Résiliation anticipée du prêt hypothécaire et perte financière. Ce grand inconnu

La semaine dernière, à la suite d'une consultation pratique sur un cas réel soulevé par un client de mon étude notariale, j'ai constaté que, sur le marché espagnol des prêts hypothécaires, il est très complexe pour la plupart des débiteurs, même ceux qui ont des connaissances financières, de comprendre correctement les concepts et les variables clés qui détermineront si, lors de la résiliation anticipée (totale ou partielle) de leur prêt hypothécaire, ils devront payer une sorte de commission ou de compensation à leur institution financière pour les dommages que cette résiliation peut générer. 

En conséquence, par le biais de cet article, et en utilisant mon traditionnel système de questions-réponses courtes, j'ai l'intention d'apporter une modeste contribution sur ce sujet, afin d'aider les clients et les utilisateurs à bien comprendre ces concepts et, à la lumière de cela, de pouvoir les guider pour prendre les meilleures décisions possibles pour leur patrimoine et leurs intérêts.

Découvrez tous les aspects juridiques à prendre en compte en ce qui concerne la notion de perte financière, un élément crucial pour savoir si, lorsque vous remboursez votre prêt hypothécaire par anticipation, que ce soit totalement ou partiellement, vous devrez payer une commission ou une compensation quelconque à votre institution financière.

Comment un prêt hypothécaire est-il normalement remboursé ?

Comme on le sait, pour acheter une maison, étant donné le coût actuel de l'immobilier en Espagne, les familles doivent emprunter de grosses sommes d'argent pour pouvoir se permettre l'achat de l'appartement ou de la maison qui deviendra leur foyer, qui sait, même pour le reste de leur vie.

Par conséquent, lorsque la plupart des gens achètent une maison, nous avons recours au financement d'une institution financière, qui nous prête une somme d'argent importante pour pouvoir payer le prix d'achat convenu.

Ce prêt, compte tenu de son montant élevé, doit être remboursé sur une longue période, généralement par mensualités sur 15, 20, 25 ou 30 ans, jusqu'à ce que le capital soit entièrement remboursé, ainsi que les intérêts convenus.

Quel est le tableau d'amortissement d'un prêt hypothécaire ?

Comme nous venons de le voir dans la question précédente, pour effectuer tous ces calculs, il est nécessaire d'utiliser des formules mathématiques financières complexes, qui ne sont pas à la portée de la plupart des clients et utilisateurs des banques. Par conséquent, afin de garantir une protection adéquate du débiteur, la législation actuelle établit que notre banque, lorsque nous contractons un prêt hypothécaire, doit, entre autres, nous fournir un tableau d'amortissement, c'est-à-dire un tableau détaillant tous les paiements que nous devrons effectuer tout au long de la durée du prêt demandé, ainsi que les montants que nous devrons à l'institution financière à tout moment.

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Il s'agit sans aucun doute d'un document très utile pour le débiteur, car il nous permet de savoir à tout moment combien nous devrons à la banque, ce qui nous aide à planifier les besoins financiers actuels et futurs de notre famille.

Il faut également noter que si nous ne disposons pas de ce tableau d'amortissement, nous pouvons le demander à tout moment à notre banque, qui devrait nous le fournir ou, à défaut, si nous avons quelques connaissances de base en mathématiques financières, nous pouvons également télécharger sur un moteur de recherche sur Internet un modèle Excel avec un tableau d'amortissement, qui, après l'avoir rempli avec les principales variables de notre prêt (capital demandé, taux d'intérêt et durée, principalement), nous permet de l'obtenir.

Qu'est-ce que la résiliation anticipée d'un prêt hypothécaire ?

Comme déjà indiqué, la forme ordinaire de remboursement d'un prêt hypothécaire consiste en son amortissement progressif, sur une période prolongée (15, 20, 25 ou 30 ans, par exemple), jusqu'à ce que le débiteur ait satisfait à toutes les échéances auxquelles il s'est engagé.

Cependant, il peut aussi arriver que, pour une raison quelconque, le débiteur, avant la fin de la durée convenue du prêt, décide de rembourser le prêt par anticipation, c'est-à-dire de payer la somme due à la banque par anticipation. Cela peut se produire pour de nombreuses raisons, par exemple si le débiteur reçoit un héritage et utilise l'argent reçu pour rembourser ses dettes, ou s'il vend le bien hypothéqué, parmi de nombreux autres cas.

A cet égard, il est également nécessaire de préciser que cette résiliation anticipée peut être totale ou partielle, c'est-à-dire qu'elle peut impliquer la restitution de la totalité de la somme due à la banque, ou seulement d'une partie. Dans ce cas :

Si je résilie mon prêt hypothécaire par anticipation, dois-je payer une quelconque pénalité ou des frais à ma banque ?

En effet, si le débiteur procède à une annulation ou à un remboursement anticipé de son prêt, qu'il soit total ou partiel, ce qui a été convenu par les parties dans le contrat de prêt doit être respecté, de telle sorte que si le débiteur et sa banque ont convenu, lors de la constitution du prêt hypothécaire, que si cette annulation anticipée avait lieu, le débiteur devrait payer une sorte de commission ou de pénalité, dans ce cas, celle-ci doit être payée.

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Comme on peut le voir, si la question était aussi simple, elle ne poserait aucun problème, mais en réalité, la question est beaucoup plus compliquée, car il faut non seulement tenir compte de ce que les parties ont convenu dans le contrat de prêt, mais aussi tenir compte et appliquer la réglementation qui existe en la matière et qui, comme nous allons essayer de l'expliquer ci-dessous, est d'une grande complexité technique.

Y a-t-il une limite aux frais que la banque peut facturer pour une annulation anticipée ?

En effet, à l'heure actuelle, la législation qui régit la matière, à savoir la loi 5/2019, du 15 mars, qui réglemente les contrats de crédit immobilier, établit une série de limites à l'indemnité ou à la commission de remboursement ou de remboursement anticipé, qu'il soit total ou partiel, qui seront expliquées ci-après.

Ainsi, sur cette question, il est nécessaire de prendre en compte les questions suivantes prévues par les paragraphes 4 et suivants de l'article 23 de la loi 5/2019:

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1.- LES PRÊTS À TAUX VARIABLE:

Dans les contrats de prêt à taux variable (ou dans les tranches variables de tout autre prêt), le débiteur et la banque peuvent convenir d'une compensation ou d'une commission, à choisir entre l'un des deux scénarios suivants (qui ne peut être que l'un ou l'autre) : 

A.- Remboursement anticipé total ou partiel du prêt pendant les 5 premières années du contrat de prêt :

B.- Remboursement anticipé total ou partiel du prêt pendant les 3 premières années du contrat de prêt :

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2.- LES PRÊTS À TAUX VARIABLE QUI SONT TRANSFORMÉS EN TAUX FIXE :

Si le taux d'intérêt du prêt passe de variable à fixe (ce que l'on appelle techniquement la novation) ou, le cas échéant, si la banque change (ce que l'on appelle techniquement la subrogation du créancier) et que le taux d'intérêt passe également de variable à fixe, seule une indemnité ou une commission pour remboursement anticipé peut être convenue :

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3.- LES PRÊTS À TAUX FIXE :

Enfin, dans le cas d'un prêt à taux fixe (ou dans le cas de tranches fixes de tout autre prêt), une compensation ou une commission en faveur du prêteur peut être établie contractuellement, dans les limites suivantes : 

A.- Remboursement anticipé total ou partiel du prêt pendant les 10 premières années du contrat de prêt :

B.- Remboursement anticipé total ou partiel du prêt au-delà des 10 premières années du contrat de prêt :

Qu'est-ce qu'une perte financière ?

Comme nous venons de le voir, tout le système d'indemnisation ou de commissions que le débiteur doit payer à sa banque, le cas échéant, à la suite d'une annulation anticipée (totale ou partielle) tourne autour du fait que l'institution financière qui nous prête l'argent, avec cette annulation anticipée, subit ou non ce que la loi appelle une perte financière.

Pourcomprendre ce concept de perte financière, il est nécessaire d'analyser le cœur de l'activité bancaire traditionnelle, c'est-à-dire ce que l'on appelle l'intermédiation financière, c'est-à-dire prendre l'argent des déposants (les personnes qui ont des économies et les gardent dans une banque) en échange d'un taux d'intérêt, et avec cet argent, le prêter à d'autres personnes qui en ont besoin, en échange d'un taux d'intérêt plus élevé afin de générer des bénéfices avec cette différence, après avoir payé leurs coûts structurels, pour rémunérer leurs actionnaires et générer les réserves correspondantes pour couvrir les éventuelles insolvabilités des clients.

Cette procédure de base par laquelle les institutions financières fonctionnent étant comprise, comme on peut le voir, cette situation restera en équilibre tant que le débiteur remplit son engagement et rend tout l'argent prêté, dans le délai convenu, afin que la banque puisse récupérer cet argent et les intérêts nécessaires, avec lesquels elle pourra payer, à son tour, l'épargnant qui a déposé son argent à la banque. 

En revanche, si pour une raison quelconque, telle qu'une résiliation anticipée, la banque reçoit le remboursement du principal, mais seulement une partie des intérêts convenus, elle peut subir une perte financière si, compte tenu des circonstances spécifiques du marché, face à une baisse des taux d'intérêt, elle n'est pas en mesure de prêter à nouveau cet argent à un autre débiteur avec des conditions qui rendent l'opération viable, de sorte que, si cette situation se généralisait, la banque se mettrait en défaut car elle ne pourrait pas rembourser ses épargnants avec des conditions qui rendent l'opération viable, Si cette situation se généralisait, la banque se mettrait en défaut car elle ne pourrait pas restituer à ses épargnants les sommes qu'ils ont déposées dans la banque et les intérêts qu'elle s'est engagée à payer.

Ainsi, afin d'éviter cette situation et, par conséquent, de mettre en danger le système financier espagnol, le législateur, conscient de cette réalité, a conçu un système de compensation ou de commissions dans les cas de résiliation anticipée d'un prêt hypothécaire dans lesquels le débiteur, en cas de réalisation de cette résiliation anticipée, en raison de l'état du marché hypothécaire, génère ou non une perte financière pour la banque.

Auvu de ce qui précède, nous pouvons affirmer que, de manière générale, deux scénarios peuvent être générés, qui détermineront s'il y a ou non une perte financière :

R.- Si, au moment de la résiliation anticipée, les taux d'intérêt du marché sont supérieurs à ceux en vigueur au moment de la formalisation, la banque ne subira pas de perte financière:

B.- Si, au moment de la résiliation anticipée, les taux d'intérêt du marché sont inférieurs à ceux du moment de la formalisation, la banque subira une perte financière :

Comment les pertes financières sont-elles calculées dans la pratique ?

Pour savoir si cette perte financière s'est produite ou non, il faudra prendre en compte le critère établi par le législateur dans la section huit de l'article 23 de la loi 5/2019, qui établit que la perte financière subie par le prêteur sera calculée, proportionnellement au capital remboursé, par la différence négative entre le capital restant dû au moment du remboursement anticipé et la valeur marchande actuelle du prêt. En conséquence :

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Pour comprendre cette formule, en somme, il faut reprendre l'explication faite plus haut, dans laquelle, comme nous l'avons vu, il s'agit de comparer ce qui a le plus de valeur, si l'argent que la banque recevra maintenant, dans le présent, si l'hypothèque est remboursée par anticipation (que la banque pourra prêter à nouveau dans les conditions actuelles du marché hypothécaire) ou, au contraire, si l'argent que la banque recevra si l'hypothèque n'est pas remboursée a plus de valeur (c'est-à-dire si la valeur de marché actuelle du prêt est plus élevée) . Par conséquent :

• Capital remboursé > valeur marchande actuelle du prêt -> pas de perte financière (car la banque peut prêter à nouveau à un taux d'intérêt plus élevé et générer plus de profits).
• Capital reembolsado < valor presente de mercado -> si que habrá pérdida financiera (el banco dejará de ganar ese “valor futuro” que tenía previsto y no lo podrá recuperar porque los tipos de interés medios del mercado hipotecario actual son menores, con lo cual, incurrirá en una pérdida que es necesario compensar).

Cela dit, pour calculer cette autre variable qu'est la"valeur marchande actuelle du prêt", il faut tenir compte de plusieurs éléments :

Tout d'abord, en ce qui concerne le concept de"valeur actuelle", il convient de rappeler qu'il s'agit d'un terme utilisé en mathématiques financières, qui permet de déterminer la valeur actuelle, au présent, d'un investissement donné, dont les flux ou les paiements s'accumulent dans le temps, c'est-à-dire qu'il permet d'évaluer maintenant, à l'instant présent, la valeur de l'argent que nous n'avons pas tout de suite, mais que nous recevrons dans le futur, ce qui est exactement ce qui se passe avec un prêt hypothécaire, du point de vue de la banque qui prête l'argent.

Cela dit, en ce qui concerne le calcul de cette" valeur marchande actuelle du prêt", nous devons à nouveau tenir compte des dispositions de l'article 23.8 précité de la loi 5/2019, qui établit que la valeur marchande actuelle du prêt doit être calculée comme suit :

A.- FORMULE:

La somme de la valeur actualisée des versements restant à effectuer jusqu'à la prochaine révision du taux d'intérêt et de la valeur actualisée du capital restant à payer au moment de la révision en l'absence de remboursement anticipé (sachant que cette deuxième variable, dans le cas de prêts à taux fixe, sera nulle).

Par conséquent, pour calculer cette valeur actuelle, il faut appliquer la formule de mathématiques financières suivante :

Où :

• c = versement à effectuer par le débiteur.
• i = taux d'intérêt applicable (tel que défini ci-dessous).
• n = nombre de versements à effectuer.

B.- LE TAUX D'INTÉRÊT:

Il s'agit du taux du marché applicable pour la durée restante jusqu'à la prochaine révision. Le contrat de prêt précise l'indice ou le taux d'intérêt de référence à utiliser pour le calcul de la valeur vénale parmi ceux déterminés par le ministre de l'économie et de l'entreprise.

En ce qui concerne cette disposition, il sera nécessaire de tenir compte des dispositions de l'ordonnance EHA/2899/2011, du 28 octobre, dont l'article 28 stipule que, aux fins du calcul de la valeur marchande des prêts hypothécaires, il sera nécessaire de tenir compte des dispositions de l'ordonnance EHA/2899/2011, du 28 octobre, dont l'article 28 stipule que, aux fins du calcul de la valeur marchande des prêts hypothécaires :

• Les taux des swaps de taux d'intérêt (IRS) à des échéances de 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 et 30 ans, qui se rapprochent le plus de la durée du prêt restant à courir entre le remboursement anticipé et la prochaine révision ou échéance, sont considérés comme le taux d'intérêt de référence.
• Et à ce taux d'intérêt est appliqué un spread, qui est fixé comme la différence existant au moment de la conclusion de la transaction entre le taux d'intérêt de la transaction et l'IRS au terme le plus proche, à ce moment-là, jusqu'à la prochaine date de révision du taux d'intérêt ou jusqu'à la date d'échéance de la transaction.

Donc, pour résumer :

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Où :

• IRSa = IRS actuel le plus proche de l'échéance.
• IRSb = IRS au moment de l'exécution le plus proche de l'échéance.

De plus, à propos de cet IRS, les parties intéressées doivent savoir que :

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Est-il possible de donner un exemple concret de la manière dont les pertes financières sont calculées dans la pratique ?

Bien sûr, comme on peut le voir, tous ces concepts, même pour des personnes instruites dans le domaine du droit et de l'économie, peuvent être très complexes à comprendre. La chose la plus pratique et la plus didactique à faire est donc de donner un exemple, grâce auquel toute la situation peut être mieux comprise.

Ainsi,par exemple, l'opération suivante se présente:

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En avril 2021, le débiteur envisage la possibilité de rembourser par anticipation son prêt hypothécaire, car il a reçu un héritage de son père décédé. Dans ce cas, il convient de prendre en compte les éléments suivants :

Tout d'abord, il faudra consulter le tableau d'amortissement du prêt, pour connaître le montant à payer en avril 2021, soit dans ce cas précis 165 106,50€.

Par conséquent, dans cette optique, pour savoir si le débiteur devra ou non payer une commission ou une compensation à sa banque, il faudra appliquer toutes les formules indiquées dans la question précédente, comme suit :

Tout d'abord, nous devons être clairs : oui :

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Dans ce cas particulier :

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Cela dit, afin de calculer la valeur marchande actuelle du prêtnous devrons effectuer l'opération suivante :

Nous allons partir, comme nous l'avons indiqué, de la formule qui nous permet de calculer cette valeur actuelle ou courante :

Ce qui, dans le cas concret, signifie :

Ainsi, en appliquant ces valeurs indiquées à la formule ci-dessus, on obtient la valeur actuelle :

Nous obtenons en conséquence que la valeur actuelle de ce prêt, au mois d'avril 2021, est de 177.931,74€.

• D'un point de vue pratique, dans Excel, la formule "=VA()" nous permet de calculer cette valeur actuelle, en indiquant les 3 variables mentionnées (à savoir le versement, le taux d'intérêt et la durée).

Donc, si nous appliquons ce chiffre à notre formule de perte financière, nous voyons comment :

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Comme indiqué ci-dessus, si le capital à rembourser est inférieur à la valeur marchande actuelle du prêt, c'est-à-dire si la différence entre le capital remboursé et la valeur marchande actuelle du prêt est négative, il y a une perte financière pour la banque, comme dans ce cas.Par conséquent, au vu des transactions effectuées, nous pouvons confirmer que dans cette transaction particulière, il y a une perte financière pour la banque, qui doit être compensée par le débiteur.

Rappelons enfin que le client a convenu d'une commission d'annulation anticipée de 2% (limite maximale autorisée par la réglementation pour les opérations à taux fixe), ce qui, dans ce cas précis, signifie que le client doit payer une commission d'annulation anticipée de 2% (limite maximale autorisée par la réglementation pour les opérations à taux fixe) :

• Honoraires maximums = capital à rembourser * honoraires convenus
• Commission maximale = 165.106,50€ * 2%.
• Commission maximale = 3.302,13€.

A cet égard, il convient de rappeler que la règle actuelle prévoit que l'indemnité ou la commission en faveur du prêteur ne peut dépasser le montant de la perte financière que ce dernier peut subir. ne peut dépasser le montant de la perte financière que le prêteur peut subirpeuvent souffrir, avec le limite de 2 % du capital remboursé par anticipation.ce qui signifie que, dans ce cas :

• Perte financière = 12.825,24€.
• Commission 2% = 3.302,13€.

Par conséquent, la banque peut facturer à son client un maximum des 3 302,13 € indiqués ci-dessus, car la perte financière est supérieure à ce montant.3 302,13 euros, car la perte financière est supérieure à ce montant.

Ainsi, si le client doit payer à sa banque cette commission de remboursement anticipé de 3 302,13 €, il devra évaluer si ce remboursement anticipé est intéressant ou non pour la gestion de son patrimoine.

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En espérant que toutes ces explications et cet exemple aient servi à éclairer le lecteur et à l'aider à mieux comprendre tous ces concepts, depuis l'équipe de Notaría Jesús Benavides nous restons à la disposition de nos clients, pour résoudre tous les doutes et les questions qui peuvent surgir concernant les opérations hypothécaires qu'ils souhaitent formaliser dans notre étude notariale ( ICI).