Un guide pratique pour l'achat d'un logement et la souscription d'un prêt hypothécaire (chapitre 2)

2/3/2025

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Un guide pratique pour l'achat d'un logement et la souscription d'un prêt hypothécaire (chapitre 2)

"Signer un bon contrat d'honoraires

Dans cet article, vous trouverez

Dans le premier chapitre de ce guide, le mois dernier, j'ai parlé de l'importance d'anticiper et de donner plus d'importance à l'évaluation. Dans ce deuxième chapitre, je vais me concentrer sur la signature d'un "bon contrat d'arrhes". Un contrat qui fonctionne vraiment et qui permet d'éviter les maux de tête par la suite. Toutefois, avant d'entrer dans le vif du sujet, je décrirai brièvement les deux scénarios dont il sera question :

Scénario "business as usual"
vs
Scénario idéal

D'une part, nous avons le scénario habituel et répandu dans la pratique quotidienne. La plupart des gens associent le contrat d'arrhes à l'idée de réserver fermement la maison que l'on souhaite acheter. Pour ce faire, il suffit d'avancer 10 % du prix d'achat. Et si le vendeur finit par se désister, nous devons rembourser le double de la somme versée. Si c'est nous, nous perdons la somme versée. Toute notre attention est concentrée sur ces deux idées !

Cependant, le contrat d'arrhes contient une bonne poignée (excusez l'expression) de clauses, d'obligations ou d'avertissements d'une grande importance. Beaucoup d'entre elles sont standardisées et ne résolvent pas vraiment de manière claire et concise les différentes jurisprudences ou difficultés qui peuvent se présenter dans la vie réelle et quotidienne.

D'autre part, nous avons le scénario idéal à mes yeux, que je propose ouvertement :

Disposer d'informations adéquates sur la situation du bien (parmi ces informations adéquates, avoir préalablement acquis une évaluation approuvée). Rédiger de manière claire et pratique (et non théorique) dans le contrat d'arrhes les différentes questions ou les éventuels points de conflit détectés au préalable. Les refléter ainsi clairement dans le contrat d'engagement lui-même :

Quand, par qui et comment ?

Toutes les controverses détectées depuis le début vont être résolues. Ne vous limitez pas aux clauses générales qui fonctionnent lorsque tout est parfait et qu'il n'y a aucun doute. Ce qui, dans la pratique quotidienne, n'est jamais le cas. Préparer et signer un bon contrat d'earnest money vous permet de signer et d'effectuer le paiement de ces 10% du prix d'achat avec la tranquillité d'esprit que la situation exige.

Il y a une phrase que j'aime beaucoup qui dit ceci : "ce n'est pas parce que les choses sont habituellement faites d'une certaine manière et qu'elles fonctionnent que c'est la seule ou la meilleure manière de les faire".

Je vais maintenant commencer dans l'ordre avec les recommandations à retenir. Et c'est parti...

La hâte n'est pas un bon conseiller

Lorsque vous avez l'intention d'acheter un bien immobilier, dans la pratique, il est très courant que, lorsqu'un acheteur potentiel visite un bien qui lui plaît, il fasse immédiatement une offre au vendeur, afin d'essayer de parvenir à un accord.

Si cette offre est acceptée par le vendeur, il est également très fréquent que, de manière très rapide et pressée, le tout piloté par les intermédiaires de la transaction (agences immobilières, agents de vente, etc.), les parties procèdent à la signature d'un contrat dit "d'earnest money", souvent basé sur des formulaires simples obtenus sur internet, où elles s'engagent à formaliser la vente et l'achat devant un notaire, dans un certain délai, et ce contrat est scellé d'une clause "d'earnest money" pour garantir le respect du contrat.

Cette procédure, très répandue dans la pratique immobilière quotidienne, constitue, à mon avis, un risque monumental pour toutes les parties impliquées dans le processus, car dans ces contrats dits "d'earnest money", les parties prennent en réalité des engagements juridiques importants pour un bien dont elles ne connaissent pas le statut juridique en profondeur et pour lequel elles ne sont pas assurées d'obtenir un financement bancaire, si elles en ont besoin.

Revenons au premier chapitre où j'ai parlé de mon expérience personnelle dans l'achat d'une propriété à Formentera. Le fait d'avoir anticipé l'évaluation et d'être vraiment conscient des difficultés que présentait la propriété et du temps qu'il faudrait pour les résoudre, m'a permis de convenir dans l'acompte d'un délai très long avec le vendeur pour pouvoir les résoudre. Avec même la possibilité de prolonger ce délai si les circonstances l'exigeaient.

Et tout cela à condition que la banque confirme le financement... bien que cette possibilité ne soit pas prévue aux Baléares, je me suis basé sur la loi catalane pour incorporer une clause de ce type, ce qui était parfaitement logique pour ne pas me retrouver dans la situation compliquée d'avoir signé un dépôt et de ne pas avoir le reste de l'argent nécessaire pour rendre l'achat de la propriété effectif.

Rappelons-nous notre première grande leçon : tout d'abord, l'ÉVALUATION OFFICIELLE.

Comme nous venons de le voir, dans la pratique, à de nombreuses occasions, de nombreuses personnes, entraînées par la dynamique folle du marché immobilier espagnol, lorsqu'elles visitent une propriété qui leur plaît, guidées par la hâte de "ne pas laisser passer l'occasion", lient l'achat d'une propriété avec un "contrat de dépôt", sans avoir au préalable analysé en profondeur sa valeur et sa situation juridique.

Ainsi, pour éviter cette erreur colossale, la première chose que l'acheteur potentiel doit faire lorsqu'il trouve le bien qu'il souhaite acheter est, comme nous l'avons vu dans le premier chapitre de notre guide pratique( qui peut être consulté à nouveauICI ), de demander une évaluation officielle par un expert agréé, car grâce à cela, l'acheteur potentiel, parmi d'autres questions clés, pourra obtenir une évaluation officielle :

Une évaluation indépendante du prix du marché du bien, garantissant que le prix que vous avez l'intention de payer pour le bien correspond à sa valeur réelle.
Une approximation très précise du montant maximum que, dans votre cas, la banque financera, pour tous les cas où l'acheteur aura besoin d'un prêt hypothécaire pour financer l'achat.
Une analyse juridique approfondie du bien, mettant en évidence tous les incidents juridiques qui peuvent affecter sa valeur ou qui doivent être pris en compte lors de la formalisation de la transaction (tels que les hypothèques, les privilèges, les éventuels litiges sur le bien, les divergences dans le cadastre par rapport à sa superficie, les exigences administratives à respecter, les charges d'urbanisme à prendre en compte par les parties, etc.)

Comme nous l'avons vu, le fait d'avancer le moment où l'évaluation officielle approuvée est effectuée peut constituer une action tactique très intéressante pour l'acheteur potentiel, car cela permet de garantir que l'achat (qui, rappelons-le, constitue dans la plupart des cas l'investissement le plus important dans la vie d'un citoyen) est effectué avec beaucoup plus de certitude et de sécurité juridique quant à la valeur et à la situation légale du bien immobilier.

Poursuivons avec mon expérience personnelle. Formentera est l'un de ces endroits particuliers où le prix du marché des propriétés est délirant si l'on analyse réellement les mètres construits et la qualité de la construction. Cependant, il est justifié par la loi de l'offre et de la demande. J'apporte cette petite précision parce que, dans mon cas particulier, j'ai obtenu deux évaluations très différentes, l'une correspondant à la valeur du marché (plus élevée) et l'autre aux effets de l'hypothèque (plus faible). Et l'autre avec des effets hypothécaires (plus bas) parce que la propriété avait des conditions et des avertissements qui, du point de vue du risque pour la banque qui va vous prêter de l'argent, justifiaient cette différence importante entre les deux. Ce que j'ai appris, dans ce cas, c'est qu'il existe différentes évaluations et pour différents objectifs. Lorsque vous commandez une évaluation, veillez à ce que l'objectif de l'évaluation soit clair.

Après l'évaluation, il est temps de clôturer l'opération.

Si vous avez suivi mes conseils, et qu'une fois que vous avez un appartement qui vous intéresse, vous avez pu en faire une évaluation officielle, il est temps de " ficeler " cette opération entre le futur vendeur et l'acheteur, en formalisant un contrat ou un avant-contrat où les bases de la future vente et de l'achat sont posées, qui sera formalisé devant un notaire.

En ce sens, il est nécessaire de comprendre que, dans la pratique, le processus d'achat d'un bien immobilier n'est pas une affaire automatique ou rapide, car tant l'obtention du financement bancaire que la nécessité de résoudre certains incidents que le bien peut avoir (comme la levée des charges, la rectification des divergences dans le registre, la collecte des autorisations administratives, etc.), ainsi que la nécessité pour le vendeur et l'acheteur d'organiser un déménagement ou le choix d'un nouveau logement pour remplacer celui qui est vendu, tout cela finit par faire que, dans la pratique, à partir du moment où l'accord est conclu entre les parties, l'achat d'un bien immobilier n'est pas un processus rapide ou automatique.), voire la nécessité pour le vendeur et l'acheteur d'organiser un déménagement ou le choix d'un nouveau logement pour remplacer celui qui est vendu, tout cela fait que, dans la pratique, entre le moment où il y a un accord entre les parties pour vendre le bien et celui où la vente est formalisée devant un notaire, il s'écoule dans la plupart des cas un laps de temps considérable de plusieurs semaines ou de plusieurs mois.

Conscients de cette réalité, au-delà de l'accord verbal conclu entre les parties lorsqu'elles s'entendent sur le prix et les conditions essentielles de la vente, la vérité est que, compte tenu de ces longues périodes de temps, il est très courant, et certainement conseillé, que les parties, afin de sécuriser ou de lier cet accord conclu, formalisent, avant de se rendre chez le notaire pour signer leur vente dans un acte public, un contrat privé, communément appelé " contrat d'arrhes ", de formaliser, avant de passer devant le notaire pour signer leur achat-vente dans un acte public, un contrat privé, communément appelé "contrat de dépôt", en vertu duquel les parties conviennent des éléments essentiels de ce futur achat-vente, de ses modalités d'exécution et, surtout, des conséquences en cas d'une éventuelle rupture unilatérale de ce contrat.

Ainsi, comme nous aurons l'occasion de le voir dans cet article, les contrats dits "d'earnest money" constituent une modalité contractuelle très pertinente dont les conséquences juridiques peuvent être graves pour les parties.

Tenant compte de cette réalité, je vais maintenant essayer d'expliquer dans un petit guide pratique quels sont les éléments clés que vous devriez prendre en compte, à mon humble avis, pour signer un contrat de dépôt avec garanties, qui vous permettra d'acheter ou de vendre votre maison en toute sécurité et confortablement, en évitant des situations graves qui sont très difficiles à résoudre.

Soyez très prudent lorsque vous signez un "contrat d'arrhes".

Comme nous venons de le voir, en effet, dans de nombreuses occasions, il peut être nécessaire et utile de signer un contrat de dépôt, comme étape préalable à l'achat d'un bien immobilier dans un acte public devant un notaire.

Cependant, comme nous le verrons dans cet article, ce type de contrat peut donner lieu à des risques juridiques importants, tant pour le vendeur que pour l'acheteur. J'ai donc l'intention, dans ces lignes, de vous expliquer quels sont ces risques et comment vous pouvez les gérer et les atténuer de la meilleure façon possible.

Quoi qu'il en soit, pour vous donner une première idée, voici les points clés à retenir :

Comme je vous l'ai déjà dit, avant de signer quoi que ce soit, demandez une évaluation officielle du bien. Vous connaîtrez ainsi sa valeur marchande réelle et les principaux inconvénients juridiques qu'il peut présenter.
Je vous recommande vivement de demander des conseils spécialisés à un avocat (ou même directement à un notaire), afin de ne pas signer de contrat sans l'avoir fait examiner par un spécialiste qui pourra vous aider et vous conseiller correctement.

Comme je l'ai indiqué, ces conseils peuvent également être obtenus gratuitement auprès de votre notaire de confiance, qui, s'il fournit un bon service, pourra vous confirmer qu'il est le bon professionnel avec lequel formaliser votre vente. En outre, si vous le souhaitez, il est également possible de signer votre contrat d'arrhes devant un notaire et/ou de déposer les arrhes devant un notaire, afin de donner plus de garanties et de sécurité à la transaction.

Lors de la signature du "contrato de arras", prévoyez une longue période pour formaliser la vente et l'achat devant un notaire, afin d'avoir le temps d'obtenir le meilleur financement bancaire et aussi pour que toutes les parties aient le temps de résoudre les problèmes juridiques qui pourraient survenir.
Refléter correctement dans le contrat d'offre d'achat toutes les charges qui pèsent sur le bien (hypothèques, privilèges, privilèges fiscaux, limitations administratives, etc.
Il convient correctement de la nature des arrhes (confirmation ou pénitence) et indique très clairement ce qui se passera en cas de rupture du contrat par l'une des parties.
Comme je l'ai déjà mentionné, envisagez sérieusement la possibilité de déposer les arrhes en présence d'un notaire, afin de donner plus de garanties à toutes les parties concernées.
Si l'acheteur a besoin d'un financement bancaire pour l'achat, indiquez clairement qu'en cas de non-obtention de ce financement, vous pourrez récupérer l'argent versé au titre des arrhes.
Il prévoit la possibilité que des obstacles surgissent au cours du processus et retardent le moment de la signature et, le cas échéant, la manière de prolonger la validité du contrat de garantie de bonne fin, afin de disposer d'une marge pour les surmonter et sauver ainsi l'opération.

Il est donc temps d'examiner de plus près le "contrat d'arrhes".

Sans plus attendre, voyons ce que sont les "earnest money contracts", comment ils sont réglementés et quels sont les aspects essentiels à prendre en compte lors de la signature d'un de ces contrats afin que toutes les parties bénéficient de la plus grande sécurité juridique possible.

Qu'est-ce que ces contrats dits "d'earnest money" ?

Le "contrat d'honoraire" peut être défini comme un document, généralement de nature privée (c'est-à-dire non signé devant un notaire dans la plupart des cas), dans lequel deux parties contractantes, à savoir le propriétaire d'un bien immobilier et la personne intéressée à l'acquérir, conviennent des conditions essentielles d'une vente et d'un achat futurs dudit bien, qui seront formalisés dans un avenir proche (par exemple un, deux ou trois mois), normalement par le biais d'un acte public devant un notaire.

Ainsi, dans ce type de contrat ou d'avant-contrat, les parties s'engagent généralement :

Organiser la vente future de la propriété.
Le prix auquel la vente sera formalisée.
La remise anticipée par le futur acheteur d'une partie du prix (généralement 10%), à titre d'"arrhes" ou d'"arras" (d'où le nom).
Le délai maximum pour signer l'acte d'achat et de vente devant un notaire et remettre le bien en main propre.
Détails supplémentaires sur la manière dont la transaction sera formalisée (par exemple, qui est responsable de la levée des charges pesant sur le bien, telles qu'une hypothèque, un privilège, etc.)
Et surtout, quelles sont les conséquences pour chacune des parties dans le cas où elles ne respectent pas leur engagement et ne procèdent pas à la formalisation de la vente.

Si vous voulez savoir plus en profondeur quels sont les contrats d'arras, leurs caractéristiques et leur réglementation, ICI vous pouvez trouver la section de mon site web où vous trouverez beaucoup d'informations intéressantes.

Que sont en réalité les contrats dits "d'earnest money" ?

Comme je tente de l'expliquer dans le lien que je viens de vous donner, en réalité, les contrats dits "earnest money" par la plupart des gens, d'un point de vue juridique, n'existent pas en tant que tels, car ils ne sont pas expressément réglementés par la loi.

En pratique, la jurisprudence a considéré que ce type de "contrats d'earnest money", qui sont généralement signés avant une vente, peuvent dans la plupart des cas être qualifiés de contrats préparatoires, d'"avant-contrats" ou de "promesses de vente", c'est-à-dire de contrats dans lesquels sont convenues les bases d'un contrat principal qui sera conclu ultérieurement.

Ceci étant, il est donc nécessaire de savoir qu'en réalité, l'earn out est un type de clause qui peut être inclus dans une multitude de contrats, en vertu de laquelle, selon la modalité choisie, il déterminera la nature dudit contrat ou, le cas échéant, les effets dérivés des actions de certaines des parties.

En droit civil catalan, il existe deux types d'arras :

1 - Les "arras confirmatorias" :

Dans ce type de dépôt, sa mission est de fonctionner comme un "signe de conclusion de la vente", ce qui signifie que, si un dépôt de confirmation est convenu dans un contrat, ce contrat est déjà pleinement "fermé" ou "confirmé" (d'où son nom), de sorte que les parties ne peuvent pas regretter ultérieurement le contrat et s'en dissocier, puisque, étant déjà "fermé" ou "parfait", elles sont obligées d'exécuter ce qui a été convenu (dans notre cas, la vente de la propriété).
En outre, il est extrêmement important de comprendre que le code civil de Catalogne établit que si les parties ne précisent pas le type de dépôt dans le contrat, ce dernier sera considéré comme un dépôt de confirmation.

Pour reprendre mon exemple, si, lors de la signature du contrat d'arrhes, nous avions donné à celles-ci un caractère confirmatif (ou n'avions pas précisé la nature des arrhes), cela aurait signifié que le contrat de vente avait déjà été conclu (même s'il n'avait pas encore été notarié), de sorte que je serais déjà propriétaire du bien et que je serais obligé de payer le reste du prix au vendeur, même si je n'avais pas obtenu le financement bancaire dont j'avais besoin ou même si le vendeur n'avait pas résolu les problèmes juridiques qui devaient l'être avant la vente.

Les "arcs de pénitence" :

Au contraire, les dépôts dits de pénitence sont en fait un système d'indemnisation ou de compensation en cas de retrait unilatéral de l'autre partie contractante, de sorte que.. :
- Si l'acheteur se retire unilatéralement du contrat, il perd le dépôt qu'il a éventuellement versé.
- Si le vendeur se retire unilatéralement du contrat, il doit les restituer à l'acheteur en double.
Pour que ces dépôts aient ce caractère pénitentiel, il est nécessaire qu'ils soient expressément convenus comme tels.

En suivant mon exemple, comme nous l'avons fait, le vendeur et moi-même avons convenu que ces dépôts étaient de nature pénitentielle, de sorte que si, pour une raison quelconque, je ne voulais finalement pas acheter le bien, en perdant ces 10 % du prix payé, je pouvais me retirer de la transaction, tandis que, si c'était le vendeur qui ne voulait finalement pas me le vendre, il aurait dû me rembourser le double (c'est-à-dire multiplié par 2) de la somme que je lui avais versée à titre de dépôt de pénitence.

En quoi la signature d'un "contrat d'arrhes" peut-elle être utile ?

Comme nous l'avons déjà mentionné dans cet article, dans la pratique, étant donné le prix élevé des logements en Espagne aujourd'hui, la plupart des acheteurs auront besoin d'un prêt hypothécaire pour pouvoir se permettre d'acheter.

Dans la plupart des cas, la recherche de la meilleure offre de financement, la compilation de tous les documents requis, ainsi que l'étude et l'approbation de l'opération prennent généralement des semaines, voire des mois.

Sur cette base, comme on peut le constater, entre le moment où le vendeur et l'acheteur "conviennent" de sceller la transaction, c'est-à-dire qu'ils se mettent d'accord pour acheter le bien à un prix déterminé, et le moment où cet achat peut être matérialisé par un acte authentique devant notaire, il peut s'écouler plusieurs semaines ou mois, c'est-à-dire le temps nécessaire à l'acheteur pour obtenir son prêt hypothécaire.

C'est donc fondamentalement pour "ficeler" ou "sécuriser" la transaction pendant cette période, et garantir ainsi que les parties respecteront ce qui a été convenu, que les contrats dits "d'arrhes" prennent tout leur sens, car avec eux et les engagements que les parties assument, nous nous assurons que le moment venu, les deux parties respecteront et procéderont à la formalisation de l'achat et de la vente devant un notaire public, ce à quoi elles se sont engagées.

Pour reprendre mon exemple, une fois que j'ai trouvé la maison que je voulais, j'ai dû passer quelques semaines à rassembler tous les documents que la banque me demandait pour autoriser la transaction (déclarations d'impôt sur le revenu des personnes physiques, TVA trimestrielle, etc.

En outre, la signature d'un contrat de dépôt peut également avoir une signification pour le vendeur, car dans de nombreuses occasions, il est nécessaire pour le vendeur de prendre des mesures préalables afin de réaliser une transaction réussie, comme, par exemple, l'annulation d'une hypothèque, la levée d'une saisie (qui peut prendre des mois, d'après ma propre expérience, compte tenu des procédures judiciaires et d'enregistrement qui devront être effectuées), la correction des divergences entre la surface réelle et la surface enregistrée, l'obtention des documents nécessaires à la vente (tels que le certificat d'occupation, le certificat d'efficacité énergétique, le certificat de conformité du bâtiment, etc.), ou l'obtention des autorisations des autorités pour acheter le bien (telles que le certificat d'occupation, le certificat d'efficacité énergétique, le certificat de conformité du bâtiment, etc.), ou l'obtention d'autorisations administratives pour la vente (comme dans le cas de logements soumis à l'OPV ou lorsqu'il existe des droits de préemption en faveur d'une administration).

Par conséquent, le fait de convenir d'un contrat de dépôt avec une marge de temps suffisante, par exemple 4 ou 5 mois pour la formalisation de l'acte public, nous donnera le temps de gérer tous ces documents et formalités et d'arriver au moment de la signature devant le notaire "avec nos devoirs faits", sans précipitation, et avec toute la tranquillité d'esprit du monde.

En outre, le fait de convenir d'un contrat de dépôt avec une large marge de temps permettra également aux deux parties de prendre les dispositions nécessaires en vue d'un changement de domicile, comme un déménagement dans le cas du vendeur, ou même la vente d'un logement précédent dans le cas de l'acheteur (car dans la pratique, il est très courant que l'acheteur, pour pouvoir se permettre l'achat du nouveau logement, doive d'abord vendre son appartement actuel).

Que dois-je faire avant de signer un "contrato de arras" ?

Comme nous l'avons vu dans cet article, dans la pratique, il est très fréquent que les gens, dans leur hâte et leur excitation d'acheter leur nouvelle maison, lorsqu'ils trouvent un bien qui leur plaît, procèdent à une signature rapide et irréfléchie, ce qui peut être une grosse erreur et entraîner de graves conséquences juridiques.

L'idée fondamentale de cet article est donc qu'avant de signer un contrat, si vous envisagez d'acheter un appartement ou une maison, vous devez prendre trois mesures fondamentales :

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1.- D'abord et avant tout, assurer le financement

A mon avis, si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire pour acheter un appartement, il est indispensable, avant de vous engager à acheter un appartement par le biais d'un contrat de dépôt, de vous assurer que votre banque vous prêtera l'argent nécessaire pour le faire.

En effet, de nombreuses personnes signent des contrats d'arrhes pour des maisons qu'elles ne peuvent pas acheter parce qu'aucune banque ne leur prêtera l'argent nécessaire pour le faire.

Par conséquent, si vous envisagez d'acheter un logement dans les prochains mois, il est essentiel que vous vous adressiez tout d'abord à votre banque (ou même à d'autres banques concurrentes), que vous lui exposiez votre situation (qui sera déterminée principalement par vos revenus, votre épargne et vos dettes antérieures) et que, sur cette base, elle vous indique le montant maximum qu'elle peut vous prêter et le montant de votre mensualité, afin que vous sachiez exactement quel est le prix maximum du logement que vous pouvez acheter.

Cette simple étape préliminaire vous permettra de faire preuve de prudence et de vous épargner bien des ennuis.

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2 - Avant de signer un contrat, évaluez le logement.

Une fois que vous avez obtenu le financement et que vous avez trouvé le bien qui vous plaît et que vous voulez acheter, avant de signer tout contrat qui vous oblige, comme je l'ai expliqué, à mon avis, l'option d'avancer l'évaluation officielle du bien est très intéressante, parce que, comme nous l'avons vu, elle permet d'obtenir une évaluation officielle du bien :

Vous connaîtrez ainsi la valeur réelle du bien.
Vous serez sûr que la banque vous prêtera l'argent dont vous avez besoin (rappelez-vous que la banque vous prêtera généralement, au maximum, 80 % de la valeur de l'évaluation officielle de l'expert agréé).
Vous pourrez montrer la situation juridique du bien, en connaissant son état réel et tout incident.

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3 - Avant de signer l'acompte, demandez un avis juridique.

Enfin, à mon avis, il est essentiel qu'avant de signer un contrat d'arrhes, un contrat de réservation, un engagement d'achat, etc., vous demandiez l'avis d'un juriste expert, qui peut vous aider à examiner le contrat de manière approfondie, protégeant ainsi votre position juridique lors de la négociation.

Ce conseil juridique peut être obtenu auprès d'un avocat, mais aussi auprès de votre notaire de confiance, c'est-à-dire un officier public spécialisé en droit, qui pourra vous conseiller sur la signature de votre contrat d'apport personnel, ce qui donnera beaucoup plus de sécurité à l'opération. De plus, si vous optez pour l'office notarial, qui est gratuit à ce stade du conseil, vous connaîtrez déjà le professionnel avec lequel vous pourrez signer votre acte de vente, ce qui vous apportera beaucoup plus de sécurité et de confort dans cette étape importante de votre vie.

À cet égard, il est donc nécessaire de comprendre qu'il est très courant de signer ce type de contrat en utilisant des formulaires Internet ou des formulaires standard fournis par des intermédiaires immobiliers, qui contiennent souvent des erreurs évidentes ou sont simplement des modèles génériques qui ne sont pas adaptés aux particularités et aux besoins de chaque transaction.

Comme nous l'avons vu, dans les contrats d'engagement, les signataires assument des obligations légales importantes et remettent des sommes d'argent considérables (par exemple 20, 30, 40, 40, 50 000 euros, voire plus).

C'est pourquoi il est essentiel que le vendeur et l'acheteur, avant de signer tout document qui les engage, consultent leur notaire ou leur avocat de confiance qui pourra revoir le contrat, analyser la transaction en détail et, compte tenu de ses caractéristiques et particularités spécifiques, inclure dans le contrat toutes les clauses et réserves nécessaires pour protéger adéquatement nos droits et nos intérêts légitimes, nous assurant ainsi de pouvoir effectuer un achat avec toute la tranquillité d'esprit et les garanties du monde.

En résumé, j'encourage tous les acheteurs et vendeurs, avant de signer quoi que ce soit, à dépenser quelques centaines d'euros, à consulter leur avocat ou leur notaire de confiance, et à assurer ainsi leur achat avec toutes les garanties du monde.

Quel délai faut-il prévoir entre la signature du "contrat d'engagement" et la formalisation de la vente par un acte public ?

Comme nous l'avons déjà vu dans cet article, dans les contrats d'arrhes, les parties conviennent des éléments clés d'une future vente, qui sera formalisée ultérieurement devant un notaire au moyen d'un acte public.

Dans ces contrats, il est donc essentiel de fixer un délai raisonnable et suffisant, afin que toutes les parties aient le temps de "faire leurs devoirs" et d'arriver le jour de la signature avec tout ce qu'il faut pour formaliser correctement la vente et l'achat.

Ainsi, dans la pratique, il est courant de fixer des périodes de formalisation très courtes (2 à 3 mois), qui peuvent parfois constituer un délai très court, en fonction des formalités à effectuer, comme par exemple la levée de certaines charges (telles que les privilèges), la correction de divergences dans le registre, ou l'obtention de certaines autorisations administratives (comme dans le cas des OPV ou des droits d'acquisition préférentiels en faveur de l'administration).

Sur cette base, mon humble recommandation est que les parties se mettent d'accord sur des périodes de formalisation longues (par exemple, 4 mois minimum, voire plus), afin que tout le monde ait le temps d'effectuer les démarches nécessaires pour formaliser la vente et l'achat devant le notaire de manière correcte.

Il serait également intéressant ici, en fonction des circonstances de la transaction, des parties et du bien en question, de prévoir la possibilité de prolonger le délai convenu, de sorte que si des événements imprévus surviennent et nécessitent plus de temps pour leur gestion et leur solution, les parties puissent parvenir à un accord pour prolonger le délai de signature devant le notaire, évitant ainsi le risque de s'exposer à une éventuelle situation de non-conformité.

Pourquoi peut-il être intéressant de déposer l'acompte devant un notaire ?

En plus de tout ce qui a été expliqué jusqu'à présent, comme nous l'avons également analysé, dans la plupart de ces contrats préparatoires, les parties conviennent d'inclure un dépôt de pénitence, qui garantit l'exécution de ce qui a été convenu et, si nécessaire, permet à l'une ou l'autre des parties de se retirer unilatéralement du contrat, en assumant les conséquences correspondantes :

C'est-à-dire, dans le cas de l'acheteur, la perte du dépôt de garantie.
Et dans le cas du vendeur, ils doivent être retournés pliés à l'acheteur.

Ainsi, en ce qui concerne ces montants donnés en guise d'arrhes, il est important de comprendre qu'il s'agit souvent de sommes importantes (30, 40, 50 000 euros, voire plus) que le futur acheteur donne à une personne, à savoir le vendeur, qu'il ne connaît pas du tout et dont il n'a aucune garantie de pouvoir récupérer facilement et rapidement son argent si la vente n'a pas lieu.

Compte tenu de ce risque élevé, il existe, pour l'atténuer, une option très intéressante qui consiste à déposer le dépôt devant un notaire, c'est-à-dire à se rendre chez un notaire et à lui demander de "garder" l'argent pour nous, afin que nous puissions l'"épargner" :

Si la vente est formalisée dans le délai convenu, le vendeur pourra se rendre dans l'étude de ce notaire et obtenir l'argent qui lui appartient et que le notaire gardait pour lui.
D'autre part, si la vente n'est pas formalisée dans le délai convenu, l'acheteur pourra récupérer son argent automatiquement si cela est accrédité devant le notaire correspondant.

Comme on le voit, cette option offre beaucoup plus de garanties à l'acheteur, puisque dans le cas où la vente n'est pas formalisée, l'acheteur "frustré" pourra récupérer son argent facilement et rapidement et, le cas échéant, n'aura qu'à intenter un procès contre le vendeur pour obtenir le montant supplémentaire de l'"arras dobladas" qui lui correspond en compensation du fait que le vendeur n'a pas respecté son engagement.

Si vous souhaitez connaître plus de détails sur cette possibilité de déposer l'earn money devant un Notaire, ICI je vous renvoie à un article de mon blog où je vous donne plus de détails à ce sujet.

De quoi dois-je tenir compte en tant qu'acheteur si j'ai besoin d'un prêt hypothécaire pour acheter le bien ?

Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire pour acheter votre nouveau logement, il est très important que vous connaissiez une option juridique qui peut protéger votre situation dans le contrat d'arrhes, à savoir conditionner le contrat à l'octroi du prêt hypothécaire par une institution financière, de sorte que, si vous n'obtenez pas le financement dont vous avez besoin, vous puissiez annuler le contrat d'arrhes et récupérer les montants que vous avez versés au vendeur à cet égard.

En Catalogne, cette option est expressément réglementée par l'article 621-49 du Livre VI du Code civil de Catalogne, qui, en réglementant le financement de l'achat par un tiers, établit que :

Si le contrat de vente prévoit le financement de tout ou partie du prix par un établissement de crédit, l'acheteur, sauf convention contraire, peut résilier le contrat s'il apporte la preuve documentaire, dans le délai convenu, du refus de l'établissement désigné d'accorder le financement ou d'accepter la subrogation de l'acheteur dans l'hypothèque qui grève le bien, à moins que le refus ne soit dû à la négligence de l'acheteur.
La rétractation de l'acheteur oblige le vendeur à restituer le prix payé et, le cas échéant, l'acompte, et oblige l'acheteur à laisser le vendeur dans la situation où il se serait trouvé si le contrat n'avait pas été conclu, sans préjudice des dispositions du droit hypothécaire.

Ainsi, dans le domaine catalan, si cette option, expressément réglementée par la loi, est prévue lors de la formalisation du contrat de dépôt, si l'acheteur n'obtient pas le financement dont il a besoin (sans négligence de sa part, bien entendu), il peut résilier le contrat et récupérer le dépôt versé, de sorte qu'il récupère son argent et ne "perd rien", bien qu'il n'ait pas pu acheter le logement pour lequel il s'était engagé.

Pour le reste de l'Espagne, bien que le code civil de common law ne réglemente pas expressément cette option, il est entendu que, sous la protection de l'autonomie de la volonté des parties, si ce type d'accord est inclus dans le contrat d'arrhes, il est pleinement valide et applicable, de sorte qu'il s'agit sans aucun doute d'une option à prendre en compte par les futurs acquéreurs lorsqu'ils s'apprêtent à signer un contrat d'arrhes.

Comment gérer les charges pesant sur le bien à vendre ?

Un autre point important à garder à l'esprit est que, une fois le contrat d'arrhes formalisé, il est très important que les parties, dès la "minute 0", agissent avec diligence et procèdent à la gestion de tout ce qui est nécessaire pour pouvoir arriver le jour de la signature chez le notaire "avec leurs devoirs faits", et ainsi conclure la transaction avec succès.

Par conséquent, en ce qui concerne les charges, qui sont normalement gérées et annulées par le vendeur, il est essentiel qu'elles soient gérées avec diligence et rapidité, car en fin de compte, dans les 2-3-4 mois, tout doit être "prêt" pour pouvoir signer et transférer le bien libre de charges, ce qui est l'obligation assumée par le vendeur dans la majorité des cas.

Dans la pratique, bien qu'une période de 2, 3 ou 4 mois puisse sembler longue, la vérité est que, dans de nombreuses occasions, la gestion et l'annulation de certains frais (et je parle de ma propre expérience), en particulier dans le cas où certaines administrations publiques doivent être impliquées (par exemple, en tant que tribunaux dans le cas de saisies), peuvent prendre de nombreuses semaines, voire des mois, pour être menées à bien.

Il est donc essentiel que les parties, une fois le contrat d'arrhes signé, commencent immédiatement à travailler à l'obtention de tous les documents nécessaires pour formaliser la vente dans les délais convenus, comme par exemple

Les originaux des titres de propriété du propriétaire (si ceux-ci ne sont pas disponibles, il sera nécessaire d'obtenir une copie certifiée conforme).
Cédula de habitabilidad (si elle a expiré, elle devra être renouvelée, ce qui peut prendre beaucoup de temps et nécessiter de nombreuses formalités administratives).
Certificat d'efficacité énergétique.
Certificat d'adéquation du bâtiment pour les bâtiments anciens qui y sont obligés.
Certificat de dettes auprès de la communauté des propriétaires.
Dans le cas d'hypothèques déjà payées et non encore annulées, obtenir le certificat de solde nul de la banque et gérer l'annulation de l'inscription.
Dans le cas des saisies, en organisant le paiement de la dette existante, en obtenant l'ordonnance du tribunal et en organisant son inscription au registre foncier.
Dans le cas d'OPV ou de logements soumis à des droits de préemption, l'obtention des autorisations administratives correspondantes afin de formaliser le transfert (ce qui peut prendre des mois).
En cas de divergence entre la surface réelle du bien et celle inscrite au registre, en gérant la rectification des divergences par le biais de la procédure administrative ou d'enregistrement correspondante (ce qui peut également prendre des mois).

Comme on peut le voir dans tous ces exemples, ce que je veux faire comprendre, c'est qu'une fois que le contrat d'arrhes a été signé, la transaction n'est en aucun cas fermée ou assurée, mais que les parties, à partir de ce moment, doivent commencer à travailler dur, à "faire leurs devoirs", de sorte que, une fois que le délai pour la signature devant le notaire est arrivé, celle-ci puisse être menée à bien, en ayant pu gérer et résoudre toutes les charges, tous les obstacles et tous les incidents juridiques qui pèsent sur le bien.

Quelles conclusions finales pouvons-nous tirer de l'analyse que nous avons effectuée sur les contrats d'earnest money ?

Pour conclure cet article qui, je l'espère, a intéressé le lecteur, je voudrais simplement terminer par un bref résumé des idées clés que je souhaite intégrer dans ce guide pratique :

L'achat d'un logement est la décision financière la plus importante dans la vie d'une personne, c'est pourquoi, pour faire les choses correctement, il est nécessaire de planifier ce processus et de se faire aider par des professionnels dans ce domaine, en évitant la précipitation et l'empressement, qui peuvent conduire à des erreurs très graves.
Avant de chercher une maison qui vous plaît, allez à la banque et demandez combien d'argent elle peut vous prêter, compte tenu de vos revenus et de votre épargne, car cela vous permettra de savoir quelle maison vous pouvez vous permettre, ce qui vous permettra d'affiner votre recherche de manière beaucoup plus rationnelle et fructueuse.
Si vous trouvez un bien qui vous plaît, faites d'abord procéder à une évaluation officielle, pour vous assurer de sa valeur, de la possibilité d'obtenir le prêt hypothécaire dont vous avez besoin, et pour vérifier qu'il ne présente pas de problèmes juridiques susceptibles de compliquer l'opération.
Si vous signez un contrat d'earnest money, demandez l'aide d'un avocat ou d'un notaire pour réviser votre contrat, afin de sécuriser au mieux votre position juridique. La plupart des contrats d'arrhes sont rédigés de manière tellement générale ou standardisée qu'ils ne permettent souvent pas de résoudre les petits litiges de la vie quotidienne. N'oubliez pas que la réalité dépasse souvent la fiction.
Une fois que vous avez signé le contrat d'engagement, commencez à travailler dur pour prendre toutes les dispositions nécessaires afin que l'achat de votre maison soit un succès.

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En espérant que cet article sera utile à tous ceux qui souhaitent en savoir plus sur le concept des contrats d'earnest money, l'équipe du notaire Jesús Benavides reste à votre disposition pour vous aider dans vos démarches.

Décembre 2023

1.- RENONCIATION À L'HÉRITAGE ET SUBSTITUTION COMMUNE. SI LA DÉSIGNATION TESTAMENTAIRE DES SUBSTITUTS EST GÉNÉRIQUE ("ENFANTS" OU "DESCENDANTS"), LA SIMPLE DÉCLARATION DE LEUR INEXISTENCE SUFFIT À FORMALISER LA RENONCIATION ET À DÉTERMINER ENSUITE À QUI ELLE CORRESPOND :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 30 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas d'acceptation d'héritage d'une femme, veuve décédée, avec deux filles, qui, dans son testament, ont été désignées comme héritières à parts égales, avec substitution commune par leurs enfants ou descendants respectifs. Lors de la formalisation de l'acceptation de l'héritage, l'une des sœurs renonce à l'héritage, et dans l'acte, la sœur renonçante déclare simplement qu'elle n'a pas d'enfant ou de descendant (sans aucune preuve fiable), de sorte que l'autre sœur se voit attribuer l'intégralité de l'héritage. Le greffier refuse l'enregistrement car il estime que l'inexistence d'enfants ou de descendants doit être prouvée (par acte notarié ou par tout autre moyen valable en droit).

Le notaire habilité a fait appel de la qualification et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification, confirmant que, lorsque la substitution testamentaire commune est effectuée de manière générique (avec des expressions telles que "enfants" ou "descendants", c'est-à-dire sans appel nominatif), la simple manifestation de l'inexistence de ceux-ci suffit à formaliser la renonciation et l'acceptation subséquente par l'héritier favorisé par ladite renonciation.

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2 - VENTE D'UN BIEN LOUÉ. IL N'EST PAS NÉCESSAIRE DE FOURNIR LA RENONCIATION DU LOCATAIRE AU DROIT DE PRÉEMPTION POUR L'ENREGISTREMENT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 8 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien loué (local), dans l'acte duquel le Notaire certifie qu'il lui a été montré un acte où le locataire renonce à son droit d'acquisition préférentielle reconnu par la LAU.

Le greffier refuse l'inscription, arguant qu'il est nécessaire que les détails et les circonstances de cette renonciation lui soient également accrédités de manière fiable (en fournissant une copie de l'acte de renonciation où le greffier peut analyser ses termes, la qualité juridique de la personne qui l'accorde, etc.) La DG révoque la note de qualification, considérant que l'attestation du notaire selon laquelle le locataire a renoncé à son droit de préemption est suffisante, la loi ne conférant pas au greffier le pouvoir de qualifier les détails de ladite renonciation.

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3.- EN CATALOGNE, LE PRÉLÉGATAIRE PEUT PRENDRE POSSESSION, PAR LUI-MÊME, DES BIENS PRÉLÉGATAIRES :

En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 27 octobre 2023 (DOGC du 8 novembre 2023), qui résout un cas relatif à une acceptation d'héritage avec plusieurs cohéritiers, où l'un d'entre eux, en plus, étant prélégataire d'un bien, accepte sa part d'héritage et, aussi, s'attribue unilatéralement ce bien qui forme le prélégataire. Le cadastre refuse l'inscription au motif que, pour que l'adjudication prenne effet, l'accord de tous les héritiers est nécessaire.

Le notaire mandataire a fait appel et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification en rappelant que, conformément au CCCat (art. 427-22), le légataire peut prendre lui-même possession du legs s'il s'agit d'un prélégat.

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4 - LA VENTE ET L'ACHAT SOUS CONDITION RÉSOLUTOIRE EN CATALOGNE. INTERPRÉTATION DES POURCENTAGES DE NON-PAIEMENT NÉCESSAIRES POUR RÉSILIER LE CONTRAT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 10 novembre 2023 (DOGC du 1er décembre 2023), qui résout un cas relatif à un acte de résiliation de vente, conformément à une condition résolutoire convenue et enregistrée, en raison du non-paiement des montants dus.

Dans ce cas, la DG établit l'interprétation correcte de l'article 621-54 CCCat, en vertu duquel, pour pouvoir résilier la vente et l'achat en raison du non-paiement des montants reportés (afin que les vendeurs récupèrent la propriété du bien), il est nécessaire que les montants impayés dépassent 15 % du prix total (prix total de la vente et de l'achat), de sorte que, seulement une fois que les montants impayés se sont accumulés et dépassent 15 % du prix total de l'achat, il sera possible de résilier la vente et l'achat.

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5.- LES RÉSOLUTIONS D'UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE À LAQUELLE N'ASSISTENT PAS LES ADMINISTRATEURS SONT-ELLES ENREGISTRABLES ?

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 15 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas d'assemblée générale des actionnaires à laquelle les administrateurs de la société n'assistent pas.

Le Registre du Commerce refuse d'enregistrer les résolutions adoptées pour ce motif, sur la base de l'article 180 de la LSC ("les administrateurs doivent assister aux assemblées générales"). Le notaire a fait appel de cette qualification et la DG, s'alignant sur cette dernière, a confirmé que, en effet, la non-participation de l'organe d'administration à l'assemblée générale n'est pas une cause de nullité de celle-ci, mais ce qui, le cas échéant, engendrera la responsabilité des administrateurs prévue à l'article 236 LSC.

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6.- PROCÈS-VERBAL NOTARIÉ DE LA RÉUNION. AFIN DE POUVOIR INSCRIRE L'ANNOTATION PRÉVENTIVE AU REGISTRE DU COMMERCE, IL EST NÉCESSAIRE DE PROUVER QUE LA DEMANDE NOTARIÉE AUX ADMINISTRATEURS A ÉTÉ FAITE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas de refus d'annotation préventive d'une demande de procès-verbal notarié d'une assemblée, dans le registre mercantile. Il s'agit d'un cas dans lequel un actionnaire souhaite que le procès-verbal notarié d'une assemblée générale soit établi et, à cette fin, envoie un courriel au président du conseil d'administration pour le demander, qui répond par l'affirmative. Cet actionnaire tente de faire inscrire l'annotation préventive au registre du commerce sur la base de ce courriel, ce que le greffier refuse en indiquant que pour pouvoir inscrire l'annotation préventive, il est nécessaire de fournir la demande notariale aux administrateurs.

La DG confirme la note de qualification et rappelle que, pour pouvoir procéder à l'annotation préventive demandée, il est nécessaire de prouver que l'assignation notariale aux administrateurs a été délivrée (art. 104.1 RRM).

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7.- VENTE DE BIENS PAR UNE CONGRÉGATION RELIGIEUSE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 23 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), qui peut être utile dans ce cas de transferts, car elle résume et analyse en détail la législation et la documentation nécessaires pour formaliser la vente d'un bien appartenant à une congrégation religieuse.

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8.- L'ÉLÉVATION À L'ACTE PUBLIC DU CONTRAT DE BAIL SIGNÉ PAR LE PRÉCÉDENT DÉCLARANT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus d'enregistrer un acte d'élévation à l'acte public d'un contrat de bail.

Contrat de bail conclu entre l'ancien propriétaire enregistré (en tant que bailleur) et un locataire. Le propriétaire ne paie pas le prêt hypothécaire sur le bien loué et le bien fait finalement l'objet d'une saisie, au cours de laquelle le bien est attribué à une tierce partie, en faveur de laquelle le bien est actuellement enregistré. Dans cette procédure de saisie, le nouveau propriétaire qui se voit attribuer le bien est conscient que le bien est loué, et l'attribution, dans le cadre de la procédure judiciaire, est accordée en sauvegardant les droits dudit locataire. Par la suite, le locataire tente d'enregistrer son droit, et le registre le rejette en raison de l'absence de tractus successif (art. 20 LH), c'est-à-dire que la personne qui a signé le bail en tant que bailleur ne coïncide pas avec le propriétaire enregistré actuel.

La DG révoque la qualification, considérant ce cas comme une exception au principe général, car dans la procédure de saisie dans laquelle l'actuel propriétaire enregistré était partie, le droit du locataire d'occuper le bien a été sauvegardé.

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9 - LA PROPRIÉTÉ HORIZONTALE. LA VOIE À SUIVRE EST CELLE DE L'ACCORD D'AFFECTATION ET DE LA CONVERSION EN UN ÉLÉMENT COMMUN :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus de l'enregistrement d'un acte de séparation d'un élément privé et de la vente ultérieure en faveur de la communauté des propriétaires (pour le convertir ensuite en un élément commun de la propriété horizontale).

La DG confirme le défaut et, en résumé, elle nous dit que si nous voulons convertir quelque chose de privé en un élément commun, la voie correcte n'est pas sa vente en faveur de la communauté, mais sa configuration en tant qu'élément commun, en modifiant la description de l'immeuble, et avec l'accord unanime de la communauté des propriétaires, puisqu'elle affecte le titre constitutif.

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10.- NOUVELLES FONCTIONNALITÉS DU SIÈGE ÉLECTRONIQUE DE L'AGENCE FISCALE DE CATALOGNE :

Les nouvelles fonctionnalités sont résumées (ICI) et les améliorations apportées au siège électronique de l'ATC :

Droits de mutation et de timbre (ITPAJD) : De nouvelles fonctionnalités ont été intégrées dans les formulaires en ligne pour les formulaires 600 et 620 et dans le programme d'aide pour les formulaires 650 et 660 :

Adaptations du formulaire télématique du formulaire 600 de l'ITPAJD afin d'admettre les cédants étrangers sans NIF dans les transactions au taux DRG (garantie et droits de prêt réels).
Adaptations du formulaire télématique 620, vente et achat de certains moyens de transport d'occasion, afin de permettre l'exportation de l'autoévaluation et la récupération de ses données lorsqu'il y a plusieurs acheteurs, dans le cas de l'achat d'un bateau, et d'indiquer séparément les types de camping-cars.

En ce qui concerne l'impôt sur les successions et les donations (ISD) :

Adaptations au programme de soutien de la modalité d'héritage pour introduire les dépôts sur compte courant ou d'épargne au format IBAN.

De même, l' incorporation automatisée de l'acte public dans les fichiers d'auto-évaluation de l'ITPAJD (formulaire 600) et de l'ISD (formulaires 650, 651 et 653) a été introduite . Par conséquent, il n'est plus nécessaire que le citoyen fournisse l'acte public si l'étude notariale a déjà envoyé la déclaration informative du notaire à l'Agence fiscale catalane.

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11.- PROCÈS-VERBAL DE LA LCI. IL EST NÉCESSAIRE DE DEMANDER AU CLIENT COMMENT IL SOUHAITE OBTENIR SES FUTURES COPIES CONFORMES TANT DU PRÊT HYPOTHÉCAIRE QUE DE LA VENTE ET DE L'ACHAT :

En annexe (ICI) Note du Conseil d'administration de l'Association notariale de Catalogne dans laquelle, en réponse à une communication reçue dans plusieurs bureaux de notaires de la banque ING (demandant que toutes les copies de leurs actes CV + PH soient émises en format électronique), il est indiqué que, dans les actes CV + PH, c'est l'acheteur (qui paie l'acte) qui doit choisir le format de ses copies autorisées (sur papier ou en format électronique).

À cette fin, il est recommandé de poser cette question au client dans l'acte pré-LCI, de l'enregistrer dans l'acte et, en fonction de sa préférence, de délivrer la copie sous la forme demandée par l'acquéreur.

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12.- INSTRUCTION POUR LA VÉRIFICATION DES VALEURS IMMOBILIÈRES 2024 :

En annexe (ICI) l'Instruction pour la vérification des valeurs immobilières de l'Agence Fiscale de Catalogne pour les faits imposables (ITP, Successions et Donations) pour l'année 2024.

Rappelons que ce tableau est d'une importance capitale lorsque l'on ne dispose pas de la valeur cadastrale de référence du bien en question. Il faut toujours, en premier lieu, tenir compte de la valeur de référence fiscale. A défaut , la table continuera à être utilisée de manière traditionnelle. Multiplication de la valeur cadastrale par le coefficient multiplicateur correspondant, afin d'obtenir la valeur fiscale minimale.

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13 - PROPRIÉTÉ HORIZONTALE ET SÉGRÉGATION / DIVISION D'UN ÉLÉMENT PRIVÉ. SI LES STATUTS LE PERMETTENT, ILS AUTORISENT AUSSI, IMPLICITEMENT, LES TRAVAUX NÉCESSAIRES À LEUR RÉALISATION :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à une ségrégation de locaux, en résolvant que, lorsque le titre constitutif de la propriété horizontale prévoit la possibilité de séparer ou de diviser des éléments privés sans qu'un accord collectif de l'assemblée des propriétaires soit nécessaire, il autorise implicitement les travaux et les modifications que ladite ségrégation nécessite, sauf clause expresse contraire.

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14.- VENTE DE LA RÉSIDENCE HABITUELLE DE LA FAMILLE. LE CONSENTEMENT DES DEUX ÉPOUX EST NÉCESSAIRE, MÊME POUR LES ÉTRANGERS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 25 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien appartenant à un étranger, en résolvant que l'application de l'article 1320 CC (et donc son équivalent dans le code civil catalan) concernant la nécessité du consentement des deux époux pour disposer de la résidence habituelle de la famille, est indépendante des dispositions de la loi régissant le régime matrimonial, et que conformément au règlement 24 juin 2016, il est également applicable aux mariages étrangers.

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15.- DISTINCTION IMPORTANTE ENTRE LE PARTAGE EFFECTUÉ PAR LE TESTATEUR ET LES RÈGLES DE PARTAGE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 27 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à un acte d'acceptation d'héritage et de prix d'héritage, dans lequel, synthétisant la jurisprudence de la Cour suprême en la matière, elle clarifie la différenciation importante entre un partage effectué dans le testament lui-même et les simples "règles de partage".

Le Centre rappelle que lorsque le testateur effectue toutes les opérations de partage dans le testament (inventaire, évaluation, liquidation et attribution des lots), nous sommes en présence d'un véritable partage fait dans le testament. En revanche, lorsque le testateur se limite à exprimer sa volonté qu'au moment du partage, certains biens soient attribués à chaque héritier en paiement de ses biens, il s'agit de simples règles de partage.

novembre 2023

1 - ÊTRE TRÈS PRUDENT. LES ERREURS COMMISES DANS L'ÉTUDE DU NOTAIRE QUI ENGAGENT SA RESPONSABILITÉ CIVILE :

En annexe (ICI) une note du Conseil général des notaires, détaillant les principaux sinistres auxquels l'assurance responsabilité civile des notaires doit faire face en cas de négligence, d'erreur ou de faute professionnelle. Ci-dessous, quelques exemples marquants :

Diverses plaintes concernant les documents autorisés avec des personnes dont les capacités mentales sont altérées. Faire preuve d'une grande prudence avec les personnes âgées présentant des signes de troubles cognitifs, incapables / bénéficiant de mesures d'accompagnement pour l'exercice de leur capacité juridique, sous tutelle, curatelle, etc.
Usurpation d'identité. Soyez extrêmement vigilant lorsque vous vérifiez l'identité de la personne avec la photo de son DNI / NIE / passeport, etc.
Vérification des charges hypothécaires. Prendre des précautions extrêmes avec les hypothèques qui ont été économiquement annulées, mais non enregistrées. Exigez des documents prouvant que le prêt garanti a été payé.

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2.- NOUVEAU RAPPEL. NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS EN MATIÈRE D'INVESTISSEMENTS EXTÉRIEURS :

En annexe (ICI) une note d'information de l'OCP résumant les principales nouveautés du décret royal 571/2023 relatif aux investissements étrangers. Les investissements suivants sont considérés comme des investissements étrangers :

Investissements étrangers en Espagne:

Participation d'un NON-RESIDENT dans des sociétés espagnoles dépassant 10 % du capital social.
Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des NON-RESIDENTS pour un montant supérieur à 500 000 euros.
Si les fonds utilisés dans l'investissement proviennent de juridictions non coopératives, une déclaration préalable est requise. L'arrêté du 9 février 2023 (ICI) contient la liste des juridictions non coopératives.

Investissements espagnols à l'étranger:

Participation au capital de sociétés non-résidentes dépassant 10 % du capital social.
Acquisition d'un bien immobilier situé à l'étranger pour un montant supérieur à 300 000 euros.
Si la destination de l'investissement est une juridiction non coopérative, une déclaration préalable est également requise.

Obligations du notaire:

Lorsque la mise en œuvre réglementaire de l'arrêté royal entrera en vigueur, il sera obligatoire pour le notaire d'envoyer les informations sur les investissements étrangers au Conseil général des notaires.
Pendant la période transitoire, les déclarations sont déposées en ligne par l'intermédiaire d'AFORIX.
L'obligation pour le notaire d'envoyer par écrit à la Direction générale du commerce international et des investissements, en janvier et en juillet de chaque année, une liste des opérations intervenues considérées comme des investissements étrangers au cours du semestre précédent et pour lesquelles il n'a pas été demandé au notaire de présenter la déclaration correspondante, reste en vigueur.

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3. IL EST POSSIBLE DE DÉCLARER UN ACHÈVEMENT PARTIEL DANS UN BÂTIMENT DIVISÉ HORIZONTALEMENT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 19 septembre 2023 (BOE du 26 octobre 2023), où la DG résout un cas d'un bâtiment, avec plusieurs étages, divisé horizontalement, où la fin des travaux est déclarée pour seulement une partie d'entre eux (spécifiquement, le rez-de-chaussée et le premier étage, pas le reste des étages).

Dans ce cas, la DG l'accepte en précisant qu'il n'y a pas d'inconvénient à ce que la preuve de l'achèvement puisse être partielle, par phases, et même par étages ; car il peut arriver dans la pratique que des éléments ne soient pas terminés, sans que cela n'empêche l'enregistrement de l'achèvement d'autres éléments, pour autant qu'il soit dûment accrédité.

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4.- LE PARTAGE DE L'HÉRITAGE PAR UN COMPTABLE PARTAGEUR. ATTENTION AUX CONFLITS D'INTÉRÊTS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 5 septembre 2023 (BOE du 25 octobre 2023), où la DG décide que dans un acte d'acceptation, de partage et d'adjudication de la succession, la comptable-partidora ne s'est pas limitée au strict partage et, dans les adjudications, a exercé des fonctions dispositives qui requièrent l'intervention des héritiers.

En outre, il existe un conflit d'intérêts entre deux frères et sœurs cohéritiers, car l'un est le tuteur de l'autre et exerce donc sa représentation légale. Comme ils sont tous deux intéressés par l'héritage et que l'un d'eux est représenté légalement par son frère, il y a conflit d'intérêts et, dans ce cas, l'intervention d'un défenseur juridique est nécessaire.

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5 - VENTE D'UN EMPLACEMENT DE PARKING DANS UNE PROPRIÉTÉ INDIVISE. UNE DESCRIPTION PRÉCISE DE L'ESPACE DE STATIONNEMENT EST REQUISE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 28 juillet 2023 (BOE du 12 octobre 2023), où la DG résout un cas de vente d'une part indivise (1,329%) d'une propriété, destinée à un parking. L'acte contenait la description du bien enregistré dans son ensemble (consistant en un sous-sol d'un bâtiment utilisé comme parking et entrepôts), mais pas la description de l'espace de stationnement spécifique dont l'usage et la jouissance exclusifs étaient attribués à la part indivise du bien transféré.

La DG, à l'instar du greffier, estime qu'il est nécessaire que, dans l'acte de vente, les limites et la superficie de l'espace de stationnement à céder soient décrites en détail.

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6 - LE CADASTRE ET LA LOI 11/2023. NOUVEAUX DÉLAIS POUR LA QUALIFICATION DES DOCUMENTS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 7 juillet 2023 (BOE du 15 août 2023), qui approuve le calendrier de mise en œuvre de la loi 11/2023 sur la numérisation des actes du registre. Cette loi établit la signature électronique de toutes les inscriptions et de tous les documents du registre et la tenue d'un protocole au format électronique. La résolution susmentionnée comprend deux annexes avec un calendrier pour la mise en œuvre de la signature électronique dans chacun des registres fonciers en Espagne, et étend le délai ordinaire de qualification du registre de 15 jours ouvrables à 30 jours ouvrables, pour une période d'un mois à compter de la date de début de la mise en œuvre des procédures numériques.

Le résumé est accompagné de la résolution et des annexes contenant les dates de début de la phase de mise en œuvre de la signature électronique, afin que tous les employés du bureau notarial puissent les consulter et garder à l'esprit que dans le mois qui suit cette date, la période de qualification n'est pas de 15 jours comme d'habitude, mais de 30 jours.

L'importance de cette consultation réside dans le fait que les annulations d'hypothèques inscrites dans tous les registres d'Espagne sont autorisées, et que chacun d'entre eux a une date prévue pour la mise en œuvre de cette signature électronique !

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7 - LE VOISINAGE CIVIL ET SES DIFFICULTÉS DE PREUVE. UNE GRANDE IMPORTANCE DOIT ÊTRE ACCORDÉE À LA DÉCLARATION INCLUSE DANS L'ACTE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 3 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un cas concernant la preuve de la résidence civile d'une personne décédée et son importance pour déterminer le droit successoral applicable.

Dans ce cas, la défunte, dans son testament, déclare qu'elle est de statut civil commun. Cependant, son héritier (mari), lorsqu'il accepte la succession, déclare dans ledit acte d'acceptation que l'état civil de la défunte était celui d'Ibiza, et sur cette base, il se voit attribuer la totalité de la succession (contrairement à cela, si l'état civil était commun, la défunte n'ayant pas de descendants, mais ayant des ascendants vivants, ces derniers seraient légitimés). Lorsque l'acte d'acceptation de l'héritage a été présenté à l'enregistrement, l'officier de l'état civil a refusé de l'enregistrer, considérant que la déclaration d'état civil commun faite par la défunte dans son testament prévalait.

La DG, s'alignant sur le registre, considère que la preuve de l'état civil est très difficile à apporter (sauf dans les cas où la déclaration expresse est inscrite au registre civil). Par conséquent, en cas de doute, la déclaration de l'intéressé faite devant un notaire public (car elle a été faite après avoir été dûment informée par le notaire public) doit prévaloir, même sur ce qui peut résulter de documents extrajudiciaires (comme un certificat de recensement indiquant que la personne est inscrite à cette adresse depuis plus de 10 ans), car la résidence administrative ne coïncide pas toujours avec l'adresse réelle (qui est ce qui détermine la résidence civile).

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8.- UN ADMINISTRATEUR DONT LE MANDAT EST EXPIRÉ PEUT CONVOQUER UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POUR LE RENOUVELLEMENT DE L'ORGANE D'ADMINISTRATION ET LA PRÉSENTATION DES COMPTES ANNUELS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 31 octobre 2023 (BOE du 21 novembre 2023), dans laquelle la DG décide que l'Assemblée générale convoquée par un administrateur dont le poste est expiré est valide, à condition que cette Assemblée générale soit convoquée pour renouveler l'organe administratif et approuver les comptes annuels de plusieurs exercices afin de surmonter la fermeture du Registre foncier.

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9.- LES POUVOIRS PRÉVENTIFS ET LES ASPECTS INTERRÉGIONAUX :

Voici un bref résumé d'un document sur les pouvoirs préventifs et les aspects à prendre en compte dans le domaine du droit interrégional :

Grande utilité de la procuration préventive : elle évite à la famille de devoir recourir à des mesures d'accompagnement judiciaire (dont la mise en place prend plus d'un an, sans compter les frais d'avocats, etc.)
Il sera bientôt possible de consulter la validité de ces procurations par voie télématique au registre civil. La prudence est de mise lorsqu'un mandataire se rend chez un notaire pour signer avec l'une de ces procurations.
Doutes sur le droit applicable lorsqu'un client se rend chez un notaire pour signer une procuration : Il faut toujours recourir au critère de la résidence habituelle (art. 9.6 Cc) pour constituer la procuration en vertu du CCCat ou du Cc.
N'oubliez jamais d'inclure (ou non), à la demande du client, la clause relative à la nécessité d'une autorisation judiciaire pour les mêmes actes que ceux pour lesquels le tuteur l'exige.
En Catalogne, dans les prochains mois, il y aura des développements importants dans ce domaine, car le projet de réforme du Livre II du Code civil catalan en la matière entrera bientôt au Parlement en tant que projet de loi, de sorte que, s'il est traité normalement, dans quelques mois il y aura une nouvelle réglementation dans ce domaine avec des modifications très profondes que nous devrons étudier afin d'adapter les actes.

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10 - LOI 11/2023. DIGITALISATION DES ACTES NOTARIAUX ET D'ENREGISTREMENT (PROTOCOLE ÉLECTRONIQUE, SIGNATURES VIDÉO et COPIES ÉLECTRONIQUES AUTORISÉES) :

Veuillez trouver ci-joint un article de notre BLOG résumant les 10 points principaux de l'entrée en vigueur de la loi 11/2023 (ICI).

Trois changements principaux affecteront notre vie quotidienne :

La première est le dépôt de tous les documents signés dans le bureau électronique du notaire, qui est le reflet fidèle de l'acte papier (matrice, unis, diligences et notes).
Le deuxième changement majeur est la possibilité de signer par vidéo certains types de documents avec un certificat numérique une fois que le citoyen s'est enregistré sur le portail notarial ;
et enfin, la création de copies électroniques autorisées qui remplacent le papier avec la même efficacité et la même validité.

Après 21 jours de mise en œuvre, nous avons rencontré la casuistique suivante :

CONCERNANT LE PORTAIL NOTARIAL (PNC) :

Les citoyens qui souhaitent effectuer des démarches doivent remplir le formulaire et valider leur téléphone portable et leur adresse électronique de contact. La procédure est simple et se termine par le téléchargement du document d'identité sur la plateforme. Nous l'avons validée et elle fonctionne correctement pour les citoyens identifiés par DNI, NIE et PASSPORT.
La manière la plus pratique d'accéder et de signer est d'utiliser un certificat numérique. Nous recommandons la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, bien qu'il existe plusieurs entités émettrices certifiées par Ancert.
Le citoyen qui y accède pourra consulter l'ensemble de son historique d'actes entre le 1er janvier 2007 et le 8 novembre 2023. Les modalités de publication des actes signés après l'entrée en vigueur de la loi restent à déterminer.

SUR LA SIGNATURE VIDÉO :

Depuis le début, nous avons pu réaliser avec succès deux signatures vidéo . Bien qu'il s'agisse d'une technologie très récente et qu'elle ait ses limites, elle n'a pas été complexe à mettre en œuvre une fois que le client est enregistré sur le portail et qu'il dispose du certificat numérique à signer.
La connexion se fait à l'aide d'une application intégrée au navigateur web et est intuitive et simple. Nous nous attendons à ce que le nombre de documents délivrés par cette méthode augmente au fur et à mesure que les citoyens s'inscriront.

EN CE QUI CONCERNE LA COPIE ÉLECTRONIQUE CERTIFIÉE :

Nous avons déjà délivré les premières copies électroniques autorisées avec un code de vérification sécurisé (CSV).
Le processus est géré à partir de Word lui-même et parallèlement au dépôt du document, bien qu'il puisse être délivré à une date ultérieure, toujours pour les documents signés après le 9 novembre 2023.
Le document est publié dans le bureau électronique du notaire et le CSV est rapidement et facilement généré dans SIGNO et envoyé au client.
Une fois téléchargé sur le site électronique, il est communiqué au client par le biais d'un courrier électronique dans lequel nous fournissons un lien vers sa copie électronique autorisée. Ce mode de délivrance lui confère une authenticité et une validité juridique vis-à-vis des tiers. Nous pensons qu'il remplacera progressivement le papier, car il n'est pas nécessaire de s'inscrire sur le portail du notaire pour le consulter et le valider.

QUESTIONS FRÉQUEMMENT POSÉES SUR LE PROTOCOLE ÉLECTRONIQUE et la SIGNATURE VIDÉO :

Dans SIC, dans la section"Loi 11/2023. Numérisation des procédures notariales et des registres", vous trouverez un document contenant des questions et des réponses sur les doutes existants concernant la mise en œuvre de la loi 11/2023, deux publications ont été publiées : le volume 1 et le volume 2.

Elles sont également jointes (ICI au singulier et ICI au pluriel), des modèles de base pour tout acte électronique octroyé par vidéo-signature à travers le Portail du Citoyen Notaire.

MODIFICATION DE L'INDEX UNIQUE INFORMATISÉ. NÉCESSITÉ D'UNE DÉCLARATION SÉPARÉE DU NOMBRE DE PAGES EN FORMAT PAPIER / TÉLÉMATIQUE :

À compter du 9 novembre 2023, l'index unique informatisé est modifié pour intégrer comme champ obligatoire à déclarer dans chaque instrument public le nombre de folios de la matrice du support papier séparément du nombre de folios du support électronique.

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Pour toute question concernant la nouvelle numérisation (à la fois pour les employés et les clients), veuillez contacter Antonio Alba par courriel : antonio@jesusbenavides.es

octobre 2023

1.- REGISTRE CENTRAL DES TITRES DE PROPRIÉTÉ. NOTE EXPLICATIVE

En annexe (ICI) note de clarification de l'OCP sur diverses questions relatives au Registre central des titres immobiliers et aux obligations des notaires à cet égard :

L'obtention de l'adresse électronique visée à l'article 4 du RD 609/2023 n'est pas une condition préalable à l'exécution de l'opération juridique, car elle ne fait pas partie des exigences d'identification du bénéficiaire effectif.
Pourcentage d'actionnariat : cette information ne doit être incluse que lorsqu'un nouvel enregistrement de manifestation doit être effectué en cas de divergence entre le contenu de la BDTR et la manifestation du concédant.

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L'ACHAT ET LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS FORMALISÉS PAR UN REPRÉSENTANT DONT LA PROCURATION A ÉTÉ RÉVOQUÉE. LA VÉRIFICATION DE LA VALIDITÉ DES PROCURATIONS ET DES MANDATS DOIT ÊTRE EFFECTUÉE AVEC LE PLUS GRAND SOIN.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 26 juillet 2023 (BOE du 28 septembre 2023).. La DG résout un cas de vente d'un bien immobilier, dans lequel le vendeur est représenté par un mandataire, déclarant que sa procuration est valide, et le notaire, donnant son avis positif de suffisance dans l'acte. Cependant, d'après les données du registre du commerce, il apparaît que cette procuration avait été révoquée quelques jours auparavant, la révocation ayant été publiée au BORME, une fois inscrite au registre (à partir de laquelle elle est opposable aux tiers), le même jour que la signature du CV.

La DG confirme la classification du registre, de sorte que le droit de l'acheteur ne peut pas être enregistré car le vendeur n'était pas dûment représenté par une personne ayant les pouvoirs suffisants pour formaliser la vente.

Prendre en compte le cas et effectuer les démarches auprès du greffe le plus tôt possible avant la signature de l'acte (si possible le jour même), afin d'éviter de tels cas.

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3.- SL. RÉDUCTION DU CAPITAL PAR ACHAT D'ACTIONS. MONTANT DE LA RÉSERVE INDISPONIBLE

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 24 juillet 2023 (BOE du 27 septembre 2023).. La DG résout le cas typique de la "sortie" d'un actionnaire d'une SL. Pour ce faire, la société rachète toutes les actions de cet actionnaire (pour une valeur de remboursement supérieure à la valeur nominale) et réduit ensuite le capital social du même montant (procédant ainsi à son remboursement) et, en même temps, constitue une réserve affectée, pour le montant de la réduction (en prenant comme référence la valeur nominale des actions, et non la valeur remboursée à l'actionnaire, qui, comme indiqué, est plus élevée), afin de garantir les droits des créanciers.

Le Registre émet une qualification négative car il considère que le montant de la réserve doit être égal à "la valeur de ce qui a été reçu par l'actionnaire" (c'est-à-dire le montant total remboursé, et pas seulement la valeur nominale des actions).

La DG infirme la classification du Registre du commerce, en décidant que dans de tels cas, le montant de la réserve indisponible doit être égal à la valeur nominale des actions rachetées, et non pas au montant remboursé à l'actionnaire sortant.

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LA TUTELLE DE FAIT. DOCUMENT INTERPRÉTATIF DES PROCÉDURES BANCAIRES

Il est signalé qu'en SIC, dans le cadre de la "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad", un protocole-cadre signé entre le bureau du procureur général de l'État et le secteur bancaire est mis à la disposition des employés pour clarifier les pouvoirs du tuteur de facto dans le domaine des transactions bancaires.

Ce document a également fait l'objet d'une analyse détaillée dans un article de notre blog (ICI vous pouvez le consulter).

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5.- LES INVESTISSEMENTS EXTERNES. ÉVOLUTION DE LA RÉGLEMENTATION À PRENDRE EN COMPTE

Le personnel est informé de la récente approbation du décret royal 571/2023 du 4 juillet sur les investissements externes (ICI pour le consulter), qui doit être pris en compte lors de la réalisation de transactions avec des non-résidents. Plus précisément, il modifie la réglementation antérieure sur les aspects fondamentaux suivants :

1.- Sont considérés comme des investissements étrangers aux fins de la déclaration ultérieure correspondante au registre des investissements du ministère de l'économie :

Les participations de non-résidents dans des sociétés espagnoles lorsque ces participations dépassent 10 % du capital social ou des droits de vote de la société (auparavant, 50 % étaient requis).
Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des non-résidents lorsque le montant dépasse 500 000 euros (auparavant, la limite minimale était de 3 000 000 euros).

Dans ces cas, le détenteur non-résident est tenu de déclarer l'investissement au registre des investissements du ministère de l'économie, en utilisant les formulaires prévus dans la disposition transitoire 3 de l'arrêté royal (formulaires DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si l'opération a été réalisée par un notaire, celui-ci doit notifier l'investissement au Conseil général des notaires par l'intermédiaire du bureau électronique notarial (SIGNO) et, dans tous les cas, avertir le comparant de l'obligation de le présenter.

3.- Dans le cas où les investissements considérés comme étrangers (conformément à l'article 4 de l'arrêté royal), ont leur origine dans un pays à juridiction non coopérative (anciens paradis fiscaux), qui sont ceux inclus dans l'arrêté du 9 février 2023, il sera nécessaire de faire une déclaration préalable et les notaires doivent l'exiger avant l'octroi, et l'indiquer expressément dans l'acte public.

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6.- NOTES PRATIQUES SUR LES DOCUMENTS IMPLIQUANT DES RESSORTISSANTS ÉTRANGERS

En annexe (ICI), un article intéressant d'un confrère notaire, qui expose une série de considérations pratiques à prendre en compte lorsqu'une personne physique étrangère est impliquée dans un acte public. En guise de résumé, les considérations les plus pertinentes sont mises en exergue :

Identification. Les règles générales du règlement notarial s'appliquent. En particulier, dans le cas des étrangers de l'UE, l'identification se fait au moyen de leur passeport ou de leur carte d'identité nationale.
NIE : les étrangers qui, en raison de leurs intérêts économiques, professionnels ou sociaux, sont liés à l'Espagne, doivent recevoir, à des fins d'identification, un numéro séquentiel personnel, unique et exclusif. Nécessaire pour toutes les opérations ayant des implications fiscales.
Traduction : à moins que le notaire ne connaisse la langue étrangère, les dispositions du § 150 du règlement notarial doivent être respectées et un interprète doit être demandé.
Moyens de paiement: Soyez très prudent et diligent en ce qui concerne la prévention du blanchiment d'argent. Il est fortement conseillé d'exiger que les comptes de dépôt et de paiement soient détenus dans des banques espagnoles. S'il existe des banques étrangères ou des comptes de tiers, il faudra fournir les informations les plus complètes et les plus fiables possibles sur l'origine des fonds, en exigeant des documents justificatifs (certificats de propriété des comptes, contrats justifiant l'origine des fonds, etc.)
Apostille: L'apostille est requise pour les documents délivrés à l'étranger.
Transactions immobilières. N'oubliez pas la retenue de 3 % du prix (impôt sur le revenu des non-résidents) et l'inversion du contribuable dans la "plus-value municipale".

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7.- DEMANDE DE COPIES DE TESTAMENTS DANS LES ARCHIVES DU COLLÈGE NOTARIAL DE CATALOGNE

Informations utiles pour les demandes de copies de testaments auprès du Collège. Afin d'éviter des problèmes en cas de divergences de dates, l'Association demande que, lors de l'envoi d'une demande de copie, les actes de décès et de dernières volontés correspondants soient joints à la demande de copie du testament afin d'identifier plus précisément la demande.

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8 - SIGNATURE TÉLÉMATIQUE DES ACTES NOTARIÉS. ENTRÉE EN VIGUEUR

Comme indiqué précédemment, le 9 novembre, la loi 11/2023 entrera en vigueur, qui permettra la signature télématique des documents publics (c'est-à-dire par un système de vidéoconférence avec le notaire et la signature électronique, sans que le client ait besoin de se rendre physiquement dans le bureau du notaire). ICI vous trouverez un article sur le blog de l'office notarial de Jesus Benavides avec plus de détails (quels documents peuvent être signés, procédure, etc.).

Afin d'être pionnier avec cette nouveauté et de donner le meilleur service aux clients, une nouvelle section a été créée dans la page web de l'office notarial de Jesus Benavides (Signature vidéo) où l'on explique, à l'aide de vidéos didactiques, tout le processus à suivre par tout citoyen qui souhaite mettre en pratique cette possibilité.

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Pour toute question à ce sujet (de la part des employés et des clients), veuillez contacter Antonio Alba par e-mail : antonio@jesusbenavides.es.

septembre 2023

1.- CALCUL DES DÉLAIS POUR LA TENUE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE. LE JOUR DE LA TENUE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE NE PEUT ÊTRE PRIS EN COMPTE DANS LE CALCUL.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 11 juillet 2023 (BOE du 28 juillet 2023).. En conséquence, et à titre de synthèse, la DG rappelle les règles de calcul des délais de convocation d'une assemblée générale dans une société de capitaux. Comme on le sait, l'article 176 LSC détermine qu'un mois (SA) ou 15 jours (SL) doivent s'écouler entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale. Pour le calcul de ces délais, le jour de départ commence le jour de l'envoi de la convocation au dernier des actionnaires et, pour déterminer le jour d'expiration du délai, le jour de la tenue de l'assemblée générale ne peut pas être compté.

Ainsi, un mois doit s'écouler pour les sociétés anonymes et 15 jours pour les sociétés à responsabilité limitée, et c'est le lendemain de ces délais que l'assemblée générale peut se tenir valablement.

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2.- DOCTRINE DE LA DIRECTION GÉNÉRALE DES AFFAIRES TARIFAIRES

En annexe (ICI) un document intéressant contenant un résumé de la doctrine de la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, en matière tarifaire, pour les années 2020 - 2023. A consulter en cas de doute sur la manière de rédiger des actes spécifiques.

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3.- LES NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS DE L'INDEX UNIQUE INFORMATISÉ

L'index unique informatisé a récemment été doté d'un certain nombre de nouvelles fonctionnalités destinées à améliorer la prise en compte des transactions juridiques effectuées dans le cadre d'instruments publics.

En particulier, de nouveaux actes juridiques sont créés pour en tenir compte :

Actes d'acquisition ou de conservation de l'état civil.
Actes de mesures de soutien et actes de constitution d'assistance (et leur équivalent en Catalogne),
Actes d'omission de numéro de protocole ou de livre de registre (pour résoudre le cas malheureux où un ou plusieurs numéros subsistent sans qu'un document soit effectivement autorisé ou intervenu).

Autres modifications mineures :

Preuve du moyen de paiement dans les récépissés de dépôt.
Spécification de la participation (ou non) à la vente et à l'achat d'actions et de parts sociales.
Constitution d'entités avec ou sans personnalité juridique, lorsque des informations sur leur numéro d'identification fiscale sont requises (si les informations sont obtenues après l'octroi et qu'il n'a pas été possible de les obtenir du client, une fois que le délai de soumission de l'index a expiré, la levée de la règle doit être demandée par la voie habituelle).

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4.- THÉORIE DES AFFAIRES JURIDIQUES COMPLEXES. ACHAT + HYPOTHÈQUE D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE PERSONNE MARIÉE. LE CONSENTEMENT DE L'AUTRE CONJOINT N'EST PAS NÉCESSAIRE SI L'HYPOTHÈQUE EST FAITE EN MÊME TEMPS QUE L'ACHAT. PRUDENCE DANS LE CAS DES ÉTRANGERS

En annexe (ICI) un article intéressant qui résume la doctrine de la DG sur la théorie des transactions juridiques complexes. Il traite des cas où une personne mariée achète seule un bien immobilier et l'hypothèque ensuite. Comme on le sait, la règle générale veut que, pour hypothéquer la résidence habituelle, même si elle n'appartient qu'à l'un des époux, le consentement de l'autre époux soit nécessaire. La théorie de l'opération juridique complexe constitue une exception à cette règle générale. En vertu de cette théorie, le consentement de l'époux non propriétaire n'est pas nécessaire pour la constitution d'une hypothèque sur la résidence habituelle immédiatement après son achat, c'est-à-dire que l'hypothèque est signée avec le numéro du protocole immédiatement après le protocole d'achat-vente.

Dans le cas des étrangers, ATTENTION, car la DG n'admet pas la théorie de l'opération juridique complexe, à moins que la loi étrangère ne le permette et que cela soit accrédité (il faut donc vérifier au moyen d'un rapport de notaire si la loi étrangère régissant le régime matrimonial spécifique des clients admet ou non cette théorie de l'opération juridique complexe).

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5.- NOTARISATION PUBLIQUE DES RÉSOLUTIONS D'ENTREPRISE. UNE BONNE ACTION PEUT SAUVER UN MAUVAIS CERTIFICAT

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 10 juillet 2023 (BOE du 28 juillet 2023).. Conformément à cette résolution, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans le cadre des résolutions d'entreprise d'une SL (cessation et désignation de postes), si le certificat n'indique pas le quorum pour l'adoption des résolutions, mais que l'acte le spécifie (au moyen d'une déclaration de l'administrateur), cela suffit pour enregistrer la résolution dans le registre mercantile.

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6 - PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. CE QUI ARRIVE EN PREMIER AU GREFFE EST CE QUI PRÉVAUT (MÊME SI LA LOI EST POSTÉRIEURE).

Vous trouverez ci-joint la Résolution de la DG Droit, Entités Juridiques et Médiation du 17 juillet 2023 (DOGC du 31 juillet 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que ce qui est inscrit en premier dans le registre est ce qui prévaut.

Cas dans lequel, en 1986, au moyen d'un acte sous seing privé, un usufruit à vie sur un bien immobilier est constitué. Par la suite, le 09/02/2023, cet acte sous seing privé a été élevé au rang d'acte public et présenté pour inscription au Registre foncier. Cependant, le Conservateur refuse l'inscription, car le 03/02/2023, soit 6 jours auparavant, un acte de legs a été présenté à l'inscription, dans lequel ce droit d'usufruit a été attribué à un tiers, sur la base d'une acceptation d'héritage d'une personne décédée en 2022.

Dans ce cas, la DG rappelle le principe de base du fonctionnement du greffe, à savoir, prior in tempore, potior in iure, de sorte que ce qui arrive en premier au greffe et est enregistré (l'usufruit de 2022 présenté le 3 février 2023), prévaut sur les autres droits (en l'occurrence, un usufruit constitué dans un acte sous seing privé en 1986 et présenté à l'enregistrement le 9 février 2023 sur la base d'un acte d'élévation à l'état de chose publique).

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7.- TABLEAU DES RÈGLES DE NATIONALITÉ ET D'ÉTAT CIVIL

En annexe (ICI) un document intéressant qui comprend un tableau des règlements sur la nationalité et l'état civil, où l'on peut trouver des liens vers des règlements et des résolutions de la direction générale sur divers sujets tels que l'état civil, les certifications, le régime économique du mariage, etc.

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8 - SERMENT DE NATIONALITÉ. DIVERSES QUESTIONS À PRENDRE EN COMPTE

En annexe (ICI) Circulaire de la DG concernant la compétence du bureau d'état civil spécifique où la déclaration d'option pour la nationalité espagnole, ainsi que le serment ou la promesse, doivent être formalisés. Elle établit que le bureau d'état civil du lieu de résidence du demandeur est compétent.

Il est également joint (ICI) Circulaire du Directeur Général de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, qui détermine l'inopportunité d'accorder des certificats de nationalité assermentée lorsque des indices sont détectés que le demandeur a effectué des actes incompatibles avec la bonne conduite civique (comme, par exemple, le fait que le demandeur soit incarcéré dans un centre pénitentiaire).

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9 - LA CONTESTATION JUDICIAIRE DES QUALIFICATIONS NÉGATIVES. SERVICE AUQUEL ON PEUT RECOURIR EN TANT QU'OFFICE NOTARIAL

En annexe (ICI) un document d'information du Conseil Général des Notaires, à travers lequel, un service disponible aux Notaires, pour pouvoir faire appel judiciairement des notations négatives (ou aussi des Résolutions de la DGSJFP) qui peuvent impliquer un intérêt corporatif pour les Notaires, est fait connaître.

Ainsi, dans le cas où l'employé est confronté à une notation négative qu'il considère comme pouvant affecter l'ensemble de l'office notarial, il peut évoquer cette possibilité avec le notaire, ce qui peut être demandé par le biais des canaux indiqués dans le document ci-joint.

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10.- L'ENREGISTREMENT RECOMMANDÉ DES DÉCLARATIONS PRÉALABLES À LA SIGNATURE D'UN ACTE DANS LEQUEL UNE PERSONNE HANDICAPÉE EST IMPLIQUÉE.

La circulaire informative 3/2021 du 27 septembre de la Commission Permanente du Conseil Général du Notariatpropose que, préalablement à l'exécution d'un acte dans lequel des personnes handicapées sont impliquées, un registre des manifestations soit établi, dans lequel seront consignées les circonstances susceptibles d'influencer l'exécution de l'acte juridique en question. Ce registre peut comprendre, entre autres, les circonstances suivantes

Déclarations de la personne handicapée elle-même, par exemple une déclaration de la personne handicapée reconnaissant qu'elle vend à un prix inférieur à celui du marché pour répondre à un besoin particulier ou pour des raisons de commodité, ou les raisons pour lesquelles elle renonce à un héritage particulier.
Déclarations des personnes qui assistent la personne handicapée dans l'exercice de sa capacité. par exemple, la déclaration du tuteur de fait, de l'avocat, de l'accompagnateur, etc., indiquant qu'il a recommandé à la personne handicapée d'accorder un acte de vente parce que cela est nécessaire pour sa subsistance et son entretien futurs, ou pour régler des dettes en suspens.

Ce certificat est un complément indispensable à l'évaluation de la capacité notariale et apporte clarté et sécurité en cas de litiges futurs et de réclamations éventuelles. Il est recommandé que la personne handicapée ou son assistant soit la personne qui demande le certificat.

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11.- LE REGISTRE CENTRAL DES TITRES DE PROPRIÉTÉ EST CRÉÉ.

Décret royal 609/2023, du 11 juillet, portant création du Registre central des titres de propriété immobilière. Décret royal 609/2023, du 11 juillet, portant création du Registre central des propriétés immobilières. Ce registre doit être consulté par toutes les parties tenues par la loi de contrôler le blanchiment d'argent, y compris les notaires. Toutefois, jusqu'à ce que les données soient transférées à ce registre, pour lequel un délai de 9 mois est accordé, le décret royal établit que les sources traditionnelles doivent continuer à être utilisées (la base de données du bénéficiaire effectif via Signo).

juillet 2023

1.- NOUVEAU CONGÉ RÉMUNÉRÉ DE 15 JOURS CIVILS POUR LES PARTENAIRES NON MARIÉS

Le décret-loi royal 5/2023 est publié au BOE et entre en vigueur (ICI vous pouvez le consulter), en vertu duquel un congé rémunéré de 15 jours calendrier est reconnu pour le fait de devenir (et de s'enregistrer) comme couple stable. Tous les couples stables qui forment désormais un partenariat stable peuvent en être informés, afin de pouvoir bénéficier de ce nouveau congé.

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2.- NOUVEAU REGLEMENT SUR LES MODIFICATIONS STRUCTURELLES DES SOCIETES COMMERCIALES

Le décret-loi royal 5/2023 susmentionné (ICI vous pouvez le consulter) a abrogé l'ancienne loi 3/2009, du 3 avril, relative aux modifications structurelles des sociétés commerciales (transformation, fusion, scission, transfert global d'actifs et de passifs, etc.) ). Ainsi, le nouveau régime juridique des modifications structurelles se trouve désormais dans le décret-loi royal 5/2023 susmentionné. Il convient d'en tenir compte lorsqu'un dirigeant prépare l'une de ces opérations (il doit consulter le nouveau règlement et adapter les citations légales au nouveau texte réglementaire).

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3.- LES JUGEMENTS DE DIVORCE DES ÉTRANGERS, AVEC ATTRIBUTION DE BIENS IMMOBILIERS, DOIVENT ÊTRE ENREGISTRÉS DANS LE REGISTRE CENTRAL DE L'ÉTAT CIVIL.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 13 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans le cas d'un divorce (D'ÉTRANGERS dont le mariage n'est pas inscrit au registre civil espagnol), si dans la sentence un bien est attribué à l'un des ex-époux, pour l'inscrire au registre foncier, il est nécessaire que, auparavant, ladite sentence de divorce soit inscrite au registre civil central.

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4 - ENREGISTREMENT DES BIENS ET PRIORITÉ IN TEMPORE. PARFOIS OUI, PARFOIS NON, CE QUI EST DÉPOSÉ PLUS TARD A PRIORITÉ SUR LES DOCUMENTS DÉPOSÉS PLUS TÔT.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 15 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. D'après celle-ci, et en guise de résumé, la DG résout un cas curieux :

CV + PH est signé et soumis à l'enregistrement, qualifié avec des défauts rectifiables.
Une correction est présentée et , alors que l'inscription est toujours en vigueur (c'est-à-dire que les VC + PH n'ont pas encore été enregistrés), le registre foncier reçoit un ordre de l'AEAT avec une interdiction d'aliéner le bien, en raison de dettes fiscales.
Le greffier qualifie négativement le CV + PH (soumis avant l'ordonnance) pour des raisons d'ordre public.
Le notaire a fait appel et la DG lui a donné raison, estimant que si l'ordonnance provenait d'une procédure administrative dans laquelle la validité civile de l'acte juridique n'était pas remise en cause (rappelons les dettes fiscales), la qualification négative n'était pas applicable, puisque le CV + PH avait été présenté préalablement dans le registre (prior in tempore potior in iure).
Toutefois, la DG nous rappelle que si l'injonction a été émise dans le cadre d'une procédure pénale où la validité de l'entreprise (par exemple, une fraude présumée à la CV) est remise en question, la suspension de l'enregistrement (même si l'injonction est ultérieure) serait appropriée, pour des raisons d'intérêt général/d'ordre public.

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5. RIEN NE PEUT ÊTRE ENREGISTRÉ EN FAVEUR D'UNE SOCIÉTÉ DONT LE CIF A ÉTÉ RÉVOQUÉ.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 16 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que, dans le cadre d'une vente et d'un achat, si le numéro de TVA de la société acquéreuse a été révoqué, l'acquisition ne peut pas être enregistrée en sa faveur. Il est important de garder à l'esprit et de ne jamais oublier, lorsqu'il s'agit d'une entreprise, de consulter la base de données existante en la matière.

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6.- IL EST POSSIBLE DE RÉDUIRE LE CAPITAL SOCIAL EN DESSOUS DE 3 000 EUROS DANS UNE SOCIÉTÉ EXISTANTE.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 13 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et à titre de résumé, la DG résout le cas curieux suivant :

3.000 euros, effectue une réduction de capital, à la suite de laquelle le montant du capital social qui en résulte devient inférieur à 3.000 euros.
Le greffier suspend l'inscription car il considère que ce chiffre est inférieur au minimum légal, car il considère que les SL avec un capital inférieur à 3.000 euros ne sont possibles qu'au moment de la constitution.
La DG révoque la qualification du greffier, considérant qu'il est effectivement possible d'effectuer une réduction de capital dans une SL aboutissant à un capital social inférieur à 3 000 euros.

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7.- AUGMENTATION DU CAPITAL SOCIAL ET DROITS DE SOUSCRIPTION PRÉFÉRENTIELS. LE TEMPS DOIT ÊTRE RESPECTÉ

Suite à une transaction formalisée chez le notaire, il est rappelé que dans le cadre d'une augmentation de capital d'une société, le droit de préemption des actionnaires sur les augmentations de capital naît à partir de la publication de l'offre de souscription des nouvelles actions dans le Journal Officiel du Registre du Commerce, ou de l'avis écrit à chaque actionnaire. La souscription peut être effectuée par les actionnaires dans le délai fixé par l'assemblée générale, qui ne peut être inférieur à un mois à compter de la publication ou de la communication.

Ces délais doivent donc être pris en compte et respectés lors de la formalisation de ce type d'opération (ainsi, il n'est pas possible que la souscription des nouvelles actions ait lieu lors de la même assemblée que la résolution, sauf si tous les actionnaires ont assisté à l'assemblée).

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8 - LA RESPONSABILITÉ CIVILE DU NOTAIRE. IL EST TRÈS IMPORTANT D'EN TENIR COMPTE AFIN D'ÉVITER CE TYPE D'ERREUR.

Vous trouverez ci-joint un lien vers un article doctrinal intéressant (ICI) dans lequel la responsabilité civile du notaire public est analysée. Une section particulièrement intéressante contient des détails sur des cas spécifiques (par exemple, omission de charges, procurations insuffisantes, manque d'informations concernant les effets fiscaux de l'exécution, etc.)

Il est fortement recommandé à tous les employés de l'étude notariale de lire l'article et ces cas spécifiques afin d'éviter de commettre de telles erreurs et la responsabilité qui en découle.

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9 - L'ENREGISTREMENT À L'ÉTAT CIVIL ET LA PRESTATION DE SERMENT DE NATIONALITÉ ET LES MARIAGES NOTARIÉS. POINTS IMPORTANTS À PRENDRE EN COMPTE

Vous trouverez ci-joint un document de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique(voir PDF joint à ce courriel) qui clarifie diverses questions relatives, surtout, à la documentation que doivent présenter les intéressés dans la déclaration sous serment de nationalité et dans la procédure de mariage devant notaire, ainsi que des aspects relatifs à la procédure à prendre en compte tant pour l'octroi de la nationalité que pour le mariage.

Juin 2023

1.- STATUTS. LA CLAUSE STATUTAIRE PERMETTANT L'ENVOI DE LA CONVOCATION AUX ACTIONNAIRES PAR COURRIER ORDINAIRE (SANS ACCUSÉ DE RÉCEPTION) N'EST PAS VALABLE :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 10 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023).. En conséquence, et à titre de synthèse, la DG rappelle que (dans le cadre de la constitution d'une SL), la clause statutaire permettant l'envoi de la convocation aux associés par courrier simple (sans accusé de réception) n'est pas recevable, car pour que la convocation soit valable, le système d'envoi doit permettre de vérifier la réception de la convocation par le destinataire.

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2.- DANS L'ACTE DE VENTE EXTRAJUDICIAIRE D'UN BIEN HYPOTHÉQUÉ, IL EST NÉCESSAIRE DE DONNER UNE NOTIFICATION FIABLE DE L'EXÉCUTION AUX DÉTENTEURS DE CHARGES SUBSÉQUENTES :

Ci-joint la résolution de la DGSJFP du 11 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023). Cas de forclusion extrajudiciaire d'un bien hypothéqué, en l'étude d'un notaire, en présence d'une condition résolutoire postérieure à l'hypothèque au profit d'une société. La procédure de forclusion est notifiée à la société par lettre recommandée avec accusé de réception, mais l'envoi est négatif, après quoi l'acte est délivré. La DG, s'alignant sur la thèse du greffier, ne l'accepte pas, car elle considère que lorsque l'exécution extrajudiciaire d'un bien hypothéqué est formalisée par un acte, il est nécessaire de notifier de manière fiable la procédure à tous les titulaires de charges ou de droits postérieurs à l'exécution de l'hypothèque, de sorte que si l'on décide d'envoyer la notification de la procédure par lettre recommandée avec accusé de réception, et que sa remise au destinataire est négative, il convient de procéder à une notification personnelle, par le notaire, au moyen d'un acte de notification (art. 202 du règlement notarial).

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3 - RECTIFICATION D'UNE SUPERFICIE DE PLUS DE 10 %. IL N'EST PAS POSSIBLE DE L'ENREGISTRER "PETIT À PETIT" :

Ci-joint la résolution de la DGSJFP du 12 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023). Un acte est accordé pour la rectification de la taille de la propriété, par la"méthode simplifiée" de l'article 201.3 de la loi sur les hypothèques(pour les différences ne dépassant pas 10%), mais en analysant les mètres carrés indiqués dans le registre et les mètres déclarés maintenant (de 9 403 à 10 377), on constate que la différence est supérieure à 10%. Le greffier suspend l'enregistrement et, par la suite, le notaire présente un acte de rectification demandant que seul l'excédent des mètres carrés soit enregistré jusqu'à ce que les 10 % soient atteints. Le greffier donne à nouveau une qualification négative et la DG, s'alignant sur le greffier, confirme que cela n'est pas possible, car il n'est pas possible d'enregistrer une rectification "au coup par coup" ou "fragmentaire" de la superficie du terrain, de sorte que si elle est supérieure à 10 %, il faut utiliser la procédure ordinaire de l'article 201.1 de la loi sur les hypothèques et non la procédure simplifiée de l'article 201.3.

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4. MINUTATION DES "CONCEPTS MINEURS". CE QUI PEUT ÊTRE FACTURÉ ET CE QUI NE PEUT PAS L'ÊTRE :

Article intéressant du blog "justitonotario" (ICI) qui analyse une résolution de la Direction générale du 3 janvier 2023 (qui peut être consultée dans son intégralité dans un lien sur le blog susmentionné), qui résout un recours d'un particulier contre les minutes d'un notaire d'un acte de vente. En résumé, il détermine que :

Qu'est-ce qui est attesté et qu'est-ce qui ne l'est pas ? C'est le notaire qui décide.
Rapport du registre du commerce: sans objet.
Consultation du titulaire actuel: Oui.
Faces vierges des chèques: correct.
Incorporation dans la copie d'un folio pour la saisie des notes: correct.
Diligences: Doivent être enregistrées pour être minutables.
Exemplaires simples et accord sur la prise en charge des frais par l'acheteur : si l'acheteur prend en charge les frais, cela inclut les exemplaires nécessaires pour remplir les obligations de communication de l'entreprise formalisée.
Nombre de copies électroniques simples: 2 (pour les communications avec le cadastre et la mairie, respectivement).
Nombre de copies papier simples: 3 (pour régler respectivement le PTI, la "plusvalía" et les formalités diverses).
Au moment d'indiquer le nombre d'exemplaires souhaités par les concédants: Au moment de la signature.
Que peut-on considérer comme des témoignages ? La transcription des données de l'entreprise intervenante ; l'élaboration du formulaire nécessaire pour pouvoir effectuer la liquidation télématique ; le témoignage par demande d'information du registre ; la consultation de la titularité réelle ; la simple note du Registre ; la réception de l'IBI ; la certification cadastrale descriptive et graphique (à l'exception de la gestion du registre extra-terrestre qui est également minutable) ; les chèques accréditant les moyens de paiement ; le certificat de dettes de la communauté ; l'étiquette de la certification énergétique ou le certificat complet et en respectant ce qui est nécessaire selon les cas ; la preuve de réception de la mairie de la communication de l'article 110.6.b) et la vérification des CSV.
Sceau de sécurité : Oui, c'est un procès-verbal.
Note du greffe: Peut être un supplément (en marge du témoignage).

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5.- ON NE PEUT PAS ÊTRE 2 CHOSES À LA FOIS. IL N'EST PAS POSSIBLE D'ÊTRE MEMBRE (PERSONNE PHYSIQUE) DU CONSEIL D'ADMINISTRATION D'UNE SOCIÉTÉ ET, EN MÊME TEMPS, D'ÊTRE UNE PERSONNE PHYSIQUE REPRÉSENTANT UNE SOCIÉTÉ QUI OCCUPE LE POSTE DE MEMBRE DU MÊME CONSEIL D'ADMINISTRATION :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 23 mai 2023 (BOE du 16 juin 2023).. En conséquence, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans un conseil d'administration de 3 membres, il n'est pas possible qu'une même personne physique occupe la fonction de membre du conseil et, en même temps, celle de personne physique représentant une société qui est également membre du conseil, car cela impliquerait que, de facto, une seule personne aurait le droit d'opposer son veto à l'adoption, ou non, de tout accord, ainsi que de pouvoir générer des situations susceptibles de conflit d'intérêts. En tout état de cause, si le conseil comptait plus de trois membres, la question serait plus discutable et le cas spécifique devrait être analysé afin de parvenir à une conclusion à cet égard.

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6 - VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE SOCIÉTÉ REPRÉSENTÉE PAR UN ADMINISTRATEUR DONT LA FONCTION N'EST PAS INSCRITE AU REGISTRE DU COMMERCE. EST POSSIBLE SI LE JUGEMENT DE SUFFISANCE DU NOTAIRE EST EFFECTUÉ CORRECTEMENT :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 9 mai 2023 (BOE du 29 mai 2023).. Conformément à ces résolutions, et en guise de résumé, la DG réitère sa doctrine déjà consolidée et détermine que, dans le cas d'une SL vendant un bien immobilier, représentée dans la vente et l'achat par son administrateur, sans que la position soit encore enregistrée, il est possible de formaliser l'opération si le jugement notarié de suffisance est effectué correctement . En particulier, l'acte doit contenir toutes les circonstances requises par la loi pour que la nomination de l'administrateur soit considérée comme valide :

La résolution de l'assemblée générale dûment convoquée.
Acceptation de la nomination,
La notification ou le consentement, selon le cas, des titulaires des sièges précédents.

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7.- MODIFICATION DU REGLEMENT DU REGISTRE DU COMMERCE POUR L'ADAPTER A LA LEGISLATION DE L'UNION EUROPEENNE SUR LES PROCESSUS NUMERIQUES

ICI vous pouvez consulter la réforme susmentionnée du règlement du registre du commerce, publiée au Journal officiel de l'État du 14 juin. Basé sur la même, comme aspects clés :

Un identifiant unique européen (EUID) doit être attribué à toutes les sociétés à responsabilité limitée et à toutes les succursales, ce qui leur permettra d'être identifiées de manière unique grâce à un système d'interconnexion de tous les registres du commerce de l'UE.
La possibilité de créer et de fermer des succursales par voie télématique/en ligne est prévue.
Son entrée en vigueur est retardée d'un an à compter de la publication au BOE de la loi 11/2023 (soit le 9 mai 2024).

mai 2023

1.- RENONCIATION À L'HÉRITAGE DES MINEURS ET CONFLIT D'INTÉRÊTS. ASPECTS À PRENDRE EN COMPTE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya, datée du 20 février 2023 (DOGC du 2 mars 2023). Conformément à cette résolution, et en guise de résumé, la DG nous rappelle que dans la renonciation à un héritage en faveur de mineurs, la règle générale est qu'elle doit être formalisée dans un acte public par les parents, avec une autorisation judiciaire (art. 236-27 CCCat) ou, alternativement, par les deux parents les plus proches (art. 236-30 CCCat). En cas de conflit d'intérêts de l'un des parents, la renonciation est faite par l'autre parent avec le consentement des deux proches. Si le conflit d'intérêts affecte l'un des deux parents, il doit s'abstenir ou, le cas échéant, le parent successif doit être appelé à le remplacer.

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2 - LE CADASTRE. LES NOTES SIMPLES NE PEUVENT ÊTRE DEMANDÉES NI PAR COURRIER ÉLECTRONIQUE NI PAR LE BIAIS D'UN DOCUMENT SOUMIS PAR VOIE TÉLÉMATIQUE :

Ci-joint les résolutions de la DGSJFP du 27 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023) et du 28 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). En conséquence, et en guise de résumé, la DG nous rappelle que les notes simples ne peuvent être demandées ni par courriel, ni par le biais d'une demande soumise dans un document via le système de dépôt télématique de documents du greffe. La voie ordinaire est le portail télématique de Registradores.org ou le téléfax dans le cas de notes continues de l'office notarial.

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3 - CESSION D'UN BIEN EN ÉCHANGE D'UNE RENTE VIAGÈRE GARANTIE SOUS CONDITION SUSPENSIVE ET D'UN DROIT RÉEL D'HYPOTHÈQUE. VOUS NE POUVEZ PAS HYPOTHÉQUER CE QUI NE VOUS APPARTIENT PAS ENCORE :

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 28 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). Selon celle-ci, et en guise de résumé, la DG rappelle qu'on ne peut hypothéquer ce qui n'est pas encore à soi. La cession d'un bien immobilier en échange d'une rente est formalisée dans un acte authentique. Le cédant (une personne âgée) cède le bien à un tiers (le cessionnaire) en échange d'une rente. Le transfert est formalisé avec une condition suspensive, de sorte que le transfert de propriété aura lieu lorsque le cessionnaire prouvera qu'il a payé la rente convenue dans son intégralité (il est entendu qu'au décès du cédant). En outre (pour garantir que les personnes tenues de payer la pension la paieront), le cessionnaire constitue une hypothèque sur ledit bien, en faveur du cédant, à titre de garantie supplémentaire pour le paiement de la rente viagère. L'inscription de l'hypothèque est refusée car la condition suspensive n'est pas encore réalisée, de sorte que les cessionnaires n'ont pas encore acquis le titre de propriété du bien (condition suspensive en cours de réalisation) et ne peuvent donc pas hypothéquer quelque chose qui ne leur appartient pas encore.

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4 - L'HYPOTHÈQUE ET LE DOMICILE AUX FINS DE LA NOTIFICATION. IL NE PEUT S'AGIR D'UNE ADRESSE À L'ÉTRANGER :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 30 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). En application de celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que lors de la formalisation d'un droit réel hypothécaire, l'acte doit indiquer une adresse du débiteur aux fins des notifications et assignations, qui doit être située en Espagne, de sorte qu'il n'est pas admissible d'indiquer une adresse du débiteur à l'étranger à ces fins.

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5 - ACTE D'EXTINCTION D'UNE SOCIÉTÉ STABLE ET DE DISSOLUTION D'UN CONDOMINIUM (APPARTEMENT EN COMMUN). L'ACTE PEUT ÊTRE ACCORDÉ AVEC DES ENFANTS MINEURS SI AUCUN ACCORD CONCERNANT LES ENFANTS N'EST INCLUS DANS L'ACTE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya du 19 avril 2023 (DOGC du 24 avril 2023). Conformément à cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que lorsqu'il y a un couple stable avec des enfants et un logement en commun, lorsque le couple stable s'éteint en raison de la cessation de la cohabitation, même s'il y a des enfants mineurs, ils peuvent formaliser l'extinction du couple stable dans l'acte et convenir dans le même de la dissolution de la copropriété de la propriété qu'ils avaient en commun. Toutefois, cela ne sera possible que si l'acte de cessation du couple stable ne comporte pas de mesures affectant les enfants, telles qu'une convention, un plan parental, une pension alimentaire ou un régime de visite (auquel cas, logiquement, une autorisation judiciaire serait nécessaire).

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6 - ACTE DE DIVISION MATÉRIELLE D'UN ÉLÉMENT PRIVÉ D'UN BIEN SOUMIS AU RÉGIME HORIZONTAL DES BIENS : SEULE LA MAJORITÉ SIMPLE EST REQUISE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya, datée du 5 mai 2023 (DOGC du 15 mai 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que dans le cas d'un immeuble ancien avec une division horizontale "singulière" (divisé en 4 entités, dont l'une comprend 13 appartements susceptibles d'une utilisation individualisée), si le règlement ne le permet pas expressément, l'immeuble doit être divisé en 4 entités, dont l'une comprend 13 appartements susceptibles d'une utilisation individualisée, si les statuts ne le permettent pas expressément (auquel cas aucun accord de l'assemblée générale ne serait nécessaire), il est possible de formaliser une division matérielle de cette entité qui comprend ces 13 appartements, afin de créer 13 propriétés enregistrées indépendantes, avec seulement une résolution de l'assemblée générale approuvée à la majorité simple étant nécessaire (c'est-à-dire qu'un accord avec des majorités qualifiées de 4/5 ne serait pas nécessaire).

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7.- ACTE DE RECTIFICATION D'ERREUR (DE SURFACE) DANS LA DESCRIPTION D'UN BIEN (ÉLÉMENT PRIVÉ) SOUMIS AU RÉGIME HORIZONTAL DE PROPRIÉTÉ. AUCUNE DÉCLARATION DE TRAVAUX DE CONSTRUCTION ANCIENNE ET NOUVELLE PAR LA COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES N'EST REQUISE :

Je joins la résolution de la DGSJFP du 18 avril 2023 (BOE du 8 mai 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG résout un cas dans lequel une surconstruction, enregistrée avec une surface utile de 47,51 mètres, est rectifiée à 97 mètres (car en réalité il s'agissait de la surface réelle et correcte), au moyen d'un acte accordé par le propriétaire enregistré de la propriété, sur la base d'une certification cadastrale et graphique et d'un rapport d'architecte (qui accréditent qu'il s'agit d'une erreur et que cet appartement a cette surface depuis le moment de la construction), ainsi qu'au moyen d'une résolution du Conseil (adoptée à l'unanimité) qui consente à cette rectification. Dans ce cas, la DG confirme que cet acte est suffisant pour enregistrer la modification de la superficie de l'appartement, sans qu'il soit nécessaire d'établir un acte de déclaration d'ancienne nouvelle construction, de la part de la communauté des propriétaires, lorsque la description dudit élément est rectifiée.

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8.- LORSQUE, DANS UNE SUCCESSION, IL EXISTE UN DROIT DE TRANSMISSION, JE SAIS QUE L'ACCORD DE TOUS LES INTÉRESSÉS À L'HÉRITAGE EST REQUIS POUR LA DÉLIVRANCE D'UN LEGS :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 19 avril 2023 (BOE du 8 mai 2023). Selon cette résolution, et à titre de synthèse, la DG rappelle que, dans le cadre du droit de mutation, et sur la base de l'article 1006 du Code civil, toute opération visant à diviser l'héritage auquel le cédant est appelé doit être consentie par tous ceux qui sont intéressés à la succession de ce dernier (y compris ses ayants droit légitimés). Il s'agit d'un cas où deux défunts, dans leur testament, désignent leurs six enfants comme héritiers (avec substitution vulgaire en faveur de leurs descendants respectifs) et, de même, ordonnent en faveur de trois de leurs enfants des legs de biens immobiliers. Par la suite, l'un de ces enfants est décédé, laissant une veuve et trois enfants (petits-enfants du premier défunt). Un acte de délivrance du legs est consenti par les héritiers (enfants du couple décédé) ainsi que par les héritiers réservataires (petits-enfants), mais l'épouse veuve du fils décédé n'intervient pas, ce que la DG interprète comme étant nécessaire, étant donné qu'elle est intéressée à la succession.

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9.- IL SERA BIENTÔT POSSIBLE DE DÉLIVRER DES ACTES PAR VOIE ÉLECTRONIQUE :

Vous trouverez ci-joint un lien vers l'article récemment publié dans El Periódico (ICI) où les nouveautés dérivées de la loi 11/2023 sont expliquées succinctement. Sur la base de cette loi, il sera bientôt possible (à la fin du mois de novembre, la vacatio legis de 6 mois expire) de délivrer certains documents publics par voie télématique, c'est-à-dire sans la présence physique du client dans l'étude du notaire. Le personnel sera dûment informé de l'évolution de la mise en œuvre pratique de cette mesure.

avril 2023

1.- LES CLIENTS PEUVENT S'IDENTIFIER DEVANT UN NOTAIRE AU MOYEN D'UN PERMIS DE CONDUIRE VALIDE DU ROYAUME D'ESPAGNE :

Je joins la résolution de la DGSJFP du 16 janvier 2023 (BOE du 14 février 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG permet à une personne se présentant devant un notaire de s'identifier au moyen d'un permis de conduire espagnol en cours de validité, bien que cette ressource doive être utilisée de manière subsidiaire ou complémentaire. Cela signifie qu'en règle générale, dans tous les cas, l'identification des Espagnols doit se faire au moyen d'un passeport ou d'une DNI (carte nationale d'identité espagnole). Toutefois, à titre subsidiaire, le permis de conduire peut également être accepté, car il s'agit d'un document officiel délivré par une autorité publique, avec une photographie et une signature, qui a des effets d'identification.

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2. LE CONSENTEMENT DES NOUVEAUX PROPRIÉTAIRES D'UN BIEN SOUMIS À UN RÉGIME DE PROPRIÉTÉ HORIZONTALE EST NÉCESSAIRE POUR INSCRIRE AU REGISTRE FONCIER LES ACCORDS ADOPTÉS AVANT LEUR ACHAT ET QUI N'ONT PAS ÉTÉ ENREGISTRÉS.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 31 janvier 2023 (BOE du 20 février 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG rappelle qu'en règle générale, si une communauté de propriétaires adopte une résolution soumise à l'enregistrement au registre foncier et que, par la suite, avant l'enregistrement de cette résolution, il y a des changements de propriété dans des éléments privés, pour parvenir à l'enregistrement de cette résolution, les nouveaux propriétaires doivent donner leur consentement. Toutefois, dans ce cas précis, étant donné qu'il s'agit d'un héritage, la DG applique le principe de la succession universelle (article 661 Cc) et autorise l'enregistrement de l'accord.

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3.- DANS LE CADRE D'UNE SUCCESSION, LA SÉPARATION DU MARIAGE DOIT ÊTRE PROUVÉE DE MANIÈRE FIABLE POUR PRIVER LE CONJOINT SURVIVANT DE SES DROITS SUCCESSORAUX SUR LA PART RÉSERVATAIRE.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 24 janvier 2023 (BOE du 14 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que, dans le cadre d'une acceptation d'héritage, pour pouvoir formaliser l'héritage sans le conjoint légitime survivant (du fait de la séparation des époux), il est nécessaire d'attester de la séparation (par consentement mutuel dans un acte public / décision judiciaire de séparation ou de divorce / par ratification de l'époux qui ne participe pas au partage).

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4.- LES PRÉCAUTIONS À PRENDRE EN COMPTE DANS LE JUGEMENT DE SUFFISANCE LORSQU'UNE PROCURATION PRÉVENTIVE EST UTILISÉE EN PRÉVISION D'UNE PERTE DE CAPACITÉ.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 4 novembre 2022 (BOE du 2 décembre 2022). En conséquence, et en guise de résumé, la DG détermine que pour pouvoir utiliser une procuration préventive en prévision de la perte de capacité (du type qui ne prend effet qu'une fois que la perte de capacité a été accréditée, pas avant), un jugement de suffisance générique n'est pas suffisant comme dans tout type de procuration, mais des exigences supplémentaires seront exigées, à savoir : un certificat médical à jour est requis, indiquant la date, l'auteur, l'objet et un jugement explicite du notaire selon lequel le mandant se trouve dans la situation de soutien décrite pour que la procuration prenne effet (et même, en cas de doute, un rapport d'expert peut être requis, qui sera évalué dans un acte notarié séparé ou, si nécessaire, en ajoutant la comparution du mandant afin d'évaluer sa situation de besoin sur place).

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5. LES DÉCISIONS JUDICIAIRES AFFECTANT LA CAPACITÉ DE LA PERSONNE DOIVENT ÊTRE INSCRITES AU REGISTRE CIVIL AFIN QUE LES ACTES QUI EN DÉCOULENT AIENT ACCÈS AU REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 3 janvier 2023 (BOE du 9 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que la décision de justice affectant la capacité d'une personne, en plus d'être définitive, doit être inscrite au registre civil. Sans cette exigence, l'acte effectué par le représentant ne pourra pas accéder au Registre foncier.

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6.- LORSQUE LE RÉGIME ÉCONOMIQUE DU MARIAGE EST INDIQUÉ DANS UN ACTE, IL FAUT PRÉCISER S'IL EST LÉGAL OU CONVENTIONNEL.

Je joins la résolution de la DGSJFP du 20 décembre 2022 (BOE du 3 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que lors de l'indication du régime économique du mariage, il est nécessaire de déterminer dans l'acte si le régime matrimonial économique est légal ou conventionnel (car s'il est conventionnel, des règles spécifiques de gestion et de disposition peuvent avoir été prévues, différentes des règles génériques prévues par le régime légal du Code). En outre, s'il s'agit d'un régime convenu ou conventionnel, il faut en apporter la preuve au notaire en lui présentant l'acte authentique dont découle le régime économique conventionnel (contrats de mariage) avec les détails de l'enregistrement dans le registre civil compétent. La preuve peut également être apportée au moyen d'un certificat de mariage délivré par le bureau d'état civil, en marge duquel doit figurer la mention de la conclusion du contrat de mariage dans lequel le régime matrimonial conventionnel est convenu, le jour de la conclusion, le notaire habilité et le numéro du protocole.

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7.- LA NÉCESSITÉ POUR LE NOTAIRE DE MENTIONNER EXPRESSÉMENT DANS LE JUGEMENT DE SUFFISANCE NOTARIALE LA MISE EN GARDE CONTRE L'AUTO-CONTRAT ET/OU LE CONFLIT D'INTÉRÊTS.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 9 mars 2023 (B.O.E. 27 mars 2023). Dans cette intéressante résolution, la DG rappelle une fois de plus sa doctrine en matière de suffisance notariale et de jugement auto-contractuel, en ce sens que des précautions doivent être prises lorsqu'il y a un acte juridique consenti par un mandataire qui intervient à son tour en son nom et droit en tant que partie ayant des intérêts opposés à ceux de son mandant. Dans le cas qui nous est présenté dans l'arrêt, le greffier suspend l'enregistrement d'une donation dans laquelle le donateur agit à son tour comme mandataire du donataire, sans indiquer dans l'acte de donation que la procuration consentie par le donataire évite expressément la figure de l'auto-contrat et/ou du conflit d'intérêts. Le centre administratif rappelle sa doctrine déjà très réitérée selon laquelle l'article 98 de la loi 24/2001 attribue exclusivement au notaire le jugement de la suffisance de la représentation alléguée, sans que le greffier puisse exiger pour sa qualification que le document dont la représentation est dérivée soit exhibé, accompagné ou transcrit. Cependant, lorsque la figure de l'auto-contrat est impliquée, il ne suffit pas que le notaire indique son jugement de suffisance dans l'acte, mais il est également nécessaire qu'il indique clairement que l'acte authentique duquel la représentation (procuration) est dérivée inclut la réserve de l'auto-contrat".

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8.- LA LOI APPLICABLE EN MATIÈRE DE RÉGIMES MATRIMONIAUX COMPORTANT DES ÉLÉMENTS INTERNATIONAUX

8.1.- LOI APPLICABLE AU RÉGIME MATRIMONIAL :

Le règlement (UE) 2016/1103 (ICI) s'applique à tous les mariages contractés à partir de juin 2019, ce qui est universellement applicable (même les lois non européennes peuvent être appliquées).
Le règlement (art. 22) permet aux époux de choisir la loi applicable à leur régime matrimonial entre celle du lieu de célébration ou celle de la nationalité de l'un des époux.
Validité de l'accord : Sous réserve des exigences formelles de chaque pays (ainsi, en Espagne, un acte public sera nécessaire).
A défautd'accord, la loi applicable est (Art. 26) : Celle de la première résidence habituelle après le mariage, celle de la nationalité commune ou celle du lien le plus étroit.
‍S'applique égalementaux "partenariats enregistrés" : partenariats stables enregistrés dans un registre public.

8.2.- LOI APPLICABLE AU DIVORCE :

Le règlement (CE) n° 1259/2010 (ICI) sur la loi applicable au divorce s'applique, et il est également d'application universelle (même les lois non européennes peuvent être appliquées).
Le règlement (art. 5) permet aux époux de choisir la loi applicable au divorce entre la loi du lieu de résidence habituelle, la loi du dernier lieu de résidence habituelle, la loi de l'État dont l'un des époux est ressortissant au moment de la conclusion de la convention ou la loi du for.
Validité de l'accord : Sous réserve des exigences formelles de chaque pays (en Espagne, acte public d'engagement en prévision de la rupture).
‍En l'absence d'accord, les critères de l'article 8 du règlement s'appliquent.

Jesús Benavides Lima

Notaire de Barcelone

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