Je veux acheter un immeuble à Barcelone comme investissement... Attention, avec les droits de premier refus de l'administration catalane !

À la lumière de la récente doctrine émise par la Direction générale du droit, des personnes morales et de la médiation du Département de la justice de la Generalitat de Catalunya, il est sans aucun doute, à mon avis, très intéressant de rafraîchir les droits reconnus par la réglementation autonome catalane, en faveur de la Generalitat de Catalunya, lors de certains transferts, avec une référence spéciale aux droits de premier refus dans le cas de la vente de logements loués lorsque ceux-ci sont transférés avec le reste des logements ou des locaux qui font partie de la même propriété.

Ainsi, comme nous aurons l'occasion de l'analyser dans ce bref article, la réglementation urbanistique catalane reconnaît, dans certains cas spécifiques, lors de certains types de transferts de propriété, un ensemble de droits de préemption en faveur de l'administration catalane, dont il est essentiel de connaître les règles, les exigences, les procédures et les délais, car l'ignorance ou l'inobservation, comme on le verra, peut avoir des conséquences graves pour les intéressés (dans ce cas précis, le refus d'inscrire au registre foncier l'achat et la vente de la totalité d'un immeuble de logements collectifs, avec tout ce que cela peut impliquer pour l'investisseur qui l'a acquis).

Quels droits la législation urbanistique catalane reconnaît-elle en faveur de l'administration dans certaines opérations immobilières ?

En effet, la réglementation urbanistique catalane, dans l'exercice de ses propres compétences, a depuis longtemps jugé bon de réglementer un ensemble de droits en faveur de l'Administration catalane lors de certains types de transactions immobilières, qu'il est très important de garder à l'esprit, afin de formaliser correctement les transactions envisagées et de préserver ainsi dûment les droits et intérêts légitimes des parties.

En relation avec cette question, j'ai publié il y a quelques mois un article assez schématique sur le sujet (ICI vous pouvez le consulter), dans lequel j'ai examiné en détail les droits d'acquisition préemptifs que les règlements d'urbanisme reconnaissent tant en faveur de la Generalitat de Catalunya qu'en faveur du conseil municipal de Barcelone. Afin d'éviter toute répétition inutile, nous invitons toute personne intéressée par la question à relire notre analyse sur la question indiquée ci-dessus.

Que se passe-t-il lorsque des logements loués sont vendus avec l'ensemble des logements ou des locaux qui composent la propriété ?

Par conséquent, lorsqu'une personne souhaite s'engager dans une telle transaction, il convient de garder à l'esprit les points essentiels suivants :

• Le propriétaire qui souhaite transférer un bien dans cette situation doit informer l'administration des conditions du transfert.
• À partir de ce moment, l' administration régionale disposera d'un délai de deux mois pour décider d'exercer ou non le droit de premier refus. Il faut également tenir compte du fait que l'administration aura le droit d'inspecter le bien, auquel cas, la période en question sera suspendue jusqu'à ce que l'inspection ait lieu.
• Si l'administration décide d'exercer le droit de préemption, le délai pour formaliser l'acquisition est de trois mois après que le propriétaire a été dûment informé de la décision.
• Si le transfert est réalisé sans l'obligation de notification susmentionnée, ou s'il est réalisé avant l'expiration du délai de deux mois du droit de préemption, ou à des conditions moins onéreuses que celles indiquées dans la notification, cela impliquera la création d'un droit de retrait en faveur de l'administration catalane, qui pourra être exercé dans un délai de trois mois à compter de l'inscription du transfert au registre foncier, ou à partir du moment où l'administration aura connaissance du transfert.

Que se passe-t-il si un acte de transfert d'un bien affecté par ces droits de préemption est exécuté sans que les notifications pertinentes à l'administration aient été faites ?

Comme nous venons d'avoir l'occasion de l'analyser, il existe un certain nombre de situations dans lesquelles le propriétaire d'un bien immobilier, lorsqu'il envisage la possibilité de transférer ce bien, doit, avant de formaliser la vente, effectuer les notifications pertinentes auprès de l'administration régionale, afin de respecter son droit d'acquisition préemptive/préemption légale. Toutefois, il peut arriver, et c'est précisément le cas spécifique traité dans la résolution JUS/906/2022, du 29 mars, que le propriétaire en question décide de formaliser la vente sans faire la communication correspondante, pour quelque raison que ce soit.

Dans ce cas concret, qui est précisément celui que nous examinons, nous trouvons un cas dans lequel , par le biais d'un acte autorisé le 5 août 2021, la vente d'une propriété multifamiliale est formalisée, avec la particularité que certains de ces logements étaient loués (et aussi avec la singularité que la partie vendeuse se réserve l'usufruit d'un des logements), sans qu'il soit enregistré que les notifications pertinentes avaient été faites à la Generalitat de Catalunya, aux fins de la vente, avec la singularité que le vendeur se réserve l'usufruit d'un des logements), sans que les notifications pertinentes aient été faites à la Generalitat de Cataluña, afin qu'elle puisse évaluer s'il est opportun ou non d'exercer son droit légal de premier refus. Compte tenu de cette circonstance, le conservateur foncier compétent, après avoir examiné le document en question, a procédé à son classement, refusant d'enregistrer le transfert, alléguant que "l'acte n'avait pas été accompagné de la notification à l'administration de la Generalitat aux fins du droit de premier refus". Cette qualification négative a été à nouveau confirmée par le biais d'une qualification de substitution demandée par le notaire habilitant.

Dans ces circonstances, l'administrateur unique de la société acquérante a procédé à la formalisation d'un recours devant la Direction générale du droit, des entités juridiques et de la médiation du Département de la justice de la Generalitat de Catalogne, contre la classification négative susmentionnée, tout ceci, fondamentalement sur la base des dispositions de l'article 174.3 de la loi d'urbanisme de Catalogne, c'est-à-dire que si le transfert de propriété est réalisé sans respecter l'obligation de notification à l'administration, cela implique un droit de retrait en faveur de la Generalitat, qui peut l'exercer dans un délai de trois mois après avoir pris connaissance du transfert, et par conséquent, le transfert doit être enregistré, afin de rendre le fait public et ainsi permettre à l'administration autonome d'exercer le droit de retrait, si elle le juge opportun.

Selon elle, il s'agit d'une interprétation "littérale, partielle, abstraite et décontextualisée" de la règle, car l'interprétation correcte, "complète et finaliste" de la règle ne peut que conduire à la conclusion que"pour enregistrer les actes de transfert de biens soumis à des droits d'acquisition préemptifs établis en faveur de l'administration, il faut accréditer des notifications préalables aux administrations compétentes" :

• Si l'aliénation est autorisée sans notifications préalables, l'administration est empêchée d'inspecter le bien, de sorte que, l'administration ne connaissant pas bien le bien, cela est fondamental et déterminant pour décider si le droit est exercé ou non.
• Parce que l'administration, étant soumise à des procédures réglementées de disposition des fonds, a besoin de ces deux mois qui doivent s'écouler à partir de la notification pour pouvoir déterminer, d'un point de vue budgétaire, si elle dispose ou non des fonds pour recourir à la préemption, de sorte qu'accepter autrement reviendrait à priver l'administration d'un temps essentiel pour traiter le dossier correspondant.
• Parce que l'exercice du droit de préemption entraîne directement un coût supplémentaire pour l'administration, puisqu'elle devra indemniser l'acheteur contre lequel il est exercé des coûts de son acquisition, y compris les coûts fiscaux (ce qui ne serait pas le cas dans l'exercice du droit de préemption).
• Parce qu'il est très différent de faire le transfert sans notification préalable, que de le faire sous certaines conditions, et de formaliser ensuite la vente pour un montant inférieur, comme dans ces cas, une fois la notification faite, l'administration peut se retirer à partir du moment où elle prend connaissance des conditions plus avantageuses ou de l'existence de la vente ou de l'achat, que ce soit par enregistrement ou par tout autre moyen.

Compte tenu de ce qui précède, la Direction générale de Catalogne estime qu'il convient de rejeter le recours et, par conséquent, de confirmer la note de qualification du greffier, car le contraire impliquerait une banalisation du non-respect de la loi qui porte préjudice aux administrations publiques et entrave la réalisation des politiques visant à rendre effectifs les droits, devoirs et principes directeurs qui régissent la réglementation urbanistique, conformément au Statut d'autonomie de Catalogne.

Quelles sont les conséquences pratiques de l'officialisation de la vente d'un bien affecté par ces droits de préemption sans que les notifications pertinentes à l'administration aient été faites ?

Comme nous venons de le voir, les conséquences de la formalisation d'un transfert sans notification ou communication préalable à l'administration autonome sont très graves, car cela implique que le manque de notifications pour la préemption entraîne la fermeture de l'inscription du transfert, de sorte que l'acquéreur du bien en question ne peut pas inscrire son droit de propriété au Registre Foncier, avec tout ce que cela implique (absence de protection de sa situation juridique, graves difficultés pour les transferts futurs, impossibilité d'obtenir des financements avec des garanties réelles, etc.) Compte tenu de ce qui précède, comme on peut le constater, dans le cadre de certains transferts de biens immobiliers affectés par ces droits d'acquisition préemptifs en faveur de l'Administration catalane, il est indispensable de connaître ces droits et de respecter les procédures établies à cet égard, faute de quoi les parties contractantes peuvent voir leurs droits et intérêts légitimes gravement lésés.

‍

En espérant que cet article vous a apporté des informations utiles sur les droits d'acquisition préemptifs en faveur de l'administration catalane, je reste à votre disposition pour vous aider à répondre à toutes les questions que vous vous posez lors de la formalisation de vos transactions immobilières.