face à ses dettes), recourt à celui-ci pour tenter de réorganiser et de réorienter sa situation financière, si possible, afin qu'une réorganisation des dettes aboutisse à leur remboursement ou, si cela n'est pas possible, à une liquidation ordonnée de ses actifs afin que ses créanciers récupèrent la plus grande partie possible de leurs créances.

Une personne physique peut-elle également demander l'ouverture d'une procédure d'insolvabilité ?

En effet, il existe actuellement un mécanisme légal, réglementé dans la loi 25/2015, du 28 juillet, sur le mécanisme de la deuxième chance, qui permet aux personnes endettées dans une situation économique défavorable qui les empêche de payer leurs dettes de se prévaloir d'une série de mécanismes pour tenter de réorganiser cette situation et, dans le meilleur des cas, même d'obtenir une exonération partielle des dettes préexistantes, allégeant ainsi leur situation financière.

Qui va piloter la faillite ?

Dans le cas où une phase judiciaire est atteinte, un juge interviendra bien sûr. Toutefois, au-delà de ce chiffre, toute procédure d'insolvabilité fera intervenir ce que l'on appelle l'administrateur judiciaire, c'est-à-dire un professionnel (juriste ou économiste) spécialisé dans la restructuration des dettes, qui conseillera le débiteur et proposera au juge les mesures les plus appropriées pour tenter de réorienter la situation d'insolvabilité.

Quels mécanismes peuvent conduire à une déclaration d'insolvabilité ?

Si une personne déclare volontairement une procédure d'insolvabilité, cela détermine le gel des dettes existantes et de leurs procédures d'exécution, de sorte que les créanciers individuels ne pourront pas faire valoir leurs garanties séparément, mais seront soumis au développement de la procédure d'insolvabilité et aux décisions prises dans ce cadre.

Ainsi, dans le cas où la procédure d'insolvabilité serait un instrument approprié pour réorganiser la situation du débiteur, de sorte qu'un accord puisse être approuvé pour guider le remboursement ordonné des dettes, deux mécanismes peuvent être utilisés, en gros, à savoir :

Ce que l'on appelle les "write-offs", qui impliquent que les débiteurs annulent ou remettent une partie de la dette, ce qui signifie que les échéances à rembourser par le débiteur sont moins élevées, de sorte que le débiteur peut se permettre de les rembourser.
Les "délais de carence", qui impliquent un report de la dette, de sorte que le débiteur insolvable, pendant un certain temps (par exemple 1 ou 2 ans), n'a pas à rembourser le principal dû, gagnant ainsi du temps pour gagner plus d'argent et retrouver ainsi la capacité de rembourser ses dettes.

Quelles sont les implications des clauses de faillite dans les hypothèques ?

Les clauses dites d'insolvabilité dans les procès-verbaux de prêts hypothécaires permettent de limiter les effets qu'une procédure d'insolvabilité du débiteur principal ou d'un garant peut avoir sur la responsabilité des tiers liés par la transaction, de sorte que même si l'un d'entre eux entre en procédure d'insolvabilité, cela n'affectera pas la position du tiers garant, et que, dans le cadre de cette procédure, un accord d'insolvabilité est approuvé, dans lequel l'obligation de la partie insolvable peut être réduite (au moyen d'une renonciation ou d'une attente), cela n'affectera pas la position du tiers garant, de sorte que ce dernier continuera à être personnellement responsable de l'intégralité de l'obligation principale initialement contractée.

"Ainsi, à titre d'exemple, dans une hypothèque de 200 000 € avec un débiteur principal et une caution, si le débiteur entre en procédure d'insolvabilité et qu'un accord est approuvé dans lequel la dette est réduite de moitié, soit 100 €.100 000 euros, de sorte que le débiteur n'aurait à rembourser que 100 000 euros, cet accord n'affecterait pas la caution sur la base de cette clause d'accord de faillite, de sorte que la caution serait redevable de la totalité des 200 000 euros initialement demandés".

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ?

De quels documents ai-je besoin pour passer chez le notaire afin de signer un prêt hypothécaire ?

Prêteur (institution financière)

Emprunteur (Client ou débiteur)

Propriété (propriété hypothéquée)

Combien coûte l'officialisation d'un acte de prêt hypothécaire devant un notaire ?

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