Vieille controverse sur la radiation d'une hypothèque : comment le notaire doit-il la percevoir et qui doit en supporter le coût : le débiteur ou la banque ?

"Comprendre ce qu'est une annulation d'hypothèque, comment elle est effectuée et combien elle coûtera".

À quoi sert l'annulation de mon inscription hypothécaire ?

L'annulation de l'inscription de l'hypothèque, une fois que le paiement de notre prêt a été effectué, est sans aucun doute une procédure administrative de plus que le propriétaire d'un bien immobilier doit effectuer afin de conclure correctement son prêt hypothécaire, car cela libérera complètement le bien de la charge de l'hypothèque, ainsi que de gérer correctement notre bien à l'avenir.

Ainsi, par exemple, si la propriété doit être vendue dans le futur, ou si nous pensons léguer la propriété à notre conjoint, à nos enfants ou à toute autre personne, le fait que l'existence de cette hypothèque ne soit plus inscrite dans le registre facilitera toutes les procédures pour la vente ou, le cas échéant, l'acceptation de l'héritage qui aura lieu dans le futur.

"En annulant mon hypothèque, ma maison sera libre de toute charge".

Comment annuler l'inscription de mon hypothèque ?

Pourannuler un droit réel hypothécaire correspondant à un prêt déjà payé, il est nécessaire de passer un acte notarié d'annulation d'hypothèque.

Dans cet acte, un représentant de l' institution financière prêteuse signera ce document public indiquant que la dette existante a été payée et que, de ce fait, l'institution financière qui nous a prêté l'argent consent à l'annulation de l'hypothèque qui garantissait le prêt.

Une fois que cet acte a été exécuté, il doit être enregistré au registre foncier, après quoi la propriété sera libre de toute charge.

"Il sera nécessaire de passer un acte notarié de radiation de l'hypothèque, qui devra ensuite être enregistré au registre foncier".

• En ce qui concerne les notaires, les parties intéressées doivent savoir qu'ils opèrent par l'intermédiaire d'un bureau notarial établi dans une localité spécifique, au sein de laquelle ils sont compétents pour exercer leur fonction, le tout dans un système de libre concurrence, de sorte que chaque citoyen jouit de la pleine liberté de choisir le notaire qu'il juge approprié pour l'exécution des actes qu'il requiert.

De même, pour pouvoir accorder cet acte de radiation, il sera nécessaire que l'intéressé, lorsqu'il se rendra chez le notaire de son choix, fournisse ce que l'on appelle la"lettre de paiement ou le certificat de solde nul", c'est-à-dire un document délivré par son institution financière certifiant que le prêt garanti par l'hypothèque à annuler a déjà été payé en totalité et que, par conséquent, il consent à la radiation de la charge dans le registre.

Avec tout cela, le notaire choisi contactera un représentant de l'institution financière pour signer l'acte de paiement et d'annulation de l'hypothèque, par lequel nous obtiendrons l'annulation de la charge hypothécaire, une fois qu'elle sera enregistrée dans le registre foncier.

"Pour obtenir mon acte de radiation de l'hypothèque, je devrai me rendre chez un notaire, qui est un professionnel de la justice et un officier public qui m'aidera à accomplir toutes les formalités".

Quand est-il courant de devoir rembourser l'hypothèque ?

L'annulation de l'inscription de notre hypothèque se produit généralement dans plusieurs situations, qui seront examinées ci-dessous :

• Tout d'abord, il est très courant de procéder ainsi lorsque notre propriété est vendue. En toute logique, l'acheteur du bien voudra l'acquérir libre de toute charge, il exigera donc l'annulation de l'hypothèque. À cette fin, il est habituel que l'acheteur conserve une partie du prix de vente, de sorte que le coût de la radiation de l'hypothèque est supporté par le vendeur, c'est-à-dire la personne qui, à l'époque, a demandé le prêt garanti par l'hypothèque.
• De même, une autre situation très courante dans laquelle il convient d'annuler l'hypothèque est celle où le paiement du prêt en question est terminé. Par conséquent, une fois que nous avons fini de rembourser le prêt avec lequel nous avons acquis notre propriété, la chose la plus raisonnable à faire est que le propriétaire demande l'annulation de l'hypothèque, car cela libérera la propriété des charges, ce qui nous permettra de gérer notre propriété de manière beaucoup plus appropriée.
• En outre, la radiation de l'hypothèque peut se produire si un transfert lucratif du bien a lieu, par exemple dans le cas d'une donation ou d'une succession, de sorte que le donataire (la personne qui reçoit le bien donné) ou l'héritier, intéressé à acquérir le bien libre de toute charge, gère la radiation de l'hypothèque qui grève le bien, correspondant à un ancien prêt qui a déjà été payé dans le passé.

"L'achat et la vente d'un bien immobilier ou le paiement intégral du prêt hypothécaire sont les cas les plus courants dans lesquels l'annulation d'un prêt hypothécaire est effectuée".

Combien coûte l'exécution de l'acte de radiation de l'hypothèque ?

C'est pourquoi, dans cet article, la partie intéressée aura l'occasion de savoir combien coûte un acte de radiation d'une hypothèque, à travers une analyse de la réglementation applicable.

En outre, pour une bonne compréhension de la question, il est nécessaire de garder à l'esprit qu'il existe une controverse dans ce domaine, car certaines personnes interprètent la réglementation applicable d'une certaine manière, tandis que d'autres l'interprètent différemment, ce qui signifie que selon l'interprétation choisie, le coût de cet acte varie considérablement. Pour toutes ces raisons, cet article va tenter d'expliquer ces deux positions opposées, ainsi que les raisons pour lesquelles, à mon avis, une seule d'entre elles est correcte.

" La discussion porte sur la question de savoir si l'acte de radiation hypothécaire est un document avec ou sans montant. Lisez cet article pour connaître en détail le coût d'un acte de radiation d'une hypothèque."

Quelles règles déterminent que l'annulation d'une hypothèque est un "document de montant" ?

Comme indiqué plus haut, les honoraires que les notaires perçoivent pour leur travail sont réglementés dans ce que l'on appelle le tarif des notaires, qui détermine le montant que le notaire doit facturer pour chaque type d'acte.

Sur cette base, les honoraires des notaires comprennent un type de facturation qui s'applique aux "documents de valeur", qui, comme leur nom l'indique, seront généralement appliqués aux actes dans lesquels une transaction juridique est documentée pour une somme d'argent spécifique ou, le cas échéant, si la transaction juridique en question est soumise à l'imposition de certains impôts.

• Ainsi, par exemple, dans une opération d'achat et de vente d'un bien immobilier, nous aurons affaire à un " document de montant ", puisque, logiquement, dans l'acte de vente sera déterminé le prix auquel le bien est vendu, ce prix étant le " montant " qui sera pris comme référence pour la facturation de l'acte par le notaire.
• C'est ce que stipule la quatrième règle générale d'application du tarif des notaires, selon laquelle"sont considérés comme des actes publics de valeur les actes publics dont le montant est déterminé ou déterminable, ou qui sont soumis à l'impôt sur les successions et les donations, au droit de mutation, au droit de timbre, à la taxe sur la valeur ajoutée ou à tout autre impôt déterminé par la législation fiscale".

Compte tenu de ce qui précède, si l'on applique cette règle à la radiation d'une hypothèque, on constatera que cet acte doit en principe être traité comme un "document d'un montant", puisqu'en réalité les deux possibilités requises par la règle sont remplies :

D'abord, parce que l'hypothèque est un droit réel avec un contenu économique évaluable et certainement déterminable, puisqu'elle garantit un certain capital, c'est-à-dire l'argent que l'institution financière nous a prêté.

• A cet égard, voir les articles 28 et 31 du règlement précité en relation avec l'article 45, relatif aux"avantages fiscaux", dont la section I.B).18 précise que"les premières copies des actes notariés qui documentent les annulation d'hypothèques de toute nature, en ce qui concerne l'imposition progressive de la modalité "Actos Jurídicos Documentados" qui est perçue sur les actes notariés".

Par conséquent, la radiation d'une hypothèque étant un "acte de montant", il faut lui appliquer les règles de facturation correspondant à ce type d'acte, qui sont définies au numéro 2.1 de l'annexe I du tarif des notaires, dans lequel un barème progressif est établi en fonction du montant de l'affaire juridique documentée dans l'acte.

Concrètement, conformément à cet article, dans les" documents de valeur... sont perçus les droits résultant de l'application du barème suivant à la valeur des biens qui font l'objet de l'affaire documentée " :

1. Lorsque la valeur ne dépasse pas 6 010,12 euros : 90,151816 euros
2. Pour l'excédent entre 6.010,13 et 30.050,61 euros : 4,5 pour mille.
3. Pour l'excédent entre 30 050,62 et 60 101,21 euros : 1,50 par mille.
4. Pour l'excédent entre 60 101,22 et 150 253,03 euros : 1 pour mille.
5. Pour l'excédent entre 150.253,04 et 601.012,10 euros : 0,5 pour mille.
6. Pour les montants supérieurs à 601 012,10 euros et inférieurs à 6 010 121,04 euros : 0,3 pour mille.
7. 6 010 121,04 euros, le notaire reçoit le montant librement convenu avec les parties au contrat.

Pour mieux comprendre la question, l'exemple suivant est donné pour une hypothèque dont le montant principal garanti est de 160 000 €. Dans ce cas, le montant des honoraires du notaire serait calculé comme suit :

Ainsi, dans cet exemple, le coût de l'acte d'annulation s'élèverait à 338,44 €, sans préjudice d'autres éléments supplémentaires qui, le cas échéant, devraient également être facturés.

"La radiation d'hypothèque est un document de montant et le montant des frais dépendra du capital du prêt garanti".

Y a-t-il d'autres règles à prendre en compte lors du calcul de la taxe applicable à l'annulation d'une hypothèque si celle-ci est considérée comme un document de valeur ?

Outre les dispositions relatives aux frais de notaire décrites ci-dessus, il est nécessaire de prendre en compte d'autres règlements ultérieurs qui auront une incidence sur le calcul du montant des frais de notaire.

• Dans ce règlement, concrètement dans sa deuxième disposition additionnelle, il a été établi que" pour déterminer les frais de notaire pour les actes de novation, subrogation ou l'annulation de prêts et de crédits hypothécaires les dispositions suivantes s'appliquent à tous les concepts 2.2.f. du barème d'honoraires du notairef. du tarif des notaires s'applique pour tous les articles, en prenant pour base le capital social ou garanti, dans tous les cas réduit à 70 % et avec un minimum de 90 euros.. Nonobstant ce qui précède, le numéro 7 du tarif du notaire s'applique à partir de la cinquante et unième page incluse.
• De même, dans la deuxième disposition additionnelle susmentionnée, il a également été établi que"la présente disposition est appliquée en ce qui concerne tous les enregistrements effectués et les actes autorisés à partir de l'entrée en vigueur du présent arrêté-loi royal." qui, comme on le verra plus loin, revêt une grande importance dans la matière analysée dans cet article.

• Tout d'abord, il faut prendre comme base le capital garanti par l'hypothèque réduite à 70%.
• Ainsi, par exemple, dans le cas d'une hypothèque dont le capital garanti est de 160 000 €, la base de calcul des frais sera de soixante-dix pour cent de ces 160 000 €, c'est-à-dire 112 000 €.
• C'est donc sur ces 112.000 € (et non sur les 160.000 € de la dette) que sera appliqué le barème du numéro 2.1 de l'annexe I du tarif des notaires.

En outre, pour calculer l'honoraire généré, comme indiqué dans cette règle, on appliquera la règle 2.2.f du Tarif des Notaires, dans laquelle, selon sa formulation actuelle, elle détermine une réduction de 50% de l'honoraire calculé sur la base du barème du numéro 2.1 de l'annexe I du Tarif des Notaires.

Pour mieux comprendre la question, reprenons notre exemple d'un prêt hypothécaire de 160 000 €, les frais de notaire seraient calculés comme suit :

• En prenant comme référence cette hypothèque de 160 000 € de capital garanti, tout d'abord, comme mentionné ci-dessus, nous appliquerons la réduction à 70%, soit 112 000 € comme base du tarif.
• 112 000 €, il convient alors d'appliquer le barème du n° 2.1 de l'annexe I du tarif des notaires à cette base de 112 000 €, comme cela a été fait ci-dessus :

• Et sur le chiffre total obtenu de 295,31€, appliquer la réduction de 50% indiquée ci-dessus, ce qui donnerait un total de 147,66€.

• Elle stipule qu'"un rabais de 5 Réduction de 5 %. sera appliqué au montant des honoraires notariaux résultant de l'application des dispositions du numéro 2.1 des honoraires des notaires, approuvé par le décret royal 1426/1989 du 17 novembre 1989, portant approbation des honoraires des notaires. Cette réduction est supplémentaire en ce qui concerne l' application des autres rabais ou réductions prévus par la réglementation envigueur".

Ainsi, dans l'exemple donné, le montant du tarif obtenu, qui était de 147,66 €, devra être réduit de 5% supplémentaires, ce qui donne un montant final de 140,28 €.

"Malgré le fait qu'il s'agisse d'un document volumineux, il existe des règles qui permettent de réduire considérablement le coût de la résiliation d'un prêt hypothécaire".

Quelles règles permettent d'interpréter que l'annulation d'une hypothèque est un " document sans montant " ?

Contrairement à l'interprétation ci-dessus, une autre interprétation courante est que les annulations d'hypothèques, lorsqu'elles ne sont pas des opérations de crédit correspondant à des actifs financiers ou immobiliers transférés à la suite d'opérations de réorganisation et de restructuration d'institutions financières, c'est-à-dire dans la plupart des cas, sont des documents sans montant, ce qui entraîne sans aucun doute une redevance beaucoup plus faible.

• Pour le calcul des émoluments notariaux des actes de subrogation, de novation modificative et d'annulation de crédits ou de prêts hypothécaires, il est fait application des tarifs correspondant aux "... ".Documents sans montant"prévu dans le numéro 1 du décret royal 1426/1989, du 17 novembre 1989, portant approbation des honoraires des notaires".

Selon cette règle, les actes de radiation d'hypothèque devraient donc être soumis au droit des actes sans valeur, ce qui signifie que, conformément au libellé actuel du n° 1 de l'annexe I du tarif des notaires, un droit devrait être perçu pour ces actes :

• "Pour le l'annulation d'un acte de crédit ou d'un prêt hypothécairequel que soit le capital en attente de remboursement et que l'opération s'inscrive dans un processus de subrogation ou de novation hypothécaire, 30.050605 sont collectés30.050605, sans qu'aucun montant ne soit perçu à partir de la cinquième page de la matrice et de la copie, qu'il s'agisse d'une copie autorisée ou d'unecopie simple".

Compte tenu de ce qui précède, selon cette approximation de la redevance pour l'acte de radiation d'hypothèque, la redevance serait fixée au montant forfaitaire de 30,05 €.

"Dans le passé, il y a eu des règles qui ont déterminé que l'annulation d'une hypothèque était un document sans montant".

Pourquoi ce conflit entre l'interprétation de la radiation de l'hypothèque comme "document de valeur" ou "document sans valeur" ?

Après avoir bien compris la logique de chacune des options interprétatives, c'est-à-dire celle qui considère que la radiation d'hypothèque est un " document de valeur " par opposition à celle qui considère qu'il s'agit au contraire d'un " document sans valeur ", il est maintenant nécessaire de comprendre l'origine et la raison d'être de ces deux interprétations, afin de pouvoir bien comprendre la question.

Ainsi, comme on peut le constater, depuis l'entrée en vigueur du Tarif des notaires en 1989, la première interprétation a été appliquée sans discussion, à savoir considérer que la radiation d'une hypothèque était un acte de montant, car, comme cela a été expliqué, elle détaille le montant de l'opération (qui correspond au montant du capital garanti) et parce qu'elle est également un acte juridique soumis au droit de timbre (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

Cette situation est restée inchangée jusqu'en 2007, lorsque le 9 décembre de cette année est entrée en vigueur une modification de la loi 2/1994 du 30 mars 1994, établissant que la radiation d'une hypothèque est un acte sans frais, ce qui, combiné à la formulation actuelle du numéro 1 de l'annexe I du tarif des notaires, détermine que la radiation d'une hypothèque est soumise à des frais de 30,05 euros.

En outre, tant le décret-loi royal 18/2012 que la loi 8/2012 stipulent que "cette disposition s'applique en ce qui concerne tous les enregistrements effectués et les actes autorisés à partir de l'entrée en vigueur de la présente loi"." Cela signifie que les partisans de cette interprétation considèrent que, depuis le 12 mai 2012, tout acte de radiation d'hypothèque qui est exécuté doit être considéré comme un document avec un montant, car on considère que le décret-loi royal 18/2012 (et ensuite la loi 8/2012), étant une réglementation postérieure de rang hiérarchique supérieur, a abrogé tacitement la section 1.1.f de l'annexe I du tarif des notaires, qui établissait que la radiation d'une hypothèque est un document sans montant.

• À cet égard, le lecteur doit garder à l'esprit que, conformément aux dispositions de la Constitution et du Code civil, une loi n'est abrogée que par une loi postérieure, et cette abrogation peut être expresse (c'est-à-dire lorsque la nouvelle loi indique expressément qu'une loi antérieure n'est plus en vigueur) ou tacite, ce qui se produit lorsque la nouvelle loi établit une réglementation contraire à la précédente, auquel cas il est entendu que cette nouvelle réglementation contraire rend la précédente inefficace, car elles sont incompatibles.

Au contraire, les partisans de la position selon laquelle les actes de radiation hypothécaire restent un document sans montant justifient leur argument sur la base d'une interprétation téléologique (c'est-à-dire qui sert le but recherché par le législateur en approuvant la règle) et d'une interprétation restrictive du décret-loi royal 18/2012 et de la loi 8/2012, car ils considèrent que cette dernière est une loi spéciale applicable uniquement aux opérations de crédit correspondant à des actifs financiers ou immobiliers transférés à la suite d'opérations de réorganisation et de restructuration d'institutions financières (conformément à la dénomination de ces lois et à leurs exposés des motifs correspondants).

Par conséquent, si cette interprétation est maintenue, on peut comprendre que pour toutes les annulations d'hypothèque qui ne correspondent pas à l'un de ces processus de restructuration bancaire, l'article 8 de la loi 2/1994 reste pleinement en vigueur, qui, rappelons-le, détermine que l'annulation d'une hypothèque est un document sans montant, Ceci, combiné à la règle numéro 1 de l'annexe I du tarif des notaires, détermine un coût de 30,05 € pour les annulations d'hypothèques, car il s'agirait de la règle générale à laquelle il ne peut être dérogé par une règle spéciale ultérieure destinée uniquement à un type très spécifique d'annulation d'hypothèque, et non à tous.

"Une analyse détaillée de la réglementation actuelle détermine qu'actuellement, les annulations d'hypothèques sont des documents d'un certain montant".

Quelle est l'interprétation de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique sur cette question ?

En ce qui concerne cette controverse, l'actuelle Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique (anciennement Direction Générale des Registres et des Notaires), dans son acronyme DGSJFP, le centre exécutif chargé d'émettre des critères d'orientation dans la pratique notariale et de registre, ainsi que de résoudre les recours administratifs contre les actes ou les résolutions des Notaires et des Registres, a eu l'occasion de s'exprimer sur la question, en considérant toujours que les annulations d'hypothèques sont de toute façon des documents de valeur.

Elle le fait pour la première fois dans son instruction du 31 mai 2012, dans laquelle elle indique que :" Le troisième paragraphe (relatif aux frais notariaux de l'acte de radiation d'hypothèque, et dans lequel il est établi, par référence au tarif notarial, qu'il s'agit d'un document d'un montant) de la deuxième disposition additionnelle du décret-loi royal 18/2012, s'applique à tous les actes de novation, de subrogation ou de radiation d'hypothèque".

Cette position est restée inchangée par la DGSJFP jusqu'à aujourd'hui, où, par exemple, en se référant à sa récente Résolution du 12 mars 2020, elle continue à soutenir que la radiation d'une hypothèque est un acte de montant. Dans cette résolution, on peut lire, entre autres, ce qui suit :

• " La prétendue contradiction entre les dispositions de la 2e disposition additionnelle du décret-loi royal 18/2012, et les dispositions du décret royal 1426/1898, du 17 novembre, approuvant le tarif des notaires, après sa modification par le décret royal 1612/2011, du 14 novembre , doit être résolue en faveur d'un critère fondamental d'interprétation et d'intégration des règles comme le critère de validité temporelle et d'abrogation des lois, doit être résolu en faveur d'un critère fondamental d'interprétation et d'intégration des règles tel que le critère de validité temporelle et de dérogation des loisdans le sens où le La loi ou le règlement antérieur doit être compris comme étant modifié par le suivant, à condition qu'il soit de rang égal ou supérieur.".
• Ainsi, la résolution susmentionnée poursuit en indiquant que "à cetégard, le décret-loi royal 18/2012 a lui-même prévu, dans sa "disposition unique d'abrogation", que toutes les réglementations de rang égal ou inférieur qui s'opposent aux dispositions du présent décret-loi royal sont abrogées.notamment le décret royal 1612/2011, du 14 novembre, relatif à la réglementation tarifaire des annulations d'hypothèques, qui était "en nette contradiction avec ce qui est désormais prévu dans ce décret-loi royal". en contradiction flagrante avec ce qui est maintenant prévu".
• En outre, la résolution établit que "dans le cas des annulations d'hypothèques, il est vrai que la réglementation du tarif notarial a subi quelques variations ou modifications entre 2007 et 2011, générant une confusion parmi les citoyens, les organisations de consommateurs, et même au sein de la profession notariale elle-même. Toutefois, il faut comprendre que cette confusion a été surmontée avec le décret-loi royal 18/2012, dont la 2e disposition additionnelle semble fixer un critère définitif en la matière, et qui indique littéralement qu'elle est applicable " à tous les enregistrements effectués et actes autorisés à partir de l'entrée en vigueur du présent décret-loi royal".

Compte tenu de ce qui précède, la Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance du public est donc d'avis que les actes de radiation d'hypothèque doivent être considérés comme un document de valeur et que les frais notariaux correspondants doivent leur être appliqués.

" La Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique fait sienne l'interprétation selon laquelle la radiation d'une hypothèque est un acte de montant ".

Quel est l'avis des tribunaux sur cette question ?

Contrairement à l'interprétation de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, plusieurs tribunaux de l'ordre juridictionnel contentieux-administratif ont eu l'occasion de se prononcer sur la question, à tel point que cette question a été résolue dans deux décisions judiciaires par nul autre que la Chambre III, contentieux-administratif, de la Cour suprême, dans des arrêts des 4 et 18 juin 2018, respectivement, bien que dans ce cas précis, ne se référant pas expressément au tarif notarial mais au tarif des conservateurs fonciers.

Ainsi, dans ces arrêts (par exemple, STS 1032/2018, du 18 juillet), la Cour suprême considère que les annulations d'hypothèques " ordinaires ", c'est-à-dire celles qui ne se produisent pas dans le cadre d'un processus de restructuration bancaire, doivent être régies par la règle générale qui régit le tarif des conservateurs fonciers, à savoir le décret royal 1427/1989, qui approuve le tarif des conservateurs fonciers, considérant que les dispositions du décret-loi royal 18/2012 et de la loi 8/2012 qui en découle constituent des règles exceptionnelles et spéciales applicables uniquement aux annulations d'hypothèques sur des prêts affectés par des processus de restructuration bancaire, c'est-à-dire le transfert d'actifs entre institutions financières, laissant hors de leur champ d'application toutes les autres annulations d'hypothèques "ordinaires" qui ne répondent pas à cette situation particulière. A cet effet, la Chambre III établit ce qui suit :

• La deuxième disposition supplémentaire de la loi 8/2012 du 30 octobre 2012 répond à la modération des frais de notaire et de greffe applicables en cas de transfert d'actifs financiers ou immobiliers à la suite d'opérations de réorganisation et de restructuration d'institutions financières.qui sont réglementés dans cette loi, comme l'annonce expressément son préambule et comme il ressort du fait que que ce n'est que dans cette disposition qu'il est fait référence à ces tarifs.
• Dans cette optique, la disposition additionnelle en question ne contient pas de modification générale et permanente du décret royal 1427/1989, qui approuve les tarifs des bureaux d'enregistrement, mais seulement le critère d'application ou, plus précisément, la modération de l'application des tarifs établis en termes généraux aux articles 2.1 et 2.2 de l'annexe I lorsqu'ils concernent la réorganisation et la restructuration des institutions financièresElle ne se réfère pas à la modification de certains articles de l'annexe I du décret royal 1427/1989, qui restent dans leur rédaction actuelle, mais envisage une forme spécifique et concrète d'application de ces derniers en raison des opérations de réorganisation et de restructuration réalisées sous la protection de la loi 8/2012 et à titre d'exception et de mesure de promotion et de soutien économique dans leur mise en œuvre.

Par conséquent, si cet argument devait être transposé en relation avec le Tarif des Notaires, on pourrait considérer que ni le Décret-loi royal 18/2012 ni la loi ultérieure 8/2012, étant considérés comme une règle spéciale, ne modifient le régime général prévu par la loi 41/2007 et le numéro 1 de l'annexe I du Tarif des Notaires (selon sa formulation donnée par le Décret royal 1612/2011 du 14 novembre), de sorte que la radiation d'une hypothèque doit être considérée comme un document sans montant et, par conséquent, une taxe de 30,05€ doit être perçue.

"La Cour suprême considère que les annulations d'hypothèques doivent être facturées comme des documents sans montant, sauf lorsque le prêt qu'elles garantissent correspond à un processus de restructuration bancaire".

Serait-il judicieux de clarifier la règle plus clairement à l'avenir ?

Après avoir exposé l'ensemble du panorama réglementaire existant et ses différentes interprétations, ainsi que la position de la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique en la matière, il convient de conclure cet article en faisant une référence globale à tout ce qui a été analysé, ainsi qu'aux éventuelles propositions de modifications législatives qui pourraient améliorer la matière.

Tout d'abord, à mon avis, il est nécessaire de signaler que tant les tarifs des notaires que ceux des conservateurs fonciers sont actuellement approuvés par une réglementation quelque peu ancienne, car il faut se rappeler que les deux arrêtés royaux ont été approuvés en 1989, ce qui, peut-être, et malgré les modifications partielles qu'ils ont subies, devrait être complètement actualisé, Peut-être qu'une analyse globale de la situation permettrait d'approuver un nouveau texte, plus moderne et plus complet, avec la capacité de résoudre les doutes interprétatifs qui surgissent à la suite de modifications législatives contenues dans des textes réglementaires dispersés, comme c'est le cas dans la présente analyse.

Ceci étant dit, et en ce qui concerne l'analyse spécifique de la nature de l'acte de radiation d'hypothèque, à savoir un document avec ou sans montant, il est nécessaire d'indiquer que, de l'avis du notaire soussigné, la radiation d'hypothèque est un document avec montant, puisque, d'une part, le libellé de la deuxième disposition additionnelle l'établit clairement en précisant que"cette disposition s'appliquera en ce qui concerne tous les enregistrements effectués et les actes autorisés à compter de l'entrée en vigueur du présent arrêté-loi royal.".

De même, et à partir d'une analyse économique de la loi, il ne semble pas judicieux de soutenir que le décret-loi royal 18/2012 et la loi 8/2012 subséquente introduisent une modification de la prise en compte de l'acte de radiation de l'hypothèque comme document de montant uniquement pour celles qui ont lieu dans le cadre des opérations de réorganisation des actifs des institutions financières, car si l'objectif général de ce règlement est de faciliter et de réduire le coût de ces opérations, il n'est pas logique de modifier un régime général de document sans montant (qui est moins cher) pour un régime de document de montant pour les annulations d'hypothèques incluses dans ces opérations (qui entraîneront un coût plus élevé).

Ainsi, à mon avis, une interprétation logique-systématique correcte du précepte nous amène à déterminer que le régime du Décret-loi royal 18/2012 et de la Loi 8/2012 subséquente consiste en un changement de politique législative du législateur, dans lequel, en variant le critère précédent, il opte pour modifier la nature de l'annulation de l'hypothèque pour tous ses types (et non seulement pour ceux qui se produisent dans le cadre de ces restructurations bancaires), car le contraire nous conduirait à l'absurdité de considérer qu'une annulation d'hypothèque "ordinaire" (d'un particulier, par exemple) doit être moins chère qu'une annulation effectuée par une institution financière dans le cadre d'un processus de restructuration, alors que le but de cette règle est précisément de faciliter la réorganisation des institutions financières, ce qui ne se fait certainement pas en augmentant le coût de leurs opérations.

En tout état de cause, cette situation d'insécurité juridique devrait être abordée par le législateur sans plus tarder, en approuvant un règlement qui clarifie sans réserve ce que devrait être le régime tarifaire applicable aux actes de radiation des hypothèques, tant dans le domaine notarial que dans celui de l'enregistrement.

"Il est souhaitable qu'à l'avenir des règles clarifiant la question soient adoptées pour éviter les doutes d'interprétation.

Qui supporte les frais de l'acte de radiation de l'hypothèque et de son enregistrement ?

"L'acte de radiation de l'hypothèque doit être payé par le propriétaire du bien, et non par la banque".

Pour conclure cet article, en guise de conclusion ou de décalogue, je résumerai les dix aspects les plus importants à garder à l'esprit en ce qui concerne la radiation d'une inscription hypothécaire :

1. Lorsque je finis de rembourser mon prêt hypothécaire, ou si j'achète une maison et que le vendeur qui me la vend annule son précédent prêt hypothécaire, c'est à moi d'annuler l'hypothèque.
2. La radiation de l'hypothèque s'effectue au moyen d'un acte public qui doit être autorisé par un notaire.
3. L'acte de radiation de l'hypothèque doit être porté au registre foncier pour son enregistrement, avec lequel nous obtiendrons sa radiation dans le registre.
4. L'acte de radiation de l'hypothèque sera signé par un représentant de notre banque, indiquant dans l'acte que le prêt garanti est déjà remboursé, consentant ainsi à la radiation de la garantie.
5. L'octroi de l'acte de radiation d'une hypothèque a un coût, qui est déterminé par une série de réglementations différentes, dont on peut obtenir les détails en lisant cet article.
6. Dans le cadre du tarif notarial, il est raisonnable de comprendre que la radiation d'une hypothèque est un document de valeur, de sorte que le notaire doit le facturer comme tel.
7. Cependant, il existe un courant interprétatif qui considère que les annulations d'hypothèques sont des documents sans montant, de sorte que leur coût serait de 30,05€.
8. La Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique considère, dans sa doctrine établie et constante, que les annulations d'hypothèques sont, en tout état de cause, des documents de valeur.
9. Cependant, les tribunaux administratifs considèrent que les annulations d'hypothèques doivent être des documents sans montant, sauf lorsqu'elles correspondent à des prêts affectés par une opération de restructuration bancaire, auquel cas elles seraient des documents de montant.
10. Les règles actuelles sur le coût des annulations d'hypothèques ne sont pas claires, il serait donc souhaitable de modifier la réglementation pour clarifier cette question.