Option d'achat

Il est bien sûr possible d'accorder un droit d'option sur certaines parties d'un bien, voire sur sa constructibilité. Dans ce cas, le prix d'achat doit être fixé en tenant compte de la surface ou d'autres paramètres ou modules spécifiés.

Il est en effet possible de créer un droit d'option d'achat en faveur de plusieurs parties(par exemple en faveur de 3 frères et sœurs). Cela dit, l'acte constitutif doit préciser la manière dont l'exercice de ce droit doit ou peut être réalisé (c'est-à-dire s'il doit être réalisé conjointement par tous, individuellement par l'un d'entre eux, etc.)

Et, à défaut de précision, si le droit d'acquisition a été constitué en faveur de plusieurs titulaires de manière proindivise, il doit être exercé conjointement par tous les titulaires ou par un ou plusieurs d'entre eux par cession des autres.

Conformément au droit civil catalan, le droit d'option, étant un " droit d'acquisition volontaire ", peut être constitué par n'importe quel titre, c'est-à-dire par un titre onéreux ou gratuit.

Ainsi, s'il est normal que le droit d'option soit constitué en échange de la perception d'une prime, qui sera perçue par le propriétaire actuel qui constitue le droit en faveur de l'optant, il n'en est pas moins vrai qu'il peut aussi être constitué comme une affaire libre dans laquelle il n'y a pas de prime en échange.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, un padre puede constituir un derecho de opción de compra sobre una finca que le pertenece, a favor de su hijo, sin que medie contraprestación o prima alguna, sino simplemente a título de mera liberalidad dada su estrecha relación familiar y sentimental.<ejemplo>

En règle générale, la prime convenue en contrepartie de l'exercice du droit d'option ne fait pas partie du prix éventuellement payé par le bénéficiaire de l'option s'il décide d'exercer son droit d'option.

En ce sens, le Code civil catalan établit que " la prime convenue dans la constitution du droit n'est imputée au prix d'acquisition que si cela a été expressément stipulé ".

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, Juan constituye un derecho de opción de compra sobre una finca de su propiedad a favor de Toni, pactándose una prima de 20.000 euros y un precio de compra futuro de 300.000 euros, si no se dice nada al respecto, llegado el momento, si Toni decide ejercer el derecho de opción, para la adquisición del bien deberá abonar a Juan esos 300.000 euros pactados.<ejemplo>

<ejemplo>Por el contrario, si hubieren pactado expresamente que la prima formará parte del precio en caso de ejercicio del derecho de opción, en tal caso, Toni deberá abonar a Juan 280.000 euros (esto es, los 300.000 euros del precio de compra pactados, menos los 20.000 euros entregados en concepto de prima cuando se constituyó el derecho de opción).<ejemplo>

En tout cas, ce qui est raisonnable et plus habituel, c'est que la prime ne fait pas partie du prix, mais est constituée comme un élément de rémunération en faveur du concédant, en contrepartie du fait de permettre au titulaire de l'option d'acquérir ce bien dans le futur, s'il le juge opportun.

Conformément à la législation civile catalane (article 568-6 du livre V du code civil de Catalogne), le titre de constitution du droit d'option doit contenir au moins les informations suivantes :

• La durée du droit, qui, si elle n'est pas fixée, s'entend comme étant de quatre ans, et la période de son exercice, le cas échéant.
• La contrepartie de l'acquisition du bien ou les critères de fixation de la contrepartie et, le cas échéant, l'accord sur la levée unilatérale de l'option. 
• Si le droit est créé à titre onéreux, la prime convenue pour le constituer et la manière dont elle a été payée.
• L'adresse des concédants de l'option aux fins des notifications obligatoires.
• La forme d'accréditation du paiement du prix ou de la contrepartie, si son exercice unilatéral a été convenu.

En effet, il est normal qu'un prix ou une contrepartie monétaire soit convenu, de sorte que, si l'acheteur décide de lever l'option d'achat et d'acquérir la propriété du bien, il verse au concédant la somme d'argent convenue (par exemple, 200 000 euros).

Cependant, le Code civil catalan détermine expressément que la contrepartie peut être de nature non monétaire, de sorte que, le cas échéant, les parties peuvent convenir qu'elle soit de nature autre que monétaire (par exemple, que l'optant donne en échange une œuvre picturale de son bien de grande valeur économique).

La réponse à cette question ne peut être que négative, de sorte que le droit d'option ne peut être exercé sine die par l'optant, mais sera limité à la durée convenue par les parties dans l'acte constitutif et, à défaut, aux durées maximales fixées par la loi.

Conformément au droit civil catalan, le droit d'option d'achat peut être constitué pour une période maximale de dix ans, de sorte qu'après cette période, s'il n'a pas été exercé par l'acheteur, le droit s'éteint et l'acheteur n'y a plus droit.

Les questions suivantes doivent également être prises en compte en ce qui concerne le calendrier :

• Si elle n'a pas été expressément convenue, la loi présume que sa durée sera de quatre ans.
• Le droit d'option peut, par accord des intéressés, faire l'objet de prorogations successives, dont chacune ne peut excéder une période maximale de dix ans.
• La durée du droit d'option constitué en tant que convention ou stipulation intégrée dans un autre acte juridique ne peut pas dépasser la durée de ce dernier, avec les prolongations correspondantes(ainsi, par exemple, si un bail d'un bâtiment industriel avec option d'achat est convenu pour une durée de 15 ans, la durée du droit d'option peut être prolongée jusqu'à ces 15 ans, c'est-à-dire au-delà de la limite maximale générique de 10 ans indiquée au début de cette question).

En effet, les biens faisant l'objet d'un droit d'option sont aliénables sans le consentement des donneurs d'option, et les acquéreurs sont subrogés aux obligations qui, le cas échéant, correspondent aux donneurs du droit.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan constituye, sobre una vivienda que en la actualidad le pertenece, un derecho real de opción de compra a favor de Olga, y el mismo se inscribe en el Registro de la Propiedad, si posteriormente Juan vende esa finca a Tomás, con independencia de esta transmisión, Olga podrá ejercer su derecho de opción de compra, adquiriendo la propiedad de esta y extinguiendo así el derecho de Tomás.<ejemplo>

En effet, les droits d'option en faveur de l'optant peuvent également être transférés, en règle générale, sauf s'ils ont été constitués en contrepartie du titulaire.

<ejemplo>Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, Olga podrá vender su derecho de opción de compra a un tercero, por ejemplo, su amiga Débora.<ejemplo>

<ejemplo>No obstante, si este derecho a favor de Olga lo hubiere constituido su madre, a su favor, en atención a su relación familiar de madre – hija, Olga no lo podrá vender a su amiga.<ejemplo>

Les propriétaires des biens sur lesquels le droit d'option est constitué sont tenus d'entretenir avec soin les biens en question soumis au droit d'option et sont responsables, vis-à-vis des personnes qui font l'option, de toute détérioration des biens par faute ou par dol.

De leur côté, les titulaires du droit d'option ont le droit d'inspecter le bien qui fait l'objet du droit d'option pour vérifier son état de conservation.

Conformément au droit civil catalan, les améliorations et les accessions apportées par les propriétaires du bien, introduites après la constitution du droit d'option, appartiendront aux optants, qui ne seront pas obligés d'en payer le montant.

<ejemplo>Así pues, si por ejemplo, Andrea posee una vivienda unifamiliar, y concede un derecho de opción de compra a favor de Paula, si posteriormente Andrea realiza unas obras para realizar una piscina en la finca, con un coste de 20.000 euros, cuando Paula ejerza el derecho de opción de compra y adquiera la vivienda (si ello sucede así finalmente), Andrea no tendrá derecho a reclamar importe alguno por esos 20.000 euros de más invertidos en la construcción de esa piscina.<ejemplo>

En ce qui concerne cet aspect, il est nécessaire d'indiquer que le Code civil catalan établit que les titulaires du droit d'option, si les biens qui en font l'objet sont totalement perdus par suite d'un cas fortuit, d'une force majeure ou du fait d'un tiers, ne peuvent exiger la restitution de la prime payée.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, recuperando una situación de actualidad en estos momentos, si se constituye un derecho de opción sobre una vivienda en la Garrotxa, y al entrar en erupción un volcán la destruye, el optante no tendrá derecho a reclamar que se le devuelva el importe que pagó como prima para constituir el derecho de opción, pues el concedente no tiene responsabilidad en la destrucción del bien.<ejemplo>

En revanche, si la perte totale est causée par la faute ou la faute intentionnelle des constituants du droit ou des propriétaires, ceux-ci doivent restituer la prime payée, sans préjudice de l'indemnisation des dommages.

<ejemplo>Así pues, si por el contrario, una vez constituido el derecho de opción sobre la finca, sus propietarios realizan una actividad ilegal en la misma (por ejemplo, la elaboración de material pirotécnico careciendo de las autorizaciones administrativas pertinentes) y la vivienda se incendia y destruye, al haberse causado el daño de forma negligente por parte del propietario concedente de la opción, el optante tendrá derecho a recuperar el dinero que pagó en su momento en concepto de prima, como contraprestación a la constitución del derecho de opción.<ejemplo>

En cas de perte partielle, les auteurs de l'option peuvent choisir entre ne pas exercer leur droit ou l'exercer sur la partie restante, auquel cas ils doivent payer la contrepartie proportionnelle. 

Dans ce cas, en outre, si la perte partielle est causée par la faute ou la faute intentionnelle des propriétaires, ceux-ci doivent indemniser les propriétaires pour les dommages et, selon le choix des titulaires de l'option, restituer la partie correspondante de la prime.

Le moment venu, si les optionnaires décident d'exécuter l'option d'achat et, par conséquent, d'acquérir la propriété du bien, ils doivent d'abord, bien sûr, communiquer leur volonté au concédant. À cette fin, le titulaire de l'option doit notifier aux cédants ou aux propriétaires l'exercice du droit d'option, à l'adresse indiquée dans l'acte constitutif, normalement au moyen d'un burofax, dans lequel ils seront convoqués à une date et une heure précises pour formaliser l'achat et la vente convenus à ce moment-là.

Ce jour-là, les parties se présenteront chez le notaire et signeront l'acte de vente, après quoi l'acheteur paiera le prix convenu à l'époque dans l'acte de constitution de l'option, et la transaction de vente et d'achat sera alors achevée.

Par la suite, afin de protéger son droit, l'acheteur, en tant que nouveau propriétaire, doit enregistrer cet acte de vente au registre foncier.

Si le titulaire de l'option a notifié sa volonté d'exercer le droit d'option et que, au jour et à l'heure fixés, le propriétaire ne se présente pas à la signature notariale, le titulaire de l'option, pour pouvoir exercer son droit, si la faculté d'exercice unilatéral du droit n'a pas été prévue (comme on le verra dans la question suivante), doit s'adresser au tribunal pour satisfaire sa demande.

En effet, le droit civil catalan permet l'exercice unilatéral du droit d'option d'achat, c'est-à-dire la possibilité que l'acheteur, seul, puisse lever l'option d'achat et acquérir la propriété du bien sans le consentement du concédant ou du propriétaire du bien à l'acte de transfert (c'est-à-dire sans qu'il lui soit nécessaire de se rendre chez le notaire pour signer l'achat-vente).

Dans ce cas, comme indiqué, le titulaire de l'option peut exercer unilatéralement le droit d'option enregistré, pour autant que les conditions suivantes soient remplies :

• Qu'il en a été convenu ainsi lors de la création du droit.
• Il a la possession du bien ou peut l'acquérir instrumentalement en formalisant la levée de l'option.
• Le prix ou la contrepartie est déposé notarialement à la disposition des propriétaires et des tiers qui peuvent prouver que leurs droits sont inscrits ou enregistrés après le droit d'option dans le registre foncier (dans le cas des biens immobiliers).

Conformément au Code civil catalan, le droit d'option s'éteindra (en plus des causes générales qui affectent tout type de droit réel) :

• Soit en cas de levée : c'est-à-dire que le donneur d'option exécute l'option d'achat et acquiert la propriété du bien immobilier.
• Ou en cas d'expiration du terme de sa durée sans que l'électeur ait exercé son droit d'option.

En effet, le droit d'option d'achat est soumis à l'impôt, plus précisément à l'impôt sur les mutations (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados), le contribuable (c'est-à-dire la personne qui paiera l'impôt) étant l'optant, c'est-à-dire la personne qui acquerra la propriété du bien si elle exécute l'option.

Sur cette base, il est nécessaire d'indiquer qu'en pratique, l'option d'achat peut être soumise à l'un ou l'autre des deux types de cet impôt, à savoir la TPO ou l'AJD, en fonction de la qualité du concédant de l'option, c'est-à-dire du propriétaire du bien qui accorde l'option à l'acheteur.

• Ainsi, si l'option d'achat est consentie par un professionnel assujetti à la TVA (par exemple, un promoteur réalisant une construction neuve), lorsque l'option sera formalisée dans un acte public, elle sera soumise à la DJA. Dans ce cas, le taux d'imposition sera de 1,5 %.
• En revanche, si le droit d'option d'achat est accordé par un particulier, il sera dans ce cas taxé par la DJA. Dans ce cas, le taux d'imposition sera de 10 %.

Enfin, il convient de noter que, en ce qui concerne le montant imposable (c'est-à-dire le montant sur lequel l'impôt sera calculé), il faut prendre comme référence le prix le plus élevé entre le prix de l'option ou de la prime et 5 % du montant imposable de l'opération principale.