Guide pratique des mesures de soutien aux débiteurs hypothécaires en difficulté

Comme nous avons eu l'occasion de l'analyser il y a quelques jours, le 23 novembre dernier, le gouvernement a approuvé, par le biais du décret-loi royal, une réglementation qui, entre autres, a un impact total sur de multiples aspects des intérêts des débiteurs hypothécaires et de leurs prêts hypothécaires, tels que les novations, la subrogation du créancier et le remboursement anticipé, notamment en ce qui concerne leur coût ou les commissions que la banque créancière peut percevoir, ainsi que la procédure à suivre pour effectuer ces subrogations du créancier. Si cela vous intéresse, ICI vous pouvez accéder au contenu de notre article sur le sujet.

Toutefois, ce décret-loi royal comprend également un ensemble de mesures très intéressantes auxquelles peuvent recourir les débiteurs hypothécaires qui se trouvent dans de graves difficultés financières pour faire face au paiement de leurs prêts hypothécaires. Compte tenu de l'importance de ces mesures et du manque de connaissances à leur sujet, il semble très approprié et nécessaire de préparer un bref article informatif dans lequel, en utilisant mon traditionnel système de questions-réponses, et avec une approche simple et didactique, nous pouvons comprendre ces instruments afin que toutes les personnes intéressées puissent être au courant de ces nouvelles mesures et en bénéficier, si nécessaire.

Quel est le règlement qui introduit ces nouveautés en matière d'hypothèque ?

Le règlement en question est le décret-loi royal 19/2022, du 22 novembre, qui établit un code de bonnes pratiques pour atténuer la hausse des taux d'intérêt des prêts hypothécaires sur les résidences principales, modifie le décret-loi royal 6/2012, du 9 mars, sur les mesures urgentes de protection des débiteurs hypothécaires sans ressources, et adopte d'autres mesures structurelles pour améliorer le marché des prêts hypothécaires.

Quelle est la raison de l'adoption de ce règlement ?

Comme nous l'avons vu il y a quelques jours, dans l'article où nous avons partiellement analysé le décret-loi royal 19/2022, en raison d'une forte augmentation de l'inflation, la Banque centrale européenne a été obligée de s'engager sur la voie d'une hausse rapide et agressive des taux d'intérêt pour tenter de contenir la hausse des prix.

Cette hausse rapide et agressive des taux d'intérêt a un impact intense et grave sur l'économie domestique de nombreuses familles qui ont un prêt hypothécaire lié à un taux d'intérêt variable, car dans de nombreux cas, elle peut signifier une augmentation de plusieurs centaines d'euros de la mensualité à verser à la banque. 

Cette réalité, conjuguée aux bas salaires que perçoivent de nombreuses personnes et à la faiblesse de l'économie générale, peut faire que de nombreuses familles ont de sérieuses difficultés à payer ces augmentations de leurs remboursements de prêts hypothécaires.

C'est pourquoi le gouvernement a décidé d'approuver ces mesures, que nous allons maintenant analyser, pour essayer d'aider ces familles qui se trouvent dans les plus grandes difficultés et faire en sorte qu'elles puissent, à long terme, rembourser leur prêt hypothécaire.

Quelles mesures spécifiques le décret-loi royal 19/2022 approuve-t-il ?

Le décret-loi royal 19/2022, relatif au soutien des débiteurs en difficulté de paiement de leurs prêts hypothécaires, introduit deux mesures de soutien importantes pour les débiteurs en grande difficulté financière, à savoir :

Compte tenu de cette dualité de mesures, nous allons maintenant procéder à leur analyse individuelle.

Qu'est-ce qu'un code de bonnes pratiques ?

Avant d'analyser les mesures spécifiques approuvées par le gouvernement, il est certainement nécessaire de comprendre ce qu'est un code de bonnes pratiques et ses implications.

Ainsi, un code de bonnes pratiques hypothécaires est un instrument par lequel son promoteur (le gouvernement / le législateur) introduit un ensemble de mesures par lesquelles il entend, dans ce cas précis, apporter un soutien ou une aide aux débiteurs hypothécaires qui rencontrent des difficultés dans le paiement de leurs prêts hypothécaires. 

Ainsi, grâce à cet instrument, les débiteurs qui, en raison de difficultés financières, ne sont pas en mesure de faire face à leurs remboursements hypothécaires, au lieu d'être contraints à une procédure de saisie (qui entraînera finalement la perte de la propriété et de la possession de leur bien), peuvent se prévaloir de mesures temporaires leur permettant de suspendre le paiement de leurs remboursements hypothécaires (ou de réduire le montant de leurs remboursements) afin de pouvoir, une fois qu'ils auront surmonté ces difficultés, reprendre les remboursements hypothécaires normaux, peuvent bénéficier de mesures temporaires qui leur permettent de suspendre le paiement de leur crédit hypothécaire (ou d'en réduire le montant), de sorte que, une fois cette étape difficile surmontée, ils puissent reprendre le paiement normal de leur crédit hypothécaire et éviter ainsi de perdre leur logement. En outre, dans certains cas, il est même possible d'envisager un effacement de la dette ou la dation en paiement du bien.

L'aspect différentiel de ces mesures est qu'elles sont volontaires pour les institutions financières, c'est-à-dire que chaque banque décide d'adhérer ou non au Code de bonnes pratiques, de sorte que lorsqu'un débiteur veut bénéficier de ces mesures, la première chose à vérifier est de savoir si sa banque particulière a adhéré ou non au Code.

Quelles sont les mesures introduites par le nouveau code de bonnes pratiques 2022 ?

Comme mentionné ci-dessus, le décret-loi royal 19/2022 crée un nouveau code de bonnes pratiques, dont les éléments clés sont les suivants :

Durée de l'opération

• Temporaire. De nature conjoncturelle et transitoire, avec une durée de 24 mois (période pendant laquelle les personnes intéressées peuvent se porter candidates si elles remplissent les conditions requises).

Conditions d'éligibilité de base pour les débiteurs

• Les débiteurs doivent être des personnes physiques.
• Ils doivent être titulaires d'un prêt ou d'un crédit garanti par une hypothèque sur une résidence principale dont le prix d'achat ne dépasse pas 300 000 euros.
• Les opérations de crédit en question doivent avoir été conclues au plus tard le 31 décembre 2022.

Conditions de revenus pour les débiteurs éligibles

Mesures éligibles

• Prolongationde la durée du prêt jusqu'à un maximum de 7 ans :
• ~Avec cette mesure, le débiteur, en allongeant la durée du prêt, pourra réduire ses remboursements mensuels.
• ~Aspects supplémentaires à prendre en compte : La novation visant à prolonger la durée ne doit pas entraîner que la durée totale du prêt dépasse 40 ans. Outre la prolongation de la période de remboursement, il est possible de demander une période de grâce totale ou partielle allant jusqu'à 12 mois (dans ce cas, le capital non amorti produira des intérêts supplémentaires).
• Possibilitéde convertir le prêt hypothécaire d'un taux variable en un taux fixe (il est entendu que le prix à ce moment-là est fixé dans l'offre commerciale de la banque).

Demande et délai de décision

Entités adhérant au code de bonnes pratiques 2022

Aspects supplémentaires à prendre en compte

• Le décret-loi royal 19/2022 introduit d'importantes réductions des frais de notaire et de registre pour ce type de transaction (qui sont certainement critiquables puisque, par exemple, dans le cas des frais de notaire, un maximum de 30 euros peut être facturé pour tous les éléments, un montant qui est clairement insuffisant pour couvrir les frais encourus par le notaire pour formaliser la transaction).
• La loi ITP et AML est modifiée pour exonérer ces novations de l'impôt.
• Des limites sont établies pour empêcher les institutions financières de profiter de ces novations pour obtenir des avantages supplémentaires, tels que des modifications indues des taux d'intérêt, des coûts ou des commissions supplémentaires, la conclusion de produits liés ou combinés, ou l'établissement de garanties supplémentaires. 

Exemple pratique

Juan et María sont un couple marié, avec une fille, qui a acheté en janvier 2018 sa résidence principale pour un prix de 250 000 euros. Pour cet achat, ils ont demandé à leur banque un prêt hypothécaire de 180 000 euros, avec une période de remboursement de 30 ans, et à un taux variable d'Euribor + 0,90 point, ce qui signifiait à l'époque une mensualité de 570,72 euros.

En 2018, Jean et Marie exerçaient tous deux une activité rémunérée, gagnant chacun 1 800 euros nets par mois.

En 2019, Jean a perdu son emploi et n'a actuellement aucun revenu. 

En novembre 2022, avec la moyenne annuelle de l'Euribor à 2,82%, lors de la révision annuelle de votre prêt (supposée), votre mensualité de crédit immobilier passera à 830,55 euros.

La banque de John et Mary a adhéré au nouveau code de bonnes pratiques 2022 approuvé par le décret-loi royal 19/2022.

Comme nous pouvons le constater, dans ce cas, la famille de John et Mary remplit toutes les conditions du nouveau code de bonnes pratiques 2022 :

• Juanet María sont les particuliers, qui ont acheté leur résidence principale, dont le prix d'achat est inférieur à 300 000 euros, au moyen d'un prêt hypothécaire, formalisé avant le 31 décembre 2022..
• Le revenu du ménage est inférieur à 3,5 fois l'IPREM annuel en 14 versements. (Le salaire de Maria, soit 1 800 euros nets par mois, équivaudrait à environ 27 000 euros bruts par an).
• La mensualité de leur prêt a augmenté de plus de 45% (bien plus que le x1,2 exigé par la norme).
• La mensualité actuelle représente bien plus de 30 % du revenu du ménage (plus de 45 %). (plus de 45%).

Compte tenu de ce qui précède, Juan et María, confrontés à de graves difficultés pour payer leur prêt hypothécaire, auraient la possibilité de se prévaloir du Code de bonnes pratiques et de demander l'une des mesures qui y sont prévues, comme par exemple :

• Extension du délai de remboursement du prêt jusqu'à 37 ans (qui réduirait le remboursement mensuel de plus de 100 euros) et, le cas échéant, en plus, un délai de grâce total pour le remboursement du principal pendant un ance qui peut permettre à Juan d'avoir du temps pour trouver un nouvel emploi. Juan pour avoir le temps de trouver un nouvel emploi, et ainsi, avec plus de revenus, pouvoir rembourser le prêt de manière régulière..
• Convertir votre prêt d'un taux variable à un taux fixe (par exemple, à un taux d'intérêt de 2,5 %) pourrait également permettre à votre famille d'économiser de l'argent. (par exemple, à un taux d'intérêt de 2,5 %) pourrait également permettre à la famille d'économiser de l'argent.

Quels sont les changements introduits dans le nouveau Code de bonne pratique 2012 ?

• Tout d'abord, un aperçu des principaux changements.
• Deuxièmement, une analyse générale de ses exigences, comme cela a été fait ci-dessus dans la question précédente avec le Code de bonne pratique 2022.

Principaux changements

En ce qui concerne les principales modifications introduites par le décret-loi royal 19/2022, nous pouvons souligner les suivantes :

• L'exigence selon laquelle la charge hypothécaire sur le revenu du ménage doit avoir augmenté d'un facteur 1,5 est supprimée (ce qui permet à un plus grand nombre de débiteurs de bénéficier de la mesure).
• ~Selon la nouvelle formulation, il est maintenant simplement exigé que la charge hypothécaire sur le revenu du ménage ait augmenté (sans exiger un montant spécifique d'augmentation).
• Une graduation des mesures est établie pour les cas moins graves, c'est-à-dire lorsque la charge hypothécaire sur le revenu familial a augmenté de moins de 1,5 (et que l'unité familiale ne se trouve pas dans l'une des circonstances de vulnérabilité particulière décrites à l'article 3 du règlement). Dans ces cas :
• ~Délai de grâce: limité à deux ans (en cas d'augmentation de la charge hypothécaire de plus d'un an et demi, le délai de grâce peut aller jusqu'à cinq ans).
• ~Prolongation de lapériode de remboursement: 7 ans maximum sans dépasser 40 ans à partir de l'octroi (dans les cas où la charge hypothécaire augmente de plus de 1,5, il n'y a pas de nombre maximum d'années de prolongation, jusqu'à une durée totale de 40 ans).
• ~Réduction dutaux d'intérêt pendant la période degrâce: elle sera telle qu'elle réduira la valeur actuelle nette du prêt de 0,5% (dans les cas où la charge hypothécaire augmente de plus de 1,5, la réduction est plus importante, c'est-à-dire à Euribor moins 0,10).
• Une nouvelle obligation est ajoutée pour les institutions membres de garantir la sauvegarde des droits des débiteurs en cas de transfert de prêts à des tiers, afin d'éviter que des familles vulnérables ne soient laissées sans protection en cas de vente de portefeuilles de prêts hypothécaires à un tiers.
• D'autres améliorations de la procédure sont établies, notamment la possibilité pour les débiteurs de demander un sursis de paiement de 24 mois (doublant la période de 12 mois en vigueur jusqu'à présent) à compter de la demande de restructuration, ou de demander que l'institution étudie une deuxième restructuration si, à l'issue de la première, le débiteur continue, pour les mêmes raisons ou pour d'autres, à se trouver dans une situation de vulnérabilité.

Durée de l'opération

• Indéfini.

Conditions d'éligibilité de base pour les débiteurs

• Les débiteurs doivent être des personnes physiques.
• Ils doivent être titulaires d'un prêt ou d'un crédit garanti par une hypothèque sur une résidence principale dont le prix d'achat ne dépasse pas 300 000 euros.

Conditions de revenus pour les débiteurs éligibles

Mesures éligibles

I.- RESTRUCTURATION DE LA DETTE

L'une des mesures suivantes peut être demandée et obtenue dans un délai d'un mois (si les conditions sont remplies) :

• Période de grâce: jusqu'à 5 ans (limitée à un maximum de 2 ans dans les cas où la charge hypothécaire ne dépasse pas 1,5).
• Prolongation de la période de remboursement: jusqu'à un maximum de 40 ans de la durée totale du prêt (limitée à un maximum de 7 ans et ne dépassant pas la durée totale de 40 ans, en cas d'augmentation de la charge hypothécaire de 1,5 au maximum).
• Réduction du taux d'intérêt pendant la période de grâce: à l'Euribor moins 0,10 (limitée à une réduction de 0,5 % de la valeur actuelle nette du prêt, en cas d'augmentation des charges hypothécaires ne dépassant pas 1,5).
• Non-application, pour une durée indéterminée, des clauses limitant la baisse du taux d'intérêt prévues dans les contrats de prêts hypothécaires.

II.

Si le plan de restructuration s'avère irréalisable, le débiteur peut demander un effacement (c'est-à-dire une annulation ou une réduction partielle de sa dette), que l'institution financière a le pouvoir d'accepter ou de refuser dans un délai d'un mois.

• On entend par plan de restructuration non viable celui qui établit un paiement hypothécaire mensuel supérieur à 50 % des revenus perçus par l'ensemble de l'unité familiale.

Pour déterminer la radiation, l'institution utilise l'une des méthodes de calcul suivantes et communique au débiteur les résultats obtenus, qu'elle décide ou non d'accorder la radiation :

• Réduction de 25 % de la dette totale.
• Réduction équivalente à la différence entre le capital amorti et celui qui a la même proportion avec le capital total prêté que le nombre d'échéances payées par le débiteur par rapport au total des échéances dues.
• Réduction équivalente à la moitié de la différence entre la valeur actuelle du logement et la valeur résultant de la soustraction de la différence avec le prêt accordé de la valeur d'évaluation initiale deux fois, à condition que la première soit inférieure à la seconde.

Il convient également de préciser que cette mesure peut également être demandée par les débiteurs qui font l'objet d'une procédure de forclusion dans laquelle une vente aux enchères a déjà été annoncée.

III.- DATION EN PAIEMENT

Si le plan de restructuration n'est pas réalisable, le débiteur peut, dans les 24 mois de la demande de restructuration, demander également la dation en paiement de sa résidence principale.

• Dans ces cas, l'institution sera obligée d'accepter la remise du bien hypothéqué par le débiteur à l'institution elle-même ou à un tiers désigné par elle, annulant ainsi définitivement la dette.
• Cette demande peut également être faite par les débiteurs qui ont un plan de restructuration approuvé en cours et qui constatent qu'ils sont incapables de faire face à leurs paiements 24 mois après la demande de restructuration. Dans ce cas, l'institution envisagera l'éventuelle remise du bien hypothéqué par le débiteur, annulant ainsi définitivement la dette.
• La dation en paiement entraînera l'effacement total de la dette garantie par hypothèque et des engagements personnels du débiteur et des tiers à l'encontre de l'institution au titre de la même dette.
• Le débiteur, s'il en fait la demande au moment de la demande de dation en paiement, peut rester dans le logement pendant une période de deux ans en tant que locataire, en payant un loyer annuel de 3% du montant total de la dette au moment de la dation (pendant cette période, le non-paiement du loyer fera courir un intérêt de retard de 10%).
• Il ne sera pas possible d'opter pour cette option si le bien en question est grevé de charges ultérieures (dans ce cas, il sera possible d'opter pour l'option d'allégement).

IV.- LOCATION SOCIALE

En cas de saisie de la résidence habituelle, le débiteur hypothécaire saisi dont la saisie a été suspendue conformément à la loi 1/2013, peut demander et obtenir du créancier saisissant du logement, ou de la personne agissant en son nom, la location du logement pour un loyer annuel maximum de 3% de sa valeur au moment de l'approbation de la vente aux enchères, déterminée selon une évaluation, fournie par le saisi et certifiée par un évaluateur agréé.

• La demande peut être présentée dans un délai de 12 mois à compter du 24 novembre 2022 (date d'entrée en vigueur du décret-loi royal 19/2022).
• Ce bail aura une durée annuelle, prolongeable à la volonté du preneur, jusqu'à ce que le terme de 5 ans soit atteint. D'un commun accord, l'adjudicataire et le soumissionnaire retenu peuvent le prolonger annuellement pour une durée supplémentaire de 5 ans.

Entités adhérant au nouveau code de bonnes pratiques 2012

Exemple pratique

Juan et María sont un couple marié, avec une fille, qui a acheté en janvier 2018 sa résidence principale pour un prix de 290 000 euros. Pour cet achat, ils ont demandé à leur banque un prêt hypothécaire de 240 000 euros, avec une période de remboursement de 35 ans, et à un taux variable d'Euribor + 0,90 point, ce qui signifiait à l'époque une mensualité de 666,36 euros.

En 2018, Jean et Marie exerçaient tous deux une activité professionnelle, gagnant chacun 1 500 € nets par mois.

En 2019, Jean a perdu son emploi et n'a actuellement aucun revenu. 

En novembre 2022, avec la moyenne annuelle de l'Euribor à 2,82 %, lors de la révision annuelle de votre prêt (supposée), votre mensualité de crédit immobilier passe à 1 022,73 euros.

La banque John and Mary's est signataire du Code de bonne pratique 2012.

Comme nous pouvons le constater, dans ce cas, la famille de John et Mary remplit toutes les conditions du code de bonne pratique 2022 :

• Juanet María sont les particuliers, qui ont acheté leur résidence principale, dont le prix d'achat est inférieur à 300 000 euros, au moyen d'un prêt hypothécaire, formalisé avant le 31 décembre 2022..
• Le revenu de l'unité familiale est inférieur à 3 fois l'IPREM par an en 14 versements. (un salaire de 1 500 euros nets par mois équivaudrait à environ 22 000 euros bruts par an).
• Au cours des 4 dernières années, l'unité familiale a subi un changement important dans sa situation financière. (Jean n'a maintenant aucun revenu et le ménage a donc perdu 50 % de son revenu).
• La mensualité de leur prêt est bien supérieure aux 50% requis par la règle (précisément 68%). (plus précisément 68%).

Compte tenu de ce qui précède, Juan et María, confrontés à de graves difficultés pour payer leur prêt hypothécaire, auraient la possibilité de se prévaloir du Code de bonnes pratiques 2012 et de demander l'une des mesures qui y sont prévues, comme un délai de grâce de 5 ans (car l'augmentation de la charge hypothécaire est supérieure à 1,5 an). (car l'augmentation de la charge hypothécaire est supérieure à 1,5, puisque nous passons de 666,36 euros à 1 022,73 euros, soit x1,54), période pendant laquelle ils n'auraient pas à rembourser le principal du prêt1 022,73 euros, ce qui laisse le temps à Juan de trouver un nouvel emploi et, avec ce revenu supplémentaire, de pouvoir rembourser le capital.

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Comment pouvons-nous évaluer cette réforme ?

Sans aucun doute, à mon avis, cette réforme mérite une évaluation très positive, car elle encourage les banques et leurs clients, dans des situations de difficulté économique pour les débiteurs hypothécaires, à convenir de solutions temporaires pour aider ces débiteurs à récupérer leur capacité économique qui a été réduite de manière circonstancielle en raison des crises économiques cycliques , évitant ainsi qu'en cas de non-paiement ou de difficulté économique du débiteur, la situation ne conduise à une saisie avec la perte de la propriété du logement et de sa possession, avec tous les problèmes personnels, humains et sociaux que cela entraîne dans la plupart des cas, comme nous l'avons vu lors des crises passées, notamment en 2008 et les années suivantes.

De plus, à mon avis, il est nécessaire de souligner positivement le rôle joué ici par les institutions financières, car elles acceptent volontairement, en assumant un rôle social, de subir des pertes (moins d'intérêts facturés, plus de dotations/provisions pour couvrir les insolvabilités, etc.) pour aider leurs clients, ce qui est sans aucun doute louable.

• Toutefois, je pense que l'aléa moral créé par cette mesure est condamnable, car actuellement, la réglementation relative à la souscription de prêts hypothécaires est claire et transparente, de sorte que tout débiteur qui souscrit un prêt hypothécaire à taux variable sait parfaitement que si les taux d'intérêt augmentent, ses remboursements mensuels augmenteront. Par conséquent, si ce type de mesures n'est pas appliqué de manière chirurgicale et uniquement pour les cas les plus graves, nous courons le risque d'encourager les comportements immatures et irresponsables de citoyens qui, face à leurs propres décisions, sont incapables d'assumer les conséquences des obligations contractées, parfaitement connues et assumées par eux.

Enfin, il convient de souligner, une fois de plus, la réglementation du Gouvernement sur les frais de notaire et de greffe, car ces règles établissent des réductions disproportionnées qui, en aucun cas, ne permettent de couvrir le coût encouru par ces professionnels lors de la délivrance de ces actes de novation ou de leur enregistrement, respectivement, ce qui ne semble ni juste, ni adéquat, ni approprié.

• A cet égard, il faut savoir qu'en moyenne, le coût matériel direct d'un acte seul est d'environ 20 euros (feuilles de papier, timbre, etc.).), de sorte que, dans de nombreux cas, ces novations ne couvriront même pas le coût direct du matériel engagé par le notaire pour autoriser l'acte (et tout cela sans tenir compte des frais de personnel supportés par le notaire, de la structure de son étude notariale et de sa rémunération), une situation clairement injuste, car il n'est pas acceptable de faire peser le coût d'une mesure sociale telle que celle analysée dans cet article sur les épaules d'un agent public qui ne reçoit pas de rémunération directe de l'État.

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En espérant que cet article contribuera à rapprocher les citoyens des évolutions récentes de la législation hypothécaire en faveur des débiteurs en difficulté financière, l'équipe de l'Office notarial Jesús Benavides reste à votre disposition pour vous aider dans tous vos besoins dans le cadre de la formalisation de vos opérations notariales.