Comment l'extinction d'un immeuble en copropriété est-elle taxée ?

Un condominium ou une communauté signifie que deux personnes ou plus partagent la propriété d'un ou plusieurs biens ou droits. Pensez, par exemple, à un couple ou à un couple marié qui achète une maison ensemble.

Eh bien, il peut arriver qu'à un moment donné, deux personnes qui partagent la propriété d'un bien spécifique (une maison, une voiture, un bateau, un vélo, etc.) décident qu'elles ne souhaitent plus partager ou faire un usage commun de ce bien. C'est précisément ce qu'on appelle l'extinction de la copropriété ou la dissolution de la communauté. 

L'extinction de la copropriété ou la dissolution de la communauté se matérialise toujours en pratique de deux manières possibles :

1. Les copropriétaires (également appelés copropriétaires) décident de vendre le bien en question à un tiers. Cela met fin à la copropriété du bien. En réalité, cependant, il n'y a pas d'extinction de la copropriété en tant que telle, mais la copropriété prend fin ou s'éteint à la suite d'une autre opération juridique telle que le transfert du bien à un tiers.
2. Que les copropriétaires conviennent entre eux de l'attribution intégrale du bien par l'un d'entre eux, en compensant économiquement l'attribution excédentaire à l'autre pour sa part correspondante du bien. Si je reprends l'exemple initial, imaginons que le couple ou le couple marié qui avait acheté une propriété ensemble, décide de se séparer, et convient que c'est la femme qui garde 100% de la propriété du bien, mais en versant à son ex-partenaire sa part proportionnelle de la valeur du bien. C'est ce deuxième cas qui est proprement connu comme une extinction pure et simple de la copropriété.
   

Il est important de distinguer la différence entre ces deux cas. Il s'agit de deux manières très différentes de mettre fin à un condominium, une copropriété ou une communauté. Jusqu'à présent, l'approche du point de vue civil. 

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Je vais maintenant aborder la situation d'un point de vue fiscal. En d'autres termes, combien cela coûte-t-il à deux personnes qui partagent la propriété d'un bien de le dissoudre ou de l'éteindre ? Plus précisément, je vais me concentrer sur un cas fréquent et répétitif dans la pratique notariale et, bien sûr, je vais le faire avec un exemple réel pour une meilleure compréhension :

<ejemplo>Dos hermanos, A y B, son titulares proindiviso (por partes iguales) de una vivienda con un valor de 240.000 € y de un apartamento en la playa valorado en 180.000 €, dichos inmuebles sitos en Cataluña y recibidos ambos por herencia de su padre. Tras años de condominio o copropiedad, ahora los hermanos deciden disolver la comunidad existente sobre las dos fincas. Llegan a un acuerdo según el cual el hermano A se adjudica los dos inmuebles y compensa a B con dinero. Con este reparto ser produce un exceso de adjudicación; pues el hermano A se adjudica bienes por un valor superior a su cuota de participación en la comunidad.<ejemplo>

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Face à cette situation, la Direction générale des impôts a considéré que cette répartition n'était pas cohérente, car des lots équivalents ou aussi équivalents que possible pouvaient être réalisés (si chaque frère ou sœur se voit attribuer un bien, l'excédent qui est produit est plus faible et, par conséquent, il s'agirait d'une répartition plus cohérente, selon la DGT). Cette dissolution de la communauté de biens a été soumise à un droit de mutation de 10 % (dans le cas de biens situés en Catalogne) sur l'excédent, soit 210 000 €, ce qui a donné lieu à un impôt à payer de 21 000 € .

Cependant, suite à une consultation, la Direction générale des impôts, en modifiant ses critères (en novembre 2021), interprète que la même situation de fait, fiscalement parlant, doit être résolue de cette manière : 

On considère qu'il y a autant de communautés de propriété que de biens immobiliers en copropriété. Sur la base de ce nouveau critère, chaque communauté est dissoute indépendamment : 

• Communauté sur la maison : d'une valeur de 240 000 € ; le frère A se voit attribuer la totalité du bien car il s'agit d'un bien indivisible et indemnise son frère B en espèces à hauteur de 120 000 €.
• Communauté sur l'appartement : d'une valeur de 180 000 €, le frère A se voit attribuer la totalité du bien car il s'agit d'un bien indivisible et indemnise son frère B en espèces à hauteur de 90 000 €.

La transaction est soumise au droit de timbre, le frère A étant taxé à hauteur de 1,5 % de la valeur de la pièce adjugée. En d'autres termes, si nous nous référons à la maison, sur une valeur de la partie attribuée de 120 000 €, l'impôt à payer est de 1 800 €. Alors que, si l'on se réfère à l'appartement, sur une valeur de la partie adjugée de 90.000 €, le montant à payer est de 1.350 €. En résumé, le montant total à payer est de 3 150 € (la somme de 1 800 € + 1 350 €).

Conclusion

La taxation des extinctions de copropriétés est réduite avec l'application de ce nouveau critère de la Direction Générale des Impôts, nous trouvant dans une situation plus favorable pour pouvoir mettre fin aux situations de copropriétés existantes.

Autres conséquences fiscales connexes :

• Les extinctions de copropriétés ne génèrent pas de plus-values, elles ne sont pas soumises à la taxe sur l'accroissement de la valeur des terrains urbains (IIVTNU).
• En ce qui concerne l'impôt sur le revenu des personnes physiques, l'extinction d'un condominium est imposable lorsqu'elle génère une plus-value ; lorsque la valeur d'adjudication est supérieure à la valeur d'acquisition précédente. Sur la base de l'exemple précédent :
  
  Communauté sur la propriété : d'une valeur de 240.000 € et d'une valeur d'acquisition antérieure, dans l'héritage du père, de 180.000 €. La différence totale est de 60 000 euros. Le frère B réalise donc une plus-value de 30 000 € (différence entre la valeur de l'attribution et la valeur d'acquisition antérieure de sa moitié indivise). Le frère B doit déclarer dans sa déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques la plus-value obtenue en rapport avec l'appartement, imposée à 21 %.
  
  Communauté sur le plat : d'une valeur de 180 000 € et d'une valeur d'acquisition antérieure dans l'héritage du père de 180 000 €. Le frère B n'a aucune plus-value puisque la valeur de l'attribution est égale à la valeur de l'acquisition précédente, sur sa moitié indivise.
  

Règlements et doctrine appliquée :

• Consultation de la Direction Générale des Impôts V2889-21 du 17 novembre 2021
• Arrêt de la Cour suprême, 1509/2019 du 30 octobre.
• Art 7.2.B et 31.2 du décret royal législatif 1/1993, du 24 septembre, approuvant le texte révisé de la loi sur les droits de mutation et les droits de timbre.