Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable, ces modifications législatives vous intéressent.

Le 23 novembre 2022, le gouvernement, par le biais du décret-loi royal, a approuvé un règlement qui, entre autres, a un impact total sur de multiples questions d'intérêt pour les débiteurs hypothécaires et leurs prêts hypothécaires, telles que les novations, la subrogation du créancier et le remboursement anticipé, notamment en ce qui concerne leur coût ou les commissions que la banque créancière peut facturer, ainsi que la procédure à respecter pour effectuer ces subrogations du créancier.

Compte tenu de l'importance de ces récents développements, il semble très pertinent et nécessaire de préparer un bref article informatif, dans lequel, par le biais de mon traditionnel système de questions-réponses, et avec une approche simple et didactique, nous pouvons comprendre ces changements afin que toutes les personnes intéressées puissent être au courant de ces développements et en bénéficier, le cas échéant.

Quel est le règlement qui introduit ces nouveautés en matière d'hypothèque ?

Le règlement en question est le décret-loi royal 19/2022, du 22 novembre, qui établit un code de bonnes pratiques pour atténuer la hausse des taux d'intérêt des prêts hypothécaires sur les résidences principales, modifie le décret-loi royal 6/2012, du 9 mars, sur les mesures urgentes de protection des débiteurs hypothécaires sans ressources, et adopte d'autres mesures structurelles pour améliorer le marché des prêts hypothécaires.

Quelle est la raison de l'adoption de ce règlement ?

Comme chacun le sait, l'année 2022 restera dans les mémoires comme le tournant dans le changement de politique monétaire des Banques centrales du monde entier, où, après une longue période de politique monétaire expansionniste, caractérisée par des taux d'intérêt exceptionnellement bas (voire négatifs) pendant de nombreuses années, le scénario a radicalement changé.

Ainsi, en raison de multiples facteurs convergents, tels que l'instabilité géopolitique mondiale (pensez à la guerre en Ukraine et à tous ses dérivés), la crise des chaînes d'approvisionnement mondiales de marchandises encore causée par les ravages du Covid, l'escalade du prix de l'énergie et l'incapacité des gouvernements occidentaux à maîtriser leurs déficits publics a conduit, comme nous le subissons tous dans nos poches, au phénomène redouté de l'escalade de l'inflation, c'est-à-dire une augmentation généralisée du prix de tous les biens et services, avec des taux dépassant même les 10% (des chiffres jamais vus depuis plus de 30 ans), le phénomène redouté de l'inflation galopante, c'est-à-dire l'augmentation généralisée du prix de tous les biens et services, avec des taux supérieurs à 10 % (des chiffres jamais vus depuis plus de 30 ans), avec tous les effets néfastes que cela entraîne sur l'économie en général et, en particulier, sur le budget de la plupart des familles.

Face à ce constat, les Banques centrales ont été obligées de tourner le gouvernail de leur politique monétaire et d'entreprendre une augmentation rapide et soudaine des taux d'intérêt, tout cela dans le but de refroidir la demande globale (c'est-à-dire de rendre le coût du crédit plus cher afin que les familles et les entreprises dépensent moins) et, donc, pour stopper cette hausse alarmante de l'inflation (rappelons que, par exemple, le mandat de la BCE est de rechercher la stabilité des prix dans la zone euro avec un taux d'inflation cible de 2%, bien loin des pourcentages élevés de hausse des prix que nous avons connus ces derniers mois).

Cependant, cette très forte augmentation des taux d'intérêt a des conséquences importantes, notamment sur le marché hypothécaire, car en Espagne, les prêts hypothécaires référencés à un taux d'intérêt variable sont très courants, et ceux-ci sont sévèrement touchés par cette augmentation des taux d'intérêt, puisque les remboursements mensuels payés par les emprunteurs de ce type de prêt vont augmenter de manière significative, puisque le taux d'intérêt applicable est révisé chaque année.

Dans de nombreux cas, la révision se traduira par une augmentation de la mensualité de plusieurs centaines d'euros, avec les difficultés que cela peut entraîner pour l'économie familiale d'un débiteur hypothécaire moyen.

Compte tenu des difficultés économiques auxquelles de nombreuses familles peuvent être confrontées, le gouvernement, par le biais de ce décret-loi royal, a approuvé un ensemble de mesures visant à tenter de remédier à cette situation :

• Un ensemble de mesures visant à aider les débiteurs hypothécaires ayant de plus grandes difficultés à payer leurs prêts hypothécaires, par le biais d'un"Code de bonnes pratiques", auquel les institutions financières peuvent adhérer volontairement, et qui prévoit des mesures pour alléger la charge économique subie par les familles les plus vulnérables touchées par l'augmentation de leurs paiements hypothécaires, comme, par exemple, l'extension des périodes de remboursement ou l'établissement de versements fixes temporaires, entre autres (dont l'analyse sera développée dans un autre article).
• Ensemble de mesures visant à favoriser la novation/subrogation des prêts hypothécaires actuellement référencés à un taux d'intérêt variable, vers un taux d'intérêt fixe, ainsi que leur remboursement anticipé ou leur annulation.

Quelles mesures spécifiques le décret-loi royal 19/2022 approuve-t-il ?

Comme mentionné ci-dessus, le décret-loi royal 19/2022 a approuvé un ensemble de mesures visant à encourager la novation / subrogation / remboursement anticipé des prêts hypothécaires référencés à un taux d'intérêt variable. Ainsi :

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Mesure 1 : Suspension temporaire des frais de remboursement anticipé des prêts à taux variable

Situation de fait :

Juanest propriétaire d'un bien immobilier, acheté en 2010 avec un prêt hypothécaire à taux variable. Il doit actuellement encore 200 000 € à sa banque, ayant accepté à l'époque des frais de remboursement anticipé de 0,25 %, ce qui signifie qu'il devrait payer des frais de 500 € à sa banque s'il souhaite maintenant rembourser son prêt par anticipation. Grâce à cette mesure temporaire, si Juan rembourse son prêt maintenant, il ne devra pas payer ces frais et économisera 500 €.

Type d'opération :

Rachat anticipé (total ou partiel).

Type de prêts concernés :

Prêts hypothécaires/prêtssoumis au LCI référencés à un taux d'intérêt variable.

Mesure :

Aucunecommission ou compensation nepeut être perçue par la banque.

Durée de la mesure :

Du24 novembre 2022 au 31 décembre 2023.

Règlement :

Première disposition supplémentaire du décret-loi royal 19/2022

Suspension du régime de perception potentielle des indemnités et des frais de remboursement ou de rachat anticipé prévu par l'article 23 de la loi 5/2019 du 15 mars sur les contrats de crédit immobilier et pour la conversion de crédit à taux variable en crédit à taux fixe.

À compter de l'entrée en vigueur du présent décret-loi royal et jusqu'au 31 décembre 2023, aucune indemnité ou commission ne sera perçue en cas de remboursement total ou partiel ou de remboursement anticipé de prêts et de crédits hypothécaires à taux d'intérêt variable prévus dans les cas envisagés aux sections 5 et 6 de l'article 23 de la loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier.

Effets :

Tout débiteur ayant un prêt/crédit soumis à LCI à taux d'intérêt variable, lorsqu'il sera touché par la hausse des taux d'intérêt, aura la possibilité de le résilier de manière anticipée, c'est-à-dire de rembourser en une seule fois et par anticipation la totalité de la somme due à la banque (s'il a cette somme de côté, bien sûr), sans que votre banque puisse vous facturer une commission ou une indemnité à ce titre, même si cela a été convenu dans le contrat de prêt (il faut savoir que dans la plupart des cas, une commission ou une indemnité doit être versée, car cela est très courant dans les contrats de prêt hypothécaire).

Dépenses :

Le remboursement anticipé du prêt est gratuit pour le débiteur. Cependant, une fois le prêt remboursé économiquement, il faudra gérer la radiation de l'hypothèque au registre foncier, ce qui aura un coût que le propriétaire du bien devra assumer (ICI vous pouvez trouver plus d'informations à ce sujet).

Mesure 2 : suspension temporaire des frais de conversion des taux variables en taux fixes

Situation de fait :

Juanest propriétaire d'un bien immobilier, acheté en septembre 2020, avec un prêt hypothécaire à taux variable soumis au LCI. Il doit actuellement encore 350 000 € à sa banque, ayant accepté à l'époque une commission pour changement de conditions (pendant les 3 premières années du contrat) égale à la perte financière du prêteur, avec une limite de 0,15 %.

Dans ces cas, si Juan veut changer son prêt hypothécaire de taux variable à taux fixe, en le gardant auprès de la même banque, si nous appliquons la règle en vigueur jusqu'au 23 novembre 2022, comme son prêt a moins de trois ans à courir, Juan pourrait payer jusqu'à 525 € de frais à sa banque. 

Grâce à cette nouvelle mesure temporaire, si Juan officialise aujourd'hui la novation de son prêt hypothécaire (pour le faire passer d'un taux variable à un taux fixe, mais en le conservant auprès de la même banque), il ne devra pas payer cette taxe et économisera jusqu'à 525 euros.

Type d'opération :

Novation / changement de conditions d'un taux d'intérêt variable à un taux fixe.

Type de prêts concernés :

Prêts / crédits hypothécaires soumis à LCI référencés à un taux d'intérêt variable.

Mesure :

Aucun frais ne peut être facturé pour effectuer ce changement de taux variable à taux fixe.

Durée de la mesure :

Du 24 novembre 2022 au 31 décembre 2023.

Règlement :

Première disposition supplémentaire du décret-loi royal 19/2022

Suspension du régime de perception potentielle des indemnités et des frais de remboursement ou de rachat anticipé prévu par l'article 23 de la loi 5/2019 du 15 mars sur les contrats de crédit immobilier et pour la conversion de crédit à taux variable en crédit à taux fixe.

À compter de l'entrée en vigueur du présent décret-loi royal et jusqu'au 31 décembre 2023il n'y a pas de compensation ou de frais pour le remboursement total ou partiel ou le remboursement anticipé des prêts hypothécaires et des crédits à taux d'intérêt variable prévus dans les cas visés aux sections 5 et 6 de l'article 23 de la loi 5/2019, du 15 mars, réglementant les contrats de crédit immobilier. Pendant cette période, la conversion de ces prêts et crédits de taux variables en taux fixes ne donne lieu à aucun frais.

Effets :

Tout débiteur ayant un prêt/crédit LCI à taux d'intérêt variable peut demander à sa banque de le convertir (c'est-à-dire de modifier les conditions de son prêt) en un taux d'intérêt fixe (le montant spécifique étant déterminé par sa banque en fonction des conditions actuelles du marché, bien entendu), de sorte que , dorénavant, sa mensualité sera toujours fixe et qu'il ne sera pas affecté si les taux d'intérêt continuent à augmenter à l'avenir.

Dépenses :

Le débiteur doit payer les frais de la nouvelle évaluation qui, le cas échéant, doit être effectuée sur le bien, tandis que les autres frais (notaire, greffe, etc.) doivent être payés par l'entité créancière.

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Mesure 3 : Réduction de la commission/compensation pour remboursement anticipé en cas de novation ou de subrogation du créancier avec passage au taux fixe

Situation de fait :

Juanest propriétaire d'un bien immobilier, acheté en septembre 2020, avec un prêt hypothécaire accordé par la "Banque X", à un taux variable, et soumis au LCI. Il doit actuellement encore 350 000 € à sa banque, ayant convenu à l'époque d'une commission de changement de banque (subrogation de créancier), pendant les 3 premières années du contrat, égale à la perte financière du prêteur, avec une limite de 0,15%.

Dans ces cas, si Juan veut changer son prêt hypothécaire pour une autre banque qui lui offre de meilleures conditions, et profiter du changement pour passer d'un taux variable à un taux fixe, comme le changement de banque a lieu avant les 3 premières années de la vie du contrat, si on appliquait la règle précédente, en vigueur jusqu'au 23 novembre 2022, Juan pourrait payer jusqu'à 525 € de commission à sa banque. (Si le changement avait lieu après les 3 premières années de la vie du contrat, son ancienne banque ne pourrait pas lui facturer de commission).

Avec cette nouvelle formulation de la règle qui réduit la commission maximale, si Juan formalise enfin ce changement de banque et, simultanément, le changement de taux d'intérêt de variable à fixe, la commission maximale qu'il devra payer à son ancienne banque sera réduite à 175 €.

Type d'opération :

Novationou subrogation du créancier, avec changement du taux d'intérêt de variable à fixe.

Type de prêts concernés :

Prêts / crédits hypothécaires soumis à LCI référencés à un taux d'intérêt variable.

Mesure :

La commission que la banque peut percevoir en cas de novation ou de subrogation d'un créancier (pendant les 3 premières années du contrat), avec un changement de taux d'intérêt de variable à fixe, est réduite, établissant comme nouvelle limite la perte financière que la banque peut subir, avec un maximum de 0,05% du capital remboursé par anticipation (auparavant elle était de 0,15%).

Il est également clairement précisé que lorsque la novation du taux variable au taux fixe n'implique pas de remboursement anticipé, aucune commission ne peut être perçue pour ce concept.

Durée de la mesure :

Indéfinie (la disposition de la LCI qui a réglementé cette limite à ce jour est modifiée).

Règlement :

Article 12 du décret-loi royal 19/2022

Modification de la loi 5/2019, du 15 mars, qui réglemente les contrats de crédit immobilier. Le paragraphe 6 de l'article 23 est modifié comme suit :

En cas de novation du taux d'intérêt applicable ou en cas de la subrogation d'un tiers dans les droits du créancierà condition que, dans les deux cas, il s'agisse de application pendant la durée restante du contrat d'un taux d'intérêt fixe au lieu d'un taux d'intérêt variablela compensation ou la commission pour le remboursement ou le remboursement anticipé ne peut excéder la perte financière que le prêteur peut subir, dans la limite de 0,05 pour cent du capital remboursé par anticipation, pendant les 3 premières années de la durée du contrat de prêt.. Si la novation n'implique pas de remboursement anticipé du capital, aucun frais ne peut être facturé pour ce concept.

Après les trois premières années de la durée du contrat de prêt, le prêteur ne peut exiger aucune compensation ou commission en cas de novation du taux d'intérêt applicable ou de subrogation du créancier dans laquelle il est convenu qu'un taux d'intérêt fixe s'appliquera pour le reste de la durée du prêt.

Effets :

Tout débiteur ayant un prêt/crédit soumis au LCI à un taux d'intérêt variable, si au cours des trois premières années de la durée du contrat, il effectue une novation de conditions (avec remboursement anticipé) ou une subrogation de créancier ( c'est-à-dire qu'il change son prêt hypothécaire pour une autre banque) et profite de ce changement pour faire passer son prêt hypothécaire d'un taux d'intérêt variable à un taux fixe, Si vous changez de banque) et que vous profitez de ce changement pour faire passer votre prêt hypothécaire d'un taux d'intérêt variable à un taux d'intérêt fixe, la banque peut, au maximum, vous facturer la perte financière subie à concurrence de 0,05 % du capital amorti par anticipation (si cela a été convenu dans le contrat de prêt, bien entendu). 

Si la novation ou la subrogation du créancier intervient au-delà des 3 premières années du contrat, la banque ne pourra rien nous réclamer (ce qui était déjà prévu dans la réglementation en vigueur jusqu'à présent).

Comme indiqué ci-dessus, à partir du 1er janvier 2024 (date à laquelle la suspension visée à la MESURE 2 ci-dessus ne sera plus en vigueur), aucune commission ne pourra être perçue sur les novations de taux variable en taux fixe lorsqu'il n'y a pas de remboursement anticipé.

Dépenses :

Le débiteur doit payer les frais de l'évaluation à effectuer sur le bien, tandis que les autres frais (notaire, greffe, etc.) sont à la charge de l'entité créancière.

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Mesure 4 : Modification de la réglementation relative à la subrogation et à la modification des prêts hypothécaires pour les faciliter et les promouvoir.

En premier lieu, la réforme de l'article 1 de la loi 2/1994 élargit le champ d'application subjectif de la réglementation des subrogations et des modifications des prêts hypothécaires, et l'adapte à la terminologie actuelle de la LCI, puisque :

• Dans la rédaction précédente de l'article 1 de la loi 2/1994, il était établi qu'elle s'appliquait aux subrogations de prêts accordés par des"institutions financières", aux termes de la loi 2/1981 désormais abrogée (c'est-à-dire uniquement les banques, les caisses d'épargne, les coopératives de crédit et les institutions financières de crédit).
• Au contraire, avec la nouvelle rédaction de l'article 1 de la loi 2/1994, son champ d'application est étendu aux"prêteurs immobiliers" aux termes de l'article 4.2 LCI, c'est-à-dire"toute personne physique ou morale qui, de manière professionnelle, exerce l'activité d'octroi de prêts".

En second lieu, et également à noter, la réforme susmentionnée modifie l'article 2 de la loi 2/1994, afin d'accélérer et de faciliter les procédures de subrogation, dans le sens suivant :

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En espérant que cet article contribuera à rapprocher les citoyens des évolutions récentes de la législation hypothécaire, l'équipe de l'Office notarial Jesús Benavides reste à votre disposition pour vous aider dans tout ce dont vous pourriez avoir besoin dans le cadre de la formalisation de vos transactions notariales.