Dois-je "toujours" payer l'impôt municipal sur les plus-values lorsque je vends mon bien ?

Parmi toutes les conséquences fiscales générées par l'achat et la vente d'un bien immobilier, l'une des questions qui suscite souvent la confusion et l'inquiétude des parties à un acte de vente d'un bien immobilier est sans aucun doute la bonne compréhension de ce qu'est exactement l'impôt connu populairement sous le nom de "taxe municipale sur les gains en capital", ainsi que de qui doit la payer, comment son montant est calculé et, récemment, dans quels cas il n'est pas nécessaire de la payer. C'est pourquoi cet article vise à clarifier cette question, d'un point de vue éminemment pratique, afin que les acheteurs et les vendeurs sachent clairement comment gérer le respect de cette obligation fiscale, ainsi que comment la distinguer des autres chiffres connexes.

Qu'est-ce que le "plusvalia municipal" ?

L'impôt communément appelé "impôt sur les plus-values municipales" est, en réalité, l'impôt sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains, c'est-à-dire un impôt réglementé par le décret-loi royal 2/2004, du 5 mars, qui approuve le texte révisé de la loi sur les trésors locaux (ci-après LHL), notamment dans ses articles 104 et suivants, qui le définit comme un impôt :

• Local: c'est-à-dire appartenant à la municipalité dans laquelle le terrain grevé est situé.
• Directe: car elle taxe une manifestation directe de la richesse d' une personne, comme la valeur d'un terrain.
• Réel: parce qu'il taxe un événement (plus précisément, l'augmentation de la valeur d'un terrain lors de sa vente) indépendamment de la situation économique personnelle du contribuable.

L'objectif de cette taxe est de taxer l'augmentation de la valeur des terrains urbains, qui se manifeste lorsque la propriété du terrain est transférée.

Quel est le fait générateur de l'impôt sur le "plusvalia municipal" ?

Conformément aux dispositions de la loi (art. 104 LHL), le fait générateur de la " taxe communale sur les plus-values ", c'est-à-dire la circonstance qui fait naître l'obligation fiscale et, partant, le devoir d'acquitter l'impôt, est, en l'occurrence, l'augmentation de la valeur d'un terrain urbain, qui se manifeste à la suite d'un transfert de propriété de ce terrain.

Ainsi, comme on le sait, la base de tous les impôts est une manifestation de la richesse ou de la capacité économique (comme l'établit l'article 31 de la Constitution) qui, dans le cas de la "plus-value communale", est axée sur l'augmentation de valeur que subit le terrain au fil du temps.

C'est donc cette augmentation de valeur qui met en évidence une augmentation de la capacité économique ou de la richesse du propriétaire du terrain, qui est révélée (c'est-à-dire externalisée et quantifiée) lors de la vente du terrain, qui justifie l'existence et la raison d'être de l'impôt analysé dans cet article.

Comme on peut le constater, la dénomination populaire de l'impôt, communément appelé"plusvalía municipal", est étroitement liée à sa nature même, puisque ce concept de plus-value fait référence à une augmentation de la valeur d'un bien ou d'un droit, en l'occurrence le terrain urbain.

Qui est le contribuable de la "plusvalia municipal" ?

Au vu des dispositions de la loi (art. 106 LHL), les personnes suivantes sont considérées comme des contribuables, c'est-à-dire des personnes soumises à l'impôt :

• Si le transfert du terrain se fait par le biais d'une opération lucrative (par exemple une donation ou un héritage), l'assujetti est l'acquéreur du terrain, c'est-à-dire le donataire ou l'héritier, par exemple.
• En revanche, si le transfert du terrain se fait à titre onéreux (par exemple, une vente ou un achat), la ou les personnes qui transfèrent le terrain seront les assujettis au paiement de la taxe. Ainsi, dans le cas d'une vente ou d'un achat, la ou les personnes qui vendent le terrain ou la maison sont celles qui seront tenues de payer la "plusvalia municipal". Toutefois, par exception à cette règle générale, lorsque le vendeur du terrain est un étranger qui ne réside pas en Espagne, le contribuable de l'impôt et, par conséquent, le redevable de l'impôt sera l'acheteur.

Quel est le montant imposable de la "plusvalia municipale" ?

Comme indiqué dans les questions précédentes, la "plus-value municipale" est prélevée sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains qu'ils subissent avec le temps, ce qui se manifeste lors de la cession du terrain. En partant de cette base, il est donc logique que pour calculer cette plus-value (que la loi limite à une période de 20 ans, conformément à l'article 107 LHL) il faudra établir un chiffre ou un montant à partir duquel la calculer, et c'est exactement ce à quoi répond le concept de base imposable que nous analysons maintenant.

C'est ici qu'apparaît l'erreur la plus courante en matière de plus-value communale, car s'il est vrai que la logique nous dit que pour calculer la base imposable, la chose appropriée et raisonnable à faire serait de comparer la valeur de vente avec la valeur d'achat :

Toutefois, contrairement à ce que la logique nous invite à penser, la loi choisit une autre option, puisque pour calculer cette base imposable, elle ne part pas de la différence entre la valeur de vente et la valeur d'achat, mais prend comme point de référence une valeur objective, telle que la valeur cadastrale du terrain, comme cela sera expliqué ci-après.

En résumé, le but de cet exemple est de souligner aux intéressés que, pour bien comprendre la "plus-value municipale", ils doivent laisser de côté (du moins en apparence, comme nous l'expliquerons plus loin) le "profit" qu'ils obtiennent de la vente du terrain (c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d'achat), puisque la loi détermine que la plus-value est calculée sur la base de données objectives, comme la valeur cadastrale du terrain, et non sur la base du "profit réel" que le vendeur a obtenu de l'opération immobilière.

Ainsi, et après avoir fait cette petite introduction explicative, comme indiqué, la base imposable de la " plusvalía municipal ", c'est-à-dire le montant qui sera pris comme référence ou point de départ pour le calcul du montant final de l'impôt sera, conformément à l'article 107 LHL, la valeur du terrain au moment de la régularisation, qui est fixée sur la base de la valeur que ledit terrain a aux fins de l'impôt sur les biens immeubles.

Par conséquent, comme cela vient d'être détaillé, et d'un point de vue éminemment pratique, tout vendeur qui veut savoir combien il devra payer pour la "plusvalia municipale", la première chose qu'il doit faire est de consulter sa facture IBI de l'année en cours, afin de déterminer cette valeur qui sera prise comme référence pour le calcul de la "plusvalia municipale".

Dans le cas où nous n'avons pas à notre disposition le récépissé de l'IBI de l'année en cours, le vendeur du terrain ou de la propriété peut bien sûr se rendre à sa mairie qui lui fournira cette information.

Une fois ce chiffre identifié, la question ne s'arrête pas là, car la loi prévoit l'application de pourcentages annuels à ce chiffre (art. 107.4 LHL), en fonction du temps écoulé depuis l'acquisition du terrain, qui varieront selon le règlement fiscal de chaque commune, mais qui ne pourront en aucun cas être supérieurs aux limites suivantes :

• Période d'un à cinq ans : 3,7 %.
• Période allant jusqu'à 10 ans : 3,5 %.
• Période jusqu'à 15 ans : 3,2%.
• Période allant jusqu'à 20 ans : 3 %.

Par conséquent, à partir du chiffre de la valeur cadastrale susmentionnée, nous devons appliquer ce pourcentage annuel en fonction du nombre d'années qui se sont écoulées depuis l'acquisition du terrain ou de la maison.

Bien entendu, en ce qui concerne tous ces exemples, il convient de noter que cet article est purement informatif et que son objectif est de clarifier les concepts de manière naturelle pour tout lecteur. Pour calculer le montant exact à payer pour les plus-values, mon conseil est toujours de s'adresser directement à un conseiller fiscal, à la gestoría ou à votre mairie pour qu'ils le calculent pour vous.

Si je vends une maison unifamiliale ou un appartement, dois-je également payer la "plusvalue municipale" ?

En effet, de nombreuses personnes, lorsqu'elles analysent l'impôt sur la "plus-value municipale", se demandent si elles doivent le payer lorsqu'elles vendent une maison individuelle ou un appartement (surtout dans ce dernier cas), car, comme son nom l'indique, l'impôt est prélevé sur la plus-value du terrain, et non sur les "maisons" ou les "appartements" en tant que tels.

Toutefois, comme tout observateur peut le comprendre, cette "maison" ou cet "appartement" qui est vendu est construit sur un terrain urbain, de sorte que lorsqu'une maison individuelle ou un appartement est vendu, en réalité un terrain est également vendu, de sorte que, par conséquent, l'obligation de payer la "plus-value municipale" incombe également au vendeur du terrain.

Dans ces cas, pour déterminer la base imposable de la "plusvalue municipale", le vendeur de la maison ou de l'appartement doit également se référer à son reçu d'IBI de l'année en cours, dans lequel, sur la valeur cadastrale totale, il est détaillé quel montant spécifique est imputé à la valeur du terrain et quel montant à la valeur de la construction.

Combien devrai-je payer pour la "plusvalia municipal" ?

Une fois que la base imposable de l'impôt a été déterminée, le vendeur doit appliquer le taux d'imposition établi par la loi, c'est-à-dire le pourcentage qui sera appliqué à la base imposable et qui déterminera donc le montant à payer à la mairie en tant qu'"impôt sur les plus-values municipales", qui est techniquement connu comme le montant total et duquel, le cas échéant, les abattements applicables doivent être déduits pour obtenir finalement le montant net, c'est-à-dire le montant qui doit finalement être payé au trésor public local.

Ce taux d'imposition sera déterminé par le règlement fiscal de chaque conseil local, tel qu'établi dans l'article 108 de la loi sur les trésors locaux. Toutefois, ce pourcentage ne peut jamais dépasser 30%, comme le prévoit le précepte susmentionné.

Quand la "plusvalia municipale" est-elle due et combien de temps ai-je pour la payer ?

Conformément à la réglementation de cet impôt (art. 109 LHL), la naissance de l'impôt communal sur les gains en capital (c'est-à-dire le moment où naît l'obligation fiscale et, par conséquent, le devoir de payer l'impôt) interviendra au moment du transfert de propriété du terrain, qui, en pratique, sera le jour de la signature de l'acte de vente du terrain ou de la maison. Cela dit, une fois la vente formalisée dans un acte public, le vendeur disposera d'un délai de trente jours ouvrables (art. 110 LHL) pour présenter la déclaration fiscale correspondante à la commune correspondante.

La "plusvalue municipale" est-elle payée lorsqu'il y a extinction d'une copropriété ?

Dans le cas où nous n'avons pas affaire à un achat-vente, mais plutôt à une extinction de copropriété, en ce qui concerne la " plus-value municipale ", nous devons tenir compte des critères de l'Agence fiscale, exposés dans la Consulta Vinculante V-29/2017, du 19 septembre, dont on peut déduire que :

• En cas d'extinction d'une communauté de biens constituée d'un seul bien immobilier (par nature indivisible), la dissolution avec attribution de 100% du bien à l'un des copropriétaires n'est pas soumise à la "plusvalue municipale".
• En revanche, s'il y a deux ou plusieurs biens, et qu'ils sont tous attribués au même copropriétaire, l'opération sera soumise à l'"impôt municipal sur les plus-values", car, comme une autre répartition "plus équitable" est possible, l'Agence fiscale considère que dans ce cas il y a un transfert de propriété d'un copropriétaire à un autre, ce qui justifie son assujettissement à l'impôt.

Existe-t-il des cas dans lesquels la "plusvalue municipale" n'est pas payable ?

Comme nous l'avons expliqué jusqu'à présent, la "taxe municipale sur les plus-values" est une taxe sur la plus-value des terrains urbains, mais comme nous l'avons vu, pour calculer cette plus-value, la loi ne la calcule pas sur la base de la différence entre la valeur de vente et la valeur d'achat, qui serait raisonnable pour déterminer si cette augmentation réelle de la valeur s'est effectivement produite, mais elle est plutôt calculée sur la base d'une valeur objective (telle que la valeur cadastrale), qui est mise à jour périodiquement, et qui ne reflète pas nécessairement la valeur réelle du terrain qui a été transféré.

Comme on peut le constater, cette réalité se heurte au principe de base du système fiscal d'une démocratie, puisque l'État ne sera légitimé à taxer que les situations dans lesquelles une augmentation de la capacité économique ou de la richesse des contribuables est évidente (comme l'établit l'article 31 de la Constitution), alors que dans le cas contraire, s'il n'y a pas une telle augmentation, il ne serait pas légitime de soumettre une telle situation à l'impôt, car on entrerait dans le domaine de la confiscation, ce qui est totalement interdit par le texte constitutionnel.

Compte tenu de ce qui précède, la Cour constitutionnelle a eu l'occasion de se prononcer sur l'inconstitutionnalité de la réglementation de la " plus-value communale ", pour finalement se prononcer comme suit :

• En premier lieu, dans sa décision numéro 59/2017, du 11 mai, elle a déclaré l'inconstitutionnalité des articles 107.1, 107.2 a) et 110.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, dans les cas où les situations de non-existence de plus-value sont soumises à l'impôt.
• D'autre part, dans sa décision 126/2019, du 31 octobre, elle a déclaré l'inconstitutionnalité de l'article 107.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, dans les cas où l'impôt à payer est supérieur à l'augmentation des actifs obtenus par le contribuable.

Par conséquent, indépendamment du fait que, selon les règles de calcul de la "plus-value municipale", un certain montant d'impôt sur les plus-values est dû, aucun impôt sur les plus-values n'est dû si le vendeur n'a pas réalisé de bénéfice sur la transaction, mais a subi une perte.

Cela dit, dans le cas où le vendeur a obtenu un petit bénéfice, mais inférieur au montant net à payer pour l'impôt sur les plus-values municipales, l'application de la STC 126/2019 précitée devient plus complexe, car le législateur n'a pas établi comment procéder dans un tel cas, de sorte que nous entrons dans la casuistique spécifique de la manière dont chaque conseil local procède.

Dans ces cas, nous devons donc suivre les critères appliqués par la mairie correspondante pour déterminer la façon dont cette petite plus-value est imposée (qui, comme nous l'avons indiqué, est inférieure au montant net qui s'appliquerait sur la base des règles ordinaires de calcul de la " plus-value municipale "), mais en gardant toujours à l'esprit la jurisprudence récente de la Cour suprême (voir à ce sujet STS 4182/2020, du 9 décembre), dans laquelle la Haute Cour considère que le montant imposable est inférieur au montant net qui s'appliquerait sur la base des règles ordinaires de calcul de la " plus-value municipale " :

Ainsi, dans ce cas précis, la Cour suprême a déclaré nulle et non avenue une évaluation de la "plus-value municipale" effectuée par la mairie de Madrid qui absorbait totalement la richesse imposable, car cela signifiait que 100 % de la plus-value effectivement générée devait être destinée par le contribuable au paiement de l'impôt.

Toutefois, compte tenu de cette jurisprudence, qui considère comme confiscatoire l'impôt dont le montant absorbe la totalité ou la" majeure partie" du bénéfice obtenu, il est clair qu'en l'absence d'un critère légal à cet effet, l'état de la question ouvre un scénario de contentieux administratif et contentieux-administratif prévisible entre les contribuables dans cette situation et l'administration fiscale locale correspondante.

Compte tenu de ce qui précède, si un contribuable se trouve dans l'une des deux situations décrites ci-dessus, il devrait :

Comment gérer la liquidation du "plusvalia municipal" ?

Comme indiqué ci-dessus, à partir du moment où l'acte de vente de la propriété est exécuté, le vendeur dispose d'un délai de trente jours ouvrables pour payer le montant correspondant de la "plusvalia municipal". A cet effet, si l'intéressé le souhaite, il peut effectuer lui-même cette démarche en téléphonant ou en se rendant directement à la mairie de son quartier.

À cette fin, vous devrez présenter une simple copie de votre acte de vente, qui devrait contenir toutes les informations nécessaires pour mener à bien la procédure.

Au contraire, la chose la plus raisonnable et la plus appropriée à faire est de confier la gestion du paiement de l'impôt à l'étude notariale elle-même, qui, après paiement d'un honoraire convenu, se chargera de calculer le montant à payer pour la "plusvalia municipal", afin que le vendeur puisse le verser à l'étude notariale, qui se chargera ensuite d'effectuer toutes les démarches nécessaires auprès des autorités fiscales.

Dans ce cas, si vous souhaitez confier la gestion à l'étude notariale elle-même, vous pouvez demander ce service en contactant notre spécialiste à l'adresse presupuestos@jesusbenavides.es. Pour ce faire, vous devrez fournir une simple copie de votre acte de vente (bien entendu, si votre transaction a été signée chez ce notaire, nous l'aurons déjà).

Quelles sont les différences entre la " plus-value municipale " et la plus-value à déclarer au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques ?

Enfin, je ne voudrais pas terminer cet article sans faire une brève remarque sur la plus-value générée lors de la vente d'un bien immobilier, et sa distinction par rapport à la " plusvalue municipale ". Ainsi, lors de la vente d'un bien immobilier, outre le paiement de la "plus-value municipale", dont les caractéristiques ont déjà été expliquées dans les questions précédentes, les vendeurs du bien doivent garder à l'esprit que cette opération sera également répercutée dans leur déclaration de revenus au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Ainsi, si lors de la vente d'un bien immobilier, il y a une plus-value (que certains appellent aussi "gain en capital", d'où la confusion de certains), c'est-à-dire une différence positive entre le prix de vente et le prix d'achat, cette augmentation de la capacité économique ou de la richesse sera soumise à l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

• Le taux d'imposition de cette plus-value est actuellement fixé à 19 %.
• Si une plus-value est obtenue, mais qu'elle est réinvestie dans l'achat de la résidence principale, elle bénéficiera d'une exonération, de sorte qu'elle ne sera pas imposée.

En tout état de cause, et enfin, nous recommandons aux contribuables, compte tenu de l'importance que cela peut avoir pour leur déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques, l'année de la vente de leur bien, de consulter un spécialiste en matière fiscale pour préparer leur déclaration d'impôt sur le revenu, car si des erreurs sont commises à cet égard, les conséquences sous forme de pénalités, de majorations et d'intérêts de retard peuvent être très élevées, ce que personne ne souhaite.

Conclusion

Dans l'espoir que cet article ait résolu vos doutes sur ce qu'est la "plusvalía municipal" et sur les aspects dont il faut tenir compte, voici un résumé des aspects fondamentaux de cet impôt :