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En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 4 juin 2024 (BOGC du 12 juin 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un acte de donation, provenant précédemment d'une succession où des règles d'administration avaient été établies. Dans le cas en question, un homme, dans son testament, désigne sa fille comme héritière, mais désigne également une sœur de cette héritière comme administrateur de tous les biens de la succession, établissant également que, en ce qui concerne les biens immobiliers, l'administrateur peut les louer, les aliéner ou les grever sans autorisation judiciaire.

Lorsque l'acte de donation du bien (signé par l'héritière et sa sœur en tant qu'administratrice) a été soumis au registre, le conservateur du registre foncier a refusé de l'enregistrer, arguant que l'héritière ne pouvait absolument pas disposer du bien et que les règles successorales établies par le défunt (son père) n'autorisaient pas l'administrateur à compléter le consentement du donateur pour accomplir des actes à titre gratuit (c'est-à-dire une donation).

En appel, la Direction générale a révoqué la note de qualification, considérant que si le testateur avait prévu que l'administrateur pourrait disposer des biens et que, par ailleurs, il n'avait pas établi d'interdiction expresse concernant les actes à titre gratuit, rien n'empêche l'administrateur, avec l'accord de l'héritier, de faire don des biens en question.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 7 juin 2024 (BOGC du 17 juin 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à une succession d'un homme qui, étant marié, a fait un testament, dans lequel il a désigné sa femme comme héritière, avec substitution vulgaire en faveur de ses descendants, et en l'absence d'épouse et de descendants, il a institué des héritiers pour la moitié de l'héritage à ses parents, en parts égales et avec droit d'accroissement entre eux, et pour l'autre moitié de l'héritage à ses beaux-parents (c'est-à-dire les parents de son épouse à l'époque) , également en parts égales et avec droit d'accroissement entre eux. Et en l'absence de ces parents, il les remplace, comme il est d'usage, par leurs descendants respectifs. Des années plus tard, ce monsieur a divorcé et est décédé.

Après son décès, ses neveux et nièces de sang (de "sa branche familiale") acceptent l'héritage et le présentent pour enregistrement au registre foncier, et le conservateur refuse l'enregistrement, estimant que dans le cas spécifique, il y a un problème d'interprétation du testament, de telle sorte que, la désignation de ces "beaux-parents" (c'est-à-dire les parents de son ex-épouse) étant faite sous forme nominative (par leurs nom et prénom), il pourrait être interprété que, dans le contexte du testament, le divorce n'est pas une cause d'inefficacité de cette substitution.

Après le recours correspondant, la Direction générale s'est alignée sur le notaire requérant, en déterminant que, conformément à l'article 422-13.4 du CCCat, une fois le divorce prononcé, le recours à la "belle-famille" (beaux-parents et leurs substituts) devient totalement inefficace.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 11 juin 2024 (BOGC du 19 juin 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un héritage en cours de règlement en vertu d'un pacte successoral, dans lequel, une dame a pré-attribué la moitié de la nue-propriété d'un bien à l'un des membres de la famille, Dans cette affaire, la DG résout un cas relatif à une succession réglée en vertu d'un pacte successoral, dans lequel une dame a pré-attribué la moitié de la nue-propriété d'un bien immobilier à l'une de ses deux filles, ainsi qu'une substitution fiduciaire résiduaire en faveur des 4 petits-enfants de la testatrice (c'est-à-dire les enfants de la fille à qui le bien a été pré-attribué), à parts égales, et ceux-ci à leur tour substitués par leurs descendants par lignée, au sens commun du terme.

Une fois que l'héritage a été accepté par la fille et que son droit a été inscrit au registre foncier, les quatre petits-enfants (c'est-à-dire les fiduciaires) établissent un acte de renonciation au fidéicommis résiduaire, dans lequel ils y renoncent effectivement. Lorsque l'acte est présenté pour inscription au registre foncier, le conservateur du registre foncier refuse l'inscription, alléguant que dans l'acte présenté, les parties renoncent au trust résiduaire, mais que cela n'annule pas le trust, puisqu'il y a une substitution commune en faveur de leurs descendants.

La Direction générale s'aligne à cette occasion sur le greffier, confirmant la note de qualification, en déterminant que, conformément à l'art. 426-7 CCCat,"le testateur peut prévoir une substitution vulgaire dans le trust au cas où le trustee appelé ne deviendrait pas trustee en raison de son incapacité ou de son manque de volonté", de sorte que, si le trustee appelé renonce au trust, le substitut vulgaire est également trustee.

A la suite d'un cas qui s'est récemment présenté au bureau, il est rappelé que, conformément aux dispositions de l'art. 431-17.2 CCCat, les successions ou attributions particulières faites en faveur du conjoint ou du concubin, ou de leurs parents, sauf convention contraire expresse ou résultant de la convention, deviennent sans effet si, après avoir été accordées, les époux se séparent de fait ou de droit, ou divorcent, ou si le mariage est déclaré nul, ainsi que si, au moment du décès, une action en séparation, en divorce ou en annulation du mariage est pendante, à moins qu'une réconciliation n'ait eu lieu.

Dans le cas des partenariats stables, ils deviennent inefficaces si, après avoir été accordés, les partenaires se séparent de fait, à moins qu'ils ne reprennent leur cohabitation, ou si l'union s'éteint pour une raison autre que le décès de l'un des partenaires ou le mariage des deux partenaires.

Il en va de même pour les parents qui ne sont liés au conjoint ou au cohabitant, directement ou indirectement, qu'au quatrième degré, soit par le sang, soit par le mariage.

Il est rappelé que récemment, par l'intermédiaire d'un groupe parlementaire et avec le soutien du gouvernement, la procédure a été lancée pour l'élimination de ce que l'on appelle le "Golden Visa" actuellement prévu à l'article 63.2.b) de la loi 14/2013, qui reconnaît la possibilité pour un étranger non-résident d'obtenir un visa pour séjourner / résider en Espagne s'il acquiert une propriété en Espagne avec un investissement d'une valeur égale ou supérieure à 500 000 euros pour chaque demandeur.

Bien que la mesure soit toujours en vigueur (c'est-à-dire que les acheteurs actuels peuvent continuer à en bénéficier), elle devrait être abrogée dans les mois à venir, ce qui pourrait avoir un impact négatif sur le marché de l'immobilier haut de gamme. A prendre en compte et, le cas échéant, à informer les clients (agences immobilières, acheteurs potentiels, etc.).

Il est rappelé que, conformément à la résolution de la direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 7 juillet 2023 (ICI vous pouvez la consulter), une fois que le registre dit électronique est entré en vigueur, conformément à la loi 11/2023, à titre temporaire et jusqu'au 31 juillet 2024, le délai de qualification et d'envoi des documents dans les registres foncier, mercantile et des biens meubles a été prolongé de 30 jours ouvrables.

Soit 45 jours ouvrables, dont 15 jours correspondent au délai ordinaire + 30 jours au délai prévu dans la résolution.

En outre, conformément à la résolution de la direction générale susmentionnée du 19 juin 2024 (ICI vous pouvez la consulter), le délai de qualification et d'envoi des documents est prolongé de 15 jours ouvrables :

• Soumis et en attente d'autorisation le 31 juillet 2024, à condition que leur délai de qualification et d'autorisation ordinaire n'ait pas expiré à cette date (extension cumulative à l'extension du délai de la Résolution du 7 juillet 2023).

Par exemple, un document soumis le 29 juillet 2024 aura un délai d'apurement de 60 jours ouvrables (15 du délai ordinaire + 30 du délai de la Résolution du 7 juillet 2023 + 15 de la Résolution du 19 juin 2024).

• A soumettre du 1er au 31 août 2024.

Par exemple, un document déposé le 1er août 2024 aura un délai d'apurement de 30 jours ouvrables (15 du délai ordinaire + 15 de la Résolution du 19 juin 2024).

Ces prolongations, combinées au délai de 10 jours ouvrables pour la notification de l'acte prévu par la législation ordinaire de droit administratif, conduiront dans les semaines et les mois à venir à une prolongation très importante du délai d'enregistrement des documents déposés dans les registres foncier, commercial et des biens meubles.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 9 avril 2024 (BOE du 26 avril 2024), qui a été analysée dans le récent WebiNots de l'Association des notaires de Catalogne du 26 juin 2024. Il s'agit d'une affaire de droit international privé, dans laquelle un Allemand décède après avoir rédigé un testament en Allemagne (et le droit allemand est applicable à sa succession), dans lequel il désigne ses enfants comme héritiers, ainsi qu'un exécuteur testamentaire.

Dans un premier acte, les héritiers acceptent l'héritage de leur père, qui est inscrit au registre foncier espagnol (c'est-à-dire que les héritiers sont enregistrés comme propriétaires d'un bien immobilier à Majorque). Dans un deuxième temps, l'exécuteur testamentaire vend la succession à un tiers (parce qu'en droit allemand, l'exécuteur testamentaire est autorisé à représenter la communauté des héritiers et à effectuer des actes de disposition).

Cependant, le registre foncier refuse l'enregistrement sur la base de la lex rei sitae, c'est-à-dire sur la base des principes de base du droit espagnol de l'enregistrement (principe de la protection du propriétaire enregistré et des tractations successives), selon lesquels l'exécuteur testamentaire n'est pas le propriétaire enregistré de la succession ayant le pouvoir de vendre le bien, puisque les propriétaires enregistrés sont les héritiers, indépendamment de ce que dit le droit allemand.

En appel, la Direction générale s'est alignée sur le greffier, confirmant qu'une fois le droit de l'héritier enregistré en Espagne, la loi étrangère épuise ses effets et applique la lex rei sitae, de sorte que la succession étant déjà enregistrée au nom des héritiers, ceux-ci en sont les propriétaires et l'exécuteur testamentaire n'a plus le pouvoir de la vendre.

En tout état de cause, cette position est remise en cause ou nuancée par les spécialistes qui analysent la Résolution dans le séminaire.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 23 novembre 2023 (BOE du 14 décembre 2024), qui a été analysée dans le récent WebiNots de l'Association des notaires de Catalogne du 26 juin 2024.

Elle analyse une affaire de droit international privé, dans laquelle la controverse porte essentiellement sur la nécessité ou non pour les actes publics en matière de succession provenant d'un pays étranger appartenant à l'Union européenne de porter l'apostille exigée par la Convention de La Haye n° XII du 5 octobre 1961 ou la légalisation.

La Direction générale, dans sa résolution, détermine que, sur la base de l'article 74 du règlement européen sur les successions, concernant la "légalisation et autres formalités similaires", aucune légalisation ou formalité similaire n'est requise pour les documents délivrés dans un État membre dans le cadre du présent règlement.

Ainsi, dans de tels cas (par exemple, une déclaration d'héritage délivrée par une autorité allemande), il ne sera pas nécessaire de demander des documents apostillés.

En annexe (ICI) Arrêt 2437/2024, de la Chambre III de la Cour suprême, qui traite de l'imposition des héritages dans lesquels le droit de transfert entre en jeu.

En résumé, l'arrêt stipule que, dans les cas où l'héritier décède sans avoir accepté ou répudié l'héritage du défunt, en transmettant ce droit d'acceptation ou de répudiation à ses héritiers, le délai de prescription du droit de l'administration fiscale de liquider l'impôt sur les successions court à partir du moment du décès du second héritier ou du cédant, et non pas à partir du décès du premier défunt.

En outre, il est nécessaire de tenir compte de cet arrêt, car le fait que le délai de prescription fiscale soit écoulé ou non détermine le type d'acceptation de l'héritage qui peut être réalisé. Si la prescription est considérée comme acquise, la succession ne peut être acceptée que purement et simplement et non sous bénéfice d'inventaire, avec les conséquences que cela implique du point de vue de la responsabilité.

Récemment, une controverse a éclaté entre certaines institutions financières au sujet des minutes notariales des actes publics, notamment en ce qui concerne la facturation des diligences à inclure dans la matrice, dérivées des actions supplémentaires imposées par la mise en œuvre du nouveau protocole électronique. Cette controverse porte sur le fait que, selon l'interprétation de ces institutions, les nouveaux frais liés au protocole électronique sont des services qui n'ont pas été expressément demandés par l'institution, de sorte qu'ils ne devraient pas être inclus dans les frais payés par la banque.

Contrairement à cette interprétation, il convient de souligner que la nouvelle législation introduite par la loi 11/2023 du 8 mai sur la numérisation des procédures notariales et des registres (ICI vous pouvez la consulter), oblige les notaires à effectuer une série d'actions supplémentaires lors de l'autorisation de tout type d'actes publics, à savoir leur incorporation dans le protocole électronique, leur comparaison avec la matrice originale (afin d'assurer la concordance entre les deux documents) et, enfin, leur dépôt dans la base de données établie à cet effet par le Conseil général des notaires, qui doit être enregistré dans l'acte public au moyen d'une diligence (art. 17.2 de la loi sur les notaires).

Compte tenu destrois obligations décrites ci-dessus que la nouvelle législation impose au notaire public, tous les actes publics autorisés doivent inclure ces formalités d'"incorporation ", de "collation" et de"dépôt" pour montrer que ces obligations imposées par la loi au notaire public ont été dûment remplies, générant les honoraires correspondants prévus par le décret royal 1426/1989, du 17 novembre, approuvant le tarif des notaires (ICI vous pouvez le consulter), à savoir 3,01 euros chacun, soit un total de 9,03 euros.

En annexe (ICI) les détails de la controverse et l'analyse juridique de la question par l'Office notarial.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 30 avril 2024 (BOGC du 10 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel le propriétaire d'une pharmacie située à Palamós accorde une option d'achat sur celle-ci, en faveur d'une société commerciale.

Le Registre du Commerce a refusé d'enregistrer le droit réel d'option d'achat au motif que la propriété d'une pharmacie ne peut être détenue que par un pharmacien individuel (et non par une personne morale, comme constituée en l'espèce), sur la base, entre autres, de l'art. 586-1 CCCat et d'autres réglementations sectorielles.

La DG révoque la qualification négative et admet l'enregistrement, sur la base du fait que dans l'acte constitutif du droit d'option d'achat lui-même, il est convenu que le droit de l'auteur de l'option peut être cédé à un tiers (qui peut remplir la condition légale) et qu'il est également spécifié que, lorsque le droit doit être exercé, toutes les conditions énoncées dans l'acte constitutif et les autres conditions légales et administratives doivent être remplies.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 8 mai 2024 (BOGC du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel un homme, dans son testament, institue sa femme comme son unique héritière, avec une série de substitutions. Des années plus tard, le mariage est légalement séparé (avec la décision judiciaire correspondante) et, enfin, le mari décède.

L'épouse entend s'attribuer l'héritage (parmi les biens, un immeuble) sur la base de ce testament, ce qui est rejeté par le greffier devant lequel est présentée la requête privée d'acceptation de l'héritage, fondamentalement, sur la base de l'art. 422-13 CCCat, qui établit que "l'institution d'héritier, les legs et autres dispositions qui ont été ordonnés en faveur du conjoint du défunt deviennent sans effet si, après avoir été accordés, les époux se séparent de fait ou de droit, ou divorcent, ou si le mariage est déclaré nul, ainsi que si, au moment du décès, une action en séparation, en divorce ou en nullité matrimoniale est pendante, à moins qu'une réconciliation n'ait eu lieu".

La DG confirme la note de notation sur la base de la disposition susmentionnée.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 25 avril 2024 (BOE du 17 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel le créancier hypothécaire (OPC), accorde une annulation totale d'une garantie (droit hypothécaire réel), en vue d'un paiement partiel de la dette impayée (dans l'acte d'annulation, il est expressément reconnu qu'une partie de la dette reste impayée).

Le greffier refuse l'inscription en indiquant que, dans un tel cas (paiement partiel), conformément à la réglementation fiscale régionale, l'opération est soumise à l'impôt (ITPAJD), de sorte que le formulaire de paiement de l'impôt correspondant doit être soumis, car conformément à l'art. 57 du DLeg 1/2018, l'exonération fiscale sur les annulations d'hypothèques ne s'applique que lorsque le paiement (total, et non partiel) de l'obligation garantie est effectué.

La DG confirme la note de notation, en précisant que si la condition selon laquelle l'annulation doit résulter du paiement (intégral) de l'obligation garantie n'est pas remplie, la transaction n'est pas incluse dans les cas où il n'est pas obligatoire de soumettre le règlement de l'impôt correspondant au bureau régional des impôts, de sorte que pour que l'annulation soit enregistrée, il sera nécessaire de régler l'impôt en question.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 29 avril 2024 (BOE du 16 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à une succession internationale, où un testateur, de nationalité britannique et résidant en Angleterre, établit un testament en 2003 à Londres devant un notaire local. Finalement, il décède en 2022, après quoi, sur la base du testament, l'acte d'adjudication des biens que le testateur possède dans notre pays est autorisé en Espagne, devant un notaire espagnol, le tout sous la protection de cette disposition testamentaire.

Le greffier refuse l'enregistrement au motif que, s'agissant d'un testament britannique, il faut prouver que l'homologation ou l'adveration a été obtenueauprès des autorités britanniques et aussi parce que l'acte d'acceptation de l'héritage ne mentionne pas la législation régissant la succession en vertu du règlement européen sur les successions 650/2012.

La DG confirme pleinement la note de qualification, en déterminant que, dans ce cas, en l'absence de "professio iuris" expresse de la part du défunt (c'est-à-dire le choix de la loi applicable à sa succession), il est nécessaire de fournir le "probate" (le résultat d'un processus juridique à suivre au Royaume-Uni par lequel un tribunal supervise et approuve la distribution des actifs de la succession en faveur des héritiers) ainsi que la détermination expresse de la loi applicable à la succession.

Pour rappel, vous trouverez ci-joint (ICI) Résolution DGSJFP du 23 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas qui permet de rappeler que, dans le cadre d'une vente immobilière, si le prix est payé par chèque, il est obligatoire d'inclure un témoignage du chèque dans l'acte de vente, sous peine d'empêcher l'enregistrement de l'acte.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 24 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle le DG résout un cas dans lequel un acte est accordé devant un notaire, un acte de déclaration par ancienneté de nouvelle construction achevée et de division horizontale, en vertu de laquelle, au sein d'une parcelle où il y avait une habitation, il est maintenant déclaré qu'il y a en fait 2 habitations indépendantes, et procédant également à la formalisation d'une division horizontale de ladite propriété en deux parties totalement indépendantes (c'est-à-dire qu'il est déclaré qu'il y a 2 habitations et que le terrain existant est divisé entre elles, exclusivement, avec leurs surfaces indépendantes, leurs propres limites, etc.)).

Le greffier a refusé l'enregistrement au motif que, dans ce cas, il s'agit réellement d'un acte de division matérielle du terrain ou de lotissement, pour lequel la résolution administrative correspondante accordant un permis de construire ou une déclaration municipale d'utilisation non nécessaire est nécessaire, et ce critère a été confirmé par la DG dans la résolution de l'appel correspondant.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 24 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une personne divorcée (précédemment mariée sous un régime conventionnel de séparation de biens), vend un bien immobilier lui appartenant, en précisant que le bien vendu ne constitue pas la résidence habituelle et permanente de sa famille.

Le greffier refuse l'inscription au motif que, dans ce cas, il est nécessaire de fournir l'accord réglementaire correspondant , approuvé judiciairement, dont il ressort que l'usage du bien n'est pas attribué à l'ex-conjoint ou, à défaut, la ratification de ce dernier, sans que la déclaration unilatérale du cédant selon laquelle le bien cédé "ne constitue pas la résidence habituelle et permanente de sa famille" ne suffise.

Le notaire public qui a autorisé le document a présenté le recours correspondant devant la DG, qui l'a confirmé, considérant que dans ce cas, étant donné qu'il n'y a pas d'indication dans le registre ou dans le document qualifié que l'usage de ce logement a été attribué à une autre personne, il n'y a pas de règle qui impose l'obligation de présenter l'accord réglementaire correspondant approuvé par le juge, dont il ressort clairement que l'usage de ce logement n'est pas attribué à l'ex-conjoint, ou, dans un autre cas, la ratification de ce dernier.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 16 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une modification des statuts (transfert de siège social, modification de la structure de l'organe d'administration, forme de convocation des assemblées, etc.) est rendue publique. Dans ce cas précis, l'ordre du jour de la convocation à l'assemblée générale contenait le texte intégral des résolutions à débattre, ainsi que la nouvelle rédaction des articles des statuts qu'il était proposé de modifier.

Le Registre du commerce a refusé l'inscription au motif que le droit à l'information des actionnaires (article 287 de la loi sur les sociétés de capitaux), en vertu duquel les actionnaires ont le droit d'examiner le texte intégral de la proposition de modification au siège social, n'avait pas été dûment respecté.

C'est contre cette qualification qu'a été introduit le recours correspondant, qui a été accueilli par la direction générale, jugeant que la convocation à l'assemblée générale exprimait avec suffisamment de clarté le contenu de la modification des statuts et le texte intégral des résolutions soumises au débat, ainsi que la nouvelle rédaction des statuts dont la modification était proposée (et...), et que la convocation à l'assemblée générale n'était pas suffisamment claire, dans le cas d'espèce, en outre, les trois actionnaires uniques étaient également administrateurs solidaires de la société, et avaient donc non seulement le droit mais aussi le devoir d'être informés de la marche des affaires de la société et avaient accès à toute la documentation de la société, et rien ne prouve que les administrateurs solidaires non convocateurs aient été empêchés d'avoir accès à ces informations).

En annexe (ICI) Arrêt de la Cour suprême 2218/2024, du 30 avril, qui résout un cas dans lequel deux frères sont copropriétaires de 3 propriétés, dont 2 ont été acquises par achat et vente, et la troisième par donation d'un membre de la famille. Après un certain temps, les frères formalisent la dissolution de la copropriété des 3 propriétés, en la présentant comme s'il s'agissait d'une seule communauté.

Dans ces conditions, les autorités fiscales régionales ont entamé une procédure de vérification de la valeur, à l'issue de laquelle elles ont finalement qualifié l'opération d'échange, rendant nécessaire le paiement de l'impôt au titre du transfert de propriété à titre onéreux, car elles considéraient que les actifs dont elles partageaient la propriété formaient deux communautés de biens différentes, compte tenu des différents titres d'acquisition.

L'affaire est finalement parvenue à la Cour suprême, qui a annulé le critère de l'administration, en déterminant que l'extinction de deux copropriétés, formalisée dans un acte public, lors de l'adjudication des deux propriétés indivisibles sur lesquelles repose l'une des copropriétés, qui compense l'excédent d'adjudication en partie en espèces, en partie par la remise de plusieurs biens mobiliers et d'un bien qui était la propriété exclusive de l'un des copropriétaires, constitue, pour ledit adjudicataire, un cas de non assujettissement à la modalité de Transfert Onéreux de Propriété, et doit donc être imposé au taux progressif de la modalité des actes juridiques documentés, sans qu'il soit pertinent à des fins fiscales que les biens adjugés aient été acquis et incorporés dans les copropriétés en vertu de titres d'acquisition différents.

En annexe (ICI) Arrêt de la Cour Suprême 2171/2024, du 8 avril, qui résout un cas relatif à la constitution d'une hypothèque sur un bien immobilier, propriété d'un membre de la communauté qui l'a obtenu dans le cadre d'une dissolution de copropriété, déclarée ultérieurement invalide par les tribunaux. Dans ce cas précis, l'extinction du condominium et l'hypothèque ont été signées le même jour, simultanément et consécutivement dans le bureau du notaire correspondant.

La Cour suprême a jugé que la protection de la foi publique du tiers acquéreur de bonne foi opère à partir du moment où l'inscription est faite au registre foncier, de sorte que, dans le cas spécifique, comme lorsque l'hypothèque a été signée, l'extinction de la copropriété n'avait pas encore été inscrite au registre (de sorte que l'inscription n'existait pas encore), le droit de la banque n'est pas protégé par la foi publique du registre en vertu de l'article 34 LH, de sorte que lorsque l'inscription de l'extinction de la copropriété a été déclarée invalide, l'inscription du droit réel d'hypothèque devrait également être annulée. 34 LH, de sorte que lorsque l'extinction de la copropriété est déclarée invalide, l'enregistrement de ce droit hypothécaire réel devrait également être annulé.

Le décret-loi catalan 6/2024, du 24 avril, sur les mesures urgentes en matière de logement (ICI) n'a pas été validé par le Parlement de Catalogne, de sorte que le droit de préemption dans les transferts de titulaires de grandes entités juridiques indiqué dans la lettre d'information d'avril n'est plus en vigueur.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 23 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un partage de la succession d'une dame, décédée avec un testament, dans lequel elle lègue l'usufruit de la succession à son mari, désigne 3 de ses enfants comme héritiers, et lègue à une quatrième fille la stricte part légitime qui lui correspond (habilitant les héritiers à payer cette part légitime en numéraire, y compris l'extra-héritage). Dans l'acte de partage, l'héritage est réparti entre les héritiers et, en ce qui concerne le legs de cette fille, il est établi que, parmi les biens figurant dans l'inventaire, il y avait un solde sur un compte d'épargne à partir duquel le légataire de la réserve légale stricte se voit attribuer le montant nécessaire au paiement de celle-ci, en précisant que"ce montant, une fois le legs accepté et l'impôt réglé, sera transféré sur le compte indiqué par le légataire".

Une fois cet acte présenté pour inscription au registre foncier, le conservateur a refusé d'inscrire certaines propriétés en faveur des héritiers car, selon lui, conformément à l'article 844 du code civil et à l'article 80 du règlement sur les hypothèques, l'existence de ce droit légitime doit être portée à la connaissance du bénéficiaire (au moyen d'un acte ou d'un autre document public) dans un délai d'un an.

Sur recours, la DG a révoqué la note de qualification susmentionnée, en constatant qu'il n'existe ni disposition légale spécifique, ni jurisprudence, ni doctrine, selon lesquelles, en cas de partage effectué par le comptable-partidaire testamentaire, la connaissance préalable par le légitimateur ou au moins sa notification à ce dernier, est requise pour l'enregistrement du partage.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 23 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à une dissolution et liquidation d'une SL, à l'acte de laquelle est joint un bilan de liquidation où il n'y a pas de créanciers, avec une série de postes d'actif, et avec un passif égal à 0.

Le greffier refuse l'inscription au motif qu'il y a une erreur dans le bilan final de liquidation, parce que des éléments fondamentaux (comme le capital social) sont absents du bilan et aussi parce que le passif et l'actif devraient être identiques.

En appel, la DG a révoqué la note de qualification, en faisant valoir que le bilan de liquidation final fonctionne comme un compte de clôture, de sorte qu'il n'est pas nécessaire de l'inclure dans les règles régissant la structure et le contenu du bilan ordinaire d'un exercice social (et aussi parce que les déclarations dans l'acte peuvent refléter des données pertinentes pour l'enregistrement, telles que le montant du capital social qui n'apparaît pas dans le bilan fourni).

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 15 janvier 2024 (BOE du 23 février 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une personne, dans un testament, institue des héritiers à deux de ses enfants et, de même, déshérite un troisième enfant ainsi que les descendants de cet enfant déshérité (c'est-à-dire ses petits-enfants, deux mineurs âgés de 13 et 8 ans), en laissant une trace dans le testament de leur mépris pour sa personne et de leur manque d'intérêt pour le maintien de la relation entre lui et sa famille, ses petits-enfants, deux mineurs âgés de 13 et 8 ans), en laissant une trace testamentaire de leur mépris pour elle et de leur manque d'intérêt pour le maintien des relations entre la grand-mère et les petits-enfants.

Le greffier a refusé l'inscription au motif que, deux des bénéficiaires du testament du défunt étant mineurs au moment de l'établissement du testament, leur participation au partage de l'héritage ne pouvait être ignorée, les mineurs n'ayant pas la capacité d'être légalement imputables du comportement qui constitue la cause légale de déshérence.

La DG, s'alignant sur le greffier, décide que, pour les mineurs de moins de 14 ans, il faut considérer qu'ils ne sont pas susceptibles d'être déshérités en l'absence de décision judiciaire correspondante sur les conditions de maturité du mineur qui le rendent apte à être le sujet passif du déshéritage, de sorte que, à moins d'une décision judiciaire validant le déshéritage, celui-ci ne peut être considéré comme effectif en termes de propriété et d'enregistrement.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 15 février 2024 (BOE du 14 mars 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une personne, incapable, vend certains biens, étant représentée dans cet acte par son tuteur, ne mentionnant dans l'acte ni le fait que les résolutions judiciaires correspondantes relatives à la nomination du tuteur ni l'acceptation de la position ont été envoyées au registre civil.

Le conservateur refuse l'inscription pour ce motif et la DG, sur recours du notaire, s'alignant sur ce dernier, détermine que, dans ce cas précis, ce vice doit être éliminé, car l'acte de vente contient et incorpore une décision judiciaire autorisant expressément cette vente, de sorte que, l'acte de contrôle préalable par l'autorité judiciaire étant consigné dans l'acte qualifié au moyen d'une décision dont le contenu ne laisse place à aucun doute et ayant rempli la fonction de contrôle de certains pouvoirs qui, en tant que représentant légal, incombent au tuteur, il y a lieu de conclure que le conservateur dispose de tous les éléments nécessaires pour qualifier l'autorisation judiciaire qui constitue une preuve suffisante de la mesure d'accompagnement et sur la mesure d'accompagnement susmentionnée, en tant que représentant légal, le tuteur, il faut conclure que le greffier dispose de tous les éléments nécessaires pour qualifier l'autorisation judiciaire qui constitue une preuve suffisante de la mesure d'accompagnement et sur la charge susmentionnée et soutient l'acte de disposition effectué par le tuteur au nom de la personne qu'il représente.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 21 mars 2024 (BOE du 16 avril 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une SL accepte sa liquidation et son extinction, avec la particularité qu'elle a des actifs (28.419,60 euros), ainsi qu'un passif indu (l'impôt sur les sociétés de 2023 qui n'a pas encore pu être payé en raison d'une question de dates). La société adopte la convention, en constituant une provision pour le paiement de cet impôt sur les sociétés, en attribuant le reste de l'actif aux associés correspondants.

Le Registre du Commerce refuse l'inscription en indiquant que, dans ces cas, étant donné qu'il existe un passif non encore exigible et un actif permettant de l'honorer, il doit procéder, conformément aux dispositions de l'article 391.1 de la Loi sur les Sociétés de Capitaux et 247.2.3.ª du Règlement du Registre du Commerce, c'est-à-dire déposer le montant correspondant dans un établissement de crédit pour honorer ledit paiement dès l'ouverture du délai réglementaire pour ce faire.

Après l'introduction du recours correspondant par le notaire autorisant l'acte, la DG s'est finalement rangée à l'avis du greffier, estimant que, dans une situation telle que celle de l'espèce (actifs suffisants et dettes non exigibles au bilan), la disposition légale prévoit que les actifs doivent être distribués conformément à l'approbation des actionnaires (article 390 de la loi sur les sociétés de capitaux), sans préjudice de la consignation en bonne et due forme des dettes non exigibles auprès d'un établissement de crédit afin que, le moment venu, elles puissent être acquittées (articles 391.1 et 395.1.b) de la même loi).

Suite à une consultation récente d'un client sur cette question (les plans de pension et leur relation avec la succession), la doctrine de la CS en la matière, exposée dans son STS 274/2021, du 10 mai, qui stipule que "en ce qui concerne la question soulevée dans le présent recours, il faut partir du fait que le législateur a laissé hors du champ successoral les prestations que les bénéficiaires ont le droit de recevoir en cas de décès des affiliés à un plan de pension ou des participants à un plan de pension ou des participants à une succession", il faut partir du fait que le législateur a laissé hors du champ de la succession héréditaire les prestations que les bénéficiaires sont en droit de recevoir en cas de décès des affiliés à un plan de pension ou des participants à des plans de pension. Le droit aux prestations correspondantes générées dans chaque plan en faveur des affiliés ou des participants n'est pas acquis par héritage; par conséquent, même dans les cas où la personne du bénéficiaire et celle de l'héritier sont identiques, le droit à la prestation est soumis à ses propres règles et non au régime juridique de l'héritage. Comme le prévoit l'article 88 de la loi 5/1980, du 8 octobre, sur le contrat d'assurance pour l'assurance-vie, et compte tenu des différences entre les deux chiffres, la prestation doit être versée au bénéficiaire en exécution du contrat, même contre les prétentions des héritiers légitimes et des créanciers du preneur d'assurance".

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 19 mars 2024 (BOE du 11 avril 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel la cessation d'un administrateur unique d'une SL, qui est domiciliée à l'étranger, est convenue.

La DG détermine que, dans ces cas, la voie de l'article 202 du RN n'est pas la seule, de sorte que si l'acte est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception et que la remise ne peut être effectuée, il est également possible de recourir, pour cette signification, à la voie du règlement (UE) 2020/1784 relatif à la signification et à la notification dans les États membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale (ou, le cas échéant, à la convention de La Haye du 15 novembre 1965), lorsqu'il est établi que la signification ou la notification notariale doit être effectuée par l'intermédiaire de l'entité d'origine désignée par le Royaume d'Espagne, c'est-à-dire par l'intermédiaire de l'avocat de l'Administration de la justice correspondant au tribunal du domicile du notaire (dans ces cas, le client doit donc se rendre au tribunal du lieu où se trouve l'étude notariale où l'acte a été signé et demander à l'avocat de l'Administration de la justice dudit tribunal de transmettre l'acte au destinataire, par le biais de la procédure établie dans les règlements européens susmentionnés).

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 11 mars 2024 (BOE du 11 avril 2024), dans laquelle la DG résout le cas où une société présente à l'enregistrement un acte d'extension de l'objet social et de modification des statuts, accepté par son assemblée générale, dans lequel ladite SL, initialement dédiée au nettoyage général des bâtiments et à leur entretien, étend désormais son objet aux services de désinfection, de dératisation et de désinsectisation, ainsi qu'au transport de marchandises par route et à l'agence de transport.

Le Registre du commerce refuse l'inscription (et la DG le confirme), estimant que l'ajout d'une activité à l'objet social est une modification substantielle de l'objet social qui donne lieu au droit de séparation des actionnaires qui n'ont pas voté en faveur de ce changement d'objet social.

Par conséquent, dans ces cas, l'acte de modification de l'objet social qui est signé doit inclure la publication ou la déclaration que la résolution a été communiquée aux actionnaires qui n'ont pas voté en faveur (article 348 LSC), et la déclaration par les administrateurs qu'aucun actionnaire n'a exercé le droit de retrait dans le délai fixé ou que la société, après autorisation de l'assemblée générale, a acquis les actions des actionnaires séparés (articles 346 et suivants LSC).

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 26 mars 2024 (BOE du 17 avril 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une société, représentée par un mandataire, vend un bien immobilier. Le notaire habilité, lors de l'examen de la procuration, ne précise pas si elle est générale ou spéciale, si elle est enregistrée ou non, ni la personne qui donne la procuration au nom de la société en faveur du mandataire.

Le Registre foncier refuse l'inscription au motif que la représentation du mandataire n'est pas suffisamment décrite, et ce critère est confirmé par la DG, puisque le notaire qui autorise l'acte qualifié se contente d'indiquer que la personne qui intervient au nom du propriétaire inscrit agit en vertu d'une procuration accordée au moyen d'un acte dans son protocole, mais omet toute référence à la nature spéciale ou non de la procuration, la personne qui donne la procuration et l'acte représentatif qui lie cette dernière à la société, manquant ainsi les circonstances nécessaires pour que le greffier puisse vérifier que l'acte autorisé permet de corroborer que le notaire a exercé sa fonction d'évaluation de l'existence et de la validité de la procuration et de la suffisance des pouvoirs qu'elle confère d'une manière complète et rigoureuse.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 22 mars 2024 (BOE du 16 avril 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel le greffier refuse l'enregistrement d'un acte d'élévation à l'acte public de résolutions sociales (dissolution et extinction de la société et nomination d'un liquidateur), considérant que la convocation n'a pas été correctement rédigée car elle n'a pas été envoyée par l'administrateur (mais par l'intermédiaire d'un tiers, à savoir le service postal du "Colegio de Abogados de Palma") et, également, parce que l'ordre du jour incluait simplement la dissolution de la société pour des raisons juridiques (sans la spécifier spécifiquement).

Dans ce cas, la DG décide d'annuler ces vices, déterminant ainsi que si la convocation émane de l'administrateur et est signée par lui, même si elle est envoyée par un tiers, elle est valable et, de même, que l'ordre du jour sur la dissolution pour cause légale est valable sans qu'il soit nécessaire d'exprimer la cause spécifique de cette dissolution.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 19 mars 2024 (BOE du 11 avril 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel un acte de vente est présenté à l'enregistrement, dans lequel la société venderesse est en procédure d'insolvabilité, en phase de liquidation, et la vente est réalisée conformément au plan de liquidation approuvé par une décision de justice qui n'est pas définitive.

Le greffier a refusé l'enregistrement pour cette raison (absence de caractère définitif de l'ordonnance) et la DG l'a confirmé, en déterminant que pour la vente d'un bien appartenant à une entité en liquidation, l'ordonnance approuvant le plan de liquidation doit être fournie, en indiquant qu'elle est définitive.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 4 décembre 2023 (BOE du 27 décembre 2023), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel elle détermine que, en ce qui concerne le système de rémunération pour la fonction d'administrateur d'une société, la forme spécifique sous laquelle cette rémunération doit être versée doit être déterminée dans les statuts (c'est-à-dire qu'il n'est pas admissible de décrire plusieurs systèmes alternatifs et de laisser le choix spécifique à la discrétion de l'assemblée générale).

En tout état de cause, il ne faut pas confondre cette disposition avec la compétence de l'assemblée générale pour approuver le montant maximum de la rémunération annuelle de tous les administrateurs, puisque ce qui est indiqué ici, c'est que les statuts doivent établir la forme spécifique sous laquelle les administrateurs sont rémunérés (par exemple, une indemnité fixe ou une participation aux bénéfices), sans qu'il soit admissible de décrire plusieurs systèmes alternatifs et de laisser à l'assemblée générale le soin de choisir entre eux celui qu'elle retient dans le cas concret.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 11 mars 2024 (BOE du 11 avril 2024), dans laquelle la DG résout un cas de formalisation de la vente d'un bien immobilier appartenant solidairement à deux ex-époux, et dans lequel il existe un droit de jouissance inscrit au profit des enfants, établi dans le jugement de divorce.

Dans ces cas, la DG détermine que, si les enfants sont âgés de moins de 16 ans, une autorisation judiciaire sera nécessaire pour la vente, tandis que, si les enfants sont âgés de plus de 16 ans, leur consentement dans un acte public suffira.

Le 9 mai, la partie de la loi 11/2023 qui régit les communications entre les notaires et les greffes entrera en vigueur. Ce fait nécessite des modifications des applications et des systèmes de communication de SIGNO, sur lesquelles les techniciens des deux sociétés travaillent depuis des semaines. En ce qui concerne la transmission des copies d'actes aux greffes, les changements visibles pour les notaires seront minimes, n'affectant que certaines des nouvelles données établies dans la résolution de la DGSJFP du 20 juillet 2023, malgré les progrès significatifs en matière de sécurité qu'impliquera le nouveau système. S'agissant de l'obtention des informations des greffes par les notes simples continues, et compte tenu du fait que la loi interdit le recours à la télécopie, il sera fait appel à un système de dépôt que les notaires pourront consulter autant de fois que nécessaire, sans coût supplémentaire par rapport à celui de la note elle-même.

Quoi qu'il en soit, je vous rappelle que la résolution de la DGSJFP du 7 juillet 2023 établit que les 9 et 10 mai ne seront pas des jours ouvrables pour le dépôt des documents. Par conséquent, les notaires recevront immédiatement la preuve de l'inscription de l'acte au registre, mais nous ne recevrons l'inscription du dépôt que le jour ouvrable suivant. Au cours des premières semaines, il se peut que, pour des raisons d'intégration technologique, certains registres ne demandent pas toutes les informations qui doivent accompagner le document présenté. Cela n'affectera pas la validité du dépôt, qui sera effectué avec les données minimales présentées.

Dans les prochains jours, Ancert enverra les manuels correspondants à votre étude notariale et une session de formation en ligne sera organisée, dont vous serez rapidement informé.

En annexe (ICI) le décret-loi catalan 6/2024, du 24 avril, sur les mesures urgentes en matière de logement, qui reconnaît un droit de préemption en faveur de la Generalitat dans la cession de tout logement situé dans une zone déclarée comme étant un marché résidentiel tendu et appartenant à une personne morale grande détentrice inscrite au registre des grands détenteurs de logements. Ce droit de préemption s'applique à la première cession et aux cessions ultérieures des logements.

À ce jour, ce registre des grands détenteurs n'existe pas encore (comme l'indique la note de l'Association notariale catalane, qui est jointe ICI), de sorte que, lorsqu'il entrera en vigueur (ce qui sera annoncé), il faudra tenir compte de cette limitation lors de la formalisation de ce type d'opérations d'achat et de vente de biens immobiliers.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 5 février 2024 (BOE du 8 mars 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel un prêt hypothécaire est formalisé en faveur d'une société, avec une personne physique qui est également administrateur de la société en tant que garant.

La DG considère que lorsque la personne physique qui se porte garante d'un prêt professionnel est un administrateur, un mandataire ou un associé de la société, cette personne physique a un lien fonctionnel avec la société qui l'empêche d'avoir le statut de consommateur et qui, par conséquent, détermine la non-application des mesures de précaution de la LCI.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 29 janvier 2024 (BOE du 8 mars 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel la vente d'un partage indivis de 1/49 d'un bien immatriculé consistant en un local commercial, qui donnait droit à l'usage et à la jouissance exclusive d'un emplacement de stationnement, est formalisée au moyen d'un acte de vente. Au Registre et dans la simple note informative, il a été consigné que "les emplacements de parking susmentionnés seront considérés comme un élément accessoire pour le service de l'habitation et, par conséquent, ils s'engagent expressément à ne pas transférer l'emplacement de parking acquis, mais avec l'habitation correspondant à chacun d'entre eux". Le greffier refuse l'enregistrement, considérant que l'espace de garage ne peut être vendu qu'avec le logement en question.

La DG, s'alignant sur le notaire, révoque la note de qualification et autorise la vente, en faisant valoir qu'il s'agit dans ce cas d'un simple accord obligatoire, et non d'une obligation ob rem, ce qui exige qu'elle soit dûment formalisée et expressément enregistrée.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 6 février 2024 (BOE du 8 mars 2024), dans laquelle la DG décide que dans les renonciations à la succession impliquant des étrangers, il est également nécessaire d'indiquer le numéro d'identification de l'étranger du renonçant, car il s'agit d'un acte ayant des implications fiscales, pour lequel cela est requis par la loi (art. 254.2 LH, 23 LN et 156.5 RN).

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 30 janvier 2024 (BOE du 8 mars 2024), dans laquelle la DG décide que si une novation hypothécaire qui grève la résidence habituelle de la famille est formalisée par l'un des époux, le consentement de l'autre époux n'est pas nécessaire, si la novation n 'augmente pas le capital ou la dette hypothécaire du bien grevé.

En annexe (ICI) Résolution de la DGSJFP du 29 février 2024 (BOE du 20 mars 2024), dans laquelle la DG décide que, pour pouvoir calculer la perte financière, il est nécessaire d'exprimer le différentiel qui lui est applicable, car celui-ci doit être indiqué dans l'enregistrement afin que sa quantification, le cas échéant, puisse être effectuée correctement.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 19 février 2024 (BOE du 19 mars 2024), dans laquelle la DG décide que, dans le cas d'une société en procédure d'insolvabilité et déjà en phase de liquidation, il n'est pas possible de nommer et d'enregistrer un nouvel administrateur, car les opérations de liquidation de la société relèvent de la responsabilité des liquidateurs de la société et ne peuvent pas être effectuées par les administrateurs de la société qui, en raison de l'état de dissolution, sont de jure démis de leurs fonctions.

En annexe (ICI) Résolution de la DGSJFP du 5 février 2024 (BOE du 8 mars 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une société, par le biais de la résolution correspondante de l'assemblée générale, décide de dissoudre et de liquider la société, et l'acte correspondant demande au registre du commerce de radier les inscriptions de la société. L'acte indique que la société n'a aucun actif et qu'elle n'a qu'un seul créancier (l'AEAT), dont lacréance ne peut être satisfaite en raison de l'absence d'actifs.

Le greffier refuse l'inscription au motif que, conformément à l'article 395 LSC, l'acte de cessation de la société doit contenir la déclaration des liquidateurs selon laquelle les créanciers ont été payés ou leurs créances consignées.

Le liquidateur de la SL a introduit un recours contre cette classification et la DG, s'alignant sur ce dernier, considère qu'en effet, lorsqu'il n'y a pas d'actifs à liquider, même s'il y a des créanciers, dans la sphère strictement cadastrale, il n'y a pas de règle qui subordonne la radiation des inscriptions d'une société de capitaux dépourvue d'actifs sociaux à la déclaration préalable d'insolvabilité. Par conséquent, même s'il y a des créanciers, puisqu'il n'y a rien pour les payer, la demande de radiation des inscriptions doit être admise, même si la société n'a pas déclaré au préalable une procédure d'insolvabilité.

En annexe (ICI) Résolution de la DGSJFP du 21 février 2024 (BOE du 19 mars 2024), dans laquelle la DG décide que dans le cas des procurations britanniques, de par leur nature même, le jugement de suffisance du notaire est correctement effectué lorsque le document original signé par le mandant est exhibé devant le notaire, et non sous la forme d'une copie certifiée conforme.

Voici deux questions intéressantes, analysées dans le dernier WebiNots de l'Association des notaires de Catalogne, sur les questions de succession :

TESTAMENT ET JUGEMENT DE CAPACITÉ NOTARIALE :

Deux arrêts de la Cour suprême de justice sont analysés, dans lesquels la validité de deux testaments établis par des personnes âgées (plus de 80 ans) est remise en question. Il convient d'êtreextrêmement prudent avec les testaments de personnes âgées (plus de 80 ans), qui, compte tenu de la pyramide des âges, seront de plus en plus fréquents. S'il existe le moindre doute sur la capacité du testateur, il existe différentes options pour renforcer le jugement de capacité:

• Preuve préalable que la personne est saine d'esprit (rapport médical).
• Faire un enregistrement de la personne avec un entretien et le déposer dans un dossier antérieur.
• Cas extrêmes : nécessité de la présence de 2 médecins.

LES DONS ET L'IMPUTATION À LA PART LÉGITIME :

Conformément au Code civil de Catalogne (art. 451-8 CCCat), "les donations entre vivants consenties par le défunt avec une convention expresse d'imputation ou faites en paiement ou pour le compte du légitime sont imputables à ce dernier. Le caractère imputable de la donation doit être expressément déclaré au moment où elle est consentie et ne peut être imposé ultérieurement par des actes entre vivants ou par la cause du décès.

Il est important de le rappeler aux clients lors de la formalisation de la donation, car cela ne peut se faire qu'à ce moment-là, pas après(comme dans le cas analysé dans le séminaire, où après la donation, la relation entre le père et le fils se détériore, et le père (donateur), dans son testament, indique que cette donation passée est imputable au légitime, mais ce n'est plus possible, et c'est ce que le TSJ déclare dans le jugement du cas spécifique).

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 15 janvier 2024 (BOE du 22 février 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à l'achat d'un bien immobilier, à titre privé, d'une personne mariée sous un régime de communauté de biens de droit commun.

Résolution intéressante pour rappeler les modalités selon lesquelles cette acquisition peut se faire sur une base privative, à savoir

• Justifier sans aucun doute le caractère privatif de la propriété (au moyen de preuves documentaires publiques).
• Confession de la privativité de l' autre conjoint (qui soumet l'acquisition au régime spécial de l'art. 1324 Cc et 95.4 du Règlement hypothécaire).
• Conclusion entre les époux d'un acte juridique d'attribution de nature patrimoniale (lorsque le caractère onéreux ou gratuit de l'acte est clairement exprimé).

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 9 janvier 2024 (BOE du 21 février 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel le registre foncier refuse l'inscription d'un droit d'option d'achat sur un bien immobilier, car celui-ci tombe sous le coup de l'interdiction du pacte commissoire (car il existe des relations financières antérieures entre le concédant et l'optionneur, c'est-à-dire des dettes antérieures, qui sont consignées dans un protocole antérieur à l'option d'achat).

La DG, s'alignant sur le greffier, considère qu'en effet, il n'est pas possible d'utiliser l'option d'achat pour une finalité qui lui est étrangère, à savoir fonctionner comme une garantie, de sorte qu'il n'est pas admissible que, sous l'apparence d'un contrat d'option d'achat, soit dissimulée une saisie permettant au titulaire de l'option (créancier d'une dette) de devenir propriétaire du bien offert en garantie (pour régler cette dette), et ce, sans les exigences et les précautions propres à l'exécution procédurale.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 19 décembre 2023 (BOE du 16 février 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel le promoteur d'un immeuble neuf formalise dans un acte une ségrégation d'une part indivise qui lui appartient, dans un local de plancher en demi-sous-sol destiné à un garage / local de stockage, pour créer trois immeubles immatriculés indépendants, soit deux places de parking et un local de stockage, afin de procéder à leur vente à des acquéreurs finaux.

Le greffier refuse l'inscription car, au vu de la clause des statuts de la division horizontale autorisant le promoteur à procéder à de telles séparations, il est constaté que cette clause établit que ce pouvoir ne peut être utilisé qu '"avant de procéder à la vente des locaux de stockage susmentionnés", le greffier considérant que le promoteur ayant déjà commencé à vendre d'autres locaux de stockage, cette clause ne peut être appliquée, de sorte que le consentement de tous les propriétaires nominatifs des parts indivises restantes déjà vendues est nécessaire.

La DG, en accord avec le notaire, révoque la note de qualification, considérant que, dans ce cas, il est nécessaire d'interpréter la clause statutaire de manière "logique, intentionnelle et contextuelle", c'est-à-dire en autorisant de telles modifications, même si la vente d'autres entrepôts a déjà commencé, à condition que ces modifications ultérieures n'affectent que les parts indivises appartenant à la société promotrice.

En annexe (ICI)Circulaire informative 1/2024, du Conseil général des notaires, sur les investissements étrangers. Elle détaille les nouveautés introduites par l'Ordonnance HFP/115/2023, du 9 février, qui détermine les pays et territoires, ainsi que les régimes fiscaux dommageables, qui sont considérés comme des juridictions non coopératives (ICI), qui est entré en vigueur le 1er février 2024.

Cet arrêté (qui met en œuvre le décret royal 571/2023, mentionné dans une précédente lettre d'information) établit les formulaires de traitement et de déclaration des investissements étrangers en Espagne et des investissements espagnols à l'étranger. Pour rappel, ce règlement établit, selon les cas, un régime de déclaration ou d'autorisation (dans le cas d'une déclaration, son absence n'affecte pas la validité de l'opération, tandis que dans le cas d'une autorisation, son absence affecte sa validité). La circulaire ci-jointe précise les cas spécifiques dans lesquels une déclaration ou une autorisation est requise.

Procédure à prendre en compte pour les opérations nécessitant une déclaration préalable:

1. L'investisseur étranger qui va formaliser la transaction devant un notaire doit, préalablement à la signature, remplir, sous sa seule responsabilité, la déclaration correspondante dans AFORIX(jointe ICI avec un résumé de la procédure à suivre par le titulaire non-résident).
2. Si le concédant a rempli le formulaire correspondant et fournit à l'office notarial les fichiers électroniques correspondants au moment de la signature, l'office notarial doit vérifier que les données essentielles du fichier électronique livré coïncident avec celles de l'acte ou de la police à signer (ICI un manuel est joint avec la procédure à suivre dans l'étude notariale). Une fois ce contrôle effectué, le formulaire doit être imprimé et incorporé à l'acte, de sorte qu'une fois l'acte signé, le notaire doit envoyer les informations fournies, par l'intermédiaire du bureau électronique du notaire, au Conseil général des notaires, qui les transmettra à son tour au registre des investissements.
3. Si le constituant ne remet pas le dossier au moment de la signature, le notaire l'inscrit dans l'acte, avec les avertissements appropriés. Le cas échéant, si le dossier est fourni ultérieurement, le notaire le constate par une diligence, en procédant aux mêmes formalités que celles décrites ci-dessus.
4. Des modèles de clauses d'investissement externe à inclure dans les actes, selon le cas, sont également joints (ICI).

Procédure à prendre en compte pour les opérations nécessitant une autorisation expresse:

La circulaire ci-jointe détaille les opérations soumises à cette autorisation expresse(par exemple, les investissements réalisés par des résidents de pays non membres de l'UE qui impliquent la propriété de 10 % ou plus d'une société espagnole, si l'objet de l'investissement est, entre autres, l'infrastructure critique, les technologies critiques, l'approvisionnement en énergie, les secteurs ayant accès à des informations sensibles ou les médias), auquel cas le notaire est tenu d'informer le demandeur de la nécessité d'obtenir cette autorisation expresse, en refusant d'autoriser l'acte public jusqu'à ce qu'il l'ait obtenue.

En annexe (ICI) Résolution JUS/47/2024 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, du 3 janvier (DOGC 19/01/2024), dans laquelle la DG résout un recours introduit contre le refus d'un greffier d'enregistrer un pacte successoral formalisé par une mère (qui a 4 enfants) et trois de ses enfants, dans lequel des dispositions sont prévues en faveur des constituants, mais aussi en faveur d'un tiers qui ne participe pas directement au pacte (le quatrième enfant).

La DG, s'alignant sur le requérant, révoque la note de qualification en affirmant que, conformément à l'article 431-1, deuxième alinéa, du CCCat, les pactes successoraux catalans admettent des dispositions entre les constituants et également en faveur de tiers qui ne participent pas directement à leur octroi.

En annexe (ICI), une liste d'entités et d'institutions qui peuvent fournir une assistance aux personnes qui en ont besoin pour l'exercice de leur capacité juridique dans des conditions d'égalité (personnes âgées avec des troubles cognitifs, personnes handicapées, etc.), fournie par la Direction générale de l'autonomie personnelle et du handicap de la Generalitat de Catalunya à l'Association notariale de Catalogne. À prendre en compte si nous nous occupons d'un client qui a besoin de ce type d'assistance ou qui pourrait en avoir besoin à l'avenir.

En annexe (ICI) Résolution du 27 décembre 2023, du Secrétaire d'État à l'Économie, qui modifie le Code des bonnes pratiques bancaires pour les débiteurs en difficulté, en élargissant le spectre des bénéficiaires potentiels de ces mesures dans le cas des novations hypothécaires. Plus précisément, fondamentalement :

• La limite de revenu de l'unité familiale pour être éligible au Code est étendue à 4,5 fois l'IPREM annuel ( dans des cas spécifiques, elle peut atteindre 5,5 fois).
• Il est possible de demander des mesures pour prolonger la durée jusqu'à 7 ans et pour fixer le versement pour 12 mois, indépendamment ou conjointement.

En annexe (ICI) Résolution JUS/4208/2023 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, du 12 décembre (DOGC 20/12/2023), dans laquelle la DG, à des fins doctrinales, résout un cas dans lequel une personne mariée (de statut civil catalan), effectue seule le classique CV + PH d'un bien immobilier à utiliser comme "résidence habituelle", en formalisant les 2 actes seule, c'est-à-dire sans le consentement de l'autre conjoint.

La DG, s'alignant sur le greffier, considère qu'en Catalogne la théorie de l'entreprise juridique complexe n'est pas applicable, sur la base des articles 569-31 et 231-9.2 CCCat, de sorte que l'achat du logement familial et la constitution d'une hypothèque sur ce logement immédiatement après (pour garantir le prêt qui rend l'acquisition possible), sont deux entreprises juridiques indépendantes, de sorte qu'elles doivent satisfaire aux exigences légales respectives, à savoir, dans le cas de la PH, le consentement du conjoint cohabitant du débiteur de l'hypothèque.

En annexe (ICI) une note d'information de l'Association notariale de Catalogne, où sont rappelés des liens d'intérêt pour la préparation quotidienne de certaines transactions immobilières. En particulier :

• Certificats d'efficacité énergétique: Moteur de recherche pour localiser les informations techniques des différents certificats d'efficacité énergétique des bâtiments ou des logements inscrits au registre officiel de la Generalitat de Catalunya.
• V.P.O.: Consultation des prix maximaux de vente et de location des logements sociaux.
• Registre de l'urbanisme en Catalogne: outil de consultation de l'urbanisme actuel, des accords d'urbanisme et des parcelles urbaines consolidées.

Le décret royal 8/2023 Décret royal 8/2023 apporte les nouveautés les plus importantes en termes de protection des débiteurs hypothécaires :

• Les frais de remboursement anticipé total ou partiel des prêts hypothécaires à taux variable sont supprimés dans le courant de l'année 2024.
• Les frais de modification des conditions de passage d'un taux variable à un taux fixe sont également supprimés. Ces frais ne peuvent pas non plus être perçus lorsque la modification consiste à passer d'un taux variable à un taux mixte, à condition que la période fixe soit d'au moins 3 ans.
• Le passage d'un taux variable à un taux fixe ou à un taux mixte avec les conditions mentionnées ci-dessus ne peut donner lieu à aucun frais.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 26 septembre 2023 (BOE du 1er novembre 2023), dans laquelle la DG, s'alignant sur le greffe mercantile, détermine que lors de la dissolution et de la liquidation d'une SL, même si le capital social à distribuer est égal à 0, il est nécessaire d'identifier les associés et leur quote-part de participation.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 29 novembre 2023 (BOE du 28 décembre 2023), dans laquelle la DG résout un cas d'acte de modification de la propriété horizontale, avec une nouvelle configuration d'éléments indépendants (dont plusieurs propriétés hypothéquées faisaient partie). Le greffier a refusé l'inscription en raison de l'absence de consentement du créancier hypothécaire.

Dans ce cas, la DG, avec une résolution intéressante, fait un résumé très didactique sur l'enregistrement des actes qui peuvent modifier l'élément objectif de la garantie hypothécaire et dans quels cas l'intervention du créancier hypothécaire est, ou n'est pas, nécessaire.

Enfin, dans le cas particulier, elle détermine que ce consentement n'est pas nécessaire, étant donné qu'il existe une correspondance entre les propriétés initiales et celles résultant de la réorganisation de la propriété horizontale.

En annexe (ICI) Instruction de la DGT sur les formalités à accomplir lors du décès du propriétaire d'un véhicule à moteur. Elle précise notamment que les héritiers, dans un délai maximum de 90 jours, peuvent choisir entre deux options:

• Ou désigner un gardien provisoire, qui sera le détenteur du véhicule et responsable de toutes les questions qui s'y rapportent. Une procédure spécifique doit être effectuée pour communiquer cette garde dans les 90 jours suivant le décès. Elle est provisoire et le véhicule ne peut pas être vendu. Il ne peut être transféré qu'au gardien lui-même ou à un héritier.
• Soit effectuer le transfert définitif à l'un des héritiers, pour lequel, une fois le véhicule attribué à l'un des héritiers, ce dernier dispose de 90 jours pour effectuer le transfert définitif à son nom. Ce titulaire devient propriétaire, avec tous les droits et obligations.

En annexe (ICI) Résolution de la DGSJFP du 29 novembre 2023 (BOE du 28 décembre 2023), dans laquelle la DG résout un cas de déclaration de construction neuve "ancienne", lorsqu'une certification cadastrale est fournie qui accrédite que les travaux datent de 2015 (de sorte que les 10 ans requis par la réglementation régionale pour pouvoir bénéficier de cette voie ne se sont pas écoulés), accompagné d'un document, délivré par la mairie de la localité où se trouve le bien, attestant que les conditions établies dans le permis ont été respectées et qu'il n'y a pas d'objection à l'octroi du permis de première occupation.

La DG, s'alignant sur le greffier, établit que si l'on veut enregistrer une déclaration de construction neuve, il faut choisir soit la voie"ordinaire" de la déclaration de construction neuve achevée (plus exigeante en termes de documentation, puisqu'il faudra une licence municipale, une assurance, une certification descriptive par un technicien compétent, etc.) ou la voie de la déclaration de nouvelle construction "par ancienneté", de sorte que, si l'on choisit cette dernière, il faut accréditer que le temps requis par la loi pour cela s'est écoulé, indépendamment du fait que l'on fournisse un document qui correspondrait au cas où l'on aurait opté pour la déclaration de nouvelle construction dans la "voie ordinaire".

Un bref aperçu de la loi 28/2022 sur la promotion de l'écosystème des start-up (ICI), qui encourage la création de start-ups en Espagne en établissant des incitations fiscales et en simplifiant les procédures de création :

• Un taux réduit d'impôt sur le revenu des sociétés de 15 % est prévu.
• Afin d'attirer les investissements étrangers, l'investisseur étranger n'est tenu de posséder qu'un FNI espagnol, mais pas un NIE.
• Le délai pour l'enregistrement de votre constitution est de 5 jours ouvrables et de 6 heures si des statuts standards sont utilisés.
• Les frais de notaire en cas de constitution via CIRCE, avec des statuts standards et un capital inférieur à 3 100 euros, s'élèvent à 60 euros.
• La notion de start-up est définie aux articles 3 et 4 de la loi précitée.