Évaluation des biens immobiliers : l'importance de bien faire les choses lors de la souscription d'un prêt hypothécaire

Qu'est-ce qu'une évaluation hypothécaire ?

Une évaluation hypothécaire est une évaluation d'un bien immobilier. Grâce à cette évaluation, l'institution financière connaît la valeur du bien qui garantit le remboursement du prêt et le risque qu'elle assume en accordant le prêt.

En ce qui concerne l'évaluation du bien, l'évaluateur qui se rend au domicile prend généralement en compte les éléments suivants :

• La situation géographique du bien.
• Services de proximité (espaces verts, équipements de loisirs, etc.).
• La typologie (unifamiliale ou multifamiliale).
• L'emplacement du bien dans le bâtiment lui-même (hauteur, orientation, etc.).
• La surface du bien et son aménagement (mètres carrés totaux et utilisables, etc.).
• La qualité des matériaux de construction.
• L'âge du bien et son état de conservation (rénovations, améliorations, etc.).
• Etc.

Àquoi sert une évaluation hypothécaire ?

L'évaluation hypothécaire est principalement utilisée pour que les institutions financières puissent s'assurer que le bien immobilier destiné à être offert en garantie par l'hypothèque a une valeur suffisante pour qu'en cas de non-paiement, elles puissent récupérer l'argent prêté.

Qui procède à l'évaluation du prêt hypothécaire ?

L'évaluation d'un prêt hypothécaire est effectuée par un professionnel indépendant, qui doit répondre à certaines exigences établies par la loi. En général, il s'agira d'un architecte ou d'un architecte technique appartenant à une société d'évaluation immobilière dûment enregistrée auprès du ministère du Logement et agréée par la Banque d'Espagne.

Vous pouvez trouver la liste complète des sociétés d'évaluation approuvées par le Banco de España dans le registre des entités du Banco de España.

Comment se déroule l'évaluation d'un prêt hypothécaire ?

L'évaluation des prêts hypothécaires est réglementée par la Banque d'Espagne en vertu du règlement ECO/805/2003, qui exige que plusieurs conditions soient remplies pour que l'évaluation soit approuvée :

• L'évaluateur doit visiter la propriété.
• L'expert doit établir le plan en prenant les mesures de chaque pièce et prendre les photos correspondantes.
• Dans le document d'évaluation, vous devez joindre 6 témoins de transactions ou d'offres réelles dans la région.
• Vérifier que le bien enregistré faisant l'objet de l'hypothèque est le bon.
• Corroborer la situation immobilière du bien pour vérifier qu'il n'y a pas d'illégalité urbanistique.

Quichoisit l'évaluation de l'hypothèque ?

Aux fins de la demande d'un prêt hypothécaire, le demandeur de prêt a le droit de présenter à l'institution financière une évaluation du bien qu'il a contracté directement. L'institution financière ne peut pas rejeter l'évaluation présentée par le client, à condition qu'elle provienne d'une des sociétés d'évaluation agréées par la Banque d'Espagne et qu'elle ne date pas de plus de 6 mois.

Cependant, dans la pratique quotidienne, dans la majorité des cas, c'est l'institution financière qui choisit la société d'évaluation, et l'évaluateur contacte directement le client pour fixer une date et une heure de visite du bien.

Combien de temps faut-il pour obtenir le résultat de l'évaluation ?

Une fois la propriété visitée, un minimum de 5 jours s'écoulera jusqu'à ce que le certificat d'évaluation soit disponible, que la société d'évaluation enverra directement à l'institution financière afin qu'elle puisse poursuivre l'étude sur la viabilité d'accorder ou non le prêt hypothécaire demandé.

Combien coûte une évaluation hypothécaire ?

Il n'y a pas de prix fixe, ce n'est pas une redevance. Les sociétés d'évaluation fixent leurs tarifs librement, en fonction de la taille du bien. À titre indicatif, "l'évaluation d'une propriété de 90 mètres carrés peut coûter environ 400 euros".

Qui est responsable du paiement du coût de l'évaluation hypothécaire ?

La récente loi sur les contrats de crédit immobilier stipule clairement à l'article 14.1 (lettre E) que c'est le demandeur du prêt (l'emprunteur) qui doit payer et supporter le coût de l'évaluation hypothécaire du bien en question.

Une évaluation est-elleobligatoire lors de la souscription d'un prêt hypothécaire ?

La loi sur les hypothèques n'exige pas que le bien à hypothéquer soit évalué. Ce que les articles 682.2 LEC et 129 LH exigent, c'est qu'une valeur ou un taux d'adjudication soit fixé pour que le créancier (l'institution financière) puisse recourir à la procédure de forclusion (judiciaire ou extrajudiciaire).

Si la valeur estimée n'est pas fixée, cela ne signifie pas que l'acte notarié n'est pas valable et que l'hypothèque ne doit pas être enregistrée. La seule chose que cela signifie, c'est que si, en cas d'un éventuel non-paiement, on a l'intention de réclamer le prêt et de le faire exécuter, on ne peut pas appliquer les règles spéciales d'exécution sur les biens hypothéqués, mais seulement les règles relatives à la procédure d'exécution ordinaire ou à la procédure déclaratoire ordinaire (beaucoup plus longues et plus lourdes pour le créancier).

Une nouvelle évaluation est-elle nécessaire en cas de modification ou de prolongation d'un prêt hypothécaire existant ?

Compte tenu du silence de la loi à cet égard et de son interprétation restrictive en raison de la nature particulière de la loi, la loi parle de la constitution d'une hypothèque. La DGRN (Dirección General del Registro y el Notariado) dans une résolution du 29 octobre 2013, comprend que toute modification qui n'affecte pas la valeur d'adjudication ne met pas en jeu cette disposition, c'est-à-dire qu'il n'est pas nécessaire de demander et d'intégrer une nouvelle évaluation. Toutefois, si la valeur de l'enchère est modifiée, cela sera nécessaire.

La valeur estimée et la valeur aux enchères sont-elles identiques ?

La loi sur les hypothèques n'a pas non plus établi de lien entre la valeur de la vente aux enchères et la valeur d'expertise en général, ce qui pourrait faciliter l'appropriation par le créancier d'un bien aux enchères pour une valeur bien inférieure à sa valeur réelle.

Afin d'éviter cette anomalie ou cette situation injuste, la loi 1/2013 a établi un lien obligatoire entre l'évaluation et le taux d'adjudication, en fixant dans les articles 682 LEC et 129 LH que la valeur d'adjudication doit être au moins égale à 75% de l'évaluation.

Ce lien entre les deux valeurs ne signifie pas qu'elles sont une seule et même chose. La valeur d'expertise est destinée à refléter la valeur réelle ou marchande du bien à un moment donné, tandis que la valeur d'adjudication est destinée à garantir la valeur minimale à laquelle le bien sera vendu aux enchères en cas de défaillance actuelle ou future.

La nouvelle loi 5/2019 réglementant les contrats de crédit immobilier apporte une petite modification dans la législation hypothécaire qui exige que les deux valeurs coïncident dans l'acte notarié de constitution du prêt hypothécaire. En d'autres termes, la valeur pour les enchères sera la même (c'est-à-dire 100%) de la valeur d'évaluation.

La valeur estimée et la valeur minimale à des fins fiscales sont-elles la même chose ?

Il est important de ne pas confondre la valeur estimée du bien avec la valeur minimale à des fins fiscales: ces deux valeurs ne coïncident pas nécessairement. En fait, dans la pratique, ils ne coïncident presque jamais.

Par conséquent, les deux valeurs sont importantes lors de l'achat d'une propriété et de la demande du prêt hypothécaire correspondant pour l'acquérir. Acheter au-dessus de la valeur estimée indique que vous achetez à un prix élevé à ce stade du marché. Acheter en dessous de la valeur fiscale minimale indique que vous achetez à un si bon prix que même les autorités fiscales vous disent qu'elles n'utiliseront pas le prix de votre achat comme base d'imposition, mais plutôt la valeur fiscale minimale. Par conséquent, il vous délivrera ultérieurement une liquidation complémentaire pour la différence, avec un délai de 4 ans à compter de la fin de la période volontaire pour le paiement et la présentation de l'impôt.

Pour les plus avancés, l'éternelle question réside toujours dans l'hypothèse factuelle suivante :

• PRIX D'ACHAT RÉEL (tel qu'indiqué dans l'acte notarié) : 600 000 euros.
• VALEUR D'APPRECIATION (qui a été nécessaire pour le prêt hypothécaire) : 780.000 euros.
• VALEUR MINIMALE IMPOSABLE (selon les calculs de l'Administration pour cette année-là) : 650 000 euros.

Lorsque vous achetez dans un acte notarié pour 600 000 euros, la législation fiscale vous indique que vous devez payer des droits de mutation (TPO) sur le prix d'achat figurant dans l'acte (c'est-à-dire sur les 600 000 euros). Les autorités fiscales, lorsqu'elles vérifieront la liquidation et le paiement de l'impôt, verront que vous achetez en dessous de la valeur fiscale minimale et de la valeur d'évaluation du prêt hypothécaire associé. Cela entraînera l'émission d'un avis d'imposition complémentaire (AIC) pour la différence.

Mais la grande question... Pour quelle différence la liquidation complémentaire est-elle émise ? La différence entre la valeur estimée et la valeur minimale à des fins fiscales. La réponse, bien que controversée, est que l'administration utilisera toujours la valeur la plus élevée entre la valeur estimée et la valeur minimale à des fins fiscales.

Quel est ledanger d'une mauvaise évaluation hypothécaire ?

En ce qui concerne l'octroi du prêt, l'évaluation économique du bien résultant de l'expertise a une triple implication pour le demandeur de financement :

1. Il s'agit d'un facteur essentiel pour déterminer le montant que l'institution financière accordera finalement au demandeur. En règle générale, à l'heure actuelle, aucun prêteur ne prête plus de 80 % de la valeur estimée.
2. Il sert de référence dans le cas où l'argent emprunté ne peut être remboursé et où l'institution financière doit saisir et mettre aux enchères le bien. Un exemple (le pire scénario qui puisse se produire) : évaluer un bien immobilier au-dessus de sa valeur réelle reviendrait à prêter à une personne plus d'argent que ce que le bien hypothéqué peut réellement garantir en cas de non-paiement et de saisie. Imaginez un bien qui vaut réellement 600 000 euros sur le marché. Cependant, l'évaluation est faite pour une valeur de 1 million d'euros. La banque, se fondant sur l'évaluation et appliquant la règle générale du prêt à 80 % de la valeur estimée, accorde un prêt de 800 000 euros à un couple. Le couple, en raison des circonstances de la vie, devient insolvable et ne peut pas rembourser le prêt. Et personne sur le marché n'achète la maison pour plus de 600 000 euros, évidemment (puisque c'est ce qu'elle vaut réellement). La banque finira par garder la propriété en saisie et les débiteurs (désormais sans maison) continueront à devoir de l'argent à la banque.
3. Cela peut signifier un paiement plus élevé des droits de mutation (ITP) que nous devons payer lors de l'achat d'une propriété (comme nous l'avons expliqué à la fin de la question précédente). Les autorités fiscales procèdent à leur propre évaluation des biens, sur la base de la valeur cadastrale et d'un coefficient qu'elles attribuent en fonction de la localisation du bien. Par exemple, si nous avons acheté le bien en dessous de la valeur attribuée par l'Inland Revenue, il est probable qu'à l'avenir l'Inland Revenue nous réclame (il a 4 ans pour le vérifier) une liquidation complémentaire qui reflète la différence entre l'ITP que nous avons payée et l'ITP que l'Inland Revenue considère que nous aurions dû payer en fonction de la valeur du bien, plus les intérêts.

Conclusion finale :

Compte tenu de la répercussion importante d'une évaluation correcte du bien qui va faire l'objet d'une transaction juridique (qu'il s'agisse d'un achat ou d'une vente ou d'un prêt hypothécaire), cela ne signifie pas qu'avec une évaluation bien faite tout est résolu. La réalité quotidienne est beaucoup plus complexe, car le contrat de prêt hypothécaire est un contrat à très long terme (normalement de 15 à 40 ans). Le simple passage du temps et les événements qui peuvent se produire au cours de cette longue période sont imprévisibles.

Le problème fondamental n'est pas l'évaluation, mais une éventuelle baisse de la valeur du bien. Le problème n'est pas que les parties, ou un tiers tel qu'un évaluateur indépendant et agréé, ou la loi elle-même, fixent librement la valeur du bien et de l'éventuelle vente aux enchères en cas de non-paiement, mais que cette valeur est fixée à un moment donné et que ses effets se produiront beaucoup plus tard, lorsque l'évaluation aura pu changer de manière substantielle (comme cela s'est produit il y a quelques années avec la crise économique dévastatrice, avec la paralysie du marché immobilier et la chute des prix).

Cependant, l'évaluation de la propriété est un outil essentiel dans le système hypothécaire actuel. En guise de résumé, je vous rappelle que le certificat d'évaluation doit être inclus dans l'acte de prêt hypothécaire, car sa mission est de permettre la vérification du pourcentage (aujourd'hui avec la nouvelle loi 5/2019 c'est 100%) qu'il représente par rapport à la valeur d'adjudication. Ce certificat a une durée de validité de 6 mois, donc l'exécution de l'acte devant le notaire doit se faire dans ce délai. Et la nouvelle loi sur les contrats de crédit immobilier établit impérativement que le coût de l'évaluation doit être payé par la personne qui demande le prêt (c'est-à-dire l'emprunteur).

L'évaluation du bien renforce la position des deux parties contractantes (prêteur et emprunteur) :

• Il est dans l'intérêt du prêteur, en cas de défaillance éventuelle, de laisser ouverte la procédure d'exécution par le biais d'une procédure spéciale plus rapide que la procédure ordinaire, ce qui ne serait jamais possible sans une telle évaluation ou estimation hypothécaire par un expert indépendant agréé par la Banque d'Espagne.
• Pour l'emprunteur, car avec ses revenus et son niveau de solvabilité, l'évaluation du bien est l'un des éléments qui déterminera le financement proposé par la banque.

Je voudrais terminer en soulignant que l'HYPOTHÈQUE sera toujours un instrument approprié dans la mobilisation du prêt hypothécaire si elle est EFFICACE. Cette exigence d'efficacité se manifeste à deux moments : au moment où le prêt hypothécaire est contracté et au moment où il est exécuté. L'obligation d'expertise et la valeur minimale d'adjudication influent sur ces deux moments.