Notes juridiques pratiques - juillet 2024
1.- Nouvelle convention collective pour les employés de bureau des notaires
En annexe (ICI) la Résolution du 20 juin 2024, de la Direction Générale du Travail, qui enregistre et publie la Troisième Convention Collective de l'État pour les Notaires et leurs employés, qui réglementera la relation de travail entre les notaires et leurs employés pour les années 2024, 2025 et 2026. Servir de norme de référence pour la réglementation des relations de travail entre les notaires et leurs employés.
2 - Héritier de confiance en Catalogne et impossibilité de s'attribuer des biens successoraux sur la base de cette confiance révélée
En annexe (ICI) Résolution de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació du 15 juillet 2024 (BOGC du 23 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à l'institution de droit civil catalan de l'héritier fiduciaire, en vertu de laquelle le testateur, dans son testament, peut instituer des héritiers ou des légataires fiduciaires à des personnes physiques déterminées pour donner aux biens la destination qu'il leur a confiée confidentiellement, par oral ou par écrit (art. 424-11 CCCat).
Dans ce cas, cependant, la loi (art. 424-15 CCCat) détermine l'inefficacité des dispositions fiduciaires dans le cas où les héritiers ou légataires désignés les révèlent ou les exécutent en leur faveur, c'est-à-dire qu'ils s'attribuent les biens de l'héritage, ce qui est précisément le cas dans cette affaire, où deux nièces ont l'intention de s'attribuer un bien appartenant à leur tante décédée par ce moyen, ce qui n'est pas permis par la loi, et donc confirmé par la Direcció General.
3.- Vente de bâtiments neufs auto-construits avant 10 ans et obligation de souscrire une assurance décennale lors de la vente
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 9 juillet 2024 (BOE du 23 juillet 2024), qui résout un cas relatif à la vente d'une propriété où il y a une nouvelle construction, avec un âge de moins de 10 ans, où l'obligation de prouver l'existence d'une assurance décennale est discutée.
Comme on le sait, conformément à la législation en vigueur (loi 38/1999 sur la réglementation de la construction), il est obligatoire de souscrire une police d'assurance décennale pour les nouvelles constructions. Toutefois, l'article 2ª de la loi 38/1999 stipule que cette garantie n'est pas exigée dans le cas des autoconstructeurs d'un seul logement unifamilial destiné à leur propre usage.
Au cas où le bien serait vendu avant ces 10 ans, cette 2ème DA détermine que l'autopromoteur, sauf convention contraire, sera obligé de contracter cette garantie pour le temps restant à courir jusqu'à l'achèvement des 10 ans. De même, pour que cette exonération soit valable, la loi prévoit que l'autopromoteur doit accréditer qu'il a utilisé le bien pour son propre usage.
Dans le cas présent, la vente a lieu avant l'expiration des 10 ans et l'on tente de prouver que le bien a été utilisé par l'auto-promoteur pour son propre usage, mais en fournissant des factures d'électricité au nom d'une société autre que le propriétaire enregistré (qui s'avère être une société du même groupe, instrumentale, pour l'exploitation touristique du bien), ce qui, de l'avis du greffier et de la direction générale, prouve que la condition exigée par la loi (utilisation exclusive par l'auto-promoteur) n'est pas remplie, de sorte qu'il est nécessaire de prouver la constitution de la police d'assurance correspondante.
4 - Validité d'une clause statutaire permettant d'éviter l'omission du lieu où doit se tenir l'assemblée générale.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 9 juillet 2024 (BOE du 23 juillet 2024), dans laquelle la DG accepte une clause des statuts qui permet d'éviter l'omission du lieu de l'assemblée générale dans l'avis de convocation.
En particulier, est autorisé l'acte de constitution d'une société commerciale, dont les statuts (art. 9) prévoient que"si la convocation n'indique pas le lieu, il est entendu que l'assemblée est convoquée au siège social". De même, l'article 23 des statuts stipule que "pour tout ce qui n'est pas prévu dans les présents statuts, les dispositions de la loi sur les sociétés de capitaux, ou la règle qui la remplace, ainsi que la législation et la réglementation complémentaires, sont d'application".
Le greffier a refusé d'enregistrer cette clause au motif que la disposition selon laquelle l'assemblée peut se tenir dans toute l'Espagne n'est pas recevable, car on ne peut laisser à la discrétion de l'organe administratif le choix du lieu de chaque assemblée qu'il convoque (même s'il respecte les exigences de forme et de préavis), étant donné que la détermination de la circonscription municipale où se tiendront les assemblées constitue une garantie pour les actionnaires.
Après le recours correspondant, la DG s'est alignée sur les critères du notaire, jugeant que dans ce cas précis, ce qui est fait dans les statuts est simplement une reproduction partielle de l'article 175 de la loi sur les sociétés de capitaux, uniquement de son deuxième paragraphe, mais que cela n'implique pas un défaut qui empêche son enregistrement.
5.- Clause statutaire valide limitant la capacité de l'organe administratif à changer le siège social à l'intérieur du territoire municipal.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 8 juillet 2024 (BOE du 23 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un acte de changement de siège social d' une société, dont les statuts contiennent la disposition suivante "par accord ou décision de l'organe administratif, le siège social peut être changé à l'intérieur de la même circonscription municipale". Dans l'acte en question, l'administrateur unique transfère le siège social d'un immeuble situé dans la ville de Madrid à un autre situé dans la ville de Getafe.
Le Registre du commerce a refusé l'inscription car, conformément à l'article 3 des statuts, l'organe administratif n'est pas habilité à transférer le siège social dans une autre circonscription municipale; ce critère a été confirmé par la Direction générale lorsqu'elle a statué sur le recours correspondant, considérant que cette disposition des statuts est en fait une disposition contraire à la compétence de cet organe pour le transférer sur l'ensemble du territoire national.
6 - L'option d'achat qui cache en réalité un prêt avec un accord de commission n'est pas admissible.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 11 juin 2024 (BOE du 12 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une option d'achat présentant les caractéristiques suivantes est présentée pour enregistrement :
- Le prix de l'option s'élève à la somme de 5.500 euros, qui est reconnue avoir été reçue par les concédants.
- Le prix de la vente future est fixé à 110.000 euros, dont 105.600 euros (représentant 96% du prix d'achat) sont perçus lors de la signature de l'acte d'option "pour compte" du prix convenu.
- Il est également convenu que l'option ne peut être exercée avant 12 mois.
Lorsque cette option d'achat a été présentée à l'enregistrement, le greffier a refusé de l'enregistrer, déclarant qu'en réalité, il ne s'agit pas d'une option d'achat, mais d'un prêt avec lettre de grâce ou d'une option de commission (interdite par la loi), ce critère étant confirmé par la direction générale. Il faut donc garder à l'esprit que chaque activité légale est ce qu'elle est, et qu'on ne peut pas utiliser des chiffres différents pour couvrir un autre type d'activité légale.
7.- La vente par une société insolvable d'un bien hypothéqué nécessite la radiation préalable de la charge hypothécaire au registre.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 28 juin 2024 (BOE du 17 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel une société en faillite vend un bien immobilier dont elle est propriétaire (un emplacement de parking) qui était grevé d'une hypothèque en faveur d'une banque, laquelle est annulée financièrement (un certificat de solde nul est fourni), mais pas en termes d'enregistrement.
Le greffier refuse l'inscription, estimant qu'il est indispensable que l'annulation soit présente (225 TRLC) pour enregistrer le transfert, ce critère étant confirmé par la direction générale.
8.- Les procurations et le jugement de suffisance dans l'acte. Il est nécessaire d'indiquer correctement tous les détails de la procuration.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 20 juin 2024 (BOE du 15 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un acte de vente, dans lequel plusieurs parties vendeuses formalisent le transfert représenté par une procuration. Le notaire habilité, lors de l'examen de ces procurations et du jugement de suffisance, déclare simplement qu'à son avis les pouvoirs de représentation qui leur sont conférés dans la procuration pour l'exécution de l'acte de vente sont suffisants, sans indiquer l'identité et l'état des fondateurs de la procuration.
Le greffier a refusé l'enregistrement pour cette raison, et ce critère a été confirmé par la Direction générale, qui a jugé que l'avis du notaire sur la suffisance de la procuration doit indiquer qui sont les personnes qui ont donné la procuration, que leurs positions sont valides et en vigueur, et qu'elles ont les pouvoirs suffisants pour donner la procuration au nom du mandant.
9.- Le mandataire d'une société n'a pas la capacité d'accorder des sous-procurations, sauf autorisation expresse.
En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 26 juin 2024 (BOE du 17 juillet 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à un acte de proc uration destiné à être inscrit au registre du commerce, dans lequel, entre autres pouvoirs, la société mandante confère au mandataire la capacité de" donner des pouvoirs ou des procurations, en tout ou partie et dans les limites conférées, à la ou aux personnes qu'elle juge librement appropriées de révoquer librement les pouvoirs qu'elle a pu conférer".
Le Registre du commerce refuse l'inscription au motif que le consentement exprès de l'organe administratif est nécessaire pour que le mandataire puisse accorder de nouvelles procurations (art. 261 et 296 CCom).
La DG, s'alignant sur le greffier, détermine que dans le domaine des procurations commerciales, la raison d'être même de la procuration fait que le pouvoir de substitution ne peut être considéré comme susceptible de substitution à son tour, puisque le constituant initial l'a accordé exclusivement au mandataire en qui il a placé sa confiance, de sorte que pour pouvoir l'exercer successivement (avec ou sans limites), il faut que cela soit absolument et clairement explicite.
