Pourquoi dois-je attendre 10 jours pour signer mon hypothèque ? Et en Catalogne, pourquoi 14 jours ?

Depuis quelques années, le législateur, dans le cadre du secteur hypothécaire, afin de protéger la partie contractante la plus faible, c'est-à-dire le débiteur hypothécaire, a établi un ensemble de réglementations qui visent à protéger et à renforcer sa position juridique, à assurer la transparence des contrats de crédit immobilier et, en définitive, à aider les débiteurs, lorsqu'ils contractent leurs prêts hypothécaires, à avoir pu former leur volonté de manière pleinement consciente, réfléchie et informée.

Cependant, il n'en est pas moins vrai que, dans certains territoires comme la Catalogne, comme nous le verrons, il est également nécessaire de prendre en compte d'autres réglementations autonomes, qui imposent également des obligations, des devoirs et des aspects à prendre en compte dans le cadre du contrat hypothécaire, notamment dans un aspect aussi sensible pour les parties que les délais à respecter pour formaliser l'opération de prêt envisagée.

C'est pourquoi, dans ce bref article, en utilisant mon traditionnel système de questions-réponses, et de manière didactique et simple, nous tenterons de faire la lumière sur cette question, afin que tout débiteur catalan qui envisage de contracter un prêt hypothécaire sache de première main quels sont les délais ou les échéances à respecter pour pouvoir contracter un prêt hypothécaire.

Qu'est-ce que la loi 5/2019, qui réglemente les contrats de crédit immobilier ?

Cela étant, ce domaine contractuel, comme on le sait, implique deux parties contractantes ayant des connaissances et un pouvoir de négociation très différents, à savoir

• En tant que créancier hypothécaire, il s'agit normalement de grandes institutions financières, dont les actifs et les fonds propres se chiffrent en milliards d'euros et qui disposent de professionnels (économistes, actuaires, avocats, etc.) dont la mission est d'assurer le succès de ces sociétés financières, en imposant les conditions contractuelles qui répondent le mieux aux intérêts de leur banque.
• En tant que débiteurs hypothécaires, consommateurs, familles, individus qui, dans de nombreuses occasions, n'ont pas les connaissances, la capacité ou la force de négociation pour pouvoir exiger des conditions adéquates et équilibrées dans leurs contrats de prêt hypothécaire.

Le législateur étant conscient de cette réalité, la loi 5/2019 vise à établir un régime de protection des consommateurs qui ont la qualité d'emprunteurs dans le cadre d'un crédit pour l'achat d'un logement, en réglementant des aspects aussi variés que :

• Les principes qui devraient guider les prêteurs hypothécaires dans l'octroi de prêts pour l'achat de logements, tels que l'honnêteté, l'impartialité, le professionnalisme et la transparence.
• Les informations de base qui doivent être incluses dans la publicité pour les prêts hypothécaires.
• Les obligations de transparence auxquelles doivent se conformer les contrats de prêt hypothécaire.
• Les informations générales et la documentation précontractuelle informative que toute banque doit fournir à un futur débiteur lorsqu'elle commence à préparer l'opération de crédit.
• Exigences de formation pour le personnel des banques commercialisant des prêts hypothécaires.
• Des limites aux pratiques de vente des banques (telles que les ventes dites liées/combinées) ainsi qu'aux frais qu'elles peuvent facturer à leurs débiteurs pour différents concepts (par exemple en cas de remboursement anticipé, de novation, etc.)
• Limites et exigences qui doivent être respectées pour que l'institution financière puisse déclarer l'échéance anticipée de l'obligation.
• Exigences juridiques, professionnelles et de qualification auxquelles doivent satisfaire les personnes ou les entreprises opérant dans ce secteur d'approvisionnement.
• Un régime de sanctions pour pouvoir punir les opérateurs qui ne respectent pas toutes ces obligations imposées par la loi 5/2019.

Quand la loi 5/2019 sur les contrats de crédit immobilier s'applique-t-elle ?

• La partie débitrice est une personne physique et la partie créancière est une personne (physique ou morale) qui exerce, à titre professionnel, l'activité de prêt d'argent.
• Le prêt à contracter est garanti par un droit réel hypothécaire.
• Le but du prêt est d'acquérir ou de conserver des droits de propriété sur un bien immobilier résidentiel (ou un terrain ou un bien immobilier construit ou à construire).

Ainsi, dans la majorité des transactions immobilières, dans lesquelles l'acheteur du bien est un particulier qui finance l'achat avec un prêt hypothécaire accordé par sa banque, toutes les dispositions de cette loi sur le crédit immobilier s'appliqueront, de sorte que l'ensemble du processus contractuel devra se conformer aux demandes et exigences de la loi 5/2019.

Quels délais doivent être pris en compte conformément à la loi 5/2019, réglementant les contrats de crédit immobilier ?

• La fiche européenne d'information standardisée (FEIS), qui est un document contenant les éléments essentiels du futur contrat, tels que l'identification des parties contractantes, le montant emprunté, la durée de remboursement, le taux d'intérêt applicable, le nombre d'échéances de remboursement, leur fréquence, leur montant, le coût de l'opération (avec le détail tant du montant total à rembourser que du TAEG), un exemple de tableau de remboursement illustratif, et les coûts et frais convenus à cet égard, parmi les plus pertinents.
• La fiche d'avertissement standardisée (ou FIAE), qui est un document dans lequel la banque doit informer le futur débiteur des clauses ou éléments les plus pertinents du contrat, avec une référence particulière aux indices de référence utilisés pour fixer le taux d'intérêt applicable (dans le cas de prêts référencés à un taux variable), l'existence d'une "clause plancher", la possibilité d'une échéance anticipée de l'opération en cas de non-paiement et les conséquences et coûts qui en résulteraient dans ce cas, le détail et la répartition des coûts liés à l'octroi du prêt, entre autres.
• Dans le cas d'un prêt à taux variable, un document séparé avec une référence spéciale aux versements périodiques à payer par l'emprunteur dans différents scénarios de taux d'intérêt.
• Une copie du projet de contrat.
• Un document contenant des informations claires et véridiques sur les frais du prêteur et les frais de l'emprunteur. 

Enfin, une fois ce délai de dix jours calendaires écoulé et le certificat de transparence matérielle autorisé, le lendemain, il sera possible de se rendre à nouveau chez le notaire, cette fois pour formaliser nos actes de vente et de prêt hypothécaire.

Comment ces délais sont-ils calculés dans la pratique ?

En pratique, le calcul de cette période de dix jours calendaires doit être effectué comme suit:

• ÉTAPE 1 : Le débiteur hypothécaire potentiel se rend dans son agence bancaire et signe tous les documents précontractuels relatifs à sa transaction (FEIN, FIAE, etc.).
• ÉTAPE 2: Une fois cela fait, si la banque est diligente, elle enverra le jour même toute cette documentation au notaire choisi pour formaliser l'opération de crédit, par le biais d'une plateforme télématique qui existe entre les notaires et les institutions financières.
• ÉTAPE 3: Une fois que le notaire a reçu tous les documents de manière complète et correcte sur la plateforme télématique, à partir du jour suivant, les dix jours civils commencent à courir.
• ÉTAPE 4: Une fois ces 10 jours calendaires écoulés, et si l'acte dit de transparence matérielle a été formalisé entre-temps, les actes de vente et de prêt hypothécaire peuvent être signés.

Quel est le principal problème ou erreur de la pratique dans le calcul des délais ?

Il est facile de penser, du point de vue du client ou du consommateur, que le délai de 10 jours civils commence à courir à partir du moment où le client remet/retourne à la banque toute la documentation précontractuelle signée avec les conditions de son futur prêt hypothécaire. Cette approche est tout à fait logique. Mais en réalité, dans ce cas, la période ne commencerait même pas encore à courir.

La clé du début du calcul des 10 jours calendaires réside dans le fait que le notaire choisi par l'emprunteur potentiel reçoit cette documentation précontractuelle signée de la banque en question. Et aussi avec un certain nombre d'exigences :

• La soumission doit être effectuée à partir d'une plate-forme télématique spéciale autorisée par la loi à cet effet. Cela signifie que l'envoi de la documentation par tout autre moyen (e-mail, téléphone, etc.) n'est pas suffisant pour commencer le calcul du délai.
• Toute la documentation doit être reçue complète et correcte dans son contenu. Si la documentation est incomplète ou contient des erreurs, le délai ne commence à courir que lorsque la documentation précontractuelle signée est à nouveau présentée complète ou corrigée.

Peut-on renoncer à ces délais ?

Quelles sont les particularités à prendre en compte dans le cas catalan ?

Dans le cas des transactions formalisées en Catalogne, outre cette réglementation étatique et les délais qui y sont fixés, il est nécessaire de prendre en compte une question supplémentaire, puisque la Catalogne, comme on le sait, possède son propre droit civil qui, dans ce cas précis, contient également des dispositions qui doivent être respectées et appliquées dans le cadre des contrats hypothécaires.

Comme nous pouvons le constater, la réglementation catalane est plus exigeante en termes de délais, puisqu'elle détermine qu'il doit s'écouler quatorze jours (et non dix comme l'établit la réglementation étatique) entre la remise de la documentation précontractuelle de l'opération par la banque et la signature du prêt hypothécaire.

Est-il possible de renoncer à l'application de ce délai de 14 jours en vertu de la loi catalane ?

En effet, la Direction générale du droit et des entités juridiques, organisme dépendant du ministère de la Justice de la Generalitat de Catalogne, compétent pour statuer sur les recours gouvernementaux contre les évaluations négatives des registres fonciers fondées sur l'application du droit civil de Catalogne, a accepté la possibilité que les parties, si elles en conviennent expressément, puissent se dispenser de l'application de ce délai de quatorze jours calendaires, et se prévaloir ainsi du délai plus court de dix jours établi par la réglementation étatique.

Ainsi, si pour des raisons de temps ou de précipitation dans la formalisation de la transaction (comme, par exemple, si le délai pour formaliser l'achat convenu dans un contrat d'acompte expire, en cas de voyage de l'une des parties, etc.), le délai de quatorze jours constitue un problème pour l'acheteur/débiteur, si cela est convenu avec sa banque, il est possible d'y renoncer, auquel cas, le délai de dix jours prévu dans la réglementation étatique déjà analysée serait applicable. 

Comment cette renonciation est-elle inscrite dans l'acte authentique ?

Dans notre étude notariale, la renonciation au délai de quatorze jours de la réglementation catalane est enregistrée avec une déclaration / avertissement à l'effet suivant :

<ejemplo>De conformidad con lo previsto por la Resolución de la Dirección General de Entidades Jurídicas de fecha 12 de julio de 2.017, los comparecientes renuncian expresa y explícitamente a agotar el plazo establecido en el artículo 262.4 del Código de Consumo de Cataluña, con el consentimiento expreso de la entidad acreedora, por darse la siguiente circunstancia especial que obliga al otorgamiento antes de plazo (aquí, si se quiere, se puede especificar el motivo concreto), manifestando expresamente que se ha dispuesto de suficiente tiempo de análisis y estudio de las condiciones económicas y financieras ofrecidas por la entidad prestamista, y manifestando asimismo comprender todos los aspectos jurídicos y económicos de la operación, que yo el Notario he advertido y que les informo, prestando su conformidad al mismo.<ejemplo>

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En espérant que cet article contribuera à rapprocher les citoyens des particularités de la réglementation catalane sur les délais de formalisation des opérations hypothécaires avec les consommateurs, l'équipe de l'Office notarial Jesús Benavides reste à votre disposition pour vous aider dans tout ce dont vous pourriez avoir besoin dans le cadre de la formalisation de vos opérations notariales.