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En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 18 novembre 2024 (BOE du 18 décembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, dans lequel l'acquéreur est une société civile, initialement formalisé dans un document privé, puis rendu public (mais sans inscription au registre mercantile), dont l'objet est l'exploitation d'une activité agricole/élevage.

Lors de la présentation à l'enregistrement, le Registre foncier a refusé l'enregistrement, arguant que lorsque la société civile a un objet commercial, il est essentiel que, pour pouvoir inscrire un titre de propriété en sa faveur au registre foncier, elle soit d'abord inscrite au registre du commerce, le Registre considérant qu'en l'espèce, l'objet de la société est l'agriculture/élevage, c'est-à-dire une activité commerciale évidente.

Sur recours, la DG a révoqué la note de classement, considérant que la société acquéreuse est une société civile formalisée par un acte public, dûment constituée, ayant un objet non commercial (art. 326 du code de commerce), de sorte que l'inscription demandée doit être faite au nom de la société civile acquéreuse.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 4 novembre 2024 (BOE du 22 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à l'enregistrement d'une décision judiciaire déclarant qu'une vente et un achat ont été résolus.

L'affaire est basée sur un achat-vente (où l'acheteur, pour financer l'achat, demande un prêt hypothécaire, qui est enregistré au moment de la formalisation de l'achat-vente). Une fois la vente et l'achat formalisés, des désaccords surgissent entre les parties, qui finissent par porter leur conflit devant les tribunaux. Cette procédure judiciaire se termine par la constatation de la résolution de l'achat-vente, c'est-à-dire sa nullité, et les parties doivent restituer les prestations réciproques (c'est-à-dire le bien au vendeur et le prix payé à l'acheteur).

Une fois que ce jugement a été soumis pour inscription au registre foncier, la position intéressante du créancier hypothécaire se pose, qui a légitimement enregistré son droit avant que tout ce litige ne survienne et ne soit résolu.

A ce stade, la DG, s'alignant sur les critères du Conservateur, décide que, dans ces cas, pour pouvoir enregistrer la résolution de la vente et de l'achat (c'est-à-dire que la maison cesse d'être au nom de l'"acheteur" et redevient enregistrée au nom du "vendeur"), il sera nécessaire, en premier lieu, de prouver le dépôt des montants dus et, surtout, de prouver le consentement de la banque créancière (c'est-à-dire que la banque qui détient le droit réel d'hypothèque devra consentir à cela), la banque détentrice du droit réel d'hypothèque devra y consentir), puisque, la créance n'ayant pas été inscrite lors de la comparution du créancier hypothécaire, par mandat impératif de la loi hypothécaire (articles 20, 37, 40 et 82), la radiation ou la modification des inscriptions des créanciers subséquents est empêchée sans leur consentement exprès ou tacite, volontaire ou forcé.

Il faut donc être très prudent dans ces situations litigieuses, car au-delà de la victoire judiciaire, il faudra négocier avec la banque créancière pour que la dette soit annulée et que la banque accepte l'enregistrement de l'annulation de la vente, sinon ce ne sera pas possible, et la victoire judiciaire s'estompera.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 6 novembre 2024 (BOE du 22 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, dans lequel la partie vendeuse est une société. L'acte de vente ne contient pas de déclaration de la société vendeuse concernant le caractère non essentiel des actifs transférés, et aucune résolution de l'assemblée générale des actionnaires n'est jointe à l'acte.

Soumis à l'enregistrement, le registre foncier refuse l'enregistrement, considérant qu'une résolution de l'assemblée générale (qui n'est pas fournie) est nécessaire pour l'acquisition ou l'aliénation d'un bien social qui peut être considéré comme essentiel.

Après l'introduction du recours correspondant, la DG a résolu la question en révoquant la note de qualification, réitérant ainsi sa doctrine selon laquelle il n'y a pas d'obligation de fournir un certificat ou de faire une déclaration expresse par l'administrateur que le bien qui fait l'objet de l'activité documentée n'est pas essentiel, bien que la déclaration contenue dans l'acte sur le caractère non essentiel de ce bien améliore la position de la contrepartie en ce qui concerne son devoir de diligence et d'évaluation de la faute grave. Toutefois, l'omission de cette déclaration expresse n'est pas en soi un vice qui empêche l'inscription.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 25 septembre 2024 (BOE du 7 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte formalisant le transfert de garanties hypothécaires, dans lequel l'aspect le plus intéressant est tout ce qui concerne la description de la procuration qui habilite le représentant d'une société étrangère qui n'est pas enregistrée.

L'affaire concerne plus particulièrement un acte de cession de garanties hypothécaires, dans lequel la société cessionnaire (irlandaise et non enregistrée en Espagne) est représentée dans l'acte par un fondé de pouvoir. Lors de l'établissement de la procuration spéciale, le notaire habilité l'identifie simplement (avec la date et le nom du notaire habilité) et déclare qu'il la considère comme suffisante pour l'octroi de la procuration.

Une fois présenté à l'enregistrement, le greffier auquel l'acte est présenté considère que le résumé de la procuration est insuffisant, un critère confirmé par la Direction générale qui, dans sa résolution, détermine que les procurations des sociétés étrangères, puisqu'elles ne sont pas enregistrées, sont soumises à la doctrine du STS du 1er juin 2021 pour les procurations non enregistrées des sociétés espagnoles enregistrées, Par conséquent, le notaire habilité doit, sous sa responsabilité, vérifier rigoureusement la validité et le bien-fondé de la procuration accordée par ladite société et consigner qu'il a effectué une telle action, de sorte que le résumé de l'acte authentique dont résulte la représentation exprime les circonstances qui, de l'avis du notaire, justifient la validité et le bien-fondé de la procuration dans l'exercice de laquelle le fondé de pouvoir agit.

Ainsi, lors de l'évaluation du caractère suffisant de la procuration, il convient notamment d'indiquer l'identité de la personne qui donne la procuration, sa situation personnelle et le fait qu'elle exerce ou non une fonction professionnelle dans l'entreprise.

Compte tenu des nombreuses questions suscitées par ce dossier, à savoir les frais éventuels à payer par les clients des banques lorsqu'ils souhaitent rembourser leur crédit hypothécaire , en tout ou en partie, de manière anticipée, le texte suivant est joint (ICI) la Résolution du 2 décembre 2024, de la Banque d'Espagne, qui publie les indices et les taux de référence applicables au calcul de la valeur de marché dans la compensation du risque de taux d'intérêt des prêts hypothécaires, ainsi qu'au calcul du différentiel à appliquer pour obtenir la valeur de marché des prêts ou des crédits qui sont annulés par anticipation.

À cet égard, il convient de rappeler que dans le cas des hypothèques signées après le 9 décembre 2007, en cas de résiliation anticipée (totale ou partielle), l'institution financière, en plus de l'indemnité ou des frais de résiliation, peut facturer un montant pour la compensation du risque de taux d'intérêt. Pour calculer la limite maximale à facturer, il faut tenir compte de la formule mathématique réglementée par la législation applicable, pour laquelle il faut prendre en compte les valeurs publiées dans cette Résolution, qui est mise à jour mensuellement.

En tout état de cause, si vous souhaitez obtenir plus d'informations sur ce calcul, ICI vous pouvez également accéder à un article de notre blog, largement diffusé, où vous trouverez des informations pratiques sur la manière d'effectuer ces calculs et de vérifier si la banque applique correctement les frais qui peuvent ou non être facturés.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 9 octobre 2024 (BOE du 15 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente d'un bien soumis à une interdiction d'aliéner qui figure dans une annotation préventive ordonnée par le fisc, qui est effectuée après que l'acte de vente a été accordé.

Il s'agit plus précisément d'un acte de vente accordé le 21 décembre 2023, qui a été présenté au greffe le 8 mai 2024. Toutefois, avant cette date, le 12 avril 2024, une annotation préventive d'interdiction d'aliéner ordonnée par le Trésor a été faite sur le bien objet de la vente.

La DG, statuant sur le recours introduit, réitère sa doctrine refusant la possibilité d'enregistrer la vente, étant entendu que l'efficacité préférentielle des transferts avant les interdictions d'aliéner n'est pas applicable dans les procédures pénales ou administratives, où la composante d'ordre public des mesures de précaution adoptées doit prévaloir.

En annexe (ICI) le résumé de presse du STS 1917/2024, du 5 décembre, dans lequel la troisième chambre de notre Haute Cour a statué que les "mobile-homes" nécessitent un permis d'urbanisme car ils sont comparables à une maison préfabriquée et non à une caravane.

Ainsi, pour la Cour suprême, ce sont les règles d'urbanisme applicables dans chaque cas qui légitiment l'installation de mobil-homes sur un terrain, celle-ci étant justifiée par une raison impérieuse d'intérêt général telle que la protection de l'environnement et de l'environnement urbain.

En annexe (ICI) l'Instruction pour la vérification des valeurs des biens immobiliers dans l'impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés et dans l'impôt sur les successions et les donations, qui doit être appliquée aux faits imposables de l'année 2025.

Il est rappelé que dans les transmissions d'immeubles qui n'ont pas de valeur de référence ou qui ne peuvent être certifiées par la Direction Générale du Cadastre, la base imposable et, par conséquent, la valeur qui doit être incluse dans l'auto-évaluation, sans préjudice de la vérification administrative, sera la plus élevée des valeurs suivantes : la valeur déclarée par les parties intéressées, le prix ou la contrepartie convenue ou la valeur de marché.

Dans ces transferts, l 'administration est habilitée à vérifier que la valeur des biens et droits déclarés dans l'autoévaluation n'est pas inférieure à la valeur de marché, les valeurs indiquées dans l'instruction étant prises comme référence à cet effet.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 octobre 2024 (BOE du 22 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte constitutif d'une SL avec une seule participation d'une valeur nominale d'un euro.

Le greffier a refusé l'inscription au motif que le fait que la SL constituée n'ait qu'un seul actionnariat contrevient aux principes de la SL et à son évolution normale (considérant, en somme, que la LSC suppose une division plus large du capital social).

En appel, la DG s'est alignée sur le notaire appelant, en révoquant la note de qualification, considérant que, conformément à l'autonomie de l' actionnaire fondateur, la constitution de cette SL avec une seule participation d'une valeur nominale de 1 euro est admissible, puisqu'aucune disposition ne l'interdit.

En annexe (ICI) lien vers une intéressante formation pratique donnée par le notaire madrilène Fernando Gomá, sur les actes notariés liés au monde numérique (actes WhatsApp, pages web, contenus sur les réseaux sociaux, dépôt de documents numériques, etc.)

Session pratique, en format vidéo, très intéressante, avec des notes à prendre en compte lors de la formalisation de ce type de document, où l'on peut même trouver des modèles de document public à utiliser dans ces cas.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 18 septembre 2024 (BOE du 6 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de vente, dans lequel la société vendeuse, lors de la formalisation de l'acte de vente, a un numéro d'identification fiscale valide, mais lorsqu'elle présente le document pour l'enregistrement dans le registre, celui-ci a été révoqué.

La DG estime qu'en effet, pour pouvoir enregistrer le transfert au registre foncier, il est nécessaire que le FNI de la société soit en vigueur non seulement au moment de la signature de l'acte, mais aussi au moment de l'enregistrement du document au registre.

En annexe (ICI) Résolution de la direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 25 septembre 2024 (BOE du 7 novembre 2024), dans laquelle la direction générale résout un cas relatif à la révocation d'un directeur général d'une société municipale, qui demande l'accès au registre des sociétés sur la base d'un certificat d'accords de réunion délivré par le secrétaire du conseil municipal, avec l'approbation du maire.

Le Registre du Commerce a refusé l'enregistrement au motif que cet acte requiert un acte public pour l'enregistrement (art. 94 et 95 RRM), ce critère ayant été confirmé par la Direction Générale dans le cadre du recours en appel.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 22 octobre 2024 (BOE du 21 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte denantissement d'une installation photovoltaïque, initialement rejeté par le greffier, en considérant que, dans ce cas, il ne pouvait être inscrit que sous forme d'hypothèque mobilière.

Sur recours, la DG a révoqué la note de qualification, considérant que cette installation photovoltaïque n'est rien d'autre qu'unbien mobilier gagé, de sorte qu'il est possible d'inscrire ce gage sur une installation de production d'énergie photovoltaïque dûment inscrite au registre administratif correspondant, sous la forme d'un gagesans dépossession prévu à l'art. 682 LEC.

Résolution intéressante applicable aux opérations de financement de cette catégorie d'actifs ou d'infrastructures.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 22 octobre 2024 (BOE du 21 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de liquidation d'une société. Dans ce cas, un actionnaire minoritaire avait demandé la nomination d'un commissaire aux comptespour superviser les opérations de liquidation, ce qui a été dûment inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Une fois l'acte soumis à l'enregistrement, le Registre du Commerce considère qu'il est nécessaire d'inclure dans l'acte l 'intervention et le consentement du contrôleur financier aux opérations de liquidation, ce qui est rejeté par la Direction Générale dans la résolution du recours, car elle considère que sa fonction se limite à vérifier que les actions des liquidateurs sont effectuées conformément aux règles légales et statutaires relatives au processus de liquidation, en informant les actionnaires des actes des liquidateurs qui sont contraires à la loi ou aux statuts, de sorte qu'outre les responsabilités que les liquidateurs peuvent avoir encourues, ils peuvent également demander leur révocation en vertu de l'article 380 de la loi sur les sociétés de capitaux. Par conséquent,les liquidateurs peuvent agir sans obtenir l'approbation des commissaires aux comptes, car leur fonction est de superviser, mais nond'approuver les actions des liquidateurs.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 22 octobre 2024 (BOE du 21 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'annulation d'une option d'achat. L'affaire se base sur un acte d'option d'achat enregistré, dans lequel l'acheteur dispose d'un délai dedeux mois pour lever l'option, à compter de la date à laquelle le concédant réalise une série d'actions (notamment, le paiement de certains impôts et l'annulation de certaines affectations fiscales qui grevaient le bien).

Le concédant respecte les conditions et procède à une notification notariale (par le biais d'une lettre officielle de mise en demeure), mais lorsque le notaire se rend au siège de la société requérante, il y trouve une employée qui "reconnaît être une employée de la société requise" et qui déclare également "ne pas être habilitée à recueillir une quelconque mise en demeure". Face à ce refus, le notaire considère que la demande a été faite, le concédant considère alors que le délai de 2 mois accordé commence à courir.

Cette demande est rejetée par le greffier, qui considère qu'il faut pour cela le consentement du titulaire de l'option et que, par ailleurs, la notification de l'avis de convocation a été faite de manière incorrecte, puisque, vu le refus de l'employé de retirer le document, il aurait fallu l'envoyer par lettrerecommandée avec accusé de réception, comme le prévoit l'article 202 de la NR.

La DG confirme le critère du greffier, de sorte que, dans ces cas, il faudra prendre des précautions extrêmes et, en cas de refus de retirer l'assignation, assurer la notification en l'envoyant par courrier recommandé avec accusé de réception.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 21 octobre 2024 (BOE du 21 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de modification des statuts d'une SA, dans lequel l'article de ses statuts relatif à la rémunération du conseil d'administration est modifié. Dans la nouvelle rédaction, il est établi que, dans le cas des membres duconseil d'administration ayant des fonctions exécutives, leur rémunération sera déterminée par l'assemblée générale sur la base d'unou plusieurs des éléments détaillés dans l'article (une indemnité fixe, des indemnités journalières, une rémunération variable, etc.)

Le Registre du Commerce a refusé l'inscription au motif que la disposition viole l'art. 217 LSC, car elle ne détermine pas le système de rémunération, mais laisse à la discrétion de l'assemblée générale le choix d'un ou de plusieurs de ceux prévus par les statuts.

Sur recours, la Direction générale a révoqué la note de qualification, estimant que la clause en question ne laisse pas à la discrétion de l'assemblée générale le choix d'un ou de plusieurs administrateurs parmi ceux prévus par les statuts,Au contraire, elle se limite à établir, en ce qui concerne la rémunération prévue pour les membres du conseil d'administration auxquels des fonctions exécutives ont été attribuées, que les éléments de rémunération à percevoir annuellement par ces administrateurs seront déterminés par l'assemblée générale et consisteront en un ou plusieurs des éléments spécifiés, ce qui est accepté par le Centre de gestion conformément aux dispositions des articles 217 et 249 de la loi espagnole sur les sociétés anonymes.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 2 septembre 2024 (BOE du 6 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale nous rappelle que, dans le cadre d'une propriété horizontale, pour réaliser la modification du titre constitutif, le consentement des propriétaires qui étaient propriétaires à la date d'adoption de l'accord et, de même, de ceux qui sont propriétaires enregistrés à la date à laquelle ledit document doit entrer dans le Registre foncier est nécessaire.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 21 octobre 2024 (BOE du 21 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte de notarisation de résolutions de sociétés, y compris la clause statutaire sur la rémunération des administrateurs. Cette clause prévoit la possibilité de recevoir une "rémunération variable, en fonction d'indicateurs ou de paramètres généraux de référence", sans préciser de quoi il s'agit.

Le Registre du commerce a refusé l'inscription pour ce motif (en vertu de l'article 217 LSC), critère confirmé par la DG, qui a jugé que lorsque la possibilité de percevoir une rémunération variable est établie, il est nécessaire de détaillerexpressément les indicateurs ou paramètres qui permettront de la spécifier, même s'ils doivent être interprétés de manière souple.

Il est rappelé que dans quelques jours, c'est-à-dire à lafin du mois de décembre de cette année, la période accordée par le décret-loi royal 19/2022, qui a établi un code de bonnes pratiques pour atténuer la hausse des taux d'intérêt (qui permet aux débiteurs ayant des problèmes pour payer leurs prêts d'obtenir une prolongation de la période de remboursement de leur prêt, ou une novation de taux variable à taux fixe, entre autres questions), se termine.

Pour plus de détails sur les mesures, leurs bénéficiaires potentiels et les conditions requises, (ICI), nous renvoyons à un article de notre blog publié à l'époque, où toutes ces questions sont expliquées.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 17 octobre 2024 (BOE du 21 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un actenotarié d'uneassemblée générale, dans lequel l'actionnaire détenant 25 % d'une SL demande la présence d'un notaire à la prochaine assemblée générale de la société. À cette fin, la demande a été adressée à un notaire de Vigo, qui a sollicité l'assistance d'un autre notaire de la localité où se trouve le siège social de la société anonyme en question, afin de réaliser la demande correspondante. Cependant, lors de la présentation de l'acte au registre du commerce, il n'est pas fait mention de la réponse de l'étude notariale sollicitée pour effectuer la notification, que l'acte ait été délivré ou non.

Le Registre du commerce refuse l'inscription demandée, critère qui est finalement confirmé par la DG, étant donné que le procès-verbal ne contient pas la remise fiable de la demande notariée aux administrateurs de la société (pour s'assurer qu'ils en ont eu connaissance), de sorte que, dans ces cas, il est nécessaire de prouver que l'organe administratif a reçu la demande notariée dans laquelle l'actionnaire sollicite la présence d'un notaire lors de l'assemblée générale de la société.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 16 octobre 2024 (BOE du 21 novembre 2024), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'élévation des résolutions corporatives, dans lequel, entre autres, l'entreprise individuelle d'une SL est déclarée. Une fois soumis à l'enregistrement, l'acte a été qualifié négativement par le greffier, arguant que pour la qualification et l'enregistrement, il est nécessaire d'accréditer la présentation du document aux fins de l'ITPAJD (opérations de sociétés).

Après l'introduction du recours correspondant par le notaire public autorisé, la DG s'est alignée sur ce dernier en décidant que, dans le cas spécifique de cette affaire,l'exigence de présentation préalable au bureau de règlement de l'ITP pouvait être considérée comme nonapplicable, étant donné qu'il neressort pas du document présentéqu'il existe un acte soumis à l'un des trois types d'imposition régis par la loi ITPAJD.

En annexe (ICI) lien vers un article du blog de l'office notarial, où il est fait référence au nouveau moratoirepour les prêts détenus par les personnes touchées par la DANA.

Mesure approuvée par le décret-loi royal 6/2024 (ICI vous pouvez le consulter) qui prévoit l'établissement d'un moratoire, applicable aux prêts hypothécaires et sans garantie hypothécaire, qui appartiennent à des personnes affectées par la DANA, de 3mois de principal et d'intérêts, et 9 mois supplémentaires de suspension du remboursement du principal. Pour plus de détails sur la mesure, les bénéficiaires potentiels, les exigences, la procédure de demande, etc., voir l'article du blog indiqué.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 juillet 2024 (BOE du 10 octobre 2024), dans laquelle la Direction générale rappelle que, lors de l'achat d'un bien immobilier par des personnes mariées étrangères, l'important n'est pas de déterminer le régime matrimonial spécifique, mais sa nature légale ou conventionnelle, sans que le greffier puisse exiger une précision supplémentaire à cet égard (c'est-à-dire que la simple expression classique "mariés conformément au régime matrimonial légal de leur nationalité" est valable).

Toutefois, c'est bien entendu au moment de la vente (volontaire ou forcée) qu'il faudra prendre en compte le droit étranger spécifique applicable afin d'évaluer les conditions d'une telle cession.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 juillet 2024 (BOE du 10 octobre 2024), dans laquelle la Direction générale analyse un cas intéressant dans lequel le conservateur du registre foncier refuse de délivrer un certificat d'enregistrement détaillant le prix d'achat payé par le déclarant actuel.

Dans le cas présent, une personne demande la délivrance de cette certification, en précisant le prix d'achat indiqué dans l'inscription au registre, en alléguant qu'elle a signé un contrat de dépôt avec le propriétaire actuel et qu'elle a l'intention d'intenter une action en justice à ce sujet (préjudice de la moitié du juste prix, de l'art. 621-45 CCCat et avantage déloyal de l'art. 621-46 CCCat), pour laquelle elle a besoin de connaître ledit prix d'achat. La requérante fournit comme preuve de son intérêt légitime une copie du contrat de dépôt et une procuration pour le contentieux aux fins de l'introduction de l'action en justice susmentionnée.

La Direction générale, infirmant le refus du greffier, considère que l'intérêt légitime en l'espèce est suffisamment accrédité pour obtenir des précisions sur le prix de vente à connaître, car il s'agit d'un élément clé pour déterminer la viabilité de l'action en justice à intenter.

En annexe (ICI) Arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne du 24 octobre 2024, dans lequel la Cour, en réponse à une question préjudicielle, détermine qu'en vertu de la législation de l'UE applicable en l'espèce (qui se reflète dans chaque État membre), une personne physique qui acquiert un bien immobilier résidentiel, avec un financement bancaire (prêt hypothécaire), dans le but de le louer, à titre onéreux, devrait avoir le statut de consommateur, à condition qu'il ne s'agisse pas d'une activité professionnelle de cette personne.

En raison de ce statut de consommateur, il est entendu que les règles de protection des consommateurs dans le domaine des contrats de prêt hypothécaire (c'est-à-dire la LCI dans le cas espagnol) seront applicables. À prendre en compte lors de l'examen d'une transaction de cette nature.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 23 juillet 2024 (BOE du 9 octobre 2024), qui analyse un cas de prêt hypothécaire (avec garant) présenté à l'enregistrement, où le notaire, lorsqu'il se réfère à l'acte LCI antérieur, à son contenu et à son résultat, ne mentionne pas expressément que les parties emprunteur et garant ont reçu le conseil prévu à l'article 15 de la loi 5/2019 du 9 mars, aucune mention expresse n'est faite du fait que les parties emprunteur et garant ont reçu le conseil prévu à l'article 15 de la loi 5/2019 du 15 mars et que, de même, la partie garant a reçu la documentation établie dans la LCCI suffisamment à l'avance.

Le greffier refuse l'inscription pour cette raison et la direction générale confirme le défaut, de sorte que, en conclusion, nous devons être extrêmement prudents lors de l'inscription de l'acte de LCI dans tous les prêts hypothécaires, avec toutes les exigences requises par la LCI, en particulier dans les cas où des tiers autres que les débiteurs hypothécaires (comme dans le cas présent, les garants) interviennent dans l'opération.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 23 juillet 2024 (BOE du 9 octobre 2024), dans laquelle un cas intéressant est analysé, dans lequel le propriétaire (autre que le promoteur, car ce dernier l'avait déjà vendu) d'un local soumis au régime de la propriété horizontale sépare unilatéralement une partie de celui-ci pour former une propriété indépendante, Le propriétaire d'un local soumis au régime de la propriété horizontale procède à une division unilatérale d'une partie de ce local pour en faire une propriété indépendante, en se fondant sur une clause du règlement intérieur de la propriété mère qui stipule que "le promoteur de la division horizontale se réserve le droit de diviser les locaux commerciaux du rez-de-chaussée comme il l'entend".

Lorsque cet acte a été présenté à l'enregistrement, le greffier a refusé de l'enregistrer, estimant que la clause des statuts n'autorisait que le promoteur à procéder à cette séparation unilatérale (c'est-à-dire sans l'accord de l'assemblée correspondante), et non les propriétaires ultérieurs du bien, ce critère étant confirmé par la direction générale, en ce sens que, s'agissant d'une exception à la règle générale prévue par la législation régissant la propriété horizontale, elle doit, en tant que telle, être interprétée de manière restrictive.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 22 juillet 2024 (BOE du 9 octobre 2024), dans laquelle les propriétaires d'un bien immobilier formalisent un prêt hypothécaire sur leur bien, pour un montant supérieur à 500 000 euros (avec une échéance de 6 mois) et, en même temps, accordent au créancier une procuration pour vendre le bien, en percevoir le prix (et avec la même pour rembourser la dette en cas de non-paiement) et annuler les garanties. Après un certain temps, le mandataire fait finalement usage de la procuration et vend le bien devant un notaire, afin de recouvrer la dette impayée.

Lorsque cet acte de vente a été présenté pour enregistrement, il a été qualifié négativement par le greffier, alléguant essentiellement que cette procédure violait l'interdiction générale du pacte commissoire (art. 1.859 et 1.884 Cc), critère qui a été confirmé par la Direction générale dans sa décision.

En annexe (ICI) le texte approuvé par le gouvernement catalan pour procéder à la modification du Code civil autonome en matière de soutien à l'exercice de la capacité juridique des personnes.

Le texte, basé sur la Convention de New York, s'engage fermement en faveur de l'autonomie des personnes handicapées, passant de l'ancien modèle de substitution de la volonté (incapacité) à un modèle basé sur l'accompagnement, par le biais d'institutions informelles ou formelles, telles que l'assistance ou les soutiens préventifs (procurations par anticipation), c'est-à-dire des domaines dans lesquels les notaires peuvent jouer un rôle très actif dans la protection des personnes handicapées.

En tout état de cause, il faudra attendre la procédure parlementaire correspondante pour que le texte entre en vigueur.

Le 9 octobre dernier, il a été publié (ICI) le Rapport du Service des Plaintes de la Banque d'Espagne, correspondant à l'exercice 2023, où le superviseur bancaire compile toutes les plaintes déposées par les clients des banques contre leurs institutions, ainsi que les critères de résolution appliqués par le superviseur dans les affaires les plus conflictuelles. Document très intéressant pour résoudre les doutes des clients sur l'origine des commissions, des taux d'intérêt, des pénalités, etc. dans leurs relations avec leur banque.

Des nouveautés intéressantes comme dans le domaine des certificats de solde nul lors de l'annulation de l'hypothèque (où il n'est pas nécessaire de fournir une simple note), dans le domaine des frais d'entretien lorsque l'héritage est couché (où une augmentation injustifiée des frais n'est pas acceptable) ou sur la transparence nécessaire en ce qui concerne le système d'amortissement des prêts hypothécaires.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 2 octobre 2024 (BOGC du 11 octobre 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à la tentative d'enregistrement d'une décision judiciaire ordonnant l'enregistrement de l'utilisation du domicile familial (détenu à 50 % par les deux ex-époux), attribué dans une sentence de divorce, aux enfants mineurs communs du mariage, et à l'ex-époux qui en a la garde.

Cette proposition est d'abord rejetée par le conservateur du registre foncier, puis confirmée par la DG, en ce sens que, conformément à l'article 233-20 CCCat, l'attribution de l'usage du logement doit se faire à titre temporaire, de sorte que, dans la résolution convenue, la durée temporaire de cette attribution doit être clairement précisée, afin qu'elle puisse être correctement inscrite au registre foncier.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 27 septembre 2024 (BOGC du 7 octobre 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à la tentative du propriétaire d'une place de parking insérée dans un garage communal (c'est-à-dire soumis à un régime de propriété horizontal), de modifier unilatéralement la description de son emplacement de parking, afin de revendiquer l'usage exclusif d'une annexe ou d'un espace spécifique dans le parking commun, en se fondant sur une prétendue erreur de transcription dans les actes d'incorporation du régime de propriété horizontale et de vente et d'achat.

Le greffier, comme il ne pouvait en être autrement (comme dans le cas de la décision de la DG), détermine que cela n'est pas possible, car pour rectifier l'inscription au registre et reconnaître le droit d'un carré spécifique à l'occupation privée d'un espace commun, cela implique essentiellement un acte de disposition (pour attribuer un usage exclusif) au sein d'une communauté, pour lequel le consentement unanime du reste des copropriétaires de ladite communauté est nécessaire, conformément à ce qui est expressément établi dans l'article 552-7.6 du C.C.C.

En annexe (ICI) un arrêt intéressant du Tribunal supérieur de justice de la Communauté valencienne, qui résout un cas intéressant qui peut être applicable à d'autres cas, en ce qui concerne la valeur de référence.

Le point de départ est la vente d'un bien immobilier pour un montant de 65 000 euros (opération soumise à l'ITP), dans le cadre de laquelle les autorités fiscales régionales, après avoir entamé une vérification limitée, ont fixé la valeur de référence du bien à 130 884,53 euros et ont émis une proposition de règlement avec ce montant comme base imposable. Le contribuable, après un premier rejet dans la procédure administrative, a fait appel du règlement dans la procédure économico-administrative, en demandant la suspension de l'exécution de l'acte de liquidation contesté, étant donné qu'il se réservait le droit de demander une expertise contradictoire (TPC).

Le TEARCV a accueilli la demande de suspension, étant entendu qu'il s'agissait d'un droit du demandeur après une vérification de la valeur déclarée en vertu de l'article 57 LGT, un critère confirmé par le TSJ, déterminant expressément que dans ces cas, une fois la valeur déclarée vérifiée, le contribuable a droit au PTC, ce qui signifie par mandat légal la suspension de l'exécution de la liquidation, soit en demandant le PTC, soit en se réservant le droit de le promouvoir.

En annexe (ICI) Sentence intéressante de l'Audience Provinciale de Girona 688/2024, du 24 avril, où est résolue une affaire concernant la validité d'une clause de déshérence contenue dans un testament, sous la protection de l'art. 451-17, lettre e, CCCat, où un homme déshérite ses deux filles, en raison d'une prétendue absence manifeste et continue de lien de parenté entre lui et les légitimes, pour une cause uniquement imputable aux légitimes.

Dans le litige, cependant, il est accrédité que l'absence de lien de parenté est due au comportement du père (un homme qui se sépare de la mère lorsque les filles sont très jeunes, quitte le domicile familial et n'a pratiquement aucune relation avec les filles mineures), de sorte que la cause de déshérence des filles de l'art. 451-17 CCCat n'est pas applicable, puisqu'elle exige que la cause soit uniquement imputable aux filles légitimées.

Ainsi, il est rappelé que pour que cette cause de déshérence s'applique, l'origine de l'absence de lien de parenté doit être imputable exclusivement aux personnes légitimées, et non au défunt en question.

En annexe (ICI) lien vers un nouvel article du blog de l'office notarial, qui analyse le nouveau Compendium des critères de bonnes pratiques bancaires, c'est-à-dire un document élaboré par le superviseur bancaire, dans lequel la Banque d'Espagne fixe les critères interprétatifs, les méthodologies ou les procédures qui ont été consolidés en tant que normes dans le secteur ou qui sont raisonnablement nécessaires pour une gestion responsable, diligente et respectueuse des clients des banques.

Ce document détermine la manière dont les litiges courants entre les banques et leurs clients doivent être résolus, dans une multitude de domaines, tels que les commissions, les prêts, les testaments, etc. Il remplace et unifie également les critères contenus précédemment dans le rapport annuel du service des plaintes de la Banque d'Espagne. Il s'agit d'un document très utile pour les clients, qui y trouveront des critères permettant de résoudre d'éventuels conflits ou divergences avec leur banque.

En annexe (ICI) Arrêt du Tribunal supérieur de justice de Catalogne 2821/2024, du 30 janvier, qui résout une affaire relative à un droit réel d'utilisation à vie, que le plaignant cherche à faire reconnaître en sa faveur.

L'affaire repose sur l'hypothèse que des parents proposent à leur fille (qui est mariée et a deux filles) d'emménager avec eux dans une propriété appartenant aux parents, après avoir effectué les travaux nécessaires (deux habitations distinctes sont en fait construites sur la même propriété enregistrée). La fille accepte la proposition et elles emménagent dans la maison, mais après quelques années et une séparation conjugale, les parents décident qu'ils ne veulent plus maintenir cette situation et assignent la fille en justice pour qu'elle quitte la maison, considérant qu'elle l'occupe de manière précaire. Face à cette situation, la fille poursuit les parents, considérant qu'à l'époque, lorsque ses parents lui ont fait cette proposition, ils lui ont en réalité accordé un droit d'usage en sa faveur sur la maison de ses parents, de nature réelle et viagère, qu'elle prétend se voir reconnaître par les tribunaux, et qui a effectivement été reconnu en première et en deuxième instance.

Cependant, dans l'arrêt analysé, la Cour Suprême détermine que le droit d'utilisation d'une maison par les parents à leur fille, gratuitement et à vie, conformément à la disposition légale, était en termes juridiques une donation de biens immobiliers qui devait être enregistrée dans un acte public, une exigence formelle essentielle pour l'efficacité de la transaction légale (ats. 531-7, 531-12 et 562-1). Ceci étant, comme ce droit réel d'usage n'a pas été constitué dans un acte public, il n'y a pas lieu de le reconnaître, ce qui montre une fois de plus combien il est important de s'adresser au notaire et de formaliser correctement les actes et opérations juridiques envisagés, afin d'en assurer la validité.

En annexe (ICI) Arrêt du Tribunal Supérieur de Justice de Catalogne 5861/2024, du 17 avril, qui résout un cas relatif à la signature d'un contrat de dépôt pour la vente d'une maison d'une valeur de 582.000 euros, où le futur acheteur donne au vendeur la somme de 40.000 euros comme dépôt de pénitence, bien que la possibilité de rétractation de l'acheteur soit convenue en vertu de l'art. 621-49 CCCat.

À cet égard, il convient de rappeler que l'article 621-49 du CCCat (disposition relative au financement par un tiers) détermine que "si le contrat de vente prévoit le financement de tout ou partie du prix par un établissement de crédit, l'acheteur, sauf convention contraire, peut résilier le contrat s'il apporte la preuve documentaire, dans le délai convenu, du refus de l'établissement désigné d'accorder le financement ou d'accepter la subrogation de l'acheteur dans l'hypothèque grevant le bien, à moins que le refus ne soit dû à une négligence de la part de l'acheteur".

Dans le cas analysé, l'acheteur n'obtient pas de financement auprès de deux banques différentes et, de ce fait, demande le retrait convenu dans le contrat d'arrhes, ce qui n'est pas accepté par le vendeur, qui allègue que le refus dudit financement est dû à la négligence de l'acheteur qui a demandé le financement du bien faisant l'objet du présent litige sans disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Compte tenu des circonstances de l'affaire, la Cour suprême donne raison à l'acheteur qui s'est retiré du contrat, résolvant ainsi deux questions intéressantes :

1. Que pour l'application de l'art. 621-49 CCCat il n'est pas nécessaire de désigner spécifiquement une institution financière qui doit accorder le financement (une ou plusieurs institutions au choix de l'acheteur peuvent être utilisées, sans qu'il soit nécessaire de les désigner au préalable afin que la cause de rétractation puisse être appliquée en cas de refus du financement).
2. Que le retrait ne sera pas applicable à l'acheteur qui a une attitude négligente (c'est-à-dire aucune possibilité, dès le début, d'obtenir le financement hypothécaire), mais qu 'il sera applicable à l'acheteur qui, initialement, étant en mesure d'assumer le financement, subit, au cours du processus d'étude de ce dernier, une diminution imprévue de ses revenus qui entraîne le refus d'accorder ledit financement.

Conformément au § 202 du Règlement notarial (sur les documents de notification),"Si le notaire n'est pas en mesure de remettre le document de notification, il doit l'envoyer au notaire par lettre recommandée avec accusé de réceptioncomme stipulé dans décret royal 1829/1999du 3 décembre 1999, ou par toute autre procédure permettant d'obtenir une preuve fiable de la remise du document". Dans ce décret royal, il était établi jusqu'à présent que les services de courrier recommandé devaient être fournis par l'intermédiaire du service postal universel (c'est-à-dire uniquement par l'intermédiaire de l'entreprise publique"Correos", à l'exclusion d'autres opérateurs privés).

Récemment, le décret royal 437/2024 est entré en vigueur, abrogeant le décret royal 1829/1999, ce qui crée un vide juridique qu'il convient de combler, car le nouveau règlement ne prévoit rien expressément à cet égard.

Compte tenu de ce qui précède et en application de l'article 22.4 de la loi 43/2010, il est considéré que dans ce type d'acte de notification, l'envoi doit continuer à être effectué par courrier recommandé avec accusé de réception par l'intermédiaire du service postal public, car c'est le seul moyen d'accréditer de manière fiable le fait de son exécution, de sa remise ou de son refus.

Dans le cadre de la collaboration entre le Conseil Général des Notaires et la Direction Générale du Cadastre, le certificat cadastral de valeur de référence déterminé par la Direction Générale du Cadastre a été mis à disposition sur la plateforme SIGNO. Lors de la demande de certificats pour un bien immobilier par l'intermédiaire du Service de traitement immobilier de SIGNO, il sera possible d'accéder à la fois au nouveau certificat cadastral de valeur de référence et à la certification cadastrale descriptive et graphique, qui était disponible auparavant.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 26 juin 2024 (BOE du 17 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à une procuration destinée à être inscrite au registre mercantile, dans laquelle, entre autres pouvoirs, la société de nomination accorde au mandataire la capacité de"conférer des pouvoirs ou des procurations, totalement ou partiellement et dans les limites qui ont été conférées, à la personne ou aux personnes qu'elle juge librement appropriées pour révoquer librement les procurations qu'elle a pu conférer".

Le Registre du commerce refuse l'inscription au motif que le consentement exprès de l'organe administratif est nécessaire pour que le mandataire puisse accorder de nouvelles procurations (art. 261 et 296 CCom).

La DG, s'alignant sur le greffier, détermine que dans le domaine des procurations commerciales, la raison d'être même de la procuration fait que le pouvoir de substitution ne peut être considéré comme susceptible de substitution à son tour, puisque le constituant initial l'a accordé exclusivement au mandataire en qui il a placé sa confiance, de sorte que pour pouvoir l'exercer successivement (avec ou sans limites), il faut que cela soit absolument et clairement explicite.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 20 juin 2024 (BOE du 15 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un acte de vente, dans lequel plusieurs parties vendeuses formalisent le transfert représenté par une procuration. Le notaire habilité, lors de l'examen de ces procurations et du jugement de suffisance, déclare simplement qu'à son avis les pouvoirs de représentation qui leur sont conférés dans la procuration pour l'exécution de l'acte de vente sont suffisants, sans indiquer l'identité et la condition des fondateurs de la procuration.

Le greffier a refusé l'enregistrement pour cette raison, et ce critère a été confirmé par la Direction générale, qui a jugé que l'avis du notaire sur la suffisance de la procuration doit indiquer qui sont les personnes qui ont donné la procuration, que leurs positions sont valides et en vigueur, et qu'elles ont les pouvoirs suffisants pour donner la procuration au nom du mandant.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 28 juin 2024 (BOE du 17 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une société en faillite vend un bien immobilier dont elle est propriétaire (un emplacement de parking) qui était grevé d'une hypothèque en faveur d'une banque, laquelle est annulée financièrement (un certificat de solde nul est fourni), mais pas en termes d'enregistrement.

Le greffier refuse l'inscription, estimant qu'il est indispensable que l'annulation soit présente (225 TRLC) pour enregistrer le transfert, ce critère étant confirmé par la direction générale.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 11 juin 2024 (BOE du 12 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une option d'achat présentant les caractéristiques suivantes est présentée pour enregistrement :

1. Le prix de l'option s'élève à la somme de 5.500 euros, qui est reconnue avoir été reçue par les concédants.
2. Le prix de la vente future est fixé à 110.000 euros, dont 105.600 euros (représentant 96% du prix d'achat) sont perçus lors de la signature de l'acte d'option "pour compte" du prix convenu.
3. Il est également convenu que l'option ne peut être exercée avant 12 mois.

Lorsque cette option d'achat a été présentée à l'enregistrement, le greffier a refusé de l'enregistrer, déclarant qu'en réalité, il ne s'agit pas d'une option d'achat, mais d'un prêt avec lettre de grâce ou d'une option de commission (interdite par la loi), ce critère étant confirmé par la direction générale. Il faut donc garder à l'esprit que chaque activité légale est ce qu'elle est, et qu'on ne peut pas utiliser des chiffres différents pour couvrir un autre type d'activité légale.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 8 juillet 2024 (BOE du 23 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un acte de changement de siège social d' une société, dont les statuts contiennent la disposition suivante "par accord ou décision de l'organe administratif, le siège social peut être changé à l'intérieur de la même circonscription municipale". Dans l'acte en question, l'administrateur unique transfère le siège social d'un immeuble situé dans la ville de Madrid à un autre situé dans la ville de Getafe.

Le Registre du commerce a refusé l'inscription car, conformément à l'article 3 des statuts, l'organe administratif n'est pas habilité à transférer le siège social dans une autre circonscription municipale; ce critère a été confirmé par la Direction générale lorsqu'elle a statué sur le recours correspondant, considérant que cette disposition des statuts est en fait une disposition contraire à la compétence de cet organe pour le transférer sur l'ensemble du territoire national.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 9 juillet 2024 (BOE du 23 juillet 2024), dans laquelle la DG accepte une clause des statuts qui permet d'éviter l'omission du lieu de l'assemblée générale dans l'avis de convocation.

En particulier, est autorisé l'acte de constitution d'une société commerciale, dont les statuts (art. 9) prévoient que"si la convocation n'indique pas le lieu, il est entendu que l'assemblée est convoquée au siège social". De même, l'article 23 des statuts stipule que "pour tout ce qui n'est pas prévu dans les présents statuts, les dispositions de la loi sur les sociétés de capitaux, ou la règle qui la remplace, ainsi que la législation et la réglementation complémentaires, sont d'application".

Le greffier a refusé d'enregistrer cette clause au motif que la disposition selon laquelle l'assemblée peut se tenir dans toute l'Espagne n'est pas recevable, car on ne peut laisser à la discrétion de l'organe administratif le choix du lieu de chaque assemblée qu'il convoque (même s'il respecte les exigences de forme et de préavis), étant donné que la détermination de la circonscription municipale où se tiendront les assemblées constitue une garantie pour les actionnaires.

Après le recours correspondant, la DG s'est alignée sur les critères du notaire, jugeant que dans ce cas précis, ce qui est fait dans les statuts est simplement une reproduction partielle de l'article 175 de la loi sur les sociétés de capitaux, uniquement de son deuxième paragraphe, mais que cela n'implique pas un défaut qui empêche son enregistrement.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 9 juillet 2024 (BOE du 23 juillet 2024), qui résout un cas relatif à la vente d'une propriété où il y a une nouvelle construction, avec un âge de moins de 10 ans, où l'obligation de prouver l'existence d'une assurance décennale est discutée.

Comme on le sait, conformément à la législation en vigueur (loi 38/1999 sur la réglementation de la construction), il est obligatoire de souscrire une police d'assurance décennale pour les nouvelles constructions. Toutefois, l'article 2ª de la loi 38/1999 stipule que cette garantie n'est pas exigée dans le cas des autoconstructeurs d'un seul logement unifamilial destiné à leur propre usage.

Au cas où le bien serait vendu avant ces 10 ans, cette 2ème DA détermine que l'autopromoteur, sauf convention contraire, sera obligé de contracter cette garantie pour le temps restant à courir jusqu'à l'achèvement des 10 ans. De même, pour que cette exonération soit valable, la loi prévoit que l'autopromoteur doit accréditer qu'il a utilisé le bien pour son propre usage.

Dans le cas présent, la vente a lieu avant l'expiration des 10 ans et l'on tente de prouver que le bien a été utilisé par l'auto-promoteur pour son propre usage, mais en fournissant des factures d'électricité au nom d'une société autre que le propriétaire enregistré (qui s'avère être une société du même groupe, instrumentale, pour l'exploitation touristique du bien), ce qui, de l'avis du greffier et de la direction générale, prouve que la condition exigée par la loi (utilisation exclusive par l'auto-promoteur) n'est pas remplie, de sorte qu'il est nécessaire de prouver la constitution de la police d'assurance correspondante.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 15 juillet 2024 (BOGC du 23 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à l'institution de droit civil catalan de l'héritier fiduciaire, en vertu de laquelle le testateur, dans son testament, peut instituer des héritiers ou des légataires fiduciaires à des personnes physiques déterminées pour donner aux biens la destination qu'il leur a confiée confidentiellement, par oral ou par écrit (art. 424-11 CCCat).

Dans ce cas, cependant, la loi (art. 424-15 CCCat) détermine l'inefficacité des dispositions fiduciaires dans le cas où les héritiers ou légataires désignés les révèlent ou les exécutent en leur faveur, c'est-à-dire qu'ils s'attribuent les biens de l'héritage, ce qui est précisément le cas dans cette affaire, où deux nièces ont l'intention de s'attribuer un bien appartenant à leur tante décédée par ce moyen, ce qui n'est pas permis par la loi, et donc confirmé par la Direcció General.

En annexe(ICI) se trouve la Résolution du 20 juin 2024, de la Direction Générale du Travail, qui enregistre et publie la Troisième Convention Collective de l'État pour les Notaires et leurs employés, qui réglementera la relation de travail entre les Notaires et leurs employés pour les années 2024, 2025 et 2026. Servir de norme de référence pour la réglementation des relations de travail entre les notaires et leurs employés.

Récemment, une controverse a éclaté entre certaines institutions financières au sujet des minutes notariales des actes publics, notamment en ce qui concerne la facturation des diligences à inclure dans la matrice, dérivées des actions supplémentaires imposées par la mise en œuvre du nouveau protocole électronique. Cette controverse porte sur le fait que, selon l'interprétation de ces institutions, les nouveaux frais liés au protocole électronique sont des services qui n'ont pas été expressément demandés par l'institution, de sorte qu'ils ne devraient pas être inclus dans les frais payés par la banque.

Contrairement à cette interprétation, il convient de souligner que la nouvelle législation introduite par la loi 11/2023 du 8 mai sur la numérisation des procédures notariales et des registres (ICI vous pouvez la consulter), oblige les notaires à effectuer une série d'actions supplémentaires lors de l'autorisation de tout type d'actes publics, à savoir leur incorporation dans le protocole électronique, leur comparaison avec la matrice originale (afin d'assurer la concordance entre les deux documents) et, enfin, leur dépôt dans la base de données établie à cet effet par le Conseil général des notaires, qui doit être enregistré dans l'acte public au moyen d'une diligence (art. 17.2 de la loi sur les notaires).

Compte tenu destrois obligations décrites ci-dessus que la nouvelle législation impose au notaire public, tous les actes publics autorisés doivent inclure ces formalités d'"incorporation ", de "collation" et de"dépôt" pour montrer que ces obligations imposées par la loi au notaire public ont été dûment remplies, générant les honoraires correspondants prévus par le décret royal 1426/1989, du 17 novembre, approuvant le tarif des notaires (ICI vous pouvez le consulter), à savoir 3,01 euros chacun, soit un total de 9,03 euros.

En annexe (ICI) les détails de la controverse et l'analyse juridique de la question par l'Office notarial.

En annexe (ICI) Arrêt 2437/2024, de la Chambre III de la Cour suprême, qui traite de l'imposition des héritages dans lesquels le droit de transfert entre en jeu.

En résumé, l'arrêt stipule que, dans les cas où l'héritier décède sans avoir accepté ou répudié l'héritage du défunt, en transmettant ce droit d'acceptation ou de répudiation à ses héritiers, le délai de prescription du droit de l'administration fiscale de liquider l'impôt sur les successions court à partir du moment du décès du second héritier ou du cédant, et non pas à partir du décès du premier défunt.

En outre, il est nécessaire de tenir compte de cet arrêt, car le fait que le délai de prescription fiscale soit écoulé ou non détermine le type d'acceptation de l'héritage qui peut être réalisé. Si la prescription est considérée comme acquise, la succession ne peut être acceptée que purement et simplement et non sous bénéfice d'inventaire, avec les conséquences que cela implique du point de vue de la responsabilité.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 23 novembre 2023 (BOE du 14 décembre 2024), qui a été analysée dans le récent WebiNots de l'Association des notaires de Catalogne du 26 juin 2024.

Elle analyse une affaire de droit international privé, dans laquelle la controverse porte essentiellement sur la nécessité ou non pour les actes publics en matière de succession provenant d'un pays étranger appartenant à l'Union européenne de porter l'apostille exigée par la Convention de La Haye n° XII du 5 octobre 1961 ou la légalisation.

La Direction générale, dans sa résolution, détermine que, sur la base de l'article 74 du règlement européen sur les successions, concernant la "légalisation et autres formalités similaires", aucune légalisation ou formalité similaire n'est requise pour les documents délivrés dans un État membre dans le cadre du présent règlement.

Ainsi, dans de tels cas (par exemple, une déclaration d'héritage délivrée par une autorité allemande), il ne sera pas nécessaire de demander des documents apostillés.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 9 avril 2024 (BOE du 26 avril 2024), qui a été analysée dans le récent WebiNots de l'Association des notaires de Catalogne du 26 juin 2024. Il s'agit d'une affaire de droit international privé, dans laquelle un Allemand décède après avoir rédigé un testament en Allemagne (et le droit allemand est applicable à sa succession), dans lequel il désigne ses enfants comme héritiers, ainsi qu'un exécuteur testamentaire.

Dans un premier acte, les héritiers acceptent l'héritage de leur père, qui est inscrit au registre foncier espagnol (c'est-à-dire que les héritiers sont enregistrés comme propriétaires d'un bien immobilier à Majorque). Dans un deuxième temps, l'exécuteur testamentaire vend la succession à un tiers (parce qu'en droit allemand, l'exécuteur testamentaire est autorisé à représenter la communauté des héritiers et à effectuer des actes de disposition).

Cependant, le registre foncier refuse l'enregistrement sur la base de la lex rei sitae, c'est-à-dire sur la base des principes de base du droit espagnol de l'enregistrement (principe de la protection du propriétaire enregistré et des tractations successives), selon lesquels l'exécuteur testamentaire n'est pas le propriétaire enregistré de la succession ayant le pouvoir de vendre le bien, puisque les propriétaires enregistrés sont les héritiers, indépendamment de ce que dit le droit allemand.

En appel, la Direction générale s'est alignée sur le greffier, confirmant qu'une fois le droit de l'héritier enregistré en Espagne, la loi étrangère épuise ses effets et applique la lex rei sitae, de sorte que la succession étant déjà enregistrée au nom des héritiers, ceux-ci en sont les propriétaires et l'exécuteur testamentaire n'a plus le pouvoir de la vendre.

En tout état de cause, cette position est remise en cause ou nuancée par les spécialistes qui analysent la Résolution dans le séminaire.

Il est rappelé que, conformément à la résolution de la direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 7 juillet 2023 (ICI vous pouvez la consulter), une fois que le registre dit électronique est entré en vigueur, conformément à la loi 11/2023, à titre temporaire et jusqu'au 31 juillet 2024, le délai de qualification et d'envoi des documents dans les registres foncier, mercantile et des biens meubles a été prolongé de 30 jours ouvrables.

Soit 45 jours ouvrables, dont 15 jours correspondent au délai ordinaire + 30 jours au délai prévu dans la résolution.

En outre, conformément à la résolution de la direction générale susmentionnée du 19 juin 2024 (ICI vous pouvez la consulter), le délai de qualification et d'envoi des documents est prolongé de 15 jours ouvrables :

• Soumis et en attente d'autorisation le 31 juillet 2024, à condition que leur délai de qualification et d'autorisation ordinaire n'ait pas expiré à cette date (extension cumulative à l'extension du délai de la Résolution du 7 juillet 2023).

Par exemple, un document soumis le 29 juillet 2024 aura un délai d'apurement de 60 jours ouvrables (15 du délai ordinaire + 30 du délai de la Résolution du 7 juillet 2023 + 15 de la Résolution du 19 juin 2024).

• A soumettre du 1er au 31 août 2024.

Par exemple, un document déposé le 1er août 2024 aura un délai d'apurement de 30 jours ouvrables (15 du délai ordinaire + 15 de la Résolution du 19 juin 2024).

Ces prolongations, combinées au délai de 10 jours ouvrables pour la notification de l'acte prévu par la législation ordinaire de droit administratif, conduiront dans les semaines et les mois à venir à une prolongation très importante du délai d'enregistrement des documents déposés dans les registres foncier, commercial et des biens meubles.

Il est rappelé que récemment, par l'intermédiaire d'un groupe parlementaire et avec le soutien du gouvernement, la procédure a été lancée pour l'élimination de ce que l'on appelle le "Golden Visa" actuellement prévu à l'article 63.2.b) de la loi 14/2013, qui reconnaît la possibilité pour un étranger non-résident d'obtenir un visa pour séjourner / résider en Espagne s'il acquiert une propriété en Espagne avec un investissement d'une valeur égale ou supérieure à 500 000 euros pour chaque demandeur.

Bien que la mesure soit toujours en vigueur (c'est-à-dire que les acheteurs actuels peuvent continuer à en bénéficier), elle devrait être abrogée dans les mois à venir, ce qui pourrait avoir un impact négatif sur le marché de l'immobilier haut de gamme. A prendre en compte et, le cas échéant, à informer les clients (agences immobilières, acheteurs potentiels, etc.).

A la suite d'un cas qui s'est récemment présenté au bureau, il est rappelé que, conformément aux dispositions de l'art. 431-17.2 CCCat, les successions ou attributions particulières faites en faveur du conjoint ou du concubin, ou de leurs parents, sauf convention contraire expresse ou résultant de la convention, deviennent sans effet si, après avoir été accordées, les époux se séparent de fait ou de droit, ou divorcent, ou si le mariage est déclaré nul, ainsi que si, au moment du décès, une action en séparation, en divorce ou en annulation du mariage est pendante, à moins qu'une réconciliation n'ait eu lieu.

Dans le cas des partenariats stables, ils deviennent inefficaces si, après avoir été accordés, les partenaires se séparent de fait, à moins qu'ils ne reprennent leur cohabitation, ou si l'union s'éteint pour une raison autre que le décès de l'un des partenaires ou le mariage des deux partenaires.

Il en va de même pour les parents qui ne sont liés au conjoint ou au cohabitant, directement ou indirectement, qu'au quatrième degré, soit par le sang, soit par le mariage.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 11 juin 2024 (BOGC du 19 juin 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un héritage en cours de règlement en vertu d'un pacte successoral, dans lequel, une dame a pré-attribué la moitié de la nue-propriété d'un bien à l'un des membres de la famille, Dans cette affaire, la DG résout un cas relatif à une succession réglée en vertu d'un pacte successoral, dans lequel une dame a pré-attribué la moitié de la nue-propriété d'un bien immobilier à l'une de ses deux filles, ainsi qu'une substitution fiduciaire résiduaire en faveur des 4 petits-enfants de la testatrice (c'est-à-dire les enfants de la fille à qui le bien a été pré-attribué), à parts égales, et ceux-ci à leur tour substitués par leurs descendants par lignée, au sens commun du terme.

Une fois que l'héritage a été accepté par la fille et que son droit a été inscrit au registre foncier, les quatre petits-enfants (c'est-à-dire les fiduciaires) établissent un acte de renonciation au fidéicommis résiduaire, dans lequel ils y renoncent effectivement. Lorsque l'acte est présenté pour inscription au registre foncier, le conservateur du registre foncier refuse l'inscription, alléguant que dans l'acte présenté, les parties renoncent au trust résiduaire, mais que cela n'annule pas le trust, puisqu'il y a une substitution commune en faveur de leurs descendants.

La Direction générale s'aligne à cette occasion sur le greffier, confirmant la note de qualification, en déterminant que, conformément à l'art. 426-7 CCCat,"le testateur peut prévoir une substitution vulgaire dans le trust au cas où le trustee appelé ne deviendrait pas trustee en raison de son incapacité ou de son manque de volonté", de sorte que, si le trustee appelé renonce au trust, le substitut vulgaire est également trustee.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 7 juin 2024 (BOGC du 17 juin 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à une succession d'un homme qui, étant marié, a fait un testament, dans lequel il a désigné sa femme comme héritière, avec substitution vulgaire en faveur de ses descendants, et en l'absence d'épouse et de descendants, il a institué des héritiers pour la moitié de l'héritage à ses parents, en parts égales et avec droit d'accroissement entre eux, et pour l'autre moitié de l'héritage à ses beaux-parents (c'est-à-dire les parents de son épouse à l'époque) , également en parts égales et avec droit d'accroissement entre eux. Et en l'absence de ces parents, il les remplace, comme il est d'usage, par leurs descendants respectifs. Des années plus tard, ce monsieur a divorcé et est décédé.

Après son décès, ses neveux et nièces de sang (de "sa branche familiale") acceptent l'héritage et le présentent pour enregistrement au registre foncier, et le conservateur refuse l'enregistrement, estimant que dans le cas spécifique, il y a un problème d'interprétation du testament, de telle sorte que, la désignation de ces "beaux-parents" (c'est-à-dire les parents de son ex-épouse) étant faite sous forme nominative (par leurs nom et prénom), il pourrait être interprété que, dans le contexte du testament, le divorce n'est pas une cause d'inefficacité de cette substitution.

Après le recours correspondant, la Direction générale s'est alignée sur le notaire requérant, en déterminant que, conformément à l'article 422-13.4 du CCCat, une fois le divorce prononcé, le recours à la "belle-famille" (beaux-parents et leurs substituts) devient totalement inefficace.

En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 4 juin 2024 (BOGC du 12 juin 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un acte de donation, provenant précédemment d'une succession où des règles d'administration avaient été établies. Dans le cas en question, un homme, dans son testament, désigne sa fille comme héritière, mais désigne également une sœur de cette héritière comme administrateur de tous les biens de la succession, établissant également que, en ce qui concerne les biens immobiliers, l'administrateur peut les louer, les aliéner ou les grever sans autorisation judiciaire.

Lorsque l'acte de donation du bien (signé par l'héritière et sa sœur en tant qu'administratrice) a été soumis au registre, le conservateur du registre foncier a refusé de l'enregistrer, arguant que l'héritière ne pouvait absolument pas disposer du bien et que les règles successorales établies par le défunt (son père) n'autorisaient pas l'administrateur à compléter le consentement du donateur pour accomplir des actes à titre gratuit (c'est-à-dire une donation).

En appel, la Direction générale a révoqué la note de qualification, considérant que si le testateur avait prévu que l'administrateur pourrait disposer des biens et que, par ailleurs, il n'avait pas établi d'interdiction expresse concernant les actes à titre gratuit, rien n'empêche l'administrateur, avec l'accord de l'héritier, de faire don des biens en question.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 23 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à une dissolution et liquidation d'une SL, à l'acte de laquelle est joint un bilan de liquidation où il n'y a pas de créanciers, avec une série de postes d'actif, et avec un passif égal à 0.

Le greffier refuse l'inscription au motif qu'il y a une erreur dans le bilan final de liquidation, parce que des éléments fondamentaux (comme le capital social) sont absents du bilan et aussi parce que le passif et l'actif devraient être identiques.

En appel, la DG a révoqué la note de qualification, en faisant valoir que le bilan de liquidation final fonctionne comme un compte de clôture, de sorte qu'il n'est pas nécessaire de l'inclure dans les règles régissant la structure et le contenu du bilan ordinaire d'un exercice social (et aussi parce que les déclarations dans l'acte peuvent refléter des données pertinentes pour l'enregistrement, telles que le montant du capital social qui n'apparaît pas dans le bilan fourni).

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 23 avril 2024 (BOE du 15 mai 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un partage de la succession d'une dame, décédée avec un testament, dans lequel elle lègue l'usufruit de la succession à son mari, désigne 3 de ses enfants comme héritiers, et lègue à une quatrième fille la stricte part légitime qui lui correspond (habilitant les héritiers à payer cette part légitime en numéraire, y compris l'extra-héritage). Dans l'acte de partage, l'héritage est réparti entre les héritiers et, en ce qui concerne le legs de cette fille, il est établi que, parmi les biens figurant dans l'inventaire, il y avait un solde sur un compte d'épargne à partir duquel le légataire de la réserve légale stricte se voit attribuer le montant nécessaire au paiement de celle-ci, en précisant que"ce montant, une fois le legs accepté et l'impôt réglé, sera transféré sur le compte indiqué par le légataire".

Une fois cet acte présenté pour inscription au registre foncier, le conservateur a refusé d'inscrire certaines propriétés en faveur des héritiers car, selon lui, conformément à l'article 844 du code civil et à l'article 80 du règlement sur les hypothèques, l'existence de ce droit légitime doit être portée à la connaissance du bénéficiaire (au moyen d'un acte ou d'un autre document public) dans un délai d'un an.

Sur recours, la DG a révoqué la note de qualification susmentionnée, en constatant qu'il n'existe ni disposition légale spécifique, ni jurisprudence, ni doctrine, selon lesquelles, en cas de partage effectué par le comptable-partidaire testamentaire, la connaissance préalable par le légitimateur ou au moins sa notification à ce dernier, est requise pour l'enregistrement du partage.