Quel est le certificat de conformité du bâtiment ?

Objectifs généraux et cadre politique

Comme on le sait, le droit au logement est un droit reconnu par la Constitution espagnole elle-même, dont l'article 47, le reconnaissant comme un principe directeur de la politique sociale et économique, établit que tous les Espagnols ont le droit de bénéficier d'un logement décent et adéquat. Sur cette base, et compte tenu de la répartition des compétences établie au titre VIII de la Grande Charte, les communautés autonomes ont la capacité d'assumer des compétences en matière de logement, ce qui a effectivement été fait dans le cas de la Catalogne, comme l'établit l'article 137 de son statut d'autonomie, qui stipule que la Generalitat de Catalogne a des compétences exclusives en matière de logement et, en particulier, en ce qui concerne l'inspection et le contrôle du logement, le tout conformément aux besoins sociaux et à l'équilibre territorial.

Après avoir exposé les bases réglementaires de la matière, il est nécessaire de mentionner l'article 30 de la loi catalane 18/2007, du 28 décembre, sur le droit au logement, qui établit que les propriétaires (et non l'administration) ont l'obligation de conserver et de réhabiliter les logements, afin qu'ils soient en état d'être utilisés de manière efficace et adéquate.

Compte tenu de ce qui précède, l'objectif de cet article est de développer tout ce que les futurs acheteurs et vendeurs d'habitations doivent savoir en ce qui concerne le contrôle technique des bâtiments résidentiels, ainsi que le certificat de conformité, un document lié à ce contrôle et dont la remise à l'acheteur sera nécessaire pour pouvoir concrétiser la transaction d'achat et de vente.

Dans tous les cas, il faut savoir que les informations fournies ci-dessous font référence à des logements situés dans la Communauté autonome de Catalogne, de sorte que si le logement à transférer est situé dans une autre communauté, il convient de consulter la réglementation de la communauté autonome concernée.

Qu'est-ce que le contrôle technique des bâtiments résidentiels ?

Le contrôle technique des bâtiments résidentiels (connu sous le sigle ITE en catalan) est l'action d'examiner le bâtiment ou le logement, par un technicien professionnel compétent, dans le but d'évaluer son état de conservation, le tout pour le compte du propriétaire. Ainsi, le contrôle technique de l'immeuble a pour objet de déterminer l'état d'un immeuble au moment où le contrôle est effectué, ainsi que de guider les propriétaires sur les actions à entreprendre pour satisfaire à leur devoir de conservation, d'entretien et de réhabilitation, sans qu'en aucun cas, il ait pour but de détecter des vices cachés de la construction. Compte tenu de ce qui précède, lorsqu'il est nécessaire d'effectuer un contrôle technique d'un bâtiment, les propriétaires doivent contacter un technicien qualifié à cet effet, payer les honoraires convenus, après quoi le technicien se rendra sur place pour effectuer la tâche décrite.

Qui peut effectuer le contrôle technique du bâtiment ?

Ces travaux ne peuvent être réalisés que par du personnel technique qualifié à cet effet, ce qui est le cas des planificateurs, des chefs de projet ou des responsables de l'exécution du projet, le tout conformément aux dispositions de la loi 38/1999, du 5 novembre, sur la réglementation de la construction.

Qui doit trouver et payer le technicien chargé d'effectuer le contrôle technique du bâtiment ?

Il appartient aux propriétaires du bien ou de l'immeuble de trouver un technicien qualifié parmi ceux disponibles sur le marché, ainsi que de payer les honoraires convenus entre les parties.

Quand une inspection technique du bâtiment est-elle obligatoire ?

Conformément aux dispositions de l'annexe du décret du Département du territoire et de la durabilité 67/2015, du 5 mai, pour la promotion du devoir de conservation, d'entretien et de réhabilitation des bâtiments résidentiels, à travers les contrôles techniques et le livre de construction, il est obligatoire que tous les bâtiments soient soumis à un contrôle technique avant d'avoir 45 ans. Comme ce règlement a été approuvé en 2015, il a établi une période de transition progressive pour sa mise en œuvre, qui se termine le 31 décembre 2020, de sorte qu'après cette date, tous les bâtiments, qu'il s'agisse de logements collectifs ou de logements individuels, qui ont plus de 45 ans, doivent être soumis à ce contrôle technique du bâtiment.

Comment le technicien sous contrat effectuera-t-il son travail ?

Une fois que le technicien qualifié que nous avons choisi a été engagé, il se rendra sur place et effectuera un examen visuel du bien (de tous les éléments que la réglementation établit), après quoi, avec toutes les informations recueillies, il procédera à l'émission du rapport dit de contrôle technique.

Le technicien en question, agissant en vertu des principes d'impartialité, d'objectivité, d'indépendance et de véracité, délivrera ce document, qui est établi conformément à un modèle standardisé approuvé par l'"Agència de l'Habitatge de Catalunya", et qui doit contenir, au minimum, les données de base suivantes :

• Identification du bâtiment.
• Identification du personnel technique.
• Les caractéristiques générales du bâtiment.
• L'état de conservation du bâtiment, avec une attention particulière au détail des déficiences détectées, ainsi qu'à leur qualification (qui sera traitée en détail ultérieurement).

En outre, le rapport contient, de manière obligatoire, les informations suivantes :

• Les recommandations nécessaires pour faciliter la connaissance par les propriétaires des actions nécessaires au bon entretien du bâtiment.
• Recommandations techniques pour améliorer la durabilité et l'éco-efficacité des logements.
• L'évaluation des conditions de base de l'accessibilité universelle et de la non-discrimination pour les personnes handicapées.

Ainsi, avec toutes ces informations, le technicien préparera le rapport de contrôle technique pour les propriétaires du bien, qui doivent garder à l'esprit que le rapport est valable pendant 4 mois, délai dans lequel ils devront le présenter à l'administration régionale compétente afin d'obtenir le certificat d'aptitude, qui sera le document nécessaire pour formaliser la vente et l'achat.

Que se passe-t-il si le technicien, lors de son inspection, constate des défauts de conservation dans le logement ?

Dans le cas où le technicien contractuel constate des défauts dans l'entretien du bâtiment, qui sont techniquement connus comme des déficiences, il doit les décrire et déterminer leur importance, c'est-à-dire les noter sur l'échelle suivante :

• Les déficiences très graves sont celles qui, en raison de leur ampleur et de leur gravité, représentent un risque imminent et généralisé pour la stabilité du bâtiment ou pour la sécurité des personnes et des biens, et qui nécessitent une intervention immédiate pour les réparer ou, si cela n'est pas possible, pour libérer le bâtiment et déclarer sa ruine.
• Les déficiences graves sont celles qui, en raison de leur incidence, représentent un risque imminent pour la stabilité ou la sécurité de certains éléments du bâtiment ou de graves problèmes de santé, et qui constituent un risque pour la sécurité des personnes et des biens, nécessitant une première intervention sous forme de mesures préventives pour leur correction, ainsi que l'exécution ultérieure de travaux de réparation.
• Les déficiences majeures sont celles qui, bien qu'elles ne représentent pas un risque imminent pour la stabilité du bâtiment ou pour la sécurité des personnes et des biens, affectent sa santé et son fonctionnement, car elles présentent un processus de perte progressive des caractéristiques de base. Dans ces cas, une intervention corrective sera nécessaire.
• Les déficiences mineures sont celles qui ne peuvent être subsumées dans les cas précédents et qui nécessitent des travaux de maintenance préventive ou corrective pour éviter une aggravation.

Dans tous les cas, si des déficiences graves ou très graves sont détectées, le technicien contractuel doit immédiatement en informer le propriétaire et la mairie où se trouve le bien, afin que des mesures préventives et conservatoires puissent être prises sans délai.

Quelles seront les autres obligations des propriétaires ?

Une fois que le technicien contractuel a remis son rapport technique aux propriétaires, ceux-ci sont tenus d'effectuer les actions suivantes :

• Présenter, directement ou par l'intermédiaire d'un représentant autorisé, le rapport de contrôle technique à l'administration compétente, c'est-à-dire l'"Agència de l'Habitatge de Catalunya" aux fins de son incorporation dans un registre public.
• Exécuter immédiatement et d'urgence l'adoption de mesures de précaution, si elles sont appropriées et n'ont pas déjà été exécutées.
• Approuver, dans un délai d'un an, un programme de réhabilitation du logement ou du bâtiment, dans le cas où des déficiences ont été détectées qui nécessitent la réalisation de travaux de réparation.
• Le cas échéant, fournir à l'administration toute la documentation relative à cette question, au cas où une demande serait reçue à cet effet.

Qu'est-ce quele certificat de compétence ?

Le certificat d'aptitude est un document, délivré par l'administration publique, dans lequel, à la lumière du rapport de contrôle technique, il est déterminé si le bâtiment ou le logement est apte ou non à être utilisé comme habitation. Pour l'obtenir, les propriétaires de la maison ou de l'immeuble, une fois qu'ils disposent du rapport de contrôle technique de l'immeuble délivré par le technicien contractuel, doivent le présenter, avec la demande de délivrance du certificat de conformité, à l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, une procédure qui peut être effectuée en ligne (ICI). Ensuite, l'administration compétente évaluera toute la documentation fournie et, au vu de celle-ci, et dans un délai de 3 mois, le certificat d'aptitude sera délivré avec le résultat suivant :

• Convient, si le bâtiment ne présente aucune déficience, ou seulement des déficiences mineures.
• Provisoirement approprié, si le bâtiment présente des déficiences classées comme majeures.
• Aptitude préventive, si le bâtiment présente des déficiences classées comme graves ou très graves, dans le cas où celles-ci ont été provisoirement résolues grâce aux mesures préventives déjà mises en œuvre.
• Ou, à défaut, comme une décision de refus d'aptitude, si le bâtiment présente des déficiences classées graves ou très graves sans les mesures conservatoires mises en œuvre.

Il faut également savoir que le principe du silence administratif positif s'applique en la matière, de sorte que si après ces 3 mois, nous n'avons pas reçu de résolution expresse de l'administration, on peut comprendre que le certificat d'aptitude a été accordé.

Quelle est la durée de validité du certificat de compétence ?

Conformément à la réglementation applicable, sa validité variera en fonction de l'existence, ou non, de déficiences dans le logement ou le bâtiment. Par conséquent :

• Si le bâtiment ne présente aucune déficience ou seulement des déficiences mineures, il est valable pendant 10 ans.
• Si le bâtiment présente des déficiences importantes, sa validité est de 6 ans, sous réserve d'une vérification technique par un professionnel qualifié tous les deux ans.
• Si le bâtiment présente des déficiences graves ou très graves, mais que les mesures provisoires nécessaires pour réduire le risque ont été mises en œuvre, sa validité est de 3 ans, à condition que les contrôles techniques prévus dans le certificat soient effectués dans la période établie dans le certificat (ou, à défaut, tous les 12 mois) dans le but de vérifier le maintien en bon état des mesures mises en œuvre dans le bâtiment.

Quelle est l'importance d'obtenir un certificat de conformité pour l'achat et la vente d'un bien immobilier ?

Maintenant que l'on a compris tous les éléments pertinents relatifs au contrôle technique, au rapport de contrôle technique et au certificat de conformité, il est temps de comprendre leur importance dans le cadre des opérations d'achat et de vente de biens immobiliers. En effet, conformément à la réglementation applicable, lors de la transmission de logements entre vifs (c'est-à-dire lors de ventes et d'achats), le vendeur est tenu de fournir à l'acheteur une copie du rapport de contrôle technique et du certificat de conformité. De même, dans le cas où le certificat a été obtenu par un silence administratif positif, ou dans le cas où il n'a pas été possible d'obtenir le certificat d'aptitude en raison de déficiences graves ou très graves de l'immeuble sans que les mesures de précaution proposées aient été mises en œuvre, le vendeur, en plus d'en donner avis, doit fournir à l'acheteur une copie du rapport du contrôle technique de l'immeuble avec accréditation de la date de présentation à l'administration de la Communauté autonome.

Est-il possible d'accorder l'acte de vente sans fournir le certificat d'aptitude ?

En effet, la réglementation applicable prévoit la possibilité exceptionnelle que, dans le cas où le vendeur ne peut disposer du certificat d'aptitude pour des raisons dûment justifiées, l'acheteur puisse exonérer expressément le vendeur de fournir ce document. Toutefois, compte tenu de l'importance de la question, dans l'hypothèse où le logement est obligé de subir le contrôle technique compte tenu de son ancienneté, compte tenu de la pertinence de la question, il ne semble pas très judicieux pour l'acheteur d'accepter cette dispense.

Que se passe-t-il si le contrôle technique du bâtiment n'est pas effectué ?

Dans le cas où un propriétaire, qui est obligé de soumettre son logement à un contrôle technique, ne le fait pas, il peut être soumis à l'imposition d'amendes coercitives (qui peuvent atteindre jusqu'à 50 % du prix des travaux de conservation à réaliser) ou aux sanctions prévues par la loi catalane 18/2007, sur le droit au logement, qui peuvent aller d'un minimum de 3 000 € (dans le cas d'infractions mineures) à un maximum de 900 000 € dans le cas d'infractions très graves. Par conséquent, il est sans aucun doute fortement conseillé à tous les propriétaires qui sont obligés de soumettre leur maison à un contrôle technique de le faire, car cela protège leur sécurité, celle de leurs voisins, ainsi que leurs biens.