Annulation du prêt hypothécaire

En effet, en plus de l'annulation de l'hypothèque par un acte de radiation, il est possible d'annuler une hypothèque inscrite au registre foncier par le biais de ce qu'on appelle l'institution de la prescription, c'est-à-dire par l'écoulement d'une longue période de temps, puisque le prêt hypothécaire devrait déjà être entièrement payé, sans que l'institution financière créancière ait exercé l'action hypothécaire, c'est-à-dire un processus judiciaire qui vise à réaliser la vente forcée de notre propriété pour régler une dette impayée de notre prêt.

Ainsi, si cette longue période s'est écoulée depuis que l'hypothèque aurait dû être remboursée sans que la banque ou la caisse d'épargne ne se soit adressée à un juge pour demander l'exécution de la garantie, la loi considère que le créancier hypothécaire n'a plus le droit de réclamer cette exécution en justice, ce qui signifie qu'avec une simple demande privée avec une signature notariée, la radiation de l'hypothèque peut être obtenue.

En ce qui concerne le délai spécifique, conformément à la législation en vigueur, si 20 ans se sont écoulés depuis la date à laquelle la dette devait être éteinte (c'est-à-dire depuis la date de paiement du dernier versement) sans que la banque ou la caisse d'épargne ait eu recours à cette procédure de forclusion judiciaire (qui, le cas échéant, serait inscrite au registre foncier au moyen d'une annotation préventive), il sera possible d'obtenir la radiation de l'hypothèque sans avoir besoin d'exécuter l'acte de radiation de l'hypothèque.

Toutefois, il faut savoir qu'en plus de ces 20 ans, conformément à la réglementation en vigueur, il faudra qu'une année supplémentaire s'écoule sans que le registre foncier n'enregistre le renouvellement de l'obligation ou la novation de l'hypothèque ou sans que la forclusion de l'hypothèque n'ait été initiée. 

Par conséquent, dans la réalité, le délai pour demander la radiation de l'hypothèque pour cause de prescription est établi à 21 ans à compter de la date d'exigibilité de la dernière tranche de la dette.

Dans tous les cas, il n'est pas considéré comme souhaitable d'opter pour cette voie, car dans une période de temps aussi longue, de nombreuses circonstances inattendues peuvent se produire qui déterminent la nécessité de vendre le bien ou de le réhypothéquer, de sorte que si la charge antérieure existe toujours, cela sera beaucoup plus difficile, et nous serons désavantagés par cette réalité.

Un certificat de solde nul ou de dette nulle est un document délivré par un représentant de notre institution financière qui certifie que le prêt hypothécaire qui a été demandé à l'époque a été entièrement payé et que, par conséquent, aucune dette n'est due à la banque. 

Ce sera le document à remettre au notaire pour qu'il puisse signer l'acte de radiation de l'hypothèque avec un représentant de notre institution.

Oui, le débiteur hypothécaire et propriétaire du bien est le seul habilité à demander le certificat de solde nul à sa banque, donc ni le notaire ni une gestoría ne peuvent effectuer cette démarche.

Comme le débiteur et propriétaire du bien est la partie intéressée par la radiation de l'hypothèque, puisqu'il obtient indubitablement un avantage en libérant son bien de la charge, il doit supporter les frais de l'acte de radiation de l'hypothèque et de son inscription correspondante au Registre Foncier.

Conformément à la législation en vigueur et aux codes de bonnes pratiques bancaires du régulateur bancaire, les institutions financières ne peuvent pas facturer les particuliers pour l'émission du certificat de solde nul, ni pour le fait qu'un de leurs représentants doive se rendre chez le notaire choisi pour signer l'acte de radiation du prêt hypothécaire.

En revanche, si nous confions à l'agence de notre banque ou de notre caisse d'épargne la gestion de l'enregistrement de l'acte au registre foncier, dans ce cas, il sera exact que nous devrons payer le prix convenu entre les parties.

L'obligation de payer une commission à notre banque pour le fait de payer la dette existante avant le terme initialement établi dépendra de ce que les parties avaient convenu lors de la constitution de l'hypothèque, de sorte que si à l'époque une commission a été convenue en faveur de la banque pour la dédommager des dommages que cela engendrerait, elle devra effectivement être payée.

Toutefois, l'intéressé doit préciser que le montant de cette redevance ne peut être n'importe quel montant, mais qu'il existe des règles qui déterminent le montant maximal de la redevance. La règle spécifique applicable à chaque hypothèque dépendra de la date à laquelle elle a été signée, car cette réglementation a varié au fil du temps.

Dans le cas d'hypothèques récentes, auxquelles la loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier, est déjà applicable, la commission que la banque pourra nous facturer sera la suivante :

(1) Pour les prêts à taux variable, une charge de remboursement anticipé peut être établie contractuellement de l'une des deux manières suivantes (qui s'excluent mutuellement) :

• Si le remboursement anticipé (total ou partiel) du prêt intervient au cours des 5 premières années du contrat, une indemnité ou une commission peut être établie, qui ne peut excéder la perte financière que le prêteur peut subir, avec une limite de 0,15 % du capital remboursé par anticipation.
• Si le remboursement anticipé (total ou partiel) du prêt intervient au cours des 3 premières années du contrat, une indemnité ou une commission peut être établie, qui ne peut excéder la perte financière que le prêteur peut subir, avec une limite de 0,25 % du capital remboursé par anticipation.

(2) Pour les prêts à taux fixe, une charge de remboursement anticipé peut être établie contractuellement dans les limites suivantes :

• Si le remboursement anticipé (total ou partiel) du prêt intervient au cours des 10 premières années du contrat, une indemnité ou une commission peut être établie, qui ne peut excéder la perte financière que le prêteur peut subir, avec une limite de 2 % du capital remboursé par anticipation.
• Si le remboursement anticipé (total ou partiel) du prêt intervient au-delà des 10 premières années de la durée du contrat, il peut être établi une indemnité ou une commission qui ne peut excéder la perte financière que le prêteur peut subir, avec une limite de 1,5 % du capital remboursé par anticipation.

Si la banque vous a facturé des frais indus, par exemple pour l'obtention d'un certificat de solde nul, vous pouvez déposer une plainte. 

En premier lieu, la plainte doit être soumise au service clientèle de la banque. Si, après un délai raisonnable, vous ne recevez pas de réponse (2 mois maximum), ou si la réponse n'est pas satisfaisante, vous pouvez vous adresser au service des plaintes de la Banque d'Espagne.

Cette plainte peut être présentée par voie électronique ou par écrit, soit directement en personne au Registre général du Banco de España (à Madrid), soit par courrier.

Pas du tout, car le notaire qui sera chargé de rédiger votre acte de radiation hypothécaire peut être entièrement choisi par vous. La banque ne peut pas vous obliger à vous rendre chez un notaire en particulier. 

À cet égard, il convient de noter que les banques centralisent souvent les annulations dans des études notariales spécifiques, la raison principale étant qu'il s'agit d'un document notarié qui ne requiert pas la signature du débiteur, mais uniquement celle du représentant de la banque. Pour cette raison, et pour un système plus efficace en termes de temps du point de vue de la banque, il y a une tendance à centraliser la signature de ce type de document dans des bureaux notariaux spécifiques.

Non, il n'est pas nécessaire que vous soyez présent lors de la signature. Seule la signature du représentant autorisé de la banque et du notaire est requise pour l'acte d'annulation. 

Quant à savoir s'il est nécessaire que vous contactiez le mandataire de votre institution, la réponse est non, vous n'avez donc à vous soucier de rien, car ce sera le notaire qui contactera le mandataire et prendra rendez-vous avec lui pour la signature.

Si nous voulons connaître la situation cadastrale de notre propriété, c'est-à-dire savoir quels sont les détails spécifiques de notre propriété qui sont inscrits au registre foncier (comme sa taille, son emplacement ou ses propriétaires), ainsi que les charges qui pèsent sur elle, il suffit de demander ce que l'on appelle un nota simple registral pour avoir accès à tout cela.

Pour obtenir ce nota simple registral, nous devons nous rendre au Registre Foncier où notre propriété est enregistrée et le demander, après quoi il nous sera fourni dans un délai très court (parfois le jour même, ou au maximum, quatre jours), après paiement du coût, qui n'est pas du tout élevé (il coûte généralement environ quelques euros).

Il convient également de noter que cette nota simple registral peut désormais être demandée par voie télématique via le site web du Colegio de Registradores (Association des bureaux d'enregistrement).

Dans tous les cas, gardez à l'esprit qu'il n'est pas obligatoire pour vous d'effectuer cette procédure, car si vous ne fournissez pas la nota simple registral, c'est le notaire que vous choisissez pour accorder votre acte de radiation d'hypothèque qui la demandera.

En ce qui concerne le délai global pour obtenir l'annulation de notre prêt hypothécaire, il n'est pas possible de le déterminer avec précision, car il peut dépendre de nombreux facteurs, notamment du temps nécessaire au représentant de votre banque pour se rendre chez le notaire afin de signer l'acte d'annulation.

Cependant, une fois l'acte signé, le processus sera grandement accéléré, car à partir de la date de signature, vous disposez d'un délai maximum d'un mois pour présenter l'auto-évaluation du Stamp Duty Tax (qui, si vous confiez le processus à votre notaire, sera effectué le jour même de la signature) et, à partir de la présentation de l'acte au registre foncier, 15 jours ouvrables pour son enregistrement ou, le cas échéant, une qualification négative si l'acte contient une erreur ou s'il existe des circonstances exceptionnelles qui empêchent son enregistrement à ce moment-là.

En tout cas, par expérience, on peut affirmer qu'un mois est le délai raisonnable et habituel pour obtenir la radiation de l'inscription de notre hypothèque.

Si, pendant toute la durée de notre prêt hypothécaire, nous avons connu un moment de grave difficulté économique, à tel point que pendant un certain temps nous n'avons pas pu payer les échéances correspondantes, ce qui a amené l'entité financière à entamer une procédure de saisie judiciaire, mais que par la suite cette situation a été surmontée, de sorte que la dette en cours a été réglée, il est possible qu'il y ait une difficulté supplémentaire.

En effet, si le registre foncier enregistre que la procédure d'exécution a été entamée (dans ce qu'on appelle une note marginale) mais n'enregistre pas correctement que celle-ci a été classée en raison du retrait du créancier, lorsque le débiteur parvient à rétablir le paiement du prêt, il sera nécessaire de faire une démarche préalable, c'est-à-dire de demander au tribunal correspondant une ordonnance judiciaire pour annuler la note marginale, de la présenter ensuite au registre foncier et de faire en sorte que ladite note soit annulée et que l'acte de radiation de l'hypothèque puisse ensuite être enregistré.

Une fois cette procédure terminée, l'hypothèque peut être annulée par l'enregistrement de l'acte de radiation de l'hypothèque, comme dans tout autre cas.