Le document public électronique : concepts de base à manier

22/6/2023

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Le document public électronique : concepts de base à manier

-Épisode 1

Dans cet article, vous trouverez

Dans quelques mois, l'Espagne connaîtra une véritable révolution dans le secteur notarial, grâce à la mise en œuvre du protocole électronique et à la possibilité de délivrer des documents publics par voie télématique, le tout grâce à la récente loi 11/2023. Ainsi, dans quelques mois, il sera possible de signer des actes par vidéoconférence et d'en obtenir des copies électroniques authentiques et des copies électroniques simples.

Il est également une réalité qu'en 2023, suite à l'adoption des nouvelles technologies par de larges secteurs de la société, il devient de plus en plus courant que, dans la sphère privée, de nombreuses personnes recourent régulièrement à des documents électroniques et à des signatures numériques pour mettre en œuvre et formaliser leurs relations juridiques(par exemple, lors de la signature de contrats de location, de contrats de réservation ou de dépôt dans le cadre d'une vente ou d'un achat immobilier, de contrats de fourniture, de documents bancaires, etc.)

Compte tenu de cette réalité et des nombreuses questions et doutes que je reçois de la part des citoyens lorsqu'ils se présentent à mon étude notariale pour formaliser leurs documents publics, j'ai jugé opportun d'aborder cette question dans un article informatif, dans lequel, par le biais de mon système traditionnel de question - réponse courte, j'essaierai d'aborder la question de manière simple et didactique, afin que tout citoyen intéressé par la question puisse comprendre correctement ces phénomènes, leurs caractéristiques, leurs différences, ainsi que leurs avantages et inconvénients.

Quelles sont les différences entre la conclusion d'un contrat dans un acte privé et dans un acte public traditionnel ?

Traditionnellement, depuis des temps immémoriaux, lorsqu'une personne souhaite formaliser un acte juridique ou une affaire(comme, par exemple, un achat ou une vente, un contrat de location, etc.) et l'enregistrer dans un document physique, elle a le choix entre deux méthodes principales, à savoir

Le document privé.
Le document public.

Dans le cas de l'acte sous seing privé "traditionnel", il s'agit d'un document écrit, sur papier, dans lequel une ou plusieurs personnes formalisent et enregistrent un acte juridique ou une affaire.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Clara es propietaria de un piso que quiere alquilar, y alcanza un acuerdo para ello con Manuel, Clara y Manuel formalizarán su contrato de alquiler en un documento privado, esto es, un documento elaborado por ellos mismos (o con la asistencia de un abogado), y firmado por Clara y Manuel de forma manuscrita.<ejemplo>

D'autre part, un acte public "traditionnel" est également un écrit, sur papier, par lequel une ou plusieurs personnes formalisent un acte juridique ou une affaire, mais avec la particularité essentielle qu'il est exécuté devant un notaire, c'est-à-dire un officier public auquel la loi confère l'autorité de la foi publique, c'est-à-dire le pouvoir de certifier devant l'ensemble de la société que les faits contenus dans l'acte sont authentiques.

Les différences entre les deux sont très importantes, le fait que le notaire intervienne dans le contrat ajoute à cet acte "public" les garanties suivantes, que l'acte sous seing privé n'a pas :

Le notaire identifiera les parties, avec leurs documents d'identité officiels respectifs, afin de vérifier qu'elles sont bien celles qu'elles prétendent être.
Le notaire vérifie leur capacité juridique ou leur capacité de discernement, s'assurant ainsi que les personnes impliquées dans l'acte juridique ou la transaction sont en pleine capacité intellectuelle et volitive pour y consentir valablement.
Le notaire vérifiera que les personnes qui se présentent ont la capacité juridique nécessaire pour effectuer l'acte juridique ou l'opération en question(par exemple, dans le cas de la vente d'un bien immobilier, le notaire vérifiera que le vendeur est le véritable propriétaire du bien à transférer et qu'il n'y a pas de restriction juridique empêchant la vente).
Le notaire s'assure de la légalité de l'acte juridique ou de l'entreprise à formaliser, en veillant à ce que tous les accords ou stipulations soient conformes à la législation en vigueur, ce qui permet d'éviter les litiges futurs entre les parties.
Le notaire informe et conseille les participants sur les droits, obligations et conséquences juridiques (civiles, administratives, fiscales, etc.) découlant de l'acte juridique ou de la transaction qu'ils concluent.
Lenotaire conserve le document signé par les parties contractantes en lieu sûr, empêchant ainsi toute manipulation ultérieure. Le notaire remet aux signataires une copie certifiée conforme (avec la valeur de l'original) du document signé à chacune des parties.

Je pense donc que les avantages de la signature d'un contrat devant un notaire (acte public), par rapport à la possibilité de le faire en privé entre les parties sans l'intervention du notaire (acte sous seing privé), sont très perceptibles.

Je fais cette distinction claire au début de mon article afin de la garder à l'esprit à tout moment avant de conclure un contrat électronique et la question peut être compliquée par l'émergence d'autres acteurs tels que les "tiers de confiance".

L'acte public traditionnel présente-t-il plus d'avantages que l'acte privé ?

En effet, l'acte authentique, en plus de tous les aspects positifs indiqués ci-dessus (rappelons le document qui est signé devant un notaire) accorde d'autres avantages supplémentaires tels que, par exemple :

Le caractère exécutoire de l'acte authentique (qui permet dans de nombreux cas de l'exécuter devant un tribunal beaucoup plus rapidement qu'un acte sous seing privé).
L'accès au registre foncier et, par conséquent, la protection contre les tiers non impliqués initialement dans le contrat.
La possibilité de créer certains droits, car dans certains cas, la forme d'un acte public est une condition préalable à la création valable d'un droit (par exemple, dans le cas de donations de biens immobiliers).

<ejemplo>Así pues, siguiendo nuestro ejemplo anterior, si Clara, propietaria de ese piso que hemos comentado, ahora, en lugar de alquilarlo, desea venderlo, y alcanza un pacto con Manuel a tal efecto, lo más adecuado para los intereses de ambas partes sería formalizar esa compraventa en escritura pública, pues ello dotaría al negocio de la máxima seguridad jurídica, tanto para Clara como para Manuel, asegurando así que la compraventa se adecúa a la legalidad vigente y que Manuel, como nuevo propietario, puede inscribir su derecho de propiedad en el Registro de la Propiedad, otorgándole así al mismo la máxima seguridad posible.<ejemplo>

On le voit, les différences entre la formalisation d'un acte juridique ou d'une entreprise dans un document privé ou public sont nombreuses, les avantages du document public étant beaucoup plus importants, comme nous l'avons vu.

Que se passe-t-il lorsqu'un problème juridique ou un litige survient à propos d'un contrat signé ?

Dans la pratique, il est fréquent qu'après avoir formalisé un acte juridique ou une entreprise, et l'avoir couché sur le papier dans un document "traditionnel", un litige survienne, qui conduit finalement à une action en justice devant un tribunal.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo, imaginemos que Clara, una vez firmado su contrato de alquiler con Manuel (donde pactaron una renta mensual de 500 € y con entrada en la vivienda en el plazo de 1 mes), durante ese tiempo se arrepiente de ello, porque aparece un nuevo inquilino que le ofrece 700 €, de modo que Clara finalmente no entrega las llaves del piso a Manuel, y lo hace a este otro inquilino, con lo cual Manuel se queda sin el piso al que tenía derecho en base a ese contrato de alquiler firmado, con todos los perjuicios personales que ello le pudiera suponer.<ejemplo>

Dans cette situation, Manuel, s'il veut faire valoir ses droits, devra intenter une action en justice contre Clara. Nous allons analyser cette question en distinguant si le bail en question a été signé dans un document privé (ce qui est habituel pour ce type de contrat dans la pratique) ou s'il a été signé dans un document public (c'est-à-dire devant un notaire).

SCÉNARIO 1 : RÉSOLUTION DU LITIGE CONTRACTUEL AYANT POUR ORIGINE UN ACTE SOUS SEING PRIVÉ

Comme nous l'avons indiqué, dans le cas où le contrat de location a été formalisé dans un document privé, Manuel, pour faire valoir ses droits, doit intenter l'action en justice correspondante contre Clara, et fournir le contrat de location signé dans le document privé comme preuve principale de sa réclamation.

Ainsi, si Clara, en tant que défenderesse, afin d'obtenir un résultat positif pour ses intérêts dans cette procédure judiciaire, base sa stratégie sur l'allégation que le contrat de location est faux (parce qu'elle ne l'a pas signé, parce que Manuel l'a inventé, etc.), dans ce cas, une fois la demande signifiée, elle devrait contester l'authenticité de cet acte privé au moment procédural approprié, c'est-à-dire alléguer qu'il n'est pas authentique ou réel.

<ejemplo>En tal caso, para estos supuestos, la ley procesal establece que la parte que lo haya presentado (en nuestro caso, Manuel) deberá pedir el cotejo pericial del documento (esto es, que un perito experto verifique si la letra y/o firma del documento corresponde a la persona cuya autoría se le atribuye presuntamente) o, en su caso, proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente a tal efecto. Como vemos pues, en nuestro ejemplo concreto, Manuel, pese a haber firmado su contrato de alquiler y tener todo el derecho del mundo a vivir en esa vivienda, para poder hacer valer sus derechos, al constar en un documento privado cuya autenticidad se ha puesto en duda, se verá obligado a demostrar que dicho contrato de alquiler es auténtico y que el mismo fue realmente firmado con Clara, con todas las dificultades probatorias que ello puede suponer y con el coste económico adicional que también le supondrá demostrar que ello es así.<ejemplo>

SCÉNARIO 2 : RÉSOLUTION DU CONFLIT CONTRACTUEL FORMALISÉE DANS UN ACTE NOTARIÉ

Par contre, si le contrat de location avait été formalisé dans un document public (c'est-à-dire un acte devant notaire), la situation, comme nous le verrons plus loin, changerait radicalement.

Ainsi, une fois le procès engagé et le contrat de location formalisé dans un acte public (par Manuel) produit, si Clara fonde à nouveau sa stratégie judiciaire sur l'allégation de la fausseté ou de l'inexactitude de l'acte produit et, par conséquent, conteste l'authenticité de l'acte public, comme nous le verrons, la manière de procéder sera très différente.

<ejemplo>En estos casos, tal y como establece la ley procesal, en el improbable caso de que se impugnare la autenticidad de un documento público (pues la ley establece sobre los mismos una presunción de veracidad, conforme los documentos públicos harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella), el Letrado de la Administración de Justicia (que es un funcionario del Juzgado) se desplazará hasta la Notaría donde se hubiere formalizado la compraventa (en este caso) y procederá al cotejo del documento, esto es, a comparar la copia aportada al proceso con la matriz original de la escritura custodiada por el Notario.<ejemplo>

<ejemplo>Si de este cotejo o comprobación resulta la autenticidad o exactitud del documento (lo que ocurrirá en el 99 % de los casos, salvo anomalía extraña), la ley determina que dicha escritura pública aportada al proceso desplegará plenos efectos probatorios y que, asimismo, las costas y gastos que hubiere originado el cotejo o comprobación correrán a cargo de quien hubiese formulado la impugnación (en nuestro caso, de Clara). Además, la ley también establece la posibilidad de que el Tribunal imponga multas de hasta 600 euros, si la impugnación hubiese sido temeraria (esto es, carente de todo fundamento o razonabilidad).<ejemplo>

<ejemplo>Como podemos apreciar pues, en este caso, como Manuel ha firmado su contrato en documento público, si se pone en duda la autenticidad del mismo, él no tiene que hacer nada, ni demostrar nada, ni gastarse dinero en peritos o cualquier otra prueba, pues simplemente, un funcionario del juzgado compara la escritura aportada con la original que custodia el Notario que la autorizó y verifica si ese documento es real y verídico, o no, con todas las facilidades, seguridad y garantía que ello ofrece, en este caso, a Manuel.<ejemplo>

En résumé, comme on peut le constater, les conséquences et les effets de l'implication dans un litige dont la pièce maîtresse est un document papier "traditionnel" varient considérablement, selon qu'il s'agit d'un document privé ou d'un document public :

‍Dans lecas d'un document privé, c'est à la partie qui le fournit de prouver qu'il est réel et authentique (avec toutes les difficultés de preuve que cela peut entraîner, en plus du coût financier).
Toutefois, dans le cas d'un document public, cette discussion n'a pas lieu, car si l'une des parties allègue le manque d'authenticité du document (ce qui est d'ailleurs très peu probable), celui-ci peut être vérifié de manière très facile, rapide, simple et sûre, avec toute la garantie et la sécurité que cela implique pour la partie qui entend faire valoir ses droits et ses intérêts légitimes sur la base de cet acte ou de ce document public.

Il est donc facile de comprendre qu'il est beaucoup plus sûr et fiable pour toute personne de formaliser ses actes juridiques et ses affaires devant un notaire public, dans un document public, que dans un document privé, car en cas de problème et de litige, il est infiniment plus facile et plus sûr de prouver l'existence et la véracité du document dont découlent nos droits dans le cas d'un document public que dans le cas d'un document privé.

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Jusqu'à présent, j'ai essayé de clarifier la différence entre conclure un contrat devant un notaire et ne pas conclure de contrat devant un notaire. Avec cette idée de base et initiale en tête, passons au monde numérique et à l'e-contrat.

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Qu'est-ce qu'un document électronique ?

À ce stade, le fait est que, depuis de nombreuses années, avec l'avènement des nouvelles technologies, des ordinateurs et des appareils électroniques, la plupart des gens, en plus de formaliser les actes juridiques et les entreprises dans des documents physiques, de manière "traditionnelle", concluent une multitude de contrats par voie électronique.

<ejemplo>Pensemos, por ejemplo, cada vez que compramos un producto por internet (vía Amazon por ejemplo), contratamos un servicio (por ejemplo, una nueva línea de telefonía o un seguro) o, también por ejemplo, en el sector inmobiliario, donde cada vez es más habitual firmar contratos de reserva o “de arras” vía electrónica.<ejemplo>

En résumé, comme nous pouvons le constater, il est une réalité que les nouvelles technologies, les ordinateurs, les smartphones, etc., en 2023, jouent un rôle fondamental dans nos vies, de sorte qu'il est de plus en plus courant pour les citoyens et les entreprises de formaliser leurs contrats sous forme électronique, par le biais de dispositifs électroniques (ordinateurs, téléphones, tablettes, etc.).

Dans ce contexte, et compte tenu des conséquences juridiques pertinentes qui peuvent découler de tout contrat conclu sous forme électronique, il est nécessaire de bien comprendre ce qu'est un document électronique, quelle est sa réglementation de base et quels sont ses éléments clés, afin de pouvoir traiter correctement ce domaine contractuel.

Ainsi, afin de définir ce qu'est un document électronique et quelle est sa réglementation de base, il est nécessaire d'indiquer tout d'abord que, dans l'Union européenne, la réglementation de référence est déterminée par le règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l'identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur (ICI vous pouvez le consulter si vous le souhaitez). Le règlement susmentionné (aussi communément appelé règlement eIDAS), qui a été créé dans le but de créer un climat de confiance dans les transactions électroniques au sein de l'Union européenne, est donc, comme indiqué, la norme de référence que nous devons prendre en compte pour définir ce qu'est un document électronique, ainsi que ses éléments clés.

Sur cette base, l'article 3 du règlement eIDAS définit le document électronique comme "tout contenu stocké sous forme électronique, notamment un texte ou un enregistrement sonore, visuel ou audiovisuel".

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, en el ámbito de la contratación privada, es perfectamente posible que si Juan es propietario de un coche, que quiere vender a María, Juan y María formalicen ese contrato de compraventa del vehículo a través de un documento electrónico, esto es, un contrato redactado en un ordenador, por ejemplo, en formato Word, el cual posteriormente es firmado digitalmente por ambas partes.<ejemplo>

De même, dans notre système juridique national, nous devons également tenir compte de la loi 6/2020, du 11 novembre, réglementant certains aspects des services de confiance électroniques (ICI vous pouvez la consulter si vous le souhaitez).

Qu'est-ce qu'une signature électronique ?

Comme nous venons de le voir dans la question précédente, il est possible, et très courant, que de plus en plus de personnes et d'entreprises formalisent leurs contrats au moyen de documents électroniques, ce qui ouvre la question clé ou la réflexion suivante:

Comme nous l'avons vu jusqu'à présent, dans la section précédente, lorsqu'une personne formalise un document sur papier, afin d'exprimer son consentement, elle le signe en apposant sa signature à la main à l'aide d'un stylo à bille. Cependant, si le contrat d'un produit ou d'un service est formalisé dans un document électronique, comment le consentement des parties contractantes est-il exprimé ? Ni plus ni moins que par la signature électronique, que nous analyserons ci-dessous.

Ainsi, comme nous venons de le voir, la signature électronique est l'instrument technique qui, dans le cadre d'un document électronique, permet de vérifier techniquement que ce document électronique a été signé par une personne déterminée et que, de même, il n'a pas été altéré ou manipulé par l'une des parties.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior, para que ese contrato electrónico de compraventa de un coche firmado por Juan y María tenga plena validez y ofrezca seguridad jurídica a todas las partes, es necesario poder asegurar que el mismo ha sido firmado por Juan y María (y no por otras personas) y que el contenido del contrato es el original, sin alteraciones o modificaciones (para, por ejemplo, asegurar que el precio pactado fue de 10.000 €, y no otro que se hubiere establecido mediante una falsificación, alteración o modificación posterior del documento).<ejemplo>

Cela dit, d'un point de vue technique, une signature électronique peut être définie comme un ensemble de données électroniques, associées à un document électronique, dont la mission est d'identifier sans équivoque le signataire du document, ainsi que d'assurer l'intégrité du document numérique signé.

Sur cette base, le règlement eIDAS distingue trois types de signatures électroniques, en fonction de leur degré de sécurité :

1. LA SIGNATURE ÉLECTRONIQUE SIMPLE:

En premier lieu, nous trouvons la signature électronique dite simple qui, comme son nom l'indique, est celle qui présente un degré de complexité moindre et offre donc un degré de sécurité et de fiabilité moindre.

<ejemplo>Para comprenderlo mejor, sin duda, nada mejor que un ejemplo: Seguro que la mayoría de nosotros hemos empleado firma electrónica simple cuando, por ejemplo, nos hemos dado de alta en plataformas como Netflix o Spotify. En estos casos, como podemos ver, como consumidores, hemos contratado un servicio (que tiene un coste) vía internet, con unas condiciones y términos de uso, las cuales hemos aceptado a través de un procedimiento de contratación digital, esto es, sin firmar ningún documento en papel físico.<ejemplo>

Nous allons maintenant examiner de plus près la signature électronique simple, afin de mieux comprendre ce qu'elle est et comment elle fonctionne :

Ils sont les plus faciles et les plus rapides à utiliser, mais aussi les moins sûrs, car il n'existe pas de norme de sécurité prédéfinie par le règlement eIDAS.
Le signataire du document donne son consentement au document par le biais d'une procédure établie par un fournisseur de services, d'applications ou de logiciels qui a créé le document (par exemple, en cochant une case de consentement, en saisissant un code PIN associé à un nom d'utilisateur ou à un numéro, ou en insérant une signature graphique).
Il est utilisé dans la pratique pour les documents de faible importance juridique et présentant peu de risques pour les parties.
‍Exemples d'utilisation: inscription sur des plateformes numériques, acceptation de conditions légales avec des entreprises, feuilles de temps des employés, livraisons de colis, contractualisation de services hôteliers, etc.

2. SIGNATURE ÉLECTRONIQUE AVANCÉE:

Deuxièmement, nous trouvons la signature électronique dite avancée qui, comme son nom l'indique, étant donné sa complexité technique plus élevée ou plus avancée, offre un plus grand degré de sécurité juridique, comme nous le verrons.

<ejemplo>Así pues, de nuevo, nada mejor que un ejemplo para ilustrarnos: Hoy en día es muy habitual que, cuando cualquier persona quiere adquirir un inmueble, formalice previamente un contrato de reserva o “contrato de arras” en documento privado, el cual se instrumenta a través de un agente inmobiliario mediante un documento electrónico firmado con un sistema de firma electrónica avanzada, como por ejemplo Signaturit, donde, gracias a esta empresa privada, reconocida como prestador de servicios de confianza, se pueden firmar documentos electrónicos que ofrecen garantías técnicas de identificación del firmante y de invariabilidad del documento firmado.<ejemplo>

Nous allons maintenant examiner de plus près la signature électronique avancée, afin de mieux comprendre ce qu'elle est et comment elle fonctionne :

Les signatures électroniques avec un niveau de sécurité déjà plus avancé, qui répondent aux exigences de l'article 26 du règlement eIDAS, en particulier :
~Ils sont liés de manière unique à un signataire.
~Ils permettent d'identifier le signataire.
~Elles ont été créées à l'aide de données de création de signature électronique que le signataire peut utiliser avec un niveau de confiance élevé et sous son contrôle exclusif.
~Ils sont liés aux données signées de manière à ce que toute modification ultérieure du document soit détectable.
Comme on le voit, il s'agit de signatures électroniques qui offrent un niveau élevé de sécurité juridique, car elles permettent d'identifier sans équivoque la personne qui a signé le document et de s'assurer que le document n'a subi aucune modification après sa signature.
Dans la pratique, cette typologie de signatures numériques est proposée par ce que l'on appelle des "prestataires de services deconfiance", c'est-à-dire des entreprises ou des institutions qui fournissent des services électroniques capables de créer, de vérifier et de valider des signatures électroniques. Pour plus d'informations sur ce sujet, vous pouvez trouver des informations pertinentes au niveau national ICI.
‍Exemples d'utilisation: Comme nous l'avons vu, la signature, par exemple, par l'intermédiaire de Signaturit, de contrats contraignants pour la réservation d'un bien immobilier, d'un contrat de "dépôt", d'un contrat de location, etc.

3. SIGNATURE ÉLECTRONIQUE QUALIFIÉE:

En troisième et dernier lieu, nous trouvons la signature électronique dite qualifiée qui, comme nous le verrons, est celle qui offre le plus haut degré de sécurité juridique dans le domaine des contrats électroniques privés.

<ejemplo>Así pues, de nuevo, nada mejor que un ejemplo para ilustrarnos: Cuando cualquier ciudadano debe presentar un documento oficial o solicitud ante la administración vía electrónica (Agencia Tributaria, Seguridad Social, etc.), va a necesitar disponer de una firma electrónica cualificada (vía DNI electrónico, certificado de la FNMT, etc.) para poder firmar digitalmente el documento y que el mismo tenga validez ante dicha administración.<ejemplo>

Nous allons maintenant examiner de plus près la signature électronique avancée, afin de mieux comprendre ce qu'elle est et comment elle fonctionne :

Ils sont basés sur un certificat de signature électronique qualifié.
Comme on peut le constater, il s'agit de signatures électroniques qui offrent le plus haut niveau de sécurité juridique en ce qui concerne l'identification du signataire et la garantie de l'intégrité et de l'invariabilité du document, car elles sont créées sur la base de conditions techniques, réglementées par le règlement eIDAS, qui offrent les plus grandes garanties de sécurité informatique existantes.

Par exemple, ce type de certificat de signature électronique peut être obtenu auprès de la Fábrica Nacional de La Moneda y Timbre (Hôtel des monnaies espagnol) (ICI vous trouverez plus d'informations à ce sujet), où, comme condition nécessaire, l'intéressé doit s'identifier physiquement auprès d'un bureau de l'administration publique (ou, le cas échéant, via DNIe), garantissant ainsi que le détenteur de ce certificat numérique est bien la personne qu'il prétend être.

Pour disposer de ce type de signature électronique, il est nécessaire d'utiliser les services d'un "prestataire de services électroniques de confiance qualifié" (ICI vous trouverez la liste reconnue par l'État espagnol).
‍Exemples d'utilisation: principalement pour les relations avec les administrations publiques, telles que l'agence fiscale, la sécurité sociale, les registres publics, les procédures pour les employés publics.

Comme nous aurons l'occasion de l'analyser ci-dessous, dans le cadre des contrats ou des documents privés, l'existence de ces prestataires de services de confiance et des signatures électroniques (en particulier les signatures avancées et qualifiées) apporte une grande valeur à la société, car ils facilitent la formalisation des actes juridiques et des entreprises par des moyens électroniques (principalement dans les cas où les parties contractantes sont physiquement éloignées, ce qui permet d'économiser du temps et des déplacements dans l'exécution des actes juridiques et des entreprises) et apportent une sécurité juridique à ce type de documents.

A ce stade, après avoir analysé les différents types de signature électronique, de tout ce qui a été dit jusqu'à présent, et en guise de résumé, nous pouvons voir comment, dans le cadre des documents électroniques, afin de garantir l'identité du signataire et l'invariabilité du document, en plus des parties signant le document, un troisième agent apparaît, à savoir le prestataire de services de confiance, qui est chargé, au moyen des solutions techniques pertinentes, de garantir l'identité de la personne signant le document électronique, ainsi que l'invariabilité de ce dernier.

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Toutefois, cette nouvelle réalité du document électronique privé ne doit absolument pas être confondue avec le document électronique public.

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Comme nous l'analyserons dans les questions qui suivent, dans le cas des documents publics électroniques, les avantages sont beaucoup plus importants, puisque nous pourrons également signer électroniquement un document de manière à garantir l'identité du signataire et l'invariabilité du document, mais aussi obtenir de nombreux autres avantages et bénéfices que la loi accorde au document public, que nous analyserons en détail ci-dessous.

Qu'est-ce qu'un document public électronique ?

Comme nous venons de le voir, dans la pratique, il est très fréquent que les particuliers et les entreprises formalisent les actes et les transactions juridiques, dans la sphère privée, au moyen d'actes privés électroniques(comme, par exemple, les contrats de vente de biens et de services, les baux, dans le secteur bancaire ou des assurances, etc.)

Cependant, il faut savoir que, dans la sphère publique (et ici nous concentrons notre attention sur la sphère notariale), il existe également des actes authentiques électroniques dont il faut connaître la nature, les caractéristiques et les effets juridiques.

Ainsi, comme indiqué, en se concentrant sur la sphère notariale, il est nécessaire de commencer notre analyse en soulignant que la loi sur le notariat (article 17 bis) établit que les actes publics notariés (actes, actes et polices) ne perdent pas ce caractère simplement parce qu'ils sont rédigés sous forme électronique avec la signature électronique avancée du notaire et, le cas échéant, des concédants ou des participants.

Ainsi, de manière très simple, nous pouvons définir l'acte authentique notarié électronique comme un acte authentique (qu'il s'agisse d'un acte, d'un acte notarié ou d'une police notariée) établi non pas sur papier (c'est-à-dire dans sa forme "traditionnelle" avec un document physique), mais sur un support électronique (c'est-à-dire dans un document électronique généré et stocké au moyen d'un ordinateur) et, le cas échéant, signé numériquement par les constituants ou les parties intervenantes et/ou le notaire en question.

Sur cette base, je pense qu'il est nécessaire que les personnes intéressées par la question comprennent que, dans le cadre du concept de"document public électronique", il faut en réalité distinguer actuellement deux grands concepts ou domaines différenciés, tels que :

1. CERTIFICATION TÉLÉMATIQUE DES DOCUMENTS PUBLICS

Tout d'abord, il est sans aucun doute nécessaire de mentionner la possibilité de signer des documents publics par voie télématique, c'est-à-dire au moyen d'un système de vidéoconférence et de signature électronique où il ne sera pas nécessaire pour le client de se rendre physiquement à l'étude du notaire, ce qui, comme nous le verrons dans les questions suivantes, est un développement très récent qui sera bientôt possible en Espagne.

Comme nous le verrons, cette nouveauté a été introduite dans notre système juridique grâce à la loi 11/2023 (ICI vous pouvez la consulter si vous le souhaitez). Il est nécessaire de préciser que, comme le prévoit la loi, l'autorisation ou l'intervention notariale de l'acte public électronique sera soumise aux mêmes garanties et exigences que celle de tout acte public notarié et produira les mêmes effets.
Par conséquent, quel que soit le support électronique, informatique ou numérique dans lequel l'acte notarié est contenu, le notaire doit attester de l'identité des signataires, qu'à son avis ils ont la capacité et la capacité juridique, que le consentement a été donné librement et que la signature est conforme à la loi et à la volonté dûment informée des signataires ou des participants.
Les documents publics autorisés par un notaire sous forme électronique, comme ceux autorisés sur papier, jouissent de la foi publique et leur contenu est présumé véridique et complet conformément aux dispositions de la présente loi ou d'autres lois.

Dans les questions ci-dessous, nous préciserons les détails de cette nouvelle mesure, tels que la date à laquelle il sera possible de signer numériquement les documents publics, le type de documents pouvant être signés par voie télématique, la procédure à suivre pour ce faire, etc.

2. L'OBTENTION DE COPIES ÉLECTRONIQUES DE DOCUMENTS PUBLICS

En outre, au-delà de cette possibilité d'octroyer des documents publics par voie télématique, on trouve dans le concept de document public électronique la possibilité d'obtenir des copies électroniques (autorisées ou simples) de documents publics.

Ainsi, quelle que soit la forme sous laquelle l'acte public a été signé (sur papier dans le bureau du notaire ou électroniquement avec cette nouvelle procédure), la loi permet aux citoyens d'obtenir des copies électroniques (autorisées et simples) de leurs actes, actes et polices passés devant un notaire public.
Ces copies électroniques, qui seront émises avec la signature électronique du notaire, auront la même valeur juridique qu'une copie traditionnelle obtenue sur papier, et peuvent être obtenues par l'intermédiaire du bureau électronique du notaire (ICI vous pouvez y accéder).

Comme on peut le constater, et en guise de résumé, la loi permet effectivement l'existence et la pleine validité des actes authentiques électroniques, avec les mêmes conditions et la même nature juridique que les actes notariés "traditionnels" sur papier.

À partir de quand est-il possible de signer par vidéo avec le notaire ?

Comme nous l'avons déjà mentionné, il sera bientôt possible de signer des actes publics par voie télématique, c'est-à-dire au moyen d'un système de vidéoconférence avec le notaire et d'une signature électronique, ce qui permettra au client de signer son acte public sans devoir être physiquement présent dans l'étude du notaire.

Comme nous l'avons déjà mentionné, cette nouveauté a été introduite dans notre système juridique grâce à la loi 11/2023 (ICI vous pouvez la consulter si vous le souhaitez). Cependant, il est nécessaire de souligner que, compte tenu de l'importance des changements établis par la loi et des implications techniques de cette nouvelle mesure, le législateur a établi une vacatio legis de 6 mois, de sorte que ces nouveautés n'entreront pas en vigueur avant le 9 novembre 2023.

Quels sont les documents qui peuvent être signés électroniquement devant un notaire ?

En effet, comme mentionné ci-dessus, une fois que la loi 11/2023 entrera en vigueur, il sera possible d'exécuter des actes publics par voie télématique, c'est-à-dire au moyen d'un système de vidéoconférence qui permettra au client d'exécuter des actes publics sans avoir à se rendre physiquement dans un bureau de notaire.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, una persona podrá firmar una escritura pública, de forma telemática, desde su casa o desde el domicilio social de una empresa.<ejemplo>

Ceci dit, il est nécessaire de préciser que cette intervention notariale par vidéoconférence ne couvre pas n'importe quel type d'acte notarié, mais seulement un ensemble d'actes ou de transactions juridiques spécifiques qui ont été déterminés par la nouvelle loi:

Les polices commerciales (dans ce cas, la remise de la police par l'établissement de crédit au bureau électronique du notaire implique son consentement à la transaction documentée, sauf stipulation contraire dans le texte de la police).
La constitution de sociétés, les nominations et les procurations de toute nature prévues par la législation commerciale, ainsi que l'exécution de tout autre acte social (à condition que, dans le cas d'apports des actionnaires au capital social, ils soient effectués en numéraire).
Les procurations pour la représentation en justice, les procurations pour agir devant les autorités publiques, les procurations pour les élections et les procurations pour des actes spécifiques. Toutefois, il n'est pas possible d'autoriser des procurations générales ou préventives par vidéoconférence.
La révocation des proc urations (à l'exception des procurations générales préventives).
Lettres de paiement et annulations de garanties.
Procès-verbal de l'assemblée générale et procès-verbal de référence au sens strict.
Les témoignages de légitimation des signatures.
Testaments en situation d'épidémie déclarée (pour la durée de l'obligation de confinement).
Déclarations de nouvelle construction sans extinction de la copropriété, ni adjudication de la propriété, et division de la propriété horizontale.
Conciliation (sauf si le notaire estime que la présence physique est souhaitable pour mener à bien l'affaire).
Les actes et les opérations juridiques pour lesquels, conformément à leur nature, ils sont établis par voie réglementaire.

Où et comment faire ?

En ce qui concerne la procédure spécifique pour pouvoir délivrer ces documents publics par voie télématique, nous pouvons brièvement avancer que le citoyen intéressé, une fois qu'il a choisi le notaire pour autoriser son document, doit se présenter par voie électronique au bureau électronique du notaire, c'est-à-dire un portail créé à cet effet par le Conseil général des notaires pour faciliter les relations électroniques des citoyens avec le notaire (ICI vous pouvez y accéder si vous le souhaitez), et vous devez vous y identifier en utilisant l'un des systèmes d'identification électronique prévus par la législation en vigueur.

Une fois que la personne qui se présente aura été identifiée et que la capacité juridique et la légitimité nécessaires auront été évaluées par le notaire, l'acte d'exécution de l'acte public sera réalisé au moyen d'un système de vidéoconférence, qui permettra aux citoyens de lire l'intégralité de leur acte via cette plateforme.
À la fin de l'acte, le concédant et le notaire en question signent le document avec leur signature électronique.
Ensuite, et c'est une nouveauté, la loi établit que la matrice de l'acte public signé sera reflétée dans un protocole électronique, sous la foi du notaire, et que le client aura aussi, bien sûr, la possibilité d'obtenir des copies électroniques de ses documents notariés.

Puis-je signer avec le notaire de mon choix ?

En effet, à l'heure actuelle, la réglementation en vigueur n'établit aucune limitation quant au choix du notaire avec lequel l'acte notarié électronique sera formalisé par voie télématique, de sorte que le citoyen, lorsqu'il accède au portail notarial pour effectuer la procédure, peut choisir le notaire de son choix parmi tous ceux disponibles en Espagne (sans préjudice des limitations générales établies par la loi pour des actes ou des activités spécifiques, ou d'autres réglementations réglementaires ou sectorielles de l'Office notarial qui pourraient être élaborées à l'avenir et qui établiraient des limites à cette compétence).

Comment obtenir la copie électronique originale du document signé ?

Les citoyens qui souhaitent obtenir une copie électronique de leur acte public (qu'il ait été autorisé sur papier ou par voie électronique) peuvent en faire la demande auprès du bureau électronique du notaire (ICI vous pouvez y accéder si vous le souhaitez).

Une fois dûment enregistré sur cette plate-forme télématique, le citoyen peut formuler une demande d'obtention d'une copie, qui sera évaluée par le notaire, et une fois que l'intérêt légitime requis par la loi aura été évalué, le notaire délivrera la copie demandée sous forme électronique, avec la signature électronique du notaire, qui sera envoyée au client par le biais du même portail notarial.

En tout état de cause, la copie électronique a la même valeur et les mêmes effets juridiques que la copie papier traditionnelle.

Qu'est-ce que la matrice électronique ?

Comme on le sait, jusqu'à présent, lorsqu'un client se rendait chez un notaire pour signer un document public (un acte, un acte notarié ou une police contrôlée), l'original du document signé (c'est-à-dire le document physique sur support papier signé sous forme manuscrite), que l'on appelle la matrice, restait sous la garde de ce notaire, le tout dûment réglementé par les formalités et les délais établis par la loi sur le notariat.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si cualquier persona, una vez firmada una escritura, pasados unos años quiere una copia de la misma, puede acudir físicamente a esa notaría y obtener la misma, en base a esa matriz original debidamente guardada y custodiada por el Notario.<ejemplo>

Dans ce domaine, la loi 11/2023 apporte également de nouveaux développements, puisqu'en vertu de cette loi, une fois qu'elle sera pleinement entrée en vigueur, le protocole électronique (ou "matrice électronique") sera établi, en vertu duquel, à partir de maintenant, les matrices des instruments publics (qui jusqu'à présent étaient le document physique original signé par le client dans le bureau du notaire) auront également un reflet informatisé dans le protocole électronique correspondant, sous la foi du notaire.

Ainsi, à partir de maintenant, tous les documents publics signés dans un bureau de notaire (en personne ou par les nouveaux moyens télématiques) auront une matrice mais avec un double format, l'un sur papier et l'autre électronique, de telle sorte que cela vise à atteindre une double fonction, c'est-à-dire

Le protocole papier remplit une fonction statique ou de conservation du document.
Le protocole électronique jouera un rôle dynamique en soutenant la production et la circulation des copies électroniques.

En ce qui concerne cette matrice électronique, les aspects clés suivants de la loi peuvent être soulignés :

L'incorporation dans le protocole électronique ou le registre électronique des opérations se fera dans chaque cas avec l'autorisation ou l'intervention de l'acte ou de la politique publique, qui sera enregistrée au moyen d'une diligence dans la matrice papier exprimant son transfert informatique.
Les instruments incorporés dans le protocole électronique sont également considérés comme des originaux ou des matrices. Toutefois, en cas de contradiction entre le contenu de la matrice papier et celui du protocole électronique, le contenu de la matrice papier prévaut sur celui du protocole électronique.
Le protocole électronique est conservé par le notaire chargé de sa conservation par le biais de son dépôt électronique auprès du Conseil général des notaires, étant entendu que ce dépôt électronique est effectué en cryptant son contenu et que seul le notaire dépositaire du protocole qui détient les clés de cryptage y a accès.

Quelles sont les différences entre un document privé électronique et un document public électronique ?

Comme nous l'avons vu, en 2023, dans notre réalité sociale et économique, les documents électroniques, publics et privés coexistent, chacun avec ses caractéristiques et sa nature propres, qu'il convient de différencier, car il arrive que certaines personnes les confondent de manière erronée, voire malveillante (en remettant en cause l'utilité des documents publics électroniques par rapport aux documents privés avec signature numérique).

Ainsi, comme nous l'avons vu, dans les documents privés électroniques, grâce aux signatures électroniques, dans leurs niveaux de sécurité les plus élevés (signatures électroniques avancées et qualifiées), c'est possible :

Identifiez les personnes qui ont signé ce document.
Vérifier que le document n'a pas été modifié après la signature.

Il ne fait aucun doute qu'il apporte une grande valeur et une grande sécurité juridique dans le domaine des contrats privés, même si, comme nous le verrons, il ne peut en aucun cas être assimilé à la sécurité juridique offerte par l'acte notarié (comme certains l'ont insinué, à tort), et ce pour deux raisons principales :

Tout d'abord, parce que l'acte public notarié permet non seulement d'identifier sans équivoque les personnes qui le signent et de vérifier qu'il n'a pas subi d'altérations ou de modifications ultérieures (comme le fait l'acte privé électronique), mais aussi, étant donné qu'il est autorisé par un notaire, le niveau de sécurité juridique de l'acte est beaucoup plus élevé, puisqu'un officier public impartial et indépendant a vérifié, entre autres aspects essentiels, la capacité juridique des parties contractantes, leur légitimité, la légalité de l'acte juridique ou de l'entreprise formalisé et toutes les conséquences juridiques qui en découlent, avec la sécurité et la garantie que cela offre.

De même, le fait de formaliser notre acte juridique ou notre activité dans un document public électronique nous offre de plus grandes garanties quant à la conservation du document.

Sans oublier les avantages supplémentaires que nous avons déjà mentionnés au début de cet article (comme la force exécutoire de l'acte authentique ou l'accès des droits aux registres publics, entre autres).

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, es posible formalizar una póliza de préstamo entre un banco y un cliente en un documento privado electrónico. No obstante, si este mismo préstamo se formaliza en un documento público electrónico (tal y como será posible en pocos meses), el negocio ofrecerá muchas más garantías, pues el Notario que lo autorice verificará la capacidad jurídica de las partes contratantes (es decir, que se hallan en plenas facultades para firmar ese contrato), que tienen legitimidad para ello, que el contrato es legal y que, asimismo, en caso de incumplimiento, el banco acreedor tendrá mucho más fácil recuperar su dinero en un proceso judicial ejecutivo.<ejemplo>

D'autre part, parce qu'en cas de litige juridique mettant en cause l'authenticité de l'acte ou l'identité de ses signataires, le régime de contestation de l'acte électronique, comme il ne peut en être autrement, reste beaucoup plus favorable dans le cas de l'acte public électronique, puisque, comme le prévoit la loi de procédure, il reste beaucoup plus favorable dans le cas de l'acte public électronique:

Si l'authenticité d'un acte privé électronique signé sur la base d'un service de confiance non qualifié (c'est-à-dire une signature électronique simple ou avancée) est contestée, la partie qui a intérêt à l'efficacité de l'acte sera tenue de prouver, par tout moyen juridiquement valable (comme un rapport d'expertise informatique, par exemple), l'authenticité, La partie qui cherche à faire valoir ses droits sur la base d'un acte authentique est obligée de prouver que l'acte est effectivement authentique et véridique, avec toutes les difficultés probatoires et économiques que cela comporte, comme c'était le cas pour l'acte sous seing privé "traditionnel" (sur papier).
~En revanche, si l'authenticité d'un document électronique privé signé sur la base d'un service de confiance qualifié (c'est-à-dire une signature électronique qualifiée) est contestée, il sera présumé que le document répond à la caractéristique contestée et que le service de confiance a été correctement fourni s'il figurait, au moment pertinent aux fins du litige, sur la liste de confiance des prestataires et services qualifiés.
~Toutefois, si le document électronique est néanmoins contesté, la charge de la vérification est supportée par la personne qui a introduit la contestation, sachant que, si ces vérifications aboutissent à un résultat négatif, les frais, dépenses et honoraires découlant de la vérification sont supportés exclusivement par la personne qui a introduit la contestation. De même, si la Cour estime que l'objection était frivole, elle peut également imposer une amende de 300 à 1200 euros.
En revanche, dans le cas des documents publics électroniques, étant donné qu'ils jouissent de la foi publique, leur contenu est à nouveau présumé véridique et complet, de sorte que, dans le cas improbable où une partie à la procédure contesterait leur authenticité, il sera procédé de la même manière rapide, simple et facile que dans le cas des documents publics "traditionnels" (sur papier), c'est-à-dire qu'ils seront vérifiés par rapport à leur matrice par le secrétaire juridique de l'administration de la justice, c'est-à-dire une procédure très simple effectuée par un fonctionnaire du tribunal, sans aucune difficulté pour la partie qui fonde sa réclamation sur le document public, une procédure très simple à effectuer par un auxiliaire de justice, sans aucune difficulté pour la partie qui fonde sa demande sur l'acte public électronique authentique, et sans aucun coût, avec tous les effets positifs que cela comporte pour la partie qui fonde sa demande sur l'acte authentique, comme on peut le constater.

Quelles conclusions pouvons-nous tirer de ce qui a été analysé dans cet article ?

De tout ce qui a été dit dans cet article, je pense que les dix points clés suivants peuvent être adoptés comme principales conclusions :

Lorsqu'une personne souhaite formaliser un acte juridique ou une entreprise, afin de l'enregistrer et de le faire figurer dans le dossier, il est possible de le faire par le biais d'un acte privé ou d'un acte public.
Comme nous avons eu l'occasion de le voir, la formalisation d'actes ou de transactions juridiques par le biais d'un document public présente beaucoup plus d'avantages, puisqu'un agent public y participe, et la sécurité juridique préventive qu'il offre sera beaucoup plus grande.
Dans le cas d'un litige juridique où la preuve principale est un document physique, il sera beaucoup plus facile pour les détenteurs de droits de prouver l'authenticité du document s'il s'agit d'un document public.
Aujourd'hui, la formalisation des actes juridiques et des transactions par le biais de documents numériques est une réalité qui est là pour durer et qui deviendra certainement de plus en plus courante dans tous les domaines de notre réalité économique et sociale.
Dans le domaine des contrats électroniques, l'existence de signatures numériques (en particulier dans le cas des signatures avancées et qualifiées), proposées par les prestataires de services de confiance que nous avons eu l'occasion d'analyser, offre un grand service à la société, car elles facilitent la formalisation des actes et des transactions juridiques dans un environnement numérique, en permettant de garantir l'identité du signataire du document numérique, ainsi que l'invariabilité de ce dernier.
Dans quelques mois, il sera possible de signer certains documents publics par voie télématique, c'est-à-dire au moyen d'un système de vidéoconférence et de signature numérique, sans que le client ait besoin de se rendre en personne à l'étude du notaire.
Au cours des mois qui nous séparent de la pleine entrée en vigueur de cette mesure, de nombreuses inconnues doivent encore être levées, tant au niveau technique et procédural qu'au niveau juridique (par exemple, l'existence ou non de limitations ou de règles régissant la compétence territoriale du notaire public habilité à signer des documents publics par voie télématique).
Par ailleurs, dans quelques mois, il sera possible pour tout un chacun d'obtenir des copies électroniques de ses actes publics par le biais d'un portail électronique mis en place par l'Office notarial espagnol.
Il ne faut pas confondre le document électronique privé et le document électronique public, car bien que les deux apportent de grands avantages à la société, les avantages du document électronique public sont beaucoup plus importants, car, comme dans les documents électroniques privés signés avec une signature électronique avancée ou qualifiée, au moyen d'un document électronique public, nous pouvons garantir l'identité du signataire et l'invariabilité du document, mais nous y ajoutons également tous les avantages classiques de l'acte public, ce qui confère à l'activité juridique formalisée à travers lui une sécurité juridique préventive beaucoup plus importante.
En cas de litige juridique où l'élément clé de la preuve est un document électronique, s'il s'agit d'un document public, la facilité de prouver son authenticité est encore beaucoup plus grande que dans le cas de documents électroniques privés. Les prestataires de services de confiance ne remplacent en aucun cas la fonction du notaire et ce qu'elle implique : la foi publique et la sécurité juridique préventive.

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J'espère que ce premier article sur l'e-procurement a pu éclaircir ou clarifier des concepts de base qui doivent être bien compris et gérés en vue des changements réels qui s'annoncent dans les prochains mois, notamment dans le domaine notarial. Je vous remercie de votre attention !

Décembre 2023

1.- RENONCIATION À L'HÉRITAGE ET SUBSTITUTION COMMUNE. SI LA DÉSIGNATION TESTAMENTAIRE DES SUBSTITUTS EST GÉNÉRIQUE ("ENFANTS" OU "DESCENDANTS"), LA SIMPLE DÉCLARATION DE LEUR INEXISTENCE SUFFIT À FORMALISER LA RENONCIATION ET À DÉTERMINER ENSUITE À QUI ELLE CORRESPOND :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 30 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas d'acceptation d'héritage d'une femme, veuve décédée, avec deux filles, qui, dans son testament, ont été désignées comme héritières à parts égales, avec substitution commune par leurs enfants ou descendants respectifs. Lors de la formalisation de l'acceptation de l'héritage, l'une des sœurs renonce à l'héritage, et dans l'acte, la sœur renonçante déclare simplement qu'elle n'a pas d'enfant ou de descendant (sans aucune preuve fiable), de sorte que l'autre sœur se voit attribuer l'intégralité de l'héritage. Le greffier refuse l'enregistrement car il estime que l'inexistence d'enfants ou de descendants doit être prouvée (par acte notarié ou par tout autre moyen valable en droit).

Le notaire habilité a fait appel de la qualification et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification, confirmant que, lorsque la substitution testamentaire commune est effectuée de manière générique (avec des expressions telles que "enfants" ou "descendants", c'est-à-dire sans appel nominatif), la simple manifestation de l'inexistence de ceux-ci suffit à formaliser la renonciation et l'acceptation subséquente par l'héritier favorisé par ladite renonciation.

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2 - VENTE D'UN BIEN LOUÉ. IL N'EST PAS NÉCESSAIRE DE FOURNIR LA RENONCIATION DU LOCATAIRE AU DROIT DE PRÉEMPTION POUR L'ENREGISTREMENT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 8 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien loué (local), dans l'acte duquel le Notaire certifie qu'il lui a été montré un acte où le locataire renonce à son droit d'acquisition préférentielle reconnu par la LAU.

Le greffier refuse l'inscription, arguant qu'il est nécessaire que les détails et les circonstances de cette renonciation lui soient également accrédités de manière fiable (en fournissant une copie de l'acte de renonciation où le greffier peut analyser ses termes, la qualité juridique de la personne qui l'accorde, etc.) La DG révoque la note de qualification, considérant que l'attestation du notaire selon laquelle le locataire a renoncé à son droit de préemption est suffisante, la loi ne conférant pas au greffier le pouvoir de qualifier les détails de ladite renonciation.

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3.- EN CATALOGNE, LE PRÉLÉGATAIRE PEUT PRENDRE POSSESSION, PAR LUI-MÊME, DES BIENS PRÉLÉGATAIRES :

En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 27 octobre 2023 (DOGC du 8 novembre 2023), qui résout un cas relatif à une acceptation d'héritage avec plusieurs cohéritiers, où l'un d'entre eux, en plus, étant prélégataire d'un bien, accepte sa part d'héritage et, aussi, s'attribue unilatéralement ce bien qui forme le prélégataire. Le cadastre refuse l'inscription au motif que, pour que l'adjudication prenne effet, l'accord de tous les héritiers est nécessaire.

Le notaire mandataire a fait appel et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification en rappelant que, conformément au CCCat (art. 427-22), le légataire peut prendre lui-même possession du legs s'il s'agit d'un prélégat.

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4 - LA VENTE ET L'ACHAT SOUS CONDITION RÉSOLUTOIRE EN CATALOGNE. INTERPRÉTATION DES POURCENTAGES DE NON-PAIEMENT NÉCESSAIRES POUR RÉSILIER LE CONTRAT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 10 novembre 2023 (DOGC du 1er décembre 2023), qui résout un cas relatif à un acte de résiliation de vente, conformément à une condition résolutoire convenue et enregistrée, en raison du non-paiement des montants dus.

Dans ce cas, la DG établit l'interprétation correcte de l'article 621-54 CCCat, en vertu duquel, pour pouvoir résilier la vente et l'achat en raison du non-paiement des montants reportés (afin que les vendeurs récupèrent la propriété du bien), il est nécessaire que les montants impayés dépassent 15 % du prix total (prix total de la vente et de l'achat), de sorte que, seulement une fois que les montants impayés se sont accumulés et dépassent 15 % du prix total de l'achat, il sera possible de résilier la vente et l'achat.

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5.- LES RÉSOLUTIONS D'UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE À LAQUELLE N'ASSISTENT PAS LES ADMINISTRATEURS SONT-ELLES ENREGISTRABLES ?

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 15 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas d'assemblée générale des actionnaires à laquelle les administrateurs de la société n'assistent pas.

Le Registre du Commerce refuse d'enregistrer les résolutions adoptées pour ce motif, sur la base de l'article 180 de la LSC ("les administrateurs doivent assister aux assemblées générales"). Le notaire a fait appel de cette qualification et la DG, s'alignant sur cette dernière, a confirmé que, en effet, la non-participation de l'organe d'administration à l'assemblée générale n'est pas une cause de nullité de celle-ci, mais ce qui, le cas échéant, engendrera la responsabilité des administrateurs prévue à l'article 236 LSC.

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6.- PROCÈS-VERBAL NOTARIÉ DE LA RÉUNION. AFIN DE POUVOIR INSCRIRE L'ANNOTATION PRÉVENTIVE AU REGISTRE DU COMMERCE, IL EST NÉCESSAIRE DE PROUVER QUE LA DEMANDE NOTARIÉE AUX ADMINISTRATEURS A ÉTÉ FAITE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas de refus d'annotation préventive d'une demande de procès-verbal notarié d'une assemblée, dans le registre mercantile. Il s'agit d'un cas dans lequel un actionnaire souhaite que le procès-verbal notarié d'une assemblée générale soit établi et, à cette fin, envoie un courriel au président du conseil d'administration pour le demander, qui répond par l'affirmative. Cet actionnaire tente de faire inscrire l'annotation préventive au registre du commerce sur la base de ce courriel, ce que le greffier refuse en indiquant que pour pouvoir inscrire l'annotation préventive, il est nécessaire de fournir la demande notariale aux administrateurs.

La DG confirme la note de qualification et rappelle que, pour pouvoir procéder à l'annotation préventive demandée, il est nécessaire de prouver que l'assignation notariale aux administrateurs a été délivrée (art. 104.1 RRM).

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7.- VENTE DE BIENS PAR UNE CONGRÉGATION RELIGIEUSE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 23 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), qui peut être utile dans ce cas de transferts, car elle résume et analyse en détail la législation et la documentation nécessaires pour formaliser la vente d'un bien appartenant à une congrégation religieuse.

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8.- L'ÉLÉVATION À L'ACTE PUBLIC DU CONTRAT DE BAIL SIGNÉ PAR LE PRÉCÉDENT DÉCLARANT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus d'enregistrer un acte d'élévation à l'acte public d'un contrat de bail.

Contrat de bail conclu entre l'ancien propriétaire enregistré (en tant que bailleur) et un locataire. Le propriétaire ne paie pas le prêt hypothécaire sur le bien loué et le bien fait finalement l'objet d'une saisie, au cours de laquelle le bien est attribué à une tierce partie, en faveur de laquelle le bien est actuellement enregistré. Dans cette procédure de saisie, le nouveau propriétaire qui se voit attribuer le bien est conscient que le bien est loué, et l'attribution, dans le cadre de la procédure judiciaire, est accordée en sauvegardant les droits dudit locataire. Par la suite, le locataire tente d'enregistrer son droit, et le registre le rejette en raison de l'absence de tractus successif (art. 20 LH), c'est-à-dire que la personne qui a signé le bail en tant que bailleur ne coïncide pas avec le propriétaire enregistré actuel.

La DG révoque la qualification, considérant ce cas comme une exception au principe général, car dans la procédure de saisie dans laquelle l'actuel propriétaire enregistré était partie, le droit du locataire d'occuper le bien a été sauvegardé.

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9 - LA PROPRIÉTÉ HORIZONTALE. LA VOIE À SUIVRE EST CELLE DE L'ACCORD D'AFFECTATION ET DE LA CONVERSION EN UN ÉLÉMENT COMMUN :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus de l'enregistrement d'un acte de séparation d'un élément privé et de la vente ultérieure en faveur de la communauté des propriétaires (pour le convertir ensuite en un élément commun de la propriété horizontale).

La DG confirme le défaut et, en résumé, elle nous dit que si nous voulons convertir quelque chose de privé en un élément commun, la voie correcte n'est pas sa vente en faveur de la communauté, mais sa configuration en tant qu'élément commun, en modifiant la description de l'immeuble, et avec l'accord unanime de la communauté des propriétaires, puisqu'elle affecte le titre constitutif.

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10.- NOUVELLES FONCTIONNALITÉS DU SIÈGE ÉLECTRONIQUE DE L'AGENCE FISCALE DE CATALOGNE :

Les nouvelles fonctionnalités sont résumées (ICI) et les améliorations apportées au siège électronique de l'ATC :

Droits de mutation et de timbre (ITPAJD) : De nouvelles fonctionnalités ont été intégrées dans les formulaires en ligne pour les formulaires 600 et 620 et dans le programme d'aide pour les formulaires 650 et 660 :

Adaptations du formulaire télématique du formulaire 600 de l'ITPAJD afin d'admettre les cédants étrangers sans NIF dans les transactions au taux DRG (garantie et droits de prêt réels).
Adaptations du formulaire télématique 620, vente et achat de certains moyens de transport d'occasion, afin de permettre l'exportation de l'autoévaluation et la récupération de ses données lorsqu'il y a plusieurs acheteurs, dans le cas de l'achat d'un bateau, et d'indiquer séparément les types de camping-cars.

En ce qui concerne l'impôt sur les successions et les donations (ISD) :

Adaptations au programme de soutien de la modalité d'héritage pour introduire les dépôts sur compte courant ou d'épargne au format IBAN.

De même, l' incorporation automatisée de l'acte public dans les fichiers d'auto-évaluation de l'ITPAJD (formulaire 600) et de l'ISD (formulaires 650, 651 et 653) a été introduite . Par conséquent, il n'est plus nécessaire que le citoyen fournisse l'acte public si l'étude notariale a déjà envoyé la déclaration informative du notaire à l'Agence fiscale catalane.

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11.- PROCÈS-VERBAL DE LA LCI. IL EST NÉCESSAIRE DE DEMANDER AU CLIENT COMMENT IL SOUHAITE OBTENIR SES FUTURES COPIES CONFORMES TANT DU PRÊT HYPOTHÉCAIRE QUE DE LA VENTE ET DE L'ACHAT :

En annexe (ICI) Note du Conseil d'administration de l'Association notariale de Catalogne dans laquelle, en réponse à une communication reçue dans plusieurs bureaux de notaires de la banque ING (demandant que toutes les copies de leurs actes CV + PH soient émises en format électronique), il est indiqué que, dans les actes CV + PH, c'est l'acheteur (qui paie l'acte) qui doit choisir le format de ses copies autorisées (sur papier ou en format électronique).

À cette fin, il est recommandé de poser cette question au client dans l'acte pré-LCI, de l'enregistrer dans l'acte et, en fonction de sa préférence, de délivrer la copie sous la forme demandée par l'acquéreur.

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12.- INSTRUCTION POUR LA VÉRIFICATION DES VALEURS IMMOBILIÈRES 2024 :

En annexe (ICI) l'Instruction pour la vérification des valeurs immobilières de l'Agence Fiscale de Catalogne pour les faits imposables (ITP, Successions et Donations) pour l'année 2024.

Rappelons que ce tableau est d'une importance capitale lorsque l'on ne dispose pas de la valeur cadastrale de référence du bien en question. Il faut toujours, en premier lieu, tenir compte de la valeur de référence fiscale. A défaut , la table continuera à être utilisée de manière traditionnelle. Multiplication de la valeur cadastrale par le coefficient multiplicateur correspondant, afin d'obtenir la valeur fiscale minimale.

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13 - PROPRIÉTÉ HORIZONTALE ET SÉGRÉGATION / DIVISION D'UN ÉLÉMENT PRIVÉ. SI LES STATUTS LE PERMETTENT, ILS AUTORISENT AUSSI, IMPLICITEMENT, LES TRAVAUX NÉCESSAIRES À LEUR RÉALISATION :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à une ségrégation de locaux, en résolvant que, lorsque le titre constitutif de la propriété horizontale prévoit la possibilité de séparer ou de diviser des éléments privés sans qu'un accord collectif de l'assemblée des propriétaires soit nécessaire, il autorise implicitement les travaux et les modifications que ladite ségrégation nécessite, sauf clause expresse contraire.

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14.- VENTE DE LA RÉSIDENCE HABITUELLE DE LA FAMILLE. LE CONSENTEMENT DES DEUX ÉPOUX EST NÉCESSAIRE, MÊME POUR LES ÉTRANGERS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 25 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien appartenant à un étranger, en résolvant que l'application de l'article 1320 CC (et donc son équivalent dans le code civil catalan) concernant la nécessité du consentement des deux époux pour disposer de la résidence habituelle de la famille, est indépendante des dispositions de la loi régissant le régime matrimonial, et que conformément au règlement 24 juin 2016, il est également applicable aux mariages étrangers.

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15.- DISTINCTION IMPORTANTE ENTRE LE PARTAGE EFFECTUÉ PAR LE TESTATEUR ET LES RÈGLES DE PARTAGE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 27 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à un acte d'acceptation d'héritage et de prix d'héritage, dans lequel, synthétisant la jurisprudence de la Cour suprême en la matière, elle clarifie la différenciation importante entre un partage effectué dans le testament lui-même et les simples "règles de partage".

Le Centre rappelle que lorsque le testateur effectue toutes les opérations de partage dans le testament (inventaire, évaluation, liquidation et attribution des lots), nous sommes en présence d'un véritable partage fait dans le testament. En revanche, lorsque le testateur se limite à exprimer sa volonté qu'au moment du partage, certains biens soient attribués à chaque héritier en paiement de ses biens, il s'agit de simples règles de partage.

novembre 2023

1 - ÊTRE TRÈS PRUDENT. LES ERREURS COMMISES DANS L'ÉTUDE DU NOTAIRE QUI ENGAGENT SA RESPONSABILITÉ CIVILE :

En annexe (ICI) une note du Conseil général des notaires, détaillant les principaux sinistres auxquels l'assurance responsabilité civile des notaires doit faire face en cas de négligence, d'erreur ou de faute professionnelle. Ci-dessous, quelques exemples marquants :

Diverses plaintes concernant les documents autorisés avec des personnes dont les capacités mentales sont altérées. Faire preuve d'une grande prudence avec les personnes âgées présentant des signes de troubles cognitifs, incapables / bénéficiant de mesures d'accompagnement pour l'exercice de leur capacité juridique, sous tutelle, curatelle, etc.
Usurpation d'identité. Soyez extrêmement vigilant lorsque vous vérifiez l'identité de la personne avec la photo de son DNI / NIE / passeport, etc.
Vérification des charges hypothécaires. Prendre des précautions extrêmes avec les hypothèques qui ont été économiquement annulées, mais non enregistrées. Exigez des documents prouvant que le prêt garanti a été payé.

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2.- NOUVEAU RAPPEL. NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS EN MATIÈRE D'INVESTISSEMENTS EXTÉRIEURS :

En annexe (ICI) une note d'information de l'OCP résumant les principales nouveautés du décret royal 571/2023 relatif aux investissements étrangers. Les investissements suivants sont considérés comme des investissements étrangers :

Investissements étrangers en Espagne:

Participation d'un NON-RESIDENT dans des sociétés espagnoles dépassant 10 % du capital social.
Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des NON-RESIDENTS pour un montant supérieur à 500 000 euros.
Si les fonds utilisés dans l'investissement proviennent de juridictions non coopératives, une déclaration préalable est requise. L'arrêté du 9 février 2023 (ICI) contient la liste des juridictions non coopératives.

Investissements espagnols à l'étranger:

Participation au capital de sociétés non-résidentes dépassant 10 % du capital social.
Acquisition d'un bien immobilier situé à l'étranger pour un montant supérieur à 300 000 euros.
Si la destination de l'investissement est une juridiction non coopérative, une déclaration préalable est également requise.

Obligations du notaire:

Lorsque la mise en œuvre réglementaire de l'arrêté royal entrera en vigueur, il sera obligatoire pour le notaire d'envoyer les informations sur les investissements étrangers au Conseil général des notaires.
Pendant la période transitoire, les déclarations sont déposées en ligne par l'intermédiaire d'AFORIX.
L'obligation pour le notaire d'envoyer par écrit à la Direction générale du commerce international et des investissements, en janvier et en juillet de chaque année, une liste des opérations intervenues considérées comme des investissements étrangers au cours du semestre précédent et pour lesquelles il n'a pas été demandé au notaire de présenter la déclaration correspondante, reste en vigueur.

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3. IL EST POSSIBLE DE DÉCLARER UN ACHÈVEMENT PARTIEL DANS UN BÂTIMENT DIVISÉ HORIZONTALEMENT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 19 septembre 2023 (BOE du 26 octobre 2023), où la DG résout un cas d'un bâtiment, avec plusieurs étages, divisé horizontalement, où la fin des travaux est déclarée pour seulement une partie d'entre eux (spécifiquement, le rez-de-chaussée et le premier étage, pas le reste des étages).

Dans ce cas, la DG l'accepte en précisant qu'il n'y a pas d'inconvénient à ce que la preuve de l'achèvement puisse être partielle, par phases, et même par étages ; car il peut arriver dans la pratique que des éléments ne soient pas terminés, sans que cela n'empêche l'enregistrement de l'achèvement d'autres éléments, pour autant qu'il soit dûment accrédité.

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4.- LE PARTAGE DE L'HÉRITAGE PAR UN COMPTABLE PARTAGEUR. ATTENTION AUX CONFLITS D'INTÉRÊTS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 5 septembre 2023 (BOE du 25 octobre 2023), où la DG décide que dans un acte d'acceptation, de partage et d'adjudication de la succession, la comptable-partidora ne s'est pas limitée au strict partage et, dans les adjudications, a exercé des fonctions dispositives qui requièrent l'intervention des héritiers.

En outre, il existe un conflit d'intérêts entre deux frères et sœurs cohéritiers, car l'un est le tuteur de l'autre et exerce donc sa représentation légale. Comme ils sont tous deux intéressés par l'héritage et que l'un d'eux est représenté légalement par son frère, il y a conflit d'intérêts et, dans ce cas, l'intervention d'un défenseur juridique est nécessaire.

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5 - VENTE D'UN EMPLACEMENT DE PARKING DANS UNE PROPRIÉTÉ INDIVISE. UNE DESCRIPTION PRÉCISE DE L'ESPACE DE STATIONNEMENT EST REQUISE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 28 juillet 2023 (BOE du 12 octobre 2023), où la DG résout un cas de vente d'une part indivise (1,329%) d'une propriété, destinée à un parking. L'acte contenait la description du bien enregistré dans son ensemble (consistant en un sous-sol d'un bâtiment utilisé comme parking et entrepôts), mais pas la description de l'espace de stationnement spécifique dont l'usage et la jouissance exclusifs étaient attribués à la part indivise du bien transféré.

La DG, à l'instar du greffier, estime qu'il est nécessaire que, dans l'acte de vente, les limites et la superficie de l'espace de stationnement à céder soient décrites en détail.

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6 - LE CADASTRE ET LA LOI 11/2023. NOUVEAUX DÉLAIS POUR LA QUALIFICATION DES DOCUMENTS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 7 juillet 2023 (BOE du 15 août 2023), qui approuve le calendrier de mise en œuvre de la loi 11/2023 sur la numérisation des actes du registre. Cette loi établit la signature électronique de toutes les inscriptions et de tous les documents du registre et la tenue d'un protocole au format électronique. La résolution susmentionnée comprend deux annexes avec un calendrier pour la mise en œuvre de la signature électronique dans chacun des registres fonciers en Espagne, et étend le délai ordinaire de qualification du registre de 15 jours ouvrables à 30 jours ouvrables, pour une période d'un mois à compter de la date de début de la mise en œuvre des procédures numériques.

Le résumé est accompagné de la résolution et des annexes contenant les dates de début de la phase de mise en œuvre de la signature électronique, afin que tous les employés du bureau notarial puissent les consulter et garder à l'esprit que dans le mois qui suit cette date, la période de qualification n'est pas de 15 jours comme d'habitude, mais de 30 jours.

L'importance de cette consultation réside dans le fait que les annulations d'hypothèques inscrites dans tous les registres d'Espagne sont autorisées, et que chacun d'entre eux a une date prévue pour la mise en œuvre de cette signature électronique !

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7 - LE VOISINAGE CIVIL ET SES DIFFICULTÉS DE PREUVE. UNE GRANDE IMPORTANCE DOIT ÊTRE ACCORDÉE À LA DÉCLARATION INCLUSE DANS L'ACTE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 3 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un cas concernant la preuve de la résidence civile d'une personne décédée et son importance pour déterminer le droit successoral applicable.

Dans ce cas, la défunte, dans son testament, déclare qu'elle est de statut civil commun. Cependant, son héritier (mari), lorsqu'il accepte la succession, déclare dans ledit acte d'acceptation que l'état civil de la défunte était celui d'Ibiza, et sur cette base, il se voit attribuer la totalité de la succession (contrairement à cela, si l'état civil était commun, la défunte n'ayant pas de descendants, mais ayant des ascendants vivants, ces derniers seraient légitimés). Lorsque l'acte d'acceptation de l'héritage a été présenté à l'enregistrement, l'officier de l'état civil a refusé de l'enregistrer, considérant que la déclaration d'état civil commun faite par la défunte dans son testament prévalait.

La DG, s'alignant sur le registre, considère que la preuve de l'état civil est très difficile à apporter (sauf dans les cas où la déclaration expresse est inscrite au registre civil). Par conséquent, en cas de doute, la déclaration de l'intéressé faite devant un notaire public (car elle a été faite après avoir été dûment informée par le notaire public) doit prévaloir, même sur ce qui peut résulter de documents extrajudiciaires (comme un certificat de recensement indiquant que la personne est inscrite à cette adresse depuis plus de 10 ans), car la résidence administrative ne coïncide pas toujours avec l'adresse réelle (qui est ce qui détermine la résidence civile).

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8.- UN ADMINISTRATEUR DONT LE MANDAT EST EXPIRÉ PEUT CONVOQUER UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POUR LE RENOUVELLEMENT DE L'ORGANE D'ADMINISTRATION ET LA PRÉSENTATION DES COMPTES ANNUELS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 31 octobre 2023 (BOE du 21 novembre 2023), dans laquelle la DG décide que l'Assemblée générale convoquée par un administrateur dont le poste est expiré est valide, à condition que cette Assemblée générale soit convoquée pour renouveler l'organe administratif et approuver les comptes annuels de plusieurs exercices afin de surmonter la fermeture du Registre foncier.

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9.- LES POUVOIRS PRÉVENTIFS ET LES ASPECTS INTERRÉGIONAUX :

Voici un bref résumé d'un document sur les pouvoirs préventifs et les aspects à prendre en compte dans le domaine du droit interrégional :

Grande utilité de la procuration préventive : elle évite à la famille de devoir recourir à des mesures d'accompagnement judiciaire (dont la mise en place prend plus d'un an, sans compter les frais d'avocats, etc.)
Il sera bientôt possible de consulter la validité de ces procurations par voie télématique au registre civil. La prudence est de mise lorsqu'un mandataire se rend chez un notaire pour signer avec l'une de ces procurations.
Doutes sur le droit applicable lorsqu'un client se rend chez un notaire pour signer une procuration : Il faut toujours recourir au critère de la résidence habituelle (art. 9.6 Cc) pour constituer la procuration en vertu du CCCat ou du Cc.
N'oubliez jamais d'inclure (ou non), à la demande du client, la clause relative à la nécessité d'une autorisation judiciaire pour les mêmes actes que ceux pour lesquels le tuteur l'exige.
En Catalogne, dans les prochains mois, il y aura des développements importants dans ce domaine, car le projet de réforme du Livre II du Code civil catalan en la matière entrera bientôt au Parlement en tant que projet de loi, de sorte que, s'il est traité normalement, dans quelques mois il y aura une nouvelle réglementation dans ce domaine avec des modifications très profondes que nous devrons étudier afin d'adapter les actes.

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10 - LOI 11/2023. DIGITALISATION DES ACTES NOTARIAUX ET D'ENREGISTREMENT (PROTOCOLE ÉLECTRONIQUE, SIGNATURES VIDÉO et COPIES ÉLECTRONIQUES AUTORISÉES) :

Veuillez trouver ci-joint un article de notre BLOG résumant les 10 points principaux de l'entrée en vigueur de la loi 11/2023 (ICI).

Trois changements principaux affecteront notre vie quotidienne :

La première est le dépôt de tous les documents signés dans le bureau électronique du notaire, qui est le reflet fidèle de l'acte papier (matrice, unis, diligences et notes).
Le deuxième changement majeur est la possibilité de signer par vidéo certains types de documents avec un certificat numérique une fois que le citoyen s'est enregistré sur le portail notarial ;
et enfin, la création de copies électroniques autorisées qui remplacent le papier avec la même efficacité et la même validité.

Après 21 jours de mise en œuvre, nous avons rencontré la casuistique suivante :

CONCERNANT LE PORTAIL NOTARIAL (PNC) :

Les citoyens qui souhaitent effectuer des démarches doivent remplir le formulaire et valider leur téléphone portable et leur adresse électronique de contact. La procédure est simple et se termine par le téléchargement du document d'identité sur la plateforme. Nous l'avons validée et elle fonctionne correctement pour les citoyens identifiés par DNI, NIE et PASSPORT.
La manière la plus pratique d'accéder et de signer est d'utiliser un certificat numérique. Nous recommandons la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, bien qu'il existe plusieurs entités émettrices certifiées par Ancert.
Le citoyen qui y accède pourra consulter l'ensemble de son historique d'actes entre le 1er janvier 2007 et le 8 novembre 2023. Les modalités de publication des actes signés après l'entrée en vigueur de la loi restent à déterminer.

SUR LA SIGNATURE VIDÉO :

Depuis le début, nous avons pu réaliser avec succès deux signatures vidéo . Bien qu'il s'agisse d'une technologie très récente et qu'elle ait ses limites, elle n'a pas été complexe à mettre en œuvre une fois que le client est enregistré sur le portail et qu'il dispose du certificat numérique à signer.
La connexion se fait à l'aide d'une application intégrée au navigateur web et est intuitive et simple. Nous nous attendons à ce que le nombre de documents délivrés par cette méthode augmente au fur et à mesure que les citoyens s'inscriront.

EN CE QUI CONCERNE LA COPIE ÉLECTRONIQUE CERTIFIÉE :

Nous avons déjà délivré les premières copies électroniques autorisées avec un code de vérification sécurisé (CSV).
Le processus est géré à partir de Word lui-même et parallèlement au dépôt du document, bien qu'il puisse être délivré à une date ultérieure, toujours pour les documents signés après le 9 novembre 2023.
Le document est publié dans le bureau électronique du notaire et le CSV est rapidement et facilement généré dans SIGNO et envoyé au client.
Une fois téléchargé sur le site électronique, il est communiqué au client par le biais d'un courrier électronique dans lequel nous fournissons un lien vers sa copie électronique autorisée. Ce mode de délivrance lui confère une authenticité et une validité juridique vis-à-vis des tiers. Nous pensons qu'il remplacera progressivement le papier, car il n'est pas nécessaire de s'inscrire sur le portail du notaire pour le consulter et le valider.

QUESTIONS FRÉQUEMMENT POSÉES SUR LE PROTOCOLE ÉLECTRONIQUE et la SIGNATURE VIDÉO :

Dans SIC, dans la section"Loi 11/2023. Numérisation des procédures notariales et des registres", vous trouverez un document contenant des questions et des réponses sur les doutes existants concernant la mise en œuvre de la loi 11/2023, deux publications ont été publiées : le volume 1 et le volume 2.

Elles sont également jointes (ICI au singulier et ICI au pluriel), des modèles de base pour tout acte électronique octroyé par vidéo-signature à travers le Portail du Citoyen Notaire.

MODIFICATION DE L'INDEX UNIQUE INFORMATISÉ. NÉCESSITÉ D'UNE DÉCLARATION SÉPARÉE DU NOMBRE DE PAGES EN FORMAT PAPIER / TÉLÉMATIQUE :

À compter du 9 novembre 2023, l'index unique informatisé est modifié pour intégrer comme champ obligatoire à déclarer dans chaque instrument public le nombre de folios de la matrice du support papier séparément du nombre de folios du support électronique.

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Pour toute question concernant la nouvelle numérisation (à la fois pour les employés et les clients), veuillez contacter Antonio Alba par courriel : antonio@jesusbenavides.es

octobre 2023

1.- REGISTRE CENTRAL DES TITRES DE PROPRIÉTÉ. NOTE EXPLICATIVE

En annexe (ICI) note de clarification de l'OCP sur diverses questions relatives au Registre central des titres immobiliers et aux obligations des notaires à cet égard :

L'obtention de l'adresse électronique visée à l'article 4 du RD 609/2023 n'est pas une condition préalable à l'exécution de l'opération juridique, car elle ne fait pas partie des exigences d'identification du bénéficiaire effectif.
Pourcentage d'actionnariat : cette information ne doit être incluse que lorsqu'un nouvel enregistrement de manifestation doit être effectué en cas de divergence entre le contenu de la BDTR et la manifestation du concédant.

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L'ACHAT ET LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS FORMALISÉS PAR UN REPRÉSENTANT DONT LA PROCURATION A ÉTÉ RÉVOQUÉE. LA VÉRIFICATION DE LA VALIDITÉ DES PROCURATIONS ET DES MANDATS DOIT ÊTRE EFFECTUÉE AVEC LE PLUS GRAND SOIN.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 26 juillet 2023 (BOE du 28 septembre 2023).. La DG résout un cas de vente d'un bien immobilier, dans lequel le vendeur est représenté par un mandataire, déclarant que sa procuration est valide, et le notaire, donnant son avis positif de suffisance dans l'acte. Cependant, d'après les données du registre du commerce, il apparaît que cette procuration avait été révoquée quelques jours auparavant, la révocation ayant été publiée au BORME, une fois inscrite au registre (à partir de laquelle elle est opposable aux tiers), le même jour que la signature du CV.

La DG confirme la classification du registre, de sorte que le droit de l'acheteur ne peut pas être enregistré car le vendeur n'était pas dûment représenté par une personne ayant les pouvoirs suffisants pour formaliser la vente.

Prendre en compte le cas et effectuer les démarches auprès du greffe le plus tôt possible avant la signature de l'acte (si possible le jour même), afin d'éviter de tels cas.

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3.- SL. RÉDUCTION DU CAPITAL PAR ACHAT D'ACTIONS. MONTANT DE LA RÉSERVE INDISPONIBLE

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 24 juillet 2023 (BOE du 27 septembre 2023).. La DG résout le cas typique de la "sortie" d'un actionnaire d'une SL. Pour ce faire, la société rachète toutes les actions de cet actionnaire (pour une valeur de remboursement supérieure à la valeur nominale) et réduit ensuite le capital social du même montant (procédant ainsi à son remboursement) et, en même temps, constitue une réserve affectée, pour le montant de la réduction (en prenant comme référence la valeur nominale des actions, et non la valeur remboursée à l'actionnaire, qui, comme indiqué, est plus élevée), afin de garantir les droits des créanciers.

Le Registre émet une qualification négative car il considère que le montant de la réserve doit être égal à "la valeur de ce qui a été reçu par l'actionnaire" (c'est-à-dire le montant total remboursé, et pas seulement la valeur nominale des actions).

La DG infirme la classification du Registre du commerce, en décidant que dans de tels cas, le montant de la réserve indisponible doit être égal à la valeur nominale des actions rachetées, et non pas au montant remboursé à l'actionnaire sortant.

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LA TUTELLE DE FAIT. DOCUMENT INTERPRÉTATIF DES PROCÉDURES BANCAIRES

Il est signalé qu'en SIC, dans le cadre de la "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad", un protocole-cadre signé entre le bureau du procureur général de l'État et le secteur bancaire est mis à la disposition des employés pour clarifier les pouvoirs du tuteur de facto dans le domaine des transactions bancaires.

Ce document a également fait l'objet d'une analyse détaillée dans un article de notre blog (ICI vous pouvez le consulter).

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5.- LES INVESTISSEMENTS EXTERNES. ÉVOLUTION DE LA RÉGLEMENTATION À PRENDRE EN COMPTE

Le personnel est informé de la récente approbation du décret royal 571/2023 du 4 juillet sur les investissements externes (ICI pour le consulter), qui doit être pris en compte lors de la réalisation de transactions avec des non-résidents. Plus précisément, il modifie la réglementation antérieure sur les aspects fondamentaux suivants :

1.- Sont considérés comme des investissements étrangers aux fins de la déclaration ultérieure correspondante au registre des investissements du ministère de l'économie :

Les participations de non-résidents dans des sociétés espagnoles lorsque ces participations dépassent 10 % du capital social ou des droits de vote de la société (auparavant, 50 % étaient requis).
Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des non-résidents lorsque le montant dépasse 500 000 euros (auparavant, la limite minimale était de 3 000 000 euros).

Dans ces cas, le détenteur non-résident est tenu de déclarer l'investissement au registre des investissements du ministère de l'économie, en utilisant les formulaires prévus dans la disposition transitoire 3 de l'arrêté royal (formulaires DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si l'opération a été réalisée par un notaire, celui-ci doit notifier l'investissement au Conseil général des notaires par l'intermédiaire du bureau électronique notarial (SIGNO) et, dans tous les cas, avertir le comparant de l'obligation de le présenter.

3.- Dans le cas où les investissements considérés comme étrangers (conformément à l'article 4 de l'arrêté royal), ont leur origine dans un pays à juridiction non coopérative (anciens paradis fiscaux), qui sont ceux inclus dans l'arrêté du 9 février 2023, il sera nécessaire de faire une déclaration préalable et les notaires doivent l'exiger avant l'octroi, et l'indiquer expressément dans l'acte public.

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6.- NOTES PRATIQUES SUR LES DOCUMENTS IMPLIQUANT DES RESSORTISSANTS ÉTRANGERS

En annexe (ICI), un article intéressant d'un confrère notaire, qui expose une série de considérations pratiques à prendre en compte lorsqu'une personne physique étrangère est impliquée dans un acte public. En guise de résumé, les considérations les plus pertinentes sont mises en exergue :

Identification. Les règles générales du règlement notarial s'appliquent. En particulier, dans le cas des étrangers de l'UE, l'identification se fait au moyen de leur passeport ou de leur carte d'identité nationale.
NIE : les étrangers qui, en raison de leurs intérêts économiques, professionnels ou sociaux, sont liés à l'Espagne, doivent recevoir, à des fins d'identification, un numéro séquentiel personnel, unique et exclusif. Nécessaire pour toutes les opérations ayant des implications fiscales.
Traduction : à moins que le notaire ne connaisse la langue étrangère, les dispositions du § 150 du règlement notarial doivent être respectées et un interprète doit être demandé.
Moyens de paiement: Soyez très prudent et diligent en ce qui concerne la prévention du blanchiment d'argent. Il est fortement conseillé d'exiger que les comptes de dépôt et de paiement soient détenus dans des banques espagnoles. S'il existe des banques étrangères ou des comptes de tiers, il faudra fournir les informations les plus complètes et les plus fiables possibles sur l'origine des fonds, en exigeant des documents justificatifs (certificats de propriété des comptes, contrats justifiant l'origine des fonds, etc.)
Apostille: L'apostille est requise pour les documents délivrés à l'étranger.
Transactions immobilières. N'oubliez pas la retenue de 3 % du prix (impôt sur le revenu des non-résidents) et l'inversion du contribuable dans la "plus-value municipale".

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7.- DEMANDE DE COPIES DE TESTAMENTS DANS LES ARCHIVES DU COLLÈGE NOTARIAL DE CATALOGNE

Informations utiles pour les demandes de copies de testaments auprès du Collège. Afin d'éviter des problèmes en cas de divergences de dates, l'Association demande que, lors de l'envoi d'une demande de copie, les actes de décès et de dernières volontés correspondants soient joints à la demande de copie du testament afin d'identifier plus précisément la demande.

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8 - SIGNATURE TÉLÉMATIQUE DES ACTES NOTARIÉS. ENTRÉE EN VIGUEUR

Comme indiqué précédemment, le 9 novembre, la loi 11/2023 entrera en vigueur, qui permettra la signature télématique des documents publics (c'est-à-dire par un système de vidéoconférence avec le notaire et la signature électronique, sans que le client ait besoin de se rendre physiquement dans le bureau du notaire). ICI vous trouverez un article sur le blog de l'office notarial de Jesus Benavides avec plus de détails (quels documents peuvent être signés, procédure, etc.).

Afin d'être pionnier avec cette nouveauté et de donner le meilleur service aux clients, une nouvelle section a été créée dans la page web de l'office notarial de Jesus Benavides (Signature vidéo) où l'on explique, à l'aide de vidéos didactiques, tout le processus à suivre par tout citoyen qui souhaite mettre en pratique cette possibilité.

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Pour toute question à ce sujet (de la part des employés et des clients), veuillez contacter Antonio Alba par e-mail : antonio@jesusbenavides.es.

septembre 2023

1.- CALCUL DES DÉLAIS POUR LA TENUE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE. LE JOUR DE LA TENUE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE NE PEUT ÊTRE PRIS EN COMPTE DANS LE CALCUL.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 11 juillet 2023 (BOE du 28 juillet 2023).. En conséquence, et à titre de synthèse, la DG rappelle les règles de calcul des délais de convocation d'une assemblée générale dans une société de capitaux. Comme on le sait, l'article 176 LSC détermine qu'un mois (SA) ou 15 jours (SL) doivent s'écouler entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale. Pour le calcul de ces délais, le jour de départ commence le jour de l'envoi de la convocation au dernier des actionnaires et, pour déterminer le jour d'expiration du délai, le jour de la tenue de l'assemblée générale ne peut pas être compté.

Ainsi, un mois doit s'écouler pour les sociétés anonymes et 15 jours pour les sociétés à responsabilité limitée, et c'est le lendemain de ces délais que l'assemblée générale peut se tenir valablement.

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2.- DOCTRINE DE LA DIRECTION GÉNÉRALE DES AFFAIRES TARIFAIRES

En annexe (ICI) un document intéressant contenant un résumé de la doctrine de la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, en matière tarifaire, pour les années 2020 - 2023. A consulter en cas de doute sur la manière de rédiger des actes spécifiques.

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3.- LES NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS DE L'INDEX UNIQUE INFORMATISÉ

L'index unique informatisé a récemment été doté d'un certain nombre de nouvelles fonctionnalités destinées à améliorer la prise en compte des transactions juridiques effectuées dans le cadre d'instruments publics.

En particulier, de nouveaux actes juridiques sont créés pour en tenir compte :

Actes d'acquisition ou de conservation de l'état civil.
Actes de mesures de soutien et actes de constitution d'assistance (et leur équivalent en Catalogne),
Actes d'omission de numéro de protocole ou de livre de registre (pour résoudre le cas malheureux où un ou plusieurs numéros subsistent sans qu'un document soit effectivement autorisé ou intervenu).

Autres modifications mineures :

Preuve du moyen de paiement dans les récépissés de dépôt.
Spécification de la participation (ou non) à la vente et à l'achat d'actions et de parts sociales.
Constitution d'entités avec ou sans personnalité juridique, lorsque des informations sur leur numéro d'identification fiscale sont requises (si les informations sont obtenues après l'octroi et qu'il n'a pas été possible de les obtenir du client, une fois que le délai de soumission de l'index a expiré, la levée de la règle doit être demandée par la voie habituelle).

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4.- THÉORIE DES AFFAIRES JURIDIQUES COMPLEXES. ACHAT + HYPOTHÈQUE D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE PERSONNE MARIÉE. LE CONSENTEMENT DE L'AUTRE CONJOINT N'EST PAS NÉCESSAIRE SI L'HYPOTHÈQUE EST FAITE EN MÊME TEMPS QUE L'ACHAT. PRUDENCE DANS LE CAS DES ÉTRANGERS

En annexe (ICI) un article intéressant qui résume la doctrine de la DG sur la théorie des transactions juridiques complexes. Il traite des cas où une personne mariée achète seule un bien immobilier et l'hypothèque ensuite. Comme on le sait, la règle générale veut que, pour hypothéquer la résidence habituelle, même si elle n'appartient qu'à l'un des époux, le consentement de l'autre époux soit nécessaire. La théorie de l'opération juridique complexe constitue une exception à cette règle générale. En vertu de cette théorie, le consentement de l'époux non propriétaire n'est pas nécessaire pour la constitution d'une hypothèque sur la résidence habituelle immédiatement après son achat, c'est-à-dire que l'hypothèque est signée avec le numéro du protocole immédiatement après le protocole d'achat-vente.

Dans le cas des étrangers, ATTENTION, car la DG n'admet pas la théorie de l'opération juridique complexe, à moins que la loi étrangère ne le permette et que cela soit accrédité (il faut donc vérifier au moyen d'un rapport de notaire si la loi étrangère régissant le régime matrimonial spécifique des clients admet ou non cette théorie de l'opération juridique complexe).

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5.- NOTARISATION PUBLIQUE DES RÉSOLUTIONS D'ENTREPRISE. UNE BONNE ACTION PEUT SAUVER UN MAUVAIS CERTIFICAT

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 10 juillet 2023 (BOE du 28 juillet 2023).. Conformément à cette résolution, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans le cadre des résolutions d'entreprise d'une SL (cessation et désignation de postes), si le certificat n'indique pas le quorum pour l'adoption des résolutions, mais que l'acte le spécifie (au moyen d'une déclaration de l'administrateur), cela suffit pour enregistrer la résolution dans le registre mercantile.

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6 - PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. CE QUI ARRIVE EN PREMIER AU GREFFE EST CE QUI PRÉVAUT (MÊME SI LA LOI EST POSTÉRIEURE).

Vous trouverez ci-joint la Résolution de la DG Droit, Entités Juridiques et Médiation du 17 juillet 2023 (DOGC du 31 juillet 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que ce qui est inscrit en premier dans le registre est ce qui prévaut.

Cas dans lequel, en 1986, au moyen d'un acte sous seing privé, un usufruit à vie sur un bien immobilier est constitué. Par la suite, le 09/02/2023, cet acte sous seing privé a été élevé au rang d'acte public et présenté pour inscription au Registre foncier. Cependant, le Conservateur refuse l'inscription, car le 03/02/2023, soit 6 jours auparavant, un acte de legs a été présenté à l'inscription, dans lequel ce droit d'usufruit a été attribué à un tiers, sur la base d'une acceptation d'héritage d'une personne décédée en 2022.

Dans ce cas, la DG rappelle le principe de base du fonctionnement du greffe, à savoir, prior in tempore, potior in iure, de sorte que ce qui arrive en premier au greffe et est enregistré (l'usufruit de 2022 présenté le 3 février 2023), prévaut sur les autres droits (en l'occurrence, un usufruit constitué dans un acte sous seing privé en 1986 et présenté à l'enregistrement le 9 février 2023 sur la base d'un acte d'élévation à l'état de chose publique).

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7.- TABLEAU DES RÈGLES DE NATIONALITÉ ET D'ÉTAT CIVIL

En annexe (ICI) un document intéressant qui comprend un tableau des règlements sur la nationalité et l'état civil, où l'on peut trouver des liens vers des règlements et des résolutions de la direction générale sur divers sujets tels que l'état civil, les certifications, le régime économique du mariage, etc.

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8 - SERMENT DE NATIONALITÉ. DIVERSES QUESTIONS À PRENDRE EN COMPTE

En annexe (ICI) Circulaire de la DG concernant la compétence du bureau d'état civil spécifique où la déclaration d'option pour la nationalité espagnole, ainsi que le serment ou la promesse, doivent être formalisés. Elle établit que le bureau d'état civil du lieu de résidence du demandeur est compétent.

Il est également joint (ICI) Circulaire du Directeur Général de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, qui détermine l'inopportunité d'accorder des certificats de nationalité assermentée lorsque des indices sont détectés que le demandeur a effectué des actes incompatibles avec la bonne conduite civique (comme, par exemple, le fait que le demandeur soit incarcéré dans un centre pénitentiaire).

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9 - LA CONTESTATION JUDICIAIRE DES QUALIFICATIONS NÉGATIVES. SERVICE AUQUEL ON PEUT RECOURIR EN TANT QU'OFFICE NOTARIAL

En annexe (ICI) un document d'information du Conseil Général des Notaires, à travers lequel, un service disponible aux Notaires, pour pouvoir faire appel judiciairement des notations négatives (ou aussi des Résolutions de la DGSJFP) qui peuvent impliquer un intérêt corporatif pour les Notaires, est fait connaître.

Ainsi, dans le cas où l'employé est confronté à une notation négative qu'il considère comme pouvant affecter l'ensemble de l'office notarial, il peut évoquer cette possibilité avec le notaire, ce qui peut être demandé par le biais des canaux indiqués dans le document ci-joint.

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10.- L'ENREGISTREMENT RECOMMANDÉ DES DÉCLARATIONS PRÉALABLES À LA SIGNATURE D'UN ACTE DANS LEQUEL UNE PERSONNE HANDICAPÉE EST IMPLIQUÉE.

La circulaire informative 3/2021 du 27 septembre de la Commission Permanente du Conseil Général du Notariatpropose que, préalablement à l'exécution d'un acte dans lequel des personnes handicapées sont impliquées, un registre des manifestations soit établi, dans lequel seront consignées les circonstances susceptibles d'influencer l'exécution de l'acte juridique en question. Ce registre peut comprendre, entre autres, les circonstances suivantes

Déclarations de la personne handicapée elle-même, par exemple une déclaration de la personne handicapée reconnaissant qu'elle vend à un prix inférieur à celui du marché pour répondre à un besoin particulier ou pour des raisons de commodité, ou les raisons pour lesquelles elle renonce à un héritage particulier.
Déclarations des personnes qui assistent la personne handicapée dans l'exercice de sa capacité. par exemple, la déclaration du tuteur de fait, de l'avocat, de l'accompagnateur, etc., indiquant qu'il a recommandé à la personne handicapée d'accorder un acte de vente parce que cela est nécessaire pour sa subsistance et son entretien futurs, ou pour régler des dettes en suspens.

Ce certificat est un complément indispensable à l'évaluation de la capacité notariale et apporte clarté et sécurité en cas de litiges futurs et de réclamations éventuelles. Il est recommandé que la personne handicapée ou son assistant soit la personne qui demande le certificat.

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11.- LE REGISTRE CENTRAL DES TITRES DE PROPRIÉTÉ EST CRÉÉ.

Décret royal 609/2023, du 11 juillet, portant création du Registre central des titres de propriété immobilière. Décret royal 609/2023, du 11 juillet, portant création du Registre central des propriétés immobilières. Ce registre doit être consulté par toutes les parties tenues par la loi de contrôler le blanchiment d'argent, y compris les notaires. Toutefois, jusqu'à ce que les données soient transférées à ce registre, pour lequel un délai de 9 mois est accordé, le décret royal établit que les sources traditionnelles doivent continuer à être utilisées (la base de données du bénéficiaire effectif via Signo).

juillet 2023

1.- NOUVEAU CONGÉ RÉMUNÉRÉ DE 15 JOURS CIVILS POUR LES PARTENAIRES NON MARIÉS

Le décret-loi royal 5/2023 est publié au BOE et entre en vigueur (ICI vous pouvez le consulter), en vertu duquel un congé rémunéré de 15 jours calendrier est reconnu pour le fait de devenir (et de s'enregistrer) comme couple stable. Tous les couples stables qui forment désormais un partenariat stable peuvent en être informés, afin de pouvoir bénéficier de ce nouveau congé.

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2.- NOUVEAU REGLEMENT SUR LES MODIFICATIONS STRUCTURELLES DES SOCIETES COMMERCIALES

Le décret-loi royal 5/2023 susmentionné (ICI vous pouvez le consulter) a abrogé l'ancienne loi 3/2009, du 3 avril, relative aux modifications structurelles des sociétés commerciales (transformation, fusion, scission, transfert global d'actifs et de passifs, etc.) ). Ainsi, le nouveau régime juridique des modifications structurelles se trouve désormais dans le décret-loi royal 5/2023 susmentionné. Il convient d'en tenir compte lorsqu'un dirigeant prépare l'une de ces opérations (il doit consulter le nouveau règlement et adapter les citations légales au nouveau texte réglementaire).

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3.- LES JUGEMENTS DE DIVORCE DES ÉTRANGERS, AVEC ATTRIBUTION DE BIENS IMMOBILIERS, DOIVENT ÊTRE ENREGISTRÉS DANS LE REGISTRE CENTRAL DE L'ÉTAT CIVIL.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 13 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans le cas d'un divorce (D'ÉTRANGERS dont le mariage n'est pas inscrit au registre civil espagnol), si dans la sentence un bien est attribué à l'un des ex-époux, pour l'inscrire au registre foncier, il est nécessaire que, auparavant, ladite sentence de divorce soit inscrite au registre civil central.

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4 - ENREGISTREMENT DES BIENS ET PRIORITÉ IN TEMPORE. PARFOIS OUI, PARFOIS NON, CE QUI EST DÉPOSÉ PLUS TARD A PRIORITÉ SUR LES DOCUMENTS DÉPOSÉS PLUS TÔT.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 15 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. D'après celle-ci, et en guise de résumé, la DG résout un cas curieux :

CV + PH est signé et soumis à l'enregistrement, qualifié avec des défauts rectifiables.
Une correction est présentée et , alors que l'inscription est toujours en vigueur (c'est-à-dire que les VC + PH n'ont pas encore été enregistrés), le registre foncier reçoit un ordre de l'AEAT avec une interdiction d'aliéner le bien, en raison de dettes fiscales.
Le greffier qualifie négativement le CV + PH (soumis avant l'ordonnance) pour des raisons d'ordre public.
Le notaire a fait appel et la DG lui a donné raison, estimant que si l'ordonnance provenait d'une procédure administrative dans laquelle la validité civile de l'acte juridique n'était pas remise en cause (rappelons les dettes fiscales), la qualification négative n'était pas applicable, puisque le CV + PH avait été présenté préalablement dans le registre (prior in tempore potior in iure).
Toutefois, la DG nous rappelle que si l'injonction a été émise dans le cadre d'une procédure pénale où la validité de l'entreprise (par exemple, une fraude présumée à la CV) est remise en question, la suspension de l'enregistrement (même si l'injonction est ultérieure) serait appropriée, pour des raisons d'intérêt général/d'ordre public.

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5. RIEN NE PEUT ÊTRE ENREGISTRÉ EN FAVEUR D'UNE SOCIÉTÉ DONT LE CIF A ÉTÉ RÉVOQUÉ.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 16 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que, dans le cadre d'une vente et d'un achat, si le numéro de TVA de la société acquéreuse a été révoqué, l'acquisition ne peut pas être enregistrée en sa faveur. Il est important de garder à l'esprit et de ne jamais oublier, lorsqu'il s'agit d'une entreprise, de consulter la base de données existante en la matière.

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6.- IL EST POSSIBLE DE RÉDUIRE LE CAPITAL SOCIAL EN DESSOUS DE 3 000 EUROS DANS UNE SOCIÉTÉ EXISTANTE.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 13 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et à titre de résumé, la DG résout le cas curieux suivant :

3.000 euros, effectue une réduction de capital, à la suite de laquelle le montant du capital social qui en résulte devient inférieur à 3.000 euros.
Le greffier suspend l'inscription car il considère que ce chiffre est inférieur au minimum légal, car il considère que les SL avec un capital inférieur à 3.000 euros ne sont possibles qu'au moment de la constitution.
La DG révoque la qualification du greffier, considérant qu'il est effectivement possible d'effectuer une réduction de capital dans une SL aboutissant à un capital social inférieur à 3 000 euros.

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7.- AUGMENTATION DU CAPITAL SOCIAL ET DROITS DE SOUSCRIPTION PRÉFÉRENTIELS. LE TEMPS DOIT ÊTRE RESPECTÉ

Suite à une transaction formalisée chez le notaire, il est rappelé que dans le cadre d'une augmentation de capital d'une société, le droit de préemption des actionnaires sur les augmentations de capital naît à partir de la publication de l'offre de souscription des nouvelles actions dans le Journal Officiel du Registre du Commerce, ou de l'avis écrit à chaque actionnaire. La souscription peut être effectuée par les actionnaires dans le délai fixé par l'assemblée générale, qui ne peut être inférieur à un mois à compter de la publication ou de la communication.

Ces délais doivent donc être pris en compte et respectés lors de la formalisation de ce type d'opération (ainsi, il n'est pas possible que la souscription des nouvelles actions ait lieu lors de la même assemblée que la résolution, sauf si tous les actionnaires ont assisté à l'assemblée).

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8 - LA RESPONSABILITÉ CIVILE DU NOTAIRE. IL EST TRÈS IMPORTANT D'EN TENIR COMPTE AFIN D'ÉVITER CE TYPE D'ERREUR.

Vous trouverez ci-joint un lien vers un article doctrinal intéressant (ICI) dans lequel la responsabilité civile du notaire public est analysée. Une section particulièrement intéressante contient des détails sur des cas spécifiques (par exemple, omission de charges, procurations insuffisantes, manque d'informations concernant les effets fiscaux de l'exécution, etc.)

Il est fortement recommandé à tous les employés de l'étude notariale de lire l'article et ces cas spécifiques afin d'éviter de commettre de telles erreurs et la responsabilité qui en découle.

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9 - L'ENREGISTREMENT À L'ÉTAT CIVIL ET LA PRESTATION DE SERMENT DE NATIONALITÉ ET LES MARIAGES NOTARIÉS. POINTS IMPORTANTS À PRENDRE EN COMPTE

Vous trouverez ci-joint un document de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique(voir PDF joint à ce courriel) qui clarifie diverses questions relatives, surtout, à la documentation que doivent présenter les intéressés dans la déclaration sous serment de nationalité et dans la procédure de mariage devant notaire, ainsi que des aspects relatifs à la procédure à prendre en compte tant pour l'octroi de la nationalité que pour le mariage.

Juin 2023

1.- STATUTS. LA CLAUSE STATUTAIRE PERMETTANT L'ENVOI DE LA CONVOCATION AUX ACTIONNAIRES PAR COURRIER ORDINAIRE (SANS ACCUSÉ DE RÉCEPTION) N'EST PAS VALABLE :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 10 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023).. En conséquence, et à titre de synthèse, la DG rappelle que (dans le cadre de la constitution d'une SL), la clause statutaire permettant l'envoi de la convocation aux associés par courrier simple (sans accusé de réception) n'est pas recevable, car pour que la convocation soit valable, le système d'envoi doit permettre de vérifier la réception de la convocation par le destinataire.

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2.- DANS L'ACTE DE VENTE EXTRAJUDICIAIRE D'UN BIEN HYPOTHÉQUÉ, IL EST NÉCESSAIRE DE DONNER UNE NOTIFICATION FIABLE DE L'EXÉCUTION AUX DÉTENTEURS DE CHARGES SUBSÉQUENTES :

Ci-joint la résolution de la DGSJFP du 11 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023). Cas de forclusion extrajudiciaire d'un bien hypothéqué, en l'étude d'un notaire, en présence d'une condition résolutoire postérieure à l'hypothèque au profit d'une société. La procédure de forclusion est notifiée à la société par lettre recommandée avec accusé de réception, mais l'envoi est négatif, après quoi l'acte est délivré. La DG, s'alignant sur la thèse du greffier, ne l'accepte pas, car elle considère que lorsque l'exécution extrajudiciaire d'un bien hypothéqué est formalisée par un acte, il est nécessaire de notifier de manière fiable la procédure à tous les titulaires de charges ou de droits postérieurs à l'exécution de l'hypothèque, de sorte que si l'on décide d'envoyer la notification de la procédure par lettre recommandée avec accusé de réception, et que sa remise au destinataire est négative, il convient de procéder à une notification personnelle, par le notaire, au moyen d'un acte de notification (art. 202 du règlement notarial).

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3 - RECTIFICATION D'UNE SUPERFICIE DE PLUS DE 10 %. IL N'EST PAS POSSIBLE DE L'ENREGISTRER "PETIT À PETIT" :

Ci-joint la résolution de la DGSJFP du 12 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023). Un acte est accordé pour la rectification de la taille de la propriété, par la"méthode simplifiée" de l'article 201.3 de la loi sur les hypothèques(pour les différences ne dépassant pas 10%), mais en analysant les mètres carrés indiqués dans le registre et les mètres déclarés maintenant (de 9 403 à 10 377), on constate que la différence est supérieure à 10%. Le greffier suspend l'enregistrement et, par la suite, le notaire présente un acte de rectification demandant que seul l'excédent des mètres carrés soit enregistré jusqu'à ce que les 10 % soient atteints. Le greffier donne à nouveau une qualification négative et la DG, s'alignant sur le greffier, confirme que cela n'est pas possible, car il n'est pas possible d'enregistrer une rectification "au coup par coup" ou "fragmentaire" de la superficie du terrain, de sorte que si elle est supérieure à 10 %, il faut utiliser la procédure ordinaire de l'article 201.1 de la loi sur les hypothèques et non la procédure simplifiée de l'article 201.3.

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4. MINUTATION DES "CONCEPTS MINEURS". CE QUI PEUT ÊTRE FACTURÉ ET CE QUI NE PEUT PAS L'ÊTRE :

Article intéressant du blog "justitonotario" (ICI) qui analyse une résolution de la Direction générale du 3 janvier 2023 (qui peut être consultée dans son intégralité dans un lien sur le blog susmentionné), qui résout un recours d'un particulier contre les minutes d'un notaire d'un acte de vente. En résumé, il détermine que :

Qu'est-ce qui est attesté et qu'est-ce qui ne l'est pas ? C'est le notaire qui décide.
Rapport du registre du commerce: sans objet.
Consultation du titulaire actuel: Oui.
Faces vierges des chèques: correct.
Incorporation dans la copie d'un folio pour la saisie des notes: correct.
Diligences: Doivent être enregistrées pour être minutables.
Exemplaires simples et accord sur la prise en charge des frais par l'acheteur : si l'acheteur prend en charge les frais, cela inclut les exemplaires nécessaires pour remplir les obligations de communication de l'entreprise formalisée.
Nombre de copies électroniques simples: 2 (pour les communications avec le cadastre et la mairie, respectivement).
Nombre de copies papier simples: 3 (pour régler respectivement le PTI, la "plusvalía" et les formalités diverses).
Au moment d'indiquer le nombre d'exemplaires souhaités par les concédants: Au moment de la signature.
Que peut-on considérer comme des témoignages ? La transcription des données de l'entreprise intervenante ; l'élaboration du formulaire nécessaire pour pouvoir effectuer la liquidation télématique ; le témoignage par demande d'information du registre ; la consultation de la titularité réelle ; la simple note du Registre ; la réception de l'IBI ; la certification cadastrale descriptive et graphique (à l'exception de la gestion du registre extra-terrestre qui est également minutable) ; les chèques accréditant les moyens de paiement ; le certificat de dettes de la communauté ; l'étiquette de la certification énergétique ou le certificat complet et en respectant ce qui est nécessaire selon les cas ; la preuve de réception de la mairie de la communication de l'article 110.6.b) et la vérification des CSV.
Sceau de sécurité : Oui, c'est un procès-verbal.
Note du greffe: Peut être un supplément (en marge du témoignage).

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5.- ON NE PEUT PAS ÊTRE 2 CHOSES À LA FOIS. IL N'EST PAS POSSIBLE D'ÊTRE MEMBRE (PERSONNE PHYSIQUE) DU CONSEIL D'ADMINISTRATION D'UNE SOCIÉTÉ ET, EN MÊME TEMPS, D'ÊTRE UNE PERSONNE PHYSIQUE REPRÉSENTANT UNE SOCIÉTÉ QUI OCCUPE LE POSTE DE MEMBRE DU MÊME CONSEIL D'ADMINISTRATION :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 23 mai 2023 (BOE du 16 juin 2023).. En conséquence, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans un conseil d'administration de 3 membres, il n'est pas possible qu'une même personne physique occupe la fonction de membre du conseil et, en même temps, celle de personne physique représentant une société qui est également membre du conseil, car cela impliquerait que, de facto, une seule personne aurait le droit d'opposer son veto à l'adoption, ou non, de tout accord, ainsi que de pouvoir générer des situations susceptibles de conflit d'intérêts. En tout état de cause, si le conseil comptait plus de trois membres, la question serait plus discutable et le cas spécifique devrait être analysé afin de parvenir à une conclusion à cet égard.

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6 - VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE SOCIÉTÉ REPRÉSENTÉE PAR UN ADMINISTRATEUR DONT LA FONCTION N'EST PAS INSCRITE AU REGISTRE DU COMMERCE. EST POSSIBLE SI LE JUGEMENT DE SUFFISANCE DU NOTAIRE EST EFFECTUÉ CORRECTEMENT :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 9 mai 2023 (BOE du 29 mai 2023).. Conformément à ces résolutions, et en guise de résumé, la DG réitère sa doctrine déjà consolidée et détermine que, dans le cas d'une SL vendant un bien immobilier, représentée dans la vente et l'achat par son administrateur, sans que la position soit encore enregistrée, il est possible de formaliser l'opération si le jugement notarié de suffisance est effectué correctement . En particulier, l'acte doit contenir toutes les circonstances requises par la loi pour que la nomination de l'administrateur soit considérée comme valide :

La résolution de l'assemblée générale dûment convoquée.
Acceptation de la nomination,
La notification ou le consentement, selon le cas, des titulaires des sièges précédents.

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7.- MODIFICATION DU REGLEMENT DU REGISTRE DU COMMERCE POUR L'ADAPTER A LA LEGISLATION DE L'UNION EUROPEENNE SUR LES PROCESSUS NUMERIQUES

ICI vous pouvez consulter la réforme susmentionnée du règlement du registre du commerce, publiée au Journal officiel de l'État du 14 juin. Basé sur la même, comme aspects clés :

Un identifiant unique européen (EUID) doit être attribué à toutes les sociétés à responsabilité limitée et à toutes les succursales, ce qui leur permettra d'être identifiées de manière unique grâce à un système d'interconnexion de tous les registres du commerce de l'UE.
La possibilité de créer et de fermer des succursales par voie télématique/en ligne est prévue.
Son entrée en vigueur est retardée d'un an à compter de la publication au BOE de la loi 11/2023 (soit le 9 mai 2024).

mai 2023

1.- RENONCIATION À L'HÉRITAGE DES MINEURS ET CONFLIT D'INTÉRÊTS. ASPECTS À PRENDRE EN COMPTE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya, datée du 20 février 2023 (DOGC du 2 mars 2023). Conformément à cette résolution, et en guise de résumé, la DG nous rappelle que dans la renonciation à un héritage en faveur de mineurs, la règle générale est qu'elle doit être formalisée dans un acte public par les parents, avec une autorisation judiciaire (art. 236-27 CCCat) ou, alternativement, par les deux parents les plus proches (art. 236-30 CCCat). En cas de conflit d'intérêts de l'un des parents, la renonciation est faite par l'autre parent avec le consentement des deux proches. Si le conflit d'intérêts affecte l'un des deux parents, il doit s'abstenir ou, le cas échéant, le parent successif doit être appelé à le remplacer.

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2 - LE CADASTRE. LES NOTES SIMPLES NE PEUVENT ÊTRE DEMANDÉES NI PAR COURRIER ÉLECTRONIQUE NI PAR LE BIAIS D'UN DOCUMENT SOUMIS PAR VOIE TÉLÉMATIQUE :

Ci-joint les résolutions de la DGSJFP du 27 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023) et du 28 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). En conséquence, et en guise de résumé, la DG nous rappelle que les notes simples ne peuvent être demandées ni par courriel, ni par le biais d'une demande soumise dans un document via le système de dépôt télématique de documents du greffe. La voie ordinaire est le portail télématique de Registradores.org ou le téléfax dans le cas de notes continues de l'office notarial.

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3 - CESSION D'UN BIEN EN ÉCHANGE D'UNE RENTE VIAGÈRE GARANTIE SOUS CONDITION SUSPENSIVE ET D'UN DROIT RÉEL D'HYPOTHÈQUE. VOUS NE POUVEZ PAS HYPOTHÉQUER CE QUI NE VOUS APPARTIENT PAS ENCORE :

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 28 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). Selon celle-ci, et en guise de résumé, la DG rappelle qu'on ne peut hypothéquer ce qui n'est pas encore à soi. La cession d'un bien immobilier en échange d'une rente est formalisée dans un acte authentique. Le cédant (une personne âgée) cède le bien à un tiers (le cessionnaire) en échange d'une rente. Le transfert est formalisé avec une condition suspensive, de sorte que le transfert de propriété aura lieu lorsque le cessionnaire prouvera qu'il a payé la rente convenue dans son intégralité (il est entendu qu'au décès du cédant). En outre (pour garantir que les personnes tenues de payer la pension la paieront), le cessionnaire constitue une hypothèque sur ledit bien, en faveur du cédant, à titre de garantie supplémentaire pour le paiement de la rente viagère. L'inscription de l'hypothèque est refusée car la condition suspensive n'est pas encore réalisée, de sorte que les cessionnaires n'ont pas encore acquis le titre de propriété du bien (condition suspensive en cours de réalisation) et ne peuvent donc pas hypothéquer quelque chose qui ne leur appartient pas encore.

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4 - L'HYPOTHÈQUE ET LE DOMICILE AUX FINS DE LA NOTIFICATION. IL NE PEUT S'AGIR D'UNE ADRESSE À L'ÉTRANGER :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 30 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). En application de celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que lors de la formalisation d'un droit réel hypothécaire, l'acte doit indiquer une adresse du débiteur aux fins des notifications et assignations, qui doit être située en Espagne, de sorte qu'il n'est pas admissible d'indiquer une adresse du débiteur à l'étranger à ces fins.

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5 - ACTE D'EXTINCTION D'UNE SOCIÉTÉ STABLE ET DE DISSOLUTION D'UN CONDOMINIUM (APPARTEMENT EN COMMUN). L'ACTE PEUT ÊTRE ACCORDÉ AVEC DES ENFANTS MINEURS SI AUCUN ACCORD CONCERNANT LES ENFANTS N'EST INCLUS DANS L'ACTE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya du 19 avril 2023 (DOGC du 24 avril 2023). Conformément à cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que lorsqu'il y a un couple stable avec des enfants et un logement en commun, lorsque le couple stable s'éteint en raison de la cessation de la cohabitation, même s'il y a des enfants mineurs, ils peuvent formaliser l'extinction du couple stable dans l'acte et convenir dans le même de la dissolution de la copropriété de la propriété qu'ils avaient en commun. Toutefois, cela ne sera possible que si l'acte de cessation du couple stable ne comporte pas de mesures affectant les enfants, telles qu'une convention, un plan parental, une pension alimentaire ou un régime de visite (auquel cas, logiquement, une autorisation judiciaire serait nécessaire).

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6 - ACTE DE DIVISION MATÉRIELLE D'UN ÉLÉMENT PRIVÉ D'UN BIEN SOUMIS AU RÉGIME HORIZONTAL DES BIENS : SEULE LA MAJORITÉ SIMPLE EST REQUISE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya, datée du 5 mai 2023 (DOGC du 15 mai 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que dans le cas d'un immeuble ancien avec une division horizontale "singulière" (divisé en 4 entités, dont l'une comprend 13 appartements susceptibles d'une utilisation individualisée), si le règlement ne le permet pas expressément, l'immeuble doit être divisé en 4 entités, dont l'une comprend 13 appartements susceptibles d'une utilisation individualisée, si les statuts ne le permettent pas expressément (auquel cas aucun accord de l'assemblée générale ne serait nécessaire), il est possible de formaliser une division matérielle de cette entité qui comprend ces 13 appartements, afin de créer 13 propriétés enregistrées indépendantes, avec seulement une résolution de l'assemblée générale approuvée à la majorité simple étant nécessaire (c'est-à-dire qu'un accord avec des majorités qualifiées de 4/5 ne serait pas nécessaire).

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7.- ACTE DE RECTIFICATION D'ERREUR (DE SURFACE) DANS LA DESCRIPTION D'UN BIEN (ÉLÉMENT PRIVÉ) SOUMIS AU RÉGIME HORIZONTAL DE PROPRIÉTÉ. AUCUNE DÉCLARATION DE TRAVAUX DE CONSTRUCTION ANCIENNE ET NOUVELLE PAR LA COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES N'EST REQUISE :

Je joins la résolution de la DGSJFP du 18 avril 2023 (BOE du 8 mai 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG résout un cas dans lequel une surconstruction, enregistrée avec une surface utile de 47,51 mètres, est rectifiée à 97 mètres (car en réalité il s'agissait de la surface réelle et correcte), au moyen d'un acte accordé par le propriétaire enregistré de la propriété, sur la base d'une certification cadastrale et graphique et d'un rapport d'architecte (qui accréditent qu'il s'agit d'une erreur et que cet appartement a cette surface depuis le moment de la construction), ainsi qu'au moyen d'une résolution du Conseil (adoptée à l'unanimité) qui consente à cette rectification. Dans ce cas, la DG confirme que cet acte est suffisant pour enregistrer la modification de la superficie de l'appartement, sans qu'il soit nécessaire d'établir un acte de déclaration d'ancienne nouvelle construction, de la part de la communauté des propriétaires, lorsque la description dudit élément est rectifiée.

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8.- LORSQUE, DANS UNE SUCCESSION, IL EXISTE UN DROIT DE TRANSMISSION, JE SAIS QUE L'ACCORD DE TOUS LES INTÉRESSÉS À L'HÉRITAGE EST REQUIS POUR LA DÉLIVRANCE D'UN LEGS :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 19 avril 2023 (BOE du 8 mai 2023). Selon cette résolution, et à titre de synthèse, la DG rappelle que, dans le cadre du droit de mutation, et sur la base de l'article 1006 du Code civil, toute opération visant à diviser l'héritage auquel le cédant est appelé doit être consentie par tous ceux qui sont intéressés à la succession de ce dernier (y compris ses ayants droit légitimés). Il s'agit d'un cas où deux défunts, dans leur testament, désignent leurs six enfants comme héritiers (avec substitution vulgaire en faveur de leurs descendants respectifs) et, de même, ordonnent en faveur de trois de leurs enfants des legs de biens immobiliers. Par la suite, l'un de ces enfants est décédé, laissant une veuve et trois enfants (petits-enfants du premier défunt). Un acte de délivrance du legs est consenti par les héritiers (enfants du couple décédé) ainsi que par les héritiers réservataires (petits-enfants), mais l'épouse veuve du fils décédé n'intervient pas, ce que la DG interprète comme étant nécessaire, étant donné qu'elle est intéressée à la succession.

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9.- IL SERA BIENTÔT POSSIBLE DE DÉLIVRER DES ACTES PAR VOIE ÉLECTRONIQUE :

Vous trouverez ci-joint un lien vers l'article récemment publié dans El Periódico (ICI) où les nouveautés dérivées de la loi 11/2023 sont expliquées succinctement. Sur la base de cette loi, il sera bientôt possible (à la fin du mois de novembre, la vacatio legis de 6 mois expire) de délivrer certains documents publics par voie télématique, c'est-à-dire sans la présence physique du client dans l'étude du notaire. Le personnel sera dûment informé de l'évolution de la mise en œuvre pratique de cette mesure.

avril 2023

1.- LES CLIENTS PEUVENT S'IDENTIFIER DEVANT UN NOTAIRE AU MOYEN D'UN PERMIS DE CONDUIRE VALIDE DU ROYAUME D'ESPAGNE :

Je joins la résolution de la DGSJFP du 16 janvier 2023 (BOE du 14 février 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG permet à une personne se présentant devant un notaire de s'identifier au moyen d'un permis de conduire espagnol en cours de validité, bien que cette ressource doive être utilisée de manière subsidiaire ou complémentaire. Cela signifie qu'en règle générale, dans tous les cas, l'identification des Espagnols doit se faire au moyen d'un passeport ou d'une DNI (carte nationale d'identité espagnole). Toutefois, à titre subsidiaire, le permis de conduire peut également être accepté, car il s'agit d'un document officiel délivré par une autorité publique, avec une photographie et une signature, qui a des effets d'identification.

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2. LE CONSENTEMENT DES NOUVEAUX PROPRIÉTAIRES D'UN BIEN SOUMIS À UN RÉGIME DE PROPRIÉTÉ HORIZONTALE EST NÉCESSAIRE POUR INSCRIRE AU REGISTRE FONCIER LES ACCORDS ADOPTÉS AVANT LEUR ACHAT ET QUI N'ONT PAS ÉTÉ ENREGISTRÉS.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 31 janvier 2023 (BOE du 20 février 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG rappelle qu'en règle générale, si une communauté de propriétaires adopte une résolution soumise à l'enregistrement au registre foncier et que, par la suite, avant l'enregistrement de cette résolution, il y a des changements de propriété dans des éléments privés, pour parvenir à l'enregistrement de cette résolution, les nouveaux propriétaires doivent donner leur consentement. Toutefois, dans ce cas précis, étant donné qu'il s'agit d'un héritage, la DG applique le principe de la succession universelle (article 661 Cc) et autorise l'enregistrement de l'accord.

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3.- DANS LE CADRE D'UNE SUCCESSION, LA SÉPARATION DU MARIAGE DOIT ÊTRE PROUVÉE DE MANIÈRE FIABLE POUR PRIVER LE CONJOINT SURVIVANT DE SES DROITS SUCCESSORAUX SUR LA PART RÉSERVATAIRE.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 24 janvier 2023 (BOE du 14 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que, dans le cadre d'une acceptation d'héritage, pour pouvoir formaliser l'héritage sans le conjoint légitime survivant (du fait de la séparation des époux), il est nécessaire d'attester de la séparation (par consentement mutuel dans un acte public / décision judiciaire de séparation ou de divorce / par ratification de l'époux qui ne participe pas au partage).

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4.- LES PRÉCAUTIONS À PRENDRE EN COMPTE DANS LE JUGEMENT DE SUFFISANCE LORSQU'UNE PROCURATION PRÉVENTIVE EST UTILISÉE EN PRÉVISION D'UNE PERTE DE CAPACITÉ.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 4 novembre 2022 (BOE du 2 décembre 2022). En conséquence, et en guise de résumé, la DG détermine que pour pouvoir utiliser une procuration préventive en prévision de la perte de capacité (du type qui ne prend effet qu'une fois que la perte de capacité a été accréditée, pas avant), un jugement de suffisance générique n'est pas suffisant comme dans tout type de procuration, mais des exigences supplémentaires seront exigées, à savoir : un certificat médical à jour est requis, indiquant la date, l'auteur, l'objet et un jugement explicite du notaire selon lequel le mandant se trouve dans la situation de soutien décrite pour que la procuration prenne effet (et même, en cas de doute, un rapport d'expert peut être requis, qui sera évalué dans un acte notarié séparé ou, si nécessaire, en ajoutant la comparution du mandant afin d'évaluer sa situation de besoin sur place).

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5. LES DÉCISIONS JUDICIAIRES AFFECTANT LA CAPACITÉ DE LA PERSONNE DOIVENT ÊTRE INSCRITES AU REGISTRE CIVIL AFIN QUE LES ACTES QUI EN DÉCOULENT AIENT ACCÈS AU REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 3 janvier 2023 (BOE du 9 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que la décision de justice affectant la capacité d'une personne, en plus d'être définitive, doit être inscrite au registre civil. Sans cette exigence, l'acte effectué par le représentant ne pourra pas accéder au Registre foncier.

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6.- LORSQUE LE RÉGIME ÉCONOMIQUE DU MARIAGE EST INDIQUÉ DANS UN ACTE, IL FAUT PRÉCISER S'IL EST LÉGAL OU CONVENTIONNEL.

Je joins la résolution de la DGSJFP du 20 décembre 2022 (BOE du 3 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que lors de l'indication du régime économique du mariage, il est nécessaire de déterminer dans l'acte si le régime matrimonial économique est légal ou conventionnel (car s'il est conventionnel, des règles spécifiques de gestion et de disposition peuvent avoir été prévues, différentes des règles génériques prévues par le régime légal du Code). En outre, s'il s'agit d'un régime convenu ou conventionnel, il faut en apporter la preuve au notaire en lui présentant l'acte authentique dont découle le régime économique conventionnel (contrats de mariage) avec les détails de l'enregistrement dans le registre civil compétent. La preuve peut également être apportée au moyen d'un certificat de mariage délivré par le bureau d'état civil, en marge duquel doit figurer la mention de la conclusion du contrat de mariage dans lequel le régime matrimonial conventionnel est convenu, le jour de la conclusion, le notaire habilité et le numéro du protocole.

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7.- LA NÉCESSITÉ POUR LE NOTAIRE DE MENTIONNER EXPRESSÉMENT DANS LE JUGEMENT DE SUFFISANCE NOTARIALE LA MISE EN GARDE CONTRE L'AUTO-CONTRAT ET/OU LE CONFLIT D'INTÉRÊTS.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 9 mars 2023 (B.O.E. 27 mars 2023). Dans cette intéressante résolution, la DG rappelle une fois de plus sa doctrine en matière de suffisance notariale et de jugement auto-contractuel, en ce sens que des précautions doivent être prises lorsqu'il y a un acte juridique consenti par un mandataire qui intervient à son tour en son nom et droit en tant que partie ayant des intérêts opposés à ceux de son mandant. Dans le cas qui nous est présenté dans l'arrêt, le greffier suspend l'enregistrement d'une donation dans laquelle le donateur agit à son tour comme mandataire du donataire, sans indiquer dans l'acte de donation que la procuration consentie par le donataire évite expressément la figure de l'auto-contrat et/ou du conflit d'intérêts. Le centre administratif rappelle sa doctrine déjà très réitérée selon laquelle l'article 98 de la loi 24/2001 attribue exclusivement au notaire le jugement de la suffisance de la représentation alléguée, sans que le greffier puisse exiger pour sa qualification que le document dont la représentation est dérivée soit exhibé, accompagné ou transcrit. Cependant, lorsque la figure de l'auto-contrat est impliquée, il ne suffit pas que le notaire indique son jugement de suffisance dans l'acte, mais il est également nécessaire qu'il indique clairement que l'acte authentique duquel la représentation (procuration) est dérivée inclut la réserve de l'auto-contrat".

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8.- LA LOI APPLICABLE EN MATIÈRE DE RÉGIMES MATRIMONIAUX COMPORTANT DES ÉLÉMENTS INTERNATIONAUX

8.1.- LOI APPLICABLE AU RÉGIME MATRIMONIAL :

Le règlement (UE) 2016/1103 (ICI) s'applique à tous les mariages contractés à partir de juin 2019, ce qui est universellement applicable (même les lois non européennes peuvent être appliquées).
Le règlement (art. 22) permet aux époux de choisir la loi applicable à leur régime matrimonial entre celle du lieu de célébration ou celle de la nationalité de l'un des époux.
Validité de l'accord : Sous réserve des exigences formelles de chaque pays (ainsi, en Espagne, un acte public sera nécessaire).
A défautd'accord, la loi applicable est (Art. 26) : Celle de la première résidence habituelle après le mariage, celle de la nationalité commune ou celle du lien le plus étroit.
‍S'applique égalementaux "partenariats enregistrés" : partenariats stables enregistrés dans un registre public.

8.2.- LOI APPLICABLE AU DIVORCE :

Le règlement (CE) n° 1259/2010 (ICI) sur la loi applicable au divorce s'applique, et il est également d'application universelle (même les lois non européennes peuvent être appliquées).
Le règlement (art. 5) permet aux époux de choisir la loi applicable au divorce entre la loi du lieu de résidence habituelle, la loi du dernier lieu de résidence habituelle, la loi de l'État dont l'un des époux est ressortissant au moment de la conclusion de la convention ou la loi du for.
Validité de l'accord : Sous réserve des exigences formelles de chaque pays (en Espagne, acte public d'engagement en prévision de la rupture).
‍En l'absence d'accord, les critères de l'article 8 du règlement s'appliquent.