Qui paie l'IBI [Impuesto de Bienes Inmuebles] l'année où la vente a lieu ?

Il ne fait aucun doute que l'une des questions qui sèment souvent la confusion entre les parties à un acte de vente d'un bien immobilier est de savoir quelle partie doit payer l'impôt sur les biens immobiliers (ci-après IBI) pour l'année au cours de laquelle le bien est vendu ou acheté. Cet article vise donc à clarifier cette question, d'un point de vue éminemment pratique, afin que les acheteurs et les vendeurs sachent clairement comment traiter cette question relative au bien qu'ils achètent ou vendent, respectivement.

Qu'est-ce que l'IBI ?

L'IBI est un impôt réglementé par le décret législatif royal 2/2004, du 5 mars, qui approuve le texte révisé de la loi des trésors locaux (ci-après LHL), qui le définit comme un impôt :

• Local: c'est-à-dire appartenant à la municipalité dans laquelle le bien est situé.
• Directe: puisqu'elle taxe une manifestation directe de la richesse d 'une personne, comme la propriété d'un bien immobilier.
• Réel: car il taxe la propriété d'un actif (tel qu'un bien immobilier) indépendamment de la situation économique personnelle du contribuable (c'est-à-dire du propriétaire).

Elle a pour but de taxer la valeur des biens immobiliers dans les conditions fixées par la loi.

Qu'est-ce que l'événement imposable IBI ?

Conformément aux dispositions de la loi (art. 61 LHL), le fait générateur de l'impôt pour l'IBI, c'est-à-dire la circonstance qui fait naître l'obligation fiscale et, partant, le devoir de payer l'impôt, est, pour ce qui nous concerne ici, l'existence d'un droit de propriété sur un bien immobilier. Ainsi, le fait qu'il existe un droit de propriété sur un bien immobilier, c'est-à-dire que quelqu'un possède un appartement ou une maison, par exemple, donnera naissance à cette obligation fiscale et, par conséquent, à l'obligation de payer cette taxe.

Qui est le contribuable d'IBI ?

Au vu des dispositions de la loi (art. 63 LHL), les personnes qui détiennent le droit de propriété sur l'immeuble sont considérées comme des contribuables, c'est-à-dire des personnes tenues de payer l'impôt. Par conséquent, la ou les personnes qui possèdent le bien sont celles qui sont obligées de payer l'IBI.

À quelle fréquence l'IBI est-elle payée ?

Compte tenu des dispositions du règlement fiscal (art. 75.2 LHL), la période d'imposition de l'IBI coïncide avec l'année civile, c'est-à-dire que l'IBI est un impôt qui est payé annuellement. Le contribuable doit donc payer l'IBI sur son bien chaque année. Toutefois, compte tenu du montant élevé de la quote-part liquide à payer, c'est-à-dire du montant à verser à la commune correspondante, de nombreuses communes offrent la possibilité de fractionner le paiement de la taxe en plusieurs versements tout au long de l'année(par exemple, tous les deux mois ou tous les trimestres) afin de faciliter le paiement de la taxe pour les propriétaires des biens qui y sont soumis.

Quand l'IBI doit-il être remis ?

Conformément à l'art. 75.1 LHL, l'IBI est due le premier jour de la période fiscale, ce qui, compte tenu du fait qu'elle est fixée dans l'année civile comme indiqué dans la question précédente, détermine que l'IBI est due le 1er janvier de chaque année. Toutefois, il ne faut pas confondre la date de régularisation avec la date de paiement, car chaque conseil local a l'autonomie de fixer son propre calendrier fiscal, de sorte que selon la localité, l'impôt sera perçu à une date ou à une autre.

Sur la base de tout ce qui a été analysé jusqu'à présent, on peut affirmer que, à partir d'une analyse du libellé littéral de la loi de finances locales, la personne qui doit payer l'IBI est le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année correspondante.

Qu'advient-il de l'IBI lorsque le propriétaire du bien le vend ?

Comme indiqué ci-dessus, en principe, à partir d'une analyse exclusive de la réglementation applicable, l'IBI sur le bien est payable par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année en question, indépendamment du fait qu'il vende ensuite le bien à une autre personne, qui détient la propriété de l'appartement ou de la maison pour le reste de cette année.

Toutefois, cette interprétation doit être nuancée à la lumière de la jurisprudence de la Cour suprême (voir STS 2886/2016, du 15 juin), puisque, conformément à l'interprétation de la haute juridiction de la réglementation applicable, le vendeur du bien immobilier peut transmettre à l'acheteur la partie proportionnelle de l'impôt qui correspond au temps pendant lequel chacun d'eux a été propriétaire du bien.

En tout cas, cette possibilité de répercussion est toujours soumise à la volonté contractuelle des parties, de sorte que si l'acheteur ou le vendeur en conviennent autrement(par exemple, que le vendeur ou l'acheteur assume tout), ce qu'ils ont convenu s'appliquerait.

Qui sera obligé de payer l'IBI à la mairie ?

Indépendamment de l'application de la doctrine de la Cour suprême expliquée ci-dessus, ou de l'accord conclu par les parties, les personnes intéressées par cette question doivent savoir que, sur le plan fiscal, devant la mairie correspondante, le redevable de l'impôt sera le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année en question, de sorte que, indépendamment des accords conclus et de la doctrine de la Cour suprême, si le vendeur ou l'acheteur n'effectue aucune démarche supplémentaire auprès de l'administration fiscale de la commune, la mairie imputera au vendeur (car elle dispose de toutes les coordonnées bancaires à cet effet) la totalité de l'IBI de cette année-là, si le vendeur ou l'acheteur n'entreprend aucune démarche supplémentaire auprès de l'administration fiscale de la commune, la mairie percevra la totalité de l'IBI de l'année en question auprès du vendeur (puisqu'elle dispose de toutes les coordonnées bancaires à cet effet), lequel, par la suite, comme indiqué ci-dessus, aura le droit de transmettre la partie proportionnelle à l'acheteur en fonction du temps pendant lequel chacun d'eux a été propriétaire du bien ou, le cas échéant, d'exiger le respect de l'accord qu'ils ont conclu à cet égard.

Par conséquent, si nous ne communiquons aucun changement de domiciliation à la mairie, ce sera le vendeur qui paiera l'IBI pour l'année où la vente a lieu, et par la suite ce sera l'acheteur qui devra payer le montant correspondant, selon l'option applicable, par le moyen de paiement et la procédure qu'il choisira.

Que doit faire l'acheteur une fois qu'il a acheté la propriété ?

Une fois le bien acheté, l'acheteur doit s'adresser à sa mairie et, accréditant sa qualité de nouveau propriétaire du bien (au moyen d'une simple copie de l'acte de vente que nous envoyons par courrier électronique le jour même de la signature), demander un changement de domiciliation de la facture fiscale de l'IBI afin que l' impôt de l'année suivante et des années suivantes soit versé sur le compte bancaire du nouveau propriétaire, et non sur celui du vendeur.

Toutefois, comme indiqué ci-dessus, ce changement n'aura pas d'incidence sur la ou les factures impayées de l'année en cours. Par conséquent, afin de résoudre la situation pour l'année en cours, il convient de choisir l'une des options suivantes énoncées dans la question ci-dessous.

Comment la doctrine de la Cour suprême sur le paiement au prorata de l'IBI est-elle appliquée en pratique ?

Compte tenu de la doctrine de la Cour suprême exposée dans la question précédente, selon laquelle l'IBI de l'année au cours de laquelle la vente du bien a lieu doit être payé au prorata entre le vendeur et l'acheteur en fonction du temps pendant lequel chacun d'eux a été propriétaire du bien, il est nécessaire de différencier les situations suivantes :

De toutes ces options, celles qui offrent les plus grandes garanties pour l'acheteur sont sans aucun doute la première et la troisième, car si le vendeur ou l'acheteur paie l'impôt à l'avance, nous nous assurons que l'IBI de l'année est payé, car dans le cas contraire (option 2, dans laquelle le paiement est laissé entre les mains du vendeur), si le vendeur ne la paie pas, la loi détermine une véritable affectation du bien au paiement de la taxe, ce qui peut conduire l'acheteur à être obligé de la payer intégralement, afin d'éviter la saisie du bien, et d'engager ensuite une action en justice contre le vendeur pour récupérer la partie qui correspond à cette dernière.

Comment se fait le calcul au prorata pour savoir ce que chaque partie est proportionnellement tenue de payer ?

La première chose, et la plus importante, est de connaître le montant annuel total de l'IBI en question. Une fois que nous connaissons ce chiffre, nous le divisons par 365 (les jours d'une année). Et nous connaîtrons le coût quotidien de l'IBI. Enfin, il suffit de multiplier le coût quotidien de l'IBI par le nombre de jours de l'année en cours pendant lesquels chaque partie est propriétaire du bien. Il faut savoir que le jour de la signature de l'acte de vente marque le début du calcul de la durée de l'acheteur. Par exemple, si le montant annuel total de l'IBI d'un bien est de 1 250 euros. Nous divisons ce montant annuel par 365 jours. Cela nous donnerait un coût IBI de 3,42 euros par jour. En supposant que la vente soit effectuée le 1er février. Cela signifie que le vendeur n'a été propriétaire que pendant les 31 jours du mois de janvier. C'est-à-dire (31 jours x 3,42 €), le vendeur ne devrait payer que 106,16 € au titre de l'IBI de l'année en cours. Le reste serait à la charge de l'acheteur.

Conclusion

Sur la base de tout ce qui a été analysé jusqu'à présent, et en guise de résumé ou de récapitulation des concepts ou des idées pratiques les plus importants, nous pouvons souligner " :